和富道銀輝大廈業主立案法團 對 許麗莉

LDBM 63/2023 [2024] HKLdT 89 香港特別行政區 土地審裁處 建築物管理申請編號2023年第63宗 _________________ 和富道銀輝大廈業主立案法團 (THE INCORPORATED OWNERS OF NGAN FAI BUILDING, WHARF ROAD) 申請人 及 許麗莉 (SHII LI LY) 答辯人 _________________ 主審法官﹕ 土地審裁處法官林美施 審訊日期﹕ 2024年10月23日 頒下判決書日期﹕ 2024年11月1日 _______________ 判 案 書 _______________ 前言 是次審訊，是要處理一宗業主立案法團追收大廈維修分擔費用的糾紛。 背景 申請人是香港北角和富道銀輝大廈（「該大廈」）的業主立案法團，於1981年成立，對該大廈的公用部份具有控制、管理及行政權。 該大廈的公契（「該公契」）在1979年2月24日於土地註冊處成功註冊。 答辯人於2012年11月28日，透過契約成為該大廈1樓A單位及部份平台（「該單位」）的註册業主。 該公契中的第4(f)段、第4(h)段、第4(i)段和第14段載有下列條文： “4. Each owner shall be bound by and shall observe and perform the following covenants provisions and restrictions:- … (f) The following costs charges and expenses shall be borne and paid by the owners of the said building in the proportion as hereafter provided:- … (iv) The cost of repairing, renewing, maintaining, cleansing, painting or decorating the building or any part or parts thereof and all water pumps, tanks, pipes, sewers, drains, watercourse, cable, wires or services therein and all the apparatus equipment and convenience thereof. … (h) The owner for the time being of the said building shall pay in advance each calendar month to the Manager on account of their respective shares of the said costs charges and expenses the monthly fee or charge more particularly set out in the Second Column of the Third Schedule hereto for the flat or shop set out in the First Column of the said Third Schedule for the time being owned by them respectively. The said monthly fee or charge shall be paid in the full amount to the Manager by the Owner of that particular flat or shop irrespective whether the said flat or shop is occupied or not. (i) If the total contributions payable to the Manager by the owners of the said building as aforesaid shall be insufficient to cover the said charges and expenses then such owners shall make further contributions towards such expenses in the shares as above provided. … 14. If any of the owners shall fail to contribute his due proportion of any expenses to be incurred in accordance with a resolution validly passed under Clause 13 hereof within two weeks from the date of a notice from the Manager or the other owners or any of them requiring the same to be paid then the Manager or the owner serving such notice may proceed to carry out the work so resolved to be done and the defaulting owner shall on demand repay to the Manager or the other owner his due proportion of the costs and expenses thereof and until such repayment the said due proportion of the costs and expenses or such part thereof as shall remain unpaid shall be a charge upon the share and interest of the defaulting owner of and in the said premises and building.” 申請人以答辯人拒絕支付下述款項為理由，於2023年6月2日展開是次訴訟，請求審裁處判令答辯人須向申請人支付下述款項： 該大廈維修工程（「該維修工程」）分擔金額港幣55,374元（「該維修分擔金額」）； 該大廈地下C8結構柱維修工程（「該結構柱工程」）分擔金額港幣8,909元（「該結構柱工程分擔金額」）； 後加C8結構柱維修工程（「該後加工程」）分擔金額港幣5,998元（「該後加工程分擔金額」）； 因為該維修分擔金額欠款而針對該單位註冊押記備忘的律師費和註册費用港幣7,000元（「該押記費用」）； (5) 訟費及利息。 在本訴訟展開後，區域法院法官黃一鳴已於多次聆訊中，因應案件的發展，以及顧及答辯人的情況和沒有律師代表的考慮下，先後把案件押後，以讓答辯人有充足的時間和機會，考慮和處理申請人在本案中的申請。最終，答辯人存檔了反對通知書和兩份證人陳述書，就是次申請提出抗辯。 在是次審訊過程中，本席已多番提醒訴訟雙方有關的審訊程序。申請人安排了其聘用管理該大廈的管理公司的物業經理何桂成先生（「何先生」）代其作供，而答辯人則由她的女兒許燕妮女士（「許女士」）代為作證。 申請人案情 申請人的案情由何先生的證人陳述書和庭上作供證明，可歸納如下。 該維修分擔金額 申請人於2015年9月23日召開了該大廈的業主大會，在大會上通過了為該大廈聘用工程顧問，以及顧問費用為港幣50,000元的決議。 申請人於2018年4月24日召開了該大廈的業主大會，在大會上通過了為該大廈進行大維修工程、選定承辦商、工程費用訂定為港幣5,298,024元的決議，同時，也通過了各業主須支付工程費用的5%作為工程備用金，即港幣264,901.20元，並分3期支付的決議。 根據該公契第4(f)(iv)段、第4(h)段、第4(i)段的規定，大廈維修費用應按該公契附表3訂明的份數計算，由各業主分擔，當中訂明該大廈總份數合共11,150份，而該單位佔其中的110份。 因此，答辯人需要向申請人分3期支付分擔金額為港幣55,374元（即是該維修分擔金額：(5,298,024元 + 264,901.20元 + 50,000元) x 110/11,150)。 申請人約於2018年7月4日向各業主（包括答辯人）發出《大廈維修工程分擔費通告》，通知各業主（包括答辯人）需要支付分期付款的日期和金額，而答辯人便需要分別於2018年7月31日、2018年8月31日及2018年9月30日，向申請人每期支付港幣18,458元。 然而，答辯人一直沒有支付任何款項，申請人遂安排代表律師於2019年1月11日向答辯人發送《大廈維修工程分擔費 - 最後付款通知書》，要求答辯人在14天內付款，否則將針對該單位，於土地註冊處註冊一項押記備忘。 其後，由於答辯人始終沒有支付分毫，因此申請人指示律師根據該公契第14段，於2019年5月24日在土地註冊處，針對該單位註冊了日期為2019年5月10日的押記備忘，也因為擬備及註冊押記備忘而產生了律師費、查册費和註册費用合共港幣7,000元（即是該押記費用）。 2019年5月28日，申請人的代表律師向答辯人發送了《大廈維修工程分擔費 - 採取法律行動通知書》，要求答辯人在14天內支付上述該維修分擔金額和該押記費用，始終不得要領。 該結構柱工程分擔金額 申請人於2019年4月16日召開了該大廈的業主大會，在大會上通過了進行該結構柱工程、選定承辦商、維修工程費用訂定為港幣860,000元的決議，同時，也通過了業主須支付維修工程費用的5%作為工程備用金，即港幣43,000元，以及分2期支付分擔費用的決議。 根據該公契第4(f)(iv)段、第4(h)段、第4(i)段的規定，按該單位的份數計算，答辯人需要向申請人分2期支付港幣8,909元 (即是該結構柱工程分擔金額：(860,000元 + 43,000元) x 110/11,150)。 申請人約於2019年5月31日向各業主（包括答辯人）送達《C8結構柱維修工程分擔費通告》，通知各業主分期付款的日期及金額，而答辯人需要於2019年6月28日及2019年7月28日，分別向申請人支付港幣4,454元及4,455元。 由於答辯人沒有付款，因此申請人安排律師於2019年11月19日向答辯人發出《C8結構柱維修工程分擔費 - 最後付款通知書》，表明要求答辯人在14天內支付分擔金額，否則將於土地註冊處，針對該單位註冊一項押記備忘錄。 該後加工程分擔金額 申請人於2019年12月10日召開了該大廈的業主大會，在大會上，通過了進行維修後加地下C8結構柱的維修工程、選定承辦商、更新後之維修方案工程費用訂定為港幣650,000元的決議，在扣除上次該結構柱工程集資餘額港幣140,000元後，C8結構柱新維修工程費為港幣510,000元。 申請人再於2020年7月5日召開了業主大會，在大會上，通過了於港幣510,000元的C8結構柱的維修工程上，後加將C8結構柱伸延至該大廈1樓而需要額外增加維修費港幣98,000元的工程方案，使整個工程合共港幣608,000元（即是該後加工程），以及以1期集資該後加工程分擔費的議決。 根據該公契第4(f)(iv)段、第4(h)段、第4(i)段的規定，答辯人需要按該公契附表3訂明的份數計算，向申請人支付港幣5,998元 (即是該後加工程分擔金額：608,000元 x 110/11,150)。 申請人約於2020年8月7日向各業主（包括答辯人）送達《C8結構柱維修工程分擔費通告》，通知各業主（包括答辯人）需要於2020年8月25日向申請人支付工程分擔費，其中答辯人為該單位業主需要支付該後加工程分擔金額。 由於答辯人未有繳交該後加工程分擔金額，申請人代表律師於2020年10月21日向答辯人送達《C8結構柱維修工程分擔費通告 - 最後付款通知書》，表明要求答辯人在14天內支付，否則將於土地註冊處，針對該單位，註冊一項押記備忘。 申請人的管理委員會主席已根據《建築物管理條例》（第344章）第22條，於2023年6月1日簽署了證明書證明答辯人欠付上述各項款額，欠款總額合共港幣77,281元（「該總欠款」）。 直至現在，答辯人仍沒有就該總欠款支付分文。 在庭上，何先生強調除了答辯人以外，該大廈的所有業主 都已經按該公契第4(f)(iv)段、第4(h)段、第4(i)段的規定，全數支付了上述所有維修工程的分擔金額，沒有任何人拖欠。而且，上述的所有维修工程早已全部完成，所有工程費用亦已經悉數支付予相關的工程承辦商。還有，該押記費用也已經全數向律師事務所支付。 答辯人的抗辯理由 答辯人在其反對通知書列述的抗辯理由可撮要如下： 答辯人年屆高齡，年輕時於內地師範學院畢業，畢業後一直工作，直至在浴室門口滑倒受傷，手術後無法工作，靠國家津貼維生。現在有長期病患，需要經常接受治療，積蓄不多，以領取長者生活津貼每月港幣數千元幫補家計。 (2) 她育有數名女兒，除了許女士與她同住外，另外兩名女兒分別在英國和加拿大生活，各自有家庭和孩子需要照顧，而許女士則有長期病患，只可領取傷殘津貼每月港幣二千多元渡日。 答辯人安排了她的女兒許女士代為作供，許女士的證供非常簡略，只是標題式地提及下列事宜： 許女士有長期病患，倚靠傷殘津貼每月二千多元過活。 在2018年某段時間，答辯人及許女士分別入住醫院，期間她們家中的東西和平台上的兩間小型房子均被人拿走，家中糞渠破裂，被苛索清潔費。 在2020至2021年期間，於政府拆除僭建物並重建一道牆後，會不時在下大雨時，出現水浸情況，也沒有燈用。 隔鄰單位的業主也侵佔答辯人該單位的平台，答辯人要求處理無果。 分析 維修分擔金額 不爭議的事實是答辯人自2012年11月28日起直至現在，一直是該單位的唯一註册業主，也便受制於已在土地註冊處註冊的該公契，必須依循該公契條文履行作為業主的責任。 該公契的第4(f)(iv)段、 第4(h)段和第 4(i)段的條文規定，該大廈的業主須共同支付該大廈的維修及保養費用，而他們所承擔的份數則是按該公契附表3訂明的比例計算，由各業主共同分擔，而該公契附表3便清楚訂明了該大廈總份數合共11,150份，該單位佔當中的110份。 因此，答辯人作為該大廈的業主之一，也便需要履行該公契的第4(f)(iv)段、 第4(h)段和第 4(i)段的條文訂明的支付責任，需要按附表3的規定，支付該大廈的維修費用的11,150份中的110份。 對於申請人在本案中的下述申索： 項目 款額性質 應繳付日期 款額(港幣) (1) 該維修分擔金額-第1期 2018年7月31日 18,458 (2) 該維修分擔金額-第2期 2018年8月31日 18,458 (3) 該維修分擔金額-第3期 2018年9月30日 18,458 (4) 該押記費用 7,000 (5) 該結構柱工程分擔金額-第1期 2019年6月28日 4,454 (6) 該結構柱工程分擔金額-第2期 2019年7月28日 4,455 (7) 該後加工程分擔金額 2020年8月25日 5,998 總結欠額 77,281 申請人的證人何先生已在其證人陳述書及庭上的證供，提供了上述欠款的由來和詳情，也交代了各個業主大會就上述維修工程的集資通過議決的情況，並展示了上述提及的該公契、業主大會的議決的相關會議紀錄、通告、土地註冊處查冊、律師信函、收據等文件作證明。他的證供具體詳細，並有當時的文件為證，明顯可靠可信。再者，答辯人並沒有就這些背景事實提出任何質疑，也沒有挑戰何先生的證供和證據，因此，本席接受何先生的所有證供。 還有，答辯人亦沒有針對上述該公契的條文的詮釋解讀提出任何爭議，況且，該等維修工程已然全部峻工，申請人也已悉數支付相關的維修費用，而其他業主亦已經按申請人的指示繳付了所有維修工程的分擔費，在這情況下，本案不存在任何空間可給予答辯人作進一步的爭議。 擬備及登記押記備忘的費用 同理，申請人依據該公契第14段，以答辯人須按該公契規定支付維修分擔金額，而答辯人卻沒有繳付這些應付款項為由，也便可於土地註冊處針對答辯人在該單位的權益註冊一項押記。 儘管該公契並沒有說明申請人可在這情況下，就註冊押記程序而向答辯人追討擬備及登記押記備忘的律師費、查册費和註冊費，可是這些費用的產生，完全是因為申請人依據該公契，基於答辯人不支付有關維修費分擔金額而作出押記，並加以註冊而產生的費用，全然是申請人因為答辯人不支付有關維修費分擔金額而導致的開支，因此，申請人有權向答辯人追討這方面的損失賠償。 本席認為申請人所追討的擬備及登記押記備忘的費用，包括律師費用、註冊費、查冊費，合共港幣7,000元，這金額尚算合理，答辯人需要賠償這金額予申請人，作為申請人因為答辯人違反該公契的規定，不支付應付的維修分擔款額而作出押記程序所導致的損失。 另一方面，本席也仔細地考慮了答辯人的案情和許女士所提供的證供，主要提及答辯人和許女士的身體狀況欠佳、經濟並不寬裕、生活不太如意，然而，縱使本席理解她們的處境和感受，可是，那些都是屬於答辯人的個人和私人問題，卻並不構成法律上認可的抗辯理由，並不能因此而解除答辯人作為該單位的唯一業主，需要按該公契的規定，與其他業主共同支付該大廈的維修保養費用的責任，以及支付因為答辯人欠付而引致該註冊押記的費用。 在法律上，答辯人不能因為自己的私人問題，而不支付她應該承擔的該大廈的維修分擔費用, 致使該大廈的其他業主，需要承擔該欠付款項。換言之，答辯人的個人健康、財務、生活上的問題都是她的私人問題，並不構成不支付本案中追討的款額的理由，本席也只能再三勸勉答辯人應考慮向相關機構或團體尋求協助，卻不能以此作為拒付上述欠款的理由。 需要補充的是，雖然答辯人在結案陳詞中和許女士在證人證供中，曾粗略地提及被政府清拆僭建物後該單位沒有燈和在大雨時會漏水，以及平台被鄰居佔用等等事宜，但是答辯人並沒有在反對通知書上提及此等事宜，也沒有在反對通知書中或審訊中，說明這些事件與是次訴訟有何關連，因此，這些事情並不是本案可以處理的議題。 況且，答辯人和許女士就這些事情的描述，只是標題式的說法，非常粗疏概括，詳情不表，關聯性欠奉，當然申請人對於這些不明所以的粗疏說法無從回應，充其量只是顯示了答辯人和許女士在生活上的不如意。 無論如何，值得一提的是，大廈管理不善並不能成為不履行該公契規定，需要支付申請人所追討的維修分擔金額和該註冊押記費用的責任的理由。在麗苑業主立案法團對韓炳基及柳愛華，CACV1716/2001，未經彙編，2002年8月6日一案中，上訴庭便已裁定答辯人對大廈管理不善的投訴，並不構成不支付大廈公契規定需要支付管理費、大廈備用金、維修費等等費用的理由。因此，答辯人該等說法根本不構成任何法律上認可的抗辯理由。 可以補充的是，雖然答辯人也提交了她的一位朋友的證人陳述書，但是她在審訊當日確認不會安排他出庭作供，也不倚賴該證人陳述書作為證據。無論如何，該證人陳述書的內容，也只是重複據說答辯人經濟不佳的說法，基於以上分析，這說法無助於為答辯人提供一個法律上認可的抗辯理由。 本席在考慮了雙方提供的所有證人證供、文件證據和陳詞後，裁定申請人已成功就上述維修分擔金額和擬備及註冊押記的費用的申索成功舉證，答辯人並沒有提出任何法律上認可的抗辯理由，申索成立。 總結 基於上述理由，本席現頒令如下：- 答辯人須支付申請人維修費分擔金額港幣70,281元； 答辯人須支付申請人擬備及登記押記備忘的費用港幣7,000元； 答辯人須支付申請人上述判決款項的利息，以判定利率計算，由裁決日起計至清繳款項為止； 暫准訟費命令：答辯人須支付申請人是次訴訟的訟費，包括所有保留訟費，循簡易程序評定為港幣48,000元，即時支付；及 除非任何一方透過表格一提出更改上述暫准訟費命令的申請，上述暫准訟費命令，將在本判案書頒下日起計14天後，即成為絕對命令。 本席感謝柳律師的協助。 林美施法官 土地審裁處 申請人：由梁鄧蔡律師事務所柳詠儀律師代表應訊。 答辯人：無律師代表，親自應訊。