LEUNG KIU YIP (梁橋葉) 及另一人 對 KWAN WA OI (關華靄), Administratrix of the Estate of Yip Shik Pui（葉錫培），deceased

DCCJ 3728/2014 [2020] HKDC 74 香港特別行政區 區域法院 民事訴訟2014年第3728號 -------------------- 原告人 LEUNG KIU YIP（梁橋葉）and TONG HUIJIAN（童惠建） 及 被告人 KWAN WA OI（關華靄），Administratrix of the Estate of Yip Shik Pui（葉錫培），deceased -------------------- 主審法官： 區域法院暫委法官聶心平法庭審訊 聆訊日期： 2019年7月22日至23日及25日 判案書日期： 2020年1月23日 ---------------- 判案書 ---------------- 背景 這是一宗物業業權爭議的訴訟。涉案物業是元朗新田的丈量約份102第449號地段（「第449號地段」）其中部份土地（如再經修訂的申索陳述書附圖所示）（「該土地」）。 原告人是該土地現任註冊業主。於2013年5月7日，文水屏先生（「文老先生 」）以港幣1,633,500元將該土地轉讓予原告人。 被告人是死者葉錫培先生（「葉先生 」）的妻子及遺產管理人。葉先生於2013年5月7日逝世，恰巧是該土地轉讓當天。 雙方不爭議，葉先生及其家人自1970年代起開始管有並居住在該土地。直至葉先生死後，其家人仍然管有並居住在該土地。由於葉先生的管有是在1991年7月1日前開始，確立逆權管有所須年期為20年而非12年：見香港法例第347章《時效條例》第38A(1)條，1965年版《時效條例》第7(2)條。雙方不爭議，葉先生管有該土地已超過20年。 原告人的案情是，葉先生是根據他和文老先生的口頭租約（「該口頭租約 」）管有該土地，而租約已經結束，因此被告人必須交還該土地的管有權。被告人則反申索，聲稱葉先生逆權管有該土地。 本案的關鍵議題是原告人能否確立該口頭租約。這是一項事實裁斷。如果本席裁定該口頭租約存在，則原告人的申索成立，而葉先生的反申索不成立。 原告人的證人包括文老先生，文老先生的兒子文達揚（「文先生 」）和第一原告人梁橋葉先生（「梁先生 」）。 可是，文老先生因病未能出庭作證。因此，原告人提出以下申請（「該傳聞證供申請 」）：（a）申請依賴文老先生的證人陳述書及誓章作為傳聞證據；及（b）申請存檔文先生的證人陳述書。本席在審訊第一天批准該傳聞證供申請，理由見下文第16至23段。 最終，原告人只傳召文先生和梁先生出庭作證。 被告人的證人有關華靄女士（「關女士 」）以及葉先生的女兒葉婉群女士（「葉女士 」）。 原告人的案情 根據原告人的狀書： 在1970年代，文老先生口頭同意將該土地租予葉先生，每年可續租（即該口頭租約）。此後，葉先生及其家人管有並居住在該土地。 於2013年12月31日，根據原告人早前於2013 年 6 月25日發出的遷出通知書（notice to quit），該口頭租約結束。 其後，葉先生的家人沒有遷出該土地，亦再沒有繳交任何租金。因此，原告人申索（a）該土地的空置管有權（vacant possession）以及（b）中間收益（mesne profit）。 原告人主要依賴以下的文件證據： 文老先生保存的田租登記冊（「該租簿 」）。該租簿顯示，一位名為「葉培 」的租客自1981至2013年均有交租。文老先生的證人陳述書表示，該租簿所顯示的便是該口頭租約，而「葉培 」 便是葉錫培／葉先生。 文老先生和該土地附近其他租客的訴訟（DCCJ 3152/2011，下稱 「2011年訴訟 」）的文件，特別是租客黃漢潮的抗辯書（「黃漢潮抗辯書 」），葉女士的傳票（「該傳票 」）以及葉女士的誓章（「該誓章 」）。原告人的案情是，這些文件均清楚顯示該口頭租約的存在。 原告人的案情亦依賴三位證人： 文老先生：簡而言之，他確認該口頭租約存在並闡述其細節，亦確認該租簿是該口頭租約的真實紀錄。 文先生：他有律師專業背景，曾協助父親處理2011年訴訟，並因此在2007年左右看過該租簿。他確認該租簿的字是由父親所寫。他亦確認，直至2019年，文老先生仍然用同一本租簿記錄其租金收入。 原告人：確認文老先生將該土地轉讓給他。 被告人的案情 根據被告人的狀書： 被告人不承認文老先生是該土地的前註冊業主，亦不承認原告是該土地的現任註冊業主。 葉先生沒有與任何人就該土地訂立租約，亦沒有為該土地繳付任何租金。 葉先生由1973年開始逆權管有該土地，因此被告人反申索該土地的管有業權。 根據關女士和葉女士的證供： 葉先生一家每年都會送給文老先生一封紅封包，可是該些紅封包並非該土地的租金。 關女士提出一系列的理由（詳見下文第32段）質疑該租簿是捏造的。 葉女士嘗試推翻她在2011年訴訟作出的該傳票和該誓章（詳見下文第44段）。 該傳聞證供申請 在進一步處理雙方證供前，本席先處理該傳聞證供申請。正如上文第8段所述，本席在審訊第一天批准了申請。 原告人呈交一份精神科報告支持這項申請。該報告指出，文老先生（現年92歲）在2019年3月一次意外跌倒後，出現血管性痴呆及中至嚴重程度的腦退化症，因此精神上無行為能力出庭作證。被告人並沒有挑戰報告的內容。本席接納該報告的內容。 就該傳聞證供申請的第一部分，即批准原告人依賴文老先生的兩份證人陳述書及一份誓章（支持原告人早前的簡易判決申請）作為傳聞證據，本席批准申請，理由如下。 法律原則清楚訂明，本席不得以證據屬傳聞為理由而豁除該證據，除非（a）被告人反對該證據獲接納；以及（b）法庭在顧及本案的情況下，信納該證據的豁除並不損害秉行公正的原則：見香港法例第8章《證據條例》第47(1)條。在行使這個酌情權時，法庭應考慮《證據條例》第49條所列出的因素：見Hong Kong Civil Procedure 2019，第J1/47/3段。 本案被告人反對文老先生的證供獲接納。可是，本席認為，在本案的情況，豁除文老先生的證供會損害秉行公正的原則。本席考慮了《證據條例》第49條列出的因素： 文老先生出庭作供是否屬合理和切實可行（第49(2)(a)條）。文老先生現年92歲而且患有腦退化症。他即使出庭亦對法庭沒有幫助。 文老先生的陳述書及誓章是否在所述事宜發生或存在的同時作出（第49(2)(b)條）。本席注意到這些文件不是事發時作出的，它們所描述的事情是多年前發生的，而且它們都是為本案而特別擬備的。 文老先生的證據是否涉及多重傳聞（第49(2)(c)條）。經參閱文老先生的證人陳述書和誓章後，本席認為文老先生的證據不涉及多重傳聞。 所涉人士是否有任何動機將事宜隱瞞或作失實陳述（第49(2)(d)條）。文老先生並非本案任何一方，沒有任何證據指他／其他人有動機隱瞞或失實陳述。 文老先生的陳述書及誓章是否經過編選，或是否聯同他人作出或是為某特別目的而作出（第49(2)(e)條）。文老先生在補充證人陳述書澄清，該口頭租約在1970年代開始，而非首份證人陳述書所指的1950年代。不過，這一修訂對原告的案情強弱沒有影響，因為被告亦接受他的逆權管有（如有的話）是在1973年才開始。 援引有關傳聞證據的情況，是否使人聯想到有人企圖妨礙該證據的分量的適當評估（第49(2)(f)條）。本席看不到這方面的任何證據。 文老先生的證據是否與原告人以往援引的任何證據相符（第49(2)(g)條）。本案情況的特別之處在於文老先生的證供與原告提出的其他證據（包括該租簿，葉女士在2011年訴訟的該傳票及該誓章，黃漢潮在 2011年訴訟的抗辨書）盡皆吻合。本席認為，這是有利於該傳聞證供申請的因素。 本席亦考慮了原告人大律師引用的Poon Kwan Lun v Wong Yu Kin [2019] HKCFI 1663一案。該案情況與本案相若。法庭對《證據條例》第49條的因素作出與上文相似的考慮。最終，法庭允許該案被告人援引傳聞證據。 除了《證據條例》第49條列出的因素外，本席亦考慮其他與本案有關的因素： 被告人的反對理由。被告人指出，由於文老先生才是該口頭租約的當事人，只有他才清楚租約詳情。本席認為，被告人只是指出傳聞證據的本質，本席已經考慮了這一點。 事實上，被告人也有援引傳聞證據。關女士在1989年才認識葉先生。因此，關女士對於以前的事情只是聽葉先生所說。同樣，葉女士在1969年出生。合理的推論是，由於葉女士當時年紀尚幼，葉女士對於1970年代的事情也只是聽父親說。若然本席批准被告人援引傳聞證據，卻拒絕原告人的申請，無疑是雙重標準。 被告人或會因無法盤問文老先生而遭受不利。可是，由於本席容許文先生作供（見下段），被告人有機會將原本打算問文老先生的問題向文先生發問。 本席亦批准該傳聞證供申請的第二部分，即批准原告人存檔文先生的證人陳述書。文先生曾幫助父親處理2011年訴訟，也看過該租簿並確認其真確性。若文先生出庭，則原告人能呈上該租簿作為證物，而被告人亦有機會就該租簿及其他相關事宜盤問文先生。因此，本席亦批准這項申請。 關鍵議題和法律原則 本席首先指出，文老先生和原告人的確分別是該土地的前註冊業主及現任註冊業主。這是無可爭議的事實。第449號地段的查冊紀錄明確列出，由1954年1月23日至2013年5月7日，第449號地段的註冊業主是文老先生。而從2013年5月7日起，第449號地段的註冊業主則是原告人。2013年5月7日的轉讓契據亦確認這一點。因此，本席拒絕接納被告人在這一方面的爭辯。 正如上文第6段所說，本案的關鍵議題在於該口頭租約是否存在。這是一項事實裁斷。如果本席裁定該口頭租約存在，則原告人的申索成立，而葉先生的反申索不成立。這是因為法律原則清楚訂明： 要確立逆權管有，被告人須證明「管有 」和「所須的管有意圖 」。「所須的管有意圖 」指葉先生有意圖排除全世界，包括土地擁有人：Wong Tak Yue v Kung Kwok Wai & Another (No 2) (1997–98) 1 HKCFAR 55，68E-69A，終審法院首席法官李國能的判詞。 此外，被告人的管有必須是「逆權 」 管有，即沒有地主的同意：Shine Empire Ltd v Incorporated Owners of San Po Kong Mansion [2006] 4 HKLRD 1，8E-F，高等法院上訴法庭法官袁家寧的判詞。 因此，如果本席裁定該口頭租約存在，則被告人顯然沒有意圖排除土地擁有人，反而是把自己看作是在土地擁有人底下享有管有權。此外，如果該口頭租約存在，被告人對該土地的管有也是得到地主的同意，並非 「逆權 」。 至於如何評估被告人有否管有意圖，本席考慮了以下的法律原則： 當一名佔有者（不論在佔有的時段或當在法律訴訟中受挑戰時）作出一些維護自我利益的聲明，法院須持懷疑態度看待它們。法庭須細察作出聲明的情況及給他們相值的比重。反之，當佔有者曾作一些有關他的意圖的聲明而該等聲明是有違他的利益的，法庭通常會給予它們相當的比重：見Wong Tak Yue，69A-C，終審法院首席法官李國能的判詞。 評估擅佔者的意圖時，法庭應考慮其實際行為。如果其行為有含糊之處，或讓人有不同的詮釋空間，則法庭不會接納擅佔者有相關的意圖。換言之，擅佔者必須以其言行向全世界表明他意圖排除地主：見Incorporated Owners of San Po Kong Mansion v Shine Empire Ltd (2007) 10 HKCFAR 588，593H-I，終審法院非常任法官黎守律的判詞；引述Powell v McFarlane (1979) 38 P & CR 452，470-472，Slade J的判詞。 擅佔者無必要就其主觀意圖作供，畢竟此等自圓其說的證供，對法庭沒有幫助：Tsang Foo Keung and Another v Chu Jim Mi Jimmy & Ors [2015] 6 HKC 200，第44段，高等法院原訟法庭法官周家明的判詞。 在衡量證人的可信性和靠性時，本席緊記下列的客觀準則： 本席需考慮的，是證人證供的固有可信性或固有不可信性和證人證供是否受無爭議的（或不可爭議的）紀錄或文件質疑。 即使證人的證供是真確的，亦不一定表示其證供是可依賴的(reliable)。一位據實作供的證人亦可因其證供是源於該證人觀察或判斷，或者記憶及/或描述上的錯誤，而令致其證供不可信賴。 要正確裁斷證供的可信賴性，本席需考慮以下幾個事項：(a) 證人對證供所涉事項是否可作出準確的觀察及/或分析；(b) 證人對證供所涉事項的記憶是否正確；(c) 證人在作供時，對證供所涉事項，是否可作出正確的描述。 見：馬桂珍 對 中國銀行（香港）有限公司（前香港金城銀行）HCA 101/2001 (27.9.2003)，第32段，高等法院法官鍾安德的判詞。 無論如何，被告人必須提出強而有力的證據來證明逆權管有：Wu Yee Pak v Un Fong Leung & Others (2004) 7 HKCFAR 498，500D-E，終審法院常任法官陳兆愷的判詞。 本席的分析 本席認為，原告人成功證明該口頭租約的存在。本席的理由如下。 首先，在盤問下，被告一方的證人親口承認該口頭租約的存在： 葉女士承認，她在2013年的時候是希望在該土地居住直至租約期滿。被問到甚麼是「租約期滿 」，葉女士確認是2013年12月31日。 關女士表示，她最不滿意原告人的地方是，儘管他們家已經繳交2013年的租金，原告人卻仍然在該土地進行破壞並騷擾她們家人。 口頭租約的存在，亦可從該租簿的紀錄上可見。該租簿清楚顯示： 「葉培 」在1981 – 2013年交租，他所租的地方一直稱為「竹頭婆 」，直至2009年起改稱「小磡村19號A屋 」／「小磡村19號B屋 」 。 舉例說明： 「1981年份田租...葉培竹頭婆田租...250元...23.1.82...十貳月廿九收 」； 「2012年田租…葉培小磡村19號B屋田租1500…15.12.12 年收妥 」； 「2013年田租…葉培小磡村19號B屋田租1500 13年收妥 」。 被告人質疑該租簿的真偽，並列舉以下理由： 葉先生從來沒有「葉培 」這一別名； 該租簿有多處地方刪改； 該租簿多年來以「竹頭婆 」稱呼租給葉培的土地，後來卻自2009年改為「小磡村19號A屋 」或「小磡村19號B屋 」； 文老先生沒有向葉先生發出租金收據； 該口頭租約是「下期 」交租（雙方不爭議），而葉先生在2013年5月去世，為何該租簿紀錄已收2013年的租金？ 本席緊記，捏造文件是一項嚴重的指控。雖然舉證準則仍是何者可能性較高，證據除非強而有力，法庭不會裁定這些指控成立。 在本案中，本席認為被告人的質疑並不成立。 首先，使用「葉培 」這個別名並不損害該租簿的真實性： 被告人接受盤問期間，原告人大律師全程以「葉培 」稱呼葉先生。一個多小時過程中，被告人沒有提出疑問，異議或更正。這是被告的自然反應：葉培正正是葉先生別名。 文老先生解釋，該租客自稱「葉培 」，所以便這樣寫下。無論如何，文老先生確認該租客一直是同一人，因此「葉培 」和「葉錫培 」 並不是兩個人。畢竟，該租簿只是私人紀錄，使用別名與否並不損害其真實性。 關女士在1989年才認識葉先生。從邏輯上來說，她不可能可以肯定葉先生在1973年（16年前）如何自我介紹。同樣地，葉女士在1969年出生。在1973年，葉女士只有4歲。故此，葉女士也不可能參與父親當時和文老先生的溝通。 該租簿不止記錄了「葉培 」，還記錄了該土地的地址「小磡村 19 號 B 屋 」。葉女士在其證人陳述書也是這樣稱呼該土地。 葉女士在2011年訴訟的該誓章確認，「每年直接到文生家中繳交租金…文先生有落簿記錄 」。換言之，葉女士的該誓章曾經確認租簿的存在。 黃漢潮抗辯書也是以「葉培 」稱呼葉先生。 至於該租簿的修訂，本席認為，一本使用了幾十年的記事簿有寫錯或修訂是正常不過。再者，被告沒有指出哪些刪改和本案有關。 至於該租簿對葉培所租地方的稱謂，文老先生已經提出了合理解釋： 「竹頭婆 」是村民對第449和450號地段一帶之稱呼，故有此紀錄。該租簿亦有紀錄，葉培，戴泉，黃漢潮三人所租地方都是「竹頭婆 」，而黃漢潮抗辯書佐證三人均是租借第449和450號地段。 至於為何2009年開始改為「小磡村19號 」，文老先生解釋，葉培的兒女登門繳交2008年租金時，告訴他該土地有了這個號碼，文老先生便從此這樣稱呼該土地。 後來，紀錄有時是「A屋 」，有時是「B屋 」。可是，文老先生當時已是年逾八旬的老翁，該租簿亦只是他的私人紀錄，不是嚴謹的土地註冊處紀錄。他聽錯也好，手誤也罷，都無損該租簿的真實性。 至於文老先生沒有發出租金收據，葉女士已經在2011年訴訟的該誓章解釋，「基於與文生之情誼，每次交租均未有索取租金收據 」。無論如何，沒有收據不等於沒有交租。 至於為何葉先生2013年5月去世，該租簿卻記錄已收2013年的租金，本席的分析如下： 雖然，該口頭租約是「下期 」交租，但是，這不等於租客不可提早交租，也不等於葉先生必須親自交租。 葉女士在該誓章清楚承認「本人與弟於前年年底在文生家中繳交2013年租金 …」。關女士也在盤問下承認2013年的租金已經支付。 此外，該租簿的真實性亦得到本案其他證據佐證： 關女士供稱，葉先生在1992 年說，他每年向文老先生支付數百元。對照該租簿，1992年租金是600元。 葉女士供稱，父親晚年吩咐她在農曆新年將紅封包交給文老先生。至於紅封包的金額，葉女士於盤問時一度堅稱她不記得，後來說「一千幾百 」。對照該租簿，2005年後租金一直維持在1,500元。 葉女士盤問時同意，她在2012年12月到文老先生的家把錢交給他。葉女士更進一步同意，該租簿的 「15.12.12年收妥 」 這一紀錄便是指這件事。 基於上述原因，被告人完全未能提供任何事實基礎支持文老先生捏造租簿這一項嚴重的指控。本席因此拒絕接納被告人的說法。 另外，2011年訴訟的黃漢潮抗辯書，葉女士的該傳票和葉女士的該誓章，亦為口頭租約的存在提供了佐證。 雙方不爭議以下事實背景： 2011年8月17日，文老先生向該土地附近的租客（包括黃漢潮）展開2011年訴訟。文老先生向他們申索第 449及450號地段的管有權，理由是他與該些被告人的租約已經屆滿。 黃漢潮抗辯書指出：「葉培先生在449號地建屋居住已經超過三十年了，戴泉先生1997年起也在449號地住至現在。他們兩家都交租給文水屏的…」。黃漢潮抗辯書亦展示一張地圖標明「葉培先生現在所住的位置 」。 最終，法庭判文老先生勝訴，並發出日期為2012年5月8日的簡易判決（「該簡易判決 」）。執達主任亦發出日期為2013年3月6日的遷出通知書（「該遷出通知書 」）。 2012年，葉女士發現該土地貼有該簡易判決。2013年農曆年後，葉女士再發現該土地貼有該遷出通知書。該遷出通知書表明 「任何佔用人如聲稱有權留在有關處所，須立即向區域法院提出申請 」。 於是，2013年6月6日，葉女士前往區域法院存檔該傳票及該誓章。 該傳票的內容如下：「該項申請是關於：1）今年租金已繳，希望住至租約期滿... 2）需租借土地，但所居石屋為私人財產，希望可獲合理賠償。 」（後加強調） 該誓章進一步描述： 「…土地是向文水平先生租借...每年直接到文生家中繳交租金，基於與文生之情誼，每次交租均未有索取租金收據，但文生有落簿紀錄，一直相安無事。 」 ； 「本人與弟於前年年底在文生家中繳交2013 年租金 …」； 「當天本人已向其表明2013年租金已交，希望可住至年底租約期滿。 」（後加強調） 葉女士現在嘗試推翻該傳票和該誓章。她指自己當時孤立無援，才會在驚恐徬徨下作出宣誓： 該土地貼上「該遷出通知書 」後，葉女士擔心該土地會遭到沒收，心中十分害怕。 2012年4至5月，原告人梁先生跟她會面表示，如果她們一家無法提供租約，她們便是非法佔用土地。 葉女士的父親當時病重，母親關女士「疲於奔命，無暇與她對話 」。 葉女士自己「基本上在溫室中成長，未經歷過任何風雨 」，她的弟妹「早已結婚遷出十多年，而且已成長背景相同，從無理會家中事務 」，因此她們都沒有處理該土地事宜的經驗。 2013年6月6日，存檔該傳票和該誓章當天，葉女士是在 「驚恐徬徨下，獨自一人到法院 」，而且她 「滿腦子都是梁生所講，有租單，租約才是合法租客 」。 葉先生死後，在一次「閒談 」中，關女士才首次告訴她「我家真的沒有交租 」，而該些紅封包「只是父親給文先生的過年紅包 」，與租金無關。 因此，該誓章中「土地是向文水平先生租借 」這一說法只是她以前的估計，而「每年直接到文生家中繳交租金 」也只是她當時以為的事。 本席認為，葉女士的說法完全不可信： 葉女士在盤問下同意，當時她明白該傳票，該誓章是莊嚴的法庭文件，她必須講真話，她亦明白沒有事實基礎就亂說無異於說謊。她亦明白不懂法律不是藉口。 葉女士早於2012年察覺該土地涉及租務糾紛。她作供表示，她在2012年發現家中大門貼有該簡易判決。正如前文所述，該傳票及該誓章是在2013年年中所發出的。因此，她不是完全沒有時間準備和思考。 葉女士在盤問下承認當天並非「獨自一人 」，而是由弟弟葉仲明陪同。她一度聲稱，弟弟只是負責帶路，完全不知道該傳票和該誓章的內容。盤問下，葉女士改口承認，弟弟知道申請是關於該土地的。 弟弟葉仲明亦並非 「遷出十多年 」。葉女士在盤問下確認，弟弟在她宣誓的時候仍然是住在該土地。 更甚者，葉仲明也不是「從不理會家中事務 」。葉女士承認：每年他都有同行前往文老先生家（雖然她再次辯稱弟弟只是負責帶路）；葉仲明清楚他們是在交租；她在傳檔該傳票前3個月曾與葉仲明商議怎樣去處理收地問題；該誓章的「弟 」 便是葉仲明（例如「與我弟商量後放棄抗辯 」）。 事實上，葉仲明一度在本案發出傳票及作出誓章，要求加入成為本案被告。凡此種種，均顯示葉仲明積極協助葉女士處理該土地的事務。 關女士也並非無暇處理該土地的事宜。據關女士的證供，葉女士曾經向她表示，有執達吏打算收地。於是，當葉女士於2013年的年初四，在一家茶樓遇見文老先生時，她便有問及文老先生是否有在該土地貼上法庭文件。由此可見，葉女士指母親「疲於奔命，無暇與她對話 」 並不正確。 對於那次令她終於「知道 」紅包並非租金的「閒談 」，葉女士在原告人大律師再三盤問下仍表示不記得何時發生。關女士的證供亦從未提及該次「閒談 」的內容。 葉女士承認，她在2013年5月委聘一名測量師為第 449地段繪圖。這一項事實無疑顯示，葉女士懂得聘用專業人士保護自己的權益。 葉先生的離世無疑為家人帶來打擊。可是，葉先生患病多年，並非突如其來。葉女士對父親離世不會沒有心理準備。而且，傷心難過亦不可能解釋她「估計 」交租的誓章。 基於上述原因，本席認為2011年訴訟的黃漢潮抗辯書，葉女士的該傳票，和葉女士的該誓章確實證明葉先生一家是租用土地。被告人完全沒有任何事實基礎推翻它們。 本席亦認為，文老先生所收的紅封包並非過年紅包： 被告人承認每年向文老先生送錢。葉女士在盤問下表示該些紅封包裡面「肯定係現金 」。這與她證人陳述書「不知內容，但相信是錢 」的版本截然不同。被問及為何有兩個版本，葉女士推說父親交付紅包時她只顧看電視，然後又推說她很多事情都不記得。 葉女士亦確認，雖然父親吩咐她在農曆新年送紅包，可是她私自改為在12月送紅包。假如真是賀年紅包，葉女士怎可以隨便改在12月送？ 在本案中，關女士曾存檔反對簡易判決的誓章，當中提出該些紅包是茶錢或利是／「tea money or red packets 」。現在，被告人卻提出另一個版本。這顯示被告人根本沒有一個肯定的說法。 此外，黃漢潮的租約亦進一步支持原告人的案情： 雙方不爭議黃漢潮是文老先生在「竹頭婆 」的另一位租客。關女士更在反對簡易判決的誓章確認文老先生曾向黃漢潮發出租金收據。 被告人未能解釋為何文老先生只向黃漢潮收租，而不向葉先生收租。本席亦看不到任何合理解釋。 本席亦參考了原告人大律師呈上的案例Chu Po Ling v Chung Chun Shing（DCCJ 32/2012，28.3.2014，區域法院暫委法官藍德業）。與本案相似，原告人主張口頭租約，被告人則主張逆權管有，地主擁有涉案的土地以及鄰近土地。藍法官指出，地主的後人不可能只向鄰近租客收租，而忽略了涉案的土地（第62-64段）。 基於上文第29至48段的理由，本席裁定該口頭租約存在。 進一步而言，本席裁定被告人未能確立逆權管有。 正如上文第25段的法律原則指出，若然該口頭租約存在，則被告人不能證明葉先生擁有「所須的管有意圖 」，亦不能證明其管有屬於「逆權 」 管有。 無論如何，被告方的證人已經承認沒有逆權管有該土地： 葉女士和關女士在盤問下均承認，葉先生及其家人多年來是獲得文老先生同意才可以住在該土地。 逆權管有這一說法是在2018年的經修訂抗辯書及反申索書才首次提出的。而2016年未經修訂的版本則沒有提及過這個說法。當原告人大律師向關女士指出，這是因為關女士由始至終都知道沒有任何逆權侵佔的時候，關女士表示同意。 在覆問階段，被告人坦言從來都沒有想過會勝訴。 縱觀整個案件而言，本席認為： 被告人的兩位證人（關女士及葉女士）既不可信亦不可靠。 相反，原告人傳召的兩位證人（文先生和梁先生）以及文老先生的傳聞證供均可信可靠。被告人亦未能提出任何有力的挑戰。 因此，如雙方的證供有所出入，本席會接納原告人方的證供為事實。 結論 基於上述各項理由，本席裁定原告人的申索成立，而被告人的反申索則不成立。 就濟助而言，該口頭租約是按年續約。根據普通法，原告人要終止租約，必須給予被告人半年通知期（即182日）：見Halsbury’s Laws of Hong Kong第235.171段及Law See Chun v Yu Kin Keung & Anr [1995] HKDCLR 65，第68頁，土地審裁處法官高義敦。 在本案中，原告人的遷出通知書於2013 年 6 月25日發出。因此，該口頭租約已經於2013 年12月31日（189日後）結束。原告人有權獲得該土地的空置管有權。 雙方亦不爭議，該口頭租約終止前的租金為港幣1,500元。若然沒有任何市值租金的證據，中間收益(mesne profit)應評估為每年港幣1,500元。中間收益由2014年1月1日起計算：見Chu Po Ling v Chung Chun Shing（DCCJ 32/2012，28.3.2014），第82段，區域法院暫委法官藍德業。 命令 綜觀上述各項原因，本席裁定： 被告人須將該土地的空置管有權交還予原告人。 被告人須支付原告人由2014年1月1日起至交回該土地的空置管有權為止的中間收益，以每年港幣1,500元計算。 作為敗訴方，被告人須支付原告人在本案的訟費（包括大律師證書）。若雙方未能就訟費額達成協議，由法庭評定。此為暫准訟費命令。除非與訟任何一方於今天起計14天內以傳票方式申請更改以上暫准訟費命令，否則暫准訟費命令便成為正式訟費命令。 （ 聶心平 ） 區域法院暫委法官 原告人：由張達成葉祺智律師事務所延聘劉家健大律師代表 被告人：無律師代表，並親自應訊