THE INCORPORATED OWNERS OF NO 99 WAI YIP STREET 訴 LANTON PROPERTIES LTD

LDBM 3/2015 香港特別行政區 土地審裁處 建築物管理申請編號2015年第3號 ---------------------------- 申請人 THE INCORPORATED OWNERS OF NO 99 WAI YIP STREET 訴 答辯人 LANTON PROPERTIES LIMITED ---------------------------- 主審法官： 土地審裁處法官黃敬華(公開審訊) 審訊日期： 2016年4月20至22日及5月26日 結案陳詞日期：2016年5月26日及6月16日 判案書日期：2017年9月26日 --------------- 判案書 --------------- 這是申請人The Incorporated Owners of No 99 Wai Yip Street (中文名字：偉業街99號業主立案法團) (下稱 “法團”) 向答辯人Lanton Properties Limited (下稱 “答辯人”) 追討積欠多年的管理費、維修費和利息，與及答辯人一連串反申索的審訊。 背景 申請人是位於官塘偉業街99號一幢連天台共十一層(地面為G/F，天台為10/F或R/F)的多層工業大廈(“該大廈”) 的業主立案法團，按一份日期為1991年3月14日由土地註冊處處長發出的註冊證書，法團在同日註冊成立，答辯人是該大廈10樓即天台的登記業主。 根據法團現主席朱成德先生在庭上沒有遭挑戰的證供，該大廈在1970年代建成，原屬單一業主擁有，約在1987/1988年才分層出售，所以該大廈的公契日期為1988年3月31日(M/N3679619) (“大廈公契”)。按大廈公契的描述，該大廈稱為”Joylite Building, No. 99 Wai Yip Street” 。全大廈共分成21個不可分割業權份數，由地下、1樓至9樓(3樓連平台) 每層佔2份(即共20份) ，而天台佔1份。該大廈有兩條樓梯和一部升降機連貫上落，而升降機可直達天台樓層。 朱先生稱該大廈中文名字原稱為 “再光工業大廈”(“再光”)，但根據一份日期為1990年2月23日在土地註冊處登記(M/N UB4609213) 的文件顯示，該大廈的名字，由 Joylite Building，改名為 Lanton Industrial Building，與答辯人的名字，似是同出一源及有關，該大廈中文名字，稱為 “連順工業大廈”。朱先生稱，改名由源自答辯人或與他有關的人仕簽署文件改了，但他不曉得答辯人的權力源自甚麼地方，又或是否有效。但是法團在1991年申請註冊時，中文名字，卻只是申請的及最終獲採納的 “偉業街99號業主立案法團”，註冊證書日期為1991年3月14日。 答辯人是在1987年9月22日 在香港註冊成立的有限公司，現在答辯人的董事是林勇德先生(以下稱 “林先生”)，林先生亦是答辯人在這案的代表。按土地註冊處的記錄，根據一份日期為1992年6月29日的轉易契據( “Assignment”)，答辯人在當日，正式成為該大廈天台連一個不可分割業權分數(“天台”) 的登記業主，由一名稱為鍾永珍(Chung Wing Chun Christine) 轉售給它，取價100,000.00元。值得注意的是，答辯人成為該大廈天台的業主，遲於法團成立。 但林先生與天台單位的關係，似乎早於法團的成立。按土地註冊處的記錄，鍾永珍在1989年8月10日成為天台的登記業主，幾天後，在1989年8月17日，簽了一份授權書給林先生(M/N4182548)，全權委托林先生處理所有與天台有關的事宜。根據該授權書的內容，鍾永珍與林先生報稱同一地址，林先生在審訊時稱他與鍾女士不是夫婦，不是親戚，亦非有甚麼親密關係，只是同鄉，雙方是同事關係。當鍾永珍出售天台業權給答辯人時，轉易契由鍾永珍女士親自簽署。 法團在2015年1月5日入稟土地審裁處，根據一份日期2014年12月31日的《申請通知書》內容稱，指答辯人違反大廈公契的條款，拖欠多項款額，法團向答辯人追討以下欠款： 管理費共391,000元，由 (a) 1995年10月至2011年4月，每月1,600元； (b) 2011年5月至2014年12月，每月2,100元； 該大廈三項維修工程費共20,000元，包括 2007年11月維修工程費4,000元； 2009年10月維修工程費10,000元； 2013年12月維修工程費6,000元；及 按大廈公契累計的利息(截至2014年12月16日止) (每月每100元，2元計) 共895,207.60元。 答辯人存檔了一份在2015年9月4日修改過的《抗辯和反申索書》，提出多個理由，但由於行文繁複，常有贅述，無論中文或英文，很多處都不能明白他的文意；而林先生亦代表答辯人存檔了一份開案陳詞，經過本席在審訊時向林先生了解，細閱過林先生存檔和在審訊文件冊的文件，與及聆聽過他的口頭陳詞和證供，他又在2016年5月20日提交了一份《結案簡述書》，本席在儘量明白和澄清後，明白答辯人的抗辯和反申索理據，可歸納如下： 林先生同意答辯人是沒有支付法團所申索的款額，但是應按法律的時效期限規定的上限支付； 林先生對欠付的數目是否爭議，有模稜兩可的說法，一時他同意欠所追討的，只是時效期限的問題，但一時又指出法團的單據與曾向他發的有異，似有不同意欠款的計算； 部份欠款是當管理公司仍是正興公司時期所欠的，法團無權追收； 法團沒有向答辯人發出追討(demand)； 法團並非按有關法律註冊成立，所以縱使答辯人須支付積欠的管理費，但法團亦未必是有資格收取，除非法團提供成立法團時的議決，但法團卻又沒有提供； 按法團出示的文件顯示，法團有三個不同的名字； 由於法團沒有根據公契成立，所以縱使法團要求支付管理費，法團是沒有資格按公契向他要求款項的。但又鑑於法團是提供管理服務者，答辯人是享受服務者，答辯人理應向服務提供方支付服務費用，但他所支付的基礎，他強調並非基於公契； 法團在2007年至2012年停止電梯服務天台樓層，加上通往天台的門給上了鎖，這是公契第12條不容許的，所以應把該付的管理費扣除； 法團曾在答辯人不知情下，向多個部門投訴他在天台堆放雜物和僭建，以致他被起訴和須為有關命令上訴，最終答辯人和解和認罪，但部份的僭建和問題是發生在公用地方，理應由法團負責清拆的費用，所以法團是引致答辯人損失的，損失的數額大大超過法團向答辯人的申索； 法團曾承諾支付部份清拆費用，但後來卻沒有按這承諾(他稱為協議)支付，所以理應承擔相關的費用，又或法團沒有按協議，差派答辯人的員工先清拆公用部份的僭建（林先生又稱這是協議），以致最終屋宇署改變了清拆令，只針對他； 法團出租該大廈幾個停車位，收取不屬於法團的租金，侵佔他的權益，他倚賴天台轉易契內有關物業描述的(1)(c)(iii)(1)(b)條 ；而有關收入，亦可用來提供資金減免管理費； 在土地註冊處登記的 “釘契” 文件是偽造的；及 林志釉律師行沒有獲得立案法團的授權代表處理這宗官司。 對答辯人的抗辯和反申索，法團的回應，是它乃按有關法律在1991年3月14日註冊成立，擁有由土地註冊處處長發出的註冊證書，合法成立，身份毋容置疑；法團曾因法律意識不強，所以在文書上有誤，曾在某些文件上使用登記名字外的兩個不同的名字，包括“連順大廈業主立案法團”和“連順工業大廈業主立案法團”，但這疏忽，完全不影響法團是否合法存在和是否有三胞胎之嫌，因為如考慮答辯人所引用文件之上文下理，全不會誤解誰是行使法團的權力；法團管有三個位於大廈後巷的車位出租，作為大廈的收入，但這些車位，不屬於答辯人，收入多寡和與否與答辯人無關；鎖電梯是根據大廈公契的第35(e) 段 ；法團及該大廈管理處主管並無誤導屋宇署和環保署，也無違反什麼協議，有關政府部門對答辯人的執法及裁決，與此案的申索毫無關係；法團針對答辯人因欠交費用而進行釘契是正確合理的做法，文件並非偽造。 證據 法團傳召了現任主席朱成德和管理處經理馮若城出庭作證，而答辯人由董事林先生出庭作證。所有證人皆宣誓後確認了早前的證人供詞和誓章，亦接受了對方的盤問。 朱成德的證供 朱成德先生稱他自2007年便成為該大廈法團的主席，他在1989年以公司名義購入該大廈的8樓單位，而當法團成立時，他是有份參與成立的會議，但因事隔多年，未能記得當時天台的業主又或林先生有否參與法團的成立會議。 他稱在多年前某禮拜日，答辯人僱用了巨型吊車，把多個大貨櫃箱從地面吊了上天台，並在天台建有構建物，以供答辯人儲物和辦公之用。由於天台放置大量雜物和非法僭建，9樓單位因天面漏水而無法維修，以致荒廢10多年，而漏水由9樓蔓延至他購置的8樓。立案法團於是在2008年向多個政府部門投訴，包括 (i) 民政事務處；(ii) 區議員辦事處；(iii) 消防處；(iv) 屋宇署；(v) 環保署；和(vi) 特首辦 ，最終引致屋宇署向答辯人擁有的天台發出清拆令。現在雖然天台的構建物遭拆掉了一部份，但仍有一些結構還未拆除，並且堆積了大量的雜物和拆卸後遺留下來的建築泥頭廢料，嚴重影響衛生。 關於名字方面，他承認法團自成立後的大小事務，都是由一班為數不多但熱心的非專業業主處理，文書亦交由管理處的職員負責，亦非專業人仕，所以曾粗疏和不小心的用了“連順大廈業主立案法團”和“連順工業大廈業主立案法團”，而不是用正式註冊的名字“偉業街九十九號業主立案法團”來稱呼法團，但因該大廈曾在90年代初曾被改名為“連順工業大廈”，所以上述名稱，皆指同一法團，即這案的申請人。 他指出，以往每次法團召開業主會議時，皆慣性使用同一張寫著 “連順大廈業主立案法團” 的樣板出席記錄，影印後給每次會議的出席者簽名，所以錯誤不斷重複，但會議後製作並張貼的會議記錄，就正確使用了法團的名稱，並蓋上印有正確名字的印章，所以應沒有人誤會他是參與另一法團的會議。 按法團的記錄顯示，代表答辯人的林先生，曾以天台業主代表的身份，出席兩次法團的會議，一次是在2007年4月10日，另一次是2011年3月18日，而林先生皆有簽到或/及簽署委任文書，並參與會議。 朱先生稱林先生曾是9樓和天台的業主，但自9樓遭銀行扣封和出售後，天台一直拖欠管理費，經多次追討，但沒有回應。由於該大廈老化、石屎剝落及滲水，曾在以下的時間在業主大會通過議決來作維修： 日期 分攤費用 目的 2007年10月30日 $ 4,000 復修天面咸水缸及消防缸 2009年9月30日 $ 10,000 維修大廈天井外牆 2013年11月22日 $ 6,000 維修大廈前梯 他稱法團通過議決要求付款，從沒有聽過答辯人提出任何理由，拒絕支付有關維修費，而答辯人亦從未提出因會議不符合法律或程序而不付款。 關於天台電梯給封鎖的事情，他稱由於答辯人的天台單位積欠多年的管理費，故法團自2007年某日，停止向天台層提供升降機服務，直至2012年當答辯人聲稱清拆天台僭建物止，但他認為按公契條款，法團有權這樣做的。他否認把樓梯門同時鎖上。 馮若城先生的證供 馮先生為該大廈的管理處主管。自1998起，他受聘於正興大廈管理有限公司（“正興”），管理該大廈，後正興停止受聘於法團，管理大廈的工作，由法團直接聘請員工處理，他自2009年1月1日開始受聘於法團，直至現在。 馮先生稱他的日常主要工作範圍，是監管大廈管理處的日常業務，包括跟進大廈的消防、水電等共用設施的維修保養、聘請及編配大廈保安工作、管理處的財務工作，如收取管理費、銀行入賬等工作。 他稱該大廈連天台總共有11個單位，一般收管理費的程序，是每月一號向每一單位的業戶發出支付管理費通知單，如業主佔用單位，便把收費單直接放入該單位信箱，如業主不在大廈，則按他們的記錄寄往他們的地址。當法團收到管理費後，他會把收據寄回或插回有關單位信箱。 當業戶遲交或無交管理費時，他會親自到該單位追討，自1998年入職時，他已是這樣做的。按他記憶，天台的業主經常不繳交管理費，當他往追討時，看見天台有人辦公，包括林先生或另一位女士，但名字他卻不曉得。 他常往天台單位追管理費，他稱林先生常常推搪，說遲一些才付，有時追多個月後林先生才付一些費用，他便把它用來支付最早欠付的一期，他在文件冊預備了一份答辯人拖欠管理費的清單，是他根據法團的記錄而制定的，他是憑法團過往發出的管理費通知單據和收回來的管理費(由他存入銀行) 作一對比後制訂出來的，他有發收費單和收回來的記錄，全部業戶支付管理費，他皆有記錄。在盤問時，他指雖在1998年方入職，但入職後會計會讓他查看所制訂的賬目。從他的計算，由1995年10月開始，至2014年12月底，答辯人共欠法團管理費或維修費共411,600元，其中包括： 管理費：391,600元； 水缸維修費：4,000元； 天面天井維修費：10,000元； 樓梯維修費：6,000元； 他稱在清拆天台期間，答辯人在2013年安排支付了2,500元，他把1,600元分配到支付當時仍欠付的1995年9月的管理費，而另外的900元，用來支付額外的電費。 他同意林先生向他的質詢，法團向答辯人發出“收費通知單”，與他向法團的代表律師及/或審裁處出示的“副本”雖檔號(serial number) 相同，但內容有異。他的解釋是這樣的： 管理處印製了“收費通知單”，乃一式三聯內容相同而每聯名稱不同的印刷單據，是向業戶收取費用時採用的； 第一聯名為 “收費通知單” ，當要求支付管理費時插入業戶的信箱內；第二聯名為 “收據” ，當收到款項時向業戶發出；第三聯名為 “副本” ，是法團自己的記錄，記載了要求付款的數目、明細和收款回來的記錄； 當他要預備記錄協助律師時，他發現在加減運算上有誤，所以用塗改液把 “副本” 的明細更正，在影印後這些塗改部份並不顯示在影印文本上； 但他認為這並不影響法團的權益，因為只是法團計算錯誤，而且答辯人根本未曾支付一分一毫。 關於鎖天台電梯的問題，他已忘記何時開始電梯停止到達上天台層，但天台除了由天台電梯大堂可推門往外或內到天台，還有兩條樓梯可直達電梯，門屬單向式消防門，可以由樓梯往外推開門至天台，但當門彈回後，如沒有鎖匙，不能由天台部份推門返回樓梯間，這是素常的安排，沒有針對性的。但他指答辯人自己有鎖匙，他從未收過答辯人投訴被鎖在天台外而不能從外進入大廈。 據他所知，天台下層（即9/F）已多年無人使用，原因是嚴重漏水，但天台遭圍封和放了大量雜物，所以無法修理天面防水層，他知道9/F曾作裝修，但最終沒有租出，但仍有交管理費。 雖然遭林先生多番盤問，謂在2012年林先生曾着法團可命令由答辯人安排的工人先清拆公共部份的僭建物，但馮先生的回覆是“無聽到”或“唔記得”。 林先生多番盤問馮先生關於清拆石棉瓦的問題，似乎是是指馮先生曾打電話給他，關於環保署巡查的問題，但無告訴他環保署曾指清拆出來的廢料內有石棉，這點馮先生不否認，但否認曾說如不搬走，會叫環保署起訴他。馮先生又指拆下來含石棉的物料，在覆蓋天台答辯人擁有的地方和公用地方皆有。 林勇德先生的證供 30. 林先生稱他早在1989年是該大廈九樓（9/F）的登記業主，當時透過Tristar Lanton Ltd 購入該大廈九樓，他稱由於當時他與鍾女士向大業主Wales Limited支付了購置其他單位的按金，但大業主未能再售其他單位給他，他稱在1989年9月1日Tristar Lanton Ltd、鍾女士和Wales Limited按大廈公契開了一個業主會，把該大廈的名字 “再光大廈”(Joylite Building)，改成 “連順工業大廈”(Lanton Industrial Building)，但改名備忘錄是在1990年2月23日只由鍾女士和他代表Tristar Lanton Ltd共兩人簽署，而文件則在1990年11月16日才送交土地註冊處登記。 他堅稱按天台物業的轉易契(Assignment)內在1(c)(iii)(1)(b)有關“物業”的描述，他擁有車位的業權。如不能支持業權，他指他還有其他文件，可證明他是車位的業主，但現在找不到有關文件。 他指天台的僭建物在答辯人買回來時便已存在，而在公用地方的僭建物(包括含石棉的在圍封頂部)，他購入後時有用來放置他公司的貨物。在2012年間當屋宇署接獲投訴後，屋宇署的人員、他本人、答辯人聘用的外判公司員工、法團的朱先生、馮先生等一起在天台的公用部份商討，由於要清拆天台的僭建物須同時拆掉公共部份的僭建物，當時他提出由答辯人提供員工，幫助法團清拆公共部份的僭建物，法團不用支付員工的費用，法團同意，但法團最終卻完全無差使答辯人的員工去清拆公用部份的僭建物，最終導致屋宇署更改了清拆令，把原來不涵蓋公用部份的清拆令，修改為涵蓋公用部份並全針對他的清拆令，並把要求清拆的範圍擴大至其他由答辯人擁有的天台部份，包括答辯人所蓋有洗手間的房間。在審裁處多番要求澄清後，他解釋，他指法團違約的意思，是指若法團按早前的協議，馬上清拆公共部份僭建物，屋宇署應不會更改清拆令來針對他。他同意更改清拆令後，曾上訴至屋宇署的“上訴審裁處小組(建築物條例)”，但遭駁回，並且遭頒令要支付屋宇署訟費（costs）$4,396，他同意他已支付了這訟費予屋宇署。再者，若法團一早差使他的員工清拆公用地方的僭建物，就不會引發環保署向答辯人發出三張檢控傳票，導致他最終認罪及給法庭罰款共13,000元。 他同意在1989年至1990年間，由他同意及安排下，把兩個貨櫃從地面吊到天台，以供答辯人存放文件雜物之用。 他解釋因法團在2007年停了電梯服務至天台，所以清拆令不能處理，直至2012年。但他同意在這段期間答辯人不常使用天台單位，所以不影響公司的運作，在這方面沒有引起多大損失。 關於法團成立的問題，由於按不爭議的文件，顯示當成立時有共擁17個不可分割業權份數的業主出席會議，他指當時天台由鍾女士擁有，她是唯一擁有單數不可分割業權分數的單位，按推斷，天台的代表應有出席該會議。他解釋他作為鍾女士的授權方，一定會知道這會議的事情，但據他記憶，鍾女士沒有出席法團成立的會議，他也沒有，又不知情，現在法團沒有向他出示成立時的文件，所以應是沒有按公契成立的。他當時以Tristar作為九樓的業主，亦不知道成立法團的會議。 但在接受盤問時，他同意鍾女士沒有把獨家的代表權給他；他也同意，他不知道鍾女士有否出席法團成立的會議；亦不排除鍾女士可能曾出席又或會委任其他代表出席有關會議而他不知道。他亦同意，在法團成立後，有收到由法團發出的支付管理費的單據，只是沒有留意到法團在其他地方，用上一個不同的名字。 在接受盤問時，他同意在法團追討欠款的期間，他沒有支付被追討的費用，但他認為，法團沒有資格收取費用。他又稱在約2012年他曾出席法團的業主大會，曾表示同意支付6年的費用，但法團拒絕收取，並把他趕離會議。他同意，在開這個業主大會時，他並沒有開錯別的法團業主大會。 他同意，他之所以指 “釘契”的文件是偽造，是因為他懷疑代表法團主席的簽名是假的，但同意這只是他的懷疑，只因覺得這釘契文件上的簽名，與他認識法團主席的簽名不同。 關於天台上鎖的問題，他同意只是在該段期間電梯不能直達天台，但樓梯仍然開放，可以到達天台。他的主要投訴，是法團在上鎖電梯前沒有通知他。 至於清拆天台僭建物時曾付的2,500元，他指是工程人員支付的，不是他或答辯人支付的，但他又同意在文件冊II/295的信件，是由他簽署的。信件日期：14/11/2012，頂部有標題標示該大廈頂樓的地址和電話，簽署方描述為 “林/頂樓” ，內容如下：— “偉業街99號 業主立案法團 朱成德先生，法團主席 你好，早前本人交2,500元作為現進行清理物品中期間使用公共開支費用。本支出和連順物業有限公司之帳項無關。” 他同意，在2011年3月18日下午3:00業主大會的簽到文件上“R/F業主” 旁的名字“林勇德”，是他親手寫上的，在這名字旁，是他的簽名，他在簽名時，沒有留意文件上法團的名字是錯誤的，在多番查詢後，他同意當時是出席偉業街99號連順大廈的業主大會，而他亦同意，因收到一張召開業主立案法團會議並抬頭為“偉業街99號業主立案法團”的通知書，才在2011年3月18日到有關地點開會，在該通知書下的委任文書，是他的簽字。 討論 本席認為，林先生的證供並不踏實，在盤問及再三要求澄清後，回覆常是前後矛盾，似有似無，反覆但目的最終是推搪，本席的結論，他不是一個誠實的證人。在平衡之下，朱先生和馮先生是誠實的證人，證供可取。本席會在以下先將答辯人提出的抗辯／反申索的標題先臚列，然後作討論。 法團沒有按法律註冊成立 （[第8(v)和(vii)段]） 香港法例第344章《建築物管理條例》（“管理條例”）第13條，有以下的規定： “就任何法團而根據第8(1)條發出的註冊證書或根據第10(4)條發出的修訂註冊證書(視屬何情況而定)，即為該法團已根據本條例註冊成立為法團的確證。” 在這案，申請人是一經《多層建築物（業主組織法團）條例》成立的法團。這條例是管理條例的前身，在1993年5月改名至管理條例，所以申請人是按現管理條例第8(1)條成立的法團。按管理條例第8(1)條的規定，土地註冊處處長可以指明的表格，發出註冊證書。法團已出示了註冊證書，雖然答辯人指他不相信鍾女士有開成立法團的會議（從答辯人在盤問時的回答，本席認為他的不懷疑，是沒有道理和基礎的），由於答辯人沒有提出任何證據，說明這註冊證明書是偽造的，本席相信，該註冊證明書是由土地註冊處處長按管理條例第8條發出，由於註冊證明書在法律上是法團已成立的確證，在法律上，法團已根據註冊條例成立的事實，是不容挑戰的，答辯人的質疑，又或法團的成立沒有按管理條例的要求等等，是沒有用的，法團在法律上的存在，是一個不容爭議的事實。 上訴庭林文瀚副庭長在 崔潔卿及另一人 對 界限街188-190號 及 品蘭街5-7號業主立案法團，面對一個相同的問題。林副庭長解釋，因為按管理條例成立的法團，具法人身份，具法定權責，決定及執行與建築物管理有關的事情，在運作時，亦會影響法團成員或其他人士的權益和責任，所以法團是否有效成立，須讓所有人可透過簡單和直接的方式得以確立，而管理條例的第13條，正是針對這個目的，指出註冊證明書，是該法團已根據管理條例成立為法團的確證，如要質疑或挑戰法團是否妥為成立，又或指土地註冊處處長不應依賴某一份會議記錄來發出註冊證書，挑戰者應以司法覆核的方法來提出。現在距離土地註冊處處長在1991年3月14日作出發出註冊證書決定的日期，超過20年，已經太遲了。所以本席認為，除非答辯人能成功撤銷法團已取得的註冊證書，否則按管理條例第13條的規定，答辯人根本全無基礎去質疑法團是否有效，答辯人這抗辯，毫無意義，是徒然的。 法團有三個不同名字 （[第8(vi)段]） 本席亦認為這一點是完全沒有意義的，只是借故推搪和逃避責任而已，因為就算按答辯人自己的證供，他在2011年3月18日，也曾參與一個該大廈的業主大會，他所以出席該大會，是因為收到一份印有法團名字和印有法團印章的通告才出席，此通告的上款，是寫着致“連順工業大廈10/F業戶”，對他來說，不應是陌生的名字吧，所以他依通告赴約，他其實是知道位於偉業街99號的一座工業大廈，就是“連順工業大廈”，即他擁有一個天台單位（即10/F）的大廈。他如期到達指定開會地點，在會議前，把名字簽在簽到文件，並參與該次會議。本席不相信他是誤會參加了別的法團會議，因為按他的證據，他沒有說當時開錯會。其實按法團提交的文件，林先生在2007年4月10日，在收到相同的通知書，也曾出席法團的業主大會，並在相同的簽到紙上寫上和簽上他的名字，他現在的挑戰是借故狡辯。就算他自己，亦確認曾簽署文件，親手把該大廈改名為“連順工業大廈”，但現又竟說“連順工業大廈業主立案法團”與“偉業街九十九號業主立案法團”是不相同的，顯然是互相矛盾，又或別有用心了。從這些證據，本席是接受法團的解釋，他們在文書方面並不謹慎，把慣常稱呼的名字，套上他們大廈法團的名字而用在其他文書上（包括與政府部門的通信），但法團在文件上所蓋的印章，本席發覺是沒有錯誤的。 本席認為，無論文件顯示的是“連順工業大廈業主立案法團”，“連順大廈業主立案法團”或“偉業街99號業主立案法團”，皆是指同一法團，即申請人，答辯人這方面的指控，完全對他的抗辯和反申索沒有幫助。 土地註冊處“釘契”文件是偽造 [8(xii)] 本席不接納林先生在這方面的證供，若是屬實，足以構成法團欺騙，是一個相當嚴重的指控。但他現在提出的證據，只稱是個人的懷疑，沒有實質證據支持。釘契即“押記備忘錄”（memorandum of charge）由朱先生簽名，並由一名律師見證簽字，而答辯人沒有指出該名律師的見證是假的，所以本席認為，答辯人代表林先生所提出的懷疑，是毫無根據，並不成立的。加上法團現在的申索，並不依賴該“押記備忘錄” ，林先生的質疑，毫無作用。 法團出租車位屬侵佔他的權益 [8(xi)] 林先生所依賴的，是轉易契內(1)(c)(iii)(1)(b)段的描述，他稱這段說明答辯人擁有車位的業權。而車位是位於該大廈所在的地段周邊空地，法團指這車位在後巷，本席相信雙方是指相同的地方，是該大廈的一部份。 從所披露的文件顯示，答辯人是以$100,000，透過日期為1992年6月29日的轉易契（Assignment），向鍾永珍女士購入天台，他從鍾女士所購得業權具體明細，臚列在該轉易契內的列表（Schedule）。列表內的資料，包括天台坐落大廈當時和早前的名字，位置可參考附在早前樓契的附圖；佔總土地和該大廈的業權份數（1/21個不可分割業權分數）；地段編號；例外和保留（Exceptions and Reservations）等等。其中關於例外和保留的內容，即原業主或大業主保留給自己又或不包括在轉讓的部份，俱寫在列表的(c)部份，而(c)部則指這些例外和保留，詳細在一份已登記在土地註冊處編號（M/N）4182547的轉易契約內說明。 這編號4182547登記的轉易契，正是Wales Limited作為原大業主把天台的業權轉易給鍾永珍女士的法律文件，日期為1989年8月10日，當中有關天台權益包含什麼，在M/N4182547這契約列表，有詳細的描述。 這M/N4182547列表詳細說明，Wales Limited轉易給鍾女士業權，包括該土地和該大廈不可分割份數1/21；可獨家享用的部份，位於該大廈的天台；並在1(c)部，註明例外和保留（Exceptions and Reservations）。其中1(c)(iii)點，特別指出，在轉易的權益當中，不包括留回給業主即Wales Limited，和業主的承繼人、其他業主的轉讓人或業主的授權人的幾個部份，其中1(c)(iii)(1)(b)段，清楚說明Wales Limited保留給自己所有該大廈建築物以外地段的空地。既然所指的車位坐落在大廈的空地，而空地又不包在Wales Limited轉易給鍾女士的業權內，那鍾女士又怎可能把這些仍保留在Wales Limited的空地（車位），轉易給答辯人呢!除非答辯人能提供其他業權文件，說明他已從Wales Limited手上取得空地的權益。雖然林先生在作供時稱他擁有這些文件，但又承認拿不出來，基於誰主張誰主證的舉證原則，他所提出的不能成立，反申索毫無基礎，無論如何，無證據顯示這些車位屬於答辯人。 林志釉律師事務所沒有授權 [8(xiii)] 法團提交了一份在2013年11月22日舉行的業主大會會議記錄，當中提及在上一次會議，各業戶同意把天台業主欠交管理費的追討，交林志釉律師行處理，律師費上限為9萬元正。但該次會議記錄又說明，如遇上抗辯的情況，律師費須上調，以每小時以$1,800算。而按較早時候即2013年8月16日的業主大會會議記錄，參與法團會議的業主一致同意，委任“林律師”繼續處理有關追討“天面業主由1995年10月至2013年8月欠交管理費及維修費合共37萬元….”的事宜。雖然2013年8月16日沒有清楚說明“林志釉律師事務所”，只寫出“林律師”，但從其後2013年11月22日的會議記錄，可知早前（即2013年8月16日）委任的林律師，是指林志釉律師，而“天面業主”，明顯指答辯人，而訴訟的主要內容，與此案的追討一模一樣。雖然本席認為法團以後在文書上可有很多改善的空間，但法團是一群人數較少，而且是沒有受過法律訓練的工廠大廈業主，只在業餘時間參與大廈管理，而委任林志釉律師代表法團向答辯人提起訴訟的議決，清晰和毫無含糊，沒有爭議的餘地，答辯人的指控，沒有基礎。 法團封鎖了天台升降機對答辯人造成損害 [8(viii)] 在這案，答辯人基本上沒有反對他沒有向法團支付法團現申索管理費的款額，但從各方提出的證據，就算答辯人沒有承認，本席的事實裁斷，亦是答辯人沒有支付現法團聲稱及臚列在本《判案書》第7(i)及(ii)段的管理費和三項維修費。 大廈公契是一份該大廈每一名業主同意遵守的契約，對每一名業主具有法律約束力，根據大廈公契第31條，大廈的管理者（Manager）負起管理、維修和保養該大廈的責任，大廈公契又賦予管理者（即法團）權力，制訂財務預算和收取管理費，而亦訂明每一名業主有責任向管理者（即法團），如期支付管理費：見大廈公契第35(b)(i)條，而當業主沒有根據大廈公契支付每月的管理費時，管理者（即法團）除可對違反公契者提起法律行動，追討欠款外，還可對該業主的單位進行停水、停電或停止電梯服務等行動，直至有關欠款並所有因追討而發生的費用全部支付為止：見大廈公契第35(e)條。 既然各業主（包括答辯人）皆透過大廈公契互相約定在欠付管理費時，管理者（即法團）可以採用包括停止電梯服務的手段，答辯人又不爭議他欠付管理費的事實，本席實看不出答辯人可有什麼投訴呢，他在這案，也指沒有因而引發什麼損失：見本《判案書》第34段的記錄，但假若因此而引發生直接或間接的損失，這是答辯人在事前同意法團可採取的措施，是自招的，與人無尤。 答辯人曾提出根據大廈公契第12條，天台的通道須保持暢通。但本席希望指出，大廈公契第12條的條文，是“The Owner or Owners for the time being of the roof shall ensure that access to the roof shall at all times remain open and unobstructed and ….”，譯出來的意思，是該條文加諸天台業主一個責任，須保持通往天台通道暢通無阻，但卻沒有強加這責任在管理者身上，而當詳讀該第12條的全文，可以知道，這條文的目的，是容讓大廈的管理者，可以容易和隨時進入天台，以保養和維修位於天台的公用設施，目的是維護該大廈所有業主的最大利益。本席接納法團朱先生在盤問時的證供，該大廈很多公用水喉、花洒喉和消防水箱等設施，都位於天台。所以答辯人提出大廈公契這一條，對他的抗辯或反申索，毫無幫助。 在平衡之下，本席的事實裁斷，就是縱使沒有電梯可直達天台，天台單位仍可以由樓梯進入，雖然天台門只是單向天台外推開，但本席相信，答辯人擁有該些門的鑰匙，所以進出全無問題，本席亦相信馮先生的證供，答辯人的林先生從沒有因為沒有電梯服務而被困在天台。而可推門由該大廈其他部份進入天台，法團並沒有違反大廈公契第12條。 法團向多個部門投訴，和違反雙方協議等等 [8(ix) & (x)] 答辯人自己也承認，是他僱用吊車，把兩個貨櫃由地面吊上大廈天台。雖然答辯人的林先生又稱在他購入天台時，天台的構建物已經存在了，但綜合各方的證供和答辯人在盤問時的回覆，本席相信，天台是被兩個大貨櫃和非法構建物密密麻麻的覆蓋著，而佔用、擁有者和使用者，是答辯人。 本席接納法團朱先生和馮先生的證供，在屋宇署下令清拆和當答辯人自行清拆了部份的構建物後，答辯人仍在天台放置了兩個半清拆後的貨櫃，並在天台堆放了大量雜物和泥頭，從在這案件披露的相片可見，雜物泥頭數量之多和衞生環境之惡劣，簡直達至嚇人和難以致信的地步，其中較清晰的照片，可參考文件冊 I/95-102或 III/716-723。 從答辯人披露部份關於清拆天台構建物的文件（從文件的內容，本席相信答辯人只是披露了文件的一部份），作為事實的裁斷，本席相信，除了貨櫃由答辯人吊上去之外，所有其他在天台的構建物，都是由答辯人直接或在他允准之下而繼續留在天台上，供答辯人使用，這些構建物，涵蓋天台的公用地方，屋宇署只針對答辯人發出清拆命令，正是非常好的佐證，說明答辯人是這些構建物的擁有者、受益者和使用者。所以答辯人須自費把全部搭建物（無論是在他獨自享用的部份還是大廈公用地方）拆除，完全是合理的。 答辯人上訴至建築物條例的上訴審裁小組（Appeal Tribunal (Building Ordinance)）而被駁回，可見他須負責清拆的責任非常清晰，本席接納這審裁小組的結論，若因為沒有電梯服務而引發不能清拆或延遲清拆，本席認為，完全不是一個合理和可被接受的理由，原因是他所指的困難，是自我製造的（self-induced），簡而言之，是咎由自取，與人無尤，不能諉過於人。首先把天台圍封，繼而在天台堆放大量物件和泥頭，明顯違反大廈公契12條，即天台的業主須保持天台開放，不能阻塞，並且不能阻礙和圍封在天台的公共設施；亦因為有大量泥頭和廢物堆積，縱使可能在答辯人獨自享用的天台部份，但影響衞生，令天台的防水層破裂（本席相信已破裂）也未能維修，對九樓業戶造成滋擾（nuisance）、困擾（annoyance）或不便（inconvenience），這是違反大廈公契的第16條。 答辯人曾說他所指法團違反協議的意思，是他曾同意支付工人的工資，讓工人任由法團差遣，先清拆公用地方的違例構建物，但法團卻沒有這樣做，以致屋宇署改變了執法的方針，把清拆令更改，變為只針對他，如果法團按原協議去做，那後來的事不會如此發生。他似另外有一說法，是法團承諾支付拆卸天台的一些違建物的費用，但卻沒有履行。 關於答辯人這方面的證供，本席有以下幾個觀察： 本席相信答辯人的第一個說法，即法團沒差使他的員工的說法，是胡扯，目的只是在推卸責任； 另外，關於法團的朱主席曾承諾支付清拆公用地方的費用，現在卻沒有承擔，所以法團令他有損失的說法，朱主席在審訊時是同意在2012年中，他、馮先生（馮先生已記不起這部分的證供）、林先生和另外的一些判頭曾說過有關清拆先後的事情，林先生所提出的，應是先拆公用部分，朱先生同意雙方有談過這些事情，但應是在環保署的官員面前，但沒有明確承認法團願意支付部分清拆的費用 ，所以本席亦不相信朱主席有同意承擔支付清拆公用地方的費用； 但無論如何，根據大廈公契第20條的規定，每名業主，須就他所作的行為或忽略行事（acts or omissions），對其他業主的損失作出補償（making good any loss or damage），如有關的損失是須由管理者（在這案是法團）去負責修復，則追討由管理者執行。所以，假如（本席不相信法團朱先生真的如此承諾）法團真的有承諾支付部分清拆的費用，本席認為：（a）由於公用地方的僭建是由答辯人興建／使用／擁有，負責清拆的（縱使在該大廈的公用地方）是答辯人，所以，法團主席未經業主大會批准，無權代表各業主放棄追討答辯人在公用地方的僭建，並無權代答辯人支付清拆費用；（b）朱先生所作的承諾，只是一個恩惠式（gratuitous）的承諾，由於沒有法律上的代價（consideration），所以縱使（本席不相信）有承諾，也不能執行；（c）就算法團支付了清拆費，法團亦可透過執行大廈公契的第20條，討回代付了的費用。所以答辯人提出這點作為反申索，在法律上不成立。 答辯人稱在這項下的損失，模糊不清，說法不定，他這個反申索項目，不能成立。 至於答辯人稱法團四處投訴他的指控，本席認為是毫無道理和荒謬的，從證據顯示，可推想天台在清拆之前，是何等的糟糕，因為其上堆放了兩個大型貨櫃，部分地方有木結構圍封，並有答辯人所稱的獨立洗手間，儼如室內辦公室，正如本席之前的事實裁斷，答辯人是這些非法構建物的擁有者、使用人和受益人，屋宇署的清拆令，正確指出這些非法的構建物，答辯人是須要負責清拆的，而答辯人最終也承認責任，進行清拆，只是沒有完全清拆妥當和沒有把拆下來的泥頭和留在天台的物品置走，影響衛生，影響公用地方的保養和維修，既然這樣，為什麼作為受害人的法團，投訴竟然有錯呢？！ 關於環保署向答辯人發出的三張傳票，都是與清拆有石棉物質結構時沒有按香港的安全法律去做有關，答辯人違反法律，被檢控，並且最終認罪和被罰款$13,000。既然他承認曾清拆過含有石棉的結構（按由答辯人披露環保署人員的證供，應指是含石棉的天面），和負有妥善處理有關廢物的責任（註：按《空氣污染管理條例》的控罪，被告者應是處所擁有人或石棉的釋出者；而按《廢物處置（化學廢物）（一般）規則》，被告者應是廢物產生者），本席實看不出林先生指法團投訴他，又或不告訴他環保署擬對他採取什麼行動，可有什麼反申索的法理基礎，在法律上，法團對他並無提醒的責任。按前段的討論，答辯人是非法僭建物的擁有者、使用者和得益者，他負有清拆的責任，這些僭建物既然有危害健康的石棉物質，他當然有責任按法律作出保護措施，才能清拆，雖然本席不相信法團與他有協議支付清拆費，若有（只為討論而假設，並不是法庭的判定），根據前段的分析，是不能成立的。 欠款和數額 [8(i), (ii), (iii)及(iv)] 在平衡各證人的供詞後，本席認為，縱使法團的幾聯單據有些不符，但法庭接納馮先生的解釋，作為事實的裁斷，本席相信答辯人自1995年10月起，積欠法團管理費，並積欠法團三個維修費，明細如本《判案書》第7段一樣。本席亦相信馮先生的證供，他會每月向每戶（包括答辯人的天台戶）發出管理費收費單，並在欠交時親自到該單位追討，亦曾遇上答辯人的林先生，但林先生常推搪和遲交，所以本席相信，林先生是知曉答辯人積欠管理費，本席相信由於積欠過多和時間過長，所以答辯人已不能正確回答究竟他一共積欠款額多少，從林先生的立場，可以作出如此合理推斷，所以林先生稱法團沒有向答辯人發出追討（demand），這是一個推搪的說法，難道每月的通知收取管理費不是一個追討（demand）嗎？難道在本案向他發出的申請通知書不是追討（demand）嗎？答辯人未能指出任何大廈公契條文又或法律條文，他支付管理費或維修費責任的先決條件是要先發追討（demand），如無，則法團對他無訴訟因由，他指沒有事前追討（demand），是毫無意義的。 另一個答辯人不同意的地方，是指正興時代所積欠的管理費，法團無權追收。不爭的事實是，法團在1991年3月14日成立，而現追討欠付的管理費，是自1995年10月開始，所以全部的管理費，皆是自法團成立以後拖欠的。當法團成立後，法團便成為該大廈的管理者，他可以聘請第三者（一般來說是一些專業的物業管理公司），又或直接聘請僱員來協助法團日常的大廈的管理事務，但無論是聘請員工還是由管理公司代勞，管理費支付方是業主，而收取方是法團，管理公司或法團員工只是代法團收取管理費而己，法團才是在法律上的應收款方。 基於此，由於現在追討的管理費，都是在法團成立後積欠的，正興的身份只是法團的代理人，法團乃是管理費的主體收款方，答辯人提出這點，亦毫無意義，又是堆砌理由推搪。 餘下的問題，就是根據香港法例第347章《時效條例》，法團可以追討多少年積欠的管理費，因為按法團原申索，是自1995年10月起始積欠，由於本訴訟自2015年1月5日展開，若可追索自1995年10月積欠的管理費，那法團可追討達接近20年的欠交管理費。 根據法團的原案情，雖然法團就答辯人自1995年10月開始欠付的管理費，登記一押記備忘錄（memorandum of charge），日期為2013年9月13日，把自1995年10月開始積欠的管理費和維修費說明扣押在天台的單位，但法團並不是依據這備忘錄來起訴的，而是根據大廈公契而提起的。況且，根據 其士物業管理有限公司 訴 余秋養 一案，以備忘錄提訴，亦不能對法團的申索起什麼幫助。根據《時效條例》第4(3)條： 「(3) 基於蓋印文據的訴訟，不得於訴訟因由產生的日期起計滿12年後提出」 大廈公契屬蓋印文據（specialty），所以追索的時效由提訟日（2015年1月5日）倒數12年，即可追索自2003年1月6日或之後，法團代表律師在其結案陳詞內，亦接受這個追索期。 至於利息，總的來說，法團透過代表律師在結案陳詞，指所有欠付的管理費的利息，亦可由申請通知書向前倒數追索12年。本席認為這原則可接受，但在計算上遇上相當困難，因為按理，應把第一個月積欠的管理費，先乘以利率，再乘以積欠年期（自2003年至訴訟提起日，也有12年），得出首個月的總累欠利息；然後計算下一個月的總累欠利息，以（12年減1個月來計算）；然後再計算下一個月以（12年減2個月）的總累欠利息；餘此類推，再把12年內每一個月的總累欠利息加起來（似是一個三角形的數陣），運算如無方程式，很難做到，但法團律師未有提供，而且所提供的數字，應不是如此推算，或未能證明是如此計算，本席未能接受。 按大廈公契第35(g)(i)的條款，任何業主在有關款項該付未付七天之後，須支付利息，利率按每30日每$100（或不足$100之數）支付$2，粗略計算，為年利率24%。 根據《土地審裁處條例》第12B條，審裁處可就裁決數額，加入利息，並且該利息可由裁決前或裁決後開始計算。本席唯有判法團獲得利息，自2015年1月5日（即申請通知書發出日），以年利率24%計算，直到裁決日，其後按判定利率計算（現在為年利率8%），至全數清付為止。 至於維修費，本席在看過由法團提交的業主大會會議紀錄和通告後，有以下的觀察： 復修天面咸水缸及消防缸（$4,000） 本席認為，法團在2006年3月14日的業主大會中，已通過這個維修的項目；由於執行有延誤，並要求重新報價：見2007年4月10日的業主大會會議紀錄，最終在2007年10月30日在得知總工程費後，由法團發通告知會各戶分擔數額。 維修大廈天井外牆（$10,000） 有關進行大廈天井外牆維修事宜，並每戶須集資$10,000，在2009年9月30日的業主大會通過。 維修大廈前梯（$6,000） 有關緊急進行大廈前梯的維修和每戶科款$6,000，在2013年11月22日的業主大會通過。 按香港法例第344章《建築物管理條例》第14(1)條，法團可對大廈的管理、公用部分的翻新（包含維修）和改善通過議決，而議決對所有業主皆有約束力，由於這是法團作為管理者在大廈公契下決定的維修費用，亦是根據大廈公契而發生的，所以時效期限亦是12年，法團並未喪失這三個維修費的追討權。 從答辯人提出的抗辯證據，他無（或沒有具體）爭議沒有交管理費，亦無具體提出任何具體的程序問題，指上述的維修集資議決無效，所以本席判定答辯人須向法團支付上述三筆維修費共$20,000。 根據以上的裁定，答辯人須向法團支付2003年1月6日以後欠交的管理費，由於法團在申請通知書內只追討欠付至2014年12月底，所以本席不容許法團在這案，把2014年12月31日以後欠付的欠款，加入在這案追討，本席認為的數額，如下： 欠付管理費（2003年1月6日至2015年1月5日） $1,600 x + $1,600 x 12 x 8 + $2,100 x 12 x 3 = $1,342 + $158,400 + $92,400 = $252,142 欠付維修費 2006年3月14日： $4,000 2009年9月30日： $10,000 2013年11月22日： $6,000 共$20,000 以上兩筆數總和的利息（2015年1月5日至2017年9月26日） （$252,142 + $20,000） x 24% x 2 = $272,142 x 24% x 2 = $178,048 答辯人在這申索案須支付法團上述三筆款項共$450,190。 命令和訟費 基於上述的分析，本席現頒令答辯人須支付法團$450,190，是以下三筆款的總和： 自2003年1月6日至2014年12月31日積欠的管理費共$252,142； 三筆維修費共$20,000； 以上兩筆款項共$272,142的利息（自2015年1月5日至2017年9月26日即裁決日止）共$178,048。 並自裁決日起，繼續支付$272,142(即$252,142 + $20,000)的利息，按判定利率（現時為年利率8%）計算，直至全數付清為止。 這案的答辯人砌詞推搪，胡扯抗辯，甚至提出反申索的理據，全無道理，並重複又重複的製造大量文件，浪費審裁處大量時間去考慮，本席實看不出為何他不用支付法團的訟費，現頒令答辯人須支付法團訟費，包括早前保留待決的訟費令，按區域法院標準評估，如雙方未能達成協議，交由法庭評估，此訟費令乃暫准令，如在14天內沒有申請更改，則此訟費令成永久。 （ 黃敬華 ） 土地審裁處法官 申請人：由林志釉律師事務所的林志釉律師代表 答辯人：無律師代表，並親自出庭應訊