馬寶道華禮大廈業主立案法團 對 徐明全

DCMP 2651/2021 [2026] HKDC 699 香港特別行政區 區域法院 雜項案件2021年第2651號 ------------------------------ IN THE MATTER of the property known as ALL THOSE 14 equal undivided 2,553rd parts or shares of and in ALL THOSE pieces or parcels of ground situate lying and registered in the Land Registry as INLAND LOT NO 5638, INLAND LOT NO 5639, INLAND LOT NO 5640, INLAND LOT NO 5641, INLAND LOT NO 5642, INLAND LOT NO 5643, INLAND LOT NO 5644 and of and in the messuages erections and buildings thereon now known as “WAH LAI MANSION” together with the sole and exclusive right to hold use occupy and enjoy ALL THAT SHOP NO 1 on the 1ST FLOOR and FLAT ROOF thereof of WAH LAI MANSION, No 62 MARBLE ROAD, HONG KONG and IN THE MATTER of a Charging Order Absolute dated 12th May 2020 made under LDBM 188/2016 and registered in the Land Registry by Memorial No 20061800300032 and IN THE MATTER of Order 31 Rule 1 and Order 88 Rules 1 and 5A of the Rules of the District Court ------------------------------ 原告人 THE INCORPORATED OWNERS OF WAH LAI MANSION MARBLE ROAD （馬寶道華禮大廈業主立案法團） 及 被告人 HSU MING CHUEN（徐明全） ------------------------------ 主審法官：區域法院暫委法官黃承德內庭聆訊（公開） 聆訊日期：2026年3月3日 判決書日期：2026年4月29日 ------------------------------ 判決書 ------------------------------ 引言 原告人於2021年7月16日發出原訴傳票，向法庭申請出售被告人物業（下稱「該物業」）的命令，以償還被告人拖欠原告人的款項。法庭經聆訊後於2021年12月22日頒下售樓令（並於2022年2月14日修訂）（下稱「售樓令」），及於2022年6月29日頒下針對該物業的土地管有令狀。 被告人於2025年9月15日以傳票方式向法庭申請撤銷上述售樓令，惟該申請在2026年1月14日聆訊後遭區域法院聆案官周博芬拒絕。 被告人不服該決定，於2026年1月14日提出本上訴，要求法庭撤銷周聆案官的命令及上述售樓令。 本聆訊中，原告人由鍾沛林律師行之伍啟帆律師代表，被告人則由其配偶潘友林女士代表。 事實背景 原告人為馬寶道華禮大廈的業主立案法團。 被告人為華禮大廈一樓1號商鋪的業主。 LDBM 188/2016 雙方糾紛起源於LDBM 188/2016一案，被告人於2016年向土地審裁處入稟，申請原告人要就華禮商場重新設置通風系統並提供相關服務。原告人則就被告人拖欠管理費提出反申索，要求被告人支付拖欠費用港幣40,196元及相關利息。有關雙方爭議之詳情可參閱上訴法庭在徐明全 對 馬寶道華禮大廈業主立案法團 [2023] HKCA 1283 一案之判決書，本席在此不贅。 土地審裁處法官勞杰民經審訊後，於2018年4月19日頒下判案書，撤銷被告人所有申索，並裁定被告人須向原告人支付自2015年9月至2016年9月的管理費，合共港幣40,196元及相關利息（見 [2018] HKLdT 27）。同時，法庭亦頒下暫准訟費命令，命令被告人須支付原告人的訟費。 被告人隨後申請更改勞法官所作之暫准訟費命令，於2018年6月1日，勞法官頒下訟費命令判決書（見 [2018] HKLdT 38），駁回被告人的申請，並將暫准訟費命令確認為絕對命令。 被告人不服勞法官的訟費判決，並於2018年11月28日向勞法官提出逾期上訴許可申請。該申請在2018年12月20日遭法庭拒絕（見 [2018] HKLdT 96）。同時，法庭命令就逾期上訴許可申請，被告人須向原告人支付港幣15,000元訟費。 根據2019年9月11日之《訟費評定證明書》，於案件LDBM 188/2016中，被告人須支付的訟費金額經評定為港幣223,542.50元。 鑑於被告人未有清償有關判定債項，土地審裁處遂應原告人的申請，於2020年5月12日就該物業頒下絕對押記令。原告人已將該押記令在土地註冊處註冊（註冊摘要編號：20061800300032）。 DCMP 2651/2021 – 原告人向法庭申請出售該物業 儘管原告人已完成上述的押記令註冊，被告人仍然拒絕償還上述債項。 原告人遂於2021年7月16日發出本案的原訴傳票，向法庭申請出售該物業的命令。根據馬寶道華禮大廈業主立案法團主席黃求成先生於2021年11月15日為原告人存檔的Affirmation of Wong Kau Shing Steven（下稱「黃的第一份誓詞」），截至2021年11月12日，被告人須向原告人支付港幣344,233.93元，該金額包括依法庭命令應付的欠款及利息。最終，法庭於2021年12月22日頒布售樓令，並於2022年2月14日作出修訂。 2022年6月29日，法庭就該物業頒下土地管有令狀（Writ of Possession）（下稱「收樓令」）。 被告人就勞法官的原審判決提出逾期上訴許可申請 被告人於2022年9月8日就勞法官2018年4月19日作出的原審判決，向土地審裁處申請逾期上訴許可，惟該申請最終於2023年2月24日遭勞法官駁回（見 [2023] HKLdT 13）。 被告人於2023年3月24日向上訴法庭提出申請，要求就上述原審判案書與訟費命令判決書申請逾期上訴許可。 沈其亮聆案官於2023年6月26日頒令，指明如被告人在2023年7月10日下午4時前向法庭繳存港幣400,000元保證金，則可暫緩執行上述收樓令，直至本法庭或上訴法庭另行頒令為止。被告人遂在2023年7月4日向法庭繳存了該筆保證金。 上訴法庭於2023年11月17日駁回被告人的逾期上訴許可申請（見 [2023] HKCA 1283），並判令被告人須支付原告人訟費港幣35,000元。上訴法庭在判決書中指出，被告人的申請存在嚴重及無法解釋的延誤，同時其擬提出之上訴亦無合理機會得直。 隨後，原告人於2024年8月1日向法庭申請，要求被告人已繳存於法院之港幣400,000元保證金撥付予原告人，以清償被告人拖欠的款項、利息及訟費。 於2025年1月6日，區域法院聆案官紀順治應原告人申請作出命令，將上述港幣400,000元保證金發放予原告人，以抵償被告人拖欠原告人的款項、利息及訟費，並令被告人須即時支付原告人訟費港幣30,000元。 其後，被告人於2025年10月22日經傳票方式向法庭申請撤銷上述售樓令，惟該申請在2026年1月14日聆訊後遭區域法院聆案官周博芬拒絕，被告人同時須向原告人支付訟費港幣11,921元。 被告人於同日存檔上訴通知書，就周聆案官的命令提出本上訴。 不服聆案官決定而提出的上訴：相關法律原則 當處理不服聆案官決定而提出的上訴時，法庭應採取重新聆訊（Hearing de novo）的形式審理：見Hong Kong Civil Procedure 2026第58/1/2段。因此，本席將重新審理被告人於2025年9月15日經傳票方式向法庭提出的撤銷售樓令申請。 被告人就本申請的理據 本席經審閱了被告人存檔之誓詞、書面陳詞並聽取了潘友琳女士之口頭陳詞後，將被告人於本申請中的理據歸納如下： 首先，被告人主張LDBM 188/2016案項下之訟費不應由其承擔。被告人並不同意法庭已裁定其敗訴。 其次，被告人指稱原告人拒絕提供欠款金額明細，因此認為原告人無權向法庭申請售樓令。 第三，據被告人於2025年9月15日之誓詞中表示，其認為港幣400,000元的保證金應足以清償被告人拖欠的全部款項，因根據法庭頒布的售樓令，其拖欠金額僅為港幣344,233.93元。 討論 本席將依次處理被告人上述申請理據。 首先，被告人主張其不應承擔原告人在LDBM 188/2016一案中的訟費，理由是被告人未被法庭裁定敗訴。惟本席認為該說法明顯與事實不符。土地審裁處在 [2018] HKLdT 27 一案中已經裁定被告人敗訴，並於訟費命令判決書（見 [2018] HKLdT 38）中頒令被告人須支付原告人在該案的訟費。相關訟費金額亦已經法庭評定為港幣223,542.50元。被告人曾就上述判決申請上訴許可，惟該申請亦已遭上訴法庭駁回。 即使上訴法庭已於2023年11月17日頒下判決書，清楚明確說明拒絕上訴許可的理由，被告人仍於2023年12月12日、2023年12月27日、2024年1月19日、2024年2月29日及2024年3月4日多次致函上訴法庭，要求更改或進一步解釋上訴法庭的判決。上訴法庭亦多次回覆，表示法庭已撤銷被告人的上訴許可申請，任何人不得提出上訴。因此，上訴法庭亦告知被告人他的案件已告一段落。 本席認定，被告人已於LDBM 188/2016一案中敗訴並須支付原告人相關訟費，屬於無可爭議之事實，無論被告人是否同意均無法改變此事。故此，本席駁回被告人關於其不應承擔原告人在LDBM 188/2016一案之訟費的主張。 其次，被告人所稱原告人未曾向法庭及被告人提供欠款金額的明細，明顯與事實不符。跟據本案證據顯示，原告人於訴訟期間多次向法庭及被告人提交欠款金額的明細及相關計算方式，例如原告人在黃的第一份誓詞中第7段明確列明港幣344,233.93元欠款的計算方式，並在該誓詞中隨附了相關的文件佐證。 原告人在黃求成的第四份誓詞（下稱「黃的第四份誓詞」）第3-5段中，已清楚列明了被告人在截至2025年5月21日扣除港幣400,000元保證金後的欠款餘額，包括： 根據售樓令第 1(i) 段之港幣344,233.93元； 根據售樓令第 1(i) 段以判定利率計算之利息； 根據售樓令第9段所列訟費港幣20,000元； 以上欠款扣除港幣400,000元保證金後，尚餘欠款港幣49,076.91元。 被告人為本上訴而存檔的書面陳詞第1段中亦引述了黃的第四份誓詞第3段所載之計算方式，但表示周聆案官錯誤依賴該計算方式。故此，本席認為原告人拒絕提供欠款金額明細的說法缺乏事實根據，原告人已多次向被告人提供欠款金額的具體計算方式，僅被告人選擇拒絕接納。 第三，本席不接受被告人提出港幣400,000元足以清償所有欠款的主張，因為港幣344,233.93元的金額僅代表截至2021年11月12日當天的欠款。本席接納黃的第四份誓詞第3-5段的計算方式，並拒絕接納被告人指港幣400,000元應足以清償所有欠款之說法。 最終判決及訟費 綜合上述理由，本席認為沒有理據撤銷上述售樓令，故駁回被告人的上訴。 本席下令被告人須支付原告人在於本次上訴之訟費，訟費金額循簡易程序評定為港幣10,000元。 （ 黃承德 ） 區域法院暫委法官 （ 黃承德 ） 區域法院暫委法官 原告人：由鍾沛林律師行之伍啟帆律師代表 被告人：無律師代表，由潘友林女士代表