POON YUK YING SUSANNA 對 THE INCORPORATED OWNERS OF KIN YICK MANSION

LDBM 295/2019 [2023] HKLdT 59 香港特別行政區 土地審裁處 建築物管理申請編號 2019 年第 295 宗 _________________ POON YUK YING SUSANNA 申請人 及 THE INCORPORATED OWNERS OF 答辯人 KIN YICK MANSION _________________ 主審法官： 土地審裁處法官李紹豪 審訊日期： 2023年2月27日 雙方書面結案陳詞： 2023年3月27日 雙方書面回應陳詞： 2023年4月11日 判案書日期： 2023年10月3日 _________________ 判 案 書 _________________ 這是一宗漏水官司。 本案答辯人是於1975年按《建築物管理條例》（條例）的前身註冊成立的建益大樓（該大廈）業主立案法團（法團）。該大廈位於香港西環荷蘭街1、3、5、7、9及11號及卑路乍街15、15A，15B及15C號，樓高共11層，設有電梯，地下為商舖，1至11樓單位為住宅。 不能爭議的是，條例附表1第1項指明的【公用部分】，包括外牆。而根據條例第18(1)(a) 條，業主立案法團須使【公用部分】維持良好合用的狀況。 規管該大廈的註冊公契，日期為1964年8月28日（該公契）。答辯方開案時確認同意申請方說法，正確詮釋該公契及適用條例就【公用部分】的釋義，該大廈外牆是該大廈的【公用部分】。因此，本席認同申請方說法，依照條例第18(1)(a) 條，法團有法律責任維持該大廈的外牆處於良好合用的狀況。 本案申請人潘玉英女士是該大廈8樓D室（該單位）的註冊業主，她自1986年購入該單位後，便和丈夫蔡啟基先生（蔡）居住該單位至今。 該單位2015年的平面圖，可見於審訊文件冊（文件冊）第99頁（該圖）。本席相信，該圖正確反映該單位於涉案時段的間隔。從門口步入該單位是它的客廳（該客廳），該客廳佔了該單位最多的空間。入門左拐便是廁所。該客廳中間近天井方向一邊是廚房，和廁所並不相連。該客廳距離大門最遠另一邊，有一間方形的房間，及另一間長方形的房間，兩房相鄰並排而立。 申請方投訴遭滲漏影響的該單位部分主要有二： 該單位位於廚房與廁所中間的該客廳近天井一幅牆壁（該牆身）（該牆身頂端有一橫樑，以下稱該橫樑）；及 毗鄰該牆身位於該單位廚房與廁所中間該客廳天花（該天花）的部分地方（該天花部分）。 該牆身及該天花部分的位置，均可見於該圖。當然，該牆身的另一邊，便是天井，由該大廈的外牆圍繞。 申請人案情 申請人2019年12月23日存檔《表格29》《申請通知書》入稟審裁處，對法團提起本申請。 申請人指，法團沒有履行該公契第3(d) 款及條例第18條的責任，妥善處理自2014年便出現在該單位並源自該大廈外牆的滲漏，縱使她告知法團該些滲漏，法團至今沒採取積極及徹底的行動處理，引致該單位（及其傢俱）蒙受損壞，令她和她的家人蒙受不適、不便及損失。為此，她向法團索取賠償共400,000元，及要求審裁處頒令強制法團對該大廈外牆進行維修，制止進一步滲漏。 答辯人案情 答辯人於2020年8月4日存檔《表格7》《反對通知書》反對本申請。 除了承認申請人曾對它透露該單位發生滲漏一事，及指出法團曾採取行動協助申請人外，法團不承認該單位曾出現滲漏，也不承認是源於該大廈外牆，更不承認它對該等聲稱滲漏負有法律責任。對於申請方所聲稱的損壞及損失，法團也一概不予承認，並要求申請方嚴格證明。 爭議點 本審訊中，申請人由林駱律師行的駱子邦律師（駱）代表，法團則由盧錦霆律師行的劉彥昌律師（劉）代表。 本席認為，參考雙方律師於2022年8月24日聯合製作的爭議點清單，本申請要解決的爭議點，可修訂為以下5點（舉證責任全都在申請方）： 涉案時段，該單位是否如申請方所稱曾出現滲漏? 若該單位涉案時段曾出現滲漏的話，其源頭是否如申請方所指在該大廈外牆？ 若申請方證實滲漏源自該大廈外牆的話，法團是否如申請方所指要為此負上法律責任? 若法團要負上法律責任的話，申請人能否證明她承受所稱的損失及她應得所索的賠償數額? 又申請人是否如她稱應獲審裁處頒發禁制令強制法團進行維修？ 證人評估 蔡 申請方在本審訊只傳召蔡出庭作供。責任方面，蔡雖年近90歲，但他遭劉盤問後，基本上沒有動搖。蔡的證供，除了個別和各個呈堂檢查報告有分歧的地方（在分歧的地方，本席採納報告的內容），很大程度得到該些同步報告內容的支持。本席會接納二者共通的地方，以及蔡的一些個別證供。可是，蔡在證人陳述書內容，有時未免過分簡單，欠缺應有的細節。 至於蔡關於賠償的證供，本席傾向相信，如蔡盤問下回答劉，他過去確曾搜集到某些單據並交其代表律師，但它們卻沒有被呈交作審訊證據，最終令蔡的證供欠缺佐證。除此，他關於傢俱、清潔工賞錢、酒店及飲食費的索償項目及數額，審裁處不排除誇張失實，它們和滲漏的因果關係，也存在問題。因此，下文可見，除了有其他證據證明的真實、正常和合理項目外，審裁處對蔡關於賠償的證供都難以接納。 王 法團原擬傳召其物業管理公司的物業主任Wong Ching Kwan（王）作證人，但王審訊日因事離港。雖然王沒有出庭作供，經聽取駱及劉陳詞後，本席依《土地審裁處條例》第10(6) 條，決定行使酌情權接納王的3份證人陳述書為呈堂證據。 本席有根據《證據條例》第49(2) 條提述的每個因素（和雙方律師就該條各個因素在本申請中是否適用所作的陳詞），去考慮王上述傳聞證供的比重。本席同意劉的陳詞，王的第二及第三份證人陳述書，確是重複單一共聘專家報告內容及法團承辦商（即聯合建築（集團）有限公司）（該承辦商）另一報告的內容。本席下文會直接處理該兩份報告內容及其比重。至於王的證人陳述書，內容不多，細節也欠奉，實不足影響大局，其中對申請方案情的招認，更對申請人有利，本席決定給予該些招認足額比重。 其他證據分析 單一共聘專家 就專家意見方面，審裁處曾於2021年8月31日頒令，批准雙方委聘奔傑建築公正行（奔傑）的Edmund Chiu（趙）作為單一共聘專家，就責任問題和賠償數額撰寫專家報告，其後更下令其報告可不用傳召製作人便接納為證據。趙撰寫的單一共聘專家報告，日期為2022年1月27日（單一共聘專家報告）。 雙方律師都沒有陳詞質疑單一共聘專家報告的內容，經考慮其內容，除了和趙自己較早前製作的報告在賠償數額上有矛盾的地方，本席都願意採納該報告的測試結果及意見內容，並給予足額比重。但是，單一共聘專家報告有一重大局限。雙方給趙的指示要求他針對當時（2021年至2022年）（而非自2014年起的涉案時段）的狀況給予專家意見。因此，審裁處還得考慮其他報告的內容就較早時段的狀況（及渗漏源頭）作裁定。 其他報告文件 呈堂的其他報告及文件有： 食物環境衛生署（食環署）的測試記錄及所拍的相片（日期為2014年8月7日、8月14日和9月4日）（食環署記錄）； 屋宇署/食環署聯合辦事處（滲水辦）的信件； 測建行（政府聘請的合約顧問）2014年12月29日和2015年3月20日的檢查報告（測建行報告）； 屋宇署2015年9月9日和9月23日的檢查報告（屋宇署報告）； 申請人聘請的香港公正行有限公司2015年10月30日的檢驗報告（檢查日期為2015年9月29日和10月13日）（公正行報告）；及 奔傑2021年2月4日的報告（奔傑報告）（檢查日期為2021年1月9日）。 劉全無質疑奔傑報告的內容，因為該報告是答辯人指示趙撰寫，為的是檢查該承辦商外牆維修工程的成效，報告完成後再由答辯人律師向申請人律師提供。經考慮其內容，本席接納奔傑報告的內容，並給予足額比重。 答辯人除了在《表格7》質疑公正行中立性外，劉沒有任何陳詞針對該報告的內容（或專家意見）。就中立性而言，本席留意，公正行報告的製作人，已簽署了聲明遵守法院的專家行為守則，表達明白她對法庭負有凌駕性的責任，須公正無私及獨立地協助法庭，不可作申請方的訟辯人，這相信可給予一定程度的保證。 就公正行報告內容（及其意見）而言，報告中附上的客觀記錄，例如損壞相片記錄及濕度測試記錄等，本席認為，都有力印證了報告中的內容及意見。其意見內容和時間上較早前的眾政府報告及信件，和較後的單一共聘專家報告和奔傑報告，本席看來（並下文會交代）實一脈相承，互相支持。同理，公正行報告內容，也倒過來支持眾政府部門就申請人該單位滲漏投訴的調查結果及結論，以及測建行報告的內容及結論。 還有，本席認為，政府部門（及其顧問），理應獨立，沒有動機偏幫任何一方。上述的專業政府部門（包括為滲漏投訴而特別設立的滲水辦）及其揀選的顧問，也相信有足夠的經驗及資歷，處理及調查滲漏的投訴。最後，公正行報告製作人的資歷，劉也沒有質疑。 因此，經詳細考慮它們的內容後，本席接納食環署記錄內容、滲水辦信件內容、測建行報告內容、屋宇署報告內容，和公正行報告內容、並給予它們足額比重。 討論 責任問題 1) 涉案時段該單位出現滲漏嗎? 2) 滲漏源頭是否該大廈外牆？ 審裁處認為，在第一爭議上，申請人成功證明她的案情。但下文裁斷可見，該單位長時間滲漏的位置及程度，卻有隨時間、天氣及維修等因素而有所改變。 在第二爭議上，下文裁斷可見，該單位的滲漏不同時間有多個一個的不同源頭，但審裁處認為，申請人也成功證實該大廈外牆的破損是其中的一個源頭（法律上不要求這是該單位滲漏的唯一原因）。 事實裁斷 經過如上文評估分析雙方證人證供及呈堂文件，及全面考慮雙方陳詞後，在責任方面，本席裁斷的關鍵事實如下。 2014年 早於2014年7月28日，蔡就發現該客廳出現滲漏，致電滲水辦投訴，並約同時通知法團主席。 8月7日及9月4日，滲水辦職員到達該單位檢查，當時發現該橫樑有滲漏，留下水漬，並拍照為記。該滲漏位置的濕度於晴天及雨天有明顯變化（即雨天增加），又位置另一邊是光井（即該大廈外牆）。他們更在8月14日到該大廈的9樓D室（上層單位）作調查，對其廁所和廚房去水口進行色水測試，事後卻沒有發現。但就8月14日在上層單位廚房污水渠所做的色水測試，他們在9月4日發現廚房（近光井）外牆上的污水渠出現顏色及有破損，已轉交屋宇署處理。 10月15日，滲水辦去信蔡，稱至今未能確定引致該單位滲水的源頭。 11月13日，滲水辦去信蔡，稱會委派測建行到該單位作進一步調查，評估滲水的原因。 12月19日，測建行職員在該單位檢查，發現該天花部分及該牆身都有滲漏（濕度數值超過35度，尤其雨天更嚴重），未至滴水，並拍照為記。換句話說，該單位的滲漏，當時已從該橫樑擴散至該天花部分及該牆身。 同日，測建行職員也到上層單位檢查，發現滲漏位置對上的廁所及廚房乾燥，地台（內藏去水設備）及浴室牆壁不見破損，沒潮濕或積水跡象。他們進行了潔具及排水渠色水測試、廚房地台蓄水測試、浴室地台蓄水測試、浴室企缸地台蓄水測試，及其周邊牆身灑水測試，但該單位滲漏位置事後全沒有顏色。 但是，測建行職員卻發現上層單位廚房對出外牆的排水渠管有破損（因發現有顏色出現），轉交屋宇署跟進。 2015年 2015年3月20日，測建行職員再到該單位檢查，發現之前同一滲漏位置水漬已乾涸（也沒有顏色），濕度數值低於35度，也拍照為證。 6月16日，滲水辦去信蔡，指3月20日量度的濕度數值低於35度，因此不擬採取進一步執法行動，暫停調查。但是，滲水辦信中懷疑該大廈外牆有破損的跡象，導致滲水情況出現，稱已去信法團要求儘快作出調查及統籌進行維修。本席相信，蔡之後有聯絡法團，就該單位滲漏事宜要求法團跟進，但法團不理睬他，要求蔡提交更多文件證明與法團有關。 同時，本席相信，滲水辦也按照它對蔡上述回覆所言，在6月16日前後，另行去信法團，表達懷疑該大廈外牆有破損的跡象，可能導致該單位滲水，要求法團儘快作出調查，及統籌進行所需維修。 9月9日，屋宇署職員應轉介到上層單位調查，沒發現漏水出現在廚房外牆污水渠，但發現外牆上有水漬。 同日，屋宇署職員發現（並拍照為記）該單位該橫樑混凝土剝落及鋼筋外露，橫樑及窗戶出現滴水。 9月23日，屋宇署職員再到上層單位，發現有水從廁所外牆污水渠與外牆開口的連接位向下流下。 同日，屋宇署職員發現（並拍照為記）該單位該橫樑混凝土剝落及鋼筋外露，但沒有再出現滴水。 另一方面，在法團要求更多證明下，申請人聘請公正行到該單位檢查並製作檢驗報告。9月29日，公正行職員到該單位進行第一次檢驗，當天沒有雨量紀錄。他們目測發現該牆身部分牆紙已拆除，靠近天井的混凝土牆身有飾面剝落、鏽漬、裂紋及鏽蝕鋼筋外露，而該天花有飾面剝落，該客廳地板也有發霉、隆起及浮現水印，並拍照為記。經紅外線掃描，再發現該牆身，及該客廳地板，均有滲水漬象。換句話說，該單位內之前出現的滲漏，至此時已從該天花及該牆身，擴散至該客廳的地板。 同日，公正行職員經檢查上層單位，目測發現與該客廳對應的廁所及廚房的地台及用水設施，沒有破損及滲漏跡象。 他們之後對上層單位再進行食水供水流量錶測試，結果的讀數也沒有變動。 接著，他們對上層單位進行色水測試及蓄水測試，後者位置在廁所企缸連周邊牆身及其排污喉管，及廁所地台及其排污喉管，前者位置在廁所的用水設施及廚房地台排污喉管。 通過導電感應法比較，他們發現蓄水測試前後，該天花均出現輕微滲水，該橫樑牆身也出現輕微滲水，而該牆身部分位置則出現明顯滲水（個別測試點濕度數值超過35度）。 再透過微波濕度掃描法測試該天花不同深度，他們發現滲漏源頭是從該單位天井方向由外至內滲入，並於天花表面四周擴散。以同樣方式測試該橫樑不同深度，他們再發現滲漏源頭是由牆身的背面（即該單位天井方向）由外至內滲入，並於牆身表面四周擴散。以同樣方式測試該牆身不同深度，他們最後發現滲漏源頭是由牆身的背面（即該單位天井方向）由外至內滲入，並於牆身表面四周擴散。 公正行職員還有收集該牆身批蕩及廁所坐廁水作樣本進行測試，結果前者氯化物及阿摩尼亞含量均為零，後者氯化物含量為零。 同日他們最後的目測發現是，上層單位廁所外牆有鏽漬、青苔、裂紋及破損，而靠近其排污喉管的牆身表面濕潤及有水漬。 10月13日，公正行職員到該單位進行第二次檢驗，當天有微量毫米雨量紀錄。他們目測發現該天花及該牆身的滲水情況，與第一次檢驗當天（即和【43】）相若，也有相片為記）。 其次，經使用紫外光電筒等器具檢查該天花及該牆身，他們沒有發現第一次檢查當天進行的色水測試中使用的色水痕跡。 如答辯人在《表格7》第12段承認，又如王在他的證人陳述書第5段承認，最遲至2015年尾，本席相信蔡的證供，他應已代表申請人向法團投訴該單位該天花及該牆身出現滲漏，要求法團維修及處理。在收到公正行報告後，蔡也已將所有之前的報告，包括公正行報告，全部交給法團作為申請人投訴的證明，尤其滲水辦已於當年6月告知他懷疑該大廈外牆有破損，可能導致該單位滲水。王在他的證人陳述書第6段的相反托詞，缺乏王出庭接受盤問，本席不給予任何比重。 2015年前的滲漏成因 在這第二爭議上，針對這首段時段，本席認為，可以先排除上層單位的供水系統作為源頭。公正行在【45】所進行的上層單位食水供水喉管測試結果，沒有異樣。測建行也以沒有持續滴水為由，在其報告中認為滲漏來源不太可能來自上層單位的供水系統。 本席也認為，可以進一步排除該單位的滲漏，與上層單位廁所地台防水層有關，即滲漏經上層單位地台向下流到該單位的機會不太可能，原因如下： 測建行在【34】所做的色水及蓄水測試，沒有結果； 公正行在【46】及【52】所進行的上層單位色水及蓄水測試，也沒有結果； 公正行在【49】就該牆身批蕩及上層單位廁所坐廁水樣本所進行的分析結果（顯示上層單位以淡水沖廁，而該單位滲漏位置的樣本也為淡水，沒帶尿液成分）； 公正行在【47】的導電濕度測試記錄下，該天花在蓄水測試前後的濕度變化不大；及 公正行在【48】的微波濕度掃描顯示，滲漏源頭都是從該單位天井方向由外至內滲入。 接著，本席同意公正行的見解：該天花及該牆身自2014年至2015年的滲漏，相對可能地是由於該客廳外牆出現滲漏所導致 。 該天花及該牆身近天井的另一邊，便是外牆； 這裡有【48】的微波濕度掃描結果作為證據支援； 下文奔傑報告及單一共聘專家報告中，趙也提及【外牆滲入】及【破損外牆】，有力地支持此結論；及 下文奔傑報告確認的第一次外牆維修成效，足證該客廳外牆是該天花及該牆身遭受滲漏的途徑。 在2015年前，本席會同意測建行及公正行的共同/相似見解：上層單位廚房地台排污渠及/或廚房外牆排污喉管曾經出現滲漏，透過該客廳外牆導致該天花及該牆身滲漏，原因如下： 滲水辦職員曾在【30】發現廚房外牆上的污水渠出現顏色及有破損； 測建行職員在【35】發現上層單位廚房外牆的排水渠管有破損（因發現有顏色出現）；及 屋宇署職員在上層單位沒再發現漏水出現在廚房外牆污水渠，但發現外牆上有水漬（上文【39】）。 還有，本席同意，自2014年至2015年公正行報告發表時，經該客廳外牆滲入該單位致該牆身及該天花受損的滲水源頭，包括上層單位廁所外牆排污喉管的滲漏，原因如下： 屋宇署職員在【41】發現上層單位有水從廁所外牆污水渠與外牆開口的連接位向下流下；及 公正行職員在【50】目測發現上層單位廁所外牆有鏽漬、青苔、裂紋及破損，而靠近其排污喉管的牆身表面濕潤及有水漬。 最後，本席同意滲水辦、測建行及公正行的共同見解：自2014年至2015年公正行報告發表時，經該客廳外牆滲入該單位致該牆身及該天花受損的滲水源頭，包括雨水，原因如下： 該天花及該牆身另一邊外牆面對天井，不時承受天雨侵襲；及 滲水辦職員在【30】發現雨天該單位滲漏位置的濕度有所增加。 2016年至2019年發展 在他的證人陳述書內，蔡沒有詳細交代這段時間的發展。但不爭的是，申請人於2019年12月23日存檔《表格29》對法團提起本申請（法團要遲至2020年8月4日才存檔《表格7》反對本申請）。 本席相信，在這段時間內，如蔡作供，該單位的滲漏問題一直沒有解決，否則申請人不會提訴。同時段，法團也完全沒有為該單位滲漏問題採取任何行動，因答辯人完全沒有提出（或呈交）這方面的案情（及證據）。 至於這段時間的滲漏源頭，如下文奔傑報告及單一共聘專家報告所透露，本席相信，該客廳外牆在這段時間維持作為引致該客廳遭受滲漏損害的途徑。如下文所見，經過答辯人安排的第一次外牆維修後，這途徑到了2020年已被大大減少。 2020年至2021年第一次外牆維修 在其第一份證人陳述書內第8段，王承認法團曾安排該承辦商對該客廳外牆進行維修（第一次外牆維修）。鑒於下文奔傑報告的製作目的，本席給予這點王的承認足額比重。 但王在他的證人陳述書內，稱第一次外牆維修發生在2021年5月。因這時間點和奔傑報告下文的記載不符，本席不予任何比重。審裁處更相信，法團曾在本申請開始至2021年1月9日前，安排該承辦商進行第一次外牆維修。 因為，按奔傑報告記載，趙收到法團的指示，到該單位進行測試，以確定該單位外牆的滲漏是否已停止。奔傑報告再記載，趙獲告知，該單位客廳牆身及天花，以及廚房天花，曾遭受外牆滲漏襲擊，因第一次外牆維修工程已完成，故法團要求趙查證第一次外牆維修是否已滿意地完成。按奔傑報告進一步記載，趙和他的同事，早於2021年1月9日便到該單位進行檢查測試，比王聲稱的第一次外牆維修開工月份2021年5月還要早。 2021年1月9日，趙等目測發現該單位該天花、該橫樑、該牆身，以及該單為廚房近天井的天花，出現混凝土剝落、水漬及油漆剝落的損壞，並拍照為記。 兩點須在此留意：第一，該單位滲漏的範圍，除之前同樣的位置外，已進一步擴大至該單位廚房近天井的天花，見奔傑報告的測試範圍平面圖。第二，相比奔傑報告內的相片和較早前所拍的相片（例如公正行報告內5年前的相片），2021年該單位客廳的損壞情況，和之前的大同小異。換言之，該客廳的損壞，至2021年還未修復，更擴至廚房的天花。 1月9日當天並無錄得雨量，趙等透過搭建在該大廈天井的棚架，對該客廳外牆（以及廚房外牆）進行兩次的噴水測試，用導電濕度計記錄噴水測試前後的資料，並再用紅外線掃描記錄前後的溫度變化。 比較紅外線掃描所得的溫度資料後，趙發現該牆身在外牆噴水測試後溫度有下降，但該牆身的滲漏是由於破損（未封好的）窗框所致，而非破損外牆所致。 比較濕度資料，趙在外牆噴水測試後，沒有在該橫樑、該天花和廚房天花發現滲漏。至於該牆身，噴水測試後有多個該牆身測試點出現濕度數值增加。趙認為，除了一個測試後濕度數值達40度的測試點（測試點31）是從外牆滲入引致外，其餘該牆身測試點的濕度數值增加，都是由於破損（未封好的）窗框所致。 在接納奔傑報告內容的基礎上，本席因此裁定，除了該牆身的一小部分仍發生外墻滲入，在第一次外牆維修後，之前出現在該天花、該橫樑、該牆身，以及廚房天花的滲漏，已停止了從該單位破損外牆這途徑進入該客廳及廚房。 12個月後，在2021年12月31日，趙（作為單一共聘專家）與他的團隊，再到該單位就當時的滲漏及成因檢查，及向審裁處發表他的專家意見。 當天，趙等目測發現該單位該天花、該橫樑、該牆身，以及該單位廚房近天井的天花，出現混凝土剝落、水漬及油漆剝落的損壞，及木地板發黑，並拍照為記。 兩點也須在此留意：第一，該單位當時的滲漏範圍，和12個月前奔傑報告所記載的範圍相同。第二，比較12個月前奔傑報告內的相片，12個月後該客廳和廚房天花（以及地板的）損壞情況，和12個月前大同小異。該客廳、廚房天花和地板的損壞，過了12個月還未修復。 12月31日當天只錄微量雨量，趙等透過搭建在該大廈天井的棚架，對該客廳外牆（以及廚房外牆）進行兩次噴水測試，用導電濕度計記錄噴水測試前後的資料，並再用紅外線掃描記錄前後的溫度變化。 比較紅外線掃描所得的溫度資料後，趙發現該牆身在外牆噴水測試後溫度有下降，但下降溫度是由於窗框與窗戶開口之間空隙滲漏所致（一般該空隙應封上防水物料）。紅外線掃描則沒有測出外牆引入的滲漏。在外牆噴水測試後，該單位廚房天花，也沒有出現任何溫度的下降。 比較濕度資料，趙在外牆噴水測試後，所有在該橫樑、該天花和廚房天花的測試點，都發現濕度數值低於25度及沒有出現明顯的濕度增幅。在外牆噴水測試後，都沒有在該橫樑、該天花和廚房天花發現滲漏現象。 至於該牆身，噴水測試後有兩個該牆身測試點（測試點22和32）出現明顯的濕度增加，測試後濕度數值更超過90度。該兩點在該牆身的位置，相約在該單位外牆插上兩枚棄置爆炸螺絲的位置。在該牆身該兩點上，趙認為，仍有該單位破損外牆引入的滲漏。 因此，在接納單一共聘專家報告內容的基礎上（及比較奔傑報告內容後），本席裁定，在2021年1月之後，該牆身仍繼續出現滲漏。在兩枚棄置爆炸螺絲的該牆身位置上，至少還保持該單位破損外牆這一個成因。 就上述兩枚棄置爆炸螺絲，劉盤問蔡時，簡單地向蔡指是申請方安裝入外牆，蔡堅決否認。劉陳詞指，外牆在該客廳另一邊，可推論申請人為安裝冷氣機之類的東西（這點盤問時他從來沒有向蔡指出）而安裝該兩枚螺絲；其他人（包括法團），都不可能沒有申請人同意下便安裝該兩枚螺絲。劉陳詞指，相對可能性下，直接或間接安裝該兩枚螺絲的是申請人。 本席不同意上述陳詞。既然法團指稱申請方安裝該兩枚螺絲，法團有舉證責任在相對可能性下證明它的指稱。容本席指出，法團在這點上根本沒有證據，劉的陳詞不是推論，而是推測。第三者也可推測，該兩枚棄置爆炸螺絲，可能是該承辦商工人為第一次外牆維修在光井搭建棚架之後留下的（下文【86】可見，法團對它安排搭建的棚架，是有控制及行使控制的）。考慮整體證據，本席認為，法團沒有滿足它的舉證責任，未能證明兩枚螺絲是申請方安裝的。 2022年第二次外牆維修 2022年10月13日，本申請在本席席前首次進行審訊，但因為呈堂審訊文件的爭議，審訊須重新排期至2023年2月進行。但是，雙方當天曾就案件進行討論，並達成一（未頒令）的同意命令，內容包括（在不承認責任下），答辯人將在2個月內拆除單一共聘專家報告所提及的該單位外牆上的兩枚棄置爆炸螺絲，之後維修外牆及進行噴水測試。 10月18日，申請人律師去信法團律師，提醒法團按同意命令展開維修工程。 法團律師10月24日回信，指雙方簽署同意命令為獲得審裁處批准但審裁處並沒有頒令。 11月14日，法團簽署該承辦商為該單位外牆維修而準備的11月12日報價單。 11月17日，法團通知申請人外牆維修將於19日以搭棚開始，工期14天，並警告她任何人沒有法團同意，不得使用法團搭建的棚架（法團指稱16日巡視該單位近光井外牆，發現有懸掛的冷氣喉直駁入該單位內，並附上相片）。 及後，法團終再次安排該承辦商對外牆作第二次維修（第二次外牆維修）。第二次外牆維修的詳情，可在王第三份證人陳述書附錄的該承辦商2022年12月7日報告（該承辦商報告）中見到。雖然王沒有出庭作供，本席經考慮該承辦商報告內容後，願意給予它足額比重。 11月19日，該承建商如期在該大廈光井開始搭建棚架作維修之用。 11月21日至12月4日期間，該承建商員工拆除該單位外牆上棄置的兩枚爆炸螺絲，並打鑿開外牆牆身約0.5米闊和高0.8米的表面重做批蕩及油漆飾面。 12月5日，該承建商員工透過棚架在光井對外牆進行噴水測試，比較之前出現滲漏的測試點32的測試前後濕度，測試後的濕度並沒有明顯增加。 在審裁處接納奔傑報告及單一共聘專家報告內容的基礎下，本席在相對可能下相信，在第二次外牆維修後，該客廳外牆再也不是導致該客廳或廚房遭滲漏受損的一個源頭（雖然滲漏可能因其他原因而繼續，例如經過窗框與窗戶開口之間的空隙）。 總结來說，本席裁定，自2014年至2022年12月第二次外牆維修完成約共8年長時間，該客廳外牆一直是導致該客廳或廚房遭滲漏受損的其中一個源頭。 3) 法團要負上法律責任嗎? 本席認為，申請方在《申請通知書》所依賴的該公契第3(d) 條，對申請方沒有幫助。因為，該條只規定該公契各方須支付其合適比例的維修公用部分費用，它並沒有規定法團要為該大廈外牆的狀況負有法律責任。同理，答辯方著力在《反對通知書》內依賴該條本身的例外（即個別業主要為其疏忽所造成的損壞負責支付相關維修費用），也無關宏旨。因為，答辯方也承認，根據條例第18(1)(a) 條，法團對該大廈的【公用部分】（即該大廈的外牆）負有法律責任。若申請方證實該大廈外牆是該單位滲漏其一原因，及法團違反該第18(1)(a) 條的責任的話，法團便要負上法律責任。若申請方未能證實前者的話（例如證據顯示滲漏全不因外牆所致，而是由申請方的疏忽所致的話），本申請便會因因果關係未被證實而被撤銷，審裁處根本不用考慮該公契第3(d) 條的例外條文適用與否。 雙方律師都沒有就條例第18(1)(a) 條的適用法律原則向審裁處提交案例協助。在另一案件中，本席對業主立案法團按照條例第18(1)(a) 條所負的須使【公用部分】維持良好合用的狀況的責任，有以下總結： “Under s.18(1)(a) of BMO, the defendant shall “maintain the common parts in a state of good and serviceable repair” …. But the section “does not provide insurance to the extent that if some part of the building becomes in disrepair the Incorporated Owners automatically and necessarily become liable… liability may arise if there is fault. It also arises if, having been made aware of a defect which requires remedy, the Incorporated Owners fail to take appropriate steps”: Lau Chun Wing Rod v IO of Po On Building, unreported, CACV 20/2007, 1 Nov 2007, per Rogers VP at para 12 of the judgment. Power ACJ had also once held that similar provision in deed of mutual covenant “was plainly never intended to pose an absolute duty to ensure that no common facility ever breaks down. That would impose an impossible burden. The overall duty imposed… is one of ‘proper’ management. Such management entails doing all that is reasonably required of a manager in the circumstances”: Lo Yuk Chu v Hang Yick Properties Management Ltd [1996] 4 HKC 278, 282D. Furthermore, the standard against which defendant’s action is to be judged should not be retrospective as “it is always easy to be wise after the event”: para 7-53 of Charlesworth & Percy on Negligence, 13th (2014) Edition.” 下文本席將適用上述法律原則在本案，看法團有否在涉案時段履行了其維持該大廈外牆這公用部分的法定責任。 按上述原則，法團不負上絕對責任擔保公用部分不失效。法團不是保險人，不會單單因公用部分失效便要負責。法團的責任是提供合適管理，按當時情況做合理要求管理人應做的事。當法團有過錯時，法團便要承擔責任；又當法團知悉有需要維修的缺陷卻沒有採取適當行動，法團也要承擔責任。當然，法庭不應用事後的尺度，來量度法團事前的行為是否達標。 在本席上文裁定的事實基礎上，本席認為，申請人毫無疑問地證實法團就該客廳外牆（該大廈外牆一部分）的維持並沒有履行條例第18(1)(a) 條的責任，導致該客廳及廚房（連地板）遭受滲漏受損，令申請人及蔡蒙受損失，原因如下： 2015年6月左右，滲水辦已去信法團懷疑該大廈外牆破損導致該單位出現滲漏，要求法團調查及/或維修； 早於2015年尾，蔡也已將申請方手上的所有滲水調查材料及報告（包括公正行報告）提供給法團為證，有表面及/或充分證據（及專業意見）指出該客廳遭受滲漏滋擾，可能源頭包括該大廈的外牆； 但是，知悉外牆的可能破損後，法團在申請方2019年12月入稟審裁處前完全沒有任何作為，包括沒有委派人士（包括專家）對該客廳進行調查，或對該客廳外牆進行維修； 法團要遲至申請方入稟後至2021年1月期間，才安排該承辦商進行第一次外牆維修； 之後，法團2021年2月從自己委任聘請的奔傑所製作的報告中，得知第一次外牆維修未有完滿地維修外牆的破損，該牆身仍有少部分因破損外牆而遭受滲漏侵襲，法團還沒有採取進一步行動處理外牆破損這個該單位滲漏源頭問題； 及至2022年1月單一共聘專家報告出臺，趙指出該牆身還有兩個地方從外牆遭受滲漏攻擊（及外牆上該兩枚爆炸螺絲應是滲漏的源頭），法團到本申請同年10月第一次開審前，還沒有採取進一步行動處理外牆上這兩個滲入點，致滲漏繼續通過該兩點進入該單位；及 法團要待雙方10月13日達成同意命令，及申請方律師之後催促，同年12月才安排第二次外牆維修徹底解決該大廈外牆這個該單位滲漏源頭問題。 本席深信，若法團適時採取適當行動（例如當收悉申請人的滲漏投訴及其證明，及知悉外墻這可能滲漏源頭後，便即時安排專業的調查及/或維修）履行其條例下的責任，申請方所蒙受的各項損壞及損失是可以避免或減低的。 因此，本席裁定，法團2015年尾至2022年12月第二次外牆維修期間沒有履行它在條例第18(1)(a) 條下的法定責任，是須對申請人負上法律責任的。 賠償及濟助問題 4） 法團要支付的賠償數額應是多少? 申請人向法團索償的400,000元賠償，明細可見於蔡證人陳述書的第9段和第11段，分別為： 該單位維修及重置費用共171,800元； 傢俱重置費用共70,500元； 尋找漏水源頭費用及清潔工人賞錢共44,500元； 酒店飲食費共33,200元；及 申請人及蔡喪失享用該單位的損失值80,000元。 該單位維修及重置費用 傢俱重置費用 考慮呈堂多份報告的內容，本席接納申請方案情（及蔡的相關證供），由於涉案時段該客廳受到源頭包括外牆的滲漏襲擊，該天花、該牆身、客廳地板和廚房天花出現該些報告內相片記載的損壞，及客廳的舊傢俱（即冷氣機、窗簾和梳化）也受損須重購；至審訊時，除重設電線外，申請人一概仍未維修或重購。 劉嘗試盤問蔡（及陳詞指），申請人沒移開梳化避免它受損，沒有盡力減低損失。本席不同意這陳詞。這論點法律上須由另一方特別提出，但答辯方並沒有在《反對通知書》中特別提出。無論如何，本席接納蔡盤問下的回答，申請方有移動梳化，但仍難逃雨季颱風所造成的滲漏損壞。 就這兩個項目，按蔡（載於2021年9月證人陳述書）的證供，申請方共索償242,300元，即 (1) 該單位維修及重置費用共171,800元；及 (2) 傢俱重置費用共70,500元。 審裁處前的專業評估有以下3個： 2015年10月公正行報告評估共需71,459.80元，即$48,959.8（該天花、該牆身、該客廳地板、鋁窗及電線） + $22,500（冷氣機、窗簾和梳化)。 2021年2月，趙在奔傑報告評估共需86,511.74元，即$71,227.6 （該天花、該橫樑、該牆身、該客廳地板、燈飾及電線）+ $4,000（只有冷氣機一項） + $11,284.14（15%附加，代表利潤、管理及行政費）。 2022年1月，趙在單一共聘專家報告評估只需花9,884.48元 即$8,595.2 （該牆身）+ $1,289.28（15%附加，代表利潤、管理及行政費）。 上述蔡就這兩項目的證供及在【103】的數額，本席認為，並不可靠，有誇大之嫌。審裁處決定不予採納，原因如下： (1) 蔡證人陳述書第9段提述的【報價】及【估價】，都沒有呈交審裁處作為證據； (2) 蔡所提及的兩項總數額，比申請人聘請的公正行在【104】6年前所評定的總數額貴頗多；及 (3) 申請人2015年提供給公正行的手寫家具損失數額，也只是22,500元（也正是公正行當年的評估數額），現在卻攀升至70,500元。 在3個專業評估中，單一共聘專家報告的評估，和奔傑報告的評估，二者只有12個月的時間差，但價格差天共地，前後矛盾，前者不合理地偏低。 (1) 呈堂照片顯示，趙12個月内兩次檢查該單位，分別製作奔傑報告及單一共聘專家報告時，該單位客廳和廚房的損壞都大同小異。 (2) 但是，不知為何趙在單一共聘專家報告中，沒評估該天花、該橫樑、該客廳地板、該廚房天花及冷氣機等的維修或重購損失，只評估維修該牆身花上2名不同工種工人1天人工（但奔傑報告卻提及4個不同工種、6名工人及3至6天人工，以及冷氣機的重購費用）。 (3) 單一共聘專家報告中的相片，仍記載包括該橫樑及該客廳地板的損害，也不見冷氣機的重新安裝。 (4) 假如本席上文大同小異的觀察有誤，又或申請方在這12個月期間曾部分或某程度修復或改善該單位的滲漏損壞的話（不如蔡所言的話），本席認為，那也必須花錢才成（及須由答辯人向申請人負責賠償），花錢改善後的偏低評估數額也不適合採用。 本席因此決定不給予單一共聘專家報告的賠償評估任何比重。 詳閱或比較公正行報告的評估及奔傑報告的評估可發現： (1) 公正行報告的總額，比奔傑報告的的總額更便宜（從答辯人的角度，前者更可取，但後者可能受5年通脹的影響所致）。 (2) 公正行報告包括（本席接納）所有受損傢俱的重置費用，但奔傑報告的評估只包括重購冷氣機（後者的評估，難免因此有所局限）。 (3) 公正行報告的家具評估，不外只重覆申請人手寫傢俱損失的數額。 經考慮呈堂相片，上述公正行報告及奔傑報告的評估等證據，審裁處粗略地就這兩項損失評估賠償金額總數為75,000元。 尋找漏水源頭費用 本席同意劉的陳詞，上述尋找漏水源頭費用（包括公正行報告的費用等）共18,500元，實屬申請方的訟費，不應以賠償的形式追討。 清潔工人賞錢 至於清潔工人賞錢，除蔡片面之詞外，申請方全無呈堂證據證明曾聘請清潔工人，更可況支付賞錢達26,000元之多。本席對這項索償的真實性及可靠性存疑，不予批准。 酒店飲食費 同樣，除蔡片面之詞外，申請方全無呈堂證據證明申請人曾搬離該單位暫住酒店一周，或與親屬在酒樓團拜，或在該單位外慶祝生日。本席對這項索償的真實性或可靠性也存疑。 就酒店一項，本席得強調，該單位的兩間睡房並沒有受到滲漏襲擊而受損。佳節當日，若來賓或道賀親屬眾多或其他理由，主人家移師家外慶祝，也時有發生。故此，針對這項和該客廳發生滲漏的因果關係，本席也抱有極大疑問。 因此，本席不批准酒店飲食費。 喪失享用該單位 蔡沒有在其證人陳述書詳細道出該客廳的滲漏如何（及有多嚴重地）在日常生活上影響申請人和他，令本席評估這項的合適賠償金額時增添困難。 但是，該客廳受到滲漏滋擾的時間不短，該天花部分、該牆身、該橫樑、該客廳地板的損壞不輕，加上傢俱也受到損壞，本席想必然對其使用者帶來不少的不便及煩惱。 因此，雖欠缺細節，本席仍會接納該客廳因外牆滲漏而長期（廚房後期也）受損，影響申請人和蔡享用該單位該些部分。 另一方面，本席同時考慮遲來的第一次外牆外修所帶來的改善（及對上述不便所應帶來的緩解）。 在駱及劉都沒有呈上案例協助本席在這項上作評估的背景下，本席粗略評估本項的合適賠償金額為65,000元。 5） 審裁處應否頒發禁制令強制外牆維修？ 鑒於法團負責的外牆在第二次外牆維修後已再不是該客廳滲漏的一個源頭，及有見法團安排的第一次和第二次外牆維修的成效，本席同意劉的陳詞，再不用行使酌情權強制法團第三次維修該客廳的外牆。 因此，審裁處選擇不發出禁制令。 頒令 基於以上理由，本席命令答辯人須支付申請人賠償金額共140,000元。 為免誤會起見，上述賠償判決帶有判決後利息，以終審法院首席法官不時公佈的判決利率計算，自本判案書日期起計至全數支付為止。 訟費 審訊後，整件案件的訟費，一般隨訴訟勝負決定，一般由敗訴方賠償勝訴方所花的法律費用。有見本席的頒令，申請人是本案勝訴方而答辯人是敗訴方。本席看來，本案在訟費議題上沒有任何特別理由偏離上述訴訟常規。 本席因此頒發暫准訟費命令，下令答辯人須支付申請人本案所有訟費（連所有保留訟費及本審訊的訟費），金額若雙方未能達成協議，則交由訟費評定官按區域法院訟費標準評定。 ( 李紹豪 ) 土地審裁處法官 申請人：由林駱律師行駱子邦律師代表應訊。 答辯人：由盧錦霆律師行劉彥昌律師代表應訊。