PERLA CITY INVESTMENTS LTD 對 香港海星國際文化基金會有限公司

DCCJ 4/2017 [2021] HKDC 141 香港特別行政區 區域法院 民事訴訟案件2017年第4號 -------------------------- 原告人 PERLA CITY INVESTMENTS LIMITED 及 被告人 香港海星國際文化基金會有限公司 -------------------------- 主審法官： 區域法院暫委法官駱敏賢法庭聆訊 聆訊日期： 2021年1月19 - 21及26日 判案書日期： 2021年2月5日 --------------------- 判案書 --------------------- 背景 這是一宗業主與租客的糾紛。 原告人是大埔翡翠花園28號屋（“28號屋”）的註冊業主，與被告人在 2014年4月14日簽訂一份以中文為準的書面租約，租約規定月租港幣 66,000元，租期 4年，自 2014年5月1日始，2014年 4月13至 2014年4月30日為免租期（“涉案租約”）。 原告人指被告人拖欠租金，並擅自對物業進行改建及加建。沒有在租期內保持28號屋的維修狀態良好，未能在租期終止時將28號屋以租約開始時的維修狀態交吉予業主。 被告人否認欠租，並反告由於28號屋本身的違建問題，導致單位出現漏水、滲漏而無法居住，造成被告人的損失等。 被告人的董事代表以及延期申請 被告人一直由 Edmund Cheung & Co 律師樓代表，但審訊開始前的週五（1月15日），Edmund Cheung & Co 獲得批准不再在此案代表被告人。審訊首日（1月19日），被告人的董事之一陳宇光先生（“陳先生”）親身出席聆訊，並代表被告人要求將審訊延期。由於被告人從未存檔有關文件及誓章以證明其董事會已妥為授權其董事陳先生代表被告人在本案的法律程序中行事，故此本席將審訊短暫押後至翌日。審訊第二日（1月20日），陳先生按照《區域法院規則》（336H 章）第5A號命令第 2（2）條規則存檔了相關文件，代表被告人出席是次審訊。原告人沒有反對。 審訊在 2021年1月20日繼續，並由被告人董事陳先生代表被告人參與審訊。陳先生旋即代表被告人作出延期審訊的口頭申請（並無任何傳票或誓章支持）。申請的理據是被告的一位證人（被告人的前僱員）已不在香港工作，由於疫情關係，從外地來港需要先進行隔離，但該證人不願意為了上庭作供而花費超過一、兩天的時間，故此被告人希望法庭可以將審訊延期，讓該證人有機會作供。原告人反對延期申請。 就被告人延期審訊的申請，本席在1月20日予以駁回，原因如下：— 本案的法律程序始於2017年，原本已安排在 2019年5月審訊，但因為疫情已經延期了一次。本席考慮到本案已經歷時數年，而且審訊乃進度指標日期（milestone date），故此除非有充分的理由，不應輕易將審訊延期。 被告人延期申請的主要理據是其中一位證人不願意為了來港上庭作供而花費長時間進行隔離。然而來港需要隔離並非近期才發生的事，但被告人卻從未作出任何合適的申請（例如讓證人透過視像通話作證）。 被告人的證人是因為私人理由不願意來港上庭作供。傳召證人是被告人自身的責任；法庭不可因為證人的方便而無了期地將審訊延期。 故此，本席駁回被告人的延期申請，因延期申請而衍生的訟費，由被告人付給原告人，包括大律師證書。若雙方未能就訟費數額達成協議，則數額留待法庭評定。 原告人關於欠租數額的修改申請 本案審訊第二日午後，原告人申請修改其《申索陳述書》。理據是原告人在兩份事實證人陳述書及證詞中，表明了申索的欠租涵蓋 2016年8月（港幣6,000元欠租）及2016年9月1至16日（港幣33,000元欠租），總欠租港幣39,000元。然而，原告人在《申索陳述書》錯誤將2016年9月1至16日的港幣33,000元欠租歸入“租金損失”的申索類別。因此原告人需要作出更正，有關修改在《經修改的申索陳述書》第5及15段。 原告人所申請的修改性質屬於更正狀書中的錯誤，並沒有對被告人造成不能用訟費彌補的損害，而被告人對此申請亦不予反對，故此本席命令如下。 批准原告人根據其1月20日的傳票修改《申索陳述書》，並將《經修改的申索陳述書》在 3天內送達及存檔。 批准被告人修改《答辯書》（僅將《答辯書》第6段第一行的“admitted save and except”改成“denied”），不需要送達給原告人。 此次修改申請的訟費由原告人支付給被告人。若雙方未能就訟費數額達成協議，則數額留待法庭評定。 爭議重點 原告人向被告人申索如下：— 2016年8月至2016年9月16日期間欠租港幣39,000元； 因檢查及清拆裝修期所損失的租金港幣363,000元； 還原物業及物業漏水滲漏的清拆裝修費用港幣664,215元； 準備測量報告港幣35,000元； 利息； 訟費。 被告人指 28號屋本身存在違建（例如填封天井），導致單位出現漏水或滲漏而無法居住，被告人的親友因此需要租住酒店而衍生費用。且由於單位本身無法居住，被告人在業主代表知情並同意的情況下，搬到28號屋的天台屋，在天台加建間隔、廁所淋浴設備及簷蓬，並在外牆加建水渠為天台排水。雖然被告人曾經從租金扣除了港幣6,000元，但此金額是按涉案租約的規定用作維修用途，故此不構成欠租。 本案的爭議點可歸納為：— 於2016年8月到2016年9月16期間，被告人有否欠租？如有，欠租多少？ 被告人有否對物業違約改建或加建，包括：— 於物業的天台屋建造廁所、淋浴間及睡房； 建造簷篷遮蓋物業的天台屋； 於物業外牆上建造排水渠； 破壞天台用磚鋪的石壆； 將車庫改裝成儲物房？ 物業漏水滲水是否如原告人所說，是由被告人的改建/加建而造成？抑或是如被告人所說，是因為物業本身的違建而造成？ 原告人清拆、還原及修補物業的費用為多少？在修補該物業的人為破損期間，原告人的損失為多少？ 被告人的反申索是否成立？ 證人 原告人傳召兩名事實證人：陳小文（“任太”）、凌浩洋（“凌先生”），及專家證人K C Lee（“李先生”）。 被告人傳召陳先生作供，並決定不傳召被告人聘請的專家證人 Stewart Wong 出庭作證。 證據分析 2016年 8月到 2016年 9月16日期間，被告人有否欠租？欠租多少？ 被告人不爭議就2016年8月的租金只繳付了港幣60,000元。餘下的港幣6,000元，被告人指是因為物業有漏水和發霉，所以根據租約扣起相關金額進行維修。 根據陳先生庭上的說法，當時物業房間有異味，故此買了十多罐去除味道的噴劑，每罐約十餘元。另外，被告人決定要預留費用維修一扇門，但最終沒有進行修理。 涉案租約第23條指物業內如結構、裝修、水喉、電器出現故障，租客通知業主後5個工作天仍未處理，租客有權自行處理，費用在租金扣除。然而沒有證據證明被告人曾向業主就異味和大門維修投訴後達5天後，投訴都不獲處理。被告人只是未根據租約第7條於2016年8月1日繳付租金，當時並未說明何等維修項目導致要扣除租金。原告人代表凌先生在2016年8月10日追問被告人的代表（陳助手）租金下落，陳助手才於2016年8月10日交出部分港幣租金60,000元。 再者，被告人承認未曾維修大門，而房間異味明顯不屬涉案租約第23條的範疇。被告人也從未提交任何維修費用的單據。故此本席認為被告人無權扣起港幣6,000元租金。 至於2016年9月1日至9月16日的港幣33,000元欠租，被告人陳先生在結案陳詞時表示對此項申索不作反對。 故此，本席裁定被告人違反租約第6及7條，未在指定日期內繳付租金全數，並在業主書面通知後仍沒有繳付於2016年8月到 2016年9月16 期間之租金（港幣39,000元）。 被告人有否在物業違約改建或加建 任太及凌先生作供指原告人於2007年購入物業，裝修後一直自住。物業於2014年放租予被告人，當時有關租約附帶相片可見物業狀況良好。 但在被告人入住物業後一個月內，原告人先接獲管理處通知，被告人在未得原告人批准下在後花園及車房近大門延伸至天台的樓梯違例興建玻璃簷篷及鋁製架。其後，原告人更為此接到屋宇署警告。原告人代表及律師與被告人交涉後，有關違建物玻璃簷篷及鋁製架其後已被拆除。 凌先生庭上作供指，在2015年為被告人跟進物業執漏時，首次發現被告人將車房改做儲物間和寫字樓，內有鋁架及間格，也有不少鑽孔。當時凌先生告訴陳助手，被告人交屋時要將車房還原。 2016年8月上旬，凌先生獲陳助手告知被告人在天台加裝廁所設備、排水管及睡房作住宿用途。2016年8月中，被告人發出退租通知後，凌先生進入物業檢查及通知被告人有甚麼地方需要還原，並且拍照為證。凌先生看到被告人在天台加裝廁所、排水管及睡房，安裝冷氣、鋁架、帳篷，在物業外牆建排水管，在天台井欄架設工程，將車庫改成儲物室、安裝冷氣、擺放大型夾萬及一個個豎琴，在後花園加建鋁質結構，並因該等加建或改建破損物業牆身磚瓦。這些對物業的改建或加建，被告人沒有原告人的書面同意。 凌先生透過通訊軟件與被告人代表陳助手溝通，列出單位需要還原或清拆的項目：— “車庫鋁質間隔及冷氣 後花園鋁質結構 天台房間及廁所 天台涼[晾]衣架及洗衣機櫃 天台遮太陽帳篷 天台所有雜物 修補全屋加建折扣後之破損牆身瓦 車庫工人房雜物”。 凌先生也透過通訊軟件向陳助手表明業主希望房間的家具能回復原狀，也請被告人裝回原來的床和門。 根據凌先生的證供，在收取物業鑰匙當日，他看見物業曾被改建及加建，亦未還原。凌先生所拍攝的相片支持原告人的說法。本席在審訊中觀察了凌先生，認為他是誠實可靠的證人，他的供詞也得到證據的支持。 陳先生承認被告人對物業進行了一系列加建及改建。 陳先生承認被告人的住客搬到天台屋睡覺、加裝了隔熱板、洗手間。 陳先生承認被告人在物業外牆加裝排水管。 陳先生承認被告人將車房改成儲物室、並加裝間格、並有鑽孔以裝置鋁架擺放豎琴等。 這些改建及加建沒有得到任何業主的書面同意。 在盤問中，陳先生指在2014年被告人清拆車房通道後，他與任太達成了口頭協議，被告人將車房通道拆除後，被告人可以搬到天台屋上居住。任太否認。重要的是，涉案租約第8條訂明：租客對物業進行改建或加建時，必須先得業主書面同意。故此，被告人所指稱的口頭協議（就算存在的話）也不構成抗辯理由。 相關相片顯示，被告人未有把物業還原至交吉租屋時的狀態。對比物業出租予被告人前夾附在租約的相片、凌先生檢查物業時所拍的相片、及專家報告檢查物業的相片，可以清楚見到物業在租給被告人後出現大量人為破壞。顯而易見，這些破壞是被告人的加建改建造成的。 陳先生在庭上提交了一份凌先生在收取物業鑰匙當日簽的“收據”，裏面沒有細列物業當時的問題。陳先生用以證明被告人將物業交還原告人的時候狀況完好。本席不接納這論點。首先，該份收據從未說過被告人將物業交還原告人的時候狀況完好，收據說的是： 「而業主與租客之間遺留的議提 [題]，則日後相 [雙] 方再作傾談」。如凌先生在作供時解釋，他是將物業的問題留待業主日後商討處理。凌先生在庭上盤問下證供如下： 「當時我同你陳先生同陳助手講，叫你地復原原貌才可以交屋，但呢方面，你哋唔同意，你哋甚至不停說服我有更多空間使用，叫我可以就咁收返間屋。業主回覆如果你哋改動過，就必須還原才交屋，但你不願意，我哋有試調解，但你唔願意。我嘅責任係攞返條匙。至於你同業主追索責任，咁就與我無關，也不能即時代表業主回應你提問，所以3人同意先交回鎖匙，之後你地同業主慢慢商討。」 綜上，本席裁定被告人違反租約第8條，在未得到原告人書面同意的情況下對物業進行改建或加建。被告人也違反了租約第12條，即沒有在租期內保持物業內部的維修狀態良好，沒有在租期、終止時將物業還原。 物業漏水滲水是否由被告人的改建/加建造成 就物業漏水滲水情況，原告人專家證人李先生撰寫了《專家報告》。李先生採納了其下屬 Anthony Lui Wing Bong日期為2016年11月15日的《物業測量報告》。根據李先生的供詞：— 28號屋在以下地方有漏水滲水的情況： 睡房2的天花、毗鄰睡房2的洗手間的假天花、睡房1的天花、1樓走廊的天花、1樓樓梯在天台位置的圍牆底部。 從租約夾附的相片，看不到物業有滲水的痕跡。物業交吉予被告人時，也沒有滲水情況。 被告人在天台加建洗手間及隔熱板必然需要在天台地板和牆身鑽孔。 天台的混凝土柱基在交屋予被告人租客時沒有滲水情況。 天台的混凝土柱基的鑽孔是因為被告人加建洗手間及排水渠而形成的。 由於被告人在天台加建洗手間及隔熱板，該位置地板必然長期有水，且廁所及沖水系統都是長期有水的，所以洗手間的水極有可能滲漏到該位置底部的下層天花。 由於被告人在物業天台違建廁所、浴室、睡房、在天台屋頂建帳篷、在物業外牆加建排水渠、在天台磚砌壆位進行工程，因此破壞了天台的防水層。 被告人違建時排水管連接不良，導致排水管／壆位出現滲漏，並滲到天台加高的地方。 雨水及天台的水可透過防水層薄弱點滲到下層天花。 由於被告人選擇不傳召其專家出庭作證，被告人沒有專家證供反駁李先生。李先生的專家證人身份也沒有受到質疑或挑戰。本席接納李先生的專家證供。 事實上，被告人並不否認物業有滲水/漏水的情況。其爭議的要點是滲漏的成因及出現的時間。根據被告人的說法，由於原告人在一樓客房原本露台位置建造玻璃簷篷，導致一樓客房牆壁有滲水漏水及發霉的情況。而且物業的一樓天井被填滿了，成為睡房2連洗手間，導致一樓連接睡房2的洗手間發霉。陳先生說曾就此向凌先生投訴。被告人無法忍受因原告人違建一直導致滲水漏水及發霉的情況，所以退租。 陳先生的盤問，也主要環繞 28號屋在被告人入住之前是否存在違建、及被告人承租期間物業是否存在滲水發霉等問題。 本席仔細考慮了證人的證供及其他文件證供，認為 28號屋在被告人承租期間的確存在輕微滲水情況，但程度不至於使單位不能居住、或令被告人不能使用睡房而必須搬到天台（故此進行違建）。 凌先生在陳先生盤問下解釋了一樓客房（睡房一）牆身水漬滲漏緣由。原告人自購入物業後至租予被告人前，一直沒有漏水滲水的問題。但在2016年，28號屋相鄰的 29號屋進行裝修，將其天台排水渠射向28號屋一樓客房的外牆位置（即28號屋與29號屋中間位置），再流入花園。由於一樓客房外牆長期受29號屋排水沖射，故此該牆出現滲水。凌先生為一樓客房的牆身滲水位置作修補，在被告人承租期間該問題沒有完全改善，但該牆身只有受按壓時可感到牆身濕，肉眼看不到滲水。被告人搬出後，原告人指示凌先生修補一樓客房的外牆，完全解決滲水情況。這一項支出沒有計算在原告人索償被告人的金額中。 一樓露台/玻璃屋的滲漏只涉及一樓客房一角，該位置沒有擺放傢俬，不影響房間正常使用。然而，根據本案原告人專家證供，物業有多處地方出現嚴重滲漏，範圍絕不僅限於一樓客房的角落。 盤問時，陳先生向凌先生指出在2015年夏天向凌先生投訴睡房2（原來的天井）因被填滿所以有漏水發霉和異味。凌先生斷然否認。被告人沒有證提反駁凌先生的說法。 本案沒有專家證據佐證被告人所講睡房2的漏水和發霉是因為天井被填滿的說法。相反，本案專家證供指出睡房2及其毗鄰洗手間的天花及牆壁出現滲漏乃因為被告人在天台屋加建廁所、睡房等而在天台地下鑽孔，破壞了天台地下和一樓天花的防水層，導致睡房2及其毗鄰洗手間滲漏。 再者，專家證詞與任太及凌先生的事實證供一致，即物業在租予被告人之前沒有滲漏問題，漏水滲水的情況是在被告人入住後才出現的。 綜上，本席裁定被告人對物業的加建和改建造成了滲漏問題。 清拆、還原及修補物業的費用數額 原告人申索清拆、還原及修補物業的費用共港幣664,215元。該費用涉及兩項工程及兩張報價單，報價單內詳述工程項目。第一項工程關於物業滲水的清拆修補還原，金額為港幣295,940元。第二項工程為物業其他清拆修補還原，金額為港幣368,275元。 任太作供指兩項工程已完成，工程費用共港幣664,215元已付清。凌先生確認兩項工程已完成，並有發票證明。 陳先生看過兩張發票正本後，希望原告人能夠提供有關支票副本讓他查看。其後原告人找回了部分支票副本，雙方同意列為證據P-1。 本案中沒有證據顯示有關還原工程的費用並不合理，也沒有證據指稱當中包括了粉飾物業的費用。 本席接納原告人因為被告人對物業造成的破壞，花費了港幣 664,215 元進行必要的清拆、還原及修補工程。 原告人的其他損失 原告人向被告人申索五個半月的租金損失共港幣 363,000元，另外向被告人申索準備測量報告的費用共港幣35,000元。 原告人得知被告人損壞物業後，立即委聘測量公司檢查單位漏水原因及估算有關維修費用。測量公司由視察物業到撰寫報告用了大概 2個月的時間，有關維修的測量報告在2016年11月15日完成。 期間，原告人找凌先生就維修還原工種報價以及透過律師在2017年11月16日向被告人發出律師信，嘗試與被告人達成庭外和解。 由於被告人沒有回覆原告人，原告人於是委派凌先生立即展開清拆、維修及還原工程。在其最後警告得不到被告人的回覆下，原告人立即展開維修工程。 任太在庭上補充說，鑒於被告人破壞物業的狀況，包括被告人擅自在物業外牆建糞渠、搬離物業時又堵塞地下渠口造成淤塞，物業在大約2017年2月才完成有關天台防漏維修工程。而且物業要先完成天台防漏工程，才可開展物業內部的其他還原裝修工程。大概2017年4月，物業才可以放租及讓經紀帶客人參觀。物業在裝修完成不久後，在2017年5中已經成功出租。 被告人就原告人沒有減輕損失具有舉證責任：參考Wing Siu Co Ltd v Goldquest International Ltd [2006] HKCFI 962 第7 - 8段。在業主採取一切合理步驟後，容讓業主一段合理的時間去找尋新租客並非不合理：參考 Imagine Motion Limited v Kalex Limited [2003] HKDC 202 第40段； Yiktown Properties Limited v Jeon Bok Sool [2011] HKCFI 571 第61段。 法庭考慮本案中原告人追討5個半月的租金損失是否合理時，需要結合案中實際情況去衡量原告人必須做和已經做了的事。原告人收樓後，除了面對天台漏滲及物業多處損毀外，也發現被告人在物業多處有加建及改建。李先生的專家報告指，單是處理天台滲水的維修已經需時2個月。被告人對物業造成的其他損毀所涉及的還原工程，由11月尾起橫跨聖誕、農曆新年和復活節長假，因此整體復修工程在2017年4月左右才大致完成，實在絕不為奇。 綜上，本席認為原告人申索五個半月的租金損失並非不合理。以物業本來的租賃價值用作租金收入損失的基礎是合理的。 原告人委聘測量師準備日期為2016年11月15日的測量報告，有關測量師在被告人搬走後檢查物業的狀況，評估單物業滲水漏水的原因和範圍，附有詳細觀察、相片及評估內容。當中需要親身到物業視察、拍攝不同地點照片及撰寫整理有關內容，報告長達190頁，收取港幣35,000元並非不合理。被告人亦沒有挑戰有關收費的合理性。 考慮過本案的證供後，本席信納原告人在相對可能性下證明了被告人違反涉案租約造成損失如下：— (a) 欠租（2016年8月及2016年9月1-16日） 港幣$39,000 (b) 租金損失（2016年9月17日至日2017年2月） $66,000 x 5.5 = $ 363,000 港幣$363,000 (c) 補救、清拆及/或維修物業費用 港幣$664,215 (d) 準備測量報告的費用 港幣$35,000 數額 港幣$1,101,215 (e) 扣除被告人在租約下已付的按金 (港幣$132,000) 賠償數額 港幣$969,215 被告人的反申索 由於被告人在租約下已付的按金已被扣除（見上段），故此被告人就已付按金的反申訴被駁回。 除已付按金外，被告人的反申索主要指原告人物業有違建，導致有滲水而無法使用物業，需要搬到天台屋及到酒店居住。 根據凌先生的證供，一樓客房總面積達300呎，但受29號屋漏水影響面積只是4呎乘6呎、其上沒有任何傢俬；有發霉的地方，凌先生亦剷走並髹上油漆，因此受影響面積不影響使用一樓客房。被告人未能提供證據，證明29號屋漏水如何令其未能使用一樓客房而要租酒店。 而且被告人沒有任何入住酒店及相關付款證明。觀乎凌先生與陳助手的通話紀錄，被告人唯一一次提及酒店費就是被告人一方指因為一樓細房空調製冷出現問題需要凌先生安排維修，並說因而“花費3,000元酒店費，月底也會有朋友到訪”。 本席不認為因為一樓細房的空調壞了整個物業就不能居住。而且在凌先生指出“關於租客租用酒店的事宜，責任上實在與業主無關”後，被告人就再沒有就酒店費作出任何追討。甚至在被告人在 2016年8月24日給原告人的信件中也沒有提及。 被告人的反申索沒有證據支持及不合理，故此本席予以駁回。 結論 綜上，本席命令如下：— 原告人申索得直，被告人須賠償原告人港幣969,215元連利息。 從傳票之日起至本《判決書》之日，利率以匯豐銀行最優惠利率+1厘計算；由本《判決書》的日期至付清日期間的利息則依照判定利率計算。 被告人的反申索被駁回。 （暫准命令）是次訴訟的訟費（包括所有保留的訟費及大律師證書）由被告人支付原告人。若雙方未能就訟費數額達成協議，則數額留待法庭評定。除非任何一方提出反對，暫准訟費命令將於判決後14天成為永久命令。 （ 駱敏賢 ） 區域法院暫委法官 原告人：由陳林梁余律師行延聘鄺慧渝大律師代表 被告人：沒有律師代表，並由董事陳宇光代表應訊