祥雲大廈業主立案法團 對 港健康復院有限公司及另一人

LDBM 190/2021 [2024] HKLdT 79 香港特別行政區 土地審裁處 建築物管理申請編號 2021 年第 190 宗 _________________ 祥雲大廈業主立案法團 申請人 及 港健康復院有限公司 何碧蓮 第一答辯人 第二答辯人 _________________ 主審法官： 土地審裁處法官李紹豪 審訊日期： 2023年12月13至15日、20至22日及2024年1月31日 判案書日期： 2024年9月20日 _________________ 判 案 書 _________________ A． 前言 本申請涉及一間地舖打算的用途是否違反租契及公契的問題，以及管理委員會（管委會）主席（主席）有否獲管委會授權簽署信件不反對該等用途的爭議。 B． 不爭背景事實 B1. 法團 申請人祥雲大廈（該大廈）業主立案法團（法團）是按建築物管理條例（條例）成立的業主立案法團。關鍵時段，法團自行管理該大廈，沒有聘請管理公司。法團在本審訊中由王冰儀大律師（王）代表。 第二答辯人何碧蓮女士（何）是該大廈的業主，關鍵時段也是法團第12屆管委會（第12屆管委會）的主席。下文可見，法團提出本申請時，她已離職。何在本審訊中選擇作供，她由黎明大律師（黎）代表。 關鍵時段，第12屆管委會共有8名委員，另包括嚴碧雲女士（嚴），及黃美玲女士（黃）。黃早期任職委員，後擔任司庫。法團在本審訊中有傳召黃作供。 B2. 租契及公契 該大廈位於九龍土瓜灣馬坑涌道8至10號，其座落地段（該地段）的相關政府租契於1930年批出（該租契）。該大廈及該地段受到一份日期為1974年12月7日並已在土地註冊處登記的公契（該公契）所規管。 該租契承租人在該租契內作出契諾，他及其轉讓人不會在沒有事前得到行政長官或就此獲妥為授權的其他人以書面表示政府已給與特許而在該地段從事包括【Tavern-keeper】的行業或業務。 該公契引言記載該大廈樓高12層，地下及1樓各有一間商舖【shop】作非住宅用途【non-domestic use】，上層則有80個單位作住宅用途【domestic use】。該公契的附表1亦指明地下物業是商舖【shop】。 根據該公契第10(b)條，各締約方承諾不使用或容許其獨佔單位用作任何【illegal】、【unlawful】或不道德用途。 該大廈日期為1974年10月31日的入伙紙（該入伙紙）批准該大廈地下及1樓的用途都是：舖位作非住宅用途【shop for non-domestic use】，而2樓至11樓用途則是：每層8個單位作住宅用途【8 flats on each floor for domestic use】。 B3. 德英與B舖 該大廈入伙後，其地下被劃分為A舖及B舖。1993年，德英有限公司（德英）成為B舖（包括後院）（統稱B舖）的註冊業主。看土地登記記錄，約從1996年至2018年，B舖租出用作超級市場。2018年至2019年，B舖也有租出，但用途不詳。 B4. 港健 第一答辯人港健康復院有限公司（港健）是一間在香港註冊的有限公司。港健在本審訊中沒有聘請法律代表，由李雪芬女士（李）代表應訊。港健在本審訊中傳召其董事及股東伍月意女士（伍）作供。 B5. 德英2019來信 2019年12月19日，法團收到德英草擬的書信（德英2019來信），要求法團簽署，該草稿信件如下： 【不反對通知書 關於：土瓜灣馬坑涌道8-10號祥雲大廈地下B號舖 祥雲大廈（土瓜灣馬坑涌道8-10號）業主立案法團及管理處同意及不反對港健康復院有限公司使用上述物業營辦24小時住宿照顧和日間服務的用途（粗體及底線後加）】。 B6. 法團2019給德英回信 經討論德英2019來信，第12屆管委會決定不簽署任何信件，並約於2019年12月20日回信德英（法團2019給德英回信），該回信用上了法團信紙，蓋上法團印章，由何代表法團簽署，內容如下： 【致德英有限公司 陳先生： 有關祥雲大廈地下B舖事宜 法團於早前接獲有關本大廈B舖佔用人發出之信件，信中內容包含有關該單位之用途。就大廈任何單位的個別用途，除非涉及違法用途，否則本法團從不干預，亦未簽署任何有關單位用途的文件。就有關來函，請恕本法團未能簽署及蓋印。 如有任何不便之處，敬請見諒。（粗體及底線後加作強調）】 B7. 德英2019第二來信 2019年12月24日，德英第二次去信法團，信内多謝法團2019給德英回信，建議修改信件內容，查詢法團可以否，稱【一方面不違反法團回覆的意思，另一方面我們租客亦可以放心進場（粗體後加作強調）】（德英2019第二來信），建議的經修改信件內容如下： 【不反對通知書 關於：土瓜灣馬坑涌道8至10號祥雲大廈地下B舖 祥雲大廈（土瓜灣馬坑涌道8至10號）業主立案法團知悉港健復康院有限公司將會租用上述物業作追商業用途，除非港健復康院有限公司涉及違法或違反大廈公契用途，否則本法團不會干預。（粗體後加作強調）】 本席前沒有證據法團同意德英建議的修改，或發出德英建議修改內容的信件。 B8. 該租約 2020年1月20日，港健（由伍代表）與德英簽署書面租約，以每月租金145,000元承租B舖，租期5年，由2020年2月1日至2025年1月31日止，用途為【as a 24-hour rehabilitation centre for lawful and licensed business purpose only】，免租期由2020年2月1日至2020年4月30日（該租約）。 該租約第25條規定：【業主同意租方經營24小時復康訓練中心】。 B9. 港健進場 2020年1月，法團在B舖進行高壓通渠。 約2020年2或3月，伍在B舖給予黃、何、嚴及另兩名第12屆委員每人一支漂白水。 2020年2或3月起，港健曾對B舖進行維修及/或裝修。 B10. 港健2020給德英信件 2020年11月16日，港健就它租用B舖營辦殘疾人士院舍去信德英（抬頭陳先生），信内要求德英將信件副本抄送法團，請【法團開會通過不反對港健於B舖營辦殘疾人士院舎（粗體底線後加）】。另外，港健在信內表示願意資助該大廈的每年消防年檢費用（港健2020給德英信件）。 B11. 該會議紀錄草稿 某日，何從德英處獲得港健草擬的法團【2020年11月特別會議紀錄】（該會議紀錄草稿），其內容記載法團曾在2020年11月27日召開會議，議程1為【商討地下B舖有關營辦殘疾人士院舍事宜】。 按該會議紀錄草稿，議程1記載內容包括【近期有委員收到祥雲大廈地下B舖業主轉交其租戶港健康復院有限公司的來信（請參考附件），提及有關港健康復院有限公司在祥雲大廈地下B舖之商舗物業營辦社會福利設施 — 殘疾人士院舍。本委員會，與會委員，經商討後，一致通過，不反對港健康復院有限公司於祥雲大廈地下B舖營辦殘疾人士院舍】。 2020年12月3日，何將該會議紀錄草稿（及港健2020給德英信件）透過WhatsApp發放給第12屆管委會委員徵集意見。同日，第12屆管委會中7名委員有透過WhatsApp討論是否簽署該會議紀錄草稿等，相關WhatsApp討論紀錄有呈堂（該通訊記錄），其準確謄本可見於黃的補充證人陳述書內。 B12. 開幕邀請 2021年1月9日（開幕日），港健邀請了包括第12屆管委會委員到B舖參觀。港健的邀請卡，【題為港鋑康復院《開幕禮》】是由何發給各委員。開幕日下午，至少有何、嚴及另一委員共3人到B舖參觀。 B13. 該不反對通知書 某日，何以主席身份，簽署一封用上法團信紙製作（並蓋上法團印章）的【不反對通知書】，其日期為2021年1月9日（該不反對通知書），內容如下： 【不反對通知書 本委員會祥雲大廈業主立案法團通過不反對港健復康院有限公司旗下的【港鋑復康院】於祥雲大廈地下B舖經營殘疾人士院舍（粗體後加作強調）】 當她接受電視節目【東張西望】（播出日期為2021年12月8日及9日）主持訪問時（該訪問），何承認她以（及可以）主席身份簽署該不反對通知書，而不用召開業主大會。該訪問的錄像有呈堂作證。 B14. 該牌照申請 2021年3月10日，社署去信港健（抬頭伍，連6頁附件 ），指就其2021年1月21日遞交的殘疾人士院舍牌照申請（該牌照申請），牌照處已審閱初步呈交的文件，並安排到B舖視察及商議。社署信中稱，經審視後，發現院舍工程仍在施工中，督察亦已在會議上提出意見；現要求港健在工程完成後，連同申請牌照所需文件，一併遞交至牌照處，以便重新處理港健的申請。 港健是按照《殘疾人士院舍條例》（殘疾院舍條例）向社署提出該牌照申請。社署有按殘疾院舍條例制定《殘疾人士院舍實務守則》（該守則），該守則規定了殘疾人士院舍牌照發出的營辦、料理、管理等條件。 按該守則，條件包括建築物及住宿設備，以及消防安全及防火設施。其中，該守則第4.2.1條規定：【營辦人有責任確保其用作營辦殘疾人士院舍的處所符合相關法例、法定圖則、地契條款、大廈公契及租約條件的規定】。第4.2.4條又規定：【營辦人必須留意租約及大廈公契屬具法律約束力的文件。在民事訴訟中，營辦人或會被法庭頒令終止在有關處所營辦殘疾人士院舍】。 本審訊中，法團發出證人傳票，傳召劉伯榮先生（劉）審訊時出庭作供。劉是社署（牌照及規管科）社會工作主任。 B15. 法團換屆 2021年8月4日，法團舉行業主大會，改選第13屆管委會8名委員（換屆），何落選，嚴當選主席，黃續任委員及司庫，該大廈頂層11樓A室（連天臺A）業主蔡楚英女士（蔡）獲選委員及秘書，德英也當選委員，由伍作為授權代表出任。下文可見，法團在本審訊中亦有傳召蔡作供。 本席前沒呈堂證據證明法團在換屆前有公開表示反對B舖用作殘疾人士院舍。 B16. 反對B舖改變用途 換屆後，第13屆管委會在2021年8月一次會議中，以7比1多數議決通過反對B舖改變用途，不可作住宅用途、老人院及護老院及療養院、復康院等，並會去信不同政府部門作出聲明反對。 法團之後在2021年8月26日去信建築署、屋宇署、地政總署、民政事務署及消防處，強烈反對B舖改變商業用途用作居住康復中心，指根據該公契，不可作分間式劏房及旅館用途，擔心該大廈結構是否安全，反對署方發出牌照及不反對通知書給有關人士，指發出同意書及許可證的嚴重後果及法律追究，均由署方負責。 2021年8月28日，法團再以通告形式張貼一張【反對通知書】，標題為【強烈反對B舖改變商業用途用作居住康復中心】，內容包括指法團已在2021年8月開會商議，通過反對B舖為居住康復中心，據瞭解根據該公契，不可作分間式劏房及旅館用途。此外，該大廈樓齡已久，大堂及多個樓層出現裂痕，擔心大廈結構是否安全。基於地舖該作住人用途，在未知及公眾安全及衛生大前提下，法團將強烈反對。這通告由嚴以主席身份簽署，另有6名第13屆委員簽署，包括蔡及黃，並有在該大廈當眼處張貼。 B17. 港健及何反擊 2021年9月7日，港健旗下【港鋑復康院】的律師去信法團（抄送當事人），指其當事人同年8月29日收到法團的反對通知書，反對其當事人在B舖經營殘疾人士院舍。律師稱，其當事人的用途是符合該公契，該大廈結構安全與否不是足夠反對理由。而且，法團曾於2021年1月9日向其當事人發出該不反對通知書，法團不能出爾反爾。再者，社署是經過審核法例、規則及守則，及由消防處核實逃生途徑後，才向其當事人簽發牌照。因此，律師稱，法團的反對通知書是沒有法律基礎或依據。 2021年9月18日，法團回信【港鋑復康院】，反駁其律師9月7日來信內容，更指該不反對通知書並無會議記錄通過，及上屆管委會委員毫不知情，法團絕不承認其真確性。 2021年9月29日，何在民政事務處，按照《宣誓及聲明條例》作出一項法定聲明（該聲明），確認附上的該不反對通知書之內容乃是真實及正確是她簽名，其正本在社署，是她在職主席時簽署的法定文件，具有法律效力。 2021年10月6日，法團再發出一封【反對通知書】，指【本委員會祥雲大廈業主立案法團通過反對港健康復院有限公司旗下的【港鋑復康院】於祥雲大廈地下B舖經營殘疾人士院舍】。 2021年10月11日，【港鋑復康院】顧問去信該大廈各業主，指該院獲主席簽署同意開辦，亦已獲政府部門批核。但法團卻在2021年9月18日推翻前主席的同意書，沒有理由，更令該院花了近2千萬的投資，將民事訴訟追討。同日，港健入稟審裁處，起訴法團，要求解散委員會，並委任管理人。 B18. 本申請開展 2021年10月21日，法團提出本申請起訴港健。 2021年11月2日，法團召開業主大會，議決通過就何未經管委會或業主大會授權發出該不反對通知書所產生之費用作追討，及反對B舖作殘疾人士院舍，以及就該不反對通知書採取法律行動。 2021年11月8日，法團律師去信何，指她沒獲授權發出該不反對通知書，要求她承認無權發出及負責法團由此而引起的損失。 2022年5月24日，法團律師再次去信何，指她發出該不反對通知書是越權行為，而港健依賴該不反對通知書作為反對理由，要求她承認無權發出及負責法團由此而引起的損失，否則法團將加列她為本申請的第二答辯人。 2022年7月8日，法團新加何作為本申請的答辯人。 C. 法團案情 法團指，按照該租契、該公契及該入伙紙，B舖只可作售賣貨品或提供服務用途，不可作住宿用途。 法團再指，法團換屆後，發現何以主席身份發出該不反對通知書。法團稱，第12屆管委會從來沒有議決通過上述決議或授權何發出該不反對通知書，其內容是失實及無效的。 法團請求審裁處，1) 頒下聲明宣告該公契訂明為【shop】的單位不可作住宿用途；2) 頒下聲明港健擬在B舖經營殘疾人士院舍違反該租契及該公契；3) 頒下聲明何簽署的該不反對通知書無效及對法團沒有約束力；4) 頒令何須賠償法團的損失及利息；5) 其他救濟；及6) 訟費。 D. 港健案情 港健稱，它透過地產代理，由德英代表它向法團於大約2019年12月19日發出草擬不反對通知書。約在12月20日，代理向它提供法團2019給德英回信。在法團得知港健將在B舖設立殘疾人士院舍而沒有提出任何反對的前提下，港健遂與德英在2020年1月20日簽署該租約承租B舖。 港健再稱，開幕日第12屆管委會委員參觀B舖期間，何向在場委員諮詢對B舖用作殘疾人士院舍有何意見，如沒有意見她表示會代表法團簽署該不反對通知書，當時沒委員表達任何反對意見。基於上述情況，法團便同日向港健提供了該不反對通知書，港健也於1月21日將該不反對通知書交予社署以支持該牌照申請。 港健聲稱，換屆後，在第13屆管委會2021年8月14日第一次會議中，伍得知蔡找人以低價拆除該大廈11樓A天台的違例建築物（該違建物）。同日，一名劉姓判頭到B舖，向伍提出使用B舖花園接收拆除該違建物所產生的建築廢料（該等廢料）但遭伍拒絕。 而在2021年8月25日第13屆管委會第二次會議上，蔡提出在法團更換該大廈升降機時，將該等廢料透過升降機運到地面，但伍在會上反對更換升降機，遭其他管委會委員以她不合作為由要求她離開會議。 不久後，2020年8月28日，港健便發現法團張貼通告，指管委會議決反對B舖用作居住式康復中心。 港健否認它擬在B舖營辦殘疾人士院舍有違該租契或該公契，指它所計畫營辦的殘疾人士院舎不屬該租契所禁止經營的業務。 無論如何，港健指，因為法團的表述及行為，二者已達成共識容許或/及批准港健在B舖營辦殘疾人士院舍（該共識）。交替地，按默認及不容否認原則，港健再指，法團不應不公平合理地執行該公契，指營辦殘疾人士院舍不符【商舖】的用途。 港健聲稱，它合理地依賴了法團的表述及行為而蒙受不利，即與德英簽署該租約、花錢將B舖裝修成殘疾人士院舍，及自2020年8月向社署提交（及跟進）該牌照申請。港健指稱，它依賴了何作為主席的表面許可權及法團印章合理地依賴法團2019給德英回信及該不反對通知書行事。 港健指法團違反了該共識，它因而無法使用B舖作殘疾人士院舍而蒙受損失。交替地，即使港健最終可以如此使用B舖，港健亦因法團不公平合理地執行該公契而蒙受自2021年1月起無法經營殘疾人士院舍的經濟損失。 港健因而反申索法團，要求審裁處宣佈它在B舖經營殘疾人士院舍並無違反該租契及該公契、要求獲頒損害賠償、利息及訟費。 E. 何的案情 何指，法團關鍵時段沒有召開業主大會討論及議決B舖開設院舍一事，是因為當時疫情下的禁止聚集規定。但是，何稱，第12屆管委會是有討論過的。 2020年12月，第12屆管委會委員們有在管委會的WhatsApp群組進行討論。何說她亦有透過電話諮詢，及在大堂電梯間碰面時諮詢個別業主。 何稱，2020年12月，第12屆管委會委員曾經在下鄉道66號土瓜灣遊樂場開過會議討論，會上並沒有人表示反對港健在B舖開設院舍。 何再稱，開幕日，她與第12屆管委會委員（包括嚴）一起應港健的邀請參觀B舖。期間，嚴及其他委員並沒有表示反對B舖開設院舍。 F. 法團回應 法團回應何，指業主大會是豁免群組聚集。 除2020年12月3日第12屆管委會曾在WhatsApp群組討論港健2020給德英信件及該會議紀錄草稿外，法團否認第12屆管委會曾在2020年12月討論B舖開設殘疾人士院舍及沒有委員反對的指稱。 法團再否認曾於2020年12月在土瓜灣遊樂場進行管委會會議，稱第12屆管委會只2020年12月11日在一議員辦事處召開會議。 法團強調，何與任何業主或委員的聲稱討論，均不構成有效及有約束力的議決，法團亦無權通過決議違反該租契或該公契。 開幕日參觀B舖的第12屆管委會委員的作為或不作為，法團指，並不構成對法團有效及有約束力的議決。同年8月25日，第13屆管委會已議決反對B舖改變用途，並會去信不同政府部門反對。 針對港健，法團回應稱，它沒有簽署德英2019來信及德英2019第二來信建議的信件或修改信件。 按殘疾院舍條例，法團指出，殘疾人士院舍指任何慣常有超過5名年滿6歲的殘疾人士獲收容在其內以獲得有照顧的住宿的處所。 法團再指，換屆後第13屆管委會第一次會議在2021年8月25日舉行，而第二次會議發生在2021年9月15日，伍沒有出席後者會議。在第二次會議中，並無討論港健所聲稱的事情。 法團強調，該公契的限制性承諾對港健有約束力，法團無權同意或容許違反公契的行為。法團也沒有達成該共識，更否認港健有因此蒙受不利。任何不利，法團指出，完全都是港健自己造成。它知道及應知B舖不可作住宿及或法團沒有簽署德英要求的信件，仍簽署該租約及花錢裝修為殘疾人士院舍。 法團另否認主席有表面許可權，另稱港健知道及/或應知不應該依賴該不反對通知書。 針對港健的反申索，法團要求它嚴格證明聲稱的損失與該共識的因果關係。法團強調它有責任執行該公契，並指港健沒有盡任何或任何合理的努力減低它的損失。 G. 討論 本席已全面考慮審訊時呈堂的整體證據（包括出庭作供證人的證詞），以及各方的開案及結案陳詞。 經整體詳細考慮後，本席對各個證人的評估如下。根據該等評估及下文的個別理由，本席就個別爭議事實經過的分歧有下文的取捨。 H. 證人評估及個別證據分歧取捨 H1. 劉 本席接納劉為獨立的證人，他與各爭議方沒有利益關係，沒有動機作不實證供。經盤問後，他的證供也沒有動搖。 本席信納劉為誠實及可靠的證人，並接納他的證供，包括他2021年10月8日代表社署簽署給法團（及2023年8月11日給法團律師）的回信內容。 H2. 港健撤回該牌照申請 本席在包括劉的證供下裁定，港健要到2021年1月21日才遞交該牌照申請，但它早於2021年3月10日已自行同意撤回該牌照申請，原因是經社署視察後，B舖在消防安全、屋宇安全等方面均被發現須作出改善或改動，才能符合發牌要求，而改動工程和預備相關文件及圖則需時，故港建被要求（並同意）較後時間待一切準備妥當後才重新申請。這裁定也和上文社署2021年3月10日給港建（抬頭伍）的信件内容一致。 就伍在補充證人陳述書第3段中稱劉曾在2021年9月2日表示要待本申請有定案後才能批准該牌照申請，本席採納劉（而棄伍）的證供，裁定前者從無此表示。 還有，港健律師及顧問2021年9月及10月對法團稱港健已獲發該牌照，本席按上述證據裁定，實屬不實的聲稱。事實上，至本審訊時，也沒證據該牌照申請已獲批。 H3. 黄 誠然，如黎陳詞，黃在作證時有些證供上的出入，但有別於何或伍（見下文），本席留意，黃願意更正，也願意接納指出的不同看法或理解，表現比何或伍更中肯。 (1) 無疑，德英2019來信已寫下【24小時住宿】字眼，黃當時應可留意到這點，而非2021年1月9日後才知道。遭黎盤問下，黃也同意前者。 (2) 無疑，如黎盤問黃強調，法團沒有在法團2019給德英回信内，指出港健擬用B舖的用途【違法】，明言【反對】該等使用。盤問下，黃也同意用字為【不違法，不干預】。 (3) 無疑，如黎盤問指出，在該通訊記錄中，除何外，其他6名第12屆管委會委員均表示不同意簽署該會議記錄草稿（只個別委員表示反對在B舖營辦殘疾人士院舍，例如嚴）。黃在證人臺也同意。 (4) 無疑，如黎和蔡都説，如該通訊記錄記載，第12屆管委會透過WhatsApp沒有通過議決否決簽署該會議記錄草稿，而只是（黃最終證人臺承認）經討論後達成共識。 但是，本席認為更重要的是，如下文分析，在她和何之間的核心爭議上（即第12屆管委會有否授權或同意何發出該不反對通知書），黃的説法（或法團案情）獲得同期文件（及不爭背景）的支持，也内在更可信或更有可能。 在上述核心爭議，本席留意，黃遭盤問後沒有改變其立場或證供，堅稱第12屆管委會委員從沒同意或授權（及不知情）何簽發該不反對通知書（或同意或授權法團就B舖用途簽發任何書信），以免法團日後受制不能作出反對。黃也堅稱在2020年12月内，第12屆管委會沒有在土瓜灣遊樂場召開過管委會會議。 如下文解釋，在這核心爭議，本席認為合適選擇採納黃的證供，而否決何的相反證供。本席相信黃在這核心爭議上的證供是真實可靠的，包括她供稱，開幕日後她（及其他委員）誤以為該牌照申請已獲批，港健因此可合法在B舖營辦殘疾人士院舍。 至於黃關於第13屆管委會反對B舖改變用途的經過，她的證供與蔡的一致，亦得到下文兩份會議記錄所支持，經盤問後也沒有改動，本席也願意接納為事實。 H4. 蔡 本席看來，法團傳召蔡作供，主要目的為反駁或回應港健對她的指稱，及道出第13屆管委會反對B舖改變用途的經過。 在上述兩大議題，本席留意，蔡作供前後如一，盤問後沒有動搖（相反，如下文可見，伍及何作供的表現則非常差）。前者如本席下文分析，法團案情的内在可能性較高。就兩者而言，蔡的證供都獲得法團呈堂的兩份（日期為2021年8月25日及9月15日）會議記錄的内容所支持。 固然，上述兩份會議記錄的製作不盡理想。但是，該大廈沒有聘請管理公司，沒證據第13屆管委會委員是專業人士。本席因此認為，它們的簡單記錄方式也是可以理解的。 在上述兩大議題，本席相信蔡是誠實可靠的證人，並接納她的證供，包括她供稱，在2021年8月25日管委會會議，她因沒發現記錄故提及B舖用作院舍這事，伍便即提出何已代表法團簽發該不反對通知書，第13屆管委會委員之後討論，議決反對B舖改變用途。而在2021年9月15日管委會會議完畢後，眾委員回到該大廈大堂當面質問何有否私自簽發該不反對通知書，何當場承認。雖然其記錄方式並不完美，本席接納呈堂的兩份管委會會議記錄都是準確的記錄。 H5. 伍 本席認為，伍並非誠實或可靠的證人。首先，港健的案情（或伍的證供）內在可能性較低。其次，伍遭盤問時，出現她推翻多處自己證人陳述書關鍵內容的情況。再者，她的證供，也自相矛盾，也和文件證據不符。故此，伍的可信性極低。 H6. 不接受港健所稱法團反對B舖更改用途的理由 誠然，港健出示了政府部門回信其律師，確認蔡曾因該違建物而被檢控罰款，但本席認為，蔡因港健拒絕借用B舖後院給她接收該等廢料，而鼓動其他第13屆管委會委員反對B舖改變用途之說，其可能性不高，原因如下： 蔡得說服其他第13屆管委會6名委員的多數才能成事，殊非易事。 第12屆管委會的委員，本席留意，和第13屆的不盡相同。倘若前者真的如何稱，曾同意她簽署該不反對通知書，前者可走出來支持港健改變B舖用途，反對法團出爾反爾。蔡也得處理這些可能的反對聲音，才能打壓港健就B舖的用途改動。 最後，儘管蔡就上述兩方面都成功，法團按條例可通過業主大會決議更改管委會反對B舖改變用途的決議。本席前沒有證據蔡有能耐操縱業主大會的決議去向。 至於第13屆管委會其他委員因伍代表德英反對該大廈更換升降機而要求她離開會議，及後反對港健改變B舖用途之說，本席認為，其可能性也不高，理由如下： 就升降機議題，按伍證供，其他與她持不同意見的第13屆委員已有管委會多數票。因此，她們單憑議決便可推動更換升降機一事，不用要求伍離場，或挑起港健改變B舖用途這舊事。 倘若第13屆管委會其他委員真的如港健陳詞所指，因更換升降機一事而挑起港健改變B舖用途這舊事，她們要面對上一段 (2) 及 (3) 分段的可能問題。 在上述事實爭議上，經如上考慮港健案情的可能性，及按本席對伍、黃及蔡作為證人的評估，本席相信蔡及黃的證供，並否決伍的相反證供（及港健的上述案情）。 H7. 伍直接要求何提供該不反對通知書 就伍和何的關係，她回答黎及王事前（開幕日前）不認識何，又答王稱2021年3月她才有何的電話號碼，稱之前只透過德英聯絡法團，從無直接聯絡法團，更不是她主動致電法團任何人要求發出該不反對通知書。 但是，伍卻在她的證人陳述書第15段清楚承認，【在約2020年12月，根據社會福利署的要求，本人，作為第一答辯人的代表，以口頭方式透過電話向法團管委會的第二答辯人何碧蓮女士提出希望可以獲得法團不反對第一答辯人在該大廈設立及營辦殘疾人士院舍的書面確認，以盡早取得相關牌照...（粗體後加）】。遭王指出上文後，伍辯稱該段寫錯，說她從無聯絡何。容本席直言，該份證人陳述書製作時，港健有律師代表，本席不接受伍的辯解，並給予上述承認足額比重。 上述證供上的自相矛盾，除了再次打擊伍作為證人的可信性外，本席恐怕，更令人懷疑她和何是否如她（及何）稱二人事前互不相識。 H8. 港健一直沒有依賴聲稱的法團表述 再者，本席留意，有別於港健《修訂反對通知書》第4A段所稱，伍在證人台上，否認之前見過（或安排過）德英2019來信給法團。但是，本席不敢問，沒有德英2019來信的發出，港健也怎可以有其依賴作爲該共識基礎的法團2019給德英回信（伍在其證人陳述書稱之為【第一封不反對通知書】）。給予上述港健《修訂反對通知書》第4A段内容足額比重，本席認為，港健無疑有安排德英2019來信發出給法團。 又當王查問伍有否見過德英2019第二來信時，伍回答庭上才【第一次見】這信。但是，德英2019第二來信的内容，提及法團2019給德英回信，港健對後者知悉並嘗試依賴。本席看來，不太可能如伍稱德英不知會港健德英2019第二來信的發出，尤其其内容明顯是為令其【租客】（即港健）【放心進場】。 細看法團2019給德英回信内容，本席不能苟同伍針對法團的證供，指法團有透過該信向港健表述不反對它在B舖營辦殘疾人士院舍（見其證人陳述書第9段），理由如下： (1) 法團2019給德英回信是法團發給德英的回信，不是發給（或回答）港健的。 (2) 就算法團2019給德英回信是發給港健，信内也沒提及【殘疾人士院舍】這個用途。看德英2019來信，該信只透露港健有可能使用B舖作【24小時住宿照顧和日間服務的用途】。 (3) 但是，法團明顯沒有按照德英2019來信内的要求，發出一封【不反對通知書】，其内容為法團【同意及不反對港健康復院有限公司使用】B舖【營辦24小時住宿照顧和日間服務的用途】，而是回信德英【未能簽署及蓋印】【有關單位用途的文件】。 (4) 誠然，法團2019給德英回信提及：【除非涉及違法用途，否則本法團從不干預...】。但是，本席認為，該等用字的含義，可包括法團保留其權利，在有關單位（包括B舖）用途涉及違法的情況下，法團有干預的可能。 (5) 德英2019第二來信的發出，本席相信，正是為進一步解決港健的擔憂或關注，以便它【可以放心進場】。但是，在港健簽署該租約前，法團也從來沒有簽署（及發出）建議的修改内容信件給德英或港健。 故此，本席不認為港健有理由依賴法團2019給德英回信簽署該租約，亦不相信港健有如此依賴。 更重要指出的是，在王盤問下，伍承認她（或港健）是相信德英及上市美聯地產的口頭承諾才簽署該租約，二者和她說該大廈附近樓宇都有營辦殘疾人士院舍，及B舖會有和該大廈大堂出入口分開的獨立出入口，故在B舖營辦院舍是沒有問題的。還有，伍說港健在該租約締結上有聘請律師代為查看該公契，律師也說沒有問題。基於這些承認，本席認為，港健明顯是依賴德英、美聯及其律師的表述簽署該租約。 假如港健真的信賴法團發出法團2019給德英回信，曾向它表述不反對它在B舖營辦殘疾人士院舍，本席認為，港健之後絕無需要在2020年11月發出港健2020給德英信件要求法團開會通過該會議記錄草稿，及伍也絕無需要在2020年12月致電何要求法團發出該不反對通知書。 因此，本席相信，港健自2019年12月起關鍵時段，從來沒有依賴任何聲稱的法團表述簽署該租約及/或在B舖開展殘疾人士院舍的裝修。 暫時不處理該不反對通知書的發出，2019年12月至2021年1月8日期間，本席考慮整體證據後裁斷，法團和港健雙方並沒有就後者在B舖營辦殘疾人士院舍達成任何聲稱的共識。 H9. B舖營辦殘疾人士院舍以住宿為主 針對院友會否過夜留宿B舖的問題，本席再留意，伍先多番迴避王的查問，後來才承認這個可能，卻在庭上首次説要醫生囑咐才容許留宿（這點聲稱過去沒有出現在她的證人陳述書内）。伍也在其證人陳述書強調，上門服務及日間中心服務對象人數，甚至會比用住宿照顧服務的人數為多。 可是，看伍證人陳述書第34段及其補充證人陳述書第9和13段，港健聲稱的損失詳情，住宿服務的人數（先是70人，後修正為60人），比上門護理服務的人數（50人）或日間中心的人數（30人）都要多。聲稱收入方面，每名由社署轉介的住宿院友，每月收費由原先9,500元，自2023年2月上調為10,000元，比上門護理服務的每月收入（5,000元）或日間中心的每月收入（5,000元）也多。再看港健出示的設計圖（該設計圖），B舖大部分地方都被該設計圖安排的68張床位所佔用。本席認為，有見本案的爭議點，伍在其證供上（及證人台上）誇大了上門護理、日間中心服務，及醫療復康服務的比例及重要性。 考慮整體證供及審裁處對伍證供的評估，以及上文【70】段殘疾人士院舍在殘疾院舍條例下的定義（其強調在【獲得有照顧的住宿】），本席相信，住宿服務（不管社署轉介或私人個案）將會是港健在B舖營辦殘疾人士院舍（假如該牌照申請獲批的話）主要提供的服務及主要的收入來源，而該院舍擬提供的上門護理服務、日間中心服務，以及醫療復康服務，則僅是次要的。而住宿服務的提供，本席不接納要先獲得醫生的囑咐才容許留宿。 H10. 該牌照申請非因法團反對而不獲批 眼見劉庭上的相反證供，本席留意，伍在證人臺上改口稱非劉在2021年9月2日告知她該牌照申請的批准，取決於法團的反對。但是，伍曾於2023年7月26日代表港健存檔及送達自願詳情，並以屬實申述確認，指名道姓指劉是如此告知她的社署劉姓主任。伍的庭上改口，明顯是為自己的不實證供指稱找下臺階的一個藉口，本席不接納。 正如本席上文裁斷，港健是2021年1月21日才提出該牌照申請，但早於2021年3月已自動撤回，而原因絕非因任何法團對B舖改變用途的反對（法團的該等反對當時還未出現）。伍作供（及出示2021年6至10月港健和社署的電郵）指稱社署由於法團的該等反對才不予批准該牌照申請，本席認為，實屬不實及誤導。 看上述港健和社署的電郵，本席認為，港健是在搜集進一步文件後，重新向社署提出該牌照申請。在上述2021年6至10月期間，本席留意，社署在回郵内仍羅列不少有待港健跟進的事項，其中包括該公契的問題。 縱使伍庭上改口否認用該不反對通知書來【澄清公契的問題】（她在證人陳述書第20段這樣説），社署早於2021年7月26日（法團的反對，當時還未出現）已要求證明處理該公契的問題，並沒稱收到任何投訴。港健明顯為【澄清公契的問題】，才2021年8月31日遞交該不反對通知書給社署，而社署亦在2021年9月1日引述該守則第4.2.1及4.2.4條。 再以該設計圖為一例，伍庭上稱港健只在2021及2022年為該牌照申請遞交文件給社署，不曾在2023年遞交，但當王指出該設計圖的日期為2023年7月，伍不得不同意該等日子，並承認該設計圖曾在2023年被修改，但她稱是因應該守則在2023年4月的修改。不管伍的解釋是否屬實，本席認為，B舖設計遲至2023年仍修改，足證及至2023年該牌照申請仍有法團反對以外的問題要處理，伍的證供並非事實的全部。 故此，本席裁定，港健亦未能證實該牌照申請的不獲批是由於法團反對B舖改變用途所導致。 H11. 港健未能證實它聲稱的反申索損失 最後，有見伍作供的不實，本席上文的裁定，及港健出示的有限文件，本席認為，港健未能證明它聲稱的反申索損失金額，理由如下： (1) 它沒有出示任何文件，證明它聲稱的未來營辦殘疾人士院舍的收入金額； (2) 它索償的營辦殘疾人士院舍租金損失，計算首日比它遞交該牌照申請的日子更早； (3) 證據上難以斷定港健的該牌照申請是否會被批准，及（如批的話）何時批准；及 (4) 如未來收入一樣，伍只不過就未來營辦殘疾人士院舍的支出作估計，難以確定。 H12. 何 本席絕不認為何誠實或可靠，及絕不同意黎書面結案第16(4)段對她作供表現的陳詞。 相反，本席認為，何的案情內在可信性較低。她的案情及證人供詞，曾多番在關鍵處作改動，到她作供時仍出現大幅偏離，她在證人臺新增關鍵供詞，令人對她的證供可靠性產生極大疑問。她最終新增的關鍵供詞也離奇及耐人尋味。遭王盤問下，何也未能提供她新增供詞的關鍵詳情，令人對她的可信性進一步生疑。 故此，所有何遭法團挑戰的證人證供，本席均不予接受。但是，何在證人臺對法團案情的承認，本席將採納並給予足額比重。 H13. 管委會沒同意/授權何簽發該不反對通知書 就核心議題的該不反對通知書，何沒有在她自行草擬的《反對通知書》或證人陳述書内，透露她簽署的日子、地點及簽署過程，以及其他第12屆委員聲稱同意或授權她簽署的詳情。 更奇怪的是，當何聘請律師後，由律師協助她在審訊中成功申請並獲批存檔的《修訂反對通知書》或補充證人陳述書内，何仍然沒就上述各關鍵要點作任何透露。 何要遲至遭李（及王）盤問時，才首次聲稱她在開幕日在B舖内簽署該不反對通知書，事前在B舖内曾徵求到場委員的同意簽署，及事前曾在B舖内致電其他委員獲得同意。倘若如此，就算何有理由不在該訪問及該聲明的場合中透露這些詳情，本席不敢問為何她遭本申請控告後不早點透露，而要在證人臺才透露。 第二，何的案情及證供，本席留意，未能提供合理或任何解釋為何第12屆管委會委員會在開幕日突然改變以往不簽署信件的做法。不能否認的是，2019年12月，法團沒有應德英2019來信及德英2019第二來信的要求簽署信件或修訂信件（標題為《不反對通知書》）。看該通訊記錄，2020年12月，第12屆管委會7名委員中，何以外的其他6位也一致地不同意按港建2020來信的要求簽署該會議記錄草稿。 在上述第12屆管委會重覆拒絕簽署文件或信件的背景下，本席認為，機會絕不高她們會在開幕日短時間內在沒有看到該不反對通知書內容的情況下如何稱改變過去主意而同意她簽署。尤其，遭王盤問下，何聲稱在2020年12月3日至2021年1月8日期間，她沒有和其他委員討論過簽署文件的事宜，而在開幕日一名她不認識的港建職員在沒預告下突然要求她簽署該不反對通知書，她在沒查詢原委下便照辦。何也作供稱，當天她簽署該不反對通知書前，沒有將其內容展示給其他委員瞭解（例如通過WhatsApp）。 何也沒作供稱她之前曾將法團的信紙交給港健，但她卻在開幕日被要求在用上法團信紙的該不反對通知書簽署，港健如何獲得法團信紙可謂撲朔迷離。 就何在審訊中首次在《修訂反對通知書》及補充證人陳述書聲稱曾2020年12月在土瓜灣遊樂場召開管委會會議，她遭王追問下，完全道不出該次聲稱的管委會討論了什麽。 事實上，何最初在《反對通知書》聲稱【2020年12月】在【麥當勞快餐廳】召開管委會會議，稱【會上沒有委員反對港健在B舖開設院舍】。在她的證人陳述書，她卻改稱在【2020年5月】在麥當勞召開管委會會議，會上委員【一致通過決議允許港健在B舖開設院舍】。審訊中，經獲批修訂《反對通知書》及新增補充證人陳述書，何更改會議地點為【土瓜灣遊樂場】，日期為2020年12月，但卻在補充證人陳述書中收回【通過決議】一點。 對於何在補充證人陳述書以【手民之誤】及【一時記錯】解釋上述分歧及改動，本席委實抱有極大疑問。 縱使何在《反對通知書》提及委員們在開幕日參觀B舖時沒表示反對B舖開設院舍，她卻在其證人陳述書隻字不提。何在審訊中由律師幫她準備及存檔的補充證人陳述書稱她在證人陳述書【遺漏】了開幕日的證供，卻完全沒有在補充證人陳述書内，提及她當天在B舖簽署該不反對通知書，事前曾徵求到場委員的同意簽署，及事前曾致電其他委員獲得同意這些關鍵證供。 在缺乏其他證人或證據（例如文件）支持下，何的片面之詞（不管召開管委會會議、透過WhatsApp群組討論，或開幕日參觀B舖討論），本席認為，實遠不足證實第12屆管委會曾同意或授權她簽署（或發出）該不反對通知書，更何況本席不接納所有上述何的片面之詞。 為記錄起見，本席前也沒有任何一方聲稱第12屆管委會曾開會議決通過授權何簽署（或發出）該不反對通知書。 本席裁定，如何在2021年9月15日在該大廈大堂向第13屆管委會委員承認，她是私自簽發該不反對通知書交給港健，第12屆管委會並沒有同意或議決授權她這樣做。 法律適用 適用下文提述的法律、案例及或法律原則到上文本席達至的事實裁斷（如有的話），針對法團的本申請（及港健的反申索），審裁處有以下的結論。 J. B舖殘疾人士院舍用途違反該租契 有見該租契在沒有事前書面特許禁止的業務包括【Tavern-keeper】，基於上文H9部的裁斷，及沒有證據證明港健有該等書面特許，本席認為，港健擬使用B舖的用途，即殘疾人士院舍，是違反該租契契諾的。 雖然黎陳詞及引述案例力陳【Tavern-keeper】指酒館，但基於下述理由，本席認為，該詞在該地契1930年批出時應理解為旅館才對。 審裁處在The Incorporated Owners of Yue Sun Mansion 訴 Lake Side Elderly Centre Ltd (湖居護老中心有限公司)一案（未經彙報，建築物管理申請編號2015年第26宗，判案書日期2016年12月9日），已在判案書第36至41段，經考慮先例及字典，就同樣的政府租契條文及一間院舍，達至上述旅館的結論，及否決酒館的陳詞。 樞密院1991年在Wharf Properties Ltd. and Another訴Eric Cumie Associates, Architects, Engineers & Surveyors [1991] 2 HKLR 6一宗從香港的上訴中，在判詞第11F段說上述政府租契條文可被詮釋為禁止旅館的興建。 按照1993年頒發的官方中文譯本，《簡易程序治罪條例》第4(25)條內【Tavern-keeper】一詞，被翻譯為旅館。 雖然黎引述字典指【Tavern-keeper】為酒館，也有字典指【Tavern-keeper】為旅館。 在黎引述的英國案例中，本席留意，法院並不是直接或單獨詮釋【Tavern-keeper】該詞，而是詮釋其他或一組詞語時在陳詞及/或判詞中提起該詞而已。因此，它們對審裁處的幫助不大。 就黎另引述的《酒店東主條例》，看其内容及目的，本席委實看不到和上述議題有任何幫助或關聯（本席也有考慮李引述的《旅館業條例》，但對【Tavern-keeper】一詞的詮釋，幫助有限）。 本席認同王的陳詞，就算今日詮釋【Tavern-keeper】該詞為旅館，仍有其實際意義，可避免非業主的陌生人居住該地段上興建的建築物。 就黎提出違反該租契上述禁止【Tavern-keeper】業務契諾會否（及能否）被執行一點，不是本案爭議，本席不予評論。 K. B舖住宿及殘疾人士院舍用途違反該公契 適用湖居護老中心有限公司一案判案書第51及52段，及《簡易程序治罪條例》第4(25)條，本席認為，B舖殘疾人士院舍的打算用途，是有違該公契第10(b)條的條文,因為該等用途是【illegal】的。 根據《物業轉易及財產條例》第41條，該公契的契諾隨土地轉移，不但能對承諾人及其業權繼承人，更可對該地段的佔用人執行（除非是支出金錢、作出事情或在其他方面性質積極的積極性契諾）。因此，本席同意法團陳詞，該公契第10(b)條的非積極性契諾，對港健這個B舖的佔用人也可予以執行。 根據《建築物條例》第2條的釋義，住用 (domestic) 就綜合用途建築物的某部分而言，指為供居住而建或擬供居住的部分。非住用 (non-domestic) 就綜合用途建築物的一部分而言，指為居住以外用途而建或擬作居住以外用途的部分。居住 (habitation) 就建築物或建築物某部分的使用而言，包括將其作為旅館、賓館、公寓、宿舍、集體寢室或相類的住宿設施而使用。 《建築物條例》第25(1)條規定，如建築物的用途擬有重大更改，則擬作出該項更改的人，須給予建築事務監督（監督）一個月通知。第25(2)條再規定，凡監督認為任何建築物的建造令該建築物不適合用作現行或擬作的用途，他可 — (a) 在接獲第(1)款的通知後1個月內，藉向擁有人或佔用人送達的書面命令，禁止將該建築物用作該擬作的用途；或 (b) 藉向擁有人或佔用人送達的書面命令，規定擁有人或佔用人在命令送達後1個月內，中止將該建築物用作現行的用途。 《建築物條例》第25(3)條規定，凡有下列情況，建築物的用途即當作有重大更改—(a)如進行建築工程，以建立擬作該用途的建築物，會違反本條例的條文；或(b)監督可根據第16(1)(g)條拒絕批准該建築工程的圖則。 王陳詞指，B舖殘疾人士院舍的打算用途，屬《建築物條例》第2條下的【住用】，也不能稱為【商舗】，因此違反該入伙紙地舖的用途，即【shop for non-domestic use】及《建築物條例》第25條（因港健沒提出證據它曾按第25(1)條發出通知），構成該公契第10(b)條禁止的【unlawful】用途，違反該公契。 黎則力陳，上述《建築物條例》第2條的釋義在本案不適用。即使適用，B舖殘疾人士院舍的打算用途實屬【非住用】，即【非家用住宅】用途。字面上，【domestic】就是與家相關的意思。黎強調，該宿舍並非【旅館、賓館、公寓、宿舍、集體寢室或相類的住宿設施】，更類似提供治療及復康服務的醫院，實以醫療服務為主，住宿服務為副。既然該院舍是提供服務，它也無疑符合商舖【shop】的定義。 本席不同意。 如Smartful Internatonal Ltd 訴 The Incorporated Owners of Wah Ming Centre Block C 一案（未經彙報，建築物管理申請編號2006年第152宗，判案書日期2007年7月3日）判案書第22至24段處理一樣，本席認為，在考慮按照《建築物條例》發出的入伙紙用途時，絕對合適考慮《建築物條例》第2條的釋義。在上文H9部的裁斷下，港健打算營辦的以住宿為主的殘疾人士院舍，本席認為，明顯符合【居住】二字，屬住用 (domestic) 用途，而非非住用 (non-domestic) 用途。雖然院舍也提供服務，但本席認為，具商業性質的商舖【shop】明顯不能是住用 (domestic)用途。 又如湖居護老中心有限公司 一案判案書第32至34段強調，雖然院舍的住宿者是殘疾人士，但它仍屬住用 (domestic) 用途，類似公寓一樣。更何況該案入伙紙，及本案該入伙紙，都用上了【shop for non-domestic use】來雙重規限地舖用途。商舖【shop】在城市規劃定義下，指向到臨的市民 售賣貨品或提供服務的處所。港健打算營辦的殘疾人士院舍，主要為殘疾人士提供住宿服務，本席認為，絕不符合該入伙紙【shop for non-domestic use】的用詞。 上述違反該入伙紙的情況，本席接納王的陳詞，認為合適遵循Lam Suk Yee & Another 訴 The Incorporated Owners of Kam Kin Mansion 案（[2018] HKCFI 2760，判案書日期2018年12月19日）的初審判決第66至83段（其內容上訴時沒被推翻），裁定構成該公契第10(b)條禁止的【unlawful】用途，違反該公契。 L. 何作為主席沒實在或表面權限 基於上文H13部的裁斷，就算黎引述的Grenville House (IO) v Wong Tak Keung Stanley 案 [2012] 1 HKLRD 315是正確（該案判決，只要所有委員同意，管委會不用召開實質面對面的會議，而可以透過電話或其他方式通訊討論作決定），本席不打算深究，它也不可能在本案適用。原因很簡單，按本席裁定，第12屆管委會從來沒有以任何方式 同意或授權何簽發該不反對通知書。 再者，按照宜高物業管理有限公司 對 新蒲崗大廈業主立案法團（未經彙報，區域法院民事訴訟案件2000年14835號，判案書日期2001年9月17日），業主立案法團的最高決策權在業主大會，其次在管委會。業主立案法團的職責「須由」管委會代行，就是說採用集體決策制，任何個人不能代策代行。任何個人，包括主席，是沒有決策權的。所以，主席沒有實在權限，也沒有表面權限締結或簽署對法團有約束力的合約，除非已獲有效授權。 本席完全同意並採納上述法律原则。 因此，法律上，本席認為，雖然何在換屆前是法團的主席，在沒有第12屆管委會的有效授權下，她是完全沒有實在或表面權限簽發該不反對通知書。儘管該不反對通知書是寫在法團信紙上，及蓋上法團的印章，都是無關宏旨的。 M. 管委會無權默許或容許該租契或該公契的違反 無論如何，本席同意法團退一步的陳詞。就算第12屆管委會曾同意或授權何簽發該不反對通知書，本席認為，該等企圖法律上也是徒勞無功的。 該公契第10(b)條是絕對或完全禁止將獨佔單位用作【illegal】、【unlawful】或不道德的用途，沒有（例如）管委會授權或批准的例外情況。 根據Hollywood Shopping Centre Owners Committee Ltd 訴 The Incorporated Owners of Wing Wah Building Mongkok Kowloon 一案（未經彙報，高院民事案件2007年第1582宗，判案書日期2010年8月16日）在判案書第65段總結的法律原則（上訴時沒被推翻），法團只可默許或授權公契條文容許法團批准的事宜，否則，法團無權這樣做。 因此，就算（有別於本席的事實裁斷）第12屆管委會曾同意或授權何簽發該不反對通知書，有見殘疾人士院舍的用途違反該公契第10(b)條，法團法律上都無權這樣授權或默許。 N. 該不反對通知書無效及對法團沒約束力 基於上述H13、L及M部的結論，本席認為，該不反對通知書實屬無效及對法團沒有約束力。 因此，本席再裁定，法團亦從來沒有批准港健在B舖營辦殘疾人士院舍。 O． 法團沒證實何引致的損失金額 雖然法團證實何私自簽發上述無效的該不反對通知書，但本席留意及裁定，法團並沒有指出（或證明）它因此而蒙受任何損失（或該些損失的金額）。 P. 條例第29A條不得依賴及不適用 黎首次提出條例第29A條作為何的保護，始於其書面開案陳詞，指簽發該不反對通知書一事上，何採取一如既往的方法，真誠地及合理地行事。 本席不認為何一方有公平地給與法團一方這新增爭議點的足夠事前通知。上述爭議點，除了姍姍來遲外，何一方也沒有加進其審訊中獲批存檔的《修訂反對通知書》或補充證人陳述書內，好等法團團隊知道其事實基礎或依據來加以回應。故此，本席拒絕處理這新增爭議點。 若有需要處理的話，在不爭背景事實及上文H13及L部的裁斷及結論下，在該不反對通知書簽發一事上，本席絕不同意何有真誠或以合理方式行事，她也沒有這樣證實。 無論如何，至今港健沒有追究何要求她承擔個人法律責任，而法團也沒能證實何的行為導致它蒙受任何損失。因此，本席認為，條例第29A條給何的保障（如果證實的話），也是絕無需要的。 Q． 港健的反申索未被證實 基於上述H2、H8、H10、H11、H13、L、M及N部的裁斷及結論，本席認為，港健未能證明它針對法團的反申索。為免誤會起見，基於上述裁斷及結論，本席完全看不到有任何空間就港健的反申索適用不容否認的法律原則。再者，本席留意，港健也未能提供任何事實或法律理據指法團不合理地執行該公契，或法律上有責任為任何不合理執行該公契而負有賠償責任。 R． 頒令 基於上述原因，根據法團申請，本席：- (1) 頒下聲明宣告在該公契下訂明為【shop】的地舖單位不可用作住宿用途； (2) 頒下聲明宣告港健擬在B舖經營殘疾人士院舍屬違反該租契及該公契；及 (3) 頒下聲明宣告何簽署的該不反對通知書實屬無效及對法團沒有約束力; 本席另駁回法團要求何賠償損失的申請。 最後，本席撤銷港健針對法團的所有反申索。 S． 訟費 按訴訟常規，訟費一般隨審訊結果而定，由敗訴方賠償勝訴方所花的訟費。 基於上述常規，針對法團的申請，本席頒下第一暫准訟費命令，下令港健及何須支付法團本申請的所有訟費（連所有保留的訟費，及本審訊的訟費，審裁處批准大律師證書）。如各方未能就法團申請的訟費金額達成協議，則交由訟費評定官按照《區域法院規則》第62號命令評定。 針對港健的反申索，本席頒下第二暫准訟費命令，下令港健須支付法團反申索的所有訟費（連所有保留的訟費，及本審訊的訟費，審裁處批准大律師證書）。如雙方未能就反申索的訟費金額達成協議，則交由訟費評定官按照《區域法院規則》第62號命令評定。 若訴訟相關方沒有於此判決頒佈後14天內存檔表格1向審裁處申請更改第一或第二暫准訟費命令，相關命令將在第15天自動變成絕對命令並對相關方即時生效。 最後，本席多謝李、王及黎準備的書面結案陳詞。 ( 李紹豪 ) 土地審裁處法官 申請人：由鍾沛林律師行轉聘王冰儀大律師代表應訊。 第一答辯人：無律師代表，由李雪芬女士代表應訊。 第二答辯人：由黃氏律師所轉聘黎明大律師代表應訊。