HYPER LINK LTD 對 EARTH GROUP LTD

LDPE 317/2022 [2022] HKLdT 40 香港特別行政區 土地審裁處 申請編號LDPE 2022年第317宗 HYPER LINK LIMITED 申請人 及 EARTH GROUP LIMITED 答辯人 主審審裁處成員 : 土地審裁處成員彭浩泉 聆訊日期 : 2022年8月19日 判決書日期 : 2022年8月19日 _______________ 判 決 書 (上訴許可申請) _______________ 此非正審申請是由答辯人於2022年8月2日提出，要求就土地審裁處（下稱「審裁處」）於2022年7月25日所作出的覆核判決提出批予上訴許可。 背景 本席於2022年7月25日頒下的覆核判決書(下稱「覆核判決書」)已詳細解釋判決的理由。 根據答辯人於2022年8月8日提交的「上訴許可開案陳詞」及於2022年8月12日的「修正」， 大致只是重複他於2022年7月13日提出覆核本席於2022年7月6日作出判決的理由。 正如覆核判決書第10至12段所說， 答辯人在其反對通知書內（這當然包括他於2022年6月20日及2022年7月4日遞交的補充資料）所聲稱有關侵權或更嚴重的指控，根據《土地審裁處條例》（香港法例第17章）第8條，審裁處沒有司法管轄權處理。 在覆核判決書第13段， 本席已經指出， 涉案租約於2022年3月27日屆滿後， 答辯人已經不是租客， 而是非法佔用人。 至於申請人是否合理扣押答辯人的財物， 答辯人可徵詢獨立法律意見， 但這已超越了審裁處的司法管轄權範圍。 可是申請人扣押財物， 並不等同取回涉案處所的空置管有權。 高等法院上訴法庭法官關淑馨在陳健康對宋麗兵， HCMP142/2010（無彙報的案例，日期為2010年3月1日）的判案書第8段指出： 「租客在法律上的責任是清晰的，租賃終止時，有責任向業主交出物業的空置管有權。租客縱使已遷出物業，如果還保存著鑰匙，仍然擁有物業的控制權，便未有履行向業主交出物業空置管有權的責任。直至租客履行這責任為止，他必須支付租金或中間收益。」 又在張綺芳 訴 黃國銘， LDPD 1827/2012 (無彙報的案例，日期為2013年4月12日)一案， 土地審裁處法官高勁修（當時官階）在其判案書的第48、49、51及52段有以下論述： 「48．第二，本席已在上文指出，答辯人按租約有責任交還涉案處所的管有權，這與申請人是否持有處所的鑰匙無關。...... 49． 第三，本席認為答辯人交還空置管有權的責任與申請人退回保證金的責任不同，不可混為一談。 51． 縱使涉案處所是空置的，又沒有證據顯示答辯人於2012年 7月9日後使用處所，這並不表示他已交還管有權。Malcolm Merry, Hong Kong Tenancy Law，第5版（2010年），第201頁說明： “Possession is a legal notion which is wider than occupation (or ‘physical possession’ or ‘actual possession’ as it is sometimes and rather confusingly called) ... A tenant who is required by the lease to give the landlord possession of the premises at the end of the lease must therefore do more than leave the premises. He must ensure that those who claim to occupy or possess the premises through or under him also leave the premises, even if this means suing those people. It is insufficient for the tenant to hand his keys to the landlord, for that will not prevent others with keys from accessing the premises…” 答辯人仍持有涉案處所的鑰匙，隨時可進入處所，這顯示他並未歸還管有權。答辯人的舅父於2012年7月17日開門給申請人一方進入涉案處所，便是答辯人一方並未歸還管有權的證據。 52． 因此，答辯人事實上並沒有按該租約把涉案處所的空置管有權交還申請人，申請人有權提出本案申請收回涉案處所。」 答辯人重複指出申請人的代表湯女士，在代表答辯人的李先生再三重複答辯人的案情， 及提交2021年7月29日、2021年8月31日、2021年10月4日、 2021年11月9日及2021年12月2日的銀行入數紀錄後， 交出的其他輔助文件達60多頁。 本席在2022年7月6日的聆訊中， 及在覆核判決書第24及33段已指出，這些輔助文件包括湯女士與答辯人的吳小姐的WhatsApp聯絡紀錄，「但本席並無需要逐頁參考， 因為該交租紀錄附件已非常清晰，載有自2019年涉案租約起始的首個需要繳付租金月份， 即2019年4月至2022年7月的收租情況， 包括有相應的租客支付金額日期， 支付方式及金額等， 情況尤如本席於Wu Wah Ming 訴 Villanueva, Kristine Torres, LDPD 1792/2015 （無彙報的案例，日期為2015年10月23日）一案中列出的表格。」重要的是， 該表格已包括李先生早前只能提供2021年7月29日、2021年8月31日、2021年10月4日、 2021年11月9日及2021年12月2日的銀行入數紀錄， 及其聲稱於2022年1月11日曾一次性支付兩個月的租金， 這相對於李先生只能提供5張銀行入數紙， 更加詳細及更有說服力。這正如答辯人在是次「上訴許可開案陳詞」的第11段所說， 本席接納該交租紀錄附件才是有效的證據及證物。 即使答辯人於2022年7月13日提出覆核申請， 也未能提供更多、或更有力的證據。答辯人在覆核申請時， 根本沒有提供這方面的任何證據。 本席在覆核判決書第34段已解說， 答辯人聲稱該交租紀錄附件錯漏百出， 是源於答辯人聲稱申請人曾免去2020年10月的租金及答辯人認為它多付了一個月的租金， 可是答辯人卻提不出實質證據。在潘龍訴李玉珍， HCSA 49/2015 （無彙報的案例，日期為2016年1月28日）一案， 法庭同意業主與租客的一貫溝通方式並不一定代表雙方已達成口頭協議豁免租金。 答辯人聲稱除了支付兩個月租金按金13,000元， 電費按金1,000元， 雜費按金100元， 租金上期6,500元外， 其實因為簽署臨時租約時也交付了訂金6,500元， 即2019年3月13日的支票， 忘卻計算是預交租金， 因而是答辯人一直是多交了一個月租金預繳， 但正如李先生提供的銀行入數紀錄一樣， 該2019年3月13日的支票只是寫上出票的日期， 並不是申請人收取或入數的日期。相反，申請人提交的涉案租約， 附有她於2019年3月19日入票的「客戶存款收據」， 這亦是一般業主在收到支票後的正常做法。 如答辯人所說屬實， 它應該提出重複出票的證據或銀行的收支紀錄。 香港上訴法庭於永華電子實業有限公司 v陳樹雄經營三雄行, HCMP 1951/2012 （無彙報的案例，日期為2012年11月16日）一案中， 已清楚確認， 案件的與訟人在出席聆訊時， 必須帶同有關文件以便證明他的案情。 在是次上訴許可申請中， 答辯人再次指申請人在是次收樓申請通知書（表格22）中否認涉案處所是包含分間單位， 是作出虛假陳述。 本席在2022年7月6日的聆訊中， 及在覆核判決書第47至49段已作出解說， 在此不贅。 同樣，在是次上訴許可申請中， 答辯人再次指涉案處所是非法分間單位（及有僭建）。 本席在覆核判決書第40段已作出解說，業主沒有責任向租客主動披露物業的隱藏問題（如有）， 以否定李先生所稱出租人需提供一合適單位予租客經營。涉案租約內亦沒有明文規定業主需要復修沒有即時危險的事項。既然答辯人指出本案處所是非法的，他的損失只是不能繼續享用本案處所，但既然他當時仍然保留運用本案處所的權利，又更仍然留在本案處所中，這抗辯理由根本不能成立。(參考: Henstridge Limited 及 K-Mart Motor Services Company Limited， DCCJ 5563/2004 (無彙報的案例，日期為2009年6月15日）) 。 至於答辯人指涉案處所是一個分間單位， 在土地註冊處是沒有紀錄的， 所以涉案租約本身無效。本席在2022年7月6日的聆訊中， 已向李先生闡明，一個分間單位本身是可以出租的，在土地註冊處登記與否根本沒有關係， 本席舉例， 甚至有人覇佔政府物業肆意出租， 該租約仍是合法的。重要的是， 租客不能在法律上否認他的出租人之業權，假若在案件中出租人是租客的出租人，租客不可以以他的出租人沒有業權作為他的辯護理由 （tenancy by estoppel）。 上訴許可 《土地審裁處條例》第11(2) 條列明， 在土地審裁處席前進行的法律程序的任何一方均可以審裁處的判決、命令或決定在法律論點上有錯誤為理由，而針對該項判決、命令或決定向上訴法庭提出上訴。 又土地審裁處條例第11AA(6)條規定，除非法庭信納：(a)有關上訴有合理機會得直；或(b)有其他利於秉行公正的理由，因而該上訴應進行聆訊，否則不得批予上訴許可。經審閱答辯人提出的擬上訴理由，並經聆聽雙方的陳述後，本席認為答辯人擬提的上訴沒有合理的得直機會，或有其他有利於秉行公正的理由，而應允許上訴。 綜觀答辯人的擬上訴理據， 主要是重複李先生於2022年7月6日在庭上的陳述， 及於2022年7月13日提出覆核判決的理由。 本席再次重申， 假使答辯人認為申請人涉及侵權或更嚴重的行為，他在徵得法律意見後， 可在合適的法庭提出訴訟。在陳燕群對黃金海， CACV 223/2007 （彙報為[2008] 1 HKCLRT 27）一案的判決書第36段， 上訴法庭已指出， 答辯人的反申索（如有）， 不應成為延誤審裁處審理本案的理由： 「36． 至於答辯人在DCCJ809/2004案中的反申索，他所追討是申請人被指違反租約而引起的損害賠償。倘若他的反申索得值，申請人自然要給予他賠償，但這不等同答辯人可以一直居住或佔用涉案物業而毋需支付任何租金或費用。因此，就申請人的追租和收樓申請，答辯人並沒有提出任何法律上認可的抗辯理由。故此在2007 年6 月8 日當天，土地審裁處在拒絕答辯人的非正審申請後，理應按原定安排就申請人的申請進行審訊。」 因此，本席在考慮所有的證供後，認為答辯人提出申請批准上訴許可的理由，並不符合《土地審裁處條例》第11(2) 條的規定。答辯人擬提的上訴沒有合理的得直機會，或其他有利於秉行公正的理由，而應允許上訴。 21. 本席拒絕答辯人要求批予上訴許可的申請。 訟費 22. 最後, 由於申請人沒有代表出席今天的聆訊, 本席認為合理的訟費命令，是不頒訟費命令。 彭浩泉審裁處成員 土地審裁處 申請人: 缺席 答辯人: 無律師代表, 由李矗先生代表應訊