ELITE REAL ESTATE LTD 對 THE INCORPORATED OWNERS OF FORTUNE GARDEN, TAI PO

LDBM 46/2022 [2025] HKLdT 74 香港特別行政區 土地審裁處 建築物管理申請編號2022年第46宗 _________________ Elite Real Estate Limited 申請人 及 The Incorporated Owners of Fortune Garden, Tai Po 答辯人 _________________ 主審法官： 土地審裁處法官李紹豪 審訊日期： 2025年2月18至20日 申請人書面結案陳詞 2025年3月20日 答辯人書面結案陳詞 2025年3月20日及4月11日 判案書日期： 2025年12月15日 _________________ 判 案 書 _________________ 前言 本案訴訟雙方爭議如何管理發生在涉案私人屋苑公用部分聲稱違反公契及政府租契的泊車行為。 背景及爭議 答辯人是位於大埔海濱汀角路72號雅景花園（該屋苑）的業主立案法團（法團）。王冰儀大律師（王）在本審訊中代表法團。 該屋苑濱臨吐露港，只有一個車輛出入口連接汀角路(該屋苑出入口)。該屋苑出入口位置設有管理處（涉案時段，法團都有聘請不同管理公司協助管理該屋苑）及由保安員駐守的更亭（該更亭），另在其附近設有9個訪客泊車位供訪客使用。 該屋苑共有76間獨立（或半獨立）屋（該等屋宇），看來都是兩層高。該等屋宇都分佈在該屋苑內3條兩線進入車路(access road)的兩旁。該3條進入車路分別引導車輛駛去該屋苑不同角落，每條的盡頭都設有U形倒車處，讓車輛倒車沿路回到該屋苑出入口離開該屋苑。每間該等屋宇地下層，都設有2個車庫(car port)面向進入車路。而3條進入車路的一旁或兩旁，都設有人行道供行人使用。 自2000年起，申請人潤裕置業有限公司（申請人）便成為該屋苑E4屋（包括其車庫及花園，統稱E4屋）的註冊業主。在本審訊中，申請人由陳星南大律師（陳）代表。 該屋苑建於大埔市鎮地段53號（該地段），該地段的政府租契為New Grant 12239號（該政府租契）。該地段連該屋苑受一份在1991年3月締結的公契及管理協議（統稱該公契）所規管，該公契同年4月已在土地註冊處登記。另依據該政府租契條文（見下文），一份該屋苑的車位佈置圖(carpark layout plan)（該車位佈置圖）早在1989年已被制定及針對該地段在土地註冊處登記。 申請人於2022年5月入稟土地審裁處（審裁處），就發生在該屋苑內公用部分聲稱違反該公契及該政府租契的泊車行為（統稱違泊），指稱法團沒有及/或拒絕採取措施執行該公契及該政府租契，要求審裁處給予濟助。 法團在2025年2月4日存檔的《再修訂反對通知書》內抗辯指，它已於2024年5月26日舉行的特別業主大會（該2024年大會）上議決通過（及之後實行了）一個有6個步驟的違泊管理方案（分稱該2024年決議及該6步方案），而該6步方案是在管理該屋苑違泊的合理選擇方案範圍之內。 但是，申請人卻不表同意。 申請人在2025年2月20日存檔的《再修訂申請通知書》內指，該6步方案並不足夠或有效處理（亦沒有成功管理）該屋苑公用部分的違泊，因其欠缺《道路交通(私家路上泊車)規例》（該規例）下1）移走(remove)車輛、2）鎖上(impound)車輛；及3）徵收費用的阻嚇措施（統稱該三措施）。 申請人除要求審裁處頒發聲明確認違泊有違該公契及該政府租契（該聲明）外，更申請強制令迫令法團採納及依據該規例實行該三措施管理違泊(該强制令)。 針對該強制令濟助要求，法團回應指： 該三措施欠缺執行細節、不切實際，對法團構成財務及人手負擔，更破壞該屋苑的和諧，亦有違對該屋苑所有業主有約束力的該2024年決議；及 申請人自身並非清白，曾在2020及2021年促使、鼓勵及縱容該屋苑業主在車庫外公用部分停泊車輛，及在其擁有的E4屋外公用部分違泊車輛。 法團懇請審裁處酌情拒絕頒發該強制令。 雙方證人 在本審訊中，陳傳召了申請人董事及股東鍾偉強先生（鍾）為申請方唯一事實證人。鍾採納了他的3份證人陳述書(日期分別為2022年10月24日、2024年3月6日及2025年2月7日)作為他的主問證據。 法團方面，王傳召了蔡俊光先生（蔡）及江秀梅女士（江）出庭作供。江是法團管理委員會（管委會）的前委員。她在2017年5月27日當選委員，後在2021年6月13日當選管委會主席。蔡則在2022年11月20日當選管委會主席，至審訊時仍擔任此職位。蔡居於該屋苑C13屋，而江則居於該屋苑D12屋。蔡採納了他的兩份證人陳述書作為他的主問證據，日期分別為2024年5月16日及2025年2月7日。江則採納了2024年5月16日的證人陳述書作為她的主問證據。 該政府租契關鍵條文 該政府租契内特別條件第19條規定要製作該車位佈置圖，用來標示須按照特別條件第18條在該屋苑内提供的所有車庫及/或泊車位。該第19條條文如下： A layout plan approved by the Director indicating all parking spaces or car ports or both to be provided within the lot in accordance with Special Condition (18) hereof, or a copy of such plan certified by an authorized person (as defined in the Buildings Ordinance) shall be registered by the Grantee by memorial in the District Land Office, Tai Po.... The parking spaces or car ports indicated on the said approved plan shall not be used for any purpose other than the purposes set out in Special Condition (18) hereof. The Grantee shall maintain the parking spaces or car ports or both in accordance with the said approved plan and shall not alter the layout except with the prior written consent of the Director（粗體後加）. 結合上述特別條件第19條和下述第18條，該屋苑每個私人住宅單位須設置不多過兩個用作泊車的車庫及/或泊車位，及該等車庫及/或泊車位只可用作停泊該屋苑住戶的私家車。該第18條條文如下： Space and/or car ports shall be provided within the lot to the satisfaction of the Director for the parking of motor vehicles at the rate of not more than two cars for every private residential unit in the building or buildings erected or to be erected on the lot. Neither the space so provided nor the said car ports shall be used other than for the purpose of parking private motor vehicles registered under the Road Traffic Ordinance and belonging to the residents of the building or buildings erected or to be erected on the lot （粗體後加）. 該公契關鍵條文 首先，該公契如下定義【該屋苑公用部分】為該等屋宇以外該屋苑及該地段的其他部分（包括進入車路及人行道，以及訪客泊車位等）： The whole of the Lot and the Estate other than the Houses, including the driveways, the access roads, walkways, open spaces, the steps, the footpaths, the Swimming Pool, the Tennis Court and Squash Courts, the Children’s playground, visitors car parks Caretakers Quarters and caretakers office and all other areas on and of the Lot and the Estate which does not form part of the Houses. （粗體及斜體後加） 該公契第一部分第(3)條規定，該屋苑每分業權（及獨佔權）持有人(即每間屋宇的業主)均受制及得益於附表2的權利及義務，其中包括（根據附表2(1)(a)條）讓各業主、其傭工、代理人及其授權人士自由行走在【該屋苑公用部分】，以便能享用其屋宇作所有合理用途，及使用該屋苑的公用設施。 該公契第一部分第(4)條再規定，該屋苑業主們須受制、遵守及履行包括附表3内的契諾、條款及限制，原文如下： The Owners shall at all times hereafter be bound by and shall observe and perform the covenants, provisions, and restrictions contained herein and in the Third Schedule thereto. 附表3有包括以下的契諾、條款及限制： 4(b) None of the Owners shall use, cut, injure, damage, alter or interfere with any part or parts of the Estate Common Areas or any of the Estate Common Facilities or any equipment or apparatus on in or upon the Lot not being equipment or apparatus for the exclusive use and benefit of any such Owner. (5) Each Owner shall comply with the terms and conditions of the Grant so long as such Owners own any interest in the Lot and/or the Estate and no Owner will permit or suffer to be done any act or thing in contravention of the terms and conditions of the Grant …. (7) No Owner shall do or permit or suffer to be done and each Owner will take all possible steps to prevent his tenants, occupiers or licensees from doing any act, deed, matter or thing which in any way interferes with or affects or which is likely to interfere with or affect the management and the maintenance of the Estate. (8)(a) Each Owner shall in such manner so as to avoid any loss, damage, nuisance or annoyance to the Owners or occupiers of the other Houses, at his sole expense repair maintain and keep in good repair and condition the House of which he is the owner its equipment apparatus services and facilities and shall when necessary replace any part or parts therein which require replacement. (23) Car Port(s) or Parking Space(s) in the House shall only be used for the purpose of parking vehicles. (28) No part of the Estate Common Areas shall be obstructed or incumbered nor shall any refuse, matter or other thing be placed thereon nor shall any part of such Estate Common Areas be used for any business or private purpose and no Owner shall do or permit or suffer to do anything in such Estate Common Areas as may be or become a nuisance or cause annoyance to any other Owners or occupiers of the Estate. （粗體後加） 就該屋苑的管理權力，該公契第三甲部分第(5)條規定，法團在其成立後，將獲得該公契下的經理人管理該屋苑的權利，及須承擔其相應管理責任，條文如下： Notwithstanding anything herein contained, during the existence of an Owners Incorporation under the Multi-Storey Buildings (Owners Incorporation) Ordinance, the rights, duties, powers and obligations for the control, management and the administration of the Lot and the Estate conferred by this Deed shall vest in the Owner Incorporation and the general meeting of the Owners Incorporation shall take the place of the meeting of Owners under this Deed and the Management Committee of the Owners Incorporation shall take the place of the Owners Committee under this Deed. （粗體後加） 該公契第三乙部分第(1)條更規定，經理人須負責（並有全權）採取所有措施管理該屋苑，包括： (e) to prevent the obstruction of all the Estate Common Areas and to remove and impound any article or thing causing the obstruction and to demolish illegal structures and/or extensions; (m) to manage and control within the Estate the parking of all cars and vehicles on or at the Estate Common Areas and to remove any car or other vehicles parked in any area not reserved for parking or any car or vehicle parked in any parking space without the consent of the Owner or licensee of such car parking space or any car or vehicle parked in the guest car parking spaces (if any) without the consent of the Manager and to do all such acts and things as may be necessary to provide unimpeded access thereto by the persons entitled for the time being to the use of such car parking spaces; (u) to enforce the due observance and performance by the Owners of the terms and conditions of this Deed and those of the Grant and to take action in respect of any breach thereof including the commencement conduct and defence of any legal proceedings …; (dd) to do all such other things as are reasonably incidental to the management of the Estate in accordance with the terms and conditions of this Deed and the Grant or for the common benefit of the Owners. （粗體、斜體及底綫後加） 該規例的規定及運作 申請人要求法團採納執行的該規例，早於1989年便被制定下來，其運作大致如下： 第一，私家路擁有人可以豎立及/或放置該規例附表1指定的標誌及道路標記，在其私家路上指定限制泊車區（除文意另有所指外，在該規例下，【泊車、停泊】指【指車輛的停定，不論車內是否有人，但為了及正在實際上裝卸貨物或上落乘客而暫時停定，則不在此限（斜體後加）】）。 第二，該規例第四部份有以下關鍵的規定： 私家路擁有人或其授權人員，可鎖上(impound)或移走(remove)在違反標誌或道路標記下停泊在該私家路限制泊車區內的任何車輛。但是，此等權力只可在以下情況下行使 — (a) 車輛無人看守，而司機亦不知所踪；或 (b) 有關私家路擁有人或其授權人員要求司機移走車輛，但司機不能將其移走，或拒絕或沒有將其移走。 私家路的擁有人可扣留被鎖上或移走的車輛，直至鎖車、移走及存放該等車輛所招致的費用已按該規例附表2 的指明繳付給該擁有人為止。倘若被扣車輛最終無人認領，私家路的擁有人可在通知其登記車主及登報後，將車輛交由警務處處長保管，由處長以其認為合適的方式處置。 但是，如違反標誌或道路標記停泊於限制泊車區內的車輛有以下4種情況，則獲豁免，即： 因故障等不可控情況而不能繼續行駛，且已採取了一切合理步驟減少妨礙; 不能方便地停泊在其他地方，且正用於指定用途的作業； 正在執行職務的消防車、救護車、警車、海關車輛、郵車或軍用車輛；及 獲私家路擁有人或其授權人員允許下停泊的車輛。 第三，該規例有眾多刑事控罪條文，用以確保其能有序及有效運作。例如，任何人如無合法權限或合理辯解，而妨礙私家路擁有人或其授權人員行使該規例下的權力或履行該規例向其所施加的職責，即屬犯罪，可處罰款及監禁。 討論 其他事實裁斷 考慮審訊時呈堂的不受爭議文件證據內容、雙方共通的證供、一方沒被對方質疑的證供及證據，以及一方對另一方案情的承認，本席作出以下進一步事實裁斷。 2017年 2017年5月27日，該屋苑60戶業主親自或透過授權代表出席周年業主大會，會上選出法團13屆管委會13名委員，鍾及江都當選，蔡卻落選。鍾獲委主席，而江則擔任委員。 2019年 2019年11月10日，該屋苑44位業主親自或透過授權代表出席業主大會(該2019年大會) ，會議由鍾主持。會上他們經考慮收集到的36份業戶就車輛管理、業戶擺放車輛於車房外及額外擺放方案（統稱車輛管理方案）的問卷內意見後，表決包括如下： 以54.55%業權份數通過反對車庫門前於不阻礙其他業戶出車情況下，只可暫泊一輛車； 根據上述表決結果，無需議決如車庫前有額外住戶車輛停泊（即多過一輛），需以先到先得方式申請泊於管業處外之訪客車場，並另行收費； 以56.44%業權份數通過反對訪客車輛首半小時免費，後每小時收取15元（即維持現行措施首兩小時免費，後每小時10元）； 以54.78%業權份數通過贊成如有違泊車輛，口頭勸諭及書面提示後仍不合作駛離，嚴格執行鎖車以示警戒，並付320元開鎖費。 表決後，鍾會上表示管委會會再行商議車輛管理方案。 11月22日，第13屆管委會舉行會議（2019年11月管委會會議），會議由鍾主持，江也出席，出席委員們就車輛管理方案總結如下： 每業戶可於公用位置停泊一部車，如有額外車輛需停於公用位置則考慮收取額外月費；及 如業戶未有任何車輛泊於公用位置，如該業戶有訪客車輛，可泊於該門戶外，否則需泊於訪客車位，以免有亂泊情況。 但管委會稱會再以研究，以令有全面有效之方案予業戶。 12月30日，第13屆管委會再舉行會議（2019年12月管委會會議），會議由鍾主持，江也出席，出席委員們就車輛管理方案總結如下（並訂於2020年1月15日召開特別業主大會議決以下方案）： 於車房外公共位置只可免費停泊一輛住客車輛，而額外於指定公共位置停泊住客車輛需收取月費每輛1,500元； 所有訪客車輛進入屋苑首1小時免費，後每小時收費20元；及 如有違泊車輛，則嚴格執行鎖車，解鎖費用320元。 2020年 2020年1月15日，該屋苑35位業主親自或透過授權代表出席特別業主大會（該2020年大會），會議由鍾主持，會上以61.21%業權份數議決贊成通過以下車輛管理方案（該2020年決議）: 於車房外公共位置只可免費停泊一輛住客車輛，而額外於指定公共位置停泊住客車輛需收取月費每輛1,500元； 所有訪客車輛進入該屋苑首1小時免費，後每小時收費20元；及 如有違泊車輛，則嚴格執行鎖車，解鎖費用320元（該2020年方案）。 2021年 2021年6月13日，31戶業主親自或透過授權代表出席法團周年業主大會，會上管委會進行改選。在沒有其他候選人下，13名業主自動當選。江當選第14屆管委會主席，鍾則當選秘書。 7月5日，第14屆管委會舉行會議（由江主持，鍾以秘書身分出席），會上議決8月1日實施該2020年方案，並訂立更換車輛規則、業戶車輛泊車使用守則（內有條文管理處可拖走、上鎖、扣押違泊車輛，費用由業主/車主負責，更有引述該規例）、訪客車輛泊車使用守則（內有條文管理處可拖走、上鎖、扣押違泊車輛，費用由業主/車主負責，更有引述該規例），重新規劃該屋苑公眾地方可泊車位置，以及重新劃線及豎立交通標誌。 7月13日，法團修改車輛管制細則。7月15日，法團訂立更換車輛細則。7月19日，法團規劃33個時鐘月計車位。本席相信，鍾有份編訂新規劃的時鐘月泊車位，及業主戶外泊車位，並指示工人在包括人行道上劃上黃線來標誌該些新規劃的車位。7月21日，法團訂立業戶及訪客泊車守則。 7月23日，該屋苑管理處對所有業戶發出8月1日實施車輛管制事宜的通告，要求業主閱讀更換車輛細則後，填妥車輛登記表後交回辦理，及請業主細閱泊車守則。管理處之後發給業主（印有車位位置及泊車守則的）戶外泊車證。 7月27日，法團購買兩個鎖車架。 8月1日，法團開始實施該2020年方案。 8月6日，法團決定8月9日對違泊車輛執行鎖車。 8月10日左右，一位業主就管理公司鎖車報警，指法團無權扣車，警員到場後放行車輛離開（該鎖車報警事件）。同日，法團去信大埔分區警署諮詢私家路鎖車報警事宜。 8月14日，法團決定就車輛管理方案索取書面法律意見。8月23日，法團訂下要求的書面法律意見內容。 9月1日，大埔分區警署人員到訪該屋苑現場瞭解，及解釋私家路違泊車輛鎖車事宜。 9月7日，法團決定聘用鍾沛林律師行（鍾沛林）給予法律意見。 9月16日，警務處長回信法團秘書（即鍾），回答包括指該屋苑可根據該規例所授予的權力處理違反標誌或道路標記停泊在限制泊車區的車輛（該處長回信）。 9月27日，鍾沛林去信該屋苑管理處呈交草稿書面意見（該意見草稿），其要點可撮要為： (1) 按該政府租契條款，每戶車房（或車庫）內只可停泊兩架屬於該屋苑居住人士的車輛； (2) 法團可按照該公契所訂立的屋苑守則向訪客車位的車輛收取時租費用，但不應向違反該政府租契及該公契的違泊車輛收取時租費用；及 (3) 法團在特定情況下按照該規例可行使法定鎖車權力，被鎖上或移走的車輛均可被扣留，直至支付鎖車移走及存放所招致的費用為止。 10月19日，第14屆管委會舉行會議（2021年10月管委會會議），會議由江主持，鍾以秘書身份出席，會上報告該2020年方案在【實施後有爭議】，為此曾索取書面法律意見及已收到該意見初稿（在會議記錄上，載有該意見初稿内容的撮要），獲悉【現時車輛管制規定基本是有法律依據的】；又法團曾就該鎖車報警事件去信諮詢大埔警務處並得到（作爲該會議記錄附件的）該處長回信，處長回答法團【可依該規例所賦予的權力對違反標示或道路標記停泊的車輛進行鎖車】。 10月20日，鍾以WhatsApp向該屋苑管理處投訴違泊，並附上相片。 12月16日，鍾在致管委會的書面辭職信上，以【在執行車輛道路管制事宜上】，他【與管委會出現嚴重分歧】，而分歧【看來嚴重違反當初通過條款】，以【為免形成執法不公】，决定辭任管委會秘書及成員(該辭職信)。 2022年 2022年1月3日及12日，鍾以E4屋業戶身份，去信該屋苑管理處，重申違泊投訴，促請儘快處理，否則交審裁處處理。 1月12日，該屋苑管理處去信管委會主席（抄送鍾），附上鍾的來信，要求法團就鍾所投訴的上述事宜【給予指示】，並建議法團【諮詢法律意見，以免出現訴訟】。 2月22日，申請人律師去信法團，指法團沒有處理違泊投訴，違反了該公契及該政府租契，要求法團更正，否則到審裁處發起法律行動。 3月8日，申請人律師再次去信法團，要求法團7天內採取行動處理違泊投訴，否則入稟審裁處。 3月23日，鍾沛林代表法團回信申請人律師，回應申請方各點指稱，稱將抗辯任何法律程序。 4月29日，申請人律師去信鍾沛林，查問有否指示接收法庭文書。5月4日，鍾沛林回信沒有。5月5日，申請人透過其律師針對法團開展本案。 9月30日，江退任管委會主席及委員。 10月30日，該屋苑44戶業主親自或透過授權代表出席特別業主大會（該2022年大會），會上以79.9%業權份數議決反對接受申請人就本案提出的和解方案，再以79.6%業權份數議決贊成取消該2020年方案（該2022年決議）。 第二天，即10月31日，該屋苑管理處向所有業戶發出通告（該2022年通知），指該2020年方案已遭該2022年決議取消，再如下通知所有業戶車輛管制事宜： 【根據該公契，所有業戶只可將自家2架車輛停泊於車庫位置，或將車輛泊到管業處外的時租停車位，收費會按照一般訪客車收費。而之前的2+1方案（車庫外泊第三架車）及時租月泊取消。屋外泊車者，管理員會按違規停泊處理。訪客車到訪，首1小時免費，後每小時20元(粗體及斜體後加)】。 11月20日，該屋苑44戶業主親自或透過授權代表出席特別業主大會（由楊姓副主席主持），會上以94.7%業權份數議決撤換第14屆管委會。在沒有其他候選人下，13個全新的業主自動當選第15屆管委會，由蔡當主席。 2023年 2023年1月31日至11月8日期間，鍾以E4屋業戶身份32次去信該屋苑管理處投訴違泊，要求按照該公契及《建築物管理條例》(條例)，【將違法車輛儘快處理】。 2月3日至11月8日期間，該屋苑管理處16次回信鍾（抄送法團），指【車輛管制案件已進入司法程序，需等候法庭判決才能執行法庭指示】，稱投訴來信已轉交法團。 2024年 2024年5月11日，蔡以管委會主席名義代表法團發出通知給該屋苑所有業主，定於5月26日召開特別業主大會，議程只有兩項：1）匯報及討論本案事宜；2）議決車輛於公用地方停泊時處理方案（見附件）。附件標題為【鍾沛林建議方案（斜體後加）】，内容為下文的該6步方案。 5月26日，該屋苑33位業主親自或透過授權代表出席該2024年大會。會上管業處匯報本案【將在未來數月會上庭審理，管委會經過與律師商議後，得出建議儘快舉行特別大會通知各業戶現時案件情況及日後車管措施】。出席的33位業主後以他們所有的100%業權份數通過該2024年決議，一字不改地接納該6步方案，該方案下的6個步驟如下： 如發現有車輛停泊在公用部份，管理公司首先聯絡業主，要求業主把車輛駛走（第1步）； 如業主在60分鐘仍然沒有把車輛駛走，管理公司會在車輛留下告示，要求業主儘快把車輛駛走（第2步）； 如業主屢次(多於5次)把車輛停泊在公用部份，管理處會向相關業主發出警告信（第3步）； 如在發出警告信3次後業主仍然把車輛停泊在公用部份，法團會指示律師向相關業主發出律師信（第4步）； 如在發出2次律師信後業主仍然把車輛停泊在公用部份，法團會徵詢法律意見後考慮向法庭申請禁制令（第5步）； 經業主大會通過向該名業主採取法律行動（第6步）。 證人評估及證供取捨 鍾 如王所陳，本席留意，有別於他在證人陳述書內稱收到及閱讀該意見草稿後才知道違法，鍾遭盤問下不得不承認，他早在該2019年大會上（如該會議記錄議程7所記載）便知道在【車房外停泊車輛是違規的】。亦有別於他不願意在證人陳述書內承認，遭王使用法團出示的車輛停泊相片盤問後，鍾承認他曾停泊車輛在E4屋外的公用部分，包括在知悉該意見草稿後。 本席給與上述鍾的承認足額比重，二者亦一定程度打擊鍾的誠信及可信性。又本席觀察，鍾遭盤問期間間中未能掌握王問題所指，又在表達自己上存在一定問題。本席相信，這和（如鍾坦承）他的【文化程度不高】可能有關。 但是，除上述兩點承認外，鍾的其他關鍵證供，本席留意，沒遭受到王的爭議，及/或其本身內在可信，及/或得到呈堂文件證據及/或江及/或蔡的承認所支持。 例如，本席留意，王沒有挑戰或盤問鍾關於該屋苑出現違泊的開始年份（早至2019年）、該問題的泛濫（干犯者超過半數該屋苑的業主，包括管委會委員）及嚴重（有的業主擁有多部車輛及違泊多過一車）的證供。鍾這方面證供，更獲得他（及法團）出示的車輛違泊照片所證實，亦部分得到蔡遭陳盤問下的承認所支持。 另王盤問鍾時向他指出，該屋苑內的違泊，對業戶沒構成危險，鍾堅決否認。本席在此點上願意接納鍾的供述。如他出示相片所拍證實，又常識告知我們，行人被違泊車輛阻礙使用人行道，被迫在車輛移動的車路上行走，又違泊車輛能阻礙出入車庫，及阻礙駕駛者及行人視線，對業戶不但構成不便及滋擾，嚴重時更可導致交通意外、財物及人命損失。還有，緊急車輛可遭違泊車輛阻礙前進而耽誤救援，後果也可牽涉人命。 縱使（如王指出）該2020年決議沒用上【臨時】或【暫時】字眼，本席接納鍾的證供，該2020年方案不過是一項暫時或臨時的舉措，為的是（如鍾解釋及王沒有盤問）降低違泊車輛的【數目】，令各業主只限於免費停泊一輛車在該等屋宇的車庫門外，其他車輛則需要繳費停泊，或遭到鎖車的制裁。在這點上，鍾沛林在2022年3月23日回信給申請人律師信件時，便以【臨時】或【暫時】方案來形容該2020年方案，和鍾的解釋不謀而合。又法律上，該2020年方案絕對可被後來業主大會所通過的決議所推翻，實非永恆不變，亦終被該2022年決議所取消。 又王盤問鍾時，指他提出本案非為關心車輛安全，鍾否認。本席在此點上也接納鍾的供述，接納他是真心關注交通及業戶安全才提出本案。倘若鍾執意包庇違泊的業主的話，或以他個人違泊的私利優先的話，本席認為，他用不著花力氣及時間安排法團發出問卷徵詢業主意見，召開管委會會議商討車輛管理方案，及推動該2020年方案（包括嚴格執行鎖車及解鎖要付費）在該2020年大會上通過，更用不著重劃黃線新設泊車位置來執行該2020年方案；相反，鍾大可任何車輛管理方案也不討論或推動，任由車輛違泊行爲無序及無限制地在該屋苑持續發生下去。另要指明確出的是，本席留意，王未有向鍾提出他有任何不良動機開啟本案。 有見該鎖車報警事件的不幸發生，該2021年10月管委會會議記錄記載該2020年方案在實施後【有爭議】，江供稱在該鎖車報警事件後再沒有鎖車，及管委會之後再次發出問卷，再次諮詢業主意見，以圖所謂【優化】該2020年大會通過了的該2020年方案，本席接納鍾的證供，如他在該辭職信內所寫，他是和其他管委會委員在是否繼續執行該2020年方案上出現分歧才憤然辭職的。 至於鍾沒有出席該2024年大會反對通過（或嘗試更改）該6步方案（該2024年大會的通告沒有其他方案可選），又沒有事後徵集5%業主聯署召開特別業主大會如此做，本席亦接納鍾的解釋。如他作供中不斷重複，在該屋苑大部分業主都違泊的背景下，他是絕對有理由對上述做法不寄予厚望，因他對違泊業主及參與違泊的管委會委員完全沒信心。看該2024年決議的一致投票結果（及投贊成票的業主總業權份數），相比過去的會議過半數投票結果（及不同意見的雙方業權份數），鍾大有可能不是唯一持如此悲觀想法而選擇缺席該2024年大會的業主，看來許多過去投票議決通過該2020年方案支持鎖車的業主們也選擇不出席該2024年大會投反對票。 因此，經如上考慮後，除下文另有指明外，本席選擇採信鍾獲得其他證據支持的關鍵證供，並棄蔡及江的相關不同證供。 蔡及江 和鍾相比，本席留意，蔡遭陳盤問時更懂得掌握問題所指回答，及較懂得清楚表達自己。 但是，本席認為，蔡的證供具有很強的選擇性。從下述各點證據可見，蔡大有可能偏頗地只向審裁處透露對法團有利的事宜，及企圖迴避或淡化該屋苑違泊問題的嚴重及泛濫，及其個人及現任管委會對該處長回信及該意見草稿內容的認知。 第一，遭陳最初盤問下，蔡辯稱【不清楚】在他上任管委會主席前法團曾索取該意見草稿，從來未見過該意見草稿。但是，該意見草稿曾在2021年10月管委會會議上討論；看該會議記錄，C13屋的業戶是有列席會議的（蔡居於C13屋）。又鍾早在他2022年10月21日（及10月24日存檔）的證人陳述書内，便提及該意見草稿作為申請方的眾多理據之一給法團（及其證人包括蔡）知道。看該2024年大會通告的附件，該6步方案也同由給予該意見草稿的鍾沛林向法團建議。陳追問下，蔡終於改口同意在該2024年大會召開前，他便已知道鍾沛林發了該意見草稿給法團，及管委會是在考慮該意見草稿後才提出該6步方案。 第二，C13屋的業戶列席的2021年10月管委會會議上，出席人士亦討論了該處長回信。可是，蔡回答審裁處，稱法團制定該6步方案前他未看過該處長回信，要到審訊前不久才從法團資料内找到該信件準備上庭作供。本席傾向相信蔡早在2021年10月便瞭解該處長回信的内容，而不接納他對審裁處的回答。 第三，蔡在其2024年5月16日的證人陳述書内，奇怪地沒有回應鍾在2022年10月21日及2023年11月28日證人陳述書所描述該屋苑違泊的泛濫及嚴重情況。當他在第19至21段稱法團採取了【合理的措施處理違泊】，他出示的“CCK-16”【勸諭及貼紙】相片記錄，除了兩張是在2022年11月拍攝外，其他都在2021年8月份鍾推動該2020年方案時拍攝（包括該鎖車報警事件的相片）。而他另出示的“CCK-17”【勸諭】相片記錄，則全發生在2024年4月份内。換句話說，除了兩張聲稱在2022年11月拍攝的相片，蔡完全沒有出示法團在2021年9月至2024年3月這兩年半長期間管理違泊的相片記錄（若法團有採取措施的話）。 第四，有別於上述“CCK-17”相片記錄記載了違泊車輛【遭勸諭】及【駛離】的時間（它們其實也沒有記載車輛【進入該屋苑】及【違泊開始】的時間），蔡在2025年2月7日證人陳述書內為交代該2024年決議執行而出示的“CCK-20”相片記錄，後者都沒有顯示違泊車輛【遭勸諭】及【駛離】的時間（前一時間和第1步有關，而相片中違泊車輛也沒見如蔡澄清的第2步要求有被管理公司留下告示在擋風玻璃上）。遭陳指出該些疏漏後，蔡回答相片是由管理公司向他提供，但堅稱他相信管理公司，沒覺得要查問對方，也沒覺得要傳召最瞭解該6步方案執行的管理公司職員出庭作供。 第五，當陳向蔡指出，有多過收到蔡出示的“CCK-21”兩封同是2025年1月6日警告信（該兩警告信）的兩名業主因違泊多過5次而收到告示，蔡表示【不知道】。陳連著指有業主在收到超過5次告示後，仍沒有收到警告信。蔡否認，並表示按照【管理公司的記錄】，它只曾發出該兩警告信。但當陳追問他為何不把管理公司就該6步方案執行的數據記錄全部呈交，蔡再回答他沒覺得有需要要求管理公司把其他數據呈堂作證據。 本席認為，蔡所提不傳召管理公司職員及不呈堂管理公司執行該6步方案的其他數據資料的解釋並不合理，因二者都對審裁處就本案爭議議題的定奪攸關重要。本席有理由相信，倘若法團傳召上述證人及呈交上述資料證據，結果大有可能對法團不利。有見及此，本席應為可以（及決定）就此對法團作不利推論，用來加強鍾所作的相反或不同證供的證據分量。 總的來說，蔡的證供給人的印象是，法團並不見得積極採取措施管理違泊，自該2022年大會通過該2022年決議取消該2020年方案後，法團要到2024年大會才通過該2024年決議採納該6步方案，期間管理處從2023年2月至11月，16次以【案件已進司法程序，需等候法庭判決才能執行法庭指示】回答鍾32次要求【儘快處理】違泊車輛的投訴。旁人不禁問，若非審訊將至，該2024年決議會否不被提出？若非審前覆核聆訊將至，該兩警告信（兩信首句都巧合地寫上【由於（本案）將在2025年1月20日進行審前覆核】的字句）又會否也不被發出？ 故此，除給予蔡所作的多點承認足額比重外，下文可見，本席對其他蔡選擇作供的證供，都會個別考慮其是否可信及/或可靠才決定個別接納與否。 至於江，法團傳召她的主要作用是為反駁或攻擊鍾3方面的證供，即1）鍾是否如他稱到該意見草稿才知悉車庫外泊車是違規、2）該2020年方案是否如鍾稱【暫時】或【臨時】，以及3）鍾聲稱推動車輛管理方案的動機。本席已在【63】、【68】及【69】處理了鍾和江就這3點的證供分歧，此處不贅。 該屋苑公用部分 條例第2條釋義規定，【公用部分】指 — (a) 建築物的全部，但不包括在土地註冊處註冊的文書所指明或指定專供某一業主使用、佔用或享用的部分；及(b) 附表1 指明的部分，但上述文書如此指明或指定的部分除外。另條例附表1第8段指明【通道】屬【公用部分】。而如上介紹，該公契定義【該屋苑公用部分】就是除該等屋宇外的該地段及該屋苑其他部分。 王沒有陳詞指進入車路或人行道為該公契下指明或指定專供某一業主使用、佔用或享用的部分。故此，本席同意申請方主張，該等屋宇範圍外（包括車庫前方）的進入車路及人行道等，均屬條例下該屋苑的【公用部分】。盤問下，蔡先回答不清楚人行道是否【該屋苑公用部分】，經閱讀該公契定義後也終同意。 該2022年決議前的泊車情況 本席接納鍾不受爭議（及獲相片證實）的證供，就上述時段，在該屋苑內有不少業戶（包括管委會委員）都選擇停泊車輛在（包括車庫前方）的進入車路及人行道上（但對於鍾指稱個別業戶【好像】將車庫轉作泊車以外的用途，缺乏確鑿的相片證據，本席未能採信）。 該2019年大會的會議記錄議程7，便清楚地記載了【很多業主投訴其他業主車輛違泊】，導致【出入車庫困難】及【行人未能行走行人道】的安全問題。問卷的發放及不同意見的收集，本席認為，正好顯示該屋苑當時有實際的違泊問題要處理（及業戶之間存在不同意見）。 2019年12月管委會會議及該2020年大會的會議記錄，再進一步記載車輛違泊問題為該屋苑之【長期問題】，【令各住戶有所爭議及投訴】，後者大會會議記錄更記載違泊【每街均有】，【情況已很嚴重】。遭陳盤問下，江也同意當時該屋苑確有出現違泊的問題，需要法團採取措施遏止或解決。 在上述背景下，雖然鍾當時知道在車庫前泊車違規，本席相信，他仍推動管委會制定該2020年方案及安排它在該2020年大會上通過，以圖降低違泊車輛的【數目】，將其暫時限制在一輛在車庫外，同一時間增加時鐘月泊車位數目以滿足停泊需求，並對違泊車輛嚴格執行鎖車。 可惜的是，該2020年方案在2021年8月實施後出現爭議，包括發生該鎖車報警事件。據江作供，本席相信，管業處之後便沒有再進行鎖車，只以勸諭處理違泊。本席有理由相信，該2020年方案在該鎖車報警事件後實際上變得【名存實亡】，至該2022年大會遭業主們通過該2022年決議正式取消。 該2022年決議至該2024年決議期間的泊車情況 看呈堂相片，按鍾的證供，本席相信，雖然管業處在該2020年方案正式取消後曾發出該2022年通知，其處理違泊的方式只是在車輛擋風玻璃上放置通告，提醒駕駛者泊回正確車位（後期這做法亦不再執行），及勸諭駕駛者駛離。。 在這段期間，本席相信鍾的證供及呈堂相片，在該屋苑公用部分停泊車輛的行為如舊在該屋苑內繼續，泛濫至有超過半數的該屋苑業主（包括管委會委員）在車庫外停泊車輛（嚴重至有的更停泊多過一架車輛），更有業戶停泊車輛在該屋苑其他公用部分（同樣地，缺乏清楚的近照，本席未能認定個別業戶有將車庫轉作泊車以外的用途）。而看蔡出示的2024年4月份拍攝的“CCK-17”相片記錄，就出現有同一車輛連續3天被發現違泊，有多架車輛經勸諭後超過或近3小時多才駛離的嚴重情況。 該2024年決議通過後的泊車情況 經考慮鍾出示的2025年1月及2月份拍攝相片，以及蔡出示的2024年6月至2025年1月拍攝的“CCK-20”相片，因應法團沒有在審訊時傳召管理公司的職員出庭作供，亦沒有呈交管理公司除該兩警告信外的其他資料或記錄呈堂，本席決定在這點上對法團作不利推論並相信鍾的相關證供。縱使該6步方案經該2024年決議通過，本席相信，法團之後並沒有嚴格執行該6步方案，而車輛在該屋苑公用部分停泊的做法在這時段如較早時段一般泛濫及嚴重地繼續發生，繼續有超過一半該屋苑的業主（包括管委會委員）在車庫外及該屋苑其他公用部分停泊車輛。倘若上述時段該屋苑的違泊情況有所改善，或法團有嚴格執行該6步方案的話，本席想，法團必然會傳召管理公司的職員出庭作供，或呈交管理公司除該兩警告信外的其他資料數據呈堂，向審裁處清楚交代。 在公用部分泊車違反該公契 缺乏確鑿或清楚相片支持鍾的證言證明有業主擴大車庫的範圍或更改其用途，本席不認為申請方滿足其舉證責任證明到有違反該政府租契特別條件第18或19條，或該公契附表3第5或23條的情況發生。 但是，本席接納申請方陳詞，該屋苑業主在該屋苑公用部分停泊車輛（包括在車庫前泊車）的行為，確實違反了該公契附表3第28條第一句，阻礙了該屋苑公用部分。就算業主本身沒有如上泊車，而是批准或容許其租客、佔用人或許可人士如此泊車，本席認為，業主也違反了該公契附表3第7條及第28條最後一句，容許干擾（或可能干擾）該屋苑管理（以及對其他業戶構成滋擾及煩擾）的行為出現。最後，法律上，具限制性的該公契附表3第28條第一句，對該屋苑的佔用人也具有約束力，該屋苑該等屋宇的佔用人違反的話，也要負上法律責任。 法團在該公契下管控、移走及上鎖車輛的責任 看上文【22】該公契第三乙部分第(1)條的條款，本席認為，法團無疑有責任執行該公契的條文，包括有責任管理及控制該屋苑公用部分車輛的停泊，有責任將在非預留泊車位置的車輛移走 (remove)，有責任防止該屋苑的公用部分遭阻礙 (obstruction)，及有責任將障礙物件移走(remove)及上鎖 (impound)。 同時，本席得指出，條例第18(1)(c)條也規定法團有法定責任採取一切合理必需的措施，以執行公契載明有關建築物的控制、管理、行政事宜的責任。 法團沒履行其在該公契下的責任 暫且撇開下文將另外討論的該6步方案，在上文的事實裁斷及法團承擔的該公契及條例責任下，本席認為，法團在申請人2022年5月入稟前（及在2025年2月審訊前）都沒有履行其執行該公契條款的責任。 自法團在2022年10月通過該2022年決議正式取消該2020年方案後，該屋苑便完全沒有實行任何車輛管理方案處理在其公用部分泛濫出現的嚴重違泊行為。又如上可見，法團（及管理處）單單發出通告及作出勸諭，並不足夠，亦未能成功或有效管理該屋苑公用部分的違泊。在該2024年決議通過前，就算不將違泊車輛移走及上鎖，法團也絕對可如該6步方案所規定，採取向違泊業主發出警告信、律師信及/或採取法律行動這些措施來管理違泊，但法團卻沒有如此行事來防止該屋苑公用部分遭阻礙。 故暫且撇開該6步方案而言，本席認為，法團絕對沒有採取一切合理必需的措施，來執行其在該公契內關於車輛管理條款的責任。 該6步方案不在合理車輛管理方案選擇範圍之內 王結案陳詞力指，法團通過（及實行了）該6步方案，已履行了其上述在該公契下的責任。 王力陳，該6步方案本身是在合理車輛管理方案的選擇範圍之內。王強調，就合理性而言，大廈管理首要是由法團自己來決定。就許多議題而言，管理者都可能有一系列合理選項可考慮採納。審裁處不應在合理選項範圍內，代替法團管理大廈及決定哪選項是合理的管理舉措：Whole Grand Ltd v The Incorporated Owners of Bo Fung Building [2024] 3 HKLRD 725 [77]。本席深明及謹記上訴法庭在這案中提及的相關法律原則。 遭王盤問下，鍾便（如王提出）同意：1）第1步和第2步是合適的；2）法團不用一發現違泊便立即鎖車，而是應該給予機會及時間讓對方駛走違泊車輛；及3）第5步及第6步提及的禁制令具阻嚇力及較鎖車更具阻嚇力，因違反禁制令可構成藐視法庭。本席也有謹記這些鍾的證供。 又蔡作供，王強調，維持該屋苑內各業戶的【和諧】是可貴的，該2020年方案便不幸引發了該鎖車報警事件。如蔡供述，法團希望【循序漸進】解決違泊，希望違泊業主在法團行動升級至第6步前，自己【識趣】不再違反該公契的條款便最理想。本席對蔡提出的這兩點，也絕無異議。 而該6步方案針對業主（而非車主或駕駛者），如蔡解釋，是因為該屋苑管理處登記了各業主所申報的車輛編號，駛進該屋苑的車輛都不外是找某業主而來，法團有現行管道聯絡各業主跟進。本席明白法團的這些考量，亦對此等考慮絕對理解。 王陳詞，該屋苑只有76間屋宇，只有經過該屋苑出入口（及該更亭）才能進入該屋苑，外來車輛不可隨意進入，實不用實施果斷或嚴厲的措施一發現違泊車輛便上鎖。鎖車這舉措，如蔡強調，也不能解決進入車路及人行道遭阻塞的問題。再者，王指出，按蔡供稱，該屋苑至今沒有發生過交通或人身傷亡意外，也沒有收過任何消除火警危險的通知書。本席也絕沒有忘記這些陳詞及證據。 但是，經全面考慮王在結案時所作的（包括上述）陳詞，在本案整體證據及該屋苑現時的情況下，本席不能苟同王在【102】的論點。 基於下述原因，本席不認為該6步方案本身是在合理車輛管理方案的選擇範圍之內： 首先，過去事實充分證明，該屋苑違泊情況泛濫及嚴重，可謂【違泊成風】，業主們都缺乏自律，管委會委員也沒有以身作則，也加入違泊的行列。蔡遭陳盤問也同意，【現在好多車輛違泊】，個別業主擁有多過兩車（見下文），及多違泊在車庫門前。 以蔡為例，他一家六口（包括外母及傭工）同住，他的公司便擁有三輛車之多，其一更由非和他同住的外父駕駛，接載外母覆診而經常所謂【短泊】在該屋苑公用部分。當陳查問他至審訊時（即該6步方案通過後近9個月）是否已停止該車的【短泊】，蔡還回答沒有，並如上解釋及聲稱【正賣車中】。旁人不禁問，作為管委會主席的蔡，是否更應在該6步方案通過後以身作則做適當的安排立刻停止其外父的【短泊】？ 本席看來，第1步至第4步，靠的是車主的【自律】及【合作】，在該屋苑違泊成風的背景下，並無實效。法團按首4步好意發出的【勸諭】、【告示】或【警告】（及法團所珍惜的業戶間【和諧】），本席遺憾地說，正遭受到眾多在該屋苑公用部分違泊者的【踐踏】，而違泊行爲對遵守該公契的業戶們並不公平，該6步方案也因此絕不完整。 第二，第5步的禁制令（倘若在第6步業主大會通過採取法律行動的話，又法院經聆訊後最終發出的話）實屬長期手段。作為長期手段，它無疑對重複或持續違泊的業主有阻嚇力，但該6步方案本身却完全缺乏有阻嚇力的短中期措施。 如蔡經陳盤問後澄清，若同一車牌車輛從被發現違泊（據蔡作供，同一業主的不同編號車輛分開計算），經過及完成第1步至第4步的告示、警告信及律師信階段，到第5步法團需徵詢法律意見考慮申請禁制令時，相關同一編號車輛的業主雖累計收到共30張告示，但卻已在該屋苑公用部分無阻地違泊（及製造阻礙）高達至少1800分鐘（即至少30小時），而每次違泊連續不少於60分鐘（因同一編號車輛被發現違泊後持續不達60分鐘之久，據蔡作供，不會收到第2步的告示）。正如鍾強調，本席同意，許多違泊業戶（及駕駛者）在法團獲得法庭頒發禁制令前，已在上述過程中得意地經阻塞該屋苑公用部分長時間後駕車揚長而去。法團在該屋苑違泊成風的背景下，按第1步至第4步單單發出告示及警告等，本席看來，根本完全起不到任何短中期的阻嚇作用。 第三，在第5步及第6步針對業主的禁制令發出前，倘若駕駛者拒絕駛離違泊車輛，或管理處聯絡不上駕駛者或業主，法團本身對於該屋苑公用部分的車輛障礙物及其所造成的風險的消除，本席看來，可謂無計可施，任人魚肉。相反，該三措施，在短中期間，本席認為，及如下解釋，可有效地對違泊車輛本身及其駕駛者實施，起到短中期阻嚇及即時消除風險的作用。 就算至今該屋苑幸運地沒因違泊而發生人命傷亡事故，本席得指出，人命及健康無價，一次意外也嫌來得多。而緊急車輛遭到阻礙不能前行，法團一時三刻找不到相關業主或駕駛者駛走違泊車輛，讓緊急車輛繼續前行（及其人員執行其職務），該等延誤的不良後果，也可大可小，甚至人命攸關。 要謹記的是，法團絕對不能在一時三刻内滿足該規則附表1規定豎立或放置指定標誌及道路標記指定限制泊車區，要預先如此指定才可在有需要時按該規則第四部分的規定鎖上及移走違泊車輛（及徵收存放費用）消除相關風險。 本席看來，該6步方案對車輛障礙物即時移除及其所造成的風險的即時消除，完全缺乏對策。 最後，該公契便明文規定法團有責任將構成阻礙物的違泊車輛移走(remove)及上鎖(impound)，法團完全沒法實施該6步方案來履行它在該公契下的上述責任。 因此，本席認為，法團明顯地沒有正視（及因應）該屋苑的現實情況及其在該公契下的責任制定該6步方案，該6步方案明顯地存在關鍵及嚴重缺陷或漏洞，絕對不在管理該屋苑長期及嚴重違泊的合理選擇方案範圍之內。 本席相信，管委會在發出該2024年大會通知提議通過該6步方案時，透過聘用鍾沛林、知悉該處長回信及/或該意見草稿，以及經歷該2020年方案在2021年8月的實施（包括知悉其實施文件的條文），是絕對（或應該）知道該規則提供的該三措施這選項，但管委會都只在會議通知上提議該6步方案，並沒有在其上提議該三措施作為選項給出席該2024年大會的業主們討論或議決，終導致過去曾投票支持該三措施的業主（包括代表申請人的鍾）都失望地選擇不出席該2024年大會。 故此，就算考慮了該6步方案，本席完全同意申請方陳詞，法團亦沒有履行其在條例及該公契下採取合理措施執行該公契下管理該屋苑車輛停泊的責任。 該3措施和該2024年決議沒抵觸 王結案時再力陳，該2024年決議是一個依法通過及有效的業主大會議決，對管委會及所有業主都具有約束力。暫時來說，這陳詞無疑是對的。 在上述陳詞的基礎上，基於下述鍾遭她盤問下的回答，王結案力指，法團執行該三措施和通過該6步方案有法律約束力的該2024年決議有所抵觸或衝突，審裁處因此不應行使酌情權發出申請人要求的該強制令。 審訊第一天盤問期間，繼鍾同意第1步和第2步是合適後，王續問鍾第3步是否合適，鍾先回答【不合適】，指【不用警告5次，對方在60分鐘後不駛走車輛，法團應當採取行動】。後王追問鍾是不同意5次這數字，還是不同意發出警告信。鍾回答他同意發出警告信，只是不同意5次，認為【1次】便足夠，稱【1次警告】便足夠，【因已給對方機會】。第一天盤問後期，王再查問鍾對該3措施的看法，鍾回答道如對方1小時後仍不駛走車輛便應鎖車。 第一天盤問再後期，王指出若對方1小時後仍不駛走車輛便鎖車，這和鍾較早前同意的第2步有衝突，鍾同意。王接著問鍾，既然你同意按第2步車輛在60分鐘後不駛走便留下告示要求駛走，現在又説60分鐘後不駛走便鎖車，二者怎配合？鍾接著回答王，建議在60分鐘不駛車離開留下告示通知業主後，再等15至20分鐘便鎖車或移走車輛。王之後便問鍾他是否建議將該三措施加插在第2步與第3步之間（該加插建議），鍾同意。 審訊第二天盤問，王就該加插建議追問鍾是否仍給予管業處15至20分鐘酌情去執行鎖車，鍾確認。王之後重覆鍾在第一天認同第2步的答案，指留下告示是因為駕駛者【不在車輛現場】，鍾最終同意。鍾接著再同意王，管理處在發出告示15至20分鐘後便鎖車，【並沒有給予駕駛者可能鎖車的警告】，【同意】這和第2步相違背，繼而【同意】不可採用該加插建議。 針對上述鍾的答案，本席抱有疑問鍾是否能清楚分辨第1步的【聯絡】、第2步的【告示】、第3步的【警告信】，和第4步的【律師信】，以及它們各自的前提條件，畢竟鍾沒出席該2024年大會，相信只靠閲讀該次會議的通告或記錄來瞭解該6步方案。其實，審裁處也要到蔡作供後多番澄清該6步方案的個別細節，才能更清楚瞭解每步之間的關聯，及其整體運作。 本席相信，鍾在審訊第二天否定該加插建議，大有可能因為他對該6步方案各步細節的混淆（及由此對王問題所產生的誤解所致）。觀乎鍾庭上的眾多答案，他的基本想法，本席看來，其實相對簡單，即違泊者應獲一次機會有60分鐘的寬限期駛離車輛，倘若違泊者不把握這次機會，管業處之後可視乎情況鎖車（或移走）車輛。如鍾回答王，他接納可留待管理公司視乎情況自行決定何處及何時鎖車（或移走）車輛。 無論如何，本席認為，倘若法團嚴格依據該規則附表1的圖示在該屋苑各公用部分豎立或放置指定標誌及道路標記指定限制泊車區，法團便可在執行第1步及第2步前，透過該等標誌及道路標記向駛入該屋苑的駕駛者發出清晰及充足的警告，表明在符合該規則第四部的規定下，法團作為私家路的擁有人可依法鎖上或移走違反標誌及道路標記在限制泊車區內停泊的車輛，及可扣留車輛直至鎖車、移走及存放車輛的費用支付為止。 若鍾回答王時清楚記得及瞭解該規則的上述規定（本席不認爲他記得或瞭解該等規定），本席相信，鍾多不會審訊第二天回答王說60分鐘留下告示後便鎖車與他認同的第2步有抵觸，或否定自己在第一天審訊提出的該加插建議。 本席認為，該加插建議，確實可行而又不影響整個該6步方案的持續實施，二者可並行而不會互相抵觸。因為第1步與第2步屬單次性違泊車輛管理措施，而第3步至第6步屬屢次性或重覆違泊後的車輛管理措施。法團絕對可在單次違泊中，在執行完成第1步及第2步而違泊者沒有適時駛走阻礙公用部分的車輛後，在適當情況下酌情實施該三措施。法團之後當然會將該單次的違泊記錄在案，以便未來執行第3步。倘若他日該同一車輛再被發現在公用部分停泊，法團當可第二次依次執行第1步、第2步及該三措施，及記錄在案。當同一車輛被發現累計有多於5次在公用部分停泊，法團便可執行第3步發出警告信。如是者就同一車輛發出3次警告信後，法團便可執行第4步發出律師信。如是者就同一車輛發出2次律師信後，法團便可執行第5及第6步。 故此，本席認為，法團以該2024年決議作為反對該強制令的理由也不成立，因二者並無互相抵觸。 該三措施切實可行也不構成不合比例負擔 王陳詞，鍾沒有在他的證人陳述書內，講述法團執行該三措施的細節。王強調，申請人要求審裁處頒發該強制令，負有舉證責任指出及證明該強制令應如何執行。法律上，強制令必須清晰，讓受制者知悉如何執行才行。 王再陳，在該等屋宇外豎立該規則的標誌是不可行的，因為會阻礙車輛出入屋宇，鍾遭她盤問下也同意。 王強調，蔡作供期間，也指出拖車後何處放置被扣起的車輛是一個實務上的難題；又遭她盤問下，鍾也曾同意不要求拖車。 王再指，人手也是一個問題。據蔡作供，不計清潔、園藝及維修技工，該屋苑聘用2名寫字樓職員、日間及夜間各3名保安員，其中2名保安員在該更亭駐守，1名保安員負責每小時巡邏該屋苑一次（分別巡查該屋苑內的3條進入車路，蔡稱之為【A街】、【B街】及【C街】），每次巡查需約30分鐘。 再者，王指出，如蔡供稱，該屋苑日常開支出現虧損，只有維修等基金有盈餘，法團正考慮增加管理費。王因此陳詞，該三措施會增加法團的財政開支，加重法團的財務負擔。 除作出本部分上述陳詞外，王指完全沒有理據證明該三措施有所謂的阻嚇效果，這純是申請人的個人想法。 本席一概不接納所有王在本部份上文提出反對該三措施的陳詞，理由如下： (1) 該規則的詳細條文規定（包括支持其執行的刑事罪行、其【泊車、停泊】釋義不包括【為了及正在實際上裝卸貨物或上落乘客而暫時停定】的規定，及其條文設有的4種豁免情況等），本席認為，提供了一個有效執行該三措施的良好框架。該規則制定至今超過30載，仍繼續在香港成文法例内，亦足證該三措施一直是切實可行（及有成效的）。法團要行使該規則的法定權力，亦要嚴格按照其規定行事才成。法團無疑可（及亦應）依照該規則條文執行該三措施。 (2) 該規則在該公契締結前2年便已被制定下來，本席想制定該公契者也大有可能經考慮該規則的規定才編成該公契的現在内容，包括規定經理人有責任移走及上鎖障礙物，及移走違泊車輛。 (3) 假如該三措施沒用於管理在私家路停泊的車輛或沒有阻嚇效果，本席想立法機關也不會制定（及至今保留）該規則。 (4) 就公共道路而言，警方也每天就違反《道路交通條例》的泊車發出定額罰款，及在有需要時拖走阻礙交通的違泊車輛，難道警方也每天做沒有阻嚇效力或沒用的執法工作？ (5) 本席得強調，該三措施不但對遭上鎖、扣留及移走車輛的駕駛者及/或業主發揮阻嚇力，對其他意圖在該屋苑公用部分停泊車輛的駕駛者也可帶出强烈的阻嚇訊息。 (6) 至於何時及何地合適執行該三措施，本席認同鍾的看法，那要留待前線管理公司職員視乎現場及當時情況酌情決定（法團當然可事前給予管理公司合適的指引），不宜作硬性規定。本席也不認為申請方須建議該三措施至此等細節地步。本席上文也已解釋為何認同該加插建議，及解釋該三措施如何配合該6步方案同步運作，法團當可如此行事。 (7) 雖然申請方有責任說服本席行使酌情權頒發該強制令，及強制令須清楚表達迫令受制者要做的事，但本席不認為申請人須就該三措施未來執行的每一細節交代才能滿足其責任。看蔡盤問下回答，法團至審訊時亦未就該6步方案的每一執行細節想清楚如何處理。例如業主們在業主大會否決向違泊業主採取法律行動，那第6步如何是好？蔡便回答要待發生時徵詢法律意見。蔡另透露大部分該屋苑業主擁有2部或以上的私家車，有的更有4至5部。但對於同一業主使用不同車輛輪流違泊，蔡承認管委會沒有特別討論或考慮。縱使如此，管委會還是認為合適交由業主們在該2024年大會討論，出席業主也認為合適議決通過該6步方案執行。 (8) 又本席認為，審裁處絕對可在頒發該強制令時賦予法團未來向審裁處提出申請的權利，以應乎未來執行上的疑問或困難（如有的話）。 (9) 就王陳詞的個別聲稱執行困難，看該規則，除了豎立附表1指定的標誌在指定限制泊車區或其附近外，私家路的擁有人也可在路上放置附表1指定的道路標記來指定限制泊車區。本席相信，後者做法絕不阻礙車輛進出該等屋宇（若前者有可能的話），看來鍾回答王時（以及王及蔡也）忽略了這規定。 (10) 本席有理由相信，該鎖車報警事件的不幸發生，大有可能是法團2021年時沒有嚴格按照該規則條文行事（以及未有和業戶們及駕駛者充份溝通）所致。本席相信，法團（及蔡）當可從2021年執行該規則及該鎖車報警事件中汲取教訓，未來更順利依法執行該規則（及該三措施）。除了專業的管理公司及法律顧問的協助及解釋外，本席相信，法團亦可尋求警方的協助及解答。又本席相信，警方絕對會樂於提供協助。 (11) 看鍾在盤問下的所有答案，本席要清楚指出的是，他並沒有完全或徹底放棄拖車這建議。鍾曾明確回答王要求法團以拖車處理違泊。他同意王不用拖車，回答時是連同鎖車及付費另外兩措施一同回答的。他說，若法團執行鎖車及付費兩措施有效，二者便足夠，法團可考慮不用拖車。再者，如本席上文指出，法團在該公契下有責任移走構成公用部分障礙物的違泊車輛。 (12) 法團執行該三措施，本席相信，不大機會會帶來大量用地要求，或導致大量人手增加或嚴重財務負擔。 (13) 2021年法團執行該2020年方案時，也沒證據法團要（或曾）增加人手或開支。就用地而言，管委會當時也能在該屋院內劃出新時鐘月計車位来滿足需求。法團當年也買了2個鎖車架（雖然蔡聲稱他不知道這些法團財產的現今去向）。 (14) 本席留意，該屋苑的現在人手，獲得設在該屋苑不同位置數量不少監控攝像頭協助，駐守該更亭內的保安員可透過屏幕即時監控該屋院的不同公用部分。 (15) 又本席相信，按該加插建議引進該三措施，不應帶來大數量的鎖車行動，需要移走違泊車輛的場合及次數亦應相對有限（如有需要，法團可外聘承辦商按次協助），而無人認領的被扣車輛可交由警方處理。 (16) 而該規則附表2收費的回收，本席相信，可一定程度補償法團為執行該三措施的所需開支。 (17) 倘若法團的日常開始真的出現赤字及打算增加管理費的話（蔡在其證人陳述書論述該三措施的聲稱問題時，並沒有提及此兩情況），法團再為執行該三措施而要再增日常開支的話，本席認為，亦算【用得其所】及【物有所值】。本席重申，該屋苑業戶的人命及健康無價，違泊引起的意外一次也嫌多。 (18) 本席看來，該屋苑業主們也算屬於香港社會中的【富裕階層】，若有需要，該等屋宇的業主們當不會有極大困難籌集執行該三措施所需的資金。 故此，王在這部分的上述一系列理由，本席認為，也不是足夠或合適理由令本席拒絕頒發該強制令。 申請人並非清白不足拒絕發出該強制令 結案時，王再引用高等法院暫委法官吳美玲(當時官階)在Lucky Hing Shing Estate Co Ltd v Incorporated Owners of Genius Court案(Genius Court案)【34】所引述的權威衡平法著作對下述【求助衡平法者須自身清白】箴言的觀點： “34. Legal principles In respect of the maxim “he who comes into equity must come with clean hands”, Snell’s Equity says that “…… the question is not whether any general moral culpability can be attributed to B, the party seeking relief, but is rather whether relief should be denied because there is a sufficiently close connection between B’s alleged misconduct and the relief sought. The maxim is therefore applicable only in relation to conduct of B which has ‘an immediate and necessary relation to the equity sued for’, and is not balanced by any mitigating factors.” 王繼而在她書面結案陳詞第51段引述一宗土地審裁處停泊車輛紛爭案件Kai Hing Metal Products Factory Co. Limited v The Incorporated Owners of Sunderland Estate 及Another案( Sunderland Estate案)的案情，及主審法官在判案書【14】以申請人並非自身清白為由，拒絕酌情頒發申請人所要求的強制令為例子給本席參考。 王陳詞，鍾一方面在他出任主席期間，同意在公用部分停泊車輛，甚至有份編訂新規劃的時鐘月泊車位及業主戶外泊車位，並指示工人在包括人行道上劃上黃線來標誌該些新規劃的車位，以及在本案提出後，還把自己車輛停泊在公用部分，庭上作供更認同業主可以有1小時免費把車輛停泊在公用地方，無疑是容許業主違泊及鼓勵違泊，另一方面卻要求審裁處就違泊頒發濟助，其上述行為與申請人尋求的濟助之間，明顯有足夠及密切的聯繫，合適令審裁處拒絕給予申請人所要求的濟助。 對上述衡平法箴言，本席已在青山道國際工業大廈業主立案法團一案【229】及【230】有詳細論述（包括引述Genius Court案的上文著作及另一著作的見解），在此不贅。簡單來說，法庭的重點不在看尋求濟助者有否任何一般道德上的缺失，而在經平衡任何相應緩和或減輕的其他因素後，考慮應否因聲稱的不當行為，與尋求的濟助之間，有直接相關及足夠密切的聯繫而拒絕行使酌情權頒發濟助。 誠然，鍾有作出王上文所陳的行為。但是，同時考慮及平衡下述情況及其他緩和及減輕因素，本席認為，鍾的行為與申請人要求頒發的該強制令之間，並没有直接相關或足夠密切的聯繫足以說服審裁處酌情拒絕頒發該强制令。 首先，如【68】及【69】所見，鍾推動該2020年方案背後的動機【良好】。 鍾推動的該2020年方案本身（及在其短暫執行時）也要求，就其他違泊車輛，【嚴格執行鎖車】，並收取解鎖費用：見【32】及【34】。 該2020年方案也非鍾的個人決定，他也是依照管委會的議決（及業主們作出的該2020年決議）推動及執行該2020年方案。 在該鎖車報警事件後，該2020年方案已變得【名存實亡】，後遭業主們通過該2022年決議所正式取消，見【90】。後續該屋苑內發生（及申請人自2022年初投訴）的違泊，本席看來，不再見得和鍾當年推動的該2020年方案有任何持續的關連。 其實，該屋苑公用部分出現違泊，是一個【長期問題】，早在鍾推動該2020年方案前，【情況已很嚴重】，見【88】。只有短暫壽命的該2020年方案，本席看來，也不見得對該問題助長很大（如曾有的話）。 談到違泊車輛能阻礙進入車路上行駛的車輛（包括緊急車輛）時，本席留意，蔡也曾在證人台供述，【要多謝鍾指示工人劃黃線】，令違泊車輛不致停泊在進入車路上阻塞交通（斜體及粗體後加作強調）】。 鍾個人早在2021年12月便辭任管委會秘書及成員。在該2022年決議正式取消該2020年方案至業主們在該2024年大會通過該6步方案期間，法團除勸諭業戶外，基本上對違泊【不作為】，沒推行任何車輛管理方案，見【91】、【92】及【81】。是誰更助長違泊？是誰更置這【長期】及【嚴重】問題於不顧？ 鍾無疑曾違泊，但看法團出示（相信是由監控攝像頭拍攝）的相片，鍾及蔡證人陳述書所述，及二人庭上的證供，本席相信，鍾家只有一輛私家車（王盤問没挑戰這點），鍾亦主要因在E4屋外【洗車】而違泊（蔡庭上也說，鍾【洗車】而已，【相對正確】），看來亦只發生在2023年2月至4月。 故此，鍾個人的違泊行為，案情相對輕微，持續時間相對短。基於上文所述，本席認為，也不見得對該屋苑【長期】及【嚴重】的違泊問題有多大助長。 鍾的個人違泊行為，亦與王所依賴的Sunderland Estate案該案申請人的違泊行為大相徑庭，不能同日而語。 審裁處要考慮的其他相應緩和或減輕的因素，還包括法團有其法定及在該公契下的責任執行車輛管理，包括移走違泊車輛構成的障礙物及將其上鎖。審裁處拒絕頒發履行此等責任的該強制令，即變相縱容法團不履行其責任。 因此，王所提【自身清白】的陳詞，未能說服本席在本案事實及在該公契條文下行使酌情權拒絕頒發該強制令。 合適行使酌情權頒發該強制令 相反，本席認為，申請人已成功證明其案情，證明法團並未有採取合理措施執行該公契下管理該屋苑車輛停泊的責任，法團通過及執行該6步方案也未做到。 就本案情況而言，本席認為，法團沒有履行其在該公契下管理該屋苑車輛的責任，這失責對申請人所造成的損失，難以用金錢賠償來補償；申請人倡議頒發的該強制令是合適的，該強制令也切實可行，也和該2024年決議沒衝突，亦不致帶給法團不合比例的財政或人手負擔。申請人因此成功說服審裁處合適發出該強制令，迫令法團採納及依據該規例實行該三措施管理違泊。 本席下文將發出合適字眼及期間的該強制令，並給予雙方就其執行提出進一步申請的權利。 本席須強調，審裁處一般不隨意干預法團的內部運作，但該6步方案就該屋苑而言實非在合理選項之內，及法團實在沒有履行其法定及明確的該公契下責任。至於法團未來如何在嚴格遵從該規則條文之外，就每個違泊個案何時及何地等執行該三措施，這完全是法團的內部管理事務，審裁處一般不過問。 該聲明不需要 就該聲明，王的第一點陳詞是，它的頒發並不能達到任何有用的用途。倘若只是重申該公契的條文，該聲明實沒需要。王的第二點陳詞是，如鍾同意，業主可能因不同原因（例如洗車）而需把車輛停泊在公用部分，業主們應可在公用部分停車1小時而免遭處罰，而該聲明在字眼上，卻沒有提供此等寬免，故申請方所持立場，實在自相矛盾。 本席接納王的第一點陳詞。雙方審訊時委實對該公契（包括該屋苑公用部分）的詮釋並無爭議（或嚴重爭議）。事實上，早至2019年，管委會自己知道（亦告知業主們）在車庫外停泊車輛是違規的。雙方審訊時的關鍵（或嚴重）分歧，在於如何管理該屋苑的違泊，及法團有否履行其在該公契下的責任。本席在本判案書已清楚解釋了該政府租契、條例及該公契下的規定，及清楚交代了法團管理車輛的責任，本席想不用再發該聲明補充。 因此，本席同意王所陳，並不需要發出申請人要求的該聲明。本席認爲，本案真正需要的是發出該強制令迫令法團在該屋苑執行該三措施以履行其執行該公契的責任。 至於王的第二點陳詞，有見本席接納王的第一點陳詞，若要處理前者的話，本席傾向不接納。王所陳的一小時寬免這點，本席認爲，只是審裁處考慮法團有否履行其法定及該公契下責任的眾多考慮因素的一點。該聲明字眼擬處理的，卻是車輛在該屋苑公用部分停泊（但停泊在訪客泊位除外）可否及有否構成違反該政府租契及該公契條文的另一議題。本席傾向認爲，二者不應混爲一談。 頒令 基於上述結論，本席： 就該聲明不作命令； 頒發強制令，下令法團須在60天內在該屋苑範圍內按照該規則條文指定所有該屋苑公用部分為限制泊車區並實施該三措施，以執行包括該公契附表3第28條的條文，直至審裁處進一步命令為止； 給予申請人及法團就上一段強制令的執行未來向審裁處提出申請的權利；及 下令申請人律師草擬、存檔及送達本命令給法團。 訟費 按照訴訟常規及有見申請人是本案經審訊後的實質勝訴方，本席現頒發暫准訟費命令，下令（除另有現存訟費命令規定外）法團須支付申請人本案所有訟費（包括所有保留訟費，以及本審訊的訟費連大律師證書），若雙方未能就訟費金額達成協議，則按區域法院訟費標準作訟費評定。此暫准令將在14天期限屆滿而雙方都沒有在期內提出更改申請下自動變成絕對命令。 最後，本席多謝王及陳的書面陳詞。 ( 李紹豪) 土地審裁處法官 申請人：由范黃曹律師行轉聘陳星南大律師代表應訊。 答辯人：由鍾沛林律師行轉聘王冰儀大律師代表應訊。