KWOK, SO YUET 對 LIU JING 及另一人
Leave to appeal was refused because the applicant failed to demonstrate any arguable point of law or reasonable prospect of success under s11AA(6); the Tribunal's decision contained no legal error and the applicant's inconsistent factual accounts (rent amounts) defeated the appeal basis.
Source-derived case information.
- Citation
- [2019] HKCA 650
- Parties
- Applicant: KWOK, So Yuet; First Respondent: LIU Jing; Second Respondent: 陳淦輝
- Court
- Court of Appeal
- Jurisdiction
- Hong Kong
- Judgment Date
- 5 June 2019
- Case Number
- CAMP21/2019
- Procedural Posture
- Application for Leave to Appeal Under the Lands Tribunal Ordinance / Hearing on Leave Application (court of Appeal)
- Outcome
- Leave to appeal refused; summons of 31 January 2019 discharged
- Legal Topics
- Leave to Appeal, Interim Mesne Profits, Joining of Parties, Non Payment of Rent, Procedural Requirements Under Lands Tribunal Ordinance
- Source Language
- ch
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Parties
KWOK, So Yuet
Applicant
LIU Jing
First Respondent
陳淦輝
Second Respondent
Procedural Posture
Application for Leave to Appeal Under the Lands Tribunal Ordinance / Hearing on Leave Application (court of Appeal)
Legal Issues
- 1 Whether leave to appeal should be granted under Lands Tribunal Ordinance s11(2) and s11AA(6)
- 2 Whether the Lands Tribunal committed an error of law in admitting the second respondent and ordering interim payments
- 3 Whether the applicant has a reasonable prospect of success on appeal given inconsistent factual assertions about rent
Ratio Decidendi
Leave to appeal was refused because the applicant failed to demonstrate any arguable point of law or reasonable prospect of success under s11AA(6); the Tribunal's decision contained no legal error and the applicant's inconsistent factual accounts (rent amounts) defeated the appeal basis.
Court Disposition
Leave to appeal refused; summons of 31 January 2019 discharged
Orders
- Leave to appeal refused
- Summons dated 31 January 2019 discharged
Full Case Text
Judgment text and source record
1 paragraphs
CAMP 21/2019 [2019] HKCA 650 香港特別行政區 高等法院上訴法庭 雜項案件編號2019年第21號 （擬上訴的原本案件：土地審裁處條例第IV部收回管有申請案件2018年第2393號） 申請人 KWOK, So Yuet 及 第一答辯人 LIU Jing 第二答辯人 陳淦輝 主審法官： 高等法院上訴法庭副庭長林文瀚 高等法院原訟法庭法官黃國瑛 聆訊日期：2019年6月5日 判案書日期：2019年6月5日 判案書 上訴法庭副庭長林文瀚頒發上訴法庭判案書： 本申請為陳淦輝先生就土地審裁處成員吳紹林於審裁處案件LDPD 2393/2018的判決提出的上訴許可申請。LDPD 2393/2018案中的申請人Kwok So Yuet為馬鞍山聽濤雅苑第六座30樓E室的業主。租客為第一答辯人Liu Jing ，她是陳先生的妻子。租賃期由2018年10月10日至2020年10月10日，每月租金19,000元。申請人基於租客自2018年12月10日起未繳租金及單方面退租但没有交吉為理由，在2018年12月21日入禀土地審裁處，要求審裁處頒佈收樓令。 第一答辯人Liu Jing沒有提交反對通知書。 陳淦輝先生在2018年12月24日提出申請，要求加入為案件的第二答辯人。在同日的誓詞，陳先生聲稱如下： 「 本人陳淦輝于2010年12月18日，用港幣叁仟伍佰元租用聽濤雅苑六座30樓E室，為期三年，約滿後業主楊忠對本人講不用合約，你每月交租就得了，一直租用上址到現在。」 陳先生的申請在2019年1月7日由審裁處成員吳紹林審理。在當天的聆訊，陳先生向審裁處陳述如下： 第一答辯人Liu Jing是他的妻子; Liu Jing約在2018年11月至12月份離開了他； 他自從2010年12月起居住在涉案物業; 最初他是向他的親戚楊忠以月租3,500元租用，為期3年； 至2012年，他沒有再簽新租約。楊忠同意讓他繼續以月租3,500元租用; 後來，自大約五年前，交租由他妻子處理; 楊忠口頭同意讓他可以住一世; 但是在他不知情下，楊忠將物業出售； 也是在他不知情下，Liu Jing與申請人 Kwok So Yuet簽訂2018年10月10日的租約； 他每月給他妻子30,000元, 他相信妻子每月交租15,000元予楊忠； 他不同意月租19,000元; 他同意2018年10月10日的租約是他妻子簽署的，但他否認她有權租； 他同意他須負責妻子沒有支付的租金，但他不承認2018年10月10日的租約。 審裁處於2019年1月7日頒令如下： 「 1． 批准擬答辯人陳淦輝於2018年12月24日提交的非正審申請； 2． 批准陳淦輝加入成為本案的第二答辯人； 3． 第二答辯人須於2019年1月18日或以前提交反對通知書，並須派送予申請人及第一答辯人； 4． 第二答辯人須於2019年1月18日或以前支付審裁處由2018年12月18日至2019年2月17日的暫定租金/中間收益共30,000元； 5． 除非另有命令，審裁處在本命令中命令第二答辯人支付的所有款項須以現金、易辦事、香港銀行發出的本票、或香港律師行發出的支票繳存審裁處，及本審裁處會將收到的款項保留直至以命令命令其發放； 6． 本非正審申請的訟費歸於案中。」 陳先生於2019年1月14日向審裁處就中間收益30,000元的命令申請上訴許可。該申請在2019年1月25日聆訊後被審裁處成員拒絕。 陳先生在2019年1月31日向本庭申請上訴許可。但該申請因陳先生沒有按法庭指示存檔文件及他的法援申請，延至2019年6月5日才聆訊。 《土地審裁處條例》第11(2)條規定: 在審裁處席前進行的法律程序的任何一方，均可以審裁處的判決、命令或決定在法律論點上有錯誤為理由，而針對該項判決、命令或決定向上訴法庭提出上訴。同時，《土地審裁處條例》第11AA(1)條規定：除非審裁處或上訴法庭已批予上訴許可， 否則任何人不得根據第11(2)條提出上訴。 《土地審裁處條例》第11AA(6)條規定: 「 除非聆訊有關許可申請的審裁處、上訴法庭或司法常務官信納— (a) 有關上訴有合理機會得直；或 (b) 有其他有利於秉行公正的理由，因而該上訴應進行聆訊， 否則不得批予上訴許可。」 按照陳先生2019年1月31日發出的傳票，他擬提出的上訴理由如下： 「 我不服從，他無故收樓，我多年租住金為HK$3,500元月，法官要我交每月HK$15,000元合共兩個月HK$30,000，現我向法庭提出上訴，要求法庭給予搬出時間，及補回搬[遷]法[費]用。」 正如審裁處成員在2019年1月25日拒絕上訴許可時指出，中間收益30,000元的命令是根據陳先生在2019年1月7日聆訊時聲稱租金為15,000元而作出。其後陳先生反口指稱租金應為3,500元，不可構成上訴理由。 本庭認為審裁處成員在本案之判決沒有法律上的錯誤，陳先生亦未能提出符合上述法例要求的上訴理由。 本庭不認為陳先生的上訴有任何勝訴機會，也看不到有任何其他有利於秉行公正的理由批准上訴許可。 基於上述理由本庭拒絕給予陳先生上訴許可，撤銷他2019年1月31日的傳票。 （林文瀚） 高等法院 上訴法庭副庭長 （黃國瑛） 高等法院 原訟法庭法官 申請人：無律師代表，親自應訊 第二答辯人：無律師代表，親自應訊