教育路福照樓業主立案法團 對 谷翠香

LDBM 14/2019 [2020] HKLdT 41 香港特別行政區 土地審裁處 建築物管理申請編號2019年第14宗 _________________ THE INCORPORATED OWNERS OF KAU YUK ROAD FUK CHIU HOUSE 教育路福照樓業主立案法團 申請人 及 KUK CHUI HEUNG 谷翠香 答辯人 _________________ 主審法官： 土地審裁處法官宋泳琛 審訊日期： 2020年10月6日 判案書日期： 2020年10月20日 _________________ 判 案 書 _________________ 背景 申請人是新界元朗教育路63/69號教育路福照樓（下稱「福照樓」）業主立案法團。答辯人是福照樓三樓6室的註冊業主。福照樓位於Yuen Long Town Lot No. 78（下稱「該地段」），分六層，合共30個住宅單位及4個商舖單位，業權份數共34份。 申請人的申請 在此訴訟中，申請人向答辯人追討以下款項： (a) 第一期至第三期的大廈維修工程分擔費84,730元； (b) 後加工程費分擔金額3,420元； (c) 由2016至2018年的大廈年度雜費每年900元，三年合共2,700元； (d) 押記備忘錄（註冊摘要號碼：16072600830041）之土地註冊處註冊費及律師費7,000元； (e) 上述欠款之判決後利息；及 (f) 訟費。 答辯人的反對理由 答辯人於2019年6月10日存檔反對通知書（表格7），基於以下的「事實與理由」反對申請人的申請： (1) 「政府每年補房東錢，沒有管理員」； (2) 申請人非法駁水、偷公共水、羅榮福偷答辯人的電； (3) 申請人曾「污告我行事罪」，法官判羅榮福在庭上講大話，「開業主大會不通知我」； (4) 申請人在天台建水箱，水流到申請人的窗口和樓梯； (5) 天台棚架數年沒有清拆，有蜈蚣爬進答辯人的窗口和毛巾上； (6) 大維修期間申請人在天台建廁所，人和狗的小便都流到「2樓頂上」，有蚊飛進答辯人的單位，污水令外牆變黑； (7) 答辯人由2015至2019年用了310多枝消毒水和漂白水洗地； (8) 羅榮福的家有四至五人住只付100元，答辯人只一個人住卻要交200元； (9) 申請人收了答辯人700元說會在樓下安裝密碼鎖，但講一套做一套至今沒有裝密碼鎖； (10) 「立案法團老婆」衝進答辯人家裏打她，已經報警，要賠償金錢及判「行為一年」； (11) 申請人吩咐裝修工人在天台放消毒水漏進答辯人的單位，引致住客手腳起水泡，住客不住不交租；及 (12) 陳國章多次走進答辯人的單位趕走她的裝修工人，已經報案。 申請人的回應 申請人對答辯人的反對理由作出大致四點的回應： (1) 申請人不明白「政府每年補房東錢」、「污告我行事罪」及「法官講羅榮福講大話」意指什麼； (2) 申請人指出大維修的棚架設置於六層高的福照樓的天台，而答辯人的單位則在三樓。申請人亦指出答辯人於2016年在其單位外搭建棚架，該棚架至今仍未拆除。如果答辯人所指的棚架至今仍未拆除的情況屬實，那是答辯人自己的棚架，這情況是由答辯人自己所造成； (3) 申請人每次召開業主大會前都會張貼通告及議程於大廈告示板及投放通告到各單位的信箱；及 (4) 申請人否認答辯人的所有指控，並指出無論如何，該些指控跟本案完全無關。 程序背景 有關證人陳述書及文件證據的呈交，審裁處曾作出過三次命令。答辯人沒有遵從該三次命令存檔及派送予申請人證人陳述書及文件證據。答辯人只在2019年7月16日在未得審裁處許可下以郵寄方式寄予審裁處13頁文件，第1頁文件應該是其後的文件的目錄。第2至13頁是相片。第2頁相片顯示一個水錶；第3至10頁的相片顯示某大廈的某些位置；而第11至13頁是元朗分區警署於2012年3月23日發出的「遺失/被盜竊財物報告」以證明答辯人在2012年3月15日期間在其單位遺失/被盜竊某一些財物。 答辯人亦沒有依照本席日期為2020年5月25日的命令，於2020年9月29日或之前呈交及派送書面開案陳詞及典據。 於2020年10月5日（即審訊前一天），答辯人以傳真方式傳遞5頁文件予審裁處。首頁是由元朗賽馬會健康中心於2020年10月2日發出的醫生證明書，證明因答辯人患右下肢痛而建議給予病假由2020年10月2日起至10月5日止，答辯人無須覆診。第2頁是由博愛醫院於2020年9月29日發出的醫生證明書，證明因答辯人患腰痛及右腿痛而建議給予病假由2020年9月28日至10月1日止。 第3至5頁的文件日期為2020年10月3日，此3頁文件的性質並不清晰。在第4頁的上方寫有「答辯人口供」這些字眼，然而在這些字上方寫的案件號碼是「SCTC 014285/19」，並不是土地審裁處的案件號碼。這三頁文件的內容大致上也是重覆著表格7中提及的事情或類似的事情。 答辯人沒有將這些文件存檔審裁處亦沒有派送予申請人。 本席不清楚答辯人將醫生證明書和該3頁性質不明的文件傳真給審裁處的目的為何。假設答辯人以健康理由申請押後聆訊，本席認為因醫生只建議發放病假至2020年10月5日（審訊前一天）而且沒有建議答辯人在病假後覆診，故此本席於同日（即2020年10月5日）指示審訊如期進行。 雖然答辯人沒有按照命令存檔及派送證人陳述書及文件證據，本席在審訊時仍然有給予答辯人機會陳述她的案情和理據，亦有考慮答辯人呈交的所有文件。 分析 大維修集資費 於2013年6月7日的業主大會中，與會業主通過以下之議決： (1) 在16間參與投標的承建商中揀選「曾穏利建築有限公司」為大廈大維修的承建商，維修費為2,218,100元。法團會於下次會議接見中標承建商以相討合約內容及最終工程金額； (2) 集資100,000元的工程備用金；及 (3) 以分三期集資的方式去向各業主收取大維修工程集資費、工程備用金以及顧問費。 申請人的事實證人陳國章在作供時補充，因「曾穏利建築有限公司」在中標後放棄接受是次工程，故此，法團於2013年8月30日再次舉行業主大會，以商討重新揀選承建商的事宜。會上，與會業主一致通過揀選「祥利建築公司」為大廈是次大維修之承建商，工程費為2,760,834元。 根據上述業主大會的決議，各業主包括答辯人須分三期支付 (1) 2,760,834元之大廈維修工程費及 (2) 100,000元之工程備用金及 (3) 20,000元顧問費，合共2,880,834元。 公契第3條訂明： “Each of the parties hereto shall pay his due proportion of: … (b) The cost of keeping in good and tenantable repair and condition the foundation, the sidewalks, main walls, support beams, gutters, fences, chimneys and all external parts of the said building and all the drains, wall, electric pumps, pipes, conduits and all plumbing apparatus (if any) intended for the general service of the said building … and all windows doors and door perches therein and the common entrance staircase and landings and all other part or parts of the said premises (not hereinafter expressly excluded) intended for the common use and enjoyment of the parties hereto. … ” （簡而言之即各方須按照其合適的比例支付大廈公用部份之維修保養費用。） 《建築物管理條例》第344章第18條訂明： 「18. 法團的職責及權力 (1) 法團須 — (a) 使公用部分和法團財產維持良好合用的狀況，並保持清潔； (b) 在公職人員或公共機構行使任何條例所賦權力，命令或要求就公用部分進行某項工作時，遵照辦理； (c) 採取一切合理必需的措施，以執行公契 (如有的話) 載明有關建築物的控制、管理、行政事宜的責任。 (2) 法團可就下述事情行使其酌情決定權 — … (fa) 對公用部分進行任何翻新、改善或裝飾工程(視屬何情況而定)； … 」 根據上述的法例及公契條文，申請人有權力亦有責任為大廈之公用部份進行維修保飬。 《建築物管理條例》第344章第22 (1) 條訂明： 「22. 業主繳款的追討 (1) 就根據第21條釐定的款額而言，業主所需繳付的款額，須 —— (a) 由管理委員會按照公契(如有的話)確定； (b) 依管理委員會訂定的時間及方式繳付。」 公契第4條訂明： “The amount which each of the parties hereto shall be liable to pay or contribute under the last proceeding clause hereof shall be in proportion to his share of and in the said premises.” (加強語氣) “The said premises”在公契的附表二被定義為“ALL THAT piece or parcel of ground situate at Yuen Long, New Territories aforesaid and registered in the District Office, Yuen Long as YUEN LONG TOWN LOT NO.78…”。 故此，各業主包括答辯人須支付的大廈維修集資費應按照各業主在該地段所持有的業權份數之比例計算。 從公契的附表一可見，整棟大廈分為34個單位，總共有34份業權。土地查察記錄顯示，答辯人的單位佔該地段34分之一的業權份數。因此，答辯人須支付的大廈維修分擔金額為84,730元（2,880,834元 ÷ 34）。 押記備忘錄費用 申請人的律師大約於2013年10月21日向各業主包括答辯人送達《大廈維修工程分擔費通告》，通知答辯人第一期分擔金額為28,243元，應於2013年11月5日或之前支付；第二期分擔金額28,243元，應於2013年12月5日或之前支付；及第三期分擔金額28,244元，應於2014年1月5日或之前支付。 由於答辯人沒有支付上述金額，申請人律師大約於2014年2月25日向答辯人送達《最後付款通知書》要求答辯人於14天之內支付該金額，否則將針對答辯人於該大廈的物業權益於土地註冊處註冊一項押記備忘錄。但直至2016年7月11日，答辯人仍未支付上述金額。 公契第14條訂明： “Upon default in payment by any owner of any amount payable by him hereunder, any owner or owners may serve on such defaulting owner a written demand signed by the person serving the same and setting out particulars of the amount so payable by such defaulting owner and if applicable stating where the vouchers and other documents (if any) in support thereof may be inspected and requires payment to be made within one month from the date of service of such demand. Upon service of any such demand and until payment of the amount due thereunder, such amount or such part thereof as shall from time to time be unpaid shall be a charge on the share or shares of the defaulting owner of and in the said premises and the said building PROVIDED THAT such charge shall not take effect against any third party dealing bona fide for moneys worth unless and until notice thereof is registered in the Land Office. Any such charge may be registered in the Land Office against the share or shares of the defaulting owner by a Memorial and such other document (if any) as the Registrar General may require signed by any other owner or owners and thereafter shall be enforceable on an equitable charge at the unit of any person entitled to register the same as aforesaid by action for an order for the sale of the share or shares of the defaulting owner or for such other relief or remedy as may be granted by Court.” 申請人遂根據公契第14條，指示律師於土地註冊處針對答辯人的物業註冊押記備忘錄（註冊編號：16072600830041），有關的法律服務費用、雜費及代墊費用合共7,000元。 本席認為有關的費用乃因答辯人之違反公契行為而引起，申請人有權向答辯人取回有關之費用。 後加工程費及年度雜費 於2016年6月6日的業主大會中，與會業主議決各業主須支付後加工程分擔金額每戶3,420元。申請人大約於2016年6月7日向各業主包括答辯人送達《2016年6月6日的業主大會會議記錄》，通知答辯人後加工程分擔金額每户3,420元，須於2016年7月31日或之前支付。 陳國章的證供表示，雖然大廈沒有聘請保安員及清潔工人，但為了支付大廈的公用水費、公用電費、公共部份及設施的小型維修費、大廈第三者保險的保費等雜項開支，申請人曾分別於2016年6月6日、2017年3月17日及2018年9月28日舉行業主大會通過決議各單位業主須每年一次性支付900元的年度雜費。答辯人至今仍未支付由2016至2018年的大廈年度雜費每年900元，三年合共2,700元。 這兩項費用明顯屬於與管理大廈有關之管理開支和費用，申請人有權向各業主包括答辯人收取。 主席簽署的證明書 申請人的管理委員會主席陳國章根據《建築物管理條例》第344章第22 (4) 條簽署證明書證明答辯人拖欠以下之款項： 款額性質 應繳付日期 款額 (HK$) (1) 第1期大廈維修工程分擔費 2013年11月5日 28,243 (2) 第2期大廈維修工程分擔費 2013年12月5日 28,243 (3) 第3期大廈維修工程分擔費 2014年1月5日 28,244 (4) 後加工程費分擔金額 3,240 (5) 押記備忘錄（註冊摘要號碼：16072600830041）之土地註冊處註冊費及律師費 7,000 (6) 2016年大廈雜費 900 (7) 2017年大廈雜費 900 (8) 2018年大廈雜費 900 欠繳總額 94,430 (ii) 上述地址之業主欠繳及現應繳之費用總額為HK$94,430。 唯陳國章在加起上述各項欠款的總和時出錯，將總數錯誤寫為94,430元（正確的總數應該是97,850元）。陳國章在作供時澄清這個計算上的錯誤，並正式將證明書中「94,430元」這個數字更正為「97,850元」。 根據《建築物管理條例》第344章第22 (4) 條，由管理委員管主席簽署，述明業主根據本條應付的款額及應付款日期的證明書，在任何法律程序中須接受為證明書上所述事實的表面證據，而無須再加證明。 總括而言，申請人除了根據《建築物管理條例》第344章第22 (4) 條發出證明書以此作為此案的此表面證據外，還提供了其他文件證據（包括但不限於業主大會的會議記錄、公契、土地註冊處的查冊記錄等）以證明其向答辯人申索的每個款項。本席認為申請人在平衡相對可能性的標準下就其申索已經充分舉證。 在此訴訟中，答辯人完全沒有就維修集資費、備用金、大廈年度雜費、押記費用的徵收及金額計算提出質疑。答辯人的反對理由是針對不同人士的不同指控，繁瑣散亂而且缺乏實質的證據支持。這些指控跟集資費的徵收並無關係。 若答辯人認為大廈中有人偷水偷電，她可通知有關的政府部門跟進。若有任何人士襲擊答辯人或偷她的東西，答辯人可循刑事途徑報警處理。若答辯人認為申請人對大廈管理不善以致有污水流進她的單位或有蚊蟲影響她或住客的安寧，她可以在業主大會反映她的不滿，藉著投票嘗試選出合乎她心意的管委員主席及成員，甚至可提出申索。若法庭在該法律程序中認為答辯人有理，及假若答辯人能夠證明她的損失，她自然可得到合理的賠償。答辯人不能單憑自己對不同人士或法團的不滿而自行決定無須支付集資費。 至於答辯人在表格七中提及「開業主大會不通知我」，這個指控缺乏明細，答辯人沒有交待她所指的是那一個業主大會不獲通知。在審訊時，在申請人的代表律師進行結案陳詞提及開會的問題時，答辯人突然說她之前一直是委託羅榮福代表她出席業主大會，後來她改為委託一位姓李的男友人代她出席業主會。答辯人更說，是由她開始委託李姓友人後羅榮福便開始告她。由此可見，答辯人在審訊時披露的案情是她有委託人代她出席業主大會，而並非不獲通知。 總括而言，答辯人的種種反對理由缺乏證據支持，在事實上不能成立，在法律上亦不能免卻答辯人作為業主須支付上述維修集資費及相關金額的法律責任。 命令 基於以上原因，本席現命令： 1. 答辯人須支付申請人97,850元，當中包括： (a) 大廈維修工程費分擔金額84,730元； (b) 後加工程費分擔金額3,420元； (c) 由2016至2018年的大廈年度雜費2,700元；及 (d) 押記備忘錄（註冊編號：16072600830041）的律師費及註冊費7,000元； 2. 答辯人須支付申請人上述欠款之判決後利息，由判決日起以判定利率計算，直至款項付清為止；及 3. 答辯人須支付申請人本申請的訟費，金額經簡易程序評定為40,000元。 上述第39段有關訟費的命令是暫准命令，若訴訟各方沒有於此判決頒佈後的14天之內向本審裁處申請更改暫准命令，該命令將會成為絕對命令。 ( 宋泳琛 ) 土地審裁處法官 申請人：由梁鄧蔡律師事務所柳詠儀律師代表應訊。 答辯人：無律師代表，親自應訊。