鄧志業 對 姚賽清

(一併聆訊) LDPD952/2021 及LDPD953/2021 LDPD 952/2021 [2022] HKLdT 4 香港特別行政區 土地審裁處 申請編號LDPD 2021年第952宗 _________________ TNAG CHI YIP (鄧志業) 申請人 及 姚賽清 答辯人 _________________ LDPD 953/2021 香港特別行政區 土地審裁處 申請編號LDPD 2021年第953宗 _________________ TNAG CHI YIP (鄧志業) 申請人 及 CHAN YU KUEN 答辯人 _________________ (一併聆訊) 主審法官： 土地審裁處成員彭浩泉 聆訊日期： 2022年1月11日 判決書日期： 2022年1月11日 _________________ 判 決 書 (逾期上訴許可申請) _________________ 兩案的答辯人皆由姚賽清（下稱「姚女士」），即LDPD 2021年第952宗案的答辯人代表，於2021年12月29日向土地審裁處 (下稱「審裁處」) 提出非正審申請, 要求就本席於2021年8月19日頒下的判決，申請上訴許可， 並批准暫緩執行收樓令狀。 背景 本案牽涉的物業位於香港新界紅毛潭丈量約份第111約地段第1119號小部分（合稱「該處所」）。本案申請人於2021年7月7日入稟土地審裁處，稱分別根據與姚女士訂立的3年租約， 及與陳汝權（「陳先生」）， 即LDPD 2021年第953宗案的答辯人，訂立口頭租約，把「姚賽清租用位置」及「陳汝權租用位置」租予兩位答辯人， 但兩案的答辯人均欠交租金， 所以向兩案的答辯人追討收回該處所的管有權及欠租。 姚女士於2021年7月21日遞交反對通知書， 指該處所的註冊業權人為祖堂， 由於該處所是農地並在其上建有政府規範的牌照屋， 地租通知書上的台頭人姓曾， 而非申請人。 申請人既非屋權擁有人， 若他只是代為處理， 農地的租金只是政府收取的租金而已。 陳先生亦於2021年7月21日遞交反對通知書，指該處所的擁有權並不清晰， 原因是政府地政署所採用的高空拍攝嚴重失誤， 地界凌亂， 以至他的屋界部份被納入祖堂地上， 其管理的部份也因此應由祖堂收取租金， 但前祖堂司理鄧日球（已於2021年7月去逝）亦同意地界混亂，表明他不會向陳先生收取租金。 事實上過去兩年鄧氏後人沒有收取任何費用或租金， 也沒與他簽訂租約。 本案於2021年8月19日於本席席前聆訊， 申請人由謝延豐律師行的莫穎欣律師代表，兩案的答辯人皆由姚女士代表應訊。 姚女士聲稱， 案件953所涉地段上的是寮屋， 已存在有60年歷史， 申請人追討收租的部份， 根本不屬於申請人， 只是當年地政署的高空拍攝失誤， 前祖堂司理鄧日球表明他不會向陳先生收取租金， 其後人亦不應向陳先生收取租金。至於案件952所涉地段，屋主原是姓曾， 過往每年只是繳付租金8,000元 予祖堂， 但後來曾先生被迫搬走，祖堂把該地段分間3 個部份， 並於2019年把最前的部份租予她， 每月租金為10,000元， 但在19個月後， 她發現原來屋主是姓曾，只是地段屬於祖堂，因此祖堂無權收取租金。姚女士更聲稱祖堂地不應用作收租謀利。 本席向姚女士闡釋， 租客不能在法律上否認他的出租人之業權，假若在案件中出租人是租客的出租人，租客不可以以他的出租人沒有業權作為他的辯護理由， 這已經是既定的規則 （tenancy by estoppel）。 此外，根據《物業轉易及財產條例》（香港法例第219章）， 土地的定義包括土地或其上的任何產業權、權利、權益或地役權， 其業權不能如姚女士所稱與屋權有所分割。即使根據普通法， 附連在土地的物件或牢固於其上的構築物， 亦屬於土地的一部份。 至於陳先生聲稱地政總署的土地界線失誤，陳先生或姚女士根本沒有任何證據。 再者， 這也不是土地審裁處的司法管轄權範圍， 陳先生或姚女士需提出證據， 到地政總署、甚至其他法庭尋求轄實。前祖堂司理表示不會向陳先生收取租金，只是陳先生單方面的聲稱， 沒有證據支持。 因此， 本席於同日作出頒令， 命令兩答辯人須於2021年8月30日或之前， 支付申請人的欠租/中間收益及訟費， 否則須把該處所的空置管有權交還申請人。 逾期申請 按《土地審裁處規則》第30B(2)(a)條規定，有關的上訴許可須在自該判決、命令或決定日期起計的28天內（即2021年9月16日或之前）提出。但是，兩案的答辯人沒有在規定期限內提出該申請，她們在2021年12月29日才存檔申請書，超出了28天的法定期限超過100天，屬嚴重的延誤。 上訴法庭在張超翰訴韓欣陶，CAMP 63/2018一案（無彙報的案例，日期為2019年12月23日）的判案書第26至27段解釋了相關的法律原則： 「26. 案例確立，法院是否行使酌情權延長時限，會考慮(1)延誤時間的長短；(2)延誤是否有合理解釋；(3)擬上訴的成功機會；與及(4)批准延期是否會對擬上訴的對方不利。 27. 如果延誤的時間短而申請人有一個可接納的理由，申請並不會因擬上訴的是非曲直而被駁回，除非上訴是沒有成功的希望「尹滿波 及 袁疊足 (未編入法律彙報，HCMP 1401/2009，2009年8月21日)」。如果延誤嚴重或延誤的解釋並不合理，呈請人必須顯示她擬提出的上訴具有真實的成功機會，才可得到逾期上訴許可，參考：Secretary for Justice v Hong Kong & Yaumatei Ferry Co Ltd & Anor [2001] 1 HKC 125及Tang Chai On v Tang Sing Ki [2016] 5 HKLRD 104。」 （強調後加） 如上所述，由於本上訴許可申請的延誤嚴重，而且兩位答辯人沒有就延誤提供合理的解釋，所以答辯人必須顯示她擬提出的上訴所涉及的法律論點具有真實的成功機會，才可得到逾期上訴許可。 答辯人的擬上訴理據欠缺真實的成功機會 根據姚女士於提交兩案逾期上訴許可申請夾附的誓詞中， 她擬上訴的理由包括： 按地政處指示， 涉案答辯人可以舉報土地牌照持有人曾應梅的權益受人侵佔並作出租的合法性。 假若契約有疑點， 地政處的契約執行組會跟進。由於向地政處詢問日期為2021年12月24日， 姚女士需時準備相關資料， 希望審裁處擱置收樓令， 並將兩案移交地政處部門處理。 丈量約份第111約地段第1119號的地界含糊， 所以申請人只說收回小部分， 但他沒有聘請測量師劃界， 有違法律公平。 差餉物業估價署業沒有44號屋的登記， 申請人的追租處所存疑。 姚女士傳真予謝延豐律師行的文件得不到回應。 這文件內容其實是質疑自1997年7月1日起， 所有土地已復歸中國， 申請人根據香港1997年7月1日前的法則收回土地， 有違基本法。 《土地審裁處條例》第11(2) 條列明在土地審裁處席前進行的法律程序的任何一方均可以審裁處的判決、命令或決定在法律論點上有錯誤為理由，而針對該項判決、命令或決定向上訴法庭提出上訴。 首先， 正如本席於2021年8月19日聆訊時解釋， 根據既定的租約不容反悔原則（tenancy by estoppel）， 該處所業權誰屬並不會影響業主與租客的關係及其訂立的契約。其地段上的構築物， 包括牌照屋或寮屋，根據香港的法律， 也是地段的一部份。 差餉登記冊上的地址或事項，只是供政府根據《差餉條例》作徵收差餉之用， 更與業權無關。 根據既定的法律原則，申請人可以業主身份向審裁處進行收回該處所管有權的法律程序， 這沒有違反基本法， 根據其第8條， 在1997年7月1日及以後的50年， 香港原有法律，即普通法、衡平法、條例、附屬立法和習慣法，除同基本法相抵觸或經香港特別行政區的立法機關作出修改者外，予以保留。 至於執行收樓令狀時需否聘請測量師劃界， 可留待負責執行收樓令狀的執達主任決定。 姚女士又於本申請上訴許可聆訊時， 引用《新界條例》（香港法例第97章）第15條, 指本租賃未有獲得民政事務局局長簽署見證。 該第15條陳述如下： 「每份與任何宗族、家族或堂所持有的土地有關的文書，如由該土地的註冊司理在民政事務局局長面前簽立或簽署，並經民政事務局局長簽署見證，即就所有目的而言，均屬有效，猶如該份文書是由該宗族、家族或堂的全體成員所簽立或簽署的一樣。......」 可是香港上訴法庭在Man Ping Nam v Man Mei Kwai，CACV 193/2002 （無彙報的案例, 日期為2002年12月11日) 一案已作出裁決， 即使租約沒有根據《新界條例》第15條獲得民政事務局局長簽署見證， 這無損其有效性。 有關上訴許可申請的法律原則 《土地審裁處條例》第11(2)條規定，就土地審裁處的判決，任何一方可以判決、命令或決定在法律論點上有錯誤為理由，而針對該項判決、命令或決定向上訴法庭提出上訴。 《土地審裁處條例》第11AA(6)條訂明，除非法庭信納有關上訴有合理機會得直，或有其他有利於秉行公正的理由，因而該上訴應進行聆訊，否則不得批予上訴許可。 總結 總括而言，姚女士擬提出的上訴毫無勝算的機會。本席現拒絕給予答辯人上訴許可。 訟費 最後, 由於兩名答辯人於本非正審申請敗訴，理應支付申請人的訟費。本席以簡易程序判決答辯人須支付申請人本非正審申請引致的訟費，即時評定為每位答辯人須支付5,000元。 (彭浩泉) 土地審裁處成員 申請人：由謝延豐律師行的莫穎欣律師代表應訊。 LDPD952/20221之答辯人：無律師代表，親自應訊。 LDPD953/20221之答辯人：無律師代表，由姚賽清女士代表應訊。 附圖