松林置業有限公司 對 名德大樓業主立案法團

LDBM 72/2017 [2018] HKLdT 8 香港特别行政區 土地審裁處 建築物管理申請編號2017年第72宗 松林置業有限公司 申請人 及 名德大樓業主立案法團 答辯人 主審法官： 土地審裁處區域法院暫委法官譚利祥 聆訊日期： 2018年2月13日 判決書日期： 2018年3月1日 _______________ 上 訴 許 可 判 決 _______________ 這是申請人上訴許可的申請。 消防處於2014年2月28日發出消防安全指示，申請人須在其Ｃ、Ｄ、Ｅ及Ｆ單位內進行有關的消防安全工程，其中包括：- 安裝自動花灑系統； 改善現有的消防栓/喉轆系統；及 在每個消防喉轆毗鄰牆上當眼處貼上使用該消防喉轆方法的告示。 本席在2017年12月21日的判案書（“判案書”）第6段認為改善消防栓/喉轆系統的指示並不適用於申請人，因為申請人的單位內並無消防喉轆。不過無論如何，本席裁定將要在申請人舖內安裝的自動花灑系統及消防栓/喉轆（如有需要），不是公用設施。 申請人提出上訴許可申請，代表申請人的王大律師提出理由包括： 香港法例第344章《建築物管理條例》第2條有關建築物 “公用部份”的釋義應當在本案中適用： “公用部分”（common parts）指 - 建築物的全部，但不包括在土地註冊處註冊的文書所指明或指定專供某一業主使用、佔用或享用的部分；及 附表1指明的部分，但上述文書如此指明或指定的部分除外； 《建築物管理條例》附表1進一步列出該條例下歸於「公用部分」的建築物部分，其中包括： “10. 照明設備、空調設備、中央供暖設備、消防設備，以及普遍供所有業主使用或為所有業主的利益而設置的裝置，以及安裝、設置此等設備、裝置的任何房間或小室。 11. 設置在任何單位內但與建築物內其他單位或其他部分一起供人使用的固定裝置。” 其中消防設備已寫明是公用部份，條例中「以及普遍供所有業主使用或為所有業主的利益而設置的裝置」的敍述，並不是規範消防設備的解釋。 王大律師在書面陳詞第12至20段及22至23段提出：- “12. 當大廈公契條文存在不完整、不清晰、歧義或含糊的情況，便該應用《建築物管理條例》下的相關定義。 13. 在《建築物管理條例》第2條的定義下界定何謂建築物的「公用部分」須運用排除法（process of elimination） – 即建築物全部都是公用部分，除非在土地註冊處註冊的文書有所指明或指定某部分專供某一業主使用、佔用或享用。 14. 上訴庭在Incorporated Owners of Summit Court v Full Surplus Investment Ltd [2007]3 HKLRD 351 (CA)一案其中一項要處理的議題是案中大廈供水系統中多條伸延至各個單位並專為每個單位供水的水管是否屬於公用部分。與本案的情況相同，該案大廈公契中未有指明或指定水管專供某一業主使用。上訴庭副庭長鄧國楨（當時官階）在判詞第29-33段按照《建築物管理條例》的定義得出結論有關水管乃屬公用部分： “29. However, common parts in s.2 of the Building Management Ordinance (Cap.344) is defined as: the whole of a building, except such parts as have been specified or designated in an instrument registered in the Land Registry as being for the exclusive use, occupation or enjoyment of an owner; and unless so specified or designated, those parts specified in the First Schedule; 30. Paragraph 6 of the First Schedule of the Ordinance included water tanks, reservoirs, pumps, water-courses, ducts, downpipes. 31. For as long as the water pipes served the entire Block D1, we believe the position is clear, So the fresh water pipe before it branches out at the parapet wall, must be considered as common parts. So too, the flush water pipes. 32. The potable water pipes even after they have branched out at or after the separate meters would not fall outside the definition of common parts because they had not been specified or designated in an instrument registered in the Land Registry for the exclusive use, occupation or enjoyment of an owner. 33. In other words, even after the pipes had been subdivided into 20 small pipes, they would still fall within the definition of common parts because although they were for the exclusive use of the individual owners, they had not been designated as such by reason of any instrument registered in the Land Registry.” 15. 套用同樣的邏輯，由於名德大樓的大廈公契並沒有指明或指定消防設備或裝置屬於私人設施，因此根據《建築物管理條例》的定義即使是在申請人地舖內因消防安全指示要求安裝的消防設備或裝置也顯然屬於大廈的「公用部分」。 16. 細讀《建築物管理條例》第2條及附表1，法例並沒有指明建築物「公用部分」必須安裝在公用地方而非私人擁有的物業之內，也沒有規定新加裝的設備將不會納入「公用部分」範圍。 17. 申請人指《建築物管理條例》附表1第10段的正確詮釋應為所有消防設備（除非土地註冊處註冊的文書上另有指明或指定）均列入建築物的「公用部分」，而非「普遍供所有業主使用或為所有業主的利益而設置」的消防設備才在條例下被視為「公用部分」。 18. 無論如何，申請人一貫的立場是消防安全指示要求改善或加裝的消防設備是為了保障整幢大廈及所有業主的安全及利益而設。 19. 值得留意的是，消防處在2014年2月28日向申請人發出消防安全指示，同日亦向答辯人發出消防安全指示，其內容大同小異。由此可見，消防處是根據現行消防條例下令舊式大廈必須提升消防設備，目的是保障全幢大廈所有業主及佔用人的安全及利益。 20. 申請人在審訊時已向法庭交代花灑系統及消防喉轆必須接駁至整幢大廈的消防系統，不可分割獨立運作。 其他批予上訴許可的理由 22. 申請人陳詞指本案的爭議點涉及重大及廣泛公眾利益，理由是本港有為數不少的舊式建築物面對類似的消防安全指示。 23. 本案的情況看來與東廬大樓業主立案法團一案相類，但原審判決卻與該案的結果截然不同。倘若上訴庭有機會透過本案釐清因遵照消防安全指示而安裝消防設備是否大廈公用部分這項議題，相信會對將來同類型的案件有所裨益。” 本席並不接受王大律師的陳詞。按建築物管理條例第2(b)條， “附表1指明的部份，但上述文書（即土地註冊處註冊的文書所指明或指定專供某一業主使用）的部份除外”。這段的意思，應包括某一業主單位內的固定裝置（fixture）。本案中那些消防設備是安裝在申請人的單位之內的，並且屬於固定裝置，所以並不屬於附表1所寫的消防設備。 如果王大律師對第10段的詮釋正確，不用理會該設施的所在位置，那在大廈內所有的照明設備，空調設備，都會變成公用設施，這明顯是不正確的。所以本席認為，此等設施，必須受「普遍供所有業主使用或為所有業主的利益而設置」的規範。申請人的消防設備安裝在其單位之內，屬於單獨使用。 新加裝的消防設備，須符合一般的原則，即普遍供所有業主使用或為所有業主的利益而設置。此等設備，可放置在大廈內任何位置。 王大律師引用的Incorporated Owners of Summit Court 一案，本席認為該案與本案的案情並不相同。首先，該案的業主要求截斷部份業主的供水，被供水的業主（即直接受影響的住戶），並非與訟的一方。其次，該案的水管，是大廈的供水系統的必要部份（integral part of the system）。本案並非如此。如判案書第13段所述，申請人的消防設施，雖然有關連，但是可獨立及自行安裝。即使沒有申請人的部份，答辯人仍然可完成其消防裝置的安裝，並作使用。雖然申請人安裝時要接駁至答辯人的系統，但申請人的部份並不是必要部份（an integral part）。 再者，本席認為附表1提供了原則，已界定了安裝在私人單位內的消防設施不是公用設施，所以不須用王大律師所引用的排除法（process of elimination）作界定方法。 如判案書第12段所述，本席並不認為加裝的消防設備，改善了申請人單位防火的能力，便可當為是為所有業主利益而設的。 如判案書的21段所述，徐偉業訴東慶大樓業主立案法團一案並不適用。本席認為本案與徐偉業一案的案情並不相同，本案亦不涉及重大或廣泛公眾利益。 本席亦對申請人未有律師代表之前所提的上訴理由作簡單回應： 1. 在申請人地舖的花灑系統及消防喉轆（如需安裝），當然是供該地舖使用。如消防喉轆設在地舖之內，假如地舖關下鐵閘，救火人員也難以使用。 2. 個別單位加強了防火設施，並不會將該防火設施變成公用設施。 3. 商業用途與公用部份風馬牛不相及。 4. 維修現有設施，與新安裝設施當然有所不同。 5. 因法例要求下安裝與是否公用設施並無關係。 6. 本案並無附表1不適用的裁定。 本席認為本案的上訴並無合理得直機會，亦無其他秉行公正理由，給予上訴許可。 本席撤銷申請人上訴許可申請；並頒下暫准命令，即申請人須支付是次申請的訟費，連大律師證書，以區域法院收費表（District Court scale）計算，訟費以簡易程序評估。除非任何一方在14天內作出更改申請，否則此命令在14天後成為絕對命令。 答辯人可在其後21天內存檔及送達簡易程序訟費清單，申請人可在其後14天內存檔反對清單。 本席對兩位大律師的協助表示謝意。 譚利祥暫委法官 土地審裁處 申請人：由張志宇律師行轉聘王祖力大律師代表應訊 答辯人：由禤氏律師行梁穎君大律師代表應訊