安達工業大廈業主立案法團 對 TANDON TRADING LTD

LDBM 103/2020 [2023] HKLdT 10 香港特別行政區 土地審裁處 建築物管理申請編號2020年第103宗 _________________ THE INCORPORATED OWNERS OF ON DAK INDUSTRIAL BUILDING （安達工業大廈業主立案法團） 申請人 及 TANDON TRADING LIMITED 答辯人 _________________ 主審法官： 土地審裁處法官李紹豪 審訊日期： 2022年11月2日、11月3日 及11月29日 答辯人書面結案陳詞： 2022年11月15日 申請人書面結案陳詞： 2022年11月15日 判案書日期： 2023年2月16日 _________________ 判 案 書 _________________ 本案申請人是安達工業大廈（該大廈）業主立案法團，它依《建築物管理條例》（條例）於1993年11月註冊為法團。 該大廈是一座24層高工廠大廈，位於華星街與工業街交界，建於葵涌市地段第291號，及相鄰的葵涌市地段第318號（統稱該兩地段）。 規管該兩地段的政府契約，是新批約第5365號，及新批約第5397號（統稱該兩政府契約）。該兩政府契約都有同樣的特別條款，規定該兩地段，除用作工業或倉庫或兩者相容的用途外，不得作其他用途（該特別條款）。 按建築事務監督（監督）1979年3月發出的入伙紙，該大廈涉案地下低層單位（該單位）的指定用途為 “1 workshop for non-domestic use” 。 規管該大廈的註冊公契，日期為1979年4月10日（該公契），該公契由兩公司締結，在該公契中稱為【第一業主】及【第二業主】。該兩地段（及該大廈）被該公契分割成2542不可分割份數，而該單位獲分配120份數。 按該公契附表1，第二業主獲分配該兩地段共1272份數連同該大廈不同部分（包括整個該單位）的專屬使用、佔用及享用權，而第一業主則獲分配該兩地段餘下共1270份數。 1983年3月，第二業主將上述該120份數（連同該單位的專屬使用、佔用及享用權），轉讓給鄭榮閣先生（下文鄭澤安先生父親，簡稱鄭父）及另一人以分權共有方式持有（首份轉讓契）。首份轉讓契附上一張圖則（該圖則），該單位的範圍以粉紅色在該圖則上標記。 1984年10月31日，地政署向鄭父及另一人發出信件，表示縱然該兩政府地契有該特別條款，政府不反對該單位在滿足某些條件下被用作食堂 (canteen) 用途（該不反對信件）。該些條件包括： “(1) The canteen shall be used exclusively by the person employed on the lots. (2) There shall not be any direct or independent access to or egress from any public road, street, lane or any other area whatsoever except such as may be required by the Building Authority for the purpose of escape in the event of fire or other emergency. (3) No advertising signboard, notice or poster nor any other kind of sign denoting or indicating the existence of the canteen shall be exhibited on the lots or any part thereof or on any building or buildings erected thereon or on any part of such building or buildings in such a way so as to be visible from outside the lots or the building or buildings thereon…” （以下分稱條件1、條件2及條件3）。 1988年6月，鄭父及另一人轉讓該單位給鄭父及另外一人，該兩新註冊業主這次以聯權共有方式持有該單位。 1996年8月，本案答辯人繼鄭父及另外一人成為該單位的註冊業主。 2016年11月22日，答辯人出租該單位給鴻圖有限公司（該租客）作工廠食堂 (factory canteen) ，租期10年，由2016年10月21日至2026年10月20日（該租約）。按該租約條文，第6年起，該租客可以三個月書面通知答辯人提早解除該租約。答辯人須提供室內的生財工具及工廠食堂牌供該租客使用，更要協助該租客每年續食堂牌。 在本案所有關鍵時段，該租客一直佔用該單位經營一間餐廳（該餐廳）。 申請人的申請 申請人在《申請通知書》的申請有兩方面： 第一，申請人指答辯人違反該公契第3(e)條及條例第40(1)(a)(i)條，在收到申請人多次合理通知讓其承建商進入該單位維修該大廈的地下公用排污渠後，仍拒絕其進入，故申請強制令強制答辯人讓它的承建商進入該單位進行該等維修（第一申請）。案件開審時，申請人獲批撤回就工程延誤而向答辯人追討損失的濟助要求。 第二，申請人指答辯人違反該公契第10(a)條及條例第34I條，於該單位，分別於《申請通知書》附上平面圖（該平面圖）上所指的多處該大廈公共地方，違例加建《申請通知書》附上彩圖（該些彩圖）拍攝的多個加建物（該等加建物）。 該等加建物指的是： (1) 該單位外牆3位置（該平面圖位置1至3）加建的（附圖一至三所示）的3組抽風系統(兩組面向華星街，另一組面向工業街)（該些抽風系統）； (2) 該單位3號樓梯之逃生通道耐火牆（該平面圖位置4）加建的（附圖四所示）一個抽風口（該抽風口）； (3) 該單位3號樓梯之逃生通道耐火牆（該平面圖位置5）加建作為食堂出入口的（附圖五所示）一個通口（該出口）； (4) 該單位在華星街和工業街交界出入口（該平面圖位置6）外牆加建的（附圖六所示）招牌架（該招牌架）；及 (5) 該單位於華星街和工業街外牆加建的（附圖七至十所示）冷氣支架（該些冷氣支架）。 申請人雖然多次透過律師要求答辯人清拆該等加建物及還原受影響的地方，但是答辯人至今沒有照辦。為此，申請人申請審裁處下令答辯人須拆除該等加建物及還原受影響的地方（第二申請）。 答辯人反對理由 答辯人於《反對通知書》中，針對第一申請，指在所有關鍵時刻，它已多次允許申請人及其授權人進入該單位做勘察，及它已多次安排申請人及其授權人與該租客作三方會面，最後三方就工程方案及成本達成共識。 針對第二申請，答辯人指有關加建物是按照該兩政府地契工廈食堂要求搭建，故該些結構改動和建築，均符合有關牌照要求，都得到有關政府部門同意下進行。又答辯人已擁有該單位超過30年，各項加建物已存在多年，申請人並沒有就它們作任何聲明或行動。所以，答辯人已得到申請人默許加建該些加建物。 因此，答辯人稱它沒有違反所指該公契及條例的條文。 申請人的回應 申請人在《回覆書》內回應指出： (1) 在所有關鍵時刻，申請人承建商在給予合理通知後，答辯人仍沒有准許申請人或其承建商進入該單位做勘察。申請人或其承建商沒有進行維修工程，進行聲稱的三方會議或任何形式和談或會面，更沒有與答辯人達成聲稱共識或任何共識； (2) 答辯人違反地政署就該單位作食堂 (canteen) 的規定，在所有關鍵時刻沒有向任何政府部門取得聲稱或任何形式的同意，及該些同意（如有的話）也不豁免或凌駕該公契的要求； (3) 答辯人在所有關鍵時刻沒有就該些加建物向申請人提出任何申請，申請人沒有默許它們的加建或存在，該公契及法律也不容許申請人默許該些違規行為，在收到申請方律師信後，答辯人仍漠視進行加建工程。 該租約條文 答辯人及該租客達成的該租約，有以下重點條文。 該租客在第2(13)條承諾: “To permit the Landlord and all persons authorised by it at all reasonable times and by prior appointment to enter…and to carry out any works repairs or maintenance which require to be done Provided that in the event of an emergency, as agreed by the tenant, the Landlord its servants or agents may enter without notice and forcibly if need be（粗斜體後加）”。 (2) 另該租客在第4(12)條承諾: “Not to do or permit or suffer to be done any act deed matter or thing whatsoever which amounts to a breach of the provisions of the Deed of Mutual Covenant relating to the Building so far as the same relate to the premises or of any of the terms and conditions under which the premises are held from the Government of the HKSAR and to indemnify the Landlord against such breach（粗斜體後加）”。 (3) 最後，該租約第6(2)(a)條規定: “…if the Tenant shall fail or neglect to observe or perform any of the terms or conditions herein contained and on the Tenant’s part to be observed and performed…it shall be lawful for the Landlord at any time thereafter to re-enter on the premises or any part thereof in the name of the whole whereupon this Agreement shall absolutely cease and determine but without prejudice to any right of action by the Landlord in respect of any outstanding breach or non-observance or non-performance of any of the terms and conditions herein contained and on the Tenant’s part to be observed and performed and to the Landlord’s right to deduct all loss and damage thereby incurred from the deposit paid by the Tenant…（粗斜體後加）”。 條例條文 在條例第2條釋義下，【公用部分】 (common parts) 指【 (a) 建築物的全部，但不包括在土地註冊處註冊的文書所指明或指定專供某一業主使用、佔用或享用的部分；及 (b) 附表1指明的部分，但上述文書如此指明或指定的部分除外】。 條例附表1【公用部分】包括【 (1) 外牆及承重牆、地基、柱、樑及其他結構性支承物； (2) 圍繞通道、走廊及樓梯的牆壁；及 (6) 水箱、水池、水泵、水井、污水管、污水處理設施、排水渠、糞管、廢水管、溝渠、水道、雨水渠、導管、落水管…（粗體及斜線後加）】。 條例第18條規定:【法團須 (a) 使公用部分...維持良好合用的狀況...； (b) 在公職人員...行使任何條例所賦權力，命令或要求就公用部分進行某項工作時，遵照辦理； (c) ...】。 又條例第34I(1)條規定:【任何人不可 (a) 將建築物公用部分的任何部分改作自用，除非該項改變乃由業主委員會（如有的話）藉決議批准者； (b) 使用或准許他人使用建築物公用部分的任何部分，以致 (i) 不合理地干擾建築物的任何業主或佔用人對該等部分的使用或享用…（粗體後加）】。第34I(2) 條規定，任何人違反第 (1) 款，即當作違反建築物公契對他施加的責任。 最後，條例第40(1)條規定:【管理委員會委員以及獲管理委員會就下述事項授權的人，可在給予單位業主或佔用人合理通知後，在任何合理時間內進入該單位，藉以 (a) 視察、修理、保養或翻新 (i) 單位內的任何公用部分…（粗體後加）】。 該公契條文 該公契第4(q)段定義 “common parts services and facilities referred to in this Deed” 包括： “(i) The entrances yards staircases landings and passages which are not included in any part of the building exclusively owned by one owner or several co-owners as specified in the First Schedule hereto. (ii) The sewers, gutters, drains, watercourses... and other apparatus and equipment used or installed for the benefit of the said building as part of the amenities thereof and not by any individual owner for his own use and/or purposes. (iii) … (粗體及斜體後加）”。 按該公契第3(e) 段，每名持有各自單位的業主同時負擔以下責任：“full right and privilege for the agent of the said building with or without surveyors workmen and others at all reasonable times on notice (except in case of emergency) to enter into and upon each part of the said building … for the purpose of rebuilding, repairing, renewing, maintaining, cleansing, painting or decorating the said building or any part or parts thereof or any sewers, drains, watercourses… or services therein or any other apparatus and equipment used or installed for the benefit of the said premises and building or any part thereof as part of the amenities thereof and not by any individual owner for his own purposes or enjoyment.（粗斜體後加）”。 該公契第9段規定：“Save and except as provided in Clause 10(a) hereof each owner may place and erect in his own part of the said building at his own expense any additions improvements or furniture and may make alterations thereto and shall have the right to remove the same at his own expenses（粗體及斜體後加）” 。 締約各方在該公契第10(a) 段承諾 “Not to make any structural alterations in his part of the said building which may damage the other parts thereof or cause any inconvenience to the other occupiers and not to… and not to cut or injure the cement concrete flooring columns beams or girders of the said building or do anything whereby the structural strength thereof may be affected（粗斜體後加）” 。 最後，該公契第15條有規定業主委員會的設立、組成及開會程序。 證人評估 審訊中，申請人傳召其管理委員會司庫黃啟紹先生（黃）作供，答辯人則傳召其董事及股東鄭澤安先生（鄭）作供。 本席觀察，黃的證供，有部分與《申請通知書》的案情不同。又他遭盤問下的回答，有的沒記載在他的證人陳述書內。本席又留意，黃要到2014年6月才成為該大廈業主（及2015年才加入申請人管理委員會），因而他難有個人認知道出本案早年的事情。 縱使如上，黃的主體證供內在可信，亦受到大量申請方呈堂文件所支持，他遭答辯方盤問後也基本沒有動搖，因此審裁處願意接納他大部分的證供。而在黃有親身認知的與鄭有分歧的證供上，除下文另有指明外，審裁處也傾向採納黃的證供。 至於鄭的證供，審裁處認為他在要點上內在不可信，也沒有文件或其他證人證供支持，更在申請方盤問下出現前後不符或不符《反對通知書》案情的情況。證人臺上，鄭一時回避對己不利的問題，一時又搶答已預先準備好（但在其證人陳述書卻隻字未提）的該租約條文問題，本席恐怕鄭並非完全誠實或可靠。雖然審裁處會對鄭的多點承認，都給予足額比重，但對於他受質疑的證供，卻會個別小心考慮是否接納或拒絕。 事實裁斷 經考慮雙方共通及不爭的證人證供，及文件證據所證實的事實，本席裁斷本案關鍵事實如下。 該單位的經營及該等加建物 本席接納鄭的證供，自鄭父1983年買入該單位至2016年，該單位便主要由鄭父及其家人（包括鄭及鄭的弟弟）經營作工廠食堂（期間，鄭父1996年成立答辯人，將該單位轉至答辯人名下，由答辯人接手經營）。 看答辯人呈堂的【開飯】網站資訊，及考慮鄭在其證人陳述書及證人臺的承認，本席相信，早於1983年，鄭父便加建該招牌架到該單位位於工業街和華星街交界出入口外牆，用來高掛起食堂的招牌，用來招來該大廈外的顧客從下方出入口入內光顧，該招牌架其後被不同食堂（及餐廳）一直用來懸掛招牌至2019年。 故此，本席相信，1983至2019年，該不反對通知信的條件2和3都沒有被遵守，而鄭（按他庭上承認）在該期間大部分時間都是知情的，卻選擇不採取行動更正。 本席進一步相信，鄭或答辯人曾於2001至2002年，向食物環境衛生署（食環署）就該單位申請及獲批工廠食堂的牌照，因為鄭在其補充證人陳述書內，出示了2002年食環署批准牌照時批准的該單位食堂平面圖則（及冷氣及抽氣系統圖則）。 再考慮該租約內關於移交工廠食堂牌照的條文，本席傾向相信，自2001/2002年至今，該單位一直獲得食環署批準作工廠食堂的牌照。但是，答辯人沒有提交該食環署工廠食堂牌照（該食環牌照）作證據。因此，該食環牌照的條件，審裁處就不得而知，更不知道是否如鄭聲稱因牌照條件而加建該等加建物。 而且，在沒有文件呈堂為證下，審裁處也不接納鄭的片面之言指之前食堂加建的加建物曾獲得食環署以外的政府部門（例如他所稱的屋宇署）批准。 最後，本席也不見得該兩政府契約（或該不反對信件對經營工廈食堂的容許）如何要求鄭及其家人、他們的租客、答辯人或該租客加建或改建該等加建物。 細看2002年食環署批准的冷氣及抽氣系統圖則，為該單位工廠食堂生意所需，本席相信，該些抽風系統的兩組前身（一組面向工業街，一組面向華星街），以及該出口，最早可能於2002年便被答辯人加建在該單位的外牆上及逃生通道的耐火牆上，之後一直被使用至今。 另外，鄭作供承認（本席小心觀察該些彩圖後接納，並給予它們足額的比重），該租客接手在該單位經營該餐廳後，因為擺位及設計的緣故，2016年之後，對該些抽風系統、該抽風口，以及該些冷氣支架，進行了加建及改建，並維持使用至今。 上述2016年後該租客的加建及改建，本席相信，並沒有得到任何政府部們的批准。在這點上，鄭的證言前後不一。他在證人陳述書稱，該租客得到【相關部門（包括屋宇署）的批准】，但【答辯人無法迫使該租客交出相關的批文】。遭申請方盤問後，他卻在覆問中，改稱批文仍【未批出來】。本席因此選擇不接納前者證供，而採納後者的承認。 縱使有下文提及的申請方眾警告信發給答辯人，要求拆除該等加建物，及2020年8月本案的提訴，本席將黃呈交的該單位兩街外牆的最新照片（拍攝日期為2021年11月），和該些彩圖比較後相信，該租客在本案提訴後，仍無視申請人的警告，為了該餐廳的冷氣供應，在該單位兩街外牆上加建更多的冷氣支架及裝上多部分體式冷氣機。 所有該等加建物的加建及改建，本席相信黃的證供，事前都沒有向申請人提出批准申請，申請人也從來沒有批准。有見鄭父早於1983年便已購入該單位，及之後主要由他及家人一直經營工廠食堂，及答辯人在本案中沒提出該等加建物獲得申請人或該公契下業主委員會（如有的話）的批准，本席相信，該等加建物的加建也沒有得到業主委員會（如有的話）的批准。 另一方面，早於2019年9月16日，地政署人員巡查時該大廈時發現該單位被該租客經營作食肆（即該餐廳），於是向答辯人發出警告信（抄送該租客）（該地政署警告信），指（縱有該不反對通知信）答辯人違反該特別條款，要求它於28天內糾正，否則會登記該警告信到土地註冊處，及可能會沒收該兩政府地契。 雖然本席相信該租客在獲悉該地政署警告信後，已不再在該招牌架上掛上該餐廳的招牌（若非該地政署警告信的發出，本席相信，該餐廳的招牌還會繼續掛在該招牌架至今，而鄭在知情下也絕不會干涉），但至本審訊時（呈堂土地查冊記錄顯示），該地政署警告信仍在土地註冊處登記，並沒有被解除。 污水渠維修商討進入不果 另一方面，早於2017年7月左右，申請人收到監督就該大廈發出的強制驗樓通知，要求它就該大廈的公用部分（於通知後6個月內）進行訂明檢驗及（如需，於通知後12個月內）進行訂明修葺（該驗樓通知）。 2018年8月，興業管道工程有限公司（興業）受申請人委託，兩次用閉路電視勘察了該大廈的地下管道（包括雨水井及污水井），並在8月21日向申請人提交報告。 興業匯報申請人，發現該單位的地下污水渠有管道生銹、破裂及管內有嚴重凝結物等問題，建議申請人以開坑方式更換地渠管道及更換沙井蓋。 2019年1月22日，為滿足包括該驗樓通知，申請人召開業主大會，會上業主們議決進行多項大廈維修及修葺工程，包括排水管工程﹑更換地下管道﹑內外牆維修及逃生樓梯維修等，並議決揀選維修承建商及工程總費用，及議決由每名業主分三期繳交。 及後，申請人委聘的維修承建商及工程顧問公司發現，該等加建物違反了關於建築物的消防安全法例，影響逃生通道之安全，阻礙該大廈按該驗樓通知進行外牆維修及油漆工程，嚴重影響維修工程的開展及進度。 故此，申請人於2019年6月24日去信答辯人，及透過律師於10月4日﹑10月9日及2020年7月20日再次去信答辯人（統稱申請方眾警告信），要求指定時間前拆除該等加建物及還原受影響部分，及要求指定時間前讓承辦商到該單位進行地下渠管修葺工程。 可是，針對該等加建物的加建及改建，本席相信，在發出申請方眾警告信前，申請人並沒有向鄭及其家人，其租客、答辯人及該租客提出反對或拆除的要求。 至於該單位地下渠管維修事宜，本席相信，自2018年8月開始，申請人、答辯人及該組客的代表曾多次三方共同開會相討，但各方一直也沒有達成共識令到工程可以開展。在這點上，本席留意，鄭的證供前後矛盾。有別於《反對通知書》，鄭在其證人陳述書內，不再提及各方曾達成共識。但遭申請方盤問下，他卻再稱各方曾達成共識，唯獨該租客事後改口要求賠償。 另外，本席也不相信鄭在庭上的首次聲稱：遭盤問下，鄭聲稱曾口頭提醒該租客該租約內答辯人作為業主的權利（及該租客作為租客的責任）的條文。倘若鄭曾如此做的話,本席絕對相信，這重要的一點會出現在《反對通知書》內，而鄭也會在其證人陳述書內提出這點，但兩處都不見到這點被提及。 相比之下，本席更相信（並接納）黃關於各方會談內容的證供：即在三方會面中，該租客以生意受影響為由，要求獲得賠償，否則便拒絕維修工程的即時開展，要求申請人等待至該租約到期。 同一時間，本席相信，申請人2020年5月曾邀請答辯人與興業研究其他維修方案。興業再三研究後，提出無坑式地渠維修方案（該無坑式方案），即只在該單位的3個位置打開井位進行工程，而無需在該單位的地面堀地鑿坑，需時亦較開坑式方案為短。 2020年6月，工程顧問公司去信答辯人及該租客，指興業可無需額外收費進行該無坑式方案，並附上方案文件及預算工程進度表供它們考慮。 2020年8月，申請人針對答辯人提出本案。 2021年10月初，申請人、答辯人及該租客再次進行會談，各方仍無法達成共識。會面後，鄭透過WhatsApp向申請人主席表示，指該租客來電建議農曆新年把該單位提供給申請人維修，問申請人會否提供一些賠償給該租客。及後，三方又再開會討論，但仍未能達成共識。 關於這些三方商討，本席相信黃的證供，鄭一直給予申請人同上的建議（或該租客的同一回覆），即該租客為停業而要求賠償，若申請人選擇賠償的話便可即時動工，否則便要等待該租約2026年到期後才可動工。可是，申請人因自身的原因，兩者都不能接受，黃亦已清楚地向鄭表達申請人的立場及原因。 至今，答辯人沒有拆除該等加建物及還原受影響部分，申請人的承辦商也沒有進入該單位開展地下渠管維修工程。 2021年11月後，按黃庭上補充，該大廈地下排污渠的情況出現惡化，數次出現污水倒灌的情況。為此，該租客數次要求該大廈關上咸水喉半天至一天，引來其他業戶投訴。 另一方面，雖然申請人於2020年7月按照該驗樓通知完成訂明檢驗，及向屋宇署遞交檢驗報告，但是，屋宇署審查後便已發現包括下列欠妥之處，並於2021年2月8日去信工程顧問公司負責人 (抄送申請人) 指出： (1) 興業報告內建議的若干地下渠管維修工程，仍有待進行訂明修葺；及 (2) 該抽風口妨礙逃生途徑，違反《建築物(建造)規例》，需要評估/拆除/恢復原狀。 屋宇署要求申請人立即修正包括上述欠妥事項，並在30天內提交經修訂的文件。 討論 第一申請 符合法律規定及不用賠償 看興業的報告及文件内容，本席裁定，它建議申請人進行維修的地下渠管，大部分都設置在該單位內，但是，本席前沒有證據顯示它們是為個別業主享用而安裝的（或有註冊文書指明它們供某業主專屬享用），反之，本席認為，它們更大可能是為該大廈整體利益而建設的。 上述地下渠管，出現在條例附表1第6項，當屬條例第2條釋義下的【公用部分】。它們也符合該公契第4(q)(ii)條，因此也屬第4(q)條的 “common parts” 。所以，它們符合該公契第3(e)條（及條例第40(1)(a)(i)條）賦權該大廈管理人（或管理委員會）進入該大廈私人單位所要修理的標的物要求。 毫無疑問，按上文事實裁定，本席認為，申請人已給予答辯人（即該單位業主）合理通知要求後者讓前者授權的承辦商/工人進入該單位開展地下渠管維修工程。 故此，本席認為，該公契第3(e)條（及條例第40(1)(a)(i)條）的所有條件均已滿足，法律上申請人是有權力依法委派其承辦商進入該單位進行地下渠管維修工程。 依據The Incorporated Owners of Kim Tak Building 訴 Harvest Win Investment Limited ，行使條例40(1)(a)(i)條（或類似公契條文）進入權利的管理委員會/管理人是不用向私人單位業主作出賠償（後者不得以此為前者進入的先決條件）或為此對後者產生的各種不便負上責任。本席同意申請人陳詞，上述案例建立的法律原則，在本案中完全適用。鄭縱使是替該租客向申請人提出賠償的要求，也是不符條例規定。該租客的賠償要求，下文可見，也不能讓答辯人迴避它條例及該公契下對申請人負上的法律責任。 答辯人的藉口及辯詞 鄭在其證人陳述書聲稱，答辯人作為該單位的業主從來沒有拒絕申請人及其授權的承辦商進入該單位。答辯人也從來沒有指示該租客拒絕申請人及其授權的承辦商進入該單位（鄭稱他從來沒有目睹該租客曾這樣拒絕申請人）。鄭再聲稱，該單位作為工廠食堂，公眾人士均可由該大廈內自由進入該單位，他不明白申請人聲稱被拒進入的指控。 鄭在庭上更進一步首次聲稱，答辯人已【盡力】配合申請人要求，唯該租客一直因為要停業而要求賠償的態度，才是令申請人卻步的原因。 答辯方強調，按照鄭庭上的證供，答辯人曾安排三方會面尋求共識，曾向該租客提議免收租金，在發生污水倒灌時曾出資購買潛水泵，唯以上努力均徒勞無功。 答辯方再指，如黃遭盤問時承認，申請人是可以（但沒有）直接針對該租客運用該公契的條文使其承辦商能進入該單位進行工程，也沒有在本案中加入該租客成為其中之一答辯人。 答辯方陳詞，該租客的一貫不合作態度，使法庭向答辯人頒發強制令【多半不可實行】或【無效】。就算審裁處在本案針對答辯人頒發強制令，該命令對該租客都沒有約束力，答辯人還得向該租客提出訴訟才可執行本案命令，該等訴訟所需的費用、金錢及時間，也不見得比本案的相對少或短。因此，法庭應行使酌情權免卻向答辯人發出強制令。 合理獲得共識或同意才進入 本席必須首先指出，申請人承辦商不是進入該單位飲食消費，絕對沒有食客的許可進入。該單位為一私人單位，該租客絕對可以拒絕/取消給予承辦商任何的進入許可，或者要求他們離開甚至以武力驅趕他們離開。 另外，如黃指出（本席接納），申請人承辦商是需要帶同器材進入該單位長時間進行工程，申請人及/或其承辦商擔心，如果工人們強行進入及逗留的話，極有可能發生糾紛甚至衝突，導致人身傷害及或財物損失，引發索償訴訟或刑事案件，就算萬幸可以開展工程的話，都可能得不到該租客及答辯人在工程上合作，致使工程產生不必要的拖延。 本席看來，若申請方強行進入該單位的話，上述不幸的結果，絕對可能發生。因此，本席認為，申請方採取和答辯人及該租客協商，先取得共識才進入該單位進行工程的做法，以及磋商不成提出本案以獲得法院的命令才進行工程的做法，絕對可以理解，以及絕對合理。 答辯人作供或陳詞指，申請人有權進入或有權強行進入該單位而不使用，本席看來，實屬強詞奪理。 再者，答辯人沒有在《反對通知書》內提出申請人應該提出訴訟控告該租客（或加入它成為本案答辯人），沒有給予申請方機會及時間考慮及執行這提議，本席認為，答辯方現在就該等聲稱缺失針對申請方陳詞是不公平的。 答辯人未盡全力協助進入 誠然，答辯人可能沒有拒絕或可能沒有指示該租客拒絕申請人承辦商進入該單位進行工程。 但是，本席必須同時指出，審訊中也完全沒有（或沒有被本席接納的）證據顯示答辯人曾： 指示（或要求）該租客容許申請人承辦商進入該單位進行工程； (按照該租約第2(13)條) 授權申請人承辦商進入該單位進行工程； 提醒該租客 (根據該租約第4(12)條) 租客是不可以違反任何該公契的條款； 警告該租客假若它違反該租約條款的話,答辯人是可以行使該租約第6(2)(a)條的權力沒受該租約；及 警告該租客針對它提起訴訟的可能性 (包括本案導致的第三方訴訟或本案審結後另行開展的訴訟) 。 上述每一項行動，本席看來，都符合該租約的條款，都是切實可行的。在這樣背景下，鄭庭上首稱答辯人已【盡力】協助申請人在該單位開展工程，本席認為，實屬荒謬。 答辯人實質拒絕進入要求 整體考慮，答辯人在收到申請人多次合理通知要求進入該單位後，長時間都沒有採取上述的切實可行舉措，單單只安排申請人與該租客會面，及作為傳聲筒代表該租客向申請人表達賠償要求，否則申請人便要等候到該租約期滿才可開工，本席同意申請方陳詞，答辯人是在縱容該租客提出非法且不合理的賠償要求，推諉其自己在該公契（及條例）下的責任，實質上是拒絕申請人的進入要求。答辯人對申請人的所謂協助，本席認為，都是口惠而實不至。 基於上述理由，本席裁定，答辯人違反了該公契第3(e)條及條例第40(1)(a)(i)條。 強制令好大機會有效 就是否批出強制令上，本席同意答辯方陳詞，若強制令頒發後【多半不可實行】或【無效】，就衡平法而言，審裁處有酌情權可拒絕頒發強制令。 誠然，該租客不是本案其中之一答辯人，本案的頒令對它沒有約束力。該租客也一直沒有在三方會談中，同意無條件讓申請人承辦商進入該單位開展維修工程。 但是，同時考慮下述情況，本席認為，答辯人仍未能成功證實若審裁處針對答辯人頒發強制令，該命令【多半不可實行】或【無效】。 如上所述，作為該租客的業主，答辯人還有許多切實可行的舉措可付諸實行。 答辯人至今從未嘗試任何上述行動，本席認為，它實難以聲稱或預測全部行動未來都不會產生預期的效果。 本席深信，對該租約雙方有約束力的該租約條款，能提供有效的法律後盾支援答辯人針對該租客執行審裁處對前者發出的強制令。本席看來，審裁處針對答辯人發出的強制令，有很大機會可產生它應有的效果。 呈堂證供方面，本席留意，申請人、答辯人及該租客三方多次會談過程中，該租客都從未提出任何法律上強而有力的理由反對申請人進入該單位的要求。 假如真的訴訟這終極選項，會如答辯方聲稱在未來產生不合理拖延的話，申請人早於2019年6月便已發出合理通知給答辯人要求進入該單位，2020年8月已提出本案控告答辯人，但是答辯人至今仍選擇不根據該租約對該租客採取行動，任何因此導致的進一步未來延誤，本席認為，其責任都明顯應由答辯人（而非申請人）負責，審裁處都不應以此否決申請人強制令的申請。 合適酌情發出強制令 相比之下，本席認為，拒絕發出強制令會帶給申請人（及所有該大廈業主，包括答辯人）持續及難以估量的損失及不利。 該驗樓通知早於2017年7月便發出，但是至今，申請人還未完成訂明修葺，對該大廈的公用部分進行維修，沒有執行它在條例第18條下的法定責任（及該大廈業主大會的決議）。 根據興業2018年8月的報告，當時地下排污渠的損害狀況，已多達最嚴重的第4級和第5級，已有相當的迫切性。 如黃作供，2021年11月後，該大廈地下排污渠的情況有惡化，數次出現污水倒灌的情況。 若再拖延修葺的話，本席絕對有理由相信，該大廈地下排污渠的情況只會更加惡化，對該大廈的所有業主（包括答辯人）及用戶（包括該租客）都只會有害無益。 鑑於答辯人過去的種種往績，本席同意申請方陳詞，如果審裁處不頒下強制令的話，不見得答辯人會合作安排申請人承建商進入該單位進行工程，這只會令當前的不利情況持續下去，對涉案各方都沒有好處。 盤問下，鄭都表示願意根據該租約第2(13)條授權申請人承辦商進入該單位進行維修，本席因此相信，發出強制令對答辯人都不致構成任何嚴重不利或不便。 就第一申請，整體考慮本席前所有情況及平衡各方的利益，本席決定行使酌情權發出強制令，好讓申請人承辦商進入該單位進行維修。 第二申請 答辯方陳詞 答辯人否認違反該公契第10(a)條及條例第34I條。 答辯方陳詞，該公契已指明該單位不屬於【公用部分】而是屬於答辯人的專屬使用、佔用或享用的地方。 答辯方指出，根據該公契第9條，答辯人有權對自己的物業（即該單位）作出添加，只要該等添加不會損壞該大廈其他部分或不是對其他業主造成不便的結構性改動便可。 答辯方駁斥，申請人未能證明該等加建物違反條例或對該大廈的結構造成危險。 答辯方強調，該等加建物是因應該單位獲批作工廠食堂獲得有關政府部門的批准才加建，屬於合規加建。該不反對信件至今仍生效，該地政署警告信也與該等加建物無關。 答辯人又指，部分該等加建物是由該租客加建或改建，與答辯人無關。 答辯人再陳，所有該等加建物本身都顯而易見且年代久遠，申請人已默許該等加建物的保留。 若法庭頒令答辯人拆除該等加建物的話，答辯方力陳，將會迫使答辯人放棄根據該不反對信件使用該單位作工廠食堂，對答辯人造成不公，及令答辯人承受不可逆轉的損失及/或困苦。 外牆是【公用部分】 答辯方首先陳詞， “The whole of Lower Ground Floor” 在該公契附表1被指明屬第二業主的專屬使用、佔用或享用的地方。因此，該單位的外牆屬於答辯人私人單位的一部分，而不屬於該大廈的【公用部分】。只要沒有觸及該公契的第10(a)條，答辯人是可以按該公契的第9條隨意在自己擁有的外牆進行添加。 本席不同意上述陳詞。 正確詮釋該公契的整體條文及首份轉讓契，本席認為，該單位的外牆屬【公用部分】，而非該單位的一部分。 該公契中沒有指明外牆供某人專屬使用、佔用及享用。【外牆】沒有出現在該公契附表1內供某人專屬使用、佔用及享用。【外牆】沒有獨立地獲得份數的分配。該公契第19條只賦予第一業主在外牆上懸掛廣告招牌的有限權利。 【外牆】沒有獨立地出現在該公契第4(q)條眾多 “common parts” 之內。 根據該該公契第8條，保持及維修各個單位 “內部” 的費用，由個別業主自己負責。 該公契中並未有附上圖則解釋何謂 “The whole of Lower Ground Floor” 。根據首份轉讓契，該單位的形容不包括其外牆，它在該圖則的粉紅色範圍，也不包括其外牆。 如註冊文書沒有指明外牆供某人專屬使用、佔用及享用，根據條例附表一第一項，外牆屬【公用部分】。 因此，本席裁定，該些抽風系統、該招牌架及該些冷氣支架，均加建於該大廈的【公用部分】。 耐火牆也屬【公用部分】 至於該抽風口及該出口，它們加建於3號樓梯之逃生通道耐火牆（該耐火牆）。 經詮釋該公契的整體條文及首份轉讓契，本席也認為該耐火牆屬該大廈的【公用部分】，而非該單位的一部分。 看該平面圖，該抽風口及該出口的號碼4和5，位於一通道 (passage) 內，該通道遠離華星街的末端似有（逃生）樓梯連接，另一末端又有樓梯降到華星街。再看該圖則，同一通道在首份轉讓契內被標記為 (passage right of way) 。鄭交食環署審批食堂牌照的平面圖，則將同一通道標記為 (corridor) 。 該公契中沒有指明該耐火牆供某人專屬使用、佔用及享用。該耐火牆也沒有出現在該公契附表1內。該耐火牆也沒有獨立地獲得份數的分配。 該耐火牆可視為屬該公契第4(q)條眾多 “common parts” 內的 “passages” 的一部分，只要它沒有落入任何專屬使用、佔用及享用的地方便可。 根據首份轉讓契，該圖則的該單位粉紅色範圍，不包括 (passage right of way) 及圍繞它的牆壁。 考慮其一般功能，逃生通道的耐火牆，不應屬某人專屬使用、佔用及享用，而應歸所有業主及用戶在逃生時共同使用。 如註冊文書沒有指明該耐火牆供某人專屬使用、佔用及享用，根據條例附表一第二項，圍繞通道及走廊的牆壁屬【公用部分】。 因此，本席裁定，該抽風口及該出口均加建於該大廈的【公用部分】。 答辯人要對該等加建物承擔法律責任 條例第34I條 申請方指答辯人以兩方式違反條例第34I條： 將公用部分改作自用，而沒有獲得申請人（或業主委員會，如有的話）決議批准（第34I(1)(a)條）； 使用或准許他人使用公用部分，以致不合理地干擾任何業主或佔用人對該等部分的使用或享用（第34I(1)(b)(i)條）。 基於上文的事實裁斷，本席裁定，加建及改建該等加建物，都等於將該單位外牆及該耐火牆這些【公用部分】的涉案部分改作自用，而沒有獲得申請人管理委員會（或1993年前的業主委員會，如有的話）決議批准。 可是，該招牌架在答辯人1996年成為該單位註冊業主前已由鄭父加建，該出口、該些抽風系統、該抽風口，及該些冷氣支架，都在答辯人成為該單位註冊業主後才加建及改建，而後三者更是由該租客在2016年之後完成加建及改建。 縱使如上，本席認為，答辯人仍然以第一方式違反條例第34I條。 明顯地，答辯人（及該租客）繼續採用鄭父加建的該招牌架自用； 答辯人加建該出口及該些抽風系統的兩組前身自用，之後讓該租客繼續使用下去；及 答辯人也明顯地容許該租客將該等加建物自用,包括容許該租客加建及改建該些抽風系統、該抽風口，及該些冷氣支架自用，本席所持理由如下： 該租約有答辯人移交室內生財工具及工廠食堂牌供該租客使用的條文，而且有協助該租客每年續食堂牌的條文。 按答辯方案情，該等加建物都是顯而易見的。 據該租約第4(12)條，該租客承諾不就該單位作任何違反該公契的行為。 雖然答辯人收到申請方眾警告信，但答辯人仍沒有針對該租客就該等加建物採用任何行動。 故此，本席認定，答辯人有以上述第一種方式違反該條例第34I(1)(a)條。 本席接著考慮答辯人有否以上述第二種方式違反該條例第34I(1)(b)(i)條。 本席認為，答辯人（及答辯人准許該租客為該餐廳業務）將該單位外牆及該耐火牆改作自用（即在該招牌架懸掛食堂及餐廳招牌、安裝該抽風口及該出口，安裝該些抽風系統，及安裝該些冷氣支架，再安裝分體式冷氣機在支架上），實質剝奪了其他業戶將該單位外牆作正常保護該大廈外圍的用途，又剝奪其他業戶將該耐火牆作正常防火的用途。 因此，本席裁定，答辯人為該單位工廠食堂業務使用（及准許該租客為該餐廳業務使用）該等加建物，不合理地干擾了其他該大廈業主及佔用人對該單位外牆及該耐火牆這些【公用部分】的使用或享用。 故此，本席裁定答辯人有以上述第二種方式違反了該條例第34I(1)(b)(i)條。 依據條例第34I(2)條，任何人違反第34I(1)條，即當作違反建築物公契對他施加的責任。因此，本席認為，答辯人須視作違反了該公契下的責任。 該公契第10(a)條 和本案有關的是該公契的第10(a)條的首項禁止及第三項禁止，每項禁止均以 “Not to” 兩字開始。 簡單來說，該條首項禁止針對個別單位進行【結構性改動】。根據上訴法庭案例The Incorporated Owners of Elite Garden 訴 Profit More Company Limited，大廈的改動，縱使沒有影響大廈的結構安全或穩定，只要更改了大廈的外觀或外形，也可構成 “structural alteration” ，即【結構性改動】。 應用上述案例的法律原則，依下列原因，本席裁定，該等加建物全都構成了該單位的 “structural alteration” ，而該等加建物的加建都損壞了外牆或該耐火牆（設何種情況而定）。 該招牌架面積龐大，它依附、遮擋及佔用了大片的兩街交界該單位外牆（為了固定，它一定在外牆上尋求繫穩點而要一定程度損壞外牆），再在上方加上多支照明射燈，頗大改變了該單位兩街交界出入口（及該大廈）的外貌。 該些抽風系統數量眾多，共3組，規模也龐大，佔用了兩街大範圍的該單位外牆，從該單位內向外鑿穿（及損壞）外牆，並依附及佔用外牆，無疑也改變了該大廈的外貌。 本席認為，3號樓梯之逃生通道的耐火牆也必然被鑿穿及損壞，在該耐火牆上新開了該出口（並加裝卷閘門）及該抽風口，連接到華星街行人道，過程必然改變了該大廈的外觀。 該租客在兩街外牆上安裝了該些冷氣支架共10套之多，改變了該大廈的外觀，該些支架無疑也必須在外牆尋求繫穩點而損壞該單位外牆。 儘管部分該等加建物非由答辯人自己加建或改建使用在先，但本席認為，答辯人作為現在業主仍需就全部該等加建物違反該公契第10(a)條的首項禁止負上法律責任，原因有二： 該等違反該公契的行為，是一種持續性的違反該公契契諾的行為，本席認為，答辯人作為現今註冊業主，仍要附上至今不加以矯正的法律責任，更可況（本席認為）答辯人容許該租客至今繼續維持該些結構性改動）。 另依據《物業轉易及財產條例》第41(3)條，該公契的契諾須隨土地轉移，其利益及責任不但在締結方之間可予強制執行，更可在契諾受益人及其業權繼承人，以及藉着或透過該人或該等人士而得土地業權的人，均可向契諾承諾人及其業權繼承人，以及藉着或透過該人或該等人士而得土地業權的人，強制執行契諾。因此，鄭父因該等加建物違反該公契的責任，隨着該單位業權的轉讓，由答辯人繼承及承擔。 故此，本席裁定答辯人要為違反該公契第10(a)條的首項【結構性改動】禁止負上法律責任。 該公契第10(a)條禁止的第三項行為，申請方陳詞指包括不得傷害 (injure) 該大廈任何部分的水泥 (cement) 或混凝土 (concrete) ，而答辯人要為此負上法律責任。 本席經仔細觀看該些彩圖，及考慮該等加建物如何繫穩在該單位外牆，傾向相信它們有【傷害】該單位外牆及該耐火牆的【水泥】或【混凝土】。 但是，本席不認同申請方對該公契第10(a)條第三項禁止的詮釋。 正確詮釋第10(a)條的第三部分整體用字，本席認為，該部分的目的在禁止損害該大廈結構元件（即該條用上的flooring、 columns、beams和girders）的行為，或其他可能影響其結構穩定的行為 (anything whereby the structural strength ... may be affected) 。本席看來，【水泥】及【混凝土】二字，是用來形容上述構件，而非指獨立受保護的部分。本席不認為該條制定者有意禁止任何損害與該大廈結構無關的水泥或混凝土部分。 按照上述詮釋，本席不接納申請方陳詞指該公契第10(a)條的第三項禁止在本案中有被違反。 所謂工廈食堂要求未能證明與案有關 另一方面，本席也不接納答辯人以工廠食堂牌照的所謂要求作為加建及改建該等加建物的藉口，原因如下： 答辯人沒有出示或證明該食環牌照的條件或內容，審裁處不知其條件是否要求加建或改建該等加建物。 儘管食環署2002年批准了該單位的平面圖及冷氣及抽風系統圖則，這也不代表該些圖則中出現的部分該等加建物都是「因應相關部門就有關工廠食堂牌照的要求而建成的」。 正如申請方正確指出，沒有加建該抽風口、該等冷氣支架及改建該些抽風系統，食環署還在2001-2002年批准該單位工廠食堂牌照的發出。 就算該等加建物全部或部分與該單位工廠食堂牌照有關，本席認為，條例的規定，以及該公契的承諾，三者效力的來源不同，要求也可不盡相同，實不能混為一談。本席認為，符合當中之一，也不等同符合其他適用的法律要求。 申請人沒有及不能默許該等加建物 答辯方強調，全部該等加建物都是體積膨大，顯眼而易見的。按本席上文裁定，該招牌架建於1983年，至2019年達36年。該出口及該些抽風系統的前身，最早出現在2002年，至2019年也達17年。該些抽風系統﹑該抽風口及該些冷氣支架2016年後才被加建及改建，至2019年也有3年之多。唯申請人遲至2019年至2020年，才發出申請方眾警告信給答辯人，要求拆除該等加建物。 答辯方指默許的兩個條件在本案中都滿足：申請人在知悉或應該知悉該等加建物後長時間不加以反對，審裁處現針對答辯人強加強制令拆除該等加建物，實屬不公。 答辯方依賴Hollywood Shopping Centre Owners Committee Limited 訴 The Incorporated Owners of Wing Wah Building Mongkok Kowloon的初審判詞，力陳（視乎違反公契的性質）假若法團有權對涉案違反公契的行為加以默許，只要所有相關條件已經滿足，默許是可以構成抗辯理由的。答辯方指，申請人是有權就條例第34I條的違反作出默許的，而在本案，該等加建物存在時間之長，足以推論申請人默許它們的永久保留。 因為下述理由，本席未能接納答辯方上述陳詞。 該些抽風系統﹑該抽風口及該些冷氣支架加建及改建只有三年之短，難以構成默許。就算構成的話，也難以推論構成永久性的放棄，尤其法團有法定責任執行公契內共有業主們相互作出的承諾。 若非構成永久性放棄的話，默許的效力只是暫緩而已，在申請人發給答辯人申請方眾多警告信後，申請人便可以重新就該等加建物執行條例第34I條及該公契第10(a)條。 更重要的是，雖然申請人有權默許條例第34I(1)(a)條的違反，申請人卻沒權默許條例第34I(1)(b)(i)條的違反，或該公契第10(a)條的違反(條例第34I(1)(b)(i)條及該公契第10(a)條，都不容許法團給與許可或批准進行禁止的事宜)。因此，基於本席上文裁定，默許就本案所有該等加建物都不適用。 故此，答辯人的這個反對理由也不成立。 合適酌情發出強制清拆及還原令 既然答辯人至少要為所有該等加建物違反第34I(1)(b)(i)條及該公契第10(a)條負上法律責任，本席認為，表面上來說，審裁處合適發出命令，強制答辯人清拆所有該等加建物，及還原該單位的外牆及該耐火牆。 無疑，審裁處在考慮是否行使酌情權頒令強制該等加建物的拆除及還原時，其一考慮因素是有否對遭下令一方造成極大或不合比例的困苦。 但是，經考慮本案所有情況，本席不認同答辯方陳詞指：頒令會迫使答辯人放棄根據該不反對信件使用該單位作工廠食堂，對它造成不公，及令它承受不可逆轉的損失及/或困苦，理由如下： (1) 首先，如上所述，答辯人未能證實該等加建物是「因應相關部門就有關工廠食堂牌照的要求而建成的」，更遑論證明它們的拆除會令它喪失該食環牌照。 (2) 至於答辯人及該租客違反該不反對信件内條件，致違反該特別條款，有風險遭政府沒收該兩政府契約，如答辯人陳詞承認，那和食堂牌照是兩件不同的事，互不影響。 (3) 因此，答辯人未能證實頒令會迫使它放棄使用該單位作工廠食堂。 (4) 再者，答辯人違反該條例條文及該公契承諾出租該單位謀利，本席看不到為何頒令會對它不公。換位想想，對守法的其他業主又是否公平？ (5) 最後，答辯人也沒有舉證，在該等加建物拆除及還原後，它（或該租客，或其他未來的租客）不能繼續以（例如）其他可行的替代通風方式在該單位經營工廠食堂。所謂【不可逆轉】的損失及/或困苦，本席看來，未免言過其實。 另一方面，申請人有法定責任執行該公契的條款(及該條例的條文)，有責任遵照該驗樓通知取締該抽風口，以保障該大廈業戶的消防安全，及讓申請人業主大會議決的外牆維修等工程開展下去，這種種都不能以金錢作替代（如第一申請一樣），都要求審裁處頒發強制令強制執行。 就第二申請，考慮及平衡各方的利益後，本席也認為合適頒發命令，強制答辯人清拆所有該等加建物，及還原該單位的外牆及該耐火牆至原狀。 頒命 基於以上原因，本席頒令如下： 答辯人須於60天內讓申請人或/及其承辦商或/及工人帶同器材及工具進入該單位內完成該大廈公用地下渠管的修葺工程； 答辯人須於60天內拆除本案《申請通知書》内第9A至9E段（及附上的《平面圖》及《附圖一》至《附圖十》所指及標示的）該大廈公用部分加建物，以及在該單位華星街和工業街外牆上其他加建的冷氣支架，及將受影響的該單位外牆及耐火牆恢復原狀； 各方可隨時提出申請； 本判決所有命令由申請人律師草擬，存檔及送達答辯人，送達答辯人的蓋印命令須附上罰則通知。 訟費 一般來說，案件訟費隨審訊結果而定。按本席結論及頒令，申請人勝訴。因此，本席現階段頒下暫准訟費命令：答辯人須支付申請人本案的所有訟費（包括所有保留的訟費及本審訊的訟費連大律師證書），若雙方未能就金額達成協議，則交由訟費評定官按區域法院訟費標準評定。 若訴訟各方沒有於14天內申請更改上述命令，該等命令將自動變成絕對命令並即時生效。 ( 李紹豪 ) 土地審裁處法官 申請人：由梁鄧蔡律師事務所轉聘陳濟洲大律師代表應訊。 答辯人：由江得源律師行轉聘陳健強大律師及章子晴大律師代表應訊。