李惠欣 對 謝松發
The application to re‑apply for leave to appeal was dismissed because it was filed 12 days late and, even if time were extended, the proposed grounds of appeal disclosed no reasonable prospect of success nor any other reason of fairness: they merely repeated factual/contentions rejected by the Lands Tribunal and did...
Source-derived case information.
- Citation
- [2025] HKCA 537
- Parties
- Applicant: 李惠欣 (LEE WAI YAN CEZARINE); Respondent: 謝松發
- Court
- Court of Appeal
- Jurisdiction
- Hong Kong
- Judgment Date
- 13 June 2025
- Case Number
- CAMP196/2024
- Procedural Posture
- Application to Extend Time to Re‑apply for Leave to Appeal Against Lands Tribunal Possession Order / Decision on Extension of Time and Costs
- Outcome
- Application to extend time to re‑apply for leave to appeal dismissed and summons of 14 October 2024 revoked; respondent ordered to pay applicant’s costs assessed on simplified procedure
- Legal Topics
- Possession, Leave to Appeal, Extension of Time, Mesne Profits, Costs
- Source Language
- ch
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Parties
李惠欣 (LEE WAI YAN CEZARINE)
Applicant
謝松發
Respondent
Procedural Posture
Application to Extend Time to Re‑apply for Leave to Appeal Against Lands Tribunal Possession Order / Decision on Extension of Time and Costs
Legal Issues
- 1 Whether respondent’s late re‑application for leave to appeal should be allowed despite 12 days’ delay
- 2 Whether the proposed grounds of appeal disclose a reasonable prospect of success or other good reason for fairness
- 3 Whether factual findings of the Lands Tribunal were challenged as legal errors
Ratio Decidendi
The application to re‑apply for leave to appeal was dismissed because it was filed 12 days late and, even if time were extended, the proposed grounds of appeal disclosed no reasonable prospect of success nor any other reason of fairness: they merely repeated factual/contentions rejected by the Lands Tribunal and did not identify any legal error; accordingly extension of time was refused and the summons struck out, with costs awarded to the applicant.
Court Disposition
Application to extend time to re‑apply for leave to appeal dismissed and summons of 14 October 2024 revoked; respondent ordered to pay applicant’s costs assessed on simplified procedure
Orders
- Revoked respondent’s summons dated 14 October 2024
- Respondent to pay applicant’s costs of that summons, amount to be assessed under the simplified procedure
Full Case Text
Judgment text and source record
1 paragraphs
CAMP 196/2024 [2025] HKCA 537 香港特別行政區 高等法院上訴法庭 雜項案件編號2024年第196號 （擬上訴的原本案件：土地審裁處LDPE 2024年第819宗） 申請人 李惠欣(LEE WAI YAN CEZARINE) 及 答辯人 謝松發 主審法官： 高等法院上訴法庭副庭長朱芬齡 高等法院原訟法庭法官吳嘉輝 判案書日期：2025年6月13日 判案書 上訴法庭法官副庭長朱芬齡頒發上訴法庭判案書： 引言 2024年8月27日，土地審裁處成員吳紹林（「審裁處」）經審訊後作出命令（「正審判決」），判定答辯人須將涉案處所，即九龍昌華街38號麗寶花園地下下層3A鋪（「涉案處所」）的空置管有權交還申請人，並須支付申請人由2024年5月5日至交還涉案處所的空置管有權為止的中間收益，以每月港幣14,200元計算。 2024年9月6日，答辯人向審裁處申請上訴許可。2024年9月17日，審裁處經聆訊後，拒絕答辯人的上訴許可申請。 2024年10月14日，答辯人發出本申請的傳票，就審裁處8月27日的正審判決向上訴法庭逾期重新申請上訴許可。申請人反對本申請。雙方均提交了書面陳述書。 本庭經考慮申請的文件後，認為適宜依據香港法例第4A章《高等法院規則》第59號命令第2A(5)(a)條規則，不經口頭聆訊而只基於案件的文件及已提交的書面陳詞，作出書面裁決。 LDPE 819/2024 申請人是涉案處所的業主，自2019年5月起將涉案處所租予答辯人。 申請人的案情指，雙方曾經簽訂兩份租約。第一份的日期爲2019年4月10日，租賃期由2019年5月5日至2021年5月4日（「第一份租約」）。第二份租約日期爲2021年5月5日，租賃期由2021年5月5日至2023年5月4日，每月租金港幣14,200元（「第二份租約」）。第二份租約期滿後，雙方沒有簽訂新租約，答辯人因此以按月租賃的方式繼續佔用涉案處所，並每月向申請人繳付港幣14,200元的租金。 2024年3月19日，申請人通過代表律師向答辯人發出通知書（「通知書」），終止租賃關係，要求答辯人遷出，在2024年5月4日交回處所的空置管有權。2024年4月1日，答辯人就此致函申請人代表律師。申請人指出，由此可見答辯人已經收悉通知書。 答辯人分別於2024年4月3日、4月27日、5月20日、6月17日及7月19日，把港幣14,200元存入申請人的戶口。申請人每次都於幾日内將存入的款項退回。 2024年5月24日，申請人入稟土地審裁處，申請收回涉案處所的空置管有權，並要求每月港幣14,200元的中間收益及利息。 2024年5月31日，答辯人存檔反對通知書，反對申請人提出的申索，並提出反申索。答辯人的案情可以概括為：(1) 申請人沒有寫下或向答辯人出示過第二份租約，而是同意按2019年至2021年之舊租約「再續三年」；及 (2) 雙方於2023年9月12日訂立了新租約，租賃期爲2023年9月12日至2026年9月11日 （「新租約」），而且答辯人從來沒有拖欠租金。答辯人在證人陳述書中聲稱，申請人於2023年9月5日前往涉案處所簽訂了新租約。答辯人的反申索要求申請人支付之前土地審裁處LDPE 1153/2023案的費用、屋宇署清拆命令以及涉案處所維修工程的費用及工程費。 申請人否認曾簽訂新租約，指這是答辯人捏造出來的。 審裁處的判決 2024年8月27日，審裁處經審訊後，判決申請人勝訴。審裁處接納申請人的案情，裁定雙方之間不存在2023年9月12日的新租約，答辯人是以按月租賃方式佔用涉案處所，申請人已經發出有效的終止租賃通知書，租賃並已於2024年5月4日終止。審裁處因此判決，申請人有權收回涉案處所，及答辯人須支付2024年5月5日至交回處所的空置管有權爲止的中間收益，並且須支付申請人的訟費，以簡易程序評定。 本申請 如前所述，2024年10月14日，答辯人就審裁處的判決逾期向上訴法庭重新申請上訴許可。 2024年12月3日，答辯人提交非宗教式誓詞，就逾期申請作出解釋。答辯人指稱，審裁處於2024年9月17日聆訊完結時通知申請人代表律師儘快將裁決命令寄給答辯人，以便答辯人儘快向高等法院上訴庭作出申請，但答辯人直至2024年10月4日才收到命令，他之後提出本申請。 答辯人的上訴理由擬本及書面陳述提出的擬上訴理由可歸納如下： 申請人違反租約第一條，沒有按規定在租約期滿前發出1個月書面通知解約。新租約簽訂後，答辯人印了副本，但沒有收到正本。答辯人等到2023年10月10日未見回覆，於是在2023年10月11日前往稅局打厘印。審裁處疏忽沒有看清租約内容，裁決不合收樓規定。 申請人申請收樓沒有呈交第二份租約，入稟狀應屬無效。雙方簽字後曾說過去打厘印，申請人經答辯人多次催促都沒交出租約，答辯人至今沒有收到租約的正或副本，答辯人懷疑申請人沒有為租約打厘印。 申請人的反對陳述書提出，答辯人沒有指出審裁處拒絕上訴許可申請的判決在法律論點上有任何錯誤，亦沒有提出任何特定爭論點。其次，答辯人只是重複原審時提出的案情及抗辯理由，沒有指出審裁處的事實裁決有甚麼明顯的錯誤。第三，本申請逾時12天，加上申請毫無勝算，法庭因此不應批准延展提出申請的時限。 申請人代表律師2024年11月20日提交的誓章稱，土地審裁處於2024年10月2日通知申請人律師行無需草擬蓋印命令，律師行於2024年11月5日取得拒絕上訴許可命令的蓋印副本，並於2024年11月7日以面呈方式送達答辯人。 相關法律原則 香港法例第17章 《土地審裁處條例》第11(2) 條規定，在土地審裁處席前進行的法律程序的任何一方，均可以土地審裁處的判決、命令或決定在法律論點上有錯誤為理由，而針對該項判決、命令或決定向上訴法庭提出上訴。 第11AA(1) 條規定，除非土地審裁處或上訴法庭已批予上訴許可，否則任何人不得根據第 11(2) 條提出上訴。《土地審裁處條例》第 11AA(6) 條亦訂明，除非法庭信納有關上訴有合理機會得直，或有其他有利於秉行公正的理由，因而該上訴應進行聆訊，否則不得批予上訴許可。「有合理機會得直」意思是指該機會必須為合理，即不能毫無理據，但毋須達致相當可能：見SMSE v KL [2009] 4 HKLRD 125第17段；及曾國棠 對 蘇學雄 [2024] HKCA 1169第22段。 根據香港法例第17A章《土地審裁處規則》第 30B(4) 條，如土地審裁處拒絕上訴許可申請，擬上訴人可在該決定作出的日期起計的14天內，向上訴法庭提出上訴許可的進一步申請。 法庭在決定是否行使酌情權延長提出上訴許可申請時限，一般會考慮 (1) 延誤時間的長短；(2) 延誤是否有合理解釋； (3) 擬上訴的成功機會；及 (4) 批准延期是否會對擬上訴的對方不利：見The Incorporated Owners of Morning Ray Mansion 對 Tong Wai Tak [2021] HKCA 1255第21段；及曾國棠 對 蘇學雄 第24段。 根據上訴法庭重覆強調的法理及原則，若上訴的理據只是再次提出及重覆曾經提出而被原審法官否決的論點，而沒有針對原審法官否決的理由提出反駁的理據，這些理據並不能被視為有效的上訴理據：見李智慧 及 昆士蘭保險 (香港) 有限公司 [2021] HKCA 984，第11段；秦錦釗 及 香港特別行政區 [2018] HKCA 167，第8段；及曾國棠 對 蘇學雄 第26段。 本庭的判決理由 本申請逾期12天，以14天的申請期限而言，並非輕微的延誤。然而，本庭經考慮雙方誓章的陳述及答辯人為無法律代表訴訟人，認爲適宜聚焦考慮本申請理據的強弱，即答辯人擬提的上訴理由是否有合理成功機會。 概括而言，答辯人的擬上訴理由只是重複對案情的看法及已為審裁處拒絕接納的論點，沒有具體指出審裁處的判決有任何法律論點錯誤。本庭認爲，答辯人擬提出的上訴沒有任何成功機會： 就第(1)項擬上訴理由，這是建基於答辯人稱與申請人簽訂了新租約。但審裁處不接納答辯人這方面的證詞和案情。審裁處指出，答辯人之前在另一宗有關連的案件（LDPE 1153/2023）的反對陳述書不曾提及有簽訂新租約。 此外，申請人與答辯人在2023年9月5日和12日前後沒有爭議的WhatsApp通訊記錄不顯示雙方有簽訂新的租約。這是審裁處的事實裁斷，不涉法律論點，不屬於可提出上訴的範疇：見上文第18段。再者，答辯人亦未能指出審裁處的事實裁決存在任何明顯錯誤。 就第(2)項擬上訴理由，案中沒有爭議第二份租約已經完結。申請人的申請理據和案情是答辯人以按月租賃形式佔用涉案處所，在申請人透過律師發出的通知生效後，租賃已終止。審裁處接納申請人的案情，並以此為判決基礎。是故，第二份租約只是案件的背景資料，對申請人的申請及審裁處的判決沒有任何影響，遑論關鍵的影響。該租約有否打厘印更非相關議題，不構成有效的上訴理由。 本庭也看不到有其他有利於秉行公正的理由，因而答辯人擬提出的上訴應進行聆訊。 在此情況下，即便延展重新提出上訴許可申請的時限亦是徒然，答辯人的逾期上訴許可申請應予以撤銷。 根據一貫訴訟常規，答辯人申請失敗，應該支付申請人的訟費，金額循簡易程序評定。申請人在本判案書頒發之日起計的14天內存檔及向答辯人送達她的訟費陳述書；答辯人可在之後的14天內，就訟費陳述書的項目和金額，存檔及向申請人送達反對陳述書。訟費陳述書及反對陳述書的篇幅限於兩頁。 由於答辯人的逾期上訴許可申請完全缺乏理據，根據《高等法院規則》第59號命令第 2A(8) 條規則，本庭命令任何一方均不得要求在各方之間的口頭聆訊中重新考慮當前的裁決。 本庭的命令 本庭命令如下： 撤銷答辯人2024年10月14日的傳票； 答辯人支付申請人該傳票的訟費，金額循簡易程序評定。 申請人在本判案書頒發之日起計的14天內存檔及向答辯人送達循簡易程序評定訟費陳述書，篇幅限於兩頁。 答辯人可在隨後的14天內，就申請人訟費陳述書的項目和金額，存檔及向申請人送達反對陳述書，篇幅限於兩頁。 本案任何一方均不得根據《高等法院規則》第59號命令第2A(7)條規則，要求以口頭聆訊重新考慮本裁定。 （朱芬齡） 高等法院 上訴法庭副庭長 （吳嘉輝） 高等法院 原訟法庭法官 申請人：由葉謝鄧律師事務所轉聘方成泰大律師代表 答辯人：無律師代表，親自行事