添盟有限公司 對 梁志文
The court refused leave because the proposed appeal lacked a realistic prospect of success and was largely a re‑petition of factual complaints already rejected by the Tribunal; the compulsory sale had been effected and title vested in the purchaser making the proposed appeal academic under s.8(1)(a); no legal error...
Source-derived case information.
- Citation
- [2023] HKCA 1276
- Parties
- Applicant: GAIN UNION LIMITED (添盟有限公司); First Respondent (terminated): NG KING YIP (吳敬業) formerly known as NG YUEN FAT (吳源發); Second Respondent: LEUNG CHI MAN (梁志文)
- Court
- Court of Appeal
- Jurisdiction
- Hong Kong
- Judgment Date
- 15 November 2023
- Case Number
- CAMP37/2023
- Procedural Posture
- Application for Leave to Appeal Against Lands Tribunal Compulsory Sale Order Under Cap.545 / Decision on Application for Leave to Appeal (written, No Oral Hearing)
- Outcome
- Application for leave to appeal refused; originating summons (31 January 2023) dismissed
- Legal Topics
- Compulsory Sale, Leave to Appeal, Valuation, Reasonable Steps to Acquire Shares, Costs Assessment
- Source Language
- ch
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Parties
GAIN UNION LIMITED (添盟有限公司)
Applicant
NG KING YIP (吳敬業) formerly known as NG YUEN FAT (吳源發)
First Respondent (terminated)
LEUNG CHI MAN (梁志文)
Second Respondent
Procedural Posture
Application for Leave to Appeal Against Lands Tribunal Compulsory Sale Order Under Cap.545 / Decision on Application for Leave to Appeal (written, No Oral Hearing)
Legal Issues
- 1 Whether the applicant under Cap.545 took fair and reasonable steps under s.4(2)(b) to acquire all undivided shares including the opposing owner's shares
- 2 Whether the renewed application for leave to appeal satisfies s.11AA(6) standard (reasonable prospect of success or other interests of justice)
- 3 Whether the appeal is academic following completion of sale and transfer under s.8(1)(a) of Cap.545
Ratio Decidendi
The court refused leave because the proposed appeal lacked a realistic prospect of success and was largely a re‑petition of factual complaints already rejected by the Tribunal; the compulsory sale had been effected and title vested in the purchaser making the proposed appeal academic under s.8(1)(a); no legal error or manifestly wrong factual finding was shown; costs awarded to respondent HK$120,000.
Court Disposition
Application for leave to appeal refused; originating summons (31 January 2023) dismissed
Orders
- Application for leave to appeal is dismissed.
- The originating summons filed 31 January 2023 is dismissed.
Full Case Text
Judgment text and source record
1 paragraphs
CAMP 37/2023, [2023] HKCA 1276 原案件 [2022] HKLdT 44 香港特別行政區 高等法院上訴法庭 雜項案件編號2023年第37號 (擬上訴的原本案件： 土地審裁處土地強制售賣申請2021年第5000號) __________________ 申請人 GAIN UNION LIMITED (添盟有限公司) 及 第一答辯人 NG KING YIP (吳敬業) (已終止) formerly known as NG YUEN FAT (吳源發) 第二答辯人 LEUNG CHI MAN (梁志文) __________________ 主審法官： 高等法院上訴法庭法官區慶祥 高等法院上訴法庭法官周家明 判案書日期： 2023年11月15日 判 案 書 上訴法庭法官區慶祥頒發上訴法庭判案書： 前言 2022年9月6日，土地審裁處 (下稱「審裁處」) 經審訊後頒發判決書 ([2022] HKLdT 44) (下稱「該判決書」)。當中，審裁處作出強制售賣令 (下稱「該售賣令」)，並批准申請人根據香港法例第545章《土地 (為重新發展而強制售賣) 條例》 (下稱「該條例」) 強制售賣新九龍內地段2483號餘段 (下稱「該地段」) 之所有不可分割份數。審裁處亦同時作出命令委任胡關李羅律師行馬豪輝律師及龔穎章律師為受託人 (下稱「該受託人」)。 2022年10月5日，第二答辯人以傳票方式，就該判決於審裁處提出上訴許可申請。 2023年1月17日，審裁處就第二答辯人的上訴許可申請進行口頭聆訊，並於同日撤銷其申請 ([2023] HKLdT 6)。 2023年1月31日，第二答辯人向本庭提出非正審申請，挑戰該判決及審裁處拒絕其上訴許可申請的判決。 因此，本申請實際上是第二答辯人就該判決，重新向上訴法庭提出的上訴許可申請：見香港法例第17A章《土地審裁處規則》第 30B(4) 規則。 本庭經考慮存檔的文件後，認為適宜依據香港法例第4A章《高等法院條例》第59號命令第 2A(5)(a) 條規則，不經聆訊而只基於雙方提交的書面陳詞和相關文件，作出書面裁決。 事實背景及該判決 審裁處已於該判決書第1至第9段詳述本案事實背景，本庭不再在此詳細複述。 該地段上蓋現時建有一幢6層高商住樓宇，地址為九龍深水埗海壇街227B及227C號 (下稱「該物業」)。第二答辯人為海壇街227C號3/F單位 (下稱「該單位」) 的前註冊業主，並於審裁處席前反對申請人的強制售賣申請。 簡而言之，於2021年4月12日，申請人入禀要求審裁處頒令，強制售賣該地段之所有不可分割份數。該地段的佔用許可證於1960年11月22日發出，於案件審訊時為62年樓齡。該地段當時由共有業權人持有，共有17/17份不分割份數。而由於第一及二答辯人反對其申請，申請人於入禀時擁有該地段為的82.3529%份不分割份數。 其後，申請人及第一答辯人亦經雙方同意下，於2022年6月10日獲得審裁處批准中止法律程序。因此，於案件審訊時，申請人共擁有該地段的94.1176%份不分割份數，而第二答辯人是唯一反對申請人所提出的強制售賣申請的業權擁有人。因此，本案的爭議主要是申請人是否已根據該條例第 4(2)(b) 條採取公平而合理的步驟以獲取該地段的所有不分割份數 (包括第二答辯人的所有不分割份數)。 申請人的案情為該物業已甚陳舊，該物業的原來設計、配備設置及設備現已過時，而基於該物業的維修狀況，該地段理應重新發展。申請人亦提出，在建議收購中所提金額，基於當時的最新近估值，屬公平及合理補償的範圍內，因而已採取合理步驟，以獲取該地段的所有不分割份數 (包括第二答辯人的所有不分割份數)。 第二答辯人則不滿申請人的申請，對申請人就該物業所提出的現用值 (“Existing Use Values”) 及巿值以及該地段的重建值 (“Redevelopment Value”) 及拍賣底價的評估有所爭議。 2022年6月21至23日，案件於審裁處席前以英語進行審訊。雙方均由其法律代表出席審訊。 經審訊後，審裁處於 2022年9月6日頒下該判案書裁定申請人勝訴，理由概述如下： 首先，經仔細考慮雙方的供詞及證據後，審裁處接納申請人擁有合符該條例第 3(1) 及 3(5) 段所指明80%的不分割份數中，因此有權向審裁處提出該申請； 審裁處經考慮申請人的專家報告，信納第二答辯人的單位，以及申請人所擁有的單位的現用值，均屬公平及合理的價值； 審裁處經考慮申請人的專家報告 (包括其屋宇測量師和結構工程師所提交的專家報告)，就該物業作出勘察及分析，提供該物業在維修、改善及翻新工程方面的建議，評估其所需費用。審裁處因而接納該物業設計及設備過時，非常殘舊，基於該地段的現有發展齡期及其維修狀況，重新發展該地段是適當的； 審裁處經考慮申請人的專家陳先生所提供的證供和重建值估值報告所評估的重建值，接納他所列出的剩餘法估值的計算方法，認為是合理的及可以接納為本案該地段的重建值的計算方法。而經考慮根據該方法計算得的重建值經審裁處調整後 (即120,000,000元) 亦被接納為該地段將來拍賣的底價；及 而在綜合衡量所有相關證據後，申請人亦已採取合理步驟以獲取該地段的所有不分割份數 (包括第二答辯人該單位的所有不分割份數)。 第二答辯人於審裁處提出的上訴許可申請 如上所述，2022年10月5日，第二答辯人以傳票方式，就該判決於審裁處提出上訴許可申請。其中，第二答辯人於其2022年10月5日提交的誓章提出以下列的理由支持他的上訴許可申請： 審裁處不應理會申請人的測量師報告，因為發展商對該地段一早已計算清楚，一定有很豊厚利潤，所以才提出收購； 發展商曾出價分別為每平方呎17,000元及18,000元收購該物業其他單位； 第二答辯人及其他單位業主曾於2018年收取訂金，可惜海壇街227C號2/F單位業主認為收購價錢過低而拒絕，導致收購告吹； 申請人最後委託另一地產代理出價每平方呎16,000元收購第二答辯人的單位，卻以每平方呎20,000元收購海壇街227C號2/F單位，根本不合理； 申請人的測量師報告指該地段可重建為24層樓高的商住樓宇，不符事實，因為隔鄰傲凱 (Astoria Crest) 也有三十多層高； 香港政府減息一厘，很快會推出「0+0」入境檢疫措施，疫情很快成為歷史。美國明年減息，股樓恢復正常上升，樓價二、三年後一定有很大的升幅；及 市區重建局收購土瓜灣道榮光街重建的每平方呎收購價是17,798元，收購旺角山東街是每平方呎18,378元，收購九龍城盛德街是每平方呎19,848元。而該物業旁的新樓盤佳悅 (The Vim) 也售每平方呎23,000元。 及後， 基於該售賣令，在2022年11月2日，該地段進行了公開拍賣，而申請人成功競投以及跟該受託人簽署協議備忘錄購買該地段。該地段的買賣於2022年12月2日完成交易，而該物業亦於同日正式轉讓予申請人。申請人因而已成為該地段及該單位的擁有人。 雙方亦於2023年1月17日於審裁處就第二答辯人的上訴許可申請進行口頭聆訊。 審裁處經審閱第二答辯人提出的上訴理由，並經聆聽第二答辯人所作的證供及陳述後，認為第二答辯人擬提的上訴僅是基於他自己臆測的理由及重覆在審訊中的陳述而針對及不同意審裁處基於該條例附表1第3部作出的事實裁斷，而並未能指出判案書的決定在法律論點上有錯誤。因此，他擬提出的上訴理由全部沒有合理的得直機會，亦沒有其他有利於秉行公正的理由而應允許上訴，因此審裁處拒絕第二答辯人要求批予上訴許可的申請。同時，由於第二答辯人敗訴，審裁處命令他須向申請人支付該傳票的訟費，並以簡易程序計算，評定為97,400元。 本上訴許可申請 D1. 擬上訴理由 2023年1月31日，第二答辯人向上訴法庭存檔該傳票及其書面陳述書，就該判決重新提出上訴許可申請。申請人亦於2023年2月17日呈交其書面陳詞。 於該傳票中，申請人提出四項擬上訴理由 (分別為「理由(一)」至「理由 (四)」)： 法庭英語聆訊完全聽不明； 申請人破壞第二答辯人單位法庭完全不理會； 法庭無按事實證據裁決； 法庭並非中立，偏幫申請人。 申請人亦於其書面陳述書就該等擬上訴理由提出以下論點 (分別為「論點(一)」至「論點 (八)」)： 申請人沒有按合理步驟收購第二答辯人的居所，而多次破壞其居所水喉，並嚴重滋擾他，證據確鑿； 審裁處於上訴許可申請的判決書中提到「在自由商業社會，商人或投資者追逐利潤是正常不過」，這段明顯是偏幫申請人，對第二答辯人不公平； 於審裁處的聆訊第二答辯人每次都有參加，可惜審裁處成員用英文進行聆訊，這對第二答辯人不公平，而如果使用廣東話，他便能即時糾正其大律師的錯誤； 第二答辯人認為審裁處於上訴許可申請的判決書中第 9 段提到「於案中代表第二答辯人的大律師形容此只為 “blank offer” （空白的要約）」是失實，因為是申請人願意用17,000元一尺收購該物業的所有單位，而該收購價是申請人而並非第二答辯人所提出。再者，如果是空白的要約，這與差不所有業主也收到申請人的訂金於理不合，原全不合邏輯； 申請人認為，審裁處於上訴許可申請的判決書第10至11 段是為申請人辯護，並不中立； 審裁處於上訴許可申請的判決書第26段確定傲凱樓高26 層，因此，申請人的測量師報告所指該地段可重建24 層樓高的商住樓宇並非不合理也不正確； 申請人認為法庭沒有解釋為什麼市建局要高價收購樓宇但申請人僅用極低價9,000元一尺收購該單位，因此審裁處偏幫申請人，以致裁決不公；及 房屋供不應求是香港大問題，而疫情逐漸消失，中港恢復通關，一切回復正常，住宅物業穩步上揚，因此該判決是嚴重脫離現實和事實，完全不合理亦不能接受，因此是次申請有合理可爭辯之處，也有勝訴機會。 D2. 適用的法律原則 該條例第 11(2) 條列明在審裁處席前進行的法律程序的任何一方均可以審裁處的判決、命令或決定在法律論點上有錯誤為理由，而針對該項判決、命令或決定向上訴法庭提出上訴。 該條例第 11AA(1) 條亦規定，除第 (2) 款另有規定外，除非審裁處或上訴法庭已批予上訴許可，否則任何人不得根據第 11(2) 條提出上訴。該條例第 11AA(6) 條亦同時亦列明，除非法庭信納：(一) 有關上訴有合理機會得直；或 (二) 有其他利於秉行公正的理由，因而該上訴應進行聆訊，否則不得批予上訴許可。 有關的案例確立，第 11AA(6) 條所說的合理得直機會，意思是雖然得直機會無需達到「很可能發生」的準則，但亦需要多於「不是空想」或「只是可爭拗」的機會：見Oriental Moon Limited訴Golden Sino Link Limited及另三人 [2023] HKCA 608，第27段。 上訴法庭亦於Chan Shiu Chong訴Director of Lands [2019] HKCA 758第27段一案中強調： “The Tribunal is entitled to set out the main thrust of its decision in a judgment，without having to set out，discuss and then reject，each and every contention raised. On top of that，it is a specialist tribunal. Unless there were plainly obvious errors in respect of material factors which the Tribunal failed to take into account，it is not open to applicants to ask the Court of Appeal to re-hear all the arguments they had advanced before the Tribunal by dressing up the omission of the Tribunal to address each such argument as an error of law.” (大致意譯為審裁處有權在判決中闡述其決定的主要要點，而不必闡述、討論然後駁回訴訟雙方所提出的每一個論點。最重要的是，它是一個專責審裁處。除非審裁處有明顯犯下錯誤或遺漏任何實質因素，否則申請人不得要求上訴法院重新審理他們向審裁處提出的所有論點，並粉飾此類論點為審裁處犯下法律錯誤。) 根據上訴庭重覆強調的法律理據及原則，若上訴的理據只是再次提出及重覆曾經提出而被原審法官否決的論點，而沒有針對原審法官否決的理由提出反駁的理據，這些理據並不能被視為有效的上訴理據，見：李智慧 及 昆士蘭保險 (香港) 有限公司 [2021] HKCA 984第11段；秦錦釗 及 香港特別行政區 [2018] HKCA 167第8段。而上訴法庭在處理原審法官行使酌情權的原則是，上訴法庭只會在原審法官犯了原則性錯誤、錯誤理解或忽略考慮相關證據或事情、錯誤考慮不相關事情、或作出超越合理行使酌情權範圍内的決定之情況下才會干預，見：譚 及 黃 [2019] HKCA 786第18段。 同樣，上訴法庭在處理涉及事實爭議的裁決時，除非原審法官犯上明顯的錯誤，否則是不會推翻其裁決的。原審法官聽取雙方證人的口頭證供，評估證人在盤問下的表現，享有耳聞目睹的優勢，見：鄧 對 陳 [2021] HKCA 1659第22段。 D3. 討論 基於上述的法律原則，本庭認爲第二答辯人擬提出的上訴沒有合理的勝訴機會，理由如下： 首先，第二答辯人所擬提出的上訴實質上是不滿審裁處作出的強制售賣令。但如上所述，該地段已於2022年11 月2日進行公開拍賣，而申請人成功競投以及跟該受託人簽署協議備忘錄購買該地段。該地段的買賣於2022 年12月2日完成交易，而該物業亦於同日正式轉讓予申請人。申請人因而成為該地段及該單位的擁有人，根據該條例第 8(1)(a) 條，凡有屬某項售賣令標的之地段售賣，則在該地段的購買者成為該地段的擁有人時，任何前擁有人 (包括該前擁有人的受讓人及遺產代理人) 在該地段或之上或其任何部分的所有權利，除在該命令指明 (如有指明的話) 的範圍內，立即絕對終止。因此，第二答辯人擬提出的上訴已淪為學術性問題，亦沒有任何實質用途，而第二答辯人沒有任何特殊情況本庭應該批准上訴許可：見Oriental Moon Limited訴Golden Sino Link Limited及另三人 [2023] HKCA 608，第30至32段。單憑這一點,他擬提出的上訴理應被撤銷。 無論如何，第二答辯人所擬提出的上訴理由大致是重複他在本案於審裁處原審時均已提出的論點，只是針對審裁處基於該條例附表1第3部的事實裁斷，而並非該判案書的決定在法律論點上有何錯誤。因此，第二答辯人所擬提出的上訴理由和論點均不構成有效的上訴理據。單憑這一點，他擬提出的上訴亦理應被撤銷。無論如何，如下所述，他所擬提出的上訴理由和理據均沒有任何勝訴機會。 針對理由 (一) 和論點 (三) 而言，第二答辯人主要不滿審裁處使用英語聆訊，因他完全聽不明白，因而未能即時糾正其大律師的錯誤。事實上，雖然2022年6月的審訊是以英語進行，但第二答辯人於本案審訊時一直有大律師及律師代表應訊，而他口頭作供時亦是以中文進行。而於審裁處有關其上訴許可申請的聆訊，第二答辯人是親自應訊而該聆訊也是以中文進行。上訴許可申請的判案書也是以中文頒發。因此本庭看不到審裁處有犯下任何法律上的錯誤，也看不到第二答辯人因此而蒙受任何實質的不利。 針對理由 (二) 和論點 (一) 而言，審裁處已清楚於該判案書中第68至74段中詳述不接納第二答辯人向申請人提出的指控。事實上，他亦未能於本案原審時，向審裁處呈上任何實質證據，以支持他對申請人有關欺詐及行為不當等嚴重指控。同時，他亦沒有就該等嚴重指控在其於2021年5 月3日存檔的反對通知書中詳細作訴。因此，審裁處因該等嚴重指控並無證據支持因此拒絕接納第二答辯人的指控並沒有犯下任何法律的錯誤。 針對理由 (三) 和論點 (四)，(六) 和 (八) 而言，第二答辯人提出，他所簽的「臨時買賣合約」並非空白的要約，而該收購價是申請人而不是第二答辯人提出的，而這證明申請人是願意以17,000元一尺收購該單位。審裁處已清楚指出，即使發展商有委託地產代理出價購買相關業權，該等出價並沒有獲得成功，而第二答辯人不能強求發展商維持同樣的出價。而審裁處亦考慮到，即使該「臨時買賣合約」是發展商委託的地產代理而準備的，事實上，它只有第二答辯人自己的簽名，沒有日期，更沒有買方的名字或簽名。因此，審裁處根據區域法院在Leung Wai Cheung v Octel Networks Litd & Others，DCCJ 4454/2017 (無彙報的案例，日期為2020年5月15 日) 一案的判決，認為當時只是第二答辯人提出要約而已，而不是發展商或申請人。本庭同意這方面的法律分析。就此，第二答辯人所擬提出的上訴理由並不成立。無論如何，正如審裁處所述，發展商在商討收購時的出價，並不一定等同要約。而就本案而言，審裁處已經詳細審視並考慮所有證據，因而裁定該出價落在公平和合理的範圍內，而申請人因而已採取合理步驟，以獲取該地段的所有不分割份數 (包括第二答辯人的所有不分割份數)。至於，傲凱只有26層，而申請人的測量師報告指該地段可重建為24層樓高的商住樓宇，正如審裁處指出，申請人的測量師報告的發展概念可達到地積比率8.4375倍，而該測量師報告並非不合理。而至於第二答辯人聲稱樓價穩步上揚，正如審裁處提到，該等論點均是他的臆測，而不是有實際證據支持，因此站不住腳。無論如何，審裁處並沒有犯下任何法律錯誤，而第二答辯人所擬提出的上訴理由並不成立。 針對理由 (四) 和論點 (二)，(五) 和 (七) 而言，第二答辯人重申不滿申請人或曾以較高的價錢收購同類單位，對他不公平，認為法庭並非中立，偏幫申請人。正如審裁處提到並依賴Capital Well Ltd v Bond Star Development Ltd (2005) 8 HKCFAR 578，[2005] 4 HKLRD 363一案，香港終審法院在第33段及36段已解釋，審裁處在評估該條例第 4(2)(b) 條所指的「合理步驟」時，並不是在進行估值過程。審裁處只須根據呈堂證據，信納有關出價落在廣義上被視為公平和合理的賠償範圍。本庭亦同意審裁處所指，任何人也可以與其他任何一方締結合約，第三者無權因此干涉或說於理不公。更重要的是，在本案中，審裁處經仔細考慮過所有呈堂證據，裁定第二答辯人的出價屬公平及合理補償的範圍內。因此，我們也信納申請人確實已採取合理步驟，以獲取該地段的所有 (包括第二答辯人的單位) 不分割份數。因此，第二答辯人擬提出的上訴理由並不成立。 綜上所述，本庭認為第二答辯人擬提出的上訴沒有合理的勝訴機會，也沒有其他有利於秉行公正的理由給予上訴許可。因此，本庭駁回第二答辯人的上訴許可申請，並撤銷其2023年1月31日存檔的傳票。 至於本申請的訟費方面，因應一貫訴訟常規，第二答辯人申請失敗，應該支付申請人訟費。本庭循簡易程序評定是次申請的訟費。本庭考慮了申請人於2023年5月10日存檔的訟費陳述書所索訟費合共169,347元，而第二答辯人沒有就訟費金額作出任何書面回應。 考慮到是次申請的性質，而第二答辯人主要是重複他於審裁處申請上訴許可時所提出過的論點，本庭認為申請人要求的訟費金額偏高，合理的費用經簡易評定下應為120,000元。本庭現命令第二答辯人須支付申請人本申請的訟費，全額為120,000元。 由於第二答辯人的上訴許可申請完全缺乏理據，故根據《高等法院規則》第59號命令第 2A(8) 條規則，本庭命令任何一方均不得要求在各方之間的口頭聆訊中重新考慮當前的裁決。 (區慶祥) (周家明) 高等法院上訴法庭法官 高等法院上訴法庭法官 申請人： 由孖士打律師行延聘李國維大律師代表 第二答辯人： 無律師代表，親自行事