Lower St. Lawrence Power Co. v. L'Immeuble Landry Ltée

Lower St. Lawrence Power Co. v. L'Immeuble Landry Ltée Collection Supreme Court Judgments Date 1921-06-14 Report [1926] SCR 655 Judges Anglin, Francis Alexander; Idington, John; Mignault, Pierre-Basile; Newcombe, Edmund Leslie; Rinfret, Thibaudeau On appeal from Quebec Subjects Sale Decision Content Supreme Court of Canada Lower St. Lawrence Power Co. v. L'Immeuble Landry Ltée, [1926] S.C.R. 655 Date: 1921-06-14 The Lower St. Lawrence Power Company (Plaintiff) Appellant; and L’Immeuble Landry, Limitée (Defendant) Respondent. 1921: May 26, 27; 1921: June 14. Present: Anglin C.J.C. and Idington, Mignault, Newcombe and Rinfret JJ. ON APPEAL FROM THE COURT OF KING’S BENCH, APPEAL SIDE, PROVINCE OF QUEBEC Sale—Electric lighting system—Immovable or movable—Vendor’s lien— Registration—Public streets—Severance of the plant—Arts. 1983, 2009, 2014, 2016. C.C. The pipes, poles, wires and transformers included in an electric lighting system erected in, and on, the public streets of a municipality are immovables. (Bélair v. Ste. Rose, 63 Can. S.C.R. 526 and Montreal L.H. & P. Cons. v. City of Westmount, [1926] S.C.R. 515, foll.); and the registration upon them of a memorial (bordereau) to preserve a vendor’s lien is not illegal nor void. They do not cease to be immovables because these pipes, poles, wires and transformers have been sold separately from the generators in and on the property of the vendor for the purpose of being connected with other generators belonging to the buyer. The express stipulation of a vendor’s privilege on some of the equipment and machinery sold does not result in the exclusion of the other things sold from the purview of the privilege prescribed by the code.— A vendor’s lien is created by law (Arts. 1983, 2009, 2014 C.C.) and it is not essential to reserve it in the conveyance. The vendor can waive it, but his intention to do so must expressly appear from the deed of sale. A vendor’s lien resulting from the sale of an electric lighting plant can be registered by indicating in the memorial (bordereau) the cadastral numbers of the lots upon which the poles, etc., are erected, although the land itself is not hypothecated or cannot be hypothecated, as for instance in this case where these lots are public streets.—Nothing in the Civil Code definition of a lien (Art. 1983 C.C.) or of a hypothec (Art. 2016 C.C.) is opposed to its affecting only a structure independently from the soil on which it stands; and it does not matter that the soil is municipal land and, as such, inalienable. APPEAL from the decision of the Court of King’s Bench, appeal side, province of Quebec, affirming the judgment of the Superior Court, Letellier J. and dismissing the appellant’s action. Louis St. Laurent K.C., for the appellant. Ferdinand Roy K.C., for the respondent. Under a by-law adopted by the municipal council of Mont-Joli on the 7th December, 1908, the Foundry and Machine Company obtained the exclusive right to install and operate lighting systems in the municipality. On the 26th April, 1915, the liquidator of that company then insolvent sold the plant to L. who, on, the 7th October, 1915, sold it to R. for $20,000. In this last conveyance was included a lot of land with the “buildings thereon, the plant and machinery in the buildings or on the said land***.” The deed also contained the following covenant: “The equipment and machinery attached to the buildings sold or being situated in such buildings as well as all future improvements thereto shall be subject to a vendor’s lien to guarantee the payment of the balance of the purchase price of the vendor.” R. operated the franchise until the 24th August, 1923, when he sold the entire plant to the appellant company, except machinery, poles, wires and transformers situated on R.’s property; but the deed was not registered until the 25th September, 1923. On the previous day, L. had registered a memorial (bordereau), setting out the conveyance of the electric system from him to R. and declaring that $8,000 of the purchase price was still owing and that this sum was protected at law by a vendor’s lien covering the land as well as all the machinery and equipment and including the poles, wires and transformers in the streets of Mont-Joli. The memorial then proceeded to describe by the lot and plan number each of the streets in which were installed the electric system and requested the registration against them of the vendor’s lien. Upon the respondent’s refusal to discharge this registration, the appellant, instituted the present action for a declaration that the lien was illegal, null and void. Louis St. Laurent K.C., for the appellant. The poles, wires and transformers did not become immovable by their nature because of being assembled together in a line for the transmission or distribution of electricity for lighting purposes. These poles, lines and transformers were not permanently attached as a dependency of the electric generator and gasoline engine in R.’s foundry but only temporarily attached thereto. The parties themselves by their agreement treated these poles, lines and transformers as things to which the vendor’s hypothecary lien did not attach. The principal question to be decided is as to whether this transmission line is governed by articles 376 and 377 or by articles 379 and 380 of the Civil Code. If the material entering into a transmission line and the assembling thereof, is apt to make the result a building within the terms of article 376, then the matter may be concluded against the appellant by the decision of this court in Bélair and The town of Ste. Rose[1]. If, on the other hand, such material, poles, wires and transformers are only apt to become immovable by destination when placed on real property for a permanency or incorporated therewith, then they would not have become such an immovable, because the real property on which they had become incorporated was not owned by the original vendor nor by R., but was owned by the municipal corporation. (La Banque d’Hochelaga v. Waterous Engine Works Company).[2] Ferdinand Roy K.C., for the respondent. The deed of sale by L. to R. has created explicitly or at least implicitly a vendor’s lien on the electric distribution line. (Arts. 2009 (8) and 2014 C.C.). The electric lighting plant, composed of a series of poles planted in the ground, supporting wires which bind them together as a whole, with transformers and other accessories, is an immovable and subject to the constitution of a mortgage. The registration of the vendor’s lien as made by the respondent is regular and legal. The judgment of the majority of the court (Anglin, C.J. C. and Mignault, Newcombe and Rinfret J.J.) was delivered by Rinfret J.—Ce litige a trait au “réseau d’installation pour distribuer la lumière électrique au village de Mont-Joli”. Pour l’intelligence de la cause, il est nécessaire de faire d’abord l’historique des contrats dont ce réseau a été l’objet. Il a été construit en vertu d’un règlement adopté, par le conseil municipal de Mont-Joli le 7 décembre 1908. Par là, la Compagnie de Fonderie et Machineries, Limitée, obtenait les droits exclusifs d’installer et d’exploiter des systèmes d’éclairage dans le village de Mont-Joli. Ce règlement accordait “le droit de passer et de faire des travaux dans la municipalité”; il octroyait même (mais sur la légalité de cet octroi il peut y avoir lieu à des réserves) les mêmes droits que la municipalité pour l’obtention des terrains ou pouvoirs d’eau nécessaires au système d’éclairage projeté. La municipalité, cependant, conservait l’option “dans dix ans ou avant” d’acheter les systèmes d’éclairage en donnant au propriétaire une somme qui, mise à intérêt à 5%, donnera’ autant que les systèmes d’éclairage en bénéfice net. Ce règlement venait à la suite d’une résolution en date du 5 octobre 1908 par laquelle la Compagnie de Fonderie et Machineries, Limitée, avait été autorisée à poser des poteaux et fils dans les rues du village pour l’installation de la lumière électrique, sauf dans les endroits où il est impossible de poser ces poteaux, et pourvu que ces travaux soient faits sous la surveillance du conseil municipal. Le 28 avril 1915, Joseph Dubé, en sa qualité de liquidateur dûment nommé à la Compagnie de Fonderie et Machineries, Limitée, et autorisé à cet effet en vertu d’une ordonnance de la Cour Supérieure siégeant à Rimouski, a vendu ce réseau électrique à M. Arthur C. Landry. Le règlement et l’acte de vente dont il s’agit sont invoqués et produits à l’appui de son plaidoyer par l’Immeuble Landry, Limitée. L’appelante, dans sa réponse, se contente de dire qu’ils “parlent par eux-mêmes et doivent être interprétés suivant “leur teneur”. Mais elle n’en attaque nullement la légalité et elle ne prend nulle part de conclusions à cet égard. Elle aurait d’ailleurs mauvaise grâce à le faire puisque c’est, en somme, de ces deux documents qu’elle tire elle-même son propre titre. Il convient d’ajouter tout de suite que la corporation du village de Mont-Joli n’est nullement intervenue dans l’action et que la validité du règlement municipal et de la cession du liquidateur n’est donc en aucune façon soulevée dans la cause. Le 7 octobre 1915, Arthur C. Landry a vendu le réseau de distribution de lumière électrique, avec garantie de droit, à Rouleau, Limitée, pour le prix de $20,000. Il vendait en même temps un terrain situé au village de Mont-Joli avec les bâtisses dessus construites, l’outillage et machineries situés en les dites bâtisses ou sur le dit terrain * * * et l’embranchement du chemin de fer Intercolonial courant sur le terrain. L’acte contenait, en outre, la stipulation suivante: L’outillage et machineries attachés aux bâtisses vendues ou étant situés dans telles bâtisses ainsi que toutes les améliorations qui pourront être faites dans le futur demeureront spécialement hypothéqués par privilège de vendeur à la garantie du paiement de la balance du prix de cette vente en faveur du vendeur. A la date de cette vente, le règlement du 7 décembre 1908 ainsi que la résolution qui l’avait précédé étaient toujours en vigueur; et le droit de M. Landry d’occuper les rues du village pour son réseau de distribution électrique n’est pas mis en doute. Rouleau, Limitée, ayant ainsi succédé à Landry, continua sans aucune contestation d’occuper les rues de Mont-Joli avec les poteaux et les fils de son installation électrique et de fournir l’éclairage au village et à ses habitants jusqu’au 24 août 1923. Par acte qui porte la date du 24 août 1923 mais qui ne fut enregistré que le 25 septembre 1923, Rouleau, Limitée, vendit à l’appelante le réseau de distribution électrique qu’elle possède dans le village de Mont-Joli et dont elle se sert actuellement pour éclairer le dit village et ses habitants, comprenant les poteaux, fils, services, transformateurs, compteurs et tous autres appareils et accessoires faisant partie du dit réseau, lesquels se trouvent actuellement, partie dans les rues du dit village de Mont-Joli, et partie dans les magasins, résidences privées et autres édifices du même endroit, et partie sur les propriétés de Rouleau, Ltée, excepté toutefois les machines servant à la production de l’électricité, ainsi que le poteau principal situé à quelques pieds de l’usine électrique, le transformateur fixé è ce poteau, et les fils reliant le dit transformateur au générateur se trouvant actuellement dans et sur les propriétés de Rouleau, Limitée. Toutefois, quant aux autres poteaux et fils se trouvant sur les propriétés de Rouleau, Limitée, la partie de la seconde part (l’appelante) les enlèvera à demande de la partie de la première part (Rouleau Limitée), après avis de soixante jours. L’acte déclare que Rouleau, Limitée, vend également à l’appelante mais sans d’autres garanties que celles de ses faits et promesses, son • commerce d’énergie électrique sous toutes ses formes dans le village de Mont-Joli et sa clientèle en rapport avec le dit commerce, ainsi que tous les droits et privilèges et franchises qu’elle peut avoir à cette fin de la corporation du village de Mont-Joli, spécialement ceux décrits dans un règlement de la corporation du dit village passé et adopté en date du 7 octobre 1915. Cependant, le 24 septembre 1923 (et, par conséquent, la veille du jour où l’appelante faisait enregistrer le contrat que lui avait consenti Rouleau, Limitée) l’intimée, l’Immeuble Landry, Limitée, cessionnaire de la succession de feu Arthur C. Landry, enregistrait un bordereau, daté du 22 septembre 1923, qui relatait l’acte de vente du réseau de distribution électrique du 7 octobre 1915 par Arthur C. Landry à Rouleau, Limitée, et qui déclarait qu’il restait encore dû sur le prix de vente une somme de $8,000 avec intérêts depuis le 1er septembre 1923 et que cette somme était protégée en vertu de la loi par un privilège de bailleur de fonds qui affectait le terrain désigné dans l’acte de vente, ainsi que toutes les machineries, outillage et réseau de distribution d’énergie électrique se composant des poteaux, fils, transformateurs, liens et accessoires situés en les rues du village de Mont-Joli. Le bordereau procédait ensuite à décrire par les numéros du cadastre officiel chacune des rues dans lesquelles étaient installés les poteaux, fils, transformateurs, liens et accessoires du réseau de distribution d’énergie électrique et requérait sur iceux l’enregistrement du privilège de vendeur résultant de l’acte de vente consenti le 7 octobre 1915 par M. Arthur C. Landry à Rouleau, Limitée. Dès que l’appelante s’aperçut de l’enregistrement de ce bordereau, elle requit (le 6 octobre 1923) l’Immeuble Landry, Limitée, d’avoir à le faire radier sans délai; puis, comme l’intimée ne se conformait pas à cette mise en demeure, la présente action fut instituée concluant à ce que la déclaration contenue dans le bordereau fût déclarée irrégulière, illégale, nulle et de nul effet et que la cour en ordonnât la radiation du bureau d’enregistrement. Ce sont là les faits. La Cour Supérieure et la Cour du Banc du Roi (sauf le dissentiment de l’honorable juge Flynn) ont débouté l’appelante des fins de son action. Il y a eu, à l’audition devant cette cour, un incident au sujet d’une question qui ne paraît pas avoir été soulevée devant les autres cours et à laquelle l’argumentation contenue dans les factums des parties ne faisait même pas allusion. Le 7 octobre 1915 (c’est-à-dire le jour où Rouleau, Limitée, acquérait le réseau électrique d’Arthur C. Landry) le conseil municipal du village de Mont-Joli aurait adopté un règlement, qui n’a pas été produit et qui n’est pas au dossier, par lequel il aurait accordé à Rouleau, Limitée, une exemption de taxes municipales générales ou spéciales entre autres pour son système d’éclairage électrique pour une période de vingt années consécutives à compter du 1er novembre 1915 et un droit exclusif de passage et d’usage des rues et places publiques de la municipalité pour y installer son système d’éclairage électrique à l’usage des habitants de la municipalité. Le 19 août 1920, Rouleau, Limitée, écrivait à la municipalité qu’à raison du coût élevé du charbon et de la main-d’œuvre, le taux d’éclairage aux termes du contrat qu’il avait avec la municipalité devait être haussé. Par une résolution en date du 2 novembre 1920, le conseil municipal s’est déclaré prêt à accorder cette augmentation si Rouleau, Limitée, s’engageait à fournir continuellement un courant de 110 volts. Cette condition ne fut pas acceptée, et Rouleau, Limitée, continua à fournir l’éclairage jusqu’à la date de sa vente à The Lower St. Lawrence Power Company (l’appelante actuelle). La corporation du village de Mont-Joli aurait alors saisi la Commission des Services Publics de Québec d’une requête par laquelle elle demandait à cette commission d’ordonner à The Lower St. Lawrence Power Company d’exécuter le contrat qui serait intervenu entre la corporation de Mont-Joli et Rouleau, Limitée, l’auteur de l’appelante. Le 2 mai 1924, la Commission des Services Publics de Québec émit une ordonnance au sujet de cette requête. Une copie de cette ordonnance est au dossier, bien qu’il ne soit pas bien facile de comprendre comment elle peut s’y trouver. C’est de cette copie que nous avons tiré le récit des faits que nous venons de relater quant à l’incident soulevé ici. Or, cette ordonnance constaterait que, par son règlement du 7 octobre 1915, la municipalité du village de Mont-Joli aurait accordé à Rouleau, Limitée, une franchise de plus de dix années pour l’exploitation de son système d’éclairage à l’électricité et que, contrairement à la loi (S.R.Q. 5917 et suiv.), ce règlement n’aurait pas été soumis à l’approbation des électeurs municipaux dans les trois mois de sa passation par le conseil. Il serait donc frappé de nullité et il n’aurait jamais eu ni force ni effet. D’où la Commission des Services Publics déduit qu’il ne saurait être résulté de ce règlement un contrat valide; et, en conséquence, elle a refusé d’ordonner à l’appelante actuelle, successeur de Rouleau, Limitée, l’exécution d’un contrat qu’elle a considéré comme inexistant. L’appelante a profité de cette ordonnance pour soulever devant cette cour la prétention que le système d’éclairage dont elle est actuellement propriétaire est donc installé sans droit dans les rues du village de Mont-Joli. Elle a ainsi invoqué la prétendue irrégularité de sa propre situation. Il résulterait de l’ordonnnace de la Commission que son occupation des rues de Mont-Joli est précaire; par suite, d’après elle, le réseau de distribution électrique n’aurait donc pas le caractère immobilier. Nous anticipons sur l’un des points de droit qui se soulèvent dans cette cause; mais nous pensons qu’il faut dès l’abord élucider ce point invoqué devant nous pour la première fois dans cette cause. Nous ne croyons pas que l’appelante puisse s’en prévaloir. Dans notre opinion, la copie de l’ordonnance de la Commission des Services Publics de Québec est irrégulièrement au dossier. Cette ordonnance ne peut être opposée à l’intimée, l’Immeuble Landry, Limitée, qui n’était pas partie aux procédures devant la Commission. En plus, la légalité de la présence dans les rues de Mont-Joli des poteaux, fils, transformateurs et accessoires du réseau de distribution électrique n’est pas en discussion dans cette cause. Cette question n’est pas posée, soit dans les plaidoiries écrites, soit dans le litige entre les parties. Ce règlement du 7 octobre 1915 n’est pas même mentionné. La production au dossier de l’ordonnance de la commission n’a pas été expliquée et ne peut pas se justifier. Pour les fins de la cause qui est devant nous, il suffit de savoir que M. Arthur C. Landry (aux droits de qui a succédé l’Immeuble Landry, Limitée), lorsqu’il a consenti à Rouleau, Limitée, l’acte de vente du 7 octobre 1915, avait le droit, pour le réseau électrique qu’il vendait, d’occuper les rues de Mont-Joli. Cela n’est pas mis en doute. Mais la résolution du 5 octobre et le règlement du 7 décembre 1908 en font foi. C’est à l’époque de cette vente qu’il faut se placer pour discuter la question qui se soulève en cette cause de savoir si le réseau électrique avait alors un caractère mobilier ou immobilier et si le privilège de vendeur de Landry affectait un meuble ou un immeuble. Depuis lors, le système électrique est demeuré dans les rues de Mont-Joli; il y est encore; il fournit encore l’éclairage à Mont-Joli; et nous ne savons même pas, vu qu’il n’est pas au dossier, si le règlement du 7 décembre 1915 avait pour but d’abroger celui de 1908 ou s’il se contentait d’accorder à Rouleau, Limitée, un supplément de pouvoirs et d’avantages. Nous considérons donc que nous n’avons pas à tenir compte, pour les fins de notre décision, de l’ordonnance de la Commision des Services Publics en date du 2 mai 1924. La première question qui se présente est celle de savoir si Arthur C. Landry, par suite de la vente qu’il a consentie le 7 octobre 1915 à Rouleau, Limitée, a acquis sur le réseau de distribution électrique un privilège pour toute balance qui lui restait due sur le prix. Pour prétendre le contraire, l’appelante s’appuie d’abord sur la dissidence de l’honorable juge Flynn en Cour du Banc du Roi. On se rappelle que l’acte de vente contient une stipulation spéciale par laquelle l’outillage et machineries attachés aux bâtisses vendues ou étant situés dans telles bâtisses ainsi que toutes les améliorations qui pourront être faites dans le futur demeureront spécialement hypothéqués par privilège de vendeur à la garantie du paiement de la balance du prix de cette vente en faveur du vendeur. A cause de cette mention particulière, et par application de la règle Inclusio unius fit exclusio alterius, l’on veut que cette stipulation spéciale d’un privilège sur quelques-unes des choses qui ont fait l’objet de la vente ait pour résultat d’exclure le privilège du vendeur sur les autres. Nous ne le croyons pas. Le privilège du vendeur résulte de la loi (arts. 1983, 2009 et 2014, C.C.). Pour le moment, nous n’avons pas à nous occuper du caractère du droit immobilier cédé par le contrat. Le privilège prend naissance toutes les fois qu’il y a vente d’un immeuble, sans distinguer s’il s’agit d’un immeuble par nature ou d’un droit immobilier, vente d’un usufruit ou d’une action immobilisée de la Banque de France, constitution d’une servitude, cession de la mitoyenneté d’un mur de séparation. (Colin & Capitant, 3e éd. vol. 2, p. 841). Il n’était pas nécessaire de le stipuler dans l’acte de vente. Sans doute, le vendeur peut y renoncer; mais on ne peut déduire cette intention du seul fait de l’absence de stipulation ou de la mention spéciale de quelques-uns des objets vendus. Il aurait fallu une déclaration expresse pour que le privilège du vendeur fût exclu. Il suffit d’ailleurs de bien examiner la clause spéciale du privilège. Elle ne parle que de l’outillage et des machineries attachés aux bâtisses vendues. Elle n’inclut même pas le terrain sur lequel ces bâtisses sont situées, ni d’ailleurs ces bâtisses elles-mêmes. Personne ne songerait à prétendre cependant que les parties, par la mention spéciale de l’outillage et des machineries, ont voulu exclure le terrain et les bâtisses du privilège du vendeur. Il paraît clair que leur stipulation a été faite pour écarter le doute si l’outillage et les machineries attachés aux bâtisses vendues seraient affectés par le privilège du vendeur et l’on a fait une disposition spéciale pour ce cas particulier, sans que pour cela le privilège soit restreint aux seuls cas ainsi exprimés. Il y a lieu à l’application de l’article 1021 du code civil. Il est donc résulté de la vente du réseau électrique un privilège en faveur de Landry et le contrat ne comporte pas de renonciation implicite à ce privilège. Encore moins en contient-il l’exclusion. Mais — c’est la seconde question et c’est la plus importante de la cause — est-ce un privilège sur un meuble ou un privilège sur un immeuble? La réponse est nécessaire pour la solution de cette cause, puisque le réseau a depuis été vendu par Rouleau, Limitée à l’appelante qui l’a payé comptant et en a pris possession (art. 199 C.C.); et également parce que, si le réseau électrique est un meuble, l’enregistrement du bordereau qu’a effectué l’intimé pour conserver son privilège est irrégulier et inefficace. La Cour Supérieure et la Cour du Banc du Roi ont été d’avis que le réseau de distribution électrique était un immeuble, et nous nous rangeons de ce côté. Nous devons, tout d’abord, référer à un arrêt de cette cour qui présente avec la cause actuelle certains points d’analogie. C’est celui de Bélair v. La Ville de Sainte-Rose[3]. Par un statut du Bas-Canada de 1830, un nommé James Porteous, dont Bélair était le cessionnaire, avait été autorisé par la Couronne à ériger un pont de péage qui traversait la rivière entre la ville de Sainte-Rose et la paroisse de Sainte-Thérèse. La Couronne s’était réservé le droit d’acquérir ce pont au bout de cinquante ans en en payant la valeur. La ville prit une action pour recouvrer des taxes qui avaient été imposées sur une partie du pont. Il y fut décidé que le pont, dans ces circonstances, devait être considéré comme un immeuble au sens de l’article 5730 de la loi des cités et villes. L’honorable juge Anglin, maintenant juge-en-chef de cette cour, étudie, dans ses notes, la portée du mot “immeubles” dans le titre “De la distinction des biens”, au code civil, et constate que le mot “bâtiments” de l’article 376 C.C. y est employé dans le sens de “structures”; puis, s’appuyant sur Demolombe (vol. 9, n° 128), Aubry & Rau (vol. 2, n° 164) et Hue (vol 4, n° 9), il ajoute qu’il importe peu que les “constructions”, pourvu qu’elles soient incorporées au sol, aient été élevées par le propriétaire du sol ou par un tiers. Bien que l’on ne trouve pas, dans les opinions écrites par les autres juges, de mention expresse de ces deux propositions, il est évident que la cour devait nécessairement les accepter pour en arriver à la conclusion que le pont en question était un immeuble imposable. En vertu du code civil de la province de Québec, tous les biens, tant corporels qu’incorporels, sont meubles ou immeubles (art. 374 C.C). Les fonds de terre et les bâtiments sont immeubles par leur nature (art. 376 C.C.). Les commentateurs sont d’accord pour dire que l’expression “bâtiments” ne doit pas être limitée à son sens étymologique, mais qu’il faut l’employer par analogie à toute espèce de “construction”. Planiol (Traité Elémentaire — 6e éd., vol. 1, n° 2207) résume bien l’opinion générale en disant qu’il faut comprendre non-seulement les bâtiments proprement dits, tels que les maisons d’habitation, magasins, ateliers, hangars, granges, etc., mais aussi les travaux d’art de toute espèce, tels que ponts, puits, fours, digues, barrages, tunnels, etc. Par conséquent, il faut définir ici les édifices: tout assemblage de matériaux consolidés à demeure, soit à la surface du sol, soit à l’intérieur. Cette définition peut comprendre le réseau de distribution électrique vendu par Landry à Rouleau, Limitée, composé de piliers ou poteaux enfoncés dans le sol, reliés par des fils, auxquels sont attachés des transformateurs, liens et autres accessoires situés dans les rues publiques, et qui s’identifient et ne forment qu’un seul tout, constituant une construction consolidée à demeure et faisant corps avec le sol. (Laurent, vol. V, n08 408, 409 et 411). Il présente par là tous les caractères d’un immeuble par nature. La question vient pour la première fois devant la Cour Suprême du Canada, car elle ne se posait pas dans The Town of Westmount v. Montreal Light, Heat and Power Co.[4] Il s’agissait là simplement de décider si la charte de Westmount, qui autorisait la taxation de “tout terrain, lot de ville ou portion de lot” pouvait permettre à cette ville d’imposer, sous ces dénominations, une taxe sur le système d’énergie et d’éclairage au gaz et à l’électricité appartenant à la compagnie et décrit au rôle d’évaluation “gas mains and equipment, poles, transformers, wires, etc.”— Il y fut jugé dans la négative; et c’est là tout ce que comporte ce jugement. Aussi est-ce à tort qu’on l’a interprété différemment dans l’arrêt re Village de Pierreville v. Bell Telephone Co.[5] qui, pour cette raison, ne saurait entrer ici en ligne de compte. Au contraire, les quelques allusions à la question qui nous occupe maintenant faites par Sir Charles Fitzpatrick (p. 367) et par les juges Idington (p. 371) et Anglin (p. 384), au cours des notes qu’ils ont écrites, indiquent plutôt qu’ils étaient d’avis que le réseau de distribution de la Montreal Light, Heat & Power Company était un immeuble; mais ils n’étaient pas alors appelés à en décider. Il faut également élaguer l’arrêt dans la cause de La Municipalité Scolaire de Sainte-Cunégonde v. The Montreal Water & Power Company[6] où le juge Laurendeau décide que les tuyaux posés sous terre, dans les rues publiques, par une compagnie d’aqueduc, ne sont pas des bien-fonds au sens du paragraphe 16 de l’article 2521 des Statuts Refondus de Québec, 1909, et n’étaient pas imposables pour fins scolaires en vertu de la loi telle qu’elle existait alors (8 mars 1912). C’est une question du même genre qui est tranchée dans la cause de Montreal Light, Heat & Power Co. v. Village de Chambly Bassin.[7] Dans chacun de ces arrêts, il s’agissait d’interpréter un statut spécial et de décider si un réseau de distribution d’eau, de gaz ou d’électricité pouvait être classifié dans l’une des catégories de biens que la corporation scolaire ou municipale avait le droit de taxer en vertu des pouvoirs restreints conférés par le statut qui la régissait. Tel n’est pas ici le point en litige. Mais le juge Tait en a fait une étude très élaborée dans la cause de Sherbrooke Gas and Water Co. v. City of Sherbrooke[8], de même que le juge White dans une cause de The Bell Telephone Co. v. The Corporation of Ascot[9]. Tous deux ont jugé qu’un système de canalisation (en l’espèce, pour l’eau ou pour le téléphone), comme celui qui a fait l’objet de la vente de Landry à Rouleau, Limitée, devait être considéré comme immeuble par nature. Un instant la jurisprudence du Québec a paru incliner dans une direction contraire (The Town of Cookshire v. The Canadian Telephone Co.,[10]; The Bell Telephone Co. v. La cité de Hull[11]; mais elle n’a pas tardé à revenir à son point de départ et, plus récemment, la première opinion a prévalu dans les jugements très étudiés re Cité de Westmount v. Montreal Light, Heat & Power Coy. du juge de Lorimier[12] et de la Cour du Banc du Roi[13] (réserve faite pour les compteurs ainsi qu’il est expliqué dans l’arrêt de la Cour Suprême rendu à la même date que le présent jugement)[14], auxquels sont venus s’adjoindre ceux, non moins fortement raisonnés, qui ont été rendus dans la présente cause[15]. Les deux principales objections que l’on oppose à l’opinion des réseaux de ce genre sont des immeubles, celles qui ont prévalu dans les arrêts qui ont décidé dans la négative et celles que l’on a fait valoir de nouveau au cours de l’argumentation devant cette cour, sont les suivantes: 1. Ces réseaux (poteaux, fils, etc.) ne sont pas immeubles par nature, parce qu’ils ne sont pas fixés à perpétuelle demeure; 2. Ils ne sont pas immeubles par destination, parce qu’ils he sont pas incorporés au fonds de terre par le propriétaire de ce fonds. Nous croyons que ni l’une, ni l’autre de ces objections ne peut trouver d’appui soit dans la doctrine, soit dans la jurisprudence française qui est appelée à interpréter des textes équivalents à ceux du Code Civil de la province de Québec. La très grande majorité des commentateurs enseigne qu’il n’est pas nécessaire que la construction, pour être considérée comme immeuble par nature, soit fixée au sol à perpétuelle demeure. Il suffit que l’incorporation ne soit pas purement passagère et accidentelle. C’est le fait de rattachement au sol que la loi considère. La condition de rigueur est que “la construction, quelle qu’elle soit, fasse corps avec le sol”; qu’elle y soit “cohérente”, suivant l’expression de Pothier, ou “adhérente”, suivant celle de Laurent. C’est toujours la règle: Quod solo ineadificatur, solo cedit. Nous référons à Laurent, 5e éd., vol. V, n08 406 à 411; Pla-niol, 6e éd., vol. I, n08 2203, 2207 à 2209; Beaudry-Lacan-tinerie, 3e éd. Des Biens, n08 25 et 26; Aubry et Rau, 5e éd., vol. II, pp. 6 et 7; Colin et Capitant, 4e éd., vol. I, p. 680 et 681. De même, les bâtiments ou autres ouvrages unis au sol sont immeubles par leur nature, qu’ils aient été construits par le propriétaire du fonds ou par un tiers possesseur; et ce, dans le cas même où le tiers constructeur se serait réservé la faculté de les démolir lors de la cessation de sa jouissance. Nous ne pouvons faire mieux sur ce point que de référer à Aubry et Rau, 5e éd., vol. II, p. 7, et à la note 6 qui s’y trouve, ainsi qu’aux auteurs et arrêts qui y sont cités, à Laurent, vol. V, n08 412 à 416, 432; Beaudry-Lacantinerie, des Biens, n° 27; Planiol, vol. I, n° 2208; Colin et Capitant, vol. I, p. 681. Il n’y a pas à rechercher, (dit Domolombe, vol. 9. n° 104), par qui, ni aux frais de qui, ni avec quels matériaux le bâtiment ou le travail quelconque a été fait; par le propriétaire lui-même du sol, ou par un fermier, un locataire ou un tiers possesseur. Le bâtiment, une fois construit, est immeuble par sa nature, c’est-à-dire d’une manière absolue et indépendamment de la qualité du constructeur. Sans doute, lorsque le propriétaire construit sur son terrain avec les matériaux d’autrui, ou lorsqu’un tiers construit sur le terrain d’un autre avec ses propres matériaux, il y a lieu, de part et d’autre, à un règlement; et nous verrons qu’en effet le code Napoléon a prévu cette double hypothèse. Mais quant à la qualification du bâtiment lui-même, sous le rapport de sa nature immobilière, le principe demeure toujours, et dans tous les cas, le même. Il convient de compléter par une citation de Beaudry-Lacantinerie (des Biens, n° 40 in fine): L’hypothèse se présente assez souvent en pratique pour les constructions et bâtiments élevés en vertu d’une permission administrative sur des terrains dépendants du domaine public; ces édifices sont immeubles, tant que l’incorporation subsiste et ils sont immeubles vis-à-vis du constructeur qui a obtenu l’autorisation voulu (Cass. 10 avril 1867, S. 67.1. 277; D. 67.1.397). Nous tenions à mentionner ce passage qui s’applique particulièrement à l’espèce actuelle, où les poteaux et fils sont placés dans les rues de la municipalité. Et c’est, en somme, la conclusion à laquelle cette cour était elle-même arrivée dans la cause de Bélair v. Ville de Sainte-Rose[16]. D’après la jurisprudence de la Cour de Cassation de France, “c’est le fait actuel qui décide si une chose est” mobilière ou immobilière” (Dalloz 1861.1.225; 1867.1. 398); et il n’importe pas que le droit en vertu duquel elle se trouve adhérente au sol soit résoluble. Les principes généraux que nous venons d’exposer ont été appliqués aux “tuyaux de canalisation souterraine, * * * bien “qu’ils aient été placés par un possesseur à titre pré- “caire au lieu de l’être par le propriétaire du fonds” (Cass., Comp. Gén. des Eaux, S.P. 1900.1.446), aux “conduites “d’eau placées dans le sol des voies d’une commune par une “société concessionnaire pour la distribution de l’eau aux “habitants” (Cass. S. 91.1.488, Cie Générale des Eaux v. Octroi de Clichy), aux “conduites destinées à amener le “gaz au dehors de l’usine et passant sous les voies publi-“ques et privées” (Fuzier-Herman, Répertoire, vo. Biens, n° 135); ét “il n’est pas douteux qu’il faut assimiler aux “canalisations d’eau (les seules auxquelles on pouvait pen-“ser lors de la codification de nos lois) celles de gaz et celles “d’électricité” (Planiol, vol. I, n° 2209; Colin et Capitant, vol. I, p. 681; Ville de Dijon c. Compagnie des Eaux, D. 1902.1.492). C’est ainsi qu’une construction élevée sur une dépendance du domaine public, en vertu d’une permission essentiellement temporaire et révocable, a le caractère d’immeuble (Dalloz, Dict. de Droit, vo. Biens, no. 3 (et) les tuyaux employés à la canalisation d’eau et de gaz établis sous les voies publiques sont immeubles par nature (Dalloz—Dict. de Droit, vo. Biens, no. 4). Le réseau d’installation pour distribuer la lumière électrique au village de Mont-Joli vendu par Landry à Rouleau, Limitée, était donc un immeuble lors de cette vente et, vu que son adhérence au sol a toujours subsisté depuis, il est demeuré immeuble jusqu’à ce jour. Il n’a pas cessé d’être immeuble parce que les poteaux, fils, transformateurs et accessoires situés dans les rues de Mont-Joli ont depuis été séparés des machines servant à la production de l’électricité * * * se trouvant * * * dans et sur les propriétés de Rouleau, Limitée, pour être reliés aux machines génératrices d’énergie électrique appartenant à l’appelante. Au point de vue des principes établis plus haut, cette modification n’a pu affecter le caractère immobilier du réseau. Ce réseau, d’après l’opinion la plus générale, est un immeuble par lui-même, en tant que construction adhérente au sol, et non pas seulement comme faisant partie intégrante de l’usine génératrice de l’électricité. De plus, cette séparation du réseau d’avec l’usine, causée par la vente à l’appelante, ne donne pas ouverture, comme l’appelante l’a prétendu, aux recours prévus par les articles 2054 et 2055 du code civil. Ces recours sont limités au cas où le débiteur ou le tiers-détenteur “détériore” un immeuble grevé de privilège ou d’hypothèque, “dans la vue de “frauder” le créancier hypothécaire. Ici, il s’agit d’une vente ordinaire. Le privilège ou l’hypothèque ne dépouille pas le débiteur ou le tiers-détenteur de son droit de propriétaire. Il peut aliéner la propriété (art. 2053 C.C.), sauf qu’elle reste sujette au privilege ou à l’hypothèque. Si, comme dans le cas actuel, une partie seulement de l’immeuble est vendue, le privilège reste indivisible et subsiste en entier sur chaque partie de la propriété affectée (arts. 2017, 2058 C.C.). Nous ne voyons pas quelle distinction on peut faire, sous ce rapport, entre le cas actuel et celui de la vente de partie d’une terre hypothéquée. Mais il se pose une troisième question, et l’on dit: Même si ce réseau est un immeuble, il n’est pas susceptible d’être hypothéqué ni, par conséquent, d’être affecté par un privilège immobilier, parce qu’on ne saurait admettre un tel privilège ou une hypothèque sur une construction indépendamment du sol, et que, en plus, dans le cas présent, le sol est la rue municipale, soit un domaine public inaliénable. Cette prétention pourrait s’appuyer sur Laurent (vol. 30, n08 214 et 215). Mais cet auteur déclare lui-même que son opinion est à peu près isolée * * * La jurisprudence est contraire ainsi que la doctrine (Vol. 30, no. 216). Rien dans la définition donnée par le Code du privilège (art. 1983, C.C.) ou de l’hypothèque (art. 2016, C.C.) ne s’oppose à ce que l’un ou l’autre n’affecte que la construction, sans affecter le sol sur lequel elle est édifiée. En général, on peut dire que tous les biens immobiliers sont susceptibles d’être donnés en hypothèques, pourvu qu’ils soient dans le commerce et qu’ils soient saisissables (Planiol, vol. II, n08 2718, 2721; Colin et Capitant, vol. II, p. 887; Rémillard v. Duval[17]. Les bâtiments sont donc immeubles, (dit Pont, Privilèges et Hypothèques, vol. I, no. 359, p. 352) aussi bien lorsqu’ils sont l’oeuvre du propriétaire du sol que lorsqu’ils ont été construits par un autre, et par suite ils sont susceptibles d’hypothèque. (Voir également le même auteur—vol. II, n° 634.) Dans les Codes annotés de Sirey (3e éd., 1892), sous l’art. 518 du Code Civil, on trouve la note suivante, qui résume bien la situation: No. 15.—Les constructions élevées sur un terrain dépendant du domaine public, en vertu d’une permission de l’administration, constituent, bien que cette permission soit révocable, des immeubles qui peuvent être valablement transmis, hypothéqués et saisis comme tels, sous la condition résolutoire de la révocation de la permission. Cass. 10 avril 1867, S. 67.1. 277. P. 67.1.728.—D. 67.1.397.—Sic Pont, Priv. et Hypoth., n. 350. Cela est conforme à l’art. 2038 du Code Civil. Il a été jugé que des constructions élevées par un locataire peuvent être frappées d’hypothèques du chef du locataire, sous la condition résolutoire de la démolition à la fin du bail. (Turge vs Hospices civils de Lyon)[18]. et cet arrêt fut confirmé par la Cour de Cassation[19]. Le propriétaire des constructions édifiées sur un terrain qui appartient à autrui (dit Colin & Capitant, 3e éd. vol. II, p. 887) par exemple, le locataire jouissant d’un long bail, peut certainement hypothéquer les constructions par lui faites (Gand, 29 mai 1895, D.P. 97.2.218). Mais ce droit d’hypothèque s’éteindra avec le droit de propriété du constituant (Paris, 8 février 1892, D.P. 92.2.409, note de M. Planiol). De même, une canalisation destinée à amener les eaux d’un torrent à une usine pour produire une force électrique, est un immeuble par nature susceptible d’hypothèque (cf. Grenoble, 16 juin 1904, D.P. 1906.2.209, note de M. Planiol). Et même le locataire d’un terrain faisant partie du domaine communal, et placé hors du commerce par sa destination publique, peut hypothéquer la construction qu’il y a élevée avec l’autorisation de la municipalité (D.P. 1866. 2.94). Il suit de tout ce qui précède que le privilège immobilier de Arthur C. Landry sur le réseau de distribution électrique vendu à Rousseau, Limitée, pouvait faire valablement l’objet d’un enregistrement et d’un droit de suite (art. 2056, C.C.). Or, dès que l’on admet que le droit de privilège immobilier existe, la méthode de son enregistrement ne saurait présenter de difficulté insurmontable. Quelques jours seulement après la vente par Landry à Rouleau, Limitée, cet acte avait été enregistré par transcription sur les numéros de cadastre officiel du terrain où se trouvait l’usine génératrice. Cela déjà serait complet, d’après le tribunal de Grenoble (D.P. 1906.2.209) qui, dans le cas d’une source exploitée pour fins d’aqueduc, a jugé qu’il suffit que cette hypothèque soit inscrite au bureau des hypothèques de l’arrondissement d’où ressort la source hypothéquée, alors même que les canalisations s’étendraient sur d’autres arrondissements. L’on voit tout de suite l’analogie avec le présent cas. Mais, après tout, l’enregistrement a surtout pour but de rendre publics les actes et les droits réels (art. 2171, C.C.). En particulier, en ce qui concerne le privilège, l’enregistrement ne le crée pas, non plus qu’il ne le confère; il ne fait que le conserver et lui donner effet (art. 2082, C.C.). L’acte de vente ne contenait pas les numéros des rues dans lesquelles étaient posés les poteaux et les fils du réseau. A vraiment parler, cet immeuble particulier constitué par le réseau n’avait pas et n’a pas de numéro de cadastre. L’acte de vente et, par suite, le droit de privilège n’en sont pas moins existants et valides car, dans ce cas, la loi n’exige pas, comme elle le fait pour l’hypothèque conventionnelle (au sujet de laquelle nous entendons laisser la discussion ouverte), que l’acte désigne spécialement l’immeuble hypothéqué avec mention des tenants et aboutissants, ou du nom sous lequel il est connu ou du lot, de la partie du lot et du rang, ou du numéro de l’immeuble sur le plan et le livre de renvoi du bureau d’enregistrement, si tels plan et livre de renvoi existent. (art. 2042, C.C); Mullarky v. Montreal Loan and Mortgage Company[20]. Ce privilège n’est pas le produit de la convention des parties. Comme l’hypothèque légale, il “résulte de la loi” (arts. 1983, 2020, C.C.) et la loi n’exige pas, pour qu’il soit “valable”, la désignation spéciale requise par l’art. 2042, C.C.; surtout lorsque, comme dans l’espèce, on ne se plaint pas de l’insuffisance ou de l’irrégularité du bordereau (art. 2139, C.C.). Même si le numéro officiel du cadastre ne se trouve pas dans le titre, il peut y être suppléé par le bordereau qui le résume (art. 2144a, C.C.) ou au moyen d’une réquisition ou un avis (art. 2168, C.C., in fine). C’est ce qui a été fait ici. Le droit de privilège existait. Le créancier l’a fait enregistrer par la méthode indiquée par le Code Civil qui s’adaptait le mieux au cas particulier. Nous sommes d’avis de confirmer les jugements de la Cour Supérieure et de la Cour du Banc du Roi. Idington J.—For the reasons assigned by Mr. Justice Dorion in the appellate court below and for the reasons assigned by my brother Rinfret, I agree with the latter. Appeal dismissed with costs. Solicitors for the appellant: Sasseville and Gagnon. Solicitors for the respondent: Drolet and Tardif. [1] (1922) 63 Can. S.C.R. 526. [2] (1897) 27 Can. S.C.R. 406. [3] 63 Can. S.C.R. 526. [4] (1910) 44 Can. S.C.R. 364. [5] (1915) 17 Q.P.R. 161. [6] (1912) Q.R. 41 B.C. 500. [7] (1915) 24 D.L.R. 665. [8] (1891) 15 L.N. 22. [9] (1899) Q.R. 16 S.C. 436. [10] (1913) Q.R. 44 S.C. 126. [11] (1922) Q.R. 61 S.C. 222. [12] (1924) 30 R. de J. 81. [13] (1926) Q.R. 38 K.B. 406. [14] [1926] S.C.R. 515, at p. 521. [15] (1926) Q.R. 41 K.B. 363. [16] 63 Can, S.C.R. 526, at pp. 531 et seq. [17] [1886] 34 L.C.J. 83. [18] D.P. 1871.2.191. [19] D.P. 1872.1.256. [20] (1894) 2 R. de J. 253.