CHENG YUK FUNG 對 CHEUNG WAI YUEN

LDBM 220/2021 [2023] HKLdT 35 香港特別行政區 土地審裁處 建築物管理申請編號2021年第220宗 _________________ CHENG YUK FUNG 申請人 及 CHEUNG WAI YUEN 答辯人 _________________ 主審法官： 土地審裁處法官余敏奇 審訊日期： 2022年12 月16 日 判案書日期： 2023年 4月28 日 判案書 申請及背景 申請人是水蕉新村198 A新苑B座(“該建築物”)2樓連天台單位的業主，而答辯人是該建築物地下單位連花園的業主。(該建築物是建在Sub-section 8 of Section A of Lot 408 in DD117。) 申請人的單位，有電力供應。但申請人希望獲取三相電力，以改善電力供應。申請人向中華電力有限公司作出三相電力的申請。申請人的要求，得到電力公司的接受。但電力公司表示需要有足夠的地方，以容納三相電力的電表裝置。而該建築物現時放置電表的位置，已擺放了不同的電表，所以需要另覓位置，安裝新的電箱(“新電箱”)，放置三相電表裝置。 申請人在現有的電表箱下面，即該建築物的外牆部分，裝了一個新電箱，但由於新電箱的位置在答辯人單位的外牆，也屬公用部分，所以答辯人提出反對，阻止申請人裝置三相電表箱及裝置。申請人現向土地審裁處提出申請，要求土地審裁處裁定，根據該建築物適用的公契，答辯人不能阻止申請人進行電力改裝的工程，包括安裝新電箱。申請人引述的公契，是在元朗地政處以摘記編號604105登記的一份公共契約(“該公契”)。並無爭議，該公契適用於該建築物。 根據申請通知書，申請人引述該公契第3(c)及(d)段，其內容如下： “3. Each of the parties hereto shall hold his share of and in the said land and the said Building and the part of the said land and/or his floor of the said Building subject to and with the benefit of the following rights privileges and obligations namely:- (a) … (b) … (c) The free and uninterrupted passage and running of water sewage gas electricity and the like services from and to his floor of the said Building through the sewers, drains, watercourses, cables, pipes, pumps, tanks and wires which now are or may at any time hereafter be in under or passing through the said land and the said Building or any floor or floors thereof. (d) The right for the owner or occupiers for the time being of any floor of the said Building with or without servants, workmen and others at all reasonable times on prior notice (except in case of emergency) to enter into and upon the other floor or floors of the said Building and the common areas thereof for the purposes of carrying out any work necessary for the maintenance and repair of the said Building or any part thereof causing as little disturbance as possible and making good any damage caused. (e) ….” 申請人指現有的電表箱是基於該公契的上述條文，設立在該建築物公用部分。她根據中華電力有限公司批准的圖則，在現有的電表箱下的外牆加建新電箱，以作為電力公司裝置三相電纜及電表裝置之用，認為是符合該公契的規定。申請人指她已張貼通告，通知該建築物的其他業主及佔用人。其他業主沒有反對，唯獨是答辯人提出反對，並警告若申請人進行安裝，將會報警。申請人因而不能繼續安裝有關的電力裝置。她要求土地審裁處頒令，根據上述該公契的條文，她有權改善電力供應。阻止或妨礙進行有關的三相電力供應安排是違反該公契的。 申請人在申請通知書，指她有需要安裝三相電力裝置，以提供足夠的電力給她室內的電器設施使用。她又向中華電力有限公司申請裝置太陽能板及參加中華電力有限公司的Feed-in-Tariff scheme，而參加這項計劃，裝置三相電力的效率更高。 申請人指，在安裝了有關的三相電力設施後，該建築物的其他業主及佔用人均可向中華電力有限公司申請提供三相電力，而無需額外安排新的配電箱。所以，她的行動也是協助其他業主及佔用人提升他們的電力供應的措施。申請人又說，新電箱並沒有對其他人構成阻礙。 答辯人存檔反對通知書，反對安裝新電箱。答辯人指新電箱的安裝位置，處於該建築物大門側，阻礙了主要的出入通道及他的小花園出入口。他又認為新電箱的危險性頗高。他已去信中華電力有限公司作出反對，並要求另覓更為合適的位置。答辯人在他的證供補充，他並非反對申請人改善她的單位的電力措施，但認為新電箱的位置在他的單位外面，會對他構成危險，所以答辯人反對新電箱的位置。 申請人的案情 申請人親自作證，她重複申請通知書的內容，並確認屬實。根據她的證供，她不否認新電箱是建築在該建築物的公用部分。她的重點是倚賴該公契的上述兩項條文，認為她有足夠理據，可以設置新電箱，供電力公司放置三相電表的裝置。 又根據申請人日期為2022年9月9日的補充陳述書(applicant’s further statement)，她反駁答辯人的論點，認為新電箱不會構成安全問題。她認為在連接三相電力到申請人的單位前，電力裝置必須通過中華電力有限公司的檢查，以符合電力條例及供電規例；她又呈堂一封中華電力有限公司的信以支持。所以，該裝置只能在符合電力法規的情況下才能獲得電力供應，安全要求與其他正在使用三相電力的用戶無異，電力供應是安全的。 申請人又認為新電箱的位置並不會收窄了該建築物的主要通道，各業戶可如常出入。她又指答辯人的小花園，部份欄柵雖然被新電箱遮擋，但小花園的進出位置不會因新電箱而受到妨礙。所以，不影響答辯人享用他的小花園。 申請人又呈堂一份在元朗地政處以摘記編號601484登記的路權契約。根據路權契約，Sub-section 8 of Section A of Lot 408 in DD117(即該建築物)的業主林天祥先生，向Remaining Portion of Section A of Lot 408 in DD 117(即該建築物旁的另一建築物，下稱“408A-RP“)的業主，提供在該路權契約的附圖上以黃色標誌的一段通道，作408A-RP的業主及佔用人出入通道。 申請人又呈堂該建築物地下的首份轉讓契約。申請人指新電箱坐落的土地，是當年林天祥先生屬意作為公用的地方，並沒有轉讓給B座地下的業主，包括答辯人。她指新電箱是坐落在公用地方，供各戶提升電力供應使用。 以上是申請人的案情。 答辯人的案情 答辯人也親自作證。他確認反對通知書的內容，包括他反對申請人建立新電箱。答辯人的證人陳述書主要展示了一系列的照片，顯示新電箱的位置，並重複他反對新電箱的建立，是因為新電箱所依附的該建築物外牆後面就是他的單位。他也不能確定新電箱是否會釋出輻射，或長期暴露是否會構成健康問題，所以反對。 接受盤問時，答辯人同意新電箱不會阻礙他進出他的小花園，但因新電箱的設立，會影響了他由地下單位的窗口向外觀望的視野。 以上是答辯人的案情。 討論及裁斷 本案的重要爭議點，是新電箱的位置是否屬公用部分，是否屬各業主共同擁有。如果是，則任何一位業主或大部份業主是否有權佔用公用部分地方以安裝三相電力的裝置？ 又根據建築物管理條例，就公用部分有以下的定義： “公用部分 (common parts)指 —— (a) 建築物的全部，但不包括在土地註冊處註冊的文書所指明或指定專供某一業主使用、佔用或享用的部分；及 (b) 附表1指明的部分，但上述文書如此指明或指定的部分除外；” 而建築物管理條例對公用部分的定義，與普通法概念相同。根據普通法概念，該建築物的各業戶，是該建築物及土地的共同業主(co-owners)。除非該公契有指明屬某一位業主專有佔用，否則，每一位業戶對該土地及該建築物的非專用部份，都有同等的使用權，而不可獨自佔用。 而附表1第2段指公用部分包括： “2. 圍繞通道、走廊及樓梯的牆壁。” 新電箱的牆壁，是通道牆壁，也是答辯人單位的外牆，沒有指明屬某一業主，所以，應該是公用部分。 正如上文所述，申請人不反對新電箱是安裝在公用部分。 公用部份，是沒有一位業主擁有獨自佔用的權利，申請人有責任證明她有權佔用答辯人單位的外牆，以裝置新電箱。要知道，新電箱在裝置之後，將佔用公用部分的一部份。由於答辯人並不反對申請人安裝三相電力，所以，案件的爭議是根據該公契，申請人可否在公用部份裝置新電箱。 本席首先由申請人所引述的該公契條文開始考慮她的申請。 申請人引述該公契的條文，相信只有第3(c)條是有關，(原文見本判案書第4段。)雖然申請人沒有提供該條文的譯本，本席理解該條文的意思是指每一位業主都享有權力和責任，以獲得包括電力供應直達他的單位。而該電力供應，相信是指該公契簽訂的時候已存在，或日後在該土地上出現的電力供應。 相信也是基於這3(c)條文，申請人認為她有權得到三相電力的裝置。但沒有爭議的，該公契簽訂的時候，該建築物仍未安裝三相電力。現時，該建築物也沒有三相電力，因為有關的設施並沒有安裝。而爭議的地方是該公契3(c)條是否容許申請人或一位業主，將中華電力有限公司的三相電力引進該建築物。 本席參考上訴法院在383HK Limited v The Incorporated Owners of Tak Bo Building [2018]HKCA 164的判案書。該案件也牽涉公契條文的解釋，而該條文的內容與本案的3(c)條文相似，其內容見該案判案書第8段:- “8. As mentioned, the deputy judge dismissed the plaintiff’s claim. He started with the construction of the DMC. In particular, he focussed his attention on clause 3(c): ‘3. Each owner shall hold his part of the said building and the said premises subject to and with the benefit of the following rights privileges and obligations namely:- … (c) The free and uninterrupted passage and running of water sewage gas and electricity from and to his part of the said building through the sewers, drains, watercourses, cables, pipes, pumps, tanks and wires which now are or may at any time hereinafter be in under or passing through the said premises and building or any part or parts thereof.’” 該案的案情，是該申請人是地下商場一個舖位的業主。而地下舖位都沒有清水及排污渠的裝置。地下舖位的使用者，只可以用地下商場的公共廁所。該申請人向業主立案法團申請裝置清水及排污渠，直達它的鋪位，但不獲批准。該案的其中一個爭議點，就是上述條文的解釋。該判案書第20段: “20. I now turn to the DMC, and in particular clause 3(c), to see whether it gives the plaintiff the right to install the pipes over the common parts of the building. In my view, clause 3(c) does not. What clause 3(c) provides is the right to have free and uninterrupted passage and running of water and sewage from and to a co-owner’s part of the building either through the water and drainage pipes already constructed at the time of the making of the DMC or through any future pipes to be installed in the building. What it does not say is who has the right to install these future pipes in the building, particularly on or over the common parts of the building. It certainly does not say that an individual co-owner has such a right.” [粗體字為本席所倚重的] 從上述判案書第20段，上訴法庭分析該相同的公契條文，指雖然有提述各業主可以得到水電的供應，但並沒有說明誰有權可以進行喉管安裝。須知道，要安裝喉管，就必然需要經過公用部份。條文沒有說明容許個別業主佔用公用部分以安裝喉管。 考慮了上訴法庭的分析，本席裁定該公契第3(c) 條文，並沒有賦予各業主權利佔用公用部份以裝置新的電力設施。 關於公用部份的使用，上訴法庭有以下的論述: “32. As to Mr Chan’s further argument that as a co-owner, the plaintiff has a right under common law to install the pipes over the common parts of the building, that argument, with respect, must be rejected both at the level of common law and in the light of section 34I. Under common law, absent unanimous agreement, a co-owner cannot dispossess and oust his fellow co-owners by so using and occupying a particular part of the land in question as to prevent his fellow co-owners (or any one of them) from using and enjoying it. Section 34I(1)(a) simply codifies that common law position but makes a concession at the same time. At common law, if all other co-owners consent, there can be no ouster. Section 34I(1)(a) makes life easier in that so long as the action is approved by the management committee by resolution passed by a majority present at a meeting of the committee, what cannot otherwise be done under common law can be done.” 上訴法庭確立在普通法的原則下，共同擁有土地的每一位業主，對公用部份都有共同的使用權。如果需要佔用其中部份，就必須得到所有業主的同意。建築物管理條例第34I條將普通法原則寫成法例，同時簡化了這個程序，即業主委員會可以協商批准某業主使用公用部份，而無需得到所有業主同意。建築物管理條例只是將普通法的法律概念清楚說明，及優化。 建築物管理條例第34I的內容: “34I. 公用部分 (1) 任何人不可 —— (a) 將建築物公用部分的任何部分改作自用，除非該項改變乃由業主委員會(如有的話)藉決議批准者； (b) 使用或准許他人使用建築物公用部分的任何部分，以致 —— (i)不合理地干擾建築物的任何業主或佔用人對該等部分的使用或享用；或 (ii)對合法在建築物內的任何人造成滋擾或危險。 (2)任何人違反第(1)款，即當作違反建築物公契對他施加的責任。” 業主委員會是按公契成立的業主委員會 (見建築物管理條例第34D條)。本案的該建築物並沒有業主立案法團，所以沒有成立管理委員會。該公契亦沒有訂明成立業主委員會的條文，也沒有業主委員會。雖然，該公契就業主會議的舉行及程序有條文訂明，但業主會議並非業主委員會。本席參考上訴法庭案例Gallium Development Limited & others v Winning Properties Management Limited & another CACV 186/2003 & CACV 400/2003在2004年9月17 日的判案書第37-38段: “37. Mr Leong has very helpfully drawn our attention to the many places where the same term is used in the BMO, such as “management committee (if any)”, “deed of mutual covenant (if any)” and “owners’ committee (if any)”, and in particular, s 22 of the BMO which deals with the contribution by owners towards expenses for the management of a building. S 22(1)(a) provides that the amount of contribution to be paid by owners should be in accordance with the deed of mutual covenant (if any), and s 22(2) states that where there is no deed of mutual covenant, then the amount should be fixed in accordance with the respective shares of the owners. Mr Leong argues that the term “(if any)” shows that the legislation merely states that if the building concerned has that organ or document, the act prescribed can be done by that organ or in accordance with that document. Otherwise, either another way is prescribed as in s 22(2), and if no other way is prescribed, one has to follow the only one way provided or nothing else. I am persuaded that this must be right. 38. When applied to the interpretation of s 34I(1)(a), which imposes a prohibition against conversion of the common parts for private use, unless a resolution of an owners’ committee approves to the contrary, in the absence of an owners’ committee, then the prohibition becomes absolute. I consider this is the correct interpretation. ” [粗體字為本席所倚重的] 雖然，申請人有召開業主會議，得到多數業主同意容許她安裝新電箱。但根據上述案例，業主會議並非業主委員會會議，所以，申請人不能引用第34I條，籍決議批准她使用或佔用公用部分，仍然需要得到所有業主一致通過，才可以改變公用部份的使用或佔用。由於答辯人反對，所以，申請人沒有得到所有業主的同意。 而且，業主會的議決也不是申請人提出本案的理據，有關的會議在本案開始時還沒有進行。會議是在法庭建議大家進一步協商和解下產生。就算申請人可以依據34I條而作申請，這將是另一件新案的申請。所以，申請人不能在本案引用第34I的程序以佔用部份的公用部分，去安裝新電箱。 該公契第3(d) 條文，只是講述對該建築物進行維修保養時，業主可以進入包括公用部份的地方。所以，這條文對申請人的案情沒有幫助。 再者，申請人引述路權契約，指新電箱的位置是在該路權契約的路段之上，但申請人同意新電箱是在公用地方。但路權契約只提供408A-RP的業主和佔用人使用該路段的權力和責任，沒有規管該建築物的業主如何使用公用地方。而且，安裝新電箱的牆壁，不是在該段路，而是該建築物的公用部分，與路權契約無關。 考慮了申請人的陳詞後，她不能證明她有權佔用公用部份以安裝新電箱。所以，本席駁回申請人的申請。本席發出暫准命令，本案不作訟費命令，除非與訟一方在14日內以傳票方式提出更改，暫准命令成為絕對命令。 余敏奇法官 土地審裁處 申請人：無律師代表及親自應訊。 答辯人：無律師代表及親自應訊。