李威輝 對 TIN KWOK KEUNG (田國強) also known as JAMES TIN KWOK KEUNG, the person appointed to represent the estate of CHUNG TING TAI (鍾丁帶), deceased
On the evidence, including the surveyor's opinion that the squatter hut (26B) existed from 1957 with extensions 1959–1961, the plaintiff established possession for the requisite period; the defendant, as estate representative, did not contest title and consented to transfer; accordingly, under ss.7 and 17 of the...
Source-derived case information.
- Citation
- [2024] HKDC 1906
- Parties
- Plaintiff: LEE WAI FAI (李威輝); Defendant: TIN KWOK KEUNG (田國強) also known as JAMES TIN KWOK KEUNG, the person appointed to represent the estate of CHUNG TING TAI (鍾丁帶), deceased
- Court
- District Court
- Jurisdiction
- Hong Kong
- Judgment Date
- 12 November 2024
- Case Number
- DCMP2627/2021
- Procedural Posture
- Adverse Possession Claim / Judgment
- Outcome
- Judgment for plaintiff: defendant's title extinguished and possessory title granted to plaintiff; costs to be paid from the deceased's estate; provisional costs order to become absolute after 14 days unless varied.
- Legal Topics
- Adverse Possession, Title Extinguishment, Possession Boundaries, Estate Representation, Costs Orders
- Source Language
- ch
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Parties
LEE WAI FAI (李威輝)
Plaintiff
TIN KWOK KEUNG (田國強) also known as JAMES TIN KWOK KEUNG, the person appointed to represent the estate of CHUNG TING TAI (鍾丁帶), deceased
Defendant
Procedural Posture
Adverse Possession Claim / Judgment
Legal Issues
- 1 Whether plaintiff acquired title by adverse possession to the specified land
- 2 Date and extent of possession (boundary issue and timing of hut extension)
- 3 Whether the estate representative is personally liable for costs or costs are payable from the deceased's estate
Ratio Decidendi
On the evidence, including the surveyor's opinion that the squatter hut (26B) existed from 1957 with extensions 1959–1961, the plaintiff established possession for the requisite period; the defendant, as estate representative, did not contest title and consented to transfer; accordingly, under ss.7 and 17 of the Limitation Ordinance the defendant's title is extinguished and the plaintiff is granted possessory title, with costs ordered to be paid from the deceased's estate subject to assessment.
Court Disposition
Judgment for plaintiff: defendant's title extinguished and possessory title granted to plaintiff; costs to be paid from the deceased's estate; provisional costs order to become absolute after 14 days unless varied.
Orders
- Declaration that the defendant's title to the land described (Sha Tin Lot No. 186SB and 187RP as marked on the re‑amended writ plan) is extinguished under the Limitation Ordinance ss.7 and 17.
- Declaration that the plaintiff has acquired possessory (adverse possession) title to that land.
Full Case Text
Judgment text and source record
1 paragraphs
DCMP 2627/2021 [2024] HKDC 1906 香港特別行政區 區域法院 雜項案件2021年第2627號 ------------------------------ 原告人 LEE WAI FAI (李威輝) 及 被告人 TIN KWOK KEUNG (田國強) also known as JAMES TIN KWOK KEUNG, the person appointed to represent the estate of CHUNG TING TAI (鍾丁帶), deceased ------------------------------ 主審法官：區域法院暫委法官李冠雄法庭審訊 審訊日期：2024年8月12日 判案書日期：2024年11月12日 ------------------------------ 判案書 ------------------------------ 案件簡介 本案是一宗逆權管有的申索。涉案土地位於沙田丈量約份第185約地段第186SB和187RP號（在再修訂原訴傳票隨附的地界圖中分別為黃色和粉紅色的標記）（「該土地」）。該土地的業權自1986年起由被告人田國強先生（「田先生」）的母親鍾丁帶女士持有，她已於2018年離世。聆案官李英瑜在2023年3月7日頒下命令，委任田先生作為鍾女士的遺產代表人而繼續此訴訟。原告人透過再修訂原訴傳票，要求法院頒布命令指被告人就該土地的所有權已終絕，而原告人因逆權管有的理由，取得該土地的管有業權。 田先生沒有就原告人於2023年3月14日和2023年10月16日分別以掛號郵遞方式發出的修訂及再修訂原訴傳票，存檔任何送達認收書。因此，原告人依賴第336H章《區域法院規則》中第28號命令第6條規則，要求法庭將原訴傳票循簡易程序處置。 聆訊 B.1. 2024年5月14日的聆訊 在第一次聆訊中，田先生缺席。本席認為田先生對於本訴訟已經收到通知，因此批准聆訊繼續進行。 簡而言之，根據原告人的非宗教式誓章，該土地被他父親和他先後佔用。其中位於第186SB號和部分第187RP號的土地用作花園（「該花園地」），而位於第187RP號的另一部分則用作寮屋（「該寮屋地」）。原告人指，他們自大概1950年起佔用該花園地，並在約1960年起佔用該寮屋的土地。 原告人在本案中沒有援引任何測量報告，但他提供了一些舊照片，以證明他父親和他自己從很久以前已開始佔用該土地。有關該寮屋地，原告人的案情是，其父親在大概1960年的時候於該土地上構建了包括一間，在再修訂原訴傳票隨附的地界圖中（「該地界圖」）顯示為26B的寮屋。原告人的申索重點是，他們一家在約1960年開始以寮屋26B作為慣常住所，因此他們從那時便已經開始佔用該寮屋地。 除了原告人在其非宗教式誓章內的陳述證供，原告人亦援引兩張據稱分別於1983和1986年拍攝的照片（「該些照片」），以證明起碼在80年代已經構建了寮屋26B。不過，如仔細觀察該些照片，當時拍攝到的寮屋的建築規模，明顯比現時顯示在該地界圖中的寮屋26B細小。換言之，雖然現時顯示在該地界圖中的寮屋26B之邊界，能夠覆蓋原告人對該寮屋地提出的申索邊界，但據稱拍攝於80年代的該些照片裡面積較細小的寮屋，則明顯未能涵蓋現時原告人就該寮屋地申索的全部範圍。 實際上，本席留意到，若將原告人援引的所有照片作出比較，寮屋26B應該曾被擴建，但檔案中的文件似乎未能顯示寮屋26B擴建的時間。這個議題對本案有明顯的重要性，因為就着該寮屋地而言，原告人需要證明他是從何時開始佔用整個的該寮屋地，從而觸發有關逆權管有時效的計算。 儘管代表原告人的張謙誠大律師作出了詳盡的陳詞，但本席認為當時已存檔的文件似乎未足以協助解決有關議題。因此，本席決定將聆訊押後，給原告人時間存檔及送達進一步補充誓章和/或測量報告，就該寮屋的土地佔用邊界作進一步解釋。 B2. 2024年6月24日的聆訊 簡而言之，根據測量師的意見，寮屋26B是在1957 年首先出現，之後在1959 年至1961 年期間曾作出了擴建。測量師和原告人亦澄清，原告人在之前所援引的兩張據稱拍攝於80年代，關於寮屋26B的該些照片，其實是另一建築物「S6」， 而非寮屋26B。本席接受上述有關的澄清。 另一方面，田先生在是次聆訊中親自應訊。他在庭上表明不爭議原告人的申索，並表達願意交出該土地之業權。 可是，田先生表示，他關注訟費的問題，即是否要就著訟費承擔個人責任。他稱其母親的遺產金額不大，加上沒有申請過遺產承辦，自己不願意用個人名義承擔本次訴訟的費用。本席繼而詢問張大律師，田先生作為遺產代表人，是否需要個人承擔對訟費的責任。對此，張大律師陳詞表示有機會。 由於業權已無爭議，本席於是在當天決定將聆訊押後，一方面讓雙方有時間商討上述關於個人訟費責任的問題。另一方面，如雙方未能就有關議題達成協議，則可準備在恢復聆訊時就著該訟費議題作出進一步的陳詞。 B3. 2024年8月12日的聆訊 在恢復聆訊當日，張大律師公平地指出，原告人接受在本訴訟中的訟費命令只會針對鍾丁帶女士的遺產，而不會針對田先生。換言之，原告人只要求訟費命令由死者遺產支付，而被告人則沒有個人責任承擔訟費。本席認為這是一個合理的取態。 訟費 一般來說，訟費判決的基本原則是訟費應根據訴訟結果而定。 本席曾考慮是否應該扣減原告人因準備補充文件所衍生的訟費，因為倘若有關的證據在第一次聆訊時已經完備，是可以避免有關的訟費及第二次的聆訊。 但另一方面，本席亦考慮到被告人也沒有盡早向原告人告知其對於訴訟妥協的意願。如上所述，被告人缺席第一次聆訊。而無論如何，若被告人能夠盡早表明自己會同意原告人的申索，就明顯可以省去與訟雙方之後的訟費。因此，經過全面的考慮後，本席決定不會因為有關的押後而扣減原告人應得的訟費。 結論 基於以上分析，本席頒令如下： 因著《時效條例》第7和17條，被告人就位於沙田丈量約份第185約地段第186SB和187RP號（在再修訂原訴傳票隨附的地界圖中分別為黃色和粉紅色的標記）的所有權已終絕；及 原告人已取得位於沙田丈量約份第185約地段第186SB和187RP號（在再修訂原訴傳票隨附的地界圖中分別為黃色和粉紅色的標記）的管有業權。 本席同時頒下暫准訟費命令，被告人須支付原告人本案的訟費，有關訟費由鍾丁帶女士的遺產支付。如雙方未能同意金額，則交由法庭評定。被告人本身的訟費，須根據《法律援助規例》評定。除非任何一方在本判案書頒佈日起計14天內，提出申請更改上述暫准命令，否則，上述暫准命令，在本判案書頒佈日起計14天後，即成為絕對命令。 最後，本席感謝張大律師的協助。 （ 李冠雄 ） 區域法院暫委法官 （ 李冠雄 ） 區域法院暫委法官 原告人：由廖廣志律師事務所延聘張謙誠大律師代表 被告人：無律師代表，並親自應訊