聯安大廈業主立案法團 對 劉軍樂

LDBM 144/2019 [2022] HKLdT 30 香港特別行政區 土地審裁處 建築物管理申請編號2019年第144宗 _________________ 聯安大廈業主立案法團 申請人 及 LAU KWAN LOK 劉軍樂 答辯人 _________________ 主審法官： 土地審裁處法官余敏奇 審訊日期： 2022年6月24日 判案書日期： 2022年7月21日 判案書 申請人是九龍花園街142，144，144A，146，146A及148號聯安大廈(“該大廈”)的業主立案法團，而答辯人是該大廈146A號9樓單位連天台(“該單位”)的業主。 根據修改申請通知書，申請人的案情指答辯人在該大廈天台的不同部份，包括屬於該單位的部份及屬於該大廈公用部份的地方，搭建違法的構築物；答辯人又以雜物堵塞天台上的公共通道。 違法建造的構築物共有3項。第一項是一小屋形的構築物，建於該大廈公用水缸位置上，在修改申請通知書以相片1及相片2紅色框線表示位置，下稱為第1號構築物。修改申請通知書的附圖二，顯示在第1號構築物外加設鐵絲網圍欄，下稱第3號構築物。又根據修改申請通知書相片4，以紅色框線表示的部份，為另一小屋形的構築物，下稱為第2號構築物。 申請人指答辯人違反了建築物管理條例第34I條，及 / 或適用於該大廈，日期為1970年7月2日及在土地註冊處註冊編號UB759908的公契 (“該公契”) 第10段。第10段如下:- “10. Each of the parties hereto shall not make any structural alteration to the building or to the portion or portions of the said building of which he is entitled to the exclusive use occupation and enjoyment and shall not make any alteration to any installation fixtures and fittings so as to affect or be likely to affect the supply of water electricity or gas or the stability of the said building and shall not damage any of the main walls or beams or columns thereof.” 申請人向土地審裁處申請強制命令，要求答辯人拆除所有違法構築物及還原受影響的部份，及清除堵塞天台公共通道的雜物。 答辯人存檔了修改反對通知書。答辯人稱第1號構築物及第3號構築物 (鐵絲網圍欄) 沒有違反相關的法例及該公契。但就第1號構築物，答辯人又補充説同意是在該大廈的公共地方，但稱這構築物並不是由他建造的。 答辯人又表示第2號構築物是建在專供答辯人使用、佔用或享用的範圍內，但又表示願意清拆。 答辯人又申辯說，在該大廈的天台有其他三間僭建屋，屬其他業主，但申請人並沒有提出清拆要求，認為並不公道。 在回覆書內，申請人指答辯人所擁有的天台部份，該部份不應存在任何構築物。而第2號構築物覆蓋申請人所擁有的天台部份並伸延至修改申請通知書附圖三所示的大廈的公共通道。申請人重申任何在天台加設的構築物均違反建築物管理條例及該公契。 申請人又指第1號構築物，一直由答辯人或其代理人或其租客所佔用。無論第1號構築物是否答辯人興建，亦不能排除答辯人已違反建築物管理條例及該公契，有責任清拆。 答辯人親自行事，除了存檔修改的反對通知書外，並沒有存檔任何證人陳述書及文件。基於答辯人沒有遵守土地審裁處在2021年11月24日作出的除非命令，答辯人在正審時，不得呈交或援引任何證人證據。 今日案件進行審訊，答辯人並沒有出席。本席接納申請人所提供的派達誓章，顯示有關的命令及今天的審訊日期，經已通報及派達答辯人。本席批准申請人的要求，繼續案件的審訊，由申請人證明有足夠的理據，索取所要求的命令。 代表申請人的陳大律師，在開案陳詞中確定，申請人不再申請就阻塞天台公共通道而作出命令。所以，本審訊集中處理，第1、2及3號構築物是否違反該公契及 / 或建築物管理條例，及應否發出清拆及還原的命令。 申請人只有一位事實證人，劉定國先生(“劉先生”)，他存檔了三份證人陳述書，並出庭作證。申請人亦獲得土地審裁處批准，呈交專業測量師楊德華先生 (“楊先生”) 的專家報告。本席首先處理劉先生的證供。 劉先生採納日期為2019年11月14日的證人陳述書，2021年12月21日的補充證人陳述書及2022年2月17日的第二份補充證人陳述書為他的主問證供。 劉先生把申請人的註冊證明書呈堂，以確定申請人是根據建築物管理條例成立的業主立案法團。他又呈堂該公契副本作證據。 劉先生是該大廈的一名業主，並出任管理委員會委員約10年。根據該公契，該大廈被劃分為花園街142，144，144A號及花園街146，146A及148號；他指答辯人是該大廈花園街146A號9樓單位連天台的業主，並呈堂該單位的轉讓契副本及其附圖。附圖顯示9樓單位屬答辯人獨有使用的位置，及天台屬答辯人獨有使用的位置，均以粉紅色標示。 劉先生在提問時確認，據他所知，第1號及第3號構築物是答辯人及 / 或他的租客所管有及使用的。 劉先生指第1號構築物是建築在該大廈的公用水箱之上，該位置屬公共地方，並非答辯人所單獨管有。 劉先生亦確定第3號構築物 (圍欄) 的位置，就在修改申請通知書附圖二的照片，以紅色箭嘴標示的位置，也是在公用地方。劉先生指到達第1號及第3號構築物，必須穿過第2號構築物，並沒有其他途徑可以抵達這些地方。而第1號及第2號構築物所在的兩個地方屬公共地方，各業主應該有權使用。 關於第2號構築物，雖然答辯人聲稱這是建在他獨自管有的天台範圍內，但劉先生確認第2號構築物也佔用了部份的公用地方。答辯人曾聲稱會拆卸該構築物，但根據劉先生的補充證人陳述書，在2021年11月24日後，他曾到天台目測，發現只有第2號構築物的其中一幅牆被拆走，裏面的傢俬雜物，仍然放在原位，第2號構築物仍然存在。在2021年12月17日，他再次到天台目測，發現情況相同，只是加設了幾塊約一米高的木板圍封了第2號構築物。有關的照片隨劉先生的補充證人陳述書呈堂。 本席接納劉先生的證供。 又根據土地審裁處2021年11月24日頒下的命令，訴訟雙方分別可援引一名屋宇測量師就涉案的構築物之位置、形態、尺寸及是否違例構築物給予專家意見。申請人亦已存檔楊先生 2020年7月31日的專家報告，楊先生是專業測量師。答辯人並沒有存檔相關的專家報告。就楊先生的報告，答辯人亦沒有要求進行盤問。本席接納楊先生的報告為本申請的專家證據。 陳大律師引述楊先生的報告，指第1號構築物是建在該大廈的公用水箱之上。第2號構築物佔據了部份的公用通道。楊先生又指出，經查閱屋宇署的批核記錄後，第1號、第2號及第3號構築物的建造，均沒有向屋宇署取得批准，所以三項建築物都是違例建築物。 楊先生提供照片，顯示各構築物的位置及形狀。又提供附件二(Appendix 2) ，是一幅平面圖，顯示各構築物在天台的位置及大小。 以上是申請人的案情。 在結案陳詞，陳大律師引述建築物管理條例第16條，指在成立法團後，“業主所具有的與建築物公用部份有關的權利、權力、特權、職責，須由法團而非業主行使及執行；而業主所負有的與建築物公用部份有關的法律責任, …亦須針對法團而非針對業主執行…”。又根據第18條，法團須使公用部份和法團財產維持良好合用的狀況，並保持清潔；並採取一切合理必須的措施，以執行公契載明有關建築物的控制、管理、行政事宜的責任。所以，申請人有責任提出這次的訴訟。 陳大律師又引述建築物管理條例第34I條，指任何人不可將建築物公用部份的任何部份改作自用，除非該項改變得業主委員會藉議決批准。也不可使用或准許他人使用建築物公用部份的任何部份，以致不合理地干擾建築物的任何業主或佔用人對該等部份的使用或享用或對合法在建築物內的任何人造成滋擾或危險。 由於答辯人並沒有存檔任何證人陳述書及文件，今日也沒有出庭應訊，所以，答辯人並沒有提供反對的證據及理由。也沒有證據顯示答辯人得到管理委員會的批准而佔用任何部份的公用部份。不過陳大律師也根據他存檔的修改反對通知書內容，扼要地處理他提出的爭議點。 陳大律師認為土地審裁處須處理以下兩個議題:- 第1、2及3號構築物是否違反該公契及 / 或建築物管理條例; 土地審裁處應否就第1、2及3號構築物向答辯人發出清拆及還原命令。 陳大律師指任何違法的建築物，雖然位於私人擁有的部份，業主立案法團亦有權提出訴訟，尤其是牽涉違反大廈公契事宜。本席同意。(見好順利大廈業主立案法團 訴Wealth Gear Limited 及 另一人 [2018]HKLdT19, 第14-18段) 所以，針對第2號構築物，申請人亦可以提出訴訟，法庭須考慮的是答辯人有否違反建築物管理條例或該公契的條文。 申請人就第2號構築物的投訴，包括答辯人違反了該公契第10條，指該建築物改變了該大廈的外觀，構成結構上的改動。陳大律師引述上訴法院在The Incorporated Owners of Elite Garden v Profit More Company Limited [2002] 2 HKLRD 518, 第6-8段。根據上訴法院的裁決，“alteration”可理解為對一座大廈的外觀或結構造成改動。而加建的第2號構築物，在該大廈的原有設計是不存在的，加建後必然對該大廈的外觀構成改動。而根據劉先生及專家提供的照片顯示，第2號構築物的小屋，範圍廣大，包圍了答辯人的天台位置及一小段的公共通道，這個構築物可以對整座大廈的結構造成壓力及影響。所以，就算第2號構築物的大部份是建在答辯人擁有獨自管有權的天台部份，也是違反該公契第10條。而且，根據專家的結論，該建築物並未得到屋宇署批准，是違法建築。 至於第1及第3號構築物，它們均處於公共部份，在上面興建建築物，答辯人無權佔用。而且，第1號及第3號構築物的搭建，必然導致其他業主不能使用公共部份，這違反建築物管理條例第34I條。雖然，是否由答辯人興建第1號及第3號構築物沒有正面的證據支持，但陳大律師指出，就算該建築物是由前人所建，這是一持續性的違反，證據顯示答辯人仍然使用第1號及第3號構築物，他的繼續管有及使用第1及第3號構築物就變成他的行為，仍然是違反建築物管理條例及或該公契。(見Incorporated Owners of Fortune Mansion v Chiu Ng Ling LDBM97/2009, 24/11/2009, 第38-40段) 陳大律師又引述劉先生的證供，陳述已有足夠證據顯示答辯人管有第1及3號構築物。本席接納劉先生的證供，也同意陳大律師的分析。 再進一步，陳大律師也指上述照片，特別是附在修改申請通知書的相片3顯示，第2號構築物的屋頂是伸進了第1號構築物之中，顯示第1號構築物應是遲於第2號構築物興建，答辯人所稱第1號構築物不是他所建做是不可信。又如果答辯人買入該單位時，第1及第3號構築物經已存在，答辯人興建或容許他人興建第2號構築物，而在第2號構築物中留了一扇窗門與建築物1號及3號互通，實際上是將構築物1、2及3號連成一個整體的建築物，答辯人的做法實際上是同時霸佔了第1及第3號構築物。本席同意陳大律師的分析。 是否有其他業主違反該公契，在天台的其他地方違法建造建築物，因答辯人並沒有出庭，本席並沒有這方面的證據，這個議題並不須要裁決。不過，本席亦同意陳大律師的陳詞，有其他業主違反公契並不等於答辯人可以違反公契。在The Incorporated Owners of Hoi Luen Industrial Centre & Anor v Ohashi Chemical Industries (Hong Kong) Ltd [1995] 2 HKC11, 被告人有提出類似的爭議，表示有其他的業主也違反了公契，單獨向他執行公契是不公道的。上訴法庭在考慮了建築物管理條例下業主立案法團的責任，指出業主立案法團不可能亦不應該向被告人或任何其他業主發出批准，違反公契的行為。而不能公開批准的，也不可能因隱含的行為或條款予以批准。本席同意並跟隨上訴法院判案的理由。 綜合以上各點，申請人已證實第1、2及3號構築物的建造或維持是違反了建築物管理條例及該公契，而答辯人並不爭議，第2號構築物是他興建的，而第1及第3號構築物，本席亦裁定有證據顯示由他管有。所以，答辯人須清拆相關的三項建築物，並將受影響的地方還原。 本席發出以下的命令: 答辯人須在本判案書發出後兩個月內，即2022年9月21日或之前 拆除修改申請通知書第6段所指的違例建築物，即第1號構築物，位於申請人的專家報告的Appendix 2中(Appendix 2附於本判案書發出之命令)，在紅色框線中以紅色文字標示為“Structure 1”的部份及還原受影響的該大廈相關部份至其原本狀態； 拆除修改申請通知書第7段所指的鐵絲網圍欄，即第3號構築物，位於Appendix 2中，在紅色框線中以紅色文字標示為“Structure 3”的部份及還原受影響的該大廈相關部份至其原本狀態； 拆除修改申請通知書第8段所指的違例建築物，即第2號構築物，位於Appendix 2中，在紅色框線中以紅色文字標示為 “Structure 2” 的部份及還原受影響的該大廈相關部份至其原本狀態； 本命令附加罰則通知。 本席又頒下暫准命令，答辯人須付申請人本申請的訟費，包括保留的訟費，申請人就審訊得大律師證書。除非任何一方在判案書起計的14天內以傳票方式更改，暫准命令成為絕對命令，並由法庭循簡易程序評估訟費，訟費按區域法院基準計算。 余敏奇法官 土地審裁處 申請人：由梁鄧蔡律師事務所轉聘陳濟洲大律師代表。 答辯人：無律師代表及缺席。