THE INCORPORATED OWNERS OF FEDERAL CENTRE 對 DUDJOM BUDDHIST ASSOCIATION INTERNATIONAL LTD

LDBM 60/2020 [2024] HKLdT 90 香港特別行政區 土地審裁處 建築物管理申請編號2020年第60宗 _________________ THE INCORPORATED OWNERS OF FEDERAL CENTRE 申請人 及 DUDJOM BUDDHIST ASSOCIATION INTERNATIONAL LIMITED 答辯人 _________________ 主審法官： 土地審裁處法官李紹豪 審訊日期： 2024年1月18日、19日、22至26日、 2月7日至9日、4月11日及15日 判案書日期： 2024年11月1日 _________________ 判 案 書 _________________ 前言 本案是一宗業主立案法團聲稱就經過私人單位維修保養消防及水務公共設施遭遇困難的案件。私人單位業主反指法團違反法例、公契及《建築物管理條例》（條例），未經許可非法改動該等設施位置，及沒有恰當保持/維修該等設施引致滋擾而提出反申索。 該大廈 申請人是發達中心（該大廈）業主立案法團（法團），它依條例於1989年9月12日註冊成立。在本審訊中，法團由林明耀大律師（林）代表。 該大廈座落於柴灣常安街，是一座24層高的商業大廈，其佔用許可證（該入伙紙）由建築事務監督（建督）在1982年12月15日發出。根據該入伙紙，該大廈所有樓層均只可作【非住宅用途】，各層用途分別為：a) 地下及地下高層：銀行，餐廳大堂入口，及停車位；b) 1樓及2樓：餐廳；c) 3樓：廚房及餐廳儲物房；d) 4樓：寫字樓及（為下層的）冷氣機房；及e) 5樓至24樓：每層1個寫字樓。 4樓左右大小平臺 該大廈的上蓋面積，從4樓起向上，在嘉業街一邊收窄形成一個平臺（嘉業街平臺），又在冠業街另一邊收窄形成另一個平臺（冠業街平臺）。兩個平臺，冠業街平臺較大，二者分佈在該大廈4樓左右兩邊，完全為中間的寫字樓所分隔。 看負責為該大廈發展商（發展商）設計及監督該大廈興建工程的認可人士李梁曾建築工程有限公司（李梁曾）的曾賢生建築師（曾）製作及簽署（李梁曾蓋印日期為1982年6月30日，建督批准印章日期為1982年7月21日）的該大廈4樓圖則的核證副本（證物A1），冠業街平臺上空白處寫上了 “Reserve space & loading for cooling tower” 幾個字。 本案紛爭的舞臺，正發生在冠業街平臺。而紛爭圍繞的標的物，則是現時安裝在冠業街平臺上該大廈的消防、食水及沖廁水集水箱，以及其下方泵房內的消防、食水及沖廁水水泵。下文可見，雙方爭議包括食水及沖廁水集水箱（及食水及沖廁水泵房）在該大廈建成時 的安裝位置。 食水及鹹水供應到該大廈 按水務監督（水督）在1982年8月26日依《建築物(管理)規例》第25A條發出的證明書（該水紙），水督證明：1) 根據1959年《建築物（衞生設備、水管、水渠及廁所標準）規例》第10A(2)條，已置有永久性之喉管以供已經過濾之食水至該大廈；及2) 根據同一規例第10A(1)條，已置有永久性之喉管以供鹹水至該大廈。本席信納該水紙内容準確及給予足額比重。該水紙上又載明，其正本須交建督，副本則交予建築師及持牌水喉匠。前者李梁曾的名稱等有寫在其上，後者的名稱（AU Yeung Kun）（歐陽）也有寫上。 自水督發出該水紙後，根據水務署存檔記錄，該署並未有收到任何就該大廈公共設施（包括位於該大廈4樓的集水箱）更換水喉工程的申請記錄。 該大廈消防裝置的裝設 又根據消防處處長（消長）在1982年11月17日按《建築物條例》（建築條例）第21條發出的證明書（該消防證書），消長信納在建築圖則上所顯示的及他已批准的消防裝置及設備，已按建築條例第16(1)(b)(ii) 條予以裝設，並在1982年11月16日檢查當天處於有效操作和令人滿意的狀況。同年12月8日，水務署發出書面完工通知給屋宇署，通知後者已於11月26完成從公衆水源到該大廈的消防（食水）供水，副本抄送發展商，李梁曾，及 “L/P Tsang Ping Wai” 。本席也相信該消防證書（及上述通知書）的内容準確並給予足額比重。 該公契 回歸該大廈業權的流轉，及該大廈業主之間在法律上的規管，首份規管該大廈及其地段（並已在土地註冊處登記）的公契在1984年4月30日（該公契）訂立，三締結方為發展商、首任管理公司，及恒隆銀行。 同日較早前，發展商已轉售給恒隆銀行a) 地下銀行範圍；b) 地下高層銀行範圍；及c) 4樓冷氣機房。轉讓契附上的李梁曾4樓圖則（日期為1983年3月17日）用上紅色界定4樓冷氣機房的範圍，其左側有3格被 “Flat Roof” 包圍，寫上 “Sump Tank” 兩字，而4樓的另一邊，則有 “Water Tank” 兩字。 該公契分配不可分割分數的附表二內，地下至3樓都用上了包括 “餐廳” 兩字；4樓則為 “寫字樓” 及“銀行使用的冷氣機房”,二者各有分數；另發展商分數的地方，包括4樓的 “平臺” 、 “水箱（眾數）” 、“集水箱” 及 “泵房” 。 該補充公契 該公契訂立後約兩年，1986年4月4日，清盤中 的發展商，新委任的管理公司、恒隆銀行（本身作為該大廈業主，及針對發展商作為接管了抵押品 的按揭承按人），及香港賽馬會（馬會）5方訂立了補充公契（該補充公契），修訂 該公契的條文，並重新 分配不可分割分數。該補充公契也已在土地註冊處登記。 按該補充公契前言，本席相信，馬會同日較早前從恒隆銀行(作為承按人）購入了該大廈地下部分，1至3樓連相關外牆，並有權在4樓 “Water Tank” 側指定地方安裝 “Expansion Tank” 。本席又相信，如該前言記載，政府已批准修改涉案地段地契條款，容許該等地下部分、1樓及2樓用作包括【場外投注站】用途。 另該補充公契內有新的附表二。其中改動包括，4樓及以上樓層，由一個寫字樓改成A、B、C三個單位，各有不同分數；另地下、1至3樓的原有“餐廳”用字不見了，但加上這些樓層的“外牆”作為一部分。至於發展商分數，在4樓一欄仍包括 “平臺”、“水箱”、 “集水箱” 及 “泵房” ，即維持不變。 法團擁有的4樓部分 法團1989年註冊後不久，於1990年5月4日 ，從恆隆銀行（作為承按人）購入(包括)位於該大廈4樓的以下物業：1) 平臺（眾數），但其範圍不包括下文在4C單位對出並已售出給上手業主的大平臺（小平臺）；2) 位於4樓樓梯附近的多過一個洗手間 ；3) 水箱（眾數）; 4) 集水箱 ; 及5) 泵房。 法團代表全部業主購入及持有上述該大廈4樓物業，雙方沒爭議它們因此成為該公契（及條例）下的該大廈【公用部分】。 佛堂擁有的4樓部分 於所有關鍵時刻，答辯人敦珠佛學會國際有限公司（佛堂）是一間根據《稅務條例》第88條獲香港特別行政區政府認可有公共性質的慈善機構。本審訊中，佛堂由鍾浩齊大律師（鍾）代表。 1988年2月29日，佛堂的上手業主（上手業主）從恒隆銀行（作為承按人）購入4樓A、B、C單位（分稱4A單位、4B單位、4C單位，統稱4樓眾單位）。轉讓契附上的李梁曾4樓圖則（日期為1988年1月23日）用上紅色界定4樓眾單位的範圍，4C單位右側有3格被 “Flat Roof” 及冷氣機房包圍，寫上 “Sump Tank” 兩字，而4A單位另一邊，則有 “Water Tank” 兩字。 1989年2月1日，上手業主再從恒隆銀行（作為業主及承按人）購入 a) 4樓冷氣機房，及 b) 4樓冷氣機房屋頂平臺，及 c）4樓平臺（大平臺）。轉讓契附上的李梁曾4樓圖則（日期為1989年1月27日）用上紅色界定的大平臺範圍，不包括其他圖則寫上 “Sump Tank” 兩字的3格（如上文所述，法團要到1990年5月，才從恒隆銀行手上購入4樓“水箱”、“集水箱”及“泵房”），而嘉業街平臺上，則仍有 “Water Tank” 兩字。 上述轉讓契是受到該公契及該補充公契所規管。上手業主作為買家，為自己及其繼承者及轉讓者，在其內承諾，在獲得事前合理通知後，及為檢查、保持及維修的目的，須給予該公契下的經理人及該大廈其他業主，到達安裝在冷氣機房側的 “Sump Tank” 的通行權 （該通行權）。 2002年7月5日，佛堂從上手業主購入a) 4樓眾單位、b) 4樓冷氣機房、4樓冷氣機房屋頂平臺（二者統稱該冷氣機房單位），及c) 大平臺。佛堂的轉讓契（佛堂轉讓契）也是受到該公契及該補充公契所規管。佛堂作為該物業的買家，亦為自己及其繼承者及轉讓者，同樣在其內承諾該通行權。自始，於所有關鍵時刻，佛堂在4樓眾單位、大平臺及該冷氣機房單位（統稱該物業）營運一座佛堂。佛堂使用該冷氣機房單位作儲物之用，並在其内部加建了廁所。 冠業街平臺上的集水箱及泵房 現時，在冠業街平臺4樓冷氣機房左側有一長方形構築物（該構築物），該構築物上方有3 個集水箱，分別為食水 、消防及沖廁水集水箱（集水箱的功用，是儲水以供水泵運作。因此，集水箱與水泵是合成【一體】運作的）。 上述三個集水箱，分別連接該構築物下方三個泵房內相應的食水、消防及沖廁水水泵。呈堂外觀相片可見，該構築物下方有三個泵房，有牆壁分開，各自有獨立的門，打開後可分別見到安裝在內的兩個食水泵, 三個消防水泵, 及兩個沖廁水泵。最接近該大廈後巷外牆的是食水水泵房、較遠（在中間）的是消防用水水泵房 ,最遠的是沖廁水水泵房。 食水及沖廁水是由常安街與嘉業街交界地下公眾街喉，沿不同水管向上，拐彎經該大廈後巷 外牆水管，最終抵達4C單位與集水箱中間大平臺的一個狹長部分（該通道，其靠左一側裝設了4樓眾單位分體式冷氣機的多部散熱器），進入該構築物後通過食水及沖廁水水泵運作，再離開該構築物經不同水管泵上24樓天臺的不同水箱，再由不同水管分別供應食水及沖廁水到24樓以下（1至7樓的食水除外）各單位使用。 而消防用水方面，也由地面公眾水源開始，但沿該大廈室內 消防水管泵上4樓，如1982年8月10日批准的消防圖則（1982批准消防圖則）記載一樣，經鋪設在4C單位內天花 的消防水管抵達4樓該通道，進入該構築物後通過消防水泵運作，再離開該構築物經4C及4B單位天花 鋪設的消防水管泵上24樓天臺的不同消防水箱，再由不同消防水管供應消防用水到24樓以下各處（換句話説，現時4樓消防集水箱及消防水泵的位置，及4C及4B單位內 的消防水管的鋪設 ，與該大廈建成時的批准消防圖則是相同的）。 連接食水及沖廁水集水箱（及食水及沖廁水水泵）的食水及沖廁水水管，及連接消防集水箱（及消防水泵）的水管（及相關電線），因此都有部分鋪設在該通道上。 兩個大水箱棄置在嘉業街平臺上 另外，現時位於嘉業街平臺上，有兩個為法團所擁有 ，容量均為23,000公升但已棄置的密封石屎大水箱（該兩大水箱）（證物A1上記載是23,000 litres R.C. Water Tanks）和8條已切斷的喉管在它們表面。該兩大水箱的功能為儲水箱。 該物業為通往集水箱唯一通道 如上介紹，現時法團擁有 該大廈 4 樓（位於該構築物內的）的集水箱及泵房（證物A1上的記載為Sump Tank Pump House Under），它們位於佛堂擁有 的冷氣機房（證物A1的記載為A/C Plant Rm (For Bank)）左側，它們的另一邊也被佛堂擁有 的大平臺（包括該通道）所完整包圍。 除非使用吊車調運工具及材料，法團的工作人員必須步行經過佛堂擁有 的4C單位及該通道，才可到達（及搬運工具及材料到）該構築物，以檢查、維修及保養其內的集水箱及水泵，及其相連接（包括在該通道上鋪設）的水管及電線。加上三個泵房內的空間相對不足，工作人員甚至不能在其内直立，唯有在佛堂擁有 的大平臺（包括該通道）工作，才能對泵房內的水泵進行維修保養。 在上述錯綜複雜的不爭背景下，法團與佛堂慢慢步入了本案多年以來的紛爭。 法團案情 法團指稱，早於2007年，佛堂就以不同理由或藉口阻撓法團經過該物業以維修及保養集水箱及泵房內的水泵，及其相連的水管及電線, 以至法團曾向裁判官申請手令。 其後，佛堂仍然以不同理由或藉口（包括要獲得它允許、施加進入條件、要求提供保證金、承諾、保險、工人工具工序資訊等）阻撓刁難法團以同樣原因經過該物業。其中，2021年初，法團聯絡佛堂要求進入以便維修消防喉管及消防花灑，及為此安排了吊車。但是，法團最終未能成功進入該物業。 因此，法團請求審裁處頒發強制令，強制佛堂在法團合理通知下，容許其認可人士經過該物業，就該大廈的公共設施進行檢查、維修和保養。還有，法團要求佛堂賠償共19,820元，作為浪費了的吊車租用費，及支付給消防承辦商的費用。 法團指它可基於該公契第10(a)(xxvii)條和條例第40條的權力提出強制令申請。 佛堂反對法團的強制令申請，指申請全無必要，並指出它一直允許法團進入該物業，但因為過去法團未有妥善進行維修或履行其責任，導致許多事件，故需與法團仔細事先商討當中的檢查或維修細節或通知，但這並不代表佛堂不協助該大廈維修，也不代表佛堂拒絕法團進入該物業以進行維修。 佛堂指，過去法團進入該物業及維修時，曾有多次違反該公契及/或條例的事件，法團因此非自身清白，法庭不應行使酌情權頒下強制令。 最後，鍾陳詞指，建議的強制令字眼也不妥當，可能構成欺壓或不公，審裁處可考慮頒發聲明作為替代品，而佛堂亦願意向審裁處作出適當的承諾。 佛堂案情 佛堂則指，位於4樓冷氣機房左側的空間 ,本來只用作放置消防集水箱及水泵房。法團在某時，未經水督事先批准，違反《水務設施條例》（水務條例）第14條，非法將本來建於該兩大水箱其一内的 (i) 食水集水箱及水泵，及 (ii) 沖廁水集水箱及水泵，搬至冷氣機房左側空間，跟消防集水箱及水泵並存，及加添相關水管及其他裝置於該通道上。 上述非法改動，佛堂稱，增加法團要求經過該物業的次數及加重佛堂的負擔，法團實無權經過該物業維修及保養這些違法加添的裝置及設施。 此外，佛堂聲稱，2007年至2021年期間，法團經過該物業維修其公共設施時，曾發生【5次維修不當事件】，令佛堂受到損害及/或該物業受到破壞。 另外，佛堂指責法團未有合理保持/維修公用設施（包括食水及沖廁水集水箱、相關水泵/水管、消防管道），致令2003年至2021年期間出現 【16次嚴重滲水及/或水浸事件】。 審訊時，佛堂仍針對法團保持兩個反申索。 第一，法團在沒有佛堂同意下，容許 (a)該大廈食水及沖廁水集水箱、相關水泵及水管某時在違反水務署原有 圖則下改動；和 (b) 滿溢喉管在2017年尾/2018年初加建，違反該公契第1、7、17(c), (e)及(h)條/或條例第18(1)(c)條。 第二，法團未有合理地保持/維修公用設施而導致對該物業佔用者的滋擾，違反該公契第10(a)(iv), (v), (ix), 17(h), 23條及/或條例第18(1)(a)條和第34I(1)(b)(ii)條。 若上述反申索成立的話，佛堂要求審裁處頒發1) 強制令強制法團移走食水及沖廁水集水箱、及相關水泵及水管，及滿溢喉管，以及恢復原狀；2) 賠償共$103,000元。 就食水及沖廁水集水箱及水泵 ,法團否認曾進行任何非法改動，指二者在該大廈建成時的位置，如現在的位置一樣。 就佛堂聲稱的眾多事件，除了就個別事件的回應外，法團要求佛堂嚴格舉證，包括聲稱的損壞及/或損失，以及聲稱的滋擾。而且，部分事件已超過申索時效。法團指，該大廈公共設施老化而間有損壞難以避免，它已作出了適當的維修保養。 爭議議題 經考慮兩位大律師詳盡書面結案陳詞（結案陳詞）內的建議，本席認為，審裁處要解決的本案8大爭議議題如下： 反申索議題 現存冠業街平臺上的食水及沖廁水集水箱、相關水泵及/或水管及設施，有否違反該大廈落成時 的相關 圖則及/或相關批准 圖則内的位置，而是在落成後不明時間，在沒有佛堂的同意下，搬遷 到現在位置？（議題一） 法團有否在2017年尾或2018年初，在沒有佛堂的同意下，加建滿溢水管連接泵房上方的集水箱？（議題二） 如果(1)或(2)的答案是「有」，法團就此改動及加建有否違反法例、該公契及/或條例條文？（議題三） 有否發生【16次嚴重滲水及/或水浸事件】及【5次維修不當事件】？（議題四） 如果(4)的答案是「有」，法團有否因此違反該公契及/或條例條文，未有合理地保持/維修該大廈公用部分，而導致對該物業佔用者的滋擾？（議題五） 如果 (3) 和(5)的答案是「有」，審裁處給予佛堂的恰當濟助（如要的話）是什麼？ （議題六） 申請議題 佛堂過去在涉案時段有否作出任何行為或要求，阻擾及/或拒絕法團進入該物業以檢查、維修和保養該大廈公用設施？（議題七） 如果(7)的答案是「有」，審裁處應否頒下法團申請的強制令（如是，適當字眼如何）或其他命令？又審裁處應否下令佛堂賠償法團19,820元？（議題八） 討論 建築條例條文 第21(6)條規定：【凡有下列情況，建築事務監督可拒絕...發出...佔用許可證 — (a)建築工程的任何部分在違反本條例任何條文的情況下進行；(b)... ；(c)... ；(d)建築物的圖則經消防處處長按第16(1)(b)(ii) 條所述予以證明，但許可證申請人沒有向建築事務監督交出由消防處處長以訂明表格發出的證明書，證明消防處長信納上述圖則所顯示的消防裝置及設備已予裝設，並處於有效操作和令人滿意的狀況；(e) 規例規定須將供水接駁至建築物作任何用途，而建築事務監督並不信納已在每方面均符合規例所有規定的情況下將供水接駁至該建築物作每項上述用途；或(f)…（粗體及底線後加作強調）】 水務條例條文 第14(1)條規定：【除第(2) 款另有規定外，除非水務監督已對消防供水系統或內部供水系統的建造、安裝、更改或拆除，給予書面許可，否則任何人不得進行該項建造、安裝、更改或拆除（粗體後加）】。第14(2A)條又規定：【上述書面許可，可由水務監督主動給予，亦可由水務監督應持牌水喉匠的申請而給予（粗體後加）】。第14(3)條再規定：【消防供水系統或內部供水系統的建造、安裝或更改，須按訂明的方式進行，而用於該項建造、安裝或更改的喉管及裝置，其性質、大小及品質均須屬訂明者。】 條例條文 第2條釋義下，【公用部分】，指【 (a) 建築物的全部，但不包括在土地註冊處註冊的文書所指明或指定專供某一業主使用、佔用或享用的部分；及 (b) 附表1指明的部分，但上述文書如此指明或指定的部分除外】。 附表1【公用部分】包括【 (1) 外牆...； (6) 水箱...；(10).. 消防設備，以及普遍供所有業主使用或為所有業主的利益而設置的裝置，以及安裝、設置此等設備、裝置的任何房間或小室（粗體後加）】。 第18(1)條規定:【法團須 — (a) 使公用部分和法團財產維持良好合用的狀況，並保持清潔；(b) 在公職人員或公共機構行使任何條例所賦權力，命令或要求就公用部分進行某項工作時，遵照辦理；(c) 採取一切合理必需的措施，以執行公契（如有的話）載明有關建築物的控制、管理、行政事宜的責任（粗體後加）】。 第28(1)條規定:【法團須就有關建築物的公用部分及該法團的財產與保險公司訂立符合為本條的施行而訂明的規定的第三者風險保險單，並須保持該保險單有效】。又《建築物管理（第三者風險保險）規例》第5(3)條規定:【法團須 — (a) 在就任何保單獲發保險通告後，在切實可行範圍內，盡快在該保單所關乎的建築物內的顯眼處，展示該通告；及 (b) 在該保單的整段有效期間內，如此展示該通告（粗體後加）】。 第34C條規定:【 (1) 除另有明文規定者外，本部只適用於已具備有效公契的建築物，不論該公契乃在關鍵日期之前或之後生效者。 (2) 如本部與公契或任何其他協議的條款有不一致之處，即以本部為準（粗體後加）】。 第34I(1)條規定:【任何人不可 (a) ...； (b) 使用或准許他人使用建築物公用部分的任何部分，以致 (i) … (ii) 對合法在建築物內的任何人造成滋擾或危險（粗體後加）】。第34I(2) 條規定，任何人違反第 (1) 款，即當作違反建築物公契對他施加的責任。 條例第40條規定:【(1)管理委員會委員以及獲管理委員會就下述事項授權的人，可在給予單位業主或佔用人合理通知後，在任何合理時間內進入該單位，藉以 — (a) 視察、修理、保養或翻新 —— (i) 單位內的任何公用部分；或 (ii) 單位內的任何其他財物而其狀況已對或可對公用部分或其他業主造成不利影響者；(b) 消除已對或可對公用部分或其他業主造成不利影響的危險情況或煩擾。(2) 裁判官如信納經宣誓而作的告發，認為必須讓根據第 (1) 款有權進入某一單位的人破門進入該單位，即可發出手令，授權該人在警務人員在場的情況下破門進入該單位。(3)...（粗體後加）】。 該公契條文 第1條規定： “The First Owner shall at all times hereafter … have the full and exclusive right and privilege to hold use occupy and enjoy to the exclusion of the Second Owner All Those units in the said building (save and except only the Bank premises assigned to the Second Owner as aforesaid) and the Roof and Flat Roofs thereof and all other areas not intended for common use of the said building Together with the appurtenances thereto and the entire rents and profits thereof. (粗體後加) ” 第4條規定: “(a) Subject to any necessary approval of the Building Authority …, the First Owner exclusively reserves for itself its assigns and all persons authorised by it the following rights, namely – (i).. to install any chimneys, exhaust ducts, apparatus or equipment necessary or requisite for the operation of any restaurant … (ii) to otherwise amend the plans and specifications approved by the Building Development Department save and except the requirements and specifications as herein stipulated. (iii) … (b) The First Owner hereby reserves for itself its assigns and all persons authorised by it the right to the exclusive use and enjoyment of the following – (i) … (ii) the external walls of the said building for advertisement purposes and also for erection of chimneys Provided however that the Second Owner shall be entitled to install its usual marble façade illuminated logo(s), crest(s), signs and lettering on the exterior of the Bank premises. And Further Provided the right to the exclusive use and enjoyment of the external walls adjacent to that portion of the Ground Floor, the 1st Floor, the 2nd Floor and the 3rd Floor shall belong exclusively to the owners for the time being of the said portion of the Ground Floor, the 1st Floor, the 2nd Floor and the 3rd Floor respectively …. (iii) … (iv) All areas held under the Developer’s shares. (v) All other areas not intended for common use. Provided … （斜體為該補充公契所加，粗體後加）.” 第6條規定： “(a) Subject as hereinbefore mentioned, every owner for the time being of one or more of the undivided shares in the said premises and the said building in common with the other of them … shall have the right to use for all purposes connected with the proper use and enjoyment of the unit owned by him the entrance lobbies, staircases, passages, landings, lifts apparatus equipments and services of the said building and the pavements and other spaces within the said premises that are intended for common use Provided Always that none of the owners for the time being other than the First Owner shall have any right of access to or any right to use the following that is to say: - (i) Subject to Sub-clause 4(b)(ii) all the outer or exterior walls of the said building. (ii) All the roofs flat roofs thereof, if any, as except such portion thereof, if any, as expressly mentioned in Clause 2 hereof or specifically assigned by the First Owner. (iii) The areas mentioned in Clause 4(b) hereof save and except … access to the other areas mentioned in Clause 4(b) hereof for the repair of any apparatus or equipments thereon forming part of the services of the said building. (b)… (c) Notwithstanding anything herein contained, the owner of the Bank on the Ground and Upper Ground Floor shall be entitled to the exclusive use of the A/C Plant Room on the 4th Floor Provided … (d) The owner of the Flat Roof on the 4th Floor hereby grants a right of way to the owner of the A/C Plant Room on the 4th Floor … by day and by night for all purposes connected with the proper use and enjoyment of the said A/C Plant Room over and along such parts of the said Flat Roof on the 4th Floor as may be reasonably necessary and practicable.（粗體後加）” 第7條規定： “Every owner for the time being of any undivided share or shares in the said premises and the said building shall have the full rights and liberty without reference to the owner or owners of any other undivided share or shares in the said premises and the said building or any person or persons otherwise interested in any other undivided share or shares in any way whatsoever and without the necessity of making such other owner or any such other person or persons a party to the transaction to sell, assign, mortgage, lease, license or otherwise dispose of or deal with his share or interest in the said premises and the said building Together with the said full right and privilege to hold use occupy and enjoy the unit held therewith subject to and with the benefit of these presents. (粗體後加) ” 第10條規定： “Without in any way limiting the generality of the provisions of paragraph (b) of this Clause, the Managers shall have the following powers and duties, namely: - (粗體後加)” 第10(a)(iv)條規定： “To keep the common parts of the said building reasonably clean and in good sanitary state and condition (斜體後加)” 第10(a)(v)條規定： “To keep in good order and repair all parts of the said building including but not limited to the main structure, the pump house, window frames, doors and the apparatus services and facilities thereof in good and proper repair and condition and to repaint, replace and repair the same whenever the same shall in the opinion of the Managers be necessary (斜體及粗體後加)”. 第10(a)(ix)條規定： “To keep in good repair and condition all water pumps, wells (if any) tanks, pipes, sewers, drains, water-courses, cables and wiring in the said building which are for the common use of any two or more owners of the said building. (斜體及粗體後加) ” 第10(a)(xiii)條規定： “To remove any structure or installation … or thing or item in or on the said building which is illegal or which contravenes the terms herein contained and to demand and recover from the owner by whom such structure or other thing as aforesaid was erected or installed the costs and expenses of such removal. For the purpose of this Sub-clause, the owner or owners for the time being of the premises in or on which such structure or other item as aforesaid was erected or installed shall be deemed to be the person by whom such structure or other item as aforesaid was installed or erected. (粗體後加) ” 第10(a)(xxvii)條規定： “To enter into and upon each part of the said building at all reasonable times on notice (except in case of emergency in which case no reasonable notice need be given) for the purpose of rebuilding, repairing, renewing, maintaining, cleansing, painting or decorating the said building or any part thereof or any sewers, drains, water-courses, cables, pipes, pumps, tanks, wires or services therein or any other apparatus and equipment used or installed for the benefit of the Building or any part thereof as part of the amenities thereof and not by any individual owner for his own purposes or enjoyment. (粗體後加) ” 第10(b)條規定： “All acts and decisions of the Managers in accordance with the provisions of this Deed in respect of any of the matters aforesaid shall be binding in all respects on all the owners for the time being of the undivided shares in the said premises and the said building. (粗體後加)” 第13(a)(i)條規定： “... all management expenses including but not limited to all capital expenditures of all the water tanks transformers, transformer rooms, pumps, meters, fire fighting equipments and diesel tank on the Ground Floor and other facilities and the external walls (other than such portion thereof as is appertaining or adjacent to that portion of the Ground Floor, the 1st Floor, the 2nd Floor and the 3rd Floor as mentioned in Clause 4(b)(ii) above) and other areas intended for common use of the said building shall be borne and paid by the owners in proportion to the number of undivided shares of and in the said building which each owner is entitled to Provided the First Owner as the owner of the Developer’s shares shall be exempted to pay the contribution hereto mentioned. (粗體後加)” 第16(c)條規定： “Subject to the rights of the First Owner and of the owners of the portion of the Ground Floor, the 1st Floor, the 2nd Floor and the 3rd Floor and their successors and assigns under Clause 4 hereof and Subject also to Clause 16(b) hereof, each owner shall not: - (i) affix or display anything on the outer or exterior walls of his unit without the consent in writing of the First Owner. (ii) change the colour scheme of the outer or exterior walls of his unit or any part thereof. (iii) change the colour scheme, or affix or display anything on the outer wall of his unit inside the said building. （斜體為該補充公契所加，粗體後加）” 第17條規定：： “The owner or owners for the time being of each undivided share in the said premises and the said building shall at all times during the subsistence of this Deed be bound by and observe and perform the covenants and conditions thereinafter contained, namely: -..(粗體後加) ” 第17(c)條規定： “Not to use or permit or suffer any unit to be used except in accordance with any applicable Building or other Regulation or any Government or other permit, consent or requirement from time to time applicable thereto. (粗體後加)” 第17(e)條規定： “Not to erect any illegal structures on the roof or flat roof of the said building or any part or parts thereof. (粗體後加)” 第17(h)條規定： “Not to do anything in those parts of the said building intended for common use which may be a nuisance or cause an annoyance to the occupiers of the said building or any of them. (粗體後加)” 第23條規定： “Each of the owners for the time being shall allow the Managers and the others of them and their surveyors or agents with or without workmen and others at all reasonable times on notice (except in case of emergency in which case notice may not be possible) to enter into and upon the unit of which he is the owner or any part thereof for the purpose of repairing, replacing, maintaining and servicing the said building its equipment apparatus and services or any part thereof or any unit therein Provided however that all such work shall be carried out with all possible dispatch causing as little disturbance as possible and the persons carrying out the said works shall make good all damage thereby caused to every such unit and to all decorations fixtures fitting and chattels therein. In the case of works carried out by or on the instructions of the Managers, the cost of making good any such damage shall be a management expense. (粗體及斜體後加)” 第25條規定： “(a) … (b) The word “owner” shall unless the context otherwise require include each person in whom for the time being the legal estate in any undivided share in the said premises and the said building is vested and his executors, administrators, successors and assigns … (c) The word “owner” when used in relation to any unit in the said building shall unless the context otherwise requires mean the person in whom the undivided share allocated to such unit is for the time being vested, his executors, administrators, successors, and assigns. (d) … (粗體後加).” 雙方證人 審訊中，法團傳召：1）事實證人謝雋軒先生（謝）；及2）專家證人鮑華龍建築師（鮑）。 而佛堂則在審訊中傳召：1）事實證人梁景明先生（明）；2）事實證人羅美玲女士（羅）；及3）專家證人梁宇翔建築師（梁）出庭作供。 證人評估 謝 謝是該大廈管理公司聘請的高級工程主任。他的證供對法團來説，有時間上的局限，因他在2020年6月才擔任該大廈的高級工程主任。而且，2021年4月前和佛堂聯繫的主要職員是Ken Ho（何）。2022年5月開始，謝才直接和佛堂聯繫。 本席留意，鍾只對謝作有限度的盤問，集中在第四及第五維修不當事件等。盤問下，謝也非常坦白，對法團不利的證供也毫不隱瞞。本席對該些承認，給與足額比重。 反之，謝在其證人陳述書內，大篇幅引述雙方（直接及間接透過律師的）自2000年初至2022年中的書信來往及其內容，講述法團如何聯絡佛堂安排經過該物業維修保養公共水務及消防設施，鍾卻沒有發問質疑。因此，除了謝個人的主觀評論（本席下文另有自己的評論）及任何本席下文特別更正的內容外，本席接納謝在證人陳述書所引述的所有書信來往內容確有發生。 鮑 至於鮑，本席認為，他是一名稱職、獨立且中肯的專家證人。鮑總能提出實在及合適的理由，來支持他提出的公允意見，絕不胡亂推測。經鍾盤問後，鮑的意見並沒有受到動搖。 本席信納鮑的專家意見，亦接納他專家報告內的所有現場相片為準確的記錄。在他和梁在意見上有分歧時，本席採納鮑的意見，而放棄梁的不同意見。 明 明曾任職建築繪圖員，於1982年代協助李梁曾的曾。 明在盤問下所作證供，本席留意，與他的證人陳述書內容有大幅出入，令他的可信性大受影響。又如林陳詞，明企圖超越自身角色，嘗試以【推測】方式給與專家意見。 針對明作出的有爭議事實證據，審裁處均難以採納。他更有引述沒作證的曾的傳聞證供，審裁處亦難就該些爭議證供給與任何比重。 羅 羅自1998年便是佛堂的永遠董事。 經考慮羅的證供，審裁處擔心，羅在涉案爭議上，過分（或過分想）保護佛堂的利益（例如4樓眾單位内的貴重文物及地毯、大平臺的地面等），證供上未必能保持中肯或持平。 事實上，本席留意，遭林盤問下，羅處處嘗試淡化佛堂在該大廈公共水務及消防設施維修次數減少及拖延上的責任。她的證供，盤問下被發現有誇張及和證人陳述書不一的情況。 縱使羅不是專家證人，她也花上不少篇幅在其證人陳述書發表專家意見，引述圖則、法例、指引及守則，及佛堂獲得的專家意見，指稱消防、食水及沖廁水集水箱，曾在不明的時間被搬遷至現在的位置，及/或不應該 被設置（或繼續設置）在現在的位置。 可能因為上一段的看法，本席發覺，羅對法團有頗大的偏見。她稱法團在該公契下的權力為【特權】（她證人臺上形容為【尚方寶劍】），法團用該公契來【壓迫】佛堂。而法團提出本案，據她說，為的是可在日後在【不合理、不合法、不適當】的情況下進入該物業，甚至可【任意地】加建公共設施，繼續【侵佔】佛堂的私人物業，剝奪它的合法權益。明顯地，在涉案議題上，羅視法團【完全】站在佛堂的對立面。 法律上，本席得指出，法團是該大廈所有業主（包括佛堂）的代表。根據條例第16條，法團成立後，所有該大廈業主所具有的與公用部分有關的權利及職責，須由法團而非業主行使及執行；而業主所負的相關法律責任，除另有規定外，亦須針對法團而非業主執行。而根據條例第29條，條例授予法團的權力及委以的職責，須由管理委員會代表行使及執行。 又法律上，該大廈的所有業主（包括佛堂），屬該大廈座落地段的分權共有人，各擁有地段的某個分數，及可管有地段的每一寸土地。但是，為了共同和諧生活在同一屋頂下，首幾個業主門締結該公契（及該補充公契）這些合約，各自（為自己及後繼者）作出退讓，承諾不干擾其他業主的【私人部分】，對其他單位給與通水通電等方便（及承托等支持），同意劃定【公用部分】給所有業主共用，同意聘請管理公司為全部業主管理大廈，更承諾不進行某些對所有或個別業主不利的行為。 根據條例第18(1)(a)及(b)條，法團須使該大廈水務及消防設施維持良好合用的狀況，及在（例如）消防處人員依法要求下，對它們進行視察及維修。法團經過該物業這樣做，不外是按照該公契及條例所有該大廈業主（包括佛堂）的委託，行使該公契賦予的權力管理該大廈各種日常事務之一（還有行使佛堂轉讓契下的該通行權），為所有該大廈業主（包括佛堂）謀福祉，亦是按照她的法定責任行事，並無任何超然特權或秘密議程。法團提出本案針對佛堂所要求的，也絕無超越該公契及條例所授權的。 因此，本席認為，在維護該大廈水務及消防設施一事上，法團絕不是站在佛堂的對立面。 該公契（及該補充公契）及條例，也同時構成了法團權力的界限（及責任的指標）。假若法團（如反申索所指）超越了該等界限侵犯佛堂的利益（或未有履行其職責），佛堂是可以依法到法院來維護自身的權利（或要求強制法團履行其職責）。但是，本席得強調，如下文解釋，佛堂絕不可透過阻止或限制法團為所有業主（包括佛堂）執行其職責來自行執法（或嘗試自行執法）。 總的來説，本席不認為羅的證供完全屬實或可靠。除了她作出的承認本席會給與足額比重外，本席對她其他的證供都會每點小心考慮分析才決定是否接納。 梁 本席恐怕，如林陳詞，梁在撰寫其專家報告時，極有可能抄襲佛堂前專家的專家報告內容（二者經林在其結案陳詞詳細比較後，字眼、附件及意見上看來幾乎一模一樣）。因此，本席認為，梁專家報告內的意見，大有可能不如他簽署的專家聲明所承諾是他個人的獨立意見，而有受到佛堂前專家意見的左右。 同樣地，梁在聯合陳述書內（及庭上）表達的意見，如梁在聯合陳述書他所寫的部分内容可見，及他盤問下所透露的，以及林所陳，也絕對有可能受到他和沒有作證的曾等在2023年7月聲稱見面時未知討論內容所影響。 而再按本席觀察，梁的意見也有欠持平。在要點上，梁縱使在沒有基礎或材料下，也敢於以【推測】方式給與對佛堂有利的專家意見。又如下解釋，證物A7明顯不是獲水務署【批核】的圖則，梁還是堅持不同意。還有，他在專家報告內，加入法院就議題一指示範圍以外的專家意見，嘗試支持佛堂其他議題的案情。林陳詞指，梁當上了佛堂的訟辯人，本席看來，未嘗不無道理。 因此，本席除了對其專家報告內所提供的現場照片予以採納外，本席對梁的專家意見極有保留。在他的意見與鮑的有分歧時，本席選擇採納後者的意見。 議題一 如下可見，雙方法律團隊都花了許多時間及精力就這幾乎本案核心戰場進行攻防戰。 鍾在第14段結案陳詞指，呈堂有足夠有力的事實、文件及專家證據，證明現存食水及沖廁水集水箱、相關水泵及/或水管及設施的位置，與該大廈落成時 的相關圖則位置不符。 經考慮所有呈堂證據，包括梁及鮑（統稱兩專家）的意見，本席不同意鍾的上述陳詞。本席下文得出結論，佛堂未能成功滿足它在議題一的舉證責任。 容本席逐一處理鍾在結案陳詞第15至21段的7點論述。 第一，基於水督、建督及消長的職能分工，及水務條例下持牌水喉匠的職責，鍾指，審裁處就議題一可考慮的相關圖則，應包括水務署保存的圖則。 除下述本席表明要特別補充的幾點外，本席不反對鍾的上述進路建議，以及相關陳詞。縱使（如林強調）法院的專家指示要求以【批准】圖則為基礎或參考，本席留意，佛堂《修訂反對通知書》內的指稱，並不是如此提出的。 本席首要補充（及如鮑強調）的是，沒有法例條文、呈堂文件證據，或有親身經驗的事實證人出庭作供，證明水務署人員1982年時會在該大廈現場，按所呈圖則，查驗已興建完成的食水及鹹水設施的位置及尺寸。該水紙上的記載不是這樣（著眼點反在食水及鹹水的供水接駁）。水務條例第14條也只是由水督給與【許可】進行水務系統的建造等（條文內容不是水督批准圖則上的水務設施，例如圖則上水務設施的位置及尺寸）。而建督按建築條例第21條發出該入伙紙，也沒有就水務設施而言有上述的前提條件。本席因此接納鮑的上述意見，並否決梁的相反意見及說法。 就鍾依重的水務署保存的證物A7（下文詳説），本席另要補充，明不能辨認是否歐陽繪製鍾打算依賴的在其上的黑色圖字（明說他不知誰繪製），他也不能辨認是否歐陽於1982年2月8 日在上面簽署。明在盤問下承認，他根本不認識歐陽。歐陽（或1982年涉該大廈的持牌水喉匠），也沒有在本案出庭作供。如下文可見，也不是每份水督保存的聲稱持牌水喉匠呈交的圖則，都記載了水務設施的聲稱準確安裝位置。 如下解釋，就本案情況而言，建督批准【建築工程】的建築圖則，及消長批准【消防設備】的圖則，本席接納鮑的意見，都可直接或間接協助審裁處解決議題一。就前者而言，如鍾同意，建督批准的【建築工程】，包括安裝水泵的泵房，及（容本席補充）該兩大水箱。 第二，鍾稱，相關的水務署保存圖則，是證物A6及證物A7。鍾就這點的許多陳詞，本席不能苟同。本席認為，二者就議題一作證物都有其重要局限。 先說證物A6，無疑在它表面印上【REVISED VERTICAL PLUMBING LINE DIAGRAM】及【LICENSED PLUMBER: AU YEUNG KUN】幾個字，及水務署曾2023年回信佛堂律師，回答水督1982年2月10日曾去信歐陽的公司Kun Kee Engineering Co（根記），就1982年2月6日來信，給予該【修正企身喉管圖則】【審核認可】，但證物A6上面沒有李梁曾的蓋印，或曾的簽署，梁也不知其右下方的人手簽署（及1982年2月8日的手寫日期）是否歐陽所簽及所加。 更重要的是（明及兩專家均同意），證物A6雖然繪上了及標示了 【2,250 litres flush water sump】及 【2,250 litres potable water sump】在該大廈4樓水平 , 但它並沒有標示兩者在該大廈4樓的聲稱準確位置。 至於證物A7，它的英文名稱並不是鍾結案陳詞內用的【Plumbing Plan】。它中間底部用字為【4th FLOOR PLAN】,右下有李梁曾的蓋印，日期則早於1981年5月。他左下用字為【DRINAGE PLAN】，右下有一手寫簽名（梁不知誰簽署）及1982年8月2日日期（梁也不知誰加上）。它沒有曾的簽署，也沒有建督或消長的批准印章。縱使梁否認，佛堂律師2023年曾兩度去信水務署查詢證物A7有否被批核，水務署均回信沒有。本席因此肯定，證物A7的內容從未有被批准。 就算證物A6是一封歐陽在1982年2月6以根記名義給水務署的申請信件的4組文件之一，本席前證據並不清楚證物A7是否其中之一,也不見得水務署有將所有4組文件全都保存至今天。審裁處席前，也沒有證據指出水務署當年保存文件的規定或準則是怎樣(如有的話)。 雖然證物A7有標記嘉業街及常安街交界地面公衆食水及鹹水水源，用水管線條連上在嘉業街平臺上兩組深黑色手寫字【2,250 litres flushing water sump】及【2,250 litres potable water sump】, 但是，如鮑指出，沒有進一步水管線條指出食水及鹹水之後輸出或離開的路線（至少在4樓一層）如何。 再者，證物A7在嘉業街平臺上，沒有標記【水泵】的字眼（按鮑，二者一體運作，通常在附近）。反之，冠業街平臺冷氣機房左側可見4格，有【PUMP HOUSE】兩字指向其中一格。 縱使鍾嘗試回應，鮑的上述兩點觀察或批評，本席認為，並非不無道理。 同樣地，梁也不知道誰寫上上述兩組深黑色手寫字，本席前也沒有這方面的證據。明也確認該兩組深黑色手寫字不是他寫下，他也不知誰加上去（雖然他曾繪製和證物A7其他部分內容相似的【4th FLOOR PLAN】，以及明及兩專家都在證供上，提及當年承辦商等使用【過底紙】的簡便製圖做法）。 按本席就鍾第一點的補充及上文的看法，本席不能苟同鍾結案第16h及16i段的陳詞。就議題一，審裁處會考慮證物A6及A7，但二者的比重因上述原因而變得非常有限。 最後，按明確認他有份繪製的證物A1，上述兩組深黑色手寫字的地方,正是證物A1在嘉業街平臺上兩組【23000 lITRES R.C. WATER TANK】文字下方一組的位置。不爭的是，證物A1是建督批准的最新（或最後修訂版）4樓圖則，而嘉業街平臺上確實興建了該兩大水箱（雖然它們遭到棄用）。另在證物A1上，該構築物的位置寫上了“SUMP TANK PUMP HOUSE UNDER”五個字。 第三，鍾指，整體一齊考慮證物A6及證物A7，在該大廈建成時，食水及沖廁水集水箱的位置在嘉業街平臺該兩大水箱其中之一內。本席得指出，絕對有疑問二者有否按照該兩圖安裝，因審裁處前有不同指向的證據。 鍾引述梁的意見指，看證物A7分開兩組深黑色字的一條黑色橫線，在該大廈建成時，食水及沖廁水集水箱應用一墻壁在該兩大水箱其中之一內分開。 但是，本席前，在該兩大水箱內，沒有該聲稱分隔墻壁遺跡的證據。另證物A1上，嘉業街平臺只有該兩大水箱的記載，沒有其他的記載。還有，另一幅屋宇署1982年7月23日批准的4樓排水圖則（用字為4th FLOOR PLAN, DRAINAGE PLAN），即證物A8（有曾1982年7月5日簽署，及李梁曾1981年5月蓋印），嘉業街平臺上也沒有食水或沖廁水集水箱的記載。 鍾再依賴水務署保存的兩組表格G及H（一組為食水，另一組為鹹水）。鍾強調，兩份表格G都寫上【Sump tank, 4’-4’-5’ 2250 Litres, R.C.C. at 4th fl.】，和證物A6及A7上所記載的2250【Sump Tank】尺寸是吻合的。看兩份表格G接收印章，它們由水務署在2月13日收到。 另外，兩份表格H右上方有持牌水喉匠歐陽的名稱，中間部分，水督就呈上的開展興建該大廈內部水務系統的建議，給予許可，日期為1982年2月22日。 兩份表格H中間看似由持牌水喉匠歐陽填報，匯報內部水務系統已於1982年7月26日(即5個月後)完成安裝，要求視察及核准。看兩份表格H接收印章，它們由水務署在1982年7月29日收到。其中食水表格H底部【官方使用】欄目下，記載了在1982年8月17日進行視察，備註是【ok in order】。 鍾陳詞，上述備註指水務系統經視察後發現【和證物A6及A7內記載一致】。本席不同意。 按水務署2023年8月23日給佛堂律師的回信用字，上述備註只記錄該大廈內部供水系統經視察後【妥當】而已，本席認為，絕無指水務系統按照證物A6及A7的記載安裝之意。如本席就第一點補充，絕無證據水務署有這般查核要求，1982年8月26日水督發出的該水紙，也只證明有食水及鹹水供水到該大廈。 假若有鍾力陳的水務檢查要求，兩份表格G分別記載了該大廈天臺鹹水箱及食水箱容量分別為【8370 Litres】 及【4095 Litres】。但是，看證物A2（即建督1982年11月12日批准的曾簽署的該大廈天臺建築圖則的核證副本，上有李梁曾1982年10月22日的蓋印），天臺鹹水箱及食水箱容量卻分別為不同的【9700 Litres】 及【2300 Litres】。 遭盤問下，本席留意，明先推翻其證人陳述書第8段的內容，繼而指他在第9段的相關所稱（即按照證物A6及A7，該大廈食水及沖廁水集水箱建於該兩大水箱其中之一內），純屬他的【推論】，他實在沒有事實支持。 從設計角度看，如鮑作供指出，放置食水及鹹水集水箱在一個相信用來儲蓄【食水】的【密封】大水箱之內，本席同意，確實可出現出入水箱内部維修集水箱的困難（如非有鹹淡水在滿溢時混合的問題的話）。 第四，鍾指，消防平面圖及建築圖則，並不支持法團案情，它們都並不證明食水及沖廁水集水箱、相關水泵及/或水管及設施在該大廈建成時的位置和今天的一樣。 如上文本席觀察，有屋宇署批准的建築圖則，和佛堂的案情不符。除了證物A1及證物A8外，梁同意林盤問時指出，屋宇署批准的兩幅該兩大水箱結構圖則的核證副本，即證物A4及證物A5（建督都在1981年1月23日批准，曾都在1981年1月5日簽署，上有李梁曾1980年10月23日的蓋印），該兩大水箱内，都沒有其他集水箱或水泵，其内部圖示都是水而已。 鍾直指上述建督較早批准證物A1、A4、A5及A8，陳詞指它們全部或部分不能反駁較遲日期遞交水務署及獲審核認可的證物A6、較遲日期遞交水務署（但從未獲批準或認可）的證物A7，或消長較遲批准的1982批准消防圖則。 鍾依賴梁的意見，力指1982批准消防圖則上字眼【F.S. Sump Tank & pump House Exactly Under】用箭嘴指向該構築物，表明整個該構築物都是打算用作消防集水箱及其相關泵房而已，和法團的案情不符。 但是，本席認為，鮑就1982批准消防圖則的見解更合理及可靠。上述箭嘴實指向該構築物三格最低一格內。而比較消長較早前1981年10月21日批准的消防圖則（1981批准消防圖則），兩條紅色的消防出水喉管，及一條藍色的消防入水喉管，原都進入及離開該構築物的最低一格。 但在修訂的1982批准消防圖則上，三者都改為移上指向該構築物中間一格。雖則1982批准消防圖則上，仍有【F.S. Sump Tank & pump House Exactly Under】字眼指向最低一格內，但那（據鮑說及本席接納）是使用過底紙用1981批准消防圖則來製作1982批准消防圖則所遺留，三線消防水管移到今天消防集水箱及水泵的中間一格，及1982批准消防圖則的製作，如鮑在聯合陳述書內用繪圖來解釋及本席同意，強烈地指出，到了1982年8月，該構築物最頂一格及最低一格，是用來作消防用水以外的用途，即今天的食水及沖廁水用途（否則，若該構築物所有3格按佛堂稱都用作消防單一用途的話，1982批准消防圖則斷不會繪畫成今天一樣）。 又如鮑強調（本席接納），不見得興建如此大的該構築物（證物A1上冷氣機房左側空間，寫上Sump Tank Pump House Under數字，而非F.S. Sump Tank Pump House Under）全用來作消防單一用途。按鮑意見，該構建物的中間一格便已足夠安裝消防集水箱及相關水泵。 關於上文提及的建督批准的建築圖則，本席得指出，都是核證副本，即最新修訂版本。因此，不管其批准時間遲或早，該大廈應按照它們興建而成。 有見上述這點，梁嘗試提出在該兩大水箱其一內加設食水及鹹水集水箱【有機會】不影響結構及不增加該大廈的總樓面面積，因此曾可能不用修改建築圖則。梁更一度稱，發展商後期知悉該兩大水箱失去用途，與持牌水喉商討後加一牆壁將其一水箱一分為二。但是，遭林盤問下，梁不得不同意他完全不知所稱的討論有否發生，他只是（如明在證人臺上承認一樣）在沒有事實基礎下提出他的【推測】而已（明證人陳述書上引述的所謂曾的意圖或構想，本席對這些傳聞證據不給予任何比重）。 因此，本席看來，呈堂證據上絕對有疑問1982年7月尾才完成的該大廈水務設施有否按證物A6及A7的記載(尤其後者聲稱的集水箱準確位置)來安裝；反而呈堂批准建築圖則，及批准消防圖則，直接或間接地支持法團的案情。正如兩專家同意，屋宇署會確保給予放置（包括）水務（及消防）設施的空間的【豁免】該大廈總樓面面積不會被濫用。發出入伙紙前，建督都會派員檢查看有否遵守批准圖則興建。 第五，鍾稱沒有呈堂證據，證明如鮑稱，建成該兩大水箱的目的是為餐廳所使用。鍾強調，證物A6上1至3樓的【食物製造室】，可從地下公衆食水水源直接獲得用水，該圖上也沒有標示該兩大水箱。 本席不能同意上述陳詞。本席看來，證據隨手可拾。 如梁首先承認，發展商不會無緣無故花錢及時間去興建該兩大水箱在該大廈4樓嘉業街平臺上。 該大廈4樓以下，按1982年12月的該入伙紙，及1984年4月的該公契，都是餐廳（及相關）用途（如不如此使用，相信二者都會改寫其他用途）。該公契亦有為運作餐廳而特設的條款。雖則1至3樓有其直接地下水源，如鮑解釋（本席接納），餐廳絕對可以依靠該兩大水箱儲蓄的水作為後備水源。 直到馬會1986年4月購入了該大廈1樓至3樓，【餐廳】兩字才從該補充公契的附表二消失，馬會才改為在該兩大水箱側興建一個細小的Expansion Tank使用。 倘若如鍾稱，該兩個大水箱不為樓下餐廳所用外，本席實在看不到其他更適合的該大廈用家。沒有打算的用家，本席看來，發展商相信不會花錢花時間興建二者，只需在嘉業街平臺上興建食水及鹹水集水箱便可！ 事實上，如梁推論，花錢花時間興建了該兩個大水箱，又將其一以墻壁一分為二，作為食水及鹹水集水箱，本席不敢問，是否有點浪費興建一個水箱的金錢及時間？ 第六，鍾指，安裝食水及沖廁水集水箱、及相關水泵在嘉業街平臺上，該設計更合乎經濟，因最接近地面（嘉業街及常安街交界的）公眾水源。 本席不否認現時食水及沖廁水來源喉管路線比較迂迴，要經過後巷最終才升上4樓到達該通道（但是，現時所有水務及消防設施集中在一處）。 既然嘉業街平臺上的位置更合乎經濟，本席不敢再問，為何某人、某公司或法團（如佛堂案情所指），在該大廈建成後，在某不明的日子，要再花時間及金錢，將食水及沖廁水集水箱（及相關水泵）從該兩大水箱其中一個，搬到冠葉街平臺上（而在佛堂2002年購入該物業前，眾多呈堂轉讓契内李梁曾的圖則，均有“Water Tank”兩字出現在嘉業街平臺上）？ 第七，鍾陳詞，現時在冠業街平臺上的食水及沖廁水集水箱尺寸及容量，和1982年2月8日歐陽向水務署遞交的許可申請書上所記載的不符。 回應這陳詞，本席指出，沒有證據證明任何曾在嘉業街平臺上該兩大水箱其一内興建的食水及沖廁水集水箱尺寸及容量，和證物A6或A7的一樣。審訊中，也沒有證據證明水務署職員曾在1982年在該大廈4樓量度過興建的食水及沖廁水集水箱尺寸及容量，是否和證物A6或A7的一樣。 經整體考慮所有呈堂證據，本席不得不結論，佛堂並未成功證實其在議題一的案情。 議題一的答案是否定的。 議題七（開始部分） 如羅在她的證人陳述書內承認（本席相信），她在佛堂購入該物業前視察中，已發現該構築物遭包圍在該物業內，更知道該構築物左右沒足夠空間作維修之用。另外，律師亦曾解釋佛堂轉讓契內的該通行權她知道。 但是，本席相信，從佛堂2002年7月購入該物業至2005年末，佛堂都容許法團人員無需申請，定期每星期一天，經過該物業對該構築物的集水箱及水泵作例行檢查、維修及保養。有需要時，佛堂更容許法團派来3至4名工人，帶同多件工具，一天或多天對該等設施作大型維修。這樣的大型維修，每年都有3次或更多(即每年經過該物業50多次作檢查維修)。 可惜，雙方上述的【蜜月期】，並沒有持續下去。 2006年開始，佛堂（如羅盤問下承認及本席接納）開始對法團的進入【設限】，【要求】法團【證明真的有需要】才容許進入該物業。 法團後續進入該物業的境況，本席看來，大體來說，越變越糟。例如，2008年6月30日，佛堂律師要求法團在經過該物業前作出5大承諾（undertaking）。2011年5月6日，佛堂發信管理公司要求為進入該物業提供按金。2017年9月25日，佛堂律師來信法團及管理公司 要求簽署附上的【確認書】。2019年1月2日，佛堂向管理公司提出保險證明的要求。佛堂的要求，到2021年4月可算到達頂峰（見下文討論）。 期間，2018年11月20日，管理公司曾向佛堂律師引述（並提供）該公契第10(a)(xxvii)條。2020年1月23日，法團律師警告佛堂法律訴訟的可能性。2020年3月5日，法團律師向佛堂律師提供該等消防通知書的部分副本，及該水務署信件副本（見下文），並加引述條例第40條。2020年3月17日及4月9日，法團律師向佛堂律師提供已購買的保險證明書，及其條文詳情。2020年6月10日，法團更提出本案。 情況到了2022年5月13日，卻又峰迴路轉地轉向緩和（見下文）。 文件證據上，鐘陳詞指，法團沒全面披露法團多年來經過該物業進行維修的記錄，審裁處應對法團作不利的推論。謝盤問下同意有該些記錄，但沒有解釋為何不出示。經考慮後，審裁處願意這樣做，用來加強佛堂的文件證據（如有的話）的效力或比重。但是，縱使佛堂一方在本審訊出示了大量的書信、電郵、相片、錄像及統計資料（有的早至2002年），它們在某些要點（例如破壞、損失、所花費用等）卻全無着墨。另一方面，佛堂的文件證據，也同時顯示到對佛堂不利的內容，審裁處也不能忽略。 例如，據佛堂提供的不完整進入該物業統計數字顯示（不包括緊急情況下的進入），羅便多番在其證人陳述書內強調，總次數由2002年至2022年7月達382次之多。 可是，讀者不難同時發現，法團進入該物業的每年總數，由上述【蜜月期】的每年超過50次，大幅下降至2008年、2009年、2011年、2013年的每年少過5次，2016年及2017年的全年6次，2019年的全年少過5次，以及2021年及2022年的每年少過5次。如林陳詞（本席接納），上述進入每年總次數的下降，相信與佛堂的取態及行為不無關係。 在本席詳細進一步分析佛堂就法團進入的取態（及行為）前，本席認為，合適先處理議題四。 議題四 要指出的是，除了個別近期聲稱事件外，羅並沒有在其證人陳述書內，就【16次嚴重滲水及或水浸事件】或【5次維修不當事件】逐一詳細交代每件聲稱事件的細節或詳情。她在其證人陳述書內著讀者參考一份3頁的報告（該報告）。該報告標題為【2003-2021年被泵房及公家維修損壞資料報告】，內共有21記項，每記項另載其日期、【Particular】、【損壞資料】、【損壞財務/維修價值】及【備注】。【備注】內記載每記項的聲稱支持證據（及其文件列表編號）。 審裁處下文處理議題四時提述的佛堂證據，正來自上述【備注】所記載的。事實上，審訊時，林也是按照該報告的記載，及【備注】內的聲稱證據來盤問羅。如下文可見，【備注】內的聲稱證據，並不能完整（或全面）證實同一記項的每一點。 本席看來，該報告不大可能是和上述事件的同步記錄，更大可能是事後為訴訟而製作。因此，審裁處可賦予該報告内容的證據比重相對較低（縱使審裁處愿意針對法團不提交維修記錄作不利推論來加強它們的效力）。 【16次嚴重滲水及或水浸事件】 鍾已將佛堂就上述的案情、文件證據，及佛堂最終所依賴的條文，總結在其結案陳詞修訂附件2内。聲稱的16次事件，最早聲稱發生在2003年，最後一宗聲稱發生在2019年。 第1至第6次滲水/水浸事件 鍾在其結案陳詞，接受第1至第6次滲水/水浸事件（聲稱發生在2003年至2008年4月之間）受制於（他同意）適用的12年索償時效。本席同意，亦因此不再花時間就這六件聲稱事件作任何事實裁定。 第7次滲水/水浸事件 這事件聲稱發生在2008年11月1日。 本席同意林的陳詞， 佛堂所依賴證明此事件的管理處記錄，沒有說明聲稱漏水維持多久，及對該物業的損壞程度如何(如有的話)。佛堂也沒有出示聲稱後續所花費用的證明文件（如有花的話）。 因此，就算佛堂能證明上述漏水事件的發生，它也未能證明上述的要點。 第8次滲水/水浸事件 這事件聲稱發生在2010年1月12 日。 本席留意，佛堂所依賴作為證明證據的它給管理公司的相關信件，同樣地沒說明水浸維持多久及對該單位的損壞程度如何（如有的話）。佛堂也未能證明該些要點，就算證實這水浸事件的話。 無論如何，就算法團對上述事件負有法律責任的話，證據顯示（及本席相信），事後佛堂只曾要求法團賠償$1,500，亦終接納管理公司以$500賠償（羅盤問下同意）【圓滿解決】事件。 第9次滲水/水浸事件 佛堂稱這事件發生在2010年6月5日。 如林所指（本席同意），佛堂出示的相片本身沒有拍攝日期，它的日期和描述文字都是後加，更沒有清楚顯示冷氣機房內水浸（如有的話）維持多久，及其對冷氣機房内物件的破壞程度如何。 最後，如林強調，也沒有證據（或足夠證據）證明冷氣機房內的水浸（如有的話），是由於水泵房内水泵聲稱爆裂造成，及所索的費用。 故此，佛堂有如上的要點沒被證實問題，就算本席接納有上述事件發生的話。 第10次滲水/水浸事件 佛堂指這事件發生在2011年4月30日。 同樣地，佛堂所依賴作為證據的它給管理公司的信件，沒有顯示漏水維持多久、有多嚴重，及對該物業的破壞如何（如有的話）。佛堂也沒有所花費用的證明文件呈堂。 本席因此認為，縱使本席接納事件曾發生，佛堂也未能證明上述各要點。 第11次滲水/水浸事件 這事件被指發生在2014年10月18日。 本席又留意，佛堂出示的兩張證明相片本身沒有拍攝日期 , 它們的日期和描述文字都是後加。如羅盤問下同意，相片最多只拍下【地面濕了】，拍不到水浸或漏水的情況，更不知水浸或漏水（如有的話）維持多久，及造成任何破壞否。最後，佛堂聲稱因此所花的費用，也沒有證據證明。 故此，本席認為，佛堂未能證明聲稱的水浸或漏水事件，也未能證明事件的要點。 第12次滲水/水浸事件 這聲稱事件的發生日期為 2016年12月10日。 如林所陳，佛堂依賴為證的電郵沒有談及水浸，只要求盡快檢查冲廁水泵。食物環境衛生署及屋宇署聯合辦事處給佛堂的信件，也只提及12月11日收到佛堂致電1823投訴指單位滲水，12月14日到場檢查時，發現公共水泵漏水及泵房墻身出現裂紋等結構性問題。 本席認為，缺乏進一步證據，例如法院許可的專家報告，佛堂未能證實該物業的漏水（如有）是由泵房失修所致。漏水程度、物件損壞情況，及相關損失，仍全屬未知數。 第13次滲水/水浸事件 這事件聲稱發生在2017年6月17日。 羅依賴兩張相片為證。它們本身沒有拍攝日期 , 它們的日期和描述文字都是後加。它們不能顯示渗水或水浸維持多久。所稱渗水或水浸的損失及所花的費用，也沒有證明。 因此，本席認為，此聲稱事件（縱使證明），也缺乏上述要點證明。 第14次滲水/水浸事件 這聲稱事件的發生日子為 2017年10月29日。 佛堂就這事件提交的證據，是兩張同日拍攝的相片。但是，相片不過顯示在該通道上出現顏色銹水，沒有拍攝到其他情況例如水浸。如曾水浸（或出現銹水）的話，證據上也不知維持多久，及對該物業的破壞如何（如有的話）。 上述證據，本席認為，不足證實上述聲稱的事件，或其要點（如曾發生的話）。 第15次滲水/水浸事件 這和佛堂指稱的【第三次維修不當事件】是同一事件，本席留待下文一齊交代。 第16次滲水/水浸事件 這聲稱最後一次滲水/水浸事件發生在2019年10月1日。 佛堂只出示一封給管理公司的電郵為證，内容聲稱公用水泵【可能爆裂】，【大量鹹水湧出】，對我司的物業【構成嚴重威脅】。佛堂沒出示任何相片或錄像證明究竟有【多大量】的鹹水湧出，及湧出【多久】，又為何只對其物業【構成威脅】（而非造成實際破壞）。最後，佛堂聲稱所花的費用，也沒有證明。 就算事件確曾發生，本席同樣認為佛堂未能證明上述各要點案情。 【5次維修不當事件】 同樣地，鍾在其結案陳詞内，已將佛堂就上述的案情、文件證據，及最終所依賴的條文，總結在修訂附件3内。這5次聲稱維修不當事件，最早發生在2007年，最後一次發生在2021年。 第一及第二次維修不當事件 鍾在其結案陳詞內接受，第一及第二次維修不當事件（同樣都聲稱發生在2007年）也受制於適用的（他同意）12年索償時效。本席同意，亦因此不再花時間在二者事實上。 第3次維修不當事件 這和佛堂指稱的【第15次滲水/水浸事件】是同一事件，發生在2018年10月27日。 佛堂呈堂的證據，包括兩段拍到工人在該通道上更換在其地面上鋪設的某段消防喉管的錄像。 考慮上述錄像及羅的證供等，本席相信，更換上述部分後，該通道地面鋪設的另一段靠近4C單位的消防喉管出現漏水，但絕非如羅稱【爆裂】, 更沒有造成【水浸】。缺乏專家意見及進一步證據下，本席未能單依靠呈堂謄本內容便裁定法團聘請的承辦商工人在工作上有失當。 羅盤問下同意（本席相信），工人當即已將該大廈的消防供水系統關掉，消防喉管立即因此停止運水（及滲水），已滲出的水亦已靠該通道上地臺斜水收集經該通道去水渠帶往後巷流走。 羅事後指，該滲水消防喉在該4樓眾單位內的部分（位置在大電箱上方），曾在2003年爆裂（除了羅的片面之詞及室內相片，本席前沒有其他證據證明，本席認為不足證明），如再發生的話，可危及佛堂財產及其人員生命。因此，羅（及佛堂律師）去信法團要求，除非法團將經過4B及4C單位的消防管道【改道】，否則【不准】法團【重啓】該大廈的消防供水系統，而法團亦屈從繼續關閉消防供水制。 上述事件，本席相信，部分和消防處於2019年7月18日針對法團發出多張【消除火警危險通知書】（該等消防通知書）有關，因為其中有三張通知書（法團透過律師在2020年3月給予佛堂副本），和火警警報系統、消防喉轆，及消防花灑系統失效有關。 法團要完成該等消防通知書（其限期均為60天），須（包括）經過該物業更換消防喉管（該更換消防喉管工程），及修理消防信號系統（該修理消防信號工程）。 因下文所述原因，法團遲至2022年6月9日及7月5日（在本案2020年6月開展後足兩年）才終能經過該物業進行及完成該更換消防喉管工程，以及該修理消防信號工程。期間，該大廈消防供水系統一直關閉。 期間，羅於2018年11月30日向消防處投訴經過4B及4C單位的消防管道設置，消防處經派員到現場視察後，於2019年1月23日回信告知她，【現場所見的消防喉管路線，沒有發現違規及未經批准下作出改動（粗體後加）】。 可是，羅之後仍不斷向法團要求向消防處申請更改批准圖則 ，以圖達成經過4B及4C單位的消防管道【改道】（她之前也有向法團作出同樣要求，不過卻以法團在十多年前【未有事前通知佛堂下】，【強行】貫穿該兩單位安裝該些消防管道【在其大電箱上方】為由。本席認為，更大可能是有人在該些按照批准 消防圖則鋪設的消防喉管【下方】安裝大電箱）。 期間，消防處於2021年4月及10月，兩度發信法團要求就關閉消防系統採取進一步安全措施。為此，法團先花了44,500元為該大廈地下至24樓每層添置煙霧偵測器，後花了8,850元為該大廈每層添置減火筒，作為臨時的安全設施。 第四次維修不當事件 這事件發生在2020年10月19日。 事源（如謝作供，本席接納）水務署在2020年1月2日去信法團，要求處理4樓沖廁水供水管漏水（該水務署信件）。謝續說（本席相信），因管理公司要和佛堂不斷作討論，法團要到上述日子才獲准經過該物業更換鹹水泵，最終更要到2020年11月4日才完成所有更換（包括測試）手續。期間，該大廈關了總水制，所有用户都停了鹹水供應。 10月19 日當天，3名工人到場開始更換新鹹水泵。但按謝承認（本席相信），只有一名工人在大平臺徒手拖拉用紙箱裝載的沉重新鹹水泵，結果造成大平臺地面遭刮花，留下兩條分別70寸及14寸長的痕跡。 雖然何10月20日向佛堂承諾，會另一天安排承辦商為受損的痕跡加補防漏油，該承諾始終沒兌現。羅作供，本席接納，佛堂最終在2至3月後自行塗上防漏油修補該兩條大平臺痕跡，其效果不盡完美。 第五次維修不當事件 這事件發生在2021年1月28日，當日法團獲准經過該物業更換食水泵。如呈堂相片所示，本席相信，法團承辦商所聘工人，當日在4C單位地面上鋪設紙板，用手推車運來新水泵。 可是，本席相信，兩個舊食水泵在被工人拆除後，漏出水泵內餘下的食水或污水，沒有在同日被帶離，而被留下在該通道，好等所有污水流完後才被帶離。 至於兩舊食水泵不同日被帶離的原因，審裁處接納謝的證供，是佛堂義工當日不同意它們即日被帶離（如上文可見，承辦商當日已有紙皮及手推車，一般應可同日更換工程完成後帶它們離開），害怕離開過程中污水弄污4C單位的地毯，故承辦商留下它們，讓污水流清才帶離。 佛堂其後要求法團在農曆新年前搬走兩部舊食水泵，法團同意2021年2月8日搬走（更為此租用吊機），並打算同日進行該更換消防喉管工程（但最終2月8日的預約取消）。最終，要到2021年3月3日（即45天後），法團才帶來紙盒，將兩個舊食水泵放置其內搬走，而（羅同意）事件也終解決。 而從兩個舊食水泵流出的污水，本席接納謝的證供，當日流出的不外只有200至300毫升。羅盤問下也同意，流出的污水，全部都經該通道的去水渠帶向後巷流走。 議題五 鍾陳詞依賴該公契第10(a)(iv)條和第17(h)條，以及條例第18(1)(a)條和第34(1)(b)(ii)條，力陳法團有責任保持該大廈公用部分在良好合用的狀態，及不可使用/准許他人使用公用部分以致對合法在該大廈的佛堂造成滋擾（或可能滋擾）。 他另引用該公契第10(a)(v)條和第10(a)(ix)條，指法團有責任保持水泵、泵房等設備在良好維修。 最後，他指出，按照該公契第23條的【但書】，法團有責任且在最少騷擾下儘快完成在私人單位内為該大廈設備進行的維修工作。施工者須補償對單位造成的破壞（若工作按照法團的指示開展的話，補償所需費用須視為管理支出一部分）。 鍾陳詞，【16次嚴重滲水及/或水浸事件】及【5次維修不當事件】（若證明的話），嚴重及不合理地干擾佛堂對該物業的管有及享用。他的詳細陳詞可見於其結案陳詞第24至26頁。 暫且撇開該公契第23條，本席同意林的陳詞，法團在該公契上述條文（及條例第18(1)(a)條）下的責任，不是一個猶如【保險人】的【絕對】責任，而是一個按每宗案情進行【合理管理】的責任。法團只在存有【失責】（fault）時才需負責，當法團知悉某些需要維修的缺陷，而不採取合理措施時，法團也需負責：Lo Yuk Chu v Hang Yick Properties Management Ltd [1996] 4 HKC 278，281D-282E；Lau Chun Wing Rod v The Incorporated Owners of Po On Building, 未經匯報，民事上訴2007年第20宗，2007年11月1日，判案書第12及13段。 又條例第34(1)(b)(ii)條提及的【滋擾】，與普通法案例建立的私人滋擾相近：Ko v Incorporated Owners of Nos 2, 4, 6, 8 Ho Tung Road [2018] 2 HKLRD 1357，1361-2。其大原則是對鄰居不利的不合理使用自己土地。這是一個程度的問題，要看有關干擾是否足夠嚴重，對受害方的舒適是否構成實質的干擾（按一般人的標準）等。 還有，就私人滋擾而言，考慮一般人的舒適水平時，鄰里的特性也需考慮在内。干擾持續的時間長短，也需考慮。法庭在考慮干擾行為的性質及其傷害之餘，也需平衡有關行為的目的及其社會實用性，以及申索人的敏感程度。當今社會你我緊密而居，一定程度的互諒互讓在所難免：Clerk & Lindsell on Torts，第24版，第19-12及19-1段；Tort Law and Practice in Hong Kong，第3版，第12-054段、第12-055段、第12-060段，及第12-061段。 本席相信，該公契第17(h)條提及的【滋擾】，也可按上述私人滋擾的法律原則來考慮。 如本席上文裁決，【16次嚴重滲水及/或水浸事件】及【5次維修不當事件】中有8宗事件受制於時效。餘下聲稱滲水及/或水浸事件，或多或少欠缺某重要方面的證明。在第3次維修不當事件中出現的消防喉管漏水，本席裁定，發現後當即被停止，沒有造成水浸，已漏的水亦由該通道上去水渠帶往後巷流走。在第4次維修不當事件中，一名工人拖拉用紙皮箱裝載的新鹹水泵，刮花大平臺地面，留下兩條分別70吋及14吋長的痕跡，佛堂已2至3個月後，自行塗上防漏油修補兩條痕跡。在第5次維修不當事件中，法團工人沒有同日帶走兩部舊食水泵（因佛堂義工擔心弄污地毯）而留在該通道，45天後才移走它們，當日流出的200至300毫升污水，亦隨去水渠而去。 有見佛堂因時效不能就上述多宗事件申索，因欠缺證據未能證明某些事件的要項，以及以下的考慮，本席認為，佛堂未能證明法團違反上述該公契的條款、條例第18(1)(a)條，及條例第34(1)(b)(ii)條，即沒有把該大廈的公用部分保持在良好合用狀況，及/或使用該等公用部分對佛堂造成滋擾（或可能滋擾）。 (1) 該大廈全屬非住宅用途，沒有證據顯示佛堂用戶會於該物業長期停留或留宿（事實上，羅作供時不斷重覆說，佛堂要安排義工到場放行法團的工人）。若佛堂需舉行活動（或其人員需工作）的話，本席相信，也應只（或主要）在該4樓眾單位内(羅在其證人陳述書稱之為【大禮堂及辦公室】)進行。 (2) 第3次及第5次維修不當事件中的漏水及污水，出現在水務及消防設施的維修中，實屬可以預期之内，它們隨該通道去水渠流去後，相信對佛堂享用該通道（如有的話，除放置分體式冷氣機的散熱器）實質影響不大。第5次維修不當事件中留下的兩部舊食水泵，亦只留在該通道。 (3) 除了放置旗幟外，沒有證據佛堂使用除該通道外的大平臺作任何活動。第4次維修不當事件在大平臺地面留下的兩條痕跡，已被塗上防漏油修補（雖效果未盡完美），相信對佛堂的不良影響不至嚴重。 (4) 羅在其證人陳述書内聲稱【擔憂】該物業會被破壞，或【恐懼】導致人員受傷，在缺乏實際事例下，本席認為，未免誇大其詞及/或過分憂慮。她在證人陳述書内，不斷提及遭受或感受【不必要的損失 、責任 、憂慮 、滋擾 、及壓力】，純屬她的片面之言，沒有具體細節或實證。 (5) 羅從沒具體説明（或實質證明）【16次嚴重滲水及/或水浸事件】或【5次維修不當事件】如何嚴重或不合理地干擾佛堂在該物業內進行的宗教活動，或導致佛堂承受嚴重的財政損失（不管破壞出現在地毯、散熱器或其他方面）。 (6) 佛堂在購入該物業時，已知悉它們包圍該構築物，及佛堂轉讓契中載有該通行權，須讓道維修保養。 (7) 【16次嚴重滲水及/或水浸事件】發生在2003年至2019年期間，發生頻率不算高 。撇開佛堂自2006年阻擾及拒絕法團經過該物業進行定期（及不定期）檢查維修對公用設施保養的不良影響，以及公衆水源受損可能引發事故的可能，常識告知我們，機器自然老化及/或運作損耗，實屬難免。單單因為聲稱的上述事件在過去近20年内發生，本席認為，不足推論法團（或管理公司）在保養維修該大廈水務或消防設備方面存在失責。 (8) 法團正正是知悉設備缺陷後，在盡力履行其法定維修責任過程中不幸遇上上述的聲稱【失當事件】，該等維修對該大廈所有業主（包括佛堂）及用戶的裨益，絕對不能忽略。 關於該公契第23條，本席留意，法團不是引用該條要求經過該物業進行公用部分的維修。既然法團沒有引用此條文，本席對佛堂適用其【但書】有所保留。 再看其條文，該公契第23條只適用於法團進入【私人單位】保養維修【設置在私人單位内】的公用設施。故此，該條應不適用於在該構築物範圍内維修公用部分。當然，該條或可適用於在該通道上（或4C單位内）維修公用部分。 無論如何，本席進一步留意，該公契第23條和本議題涉及的維護公用部分（或避免造成可能滋擾）無關。它涉及補償因進入私人單位而對私人單位所造成的損壞，佛堂在本案沒有提出這樣的反申索，本席因此無需考慮。 故此，議題五的答案也是否定的。 議題二 經考慮整體證據，本席相信，2017年至2018年期間，該大廈管理公司先後兩度按照佛堂的要求 進行改善工程。在法團必須獲批才能經過該物業，及佛堂會安排義工放行及監督下，本席認為不大可能法團能在佛堂不知情下偷偷進行下述的工程。盤問下，羅的證供也不是這樣。對於她遭盤問下的部分開脫答案，本席不予採納。 首先，如呈堂佛堂錄影顯示，羅承認，2002年至2017年期間，集水箱須定期經其喉頭排水到該通道來清洗其內部。2017尾年至2018年初期間，羅不滿排水直接流到該通道，而要求管理公司進行修改杜絕此事。最終，管理公司在兩個食水及沖廁水喉頭分别駁上喉管，將排出的水帶到該通道地面去水渠流走，也（本席相信）解決了佛堂的問題。 其次，如呈堂相片顯示，羅承認，該構築物上方有三個紅色出口，容許集水箱在滿溢時排走多餘的水。2017年尾至2018年初期間，羅又不滿滿溢時排水直接流到該通道，再要求管理公司進行修改杜絕此事。最終，管理公司在出口位駁上三條長喉管，橫向沿冷氣機房外牆通往後巷，分別將三個集水箱滿溢時的排水帶到後巷流走，解決了佛堂提出的問題。 因此，本席裁定，上述的兩次喉管加裝，都是得到佛堂的同意才進行的。 議題二答案也因此是否定的。 議題三 由於議題一及議題二的答案都是否定的，議題三因此不用處理。 議題六 有見上文議題三及議題五的不適用及否定答案，議題六也不用處理。 反申索總結 本席因此結論，佛堂所有的反申索均被駁回，它未能獲發鍾結案陳詞第56及57段所要求的任何濟助。 議題七（後續部分） 本席現繼續分析及處理議題七如下。 在呈堂所有證據下，本席裁斷，就經過該物業維修該大廈水務及消防設施一事上，佛堂（及羅作為其代表）自2006年起，不時（及不斷）向法團（其律師及/或管理公司）提出了各式各樣的【要求】及【條件】，及要求法團回答各式各樣的【問題】（包括假設性的法律問題）及/或作出確認。 上述佛堂提出【要求】、【條件】及【問題】，本席得指出，多得不可勝數，亦（如上文介紹）不只發生在第三次維修失當事件之後。 除了防疫措施細節（包括測試費用的支付）外，佛堂提出的各式各樣【要求】、【條件】及【問題】，包括【確認書】的簽署（內要求結構工程師製作的【風險評估】，及屋宇署發出的完工【滿意紙】）、保險的購買及其詳情、【承諾及賠償契據】的簽署、【免責聲明書】的簽署、按金的預繳（及扣除）、書面（或固定日期前）申請的要求、進入目的的表明（視察或維修）、進入人數的上限、進入(及離開)的準確時間及限制、進入工作人員名單、相關工作證明、勞工保險證明、維修工程性質、具體維修內容、詳情（包括工作草圖）及其理據、所帶工具清單及詳情（細節如重量、長度、厚度、危險性、有否污穢性，及其相片）及限制（例如不准帶超過某尺寸的工具進入該物業）、具體維修工序、維修工程獲政府部門批准的合法證明、維修工程對該物業的可能影響，可能風險及施加的工序限制（例如不准在該物業內進行材料切割）、保護措施詳情，包括保護材料詳情（細節如長量、闊度、厚度）、場地（或垃圾）的事後搬離及清潔，及其安排日子的承諾等。 由於本判案書篇幅有限，如上所說，除本席更正補充外，本席採納謝在其證人陳述書內就2020年初至2022中雙方團隊書信來往的簡述，作為審裁處在此議題上的部分事實裁斷。讀者可從中一窺佛堂在該兩年多如何處理法團經過該物業進行該修理消防信號工程及該更換消防喉管工程的請求。 作為佛堂要求及發問的【頂峰】之作，本席在此判案書附上佛堂在2021年4月22日給法團律師信件的5頁正文副本（省略該信的三個附件，因全信連附件總長17頁之多）作為附件甲。讀者自能明白佛堂要求及問題如何多、如何細，及如何繁瑣。 本席得強調，在提出上述【要求】、【條件】及【問題】時，佛堂不如羅遭盤問時辯稱說只【相討】而已，佛堂更明言若該些要求或條件未能被事前滿足的話，或該些問題未能被解答至它滿意地步的話，它將不准許法團人員經過該物業維修或檢查公共設施，又或預定或擬好的工程日期要取消或改期。 當然，如鍾在其結案所陳，佛堂確有時不執行其言，例如在緊急情況下。盤問下，謝也同意管理公司在2022年9月19日要求同日下午視察沖廁水系統，佛堂合作，安排第二天進行，而管理公司亦在20日完成維修。 但是，佛堂亦不是次次空言，它確實有將其所言付諸實行，即拒絕法團經過該物業。例如，管理公司曾和佛堂擬好在2021年2月8、9及10日經過該物業進行該修理消防信號工程及該更換消防喉管工程。最終，佛堂指管理公司未有在它的限期前清晰回答它的查問，作出要求的承諾及提供要求的材料，便沒有在2月8日安排義工到場放行管理公司職員及其承辦商人員。三天的工程日期，最後全改期。 本席認為，佛堂實質是在設定法團進入該物業的前提條件，或嘗試這樣做。有時它成功（例如法團花長時間終購買了佛堂滿意的保險）；有時它失敗（例如法團堅拒簽署【承諾及賠償契據】或【免責聲明書】）；有時它不滿法團（或管理公司）的回答（例如管理公司已多次以文字、相片及圖像解釋該修理消防信號工程，及該更換消防喉管工程，但它對二者工程內容的疑問仍不斷）。 上述佛堂做法，本席裁定，確實對法團執行其法定維護公用部分的職責，構成不便及障礙（有時甚至是嚴重及長時間的障礙），以及損害所有業主（包括佛堂）的共同利益。 如鍾所陳，法團無疑終按該水務署信件更換鹹水泵，但它花了10個月，期間所有業戶沒有鹹水供應。又法團無疑終完成該修理消防信號工程及該更換消防喉管工程，但自該等消防通知書日期開始計算，它花了近3整年。該等消防通知書的限期，只是60天，法團違反是可以遭受消防處檢控。期間，法團更因關閉消防系統的緣故，而要花錢添置臨時消防安全措施，即為該大廈每層購買煙霧偵測器及減火筒。假如在該些臨時措施實施前不幸發生火災，因關閉消防系統的緣故而造成財物或人命損失，那就更可悲了！ 本席絕對明白，佛堂有其自己的關注、憂慮及過去的不快經歷（例如本席上文認定的維修不當事件）。鍾也在其結案陳詞第30及31頁，盡力為佛堂道出其關注、憂慮及經歷，力陳進入該物業前雙方溝通的各種好處（及其需要）。 但是，如本席上文指出，佛堂在關注自己的利益的同時，是在犧牲或不顧所有該大廈業主（包括佛堂）的整體利益。 還有，佛堂在本案中作出所謂雙方【溝通】的個別手法，本席認為，也值得關注。羅甚至在其證人陳述書內，指責法團【拒絕溝通】，嘗試以此為訴訟藉口。本席不同意。本席認為，法團(及管理公司)已盡力和佛堂溝通，亦已處處退讓。例如，佛堂在2021年2月4日向法團提出使用吊機，吊走拆下的過長舊消防喉管。何2月5日向佛堂作反建議提出使用吊機吊走兩個舊食水泵，及（若佛堂同意）一同吊走拆下的舊消防喉管，及運來替換的新消防喉管。雖然佛堂仍未答應，據謝說，法團2月5日當日已租了吊機為擬好的2月8 日預約作預備。2月8日的預約最終取消，吊機到場而無用，法團所付的吊機租金（及當日的消防承辦商費用）也白費了。 至於佛堂的溝通手法，本席認為，有以下多個例子的不合理地方： 佛堂寫的信件每每長篇大論，文筆辛辣，如同和對手【筆戰】。無論如何，管理公司得花上長時間回答，事件會被耽誤，所花上的回答時間，也不能用於其他該大廈的管理事務。 佛堂有時設下回答期限，更有要求管理公司在非工作日 （或非工作時間）回應，有時它定下的回答限期，更短至數小時或1個多小時。 本席認為，佛堂實無實際需要知悉承辦商的工具及材料的數量、尺寸等詳細資料。畢竟，如佛堂曾在自己信內承認，它本身不是動手進行工程的專業承辦商。 佛堂因何的離職，要求新的管理公司負責職員重新回答所有問題，包括何已花多時圖文並茂清楚解釋的該修理消防信號工程及該更換消防喉管工程內容（其內容明顯沒有開挖地台，羅在盤問下也表示清楚工程只涉企身牆而已），未免過分。 佛堂因新的管理公司負責職員就上述兩工程提及要開挖地台，便立即【連珠炮發】查問細節及提出各種保障要求，難免給人【借題發揮】及【小題大做】的觀感。 佛堂實無需如律師般，和法團花上許多信件，及超過1年的時間，來討論保險條文細節。 佛堂亦不應就假設性的法律責任問題提問，該等問題連法庭也要等待發生實際爭議（及全部事實認定）後才能裁判。 再加上佛堂的要求隨時間越來越多，及越來越細，有的亦難以滿足或回答，法團被拖延進入，覺得遭受佛堂【刁難】，本席認為，不無道理。 本席恐怕，縱使法團在2020年6月提出本案，佛堂的極端做法及手法不變，甚至變本加厲，直至2022年5月13日才出現（羅同意）【截然不同】的立場。佛堂新代表律師在當日給法團律師的信件中，不再堅持過往多年來提出的種種要求，只要法團安排某些防疫措施 , 便容許管理公司進入該物業以進行消防系統工程。 林陳詞指，上述改變引證十多年來佛堂的做法只是藉口，佛堂十多年來的行徑，其最終目的不外想迫使法團同意搬遷消防、食水及沖廁水集水箱。林指出，佛堂自2016年以來，便不斷向法團重複該等要求。 本席不排除佛堂十多年來的阻擾（及拒絕）行徑，和佛堂的搬遷公用設施意圖有關。如林所指，佛堂確實重複不斷向法團提出搬遷上述集水箱的要求但不果。羅在其證人陳述書內也花上不少篇幅提出及鼓勵搬遷，並說很早便已懷疑上述集水箱在該大廈建成時置於嘉業街平臺上。該等懷疑及搬遷想法，本席認為，對佛堂2006年改變其處理法團進入請求的取態，相信不無關係。 佛堂自2022年5月13日起的改變，本席認為，與余敏奇法官前一日聆訊給羅的訓責可能有關，更大可能是佛堂獲得了新的法律意見。 如林警惕，看2022年7月13日佛堂給法團律師的4頁長信件，本席認為，雖然佛堂的做法改變了，但它的想法明顯未變，仍舊執迷不悟，佛堂故態復萌的機會還是真實存在，尤其當它搬遷消防、食水及沖廁水集水箱的想法未能（如它所願）付諸實行。 就議題七，本席因此裁定，佛堂曾以提出各種各樣的要求、條件及問題的方式，在涉案時段阻擾及拒絕法團經過該物業檢查、保養及維修該大廈的公用部分。 因此，議題七的答案是肯定的。 議題八 強制令 林在其結案陳詞第253段，要求審裁處針對佛堂頒發強制令，強制佛堂（在獲得法團合理通知後）容許法團人員經過該物業視察、保養及維修該大廈的公用部分（建議強制令）。 鍾的反對陳詞，可見於其結案陳詞第32至34頁。 誠然，法團終能經過該物業，完成該修理消防信號工程、該更換消防喉管工程，及該水務署信件所要求的維修。如鍾所陳，審裁處因此不用為三者而針對佛堂頒發強制令。 但是，不能忽略的是，就前者兩個消防工程，由於佛堂的衆多不斷要求，及幾乎無休止的問題，法團是經過千辛萬苦（包括提出本案），歷經3載，才完成上述60天内要完成的法定職責。 看法團依賴的該公契第10(a)(xxvii)條及條例第40條（甚至佛堂提出的該公契第23條）條文，本席認為，均沒有明文容許私人單位的業主針對法團進入施加任何前提條件。雖然該案中公契的條文和本案的不同，本席認為上訴法院在Citybase Property Management Ltd v Crystal Arm Ltd [2008] 2 HKC 307, 313E-H 的分析及裁決在本案同樣適用。 上訴法庭在上述案件認為，就進入施加條件等同修改規管雙方關係的公契條文，私人業主不可這樣做（初審時，原審法官也説，若私人業主有權施加條件，他可施加任何他喜歡的條件，實質阻礙該進入權的行使。本席認為，上文議題七的事實裁定，正好印證原審法官上述判詞的智慧，充分展示施加條件對進入權行使可能造成的惡劣及不良後果）。 在上述案件中，私人業主要求的三個條件之一，是管理公司就進入及使用私人單位提供損壞及損失的彌償（或保證）。上訴法庭再認為，就算該案公契條文沒有這樣寫下，也會有這樣的一個隱含責任在管理公司身上，即進入者須確保離開時私人單位如前，對進入造成的任何破壞須作出補償（本席初步看來，這應該同樣適用於該公契第10(a)(xxvii)條及條例第40條，雖然它倆並不如該公契第23條有這樣明文規定。但同時要留意的是，該第23條的【但書】，法律上也不是進入的前提條件：The Incorporated Owners of Potek House v Ka Ye Catering Management Co. Ltd. [2023] HKLdT 74, [40]）。 正確詮釋該公契第10(a)(xxvii)條、條例第40條，及該公契第23條的條文，本席認為，唯一需滿足以獲得進入權的條件是給予合理通知（緊急情況除外），否則公契會變得難以運作：The Incorporated Owners of Potek House v Ka Ye Catering Management Co. Ltd. [2023] HKLdT 74, [37] 及 [41]。 本席不同意林結案陳詞第181段。該公契第10(a)(xxvii)條明文有【on notice】兩字。他引述的The Incorporated Owners of Summit Court v Full Surplus Investment Ltd and Another [2007] 3 HKLRD 351案裁定不用給予通知，純因該案公契條文真的沒有通知要求（看判案書第 62及第65段）。 本案而言，鍾沒有就上述兩個林提出的案列作任何相反的陳詞。事實上，鍾草擬的聲明草稿，同樣接受佛堂不能就合法進入施加任何前提條件。 而針對該修理消防信號工程，及該更換消防喉管工程，佛堂（及鍾）從無提出法團至佛堂讓路前沒有給予合理通知。 因此，假若到本審訊時，佛堂仍拒絕（或以條件沒滿足或問題未回答滿意為由）及阻礙法團經過該物業完成該二者消防工程，審裁處將毫不猶疑頒發強制令強制佛堂讓路。 佛堂依賴的【自身清白】反對理由，本席剛巧近期在 中紀投資有限公司 訴 青山道國際工業大廈業主立案法團 [2024] HKLdT 66案中，審視案例上的相關衡平法原則（見判案書第229及230段）。佛堂依賴的【16次嚴重滲水及/或水浸事件】及【5次維修不當事件】（包括第3次維修不當事件）（縱使證明），本席認為，和法團因佛堂違法施加條件阻礙及拒絕法團經過該物業完成上述二者消防工程而到審裁處尋求的救濟，二者之間沒有任何或足夠直接及必然相關性説服本席拒絕法團的強制令救濟要求，尤其法團是負有法定責任將公用部分保持在良好合用的狀況。 換言之，每件這些過去滲漏事件及維修不當事件内的法團/管理公司失責（就算證實），和法團2019年後要經過該物業進行上述二者消防工程所要求的強制令請求，各不相干，或其相關程度（如有的話）與該請求未夠直接或必然，不值得審裁處拒絕法團的強制令要求，容讓法團放棄其為所有業主利益按條例第18(1)(a)及(b) 條下的法定職責。就每件該些過去（容本席加上，及未來）事件的法團/管理公司失責（若佛堂證實的話），如本案的反申索一樣，佛堂可另外起訴法團尋求並獲得它需要的救濟，不用也不應阻礙法團為所有業主（包括佛堂）謀福祉。 誠然，佛堂自2022年5月採取了【截然不同】的立場處理進入一事，有了新的律師團隊，及透過鍾在本審訊最後一天向審裁處提交簽署承諾書，向法團作出承諾，在法團給予合理通知下，將不會向法團要求附加條件，便讓法團進入該物業就公用設施進行視察、維護及保養，但考慮佛堂違法施加附加（或前提）條件的做法非一時三刻之事，持續超過15年，期間更越演越烈，2022年5月後仍有故態復萌之勢，羅在證人台仍堅稱只是和法團【相討】而已，佛堂給法團的承諾書亦來得姍姍來遲，本席認為，確實仍存在真實風險佛堂在未來的日子會重蹈覆轍，尤其在本案了結後，佛堂搬遷水務及消防設施的意願未能達成。 本席因此認為，合適頒發命令警惕及阻嚇佛堂不要再重蹈覆轍，好等現在的相對和平合作的狀態能延續下去，這符合（本席相信）該大廈所有業主（包括佛堂）的整體利益。 因此，本席不同意鍾建議的聲明（或佛堂提交的承諾書），它們都缺乏足夠的阻嚇力。又聲明不可被執行，承諾書的字眼未夠全面。還有，林代表法團不接受二者。 但是，本席同時不認為合適頒發建議強制令。假若審裁處頒發的話，因其内容和條例第40條無異，法團可在未來每次進入紛爭中，直接向審裁處申請許可提出交付羈押申請，對佛堂可能構成壓迫或不公。 較合適及公平的做法，本席認為，還是先讓法院開審裁斷任何可辯的進入爭議點（例如合理通知），待法院確立法團依法有權進入後，才讓法團有機會提出交付羈押申請。 故此，本席決定頒發禁制令，禁止佛堂在獲發合理通知後（或在緊急情況下）拒絕、阻礙或拖延法團經過（或進入）該物業檢查、保養、維修或更新該大廈的公用部分。 損害賠償 本席相信，法團確實為擬在2021年2月8日進行的該更換消防喉管工程，支付了4,500元給吊機公司，及支付了15,320元給消防承辦商，相關發票及支付記錄有呈堂。 鍾反對上述4,500元的申索，相關陳詞在其結案陳詞第55段。他沒就餘下的15,320元提出任何反對理由。 本席認為，若非佛堂違反該公契及條例條文，堅持法團在其限期前滿足其要求的條件，才放行該更換消防喉管工程在2月8日開展，該工程當可該天開展，及上述15,320元的費用也不會白費。故此，本席認為，佛堂須賠償15,320元給法團。 至於4,500元的租機費用，本席接納鍾的反對理由。如本席在【260】交代，在未獲佛堂同意使用吊機前，法團確實過早自行租用吊機，導致後來的損失。因此，本席駁回此申索。 申請總結 經解答議題七及議題八，審裁處針對佛堂頒發禁制令，及下令它賠償法團15,320元。 頒令 基於上述理由，本席現判定：禁止答辯人在獲申請人合理通知後（或在緊急情況下），透過其董事、人員、受僱人或代理人或以其他方式，拒絕、阻礙或拖延申請人、其管理委員會成員、及其他獲申請人授權的人員經過（或進入）該物業，以檢查、保養、維修或更新該大廈的公用部分。 本席另判定：答辯人須支付申請人損害賠償15,320元。 本席最後判定：佛堂的所有反申索須予以撤銷。 訟費 有見上述頒令，及案件訟費隨審訊結果而定的訴訟常規,本席現階段頒下暫准訟費命令：答辯人須支付申請人本案（及反申索）的所有訟費（包括兩者的所有保留訟費，本審訊的訟費連大律師證書），若雙方未能就金額達成協議，則交由訟費評定官按《高等法院規則》第62號命令評定。 若14天内沒有任何一方申請更改，上述暫准命令將在第15天自動變成絕對命令並生效。 最後，本席衷心感謝雙方大律師的陳詞及協助。 ( 李紹豪 ) 土地審裁處法官 申請人：由禤氏律師行轉聘林明耀大律師代表應訊。 答辯人：由謝天良律師行轉聘鍾浩齊大律師代表應訊。 附件甲