IP WOON SHUN, Administrator to the Estate of JULIANA TANG YEE 對 YU SHEK CHONG (alias OLIVER YU) 及另一人
The administrator was entitled to possession and delivery of title deeds because there was no legally binding agreement extinguishing the administrator's rights; the first defendant had no proprietary interest or valid defence and the gratuitous licence was revoked, therefore the court ordered delivery of deeds and...
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- Citation
- [2021] HKCFI 1231
- Parties
- Plaintiff: IP WOON SHUN, Administrator to the Estate of Juliana Tang Yee; 1st Defendant: Yu Shek Chong (alias Oliver Yu); 2nd Defendant: The Occupiers of Flat H, 1st Floor, Yuet Wah Mansion, Nos. 25-39 Yuet Wah St., Kowloon
- Court
- Court of First Instance
- Jurisdiction
- Hong Kong
- Judgment Date
- 3 May 2021
- Case Number
- HCMP1736/2020
- Procedural Posture
- Estate Administration and Possession / Hearing and Judgment (order)
- Outcome
- Plaintiff's claim allowed; orders made for delivery of title deeds and vacant possession; costs awarded to plaintiff against first defendant.
- Legal Topics
- Administrator's Remedial Powers, Delivery of Title Deeds, Vacant Possession, Licence Revocation
- Source Language
- ch
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Parties
IP WOON SHUN, Administrator to the Estate of Juliana Tang Yee
Plaintiff
Yu Shek Chong (alias Oliver Yu)
1st Defendant
The Occupiers of Flat H, 1st Floor, Yuet Wah Mansion, Nos. 25-39 Yuet Wah St., Kowloon
2nd Defendant
Procedural Posture
Estate Administration and Possession / Hearing and Judgment (order)
Legal Issues
- 1 Whether the administrator is entitled to require delivery of title deeds and vacant possession of estate property
- 2 Whether the first defendant has any legal interest or licence entitling him to remain
- 3 Whether any binding agreement existed to share sale proceeds
Ratio Decidendi
The administrator was entitled to possession and delivery of title deeds because there was no legally binding agreement extinguishing the administrator's rights; the first defendant had no proprietary interest or valid defence and the gratuitous licence was revoked, therefore the court ordered delivery of deeds and vacant possession within a reasonable time (42 days) and awarded costs against the first defendant.
Court Disposition
Plaintiff's claim allowed; orders made for delivery of title deeds and vacant possession; costs awarded to plaintiff against first defendant.
Orders
- First defendant must deliver all title deeds relating to the Property to the Plaintiff within 42 days of the order.
- First defendant and second defendant must deliver vacant possession of the Property to the Plaintiff within 42 days of the order.
Full Case Text
Judgment text and source record
1 paragraphs
HCMP 1736/2020 [2021] HKCFI 1231 香港特別行政區 高等法院原訟法庭 雜項案件編號2020年第1736號 _________________ IN THE MATTER OF the estate of JULIANA TANG YEE late of #4 Oregon St. Lower Kalaklan Olongapo City, Zambales, Philippines, deceased (the “Deceased”) and IN THE MATTER OF the property known as ALL THAT 9 equal undivided 125th parts of shares of and in ALL THAT piece or parcel of land registered in the Land Registry as KWUN TONG INLAND LOT NO. 232 and of and in the messuages erections and buildings thereon now known as YUET WAH MANSION, TOGETHER with the sole and exclusive right and privilege to hold use occupy and enjoy ALL THAT FLAT H on the 1ST FLOOR of the said YUET WAH MANSION (i.e. Flat H on 1st Floor, Yuet Wah Mansion, Nos. 25, 27, 29, 29A, 31, 33, 35, 35A, 37, 39 Yuet Wah St., Kowloon) (the “Property”) and IN THE MATTER OF O.85 r.2 and O.113 r.2 of the Rules of High Court (Cap. 4A) (“RHC”) _________________ BETWEEN IP WOON SHUN, Administrator to the Estate of Plaintiff JULIANA TANG YEE and YU SHEK CHONG (alias OLIVER YU) 1st Defendant THE OCCUPIERS OF THE PROPERTY SITUATE AT FLAT H, 1ST FLOOR, YUET WAH MANSION, NOS. 25, 27, 29, 29A, 31, 33, 35, 35A, 37, 39 YUET WAH ST., KOWLOON, HONG KONG 2nd Defendant _________________ 主審法官： 高等法院原訟法庭暫委法官廖文健 聆訊日期： 2021年5月3日 判案書日期： 2021年5月3日 判 案 書 原告人於2020年10月15日發出原訴傳票，請求法庭頒令第一被告人交出原訴傳票中指明的物業(“該物業”)的有關業權契據予原告人，第一及第二被告人須交出該物業的空置管有權予原告人，以及倘若第一及第二被人沒有交出空置管有權，原告人可以發出執行管有權的令狀。 沒有任何聲稱自己是第二被告人的人士，在本案作出任何抗辯。 原告人及第一被告人出席了2021年1月11日的指示聆訊，法庭在當天就著本案應該如何進行，給予各方指示，當中包括存檔誓章證據的指示。 第一被告人沒有按照法庭的指示，提交任何誓章證據。 根據原告人提交的誓章證據，本案的事實背景如下： Juliana Tang Yee (“死者”)於1997年3月1日逝世。 死者是該物業的註冊業主。 Natalie Yee Baigent (“Natalie”)是死者合法收養的女兒。死者是Natalie的母親。 Natalie 的祖母 (“祖母”) 有兩位兒子，而 Natalie 的父親Ng Heng Kimsin Yee (“父親”)是祖母的幼子。父親於2009年7月21日離世。祖母的另一位兒子被稱“阿伯”。 Rodel Tang Yee (“Rodel”) 是父親收養的兒子及Natalie的弟弟。 第一被告人是阿伯的兒子，現時七十多歲，沒有工作。 原告人為高葉律師行(Hugill & Ip)的一員。2020年6月2日，原告人被法庭委任為死者的遺產執行人(Administrator)。 父親於 1966 年買下該物業，以死者作為該物業的註冊業主。購買該物業的目的是讓祖母在香港有舒適的生活空間。祖母從 1966 年開始至她在 1985 年離世為止，一直於該物業居住。為了方便照顧祖母，第一被告人在大約八十年代上旬開始在該物業居住，但一直沒有交租。在父親生前，父親讓第一被告人在該物業無償居住的原因是為了報答第一被告人照顧祖母，然而，父親從來沒有意圖讓第一被告人在該物業享有任何權益。同時間，在 Natalie 與第一被告人的對話中，第一被告人承認他知悉父親的意願是出售該物業並讓Natalie、Rodel 及第一被告人分享銷售收益。 從2020年6月12日開始，Natalie有多次與第一被告人以電郵聯絡，解釋她與 Rodel 早前已告知第一被告人她與Rodel有意將該物業盡快賣出。在第一被告人發給Natalie及/或高葉律師行的電郵內，第一被告人從來沒有提過他在該物業享有任何權益，或有權利在該物業繼續或永久居住。關於賣出該物業的事宜，第一被告人只提及過他與Natalie及Rodel 曾經同意，如果賣出該物業能賺取客觀的收益，他們三人會將該收益平分。 2020 年 8 月 7 日，高葉律師行在其辦公室與第一被告人會面。在會上，第一被告人確認父親及Natalie 的母親(即死者)之前有將該物業的契據交給第一被告人保管，原因是他們不想攜帶該契據回去菲律賓。 在上述會議後，高葉律師行在信函裡向第一被告人指出，如果第一被告人有意繼續在該物業居住，他必須向Natalie及Rodel支付該物業的市值租金，否則第一被告人必須遷出並交還該物業的空置擁有權。如果第一被告人未能在2020年10月7日之前歸還該物業，原告人將會向法庭申請命令逼使第一被告人交出該物業的空置擁有權。 儘管高葉律師行多次追問第一被告人，到目前為止，第一被告人從來沒有向高葉律師行指出他的確實意願，亦沒有提過願意向Natalie及Rodel支付該物業的市值租金。 原告人於2020年10月15日發出本案的原訴傳票。 在法律上，“[a] representative has the same property in the estate devolving upon him that the deceased had when living. Therefore, the representative has the same power to bring actions in that respect. This is an essential power to assist in the getting in and the preservation of the estate”: 參閱Williams, Mortimer & Sunnucks (第21版)，第50-08段。換句話說，遺產管理人跟死者有同等權利針對死者的物業作出申索；這是遺產管理人收集及保護死者財產的重要權力之一。 原告人可以對該物業行使作為業主的權利。在沒有原告人批准的情況下，第一被告人沒有權利在該物業逗留，原告人同時有權要求法庭頒發強制令要求第一被告人離開該物業及交出空置管理權：參閱Clerk & Lindsell on Torts (第23版)，第18-01及18-10段。 儘管遺產管理人之前可說是給予了第一被告人在該物業無償逗留的許可(gratuitous licence)，遺產管理人在任何時間有絕對權力撤銷該許可並要求第一被告人離開該物業：參閱Clerk & Lindsell on Torts (第23版)，第18-52段。在發出本案的原訴傳票的時候，原告人已清楚地告知第一被告人，撤銷了有關的許可。 第一被告人表示，他有條件地不反對原告人的申請，條件是原告人出售該物業後的收益，必定要把該等收益平分予Natalie、Rodel 及第一被告人。原告人沒有答應這項條件。有鑑於此，第一被告人表示反對原告人的申請。 第一被告人的反對理由，是有關平分售樓收益的事情，這是Natalie、Rodel和他三個人早前談過的，他希望法庭命令原告人必須這樣做，在此前題下，才允許原告人取得該業。 本席可以理解第一被告人的期望，但不能接納他的陳詞。沒有任何證據顯示，就著平分售樓收益的事情，原告人、第一被告人、Natalie和Rodel四方面已經達成了一項在法律上有約束力的協議(第一被告人在這點上，不持異議) ，致使原告人必須這樣做。法庭須按照法律的規定行事，本席認為沒有法律基礎，致使法庭可以接納第一被告人提出的前題條件。 本席認為，第一被告人沒有提出任何有效的抗辯理由，本席裁定原告人勝訴。 第一被告人表示，他把有關該物業的契據文件存放在內地樟木頭的一個地方，因為疫情關係，要返回內地取得該等契據文件，需要一段頗長的時間。第一被告人同時表示，他居住該物業，已逾數十載，現在要他遷出，他需要多點時間做相關的安排。 本席考慮了第一被告人的陳詞和處境，本席同時也不能忘記原告人的權益。本席給予第一被告人42天時間，交出有關該物業的業權契據和空置管有權。 本席頒令如下： 第一被告人必須在法庭命令頒下後42天內向原告人交出涉及該物業的所有業權契據； 第一被告人及第二被告人必須在法庭命令頒下後42 天內向原告人交出該物業的空置管有權； 如果第一被告人及第二被告人未能在指定時間內遵守上述第 16(2)段的要求，原告人將有權發出執行管有令狀。 鑑於原告人勝訴，本席頒令本案的訟費(包括保留待決的訟費)，由第一被告人支付予原告人，金額由法庭以書面作簡易評定。原告人須於 7 天內把訟費清單送達予法庭及第一被告人，第一被告人須於其後的 7 天內把對該訟費清單的書面回應送交法庭及原告人。 本席感謝黃大律師提供的協助。 ( 廖文健 ) 高等法院原訟法庭暫委法官 原告人：由高葉律師行轉聘黃揚孝大律師代表。 第一被告人：無律師代表，親自出庭應訊。