長沙灣道275 277號及 欽洲街74A號業主立案法團 對 馮煜波及/或佔用人

HCMP 168/2012 香港特別行政區 高等法院上訴法庭 民事司法管轄權 民事上訴 案件編號：雜項案件 2012 年第 168 號 （擬上訴的原本案件編號：建築物管理申請編號 2011 年第 99 號） 申請人 長沙灣道275-277號及 欽洲街74A號業主立案法團 與 答辯人 馮煜波及/或佔用人 審理法官：高等法院上訴法庭法官張澤祐 高等法院上訴法庭法官朱芬齡 判決日期：2012 年 3 月 30 日 判決書 上訴法庭法官張澤祐頒發上訴法庭判決書： 案件背景 申請人是位於香港九龍長沙灣道 275 至 277 號及欽洲 街 74A 號(‘該大廈’)的業主立案法團。 申請人指答辯人在未取得它批准的情況下非法侵入及佔用該大廈入口樓梯左面的公用地方(‘該公用部分’)，更安裝鐵閘及放置其從事修理風扇之工具及有關物品在該公用部分。申請人指答辯人不是該大廈的業主、租客或授權人。申請人於 2010 年 6 月 18 日以書面形式通知答辯人，要求他拆除該鐵閘及將該公用部分交回申請人，但答辯人沒有理會該通知書。 申請人在土地審裁處提出申請，要求答辯人清拆該鐵閘及交回該公用部分。土地審裁處暫委法官許家灝在 2011 年 10 月 31 日，在取得答辯人同意的情況下頒令答辯人清拆申請人第三次修訂申請書第四段所指(包括該鐵閘)的搭建物。 許法官在 2011 年 12 月 8 日再頒令答辯人把該公用部分的空置管有權交回申請人。 答辯人就許法官 2011 年 12 月 8 日的判決申請上訴許可及暫緩執行該命令，但被許法官拒絕。現答辯人重新向本庭提出有關申請。本庭現以書面形式處理申請。 答辯理由 答辯人的答辯理由是他從 1968 年頂讓該公用部分後，一直佔用該公用部分超過二十年，這構成逆權侵佔，所以申請人無權收回該公用部分。答辯人指他是在得到該大廈的各業主同意下佔用該公用部分。答辯人指他是在 1968 年從一位名叫「垃圾婆」的人士以 $37,000 把該公用部分頂讓回來，及根據該公用部分前佔用人的一貫做法，支付該大廈每戶每月 $3 作為垃圾費。由於該大廈共有 18 戶，答辯人每月要支付 $54。其後，垃圾費先後從每月 $5 增加至每月 $10 及最終的每月 $200。答辯人只會在業主要求時才支付垃圾費，否則他不會主動支付有關費用。答辯人每兩、三年便會把該大廈樓梯翻新，代替支付垃圾費。他最後一次翻新樓梯是在 2006 年。 申請人立場 申請人不否認答辯人早於 1968 年已經佔用該公用部分，而且多名業主曾收取過答辯人的租金。申請人承認在它 2010 年 5 月 11 日註冊為業主立案法團之前，答辯人是得到大廈業主的允許或默許有償佔用或使用該公用部分，但自它成立後已經中止了答辯人的佔用權。 許法官的判決理由 許家灝法官判申請人勝訴，理由如下： (1) 逆權侵佔的其中一個要素是侵佔人有意圖擁有侵佔的部分。許法官認為答辯人在本案未能證明他擁有這意圖，原因是若果他有這意圖，他便不會從 1968 年起願意支付垃圾費或以翻新該大廈樓梯代替支付費用。換句話說，他是以有償代價換取業主的許可佔用該公用部分。 (2) 答辯人也不是一名租用該公用部分的租客。原因是他從來沒有聲稱他是租客，他也沒有提出證據證明他有意圖與該大廈的所有或任何業主在法律上建立業主與租客的關係。 (3) 答辯人只是以「許可人」的身分佔用該公用部分。由於他有得到許可，故此他並不是非法地佔用該公用部分。由於申請人在成立後，擁有權力和責任處理該大廈所有公用部分，因此，它有權撤回許可，要求答辯人搬離該公用部分。申請人亦於 2010 年 6 月 18 日向答辯人發出一個月的通知書，要求他遷離該公用部分。申請人已經給予答辯人有效和合理的中止許可通知書，要求他遷離該公用部分，故此答辯人沒有任何理據繼續佔用該公用部分。 上訴許可條件 上訴法庭只是在上訴有合理機會得直或者有其他利於秉行公正的理由的情況下才會給予上訴許可。 本庭意見 答辯人在本申請只是籠統地說他認為許法官的判決有錯誤，但從沒提出任何支持其說法的理據。本庭同意許法官就答辯人佔用該公用部分的觀點。由於答辯人未能證明他具有合理成功的上訴機會或案件具有其他利於秉行公正的理由應該給予他上訴許可，故此本庭駁回申請。 本庭同時根據《高等法院規則》第 59 號命令第 2A(8) 條規則，頒令答辯人不得根據第 2A(7) 條規則，要求法庭在訴訟雙方出席的聆訊中重新考慮批予上訴許可申請。 （張澤祐） 高等法院上訴法庭法官 （朱芬齡） 高等法院上訴法庭法官