WONG HON WING (黃漢榮), WONG WAI SUN (黃維新) and WONG MAN HING (黃文興) as managers of WONG TUNG I or Yi Tong (alias TUNG YI TONG) (黃同義堂) (別名 同義堂) 對PERSON(S) UNKNOWN in occupation of the area known as or referred as Sub-Section 4 of Section A of Lot No. 2039 and the Remaining Portion of Section A of Lot No. 2039 in both Demarcation District No. 120, Yuen Long, New Territories 及另一人

DCMP 1263/2020 [2025] HKDC 334 香港特別行政區 區域法院 雜項案件2020年第1263號 --------------------------------- IN THE MATTER OF Order 113 of the Rules of the District Court (Cap. 336H) 及 IN THE MATTER OF ALL THAT piece and parcel of ground registered in the Land Registry as Sub-Section 4 of Section A of Lot No. 2039 and the Remaining Portion of Section A of Lot No. 2039 in both Demarcation District No. 120, Yuen Long, New Territories together with the structures erected thereon (if any). --------------------------------- WONG HON WING (黃漢榮), WONG WAI SUN (黃維新) and WONG MAN HING (黃文興) as managers of WONG TUNG I or YI TONG (alias TUNG YI TONG) (黃同義堂) (別名同義堂) 原告人 及 PERSON(S) UNKNOWN in occupation of the area known as or referred as Sub-Section 4 of Section A of Lot No.2039 and the Remaining Portion of Section A of Lot No.2039 in both Demarcation District No. 120, Yuen Long, New Territories 第一被告人 NG FAN KONG 第二被告人 --------------------------------- 主審法官：區域法院暫委法官陳志剛內庭聆訊（公開） 聆訊日期：2024年12月5日 判決書日期：2025年3月4日 ---------------------- 判決書 ---------------------- 簡介 本案涉及新界元朗丈量約份120段中Lot No 2039 SA ss4 及Lot No 2039 SA RP 緊貼Lot No 2038 SC 的一個範圍（下稱「該爭議範圍」）的業權爭議。 於2024年9月9日頒下的《判案書》中，本席裁定： 該爭議範圍（詳細圖述見該判案書的附件一、粉紅色及藍色的部份）是處於原告人擁有的Lot No 2039 SA ss4 及Lot No 2039 SA RP的地界內，而非屬於Lot No 2038 SC（即第二被告人居住的房屋所處的地段）的一部分； 第二被告人成功逆權管有該爭議範圍當中的大部分（詳細圖述見該判案書的附件二，下稱「被逆權管有範圍」），原告人對被逆權管有範圍的所有權益於2004年經已終絕； 原告人須於28日內將被逆權管有範圍的空置管有權歸還第二被告人（下稱「歸還命令」）； 及 第二被告人須於28日內將該爭議範圍未被逆權管有的範圍的空置管有權歸還原告人。 於2024年10月7日，原告人向法庭存檔傳票（「該傳票」）申請： 就該判案書中有關逆權管有的裁決的上訴許可；及 如上訴許可的申請獲批的話，暫緩執行歸還命令，直到上訴完成為止。 原告人及第二被告人雙方均沒有要求就本次申請向法庭存檔誓章。 上訴許可 根據《區域法院條例》第63A(2)條，上訴許可不會被批出，除非有關法官或上訴庭能信服： 有關上訴有合理機會得直；或 有其他有利於秉行公正的理由，因而該上訴應進行聆訊。 在SMSE v K [2009] 4 HKLRD 125中，上訴法庭裁定「有合理機會得直」的意思是得直的機會需要「合理」，這意味著該機會必須高於「想像出來」但不需要達到「很有可能」的程度（見第17段）。 原告人提出6個擬定上訴理由，總長度為9頁，重點可歸納如下： 第一，原審法官錯誤理解第二被告人的案情，錯誤以為第二被告人有提出過一個逆權管有的案情。 第二，原審法官錯誤地以原告人的盤問方向、原告人的結案陳詞的內容、及其中一位原告人的證人陳述書的內容作考慮因素來推斷第二被告人有提出一個逆權管有的案情。 第三，即使第二被告人確實有一個逆權管有的案情，原審法官錯誤地在未了解原告人是否完全明白第二被告人的案情及原告人是否理解自己需要證明及回應的案情下，裁斷第二被告人勝訴。 第四，即使第二被告人確實有一個逆權管有的案情，原審法官錯誤地容許第二被告人在沒有恰當地作訴逆權管有的案情下向原告人作出申索。 第五，原審法官錯誤地在第二被告人（及其父母）過往35年來未有對被逆權管有範圍進行圍封或設置障外物以阻隔外人出入的情況下，依然裁定他們有意圖和排他地管有被逆權管有範圍超過20年。 第六，原審法官錯誤地在第二被告人作訴一個被逆權管有範圍是一個公用道路的案情下，仍然裁定第二被告人有一個逆權管有的案情，並有意圖和排他地管有被逆權管有範圍、並成功逆權管有該範圍。 經考慮過上述的6個擬定上訴理由，以及原告人及第二被告人的陳詞後，本席認為擬進行的上訴沒有合理得直的機會。 本席理解第一及第二個擬定上訴理由都是基於同一個出發點，即第二被告人在《抗辯書及反申索書》中，並沒有陳述逆權管有為抗辯及反申索的案情，而這缺陷不能透過審訊時原告方的任何盤問或陳詞作出彌補。本席認為第一個上訴理由只是直接重覆原審時原告人方的論據。再者，該兩個擬定上訴理由的立論並不正確，因為原告人完全忽略了《抗辯書及反申索書》的實質內容： 本席在《判案書》中第26至33段經已詳細分析《抗辯書及反申索書》中逆權管有的主要原素，不再在此重覆。 客觀理解《抗辯書及反申索書》，當中第9、10及12段明顯地提到第二被告人及其母親如何從1984年開始如何排他的、有意圖的佔用被逆權管有範圍。 該部份的《抗辯書及反申索書》可被視為第二被告人的基本案情、即該爭議範圍是屬於Lot No 2038 SC的一部分。但另一方面，該部份同時亦可支持逆權管有的案情。兩個案情可以交替地並存。 一如在《判案書》中第32及33段中所述，本席認為《抗辯書及反申索書》沒有明文引用《時限條例》的條文及指明原告人收回該爭議範圍的權利何時失效，是一個瑕疵，而不是一個足以導致第二被告人完全不能依賴逆權管有的一個缺陷。因此本席否定原審代表原告人的高賚傑大律師（現階段聯同嚴斯泰大律師代表原告人）在結案陳詞中的有關論點。 原告人在現階段聲稱，在審訊時原告人方毫不知悉《抗辯書及反申索書》實質包含著一個逆權管有的案情。這並不正確。 原告人原審時開宗明義的就第二被告人逆權管有的有關證供作出盤問，以及在結案陳詞中亦就相關爭議提出論點。這反映出《抗辯書及反申索書》中逆權管有的案情本為十分明顯，而不是本席視原告人的盤問及結案陳詞為對第二被告人的案情缺陷的一種彌補。 原告人方引用一系列案例，重申與訟各方必須在狀書中陳明案情，以及法庭的裁決基礎不能偏離狀書中各方的案情等的有關法律原則：Lam Kam Chung v Fung Sau Wan（未經彙編，CACV2/99，1999年7月30日）第8頁；Kwok Chin Wing v 21 Holdings Ltd [2013] 16 HKCFAR 663第21及22段；及Tsang Kun Kau and Lo Chin Pang v Yu Ying （未經彙編，DCMP 2335/2012，2024年8月8日）第32(1)及(2)段。 有關法律原則的重要性毋庸置疑。但本案跟原告人所引用的案例中的案情有根本的分別。 在Kwok Chin Wing v 21 Holdings Ltd一案中，原審法庭的有關裁決是基於狀書沒有陳述、在證供階段才提出的案情。原審勝訴方在上訴庭放棄依賴原審法庭判其勝訴的基礎，卻試圖依賴另外一個同樣地沒有在狀書中陳述、只是在證人被盤問時才提出的案情。終審法院認為如此偏離狀書的案情完全背離當今訴訟規則中對狀書的要求，絕不容許。 在Tsang Kun Kau and Lo Chin Pang v Yu Ying一案中，原審敗訴的一方在申請上訴許可時，試圖引用狀書中沒有提到，只是在證人被盤問時才引起的一個爭議點。法庭引用Kwok Chin Wing v 21 Holdings Ltd一案，重申不可偏離狀書中的案情及從各方狀書中所歸納出來的爭議點。 跟以上案例相反，本席的裁決並沒有偏離第二被告人於《抗辯書及反申索書》的案情。要注意的是，第二被告人的《抗辯書及反申索書》的內容，比一般由律師或大律師起草的狀書包含了更多的案情細節，詳細程度有如一般的證人陳述書。在第二被告人作供時，高賚傑大律師並沒有反對第二被告人採納《抗辯書及反申索書》的內容為他證供的一部分。因此，本席在《判案書》中的有關裁決都在《抗辯書及反申索書》中有所根據，並無任何程度的偏離。 基於上述原因，本席裁定第一及第二個擬定上訴理由並無合理的得值機會。 第三及第四個擬定上訴理由有根本的謬誤： 雖然第三及第四個擬定上訴理由側重原告人一方對第二被告人的案情的理解，但實質內容上跟第一及第二個上訴理由高度重疊。 唯一的額外原素，是原告人一方現在聲稱其在原審時並沒有為意第二被告人有一個逆權管有的案情，因此錯失了一個可以公平舉證及反駁的機會。 嚴斯泰大律師在口頭陳詞時指稱，本席可以由原告人一方在案件推進的過程中向法庭提交有關案件管理的文件推斷出原告人的確不知道有關案情，因此錯失了一個公平的反駁機會。 首先，原告人一方在審訊時的行為跟嚴斯泰大律師的陳詞相反。正如上文就第一及第二個擬定上訴理由的分析，原告人在審訊時開宗明義的就第二被告人逆權管有的有關證供作出盤問，以及在結案陳詞中亦就相關爭議提出論據，是反映出《抗辯書及反申索書》中逆權管有的案情本為十分明顯，並且原告人是清楚知悉有關案情並進行反駁。 再者，就本次上訴許可的申請，一如上文第4段指出，原告人一方並無向法庭存檔任何有關人士（不論是原告人或其法律代表）的誓章，提供任何直接的證據證明原告人在審訊開始之前並不知悉逆權管有是有關爭議。 更重要的是，原告人一方在案件推進時向法庭提交的文件中顯示，他們知悉逆權管有這爭議的存在。於約2020年8月26日、當本案仍然是以原訴傳票的形式及程序進行時，其中一位原告人黄漢榮（即黄同義堂的其中一位司理）存檔他的第二份誓章，藉以回應第二被告人向法庭存檔的辯護誓章。《黄漢榮的第二份誓章》中的第15至18段清楚表明原告人一方是準備就逆權管有這一爭議點作出抗辯： “15. 所以，基於第二被告人所呈遞的證據，根據我所得到的法律意見我有充分理由相信第二被告人對被侵佔部份的非法佔用充其量只是始於2009年。 第二被告人的非法佔用並不構成逆權侵佔 16. 根據原告人的代表律師意見而我亦有充分理由相信，由於第二被人的非法佔用時間從2009 年至今就只有10年或11年；所以，在法理上他的非法佔用時間並未達到（時效條例）第7條有關業主不能收回土地的條件。 17. 另外，根據原告人的律師代表意見而我亦真誠相信，以第二被告人所提交的證據作為基礎，即使他和他的家人（即他的父親和母親）對被侵佔部份的非法佔用已經超過12或20年，他們的非法佔用在法理上依然不構成逆權侵佔。 18. 有關這一方面的法理基礎，我將交由原告人的代表大律師作出陳詞。” （強調符號為後加） 原告人一方引用其他該方向法庭傳存檔的文件，藉以支持該方並不知悉逆權管有是本案有關爭議的聲稱。 首先，原告人引用他們申請專家證據的傳票。在該傳票內，原告人申請的專家證據範圍只包括地界，而沒有包括逆權管有。原告人在陳詞中聲稱，如果他們早已知道本案的爭議與逆權管有有關，他們必定會申請援引專家以提供相關證據，例如要求專家對比1984年以來的航拍圖或政府測量圖。本席不能接受有關聲稱。 第一，如上文所述，有關聲稱既與原告人在審訊時的行為相反，現階段亦無任何有關人士（包括原告人的法律代表）的誓章提出實質的證據支持。 第二，在《黄漢榮的第二份誓章》（第11至15段）或是《黃漢榮的證人陳述書》第22至27段中，都以“被非法佔用的範圍並非始於80年代或90年代”為分題，並直接指稱第二被告人及其母於80年代開始管有該爭議範圍的陳述並不真實。若然原告人不知道逆權管有是有關案情之一，提出該部份表面上毫無關連的證據則顯得莫名奇妙。 最後，為何原告人只就地界爭議、而非逆權管有提出專家證供的申請，涉及原告人一方的訴訟策略及內部決定。被逆權管有範圍在有關時間的實際管有狀況主要涉及第二被告人的證供及航拍圖。對於航拍圖內容的演繹，專家證供並非必要。原告人方的任何有關人士（包括法律代表）均沒有透過誓章提供有關證據證明他們沒有就被逆權管有範圍的管有狀況申請專家證供，是因為並不知悉第二被告人逆權管有的案情。因此，有關的聲稱並沒有基礎。 基於上述原因，本席裁定第三及第四個擬定上訴理由並無合理的得直機會。 第五個擬定上訴理由，原告人聚焦於第二被告人及其家人在有關時間從來沒有設置圍欄阻止其他人士進入被逆權管有範圍。第五個擬定上訴理由實際上只是重提原審時的有關論據。再者，原告人於本次申請中的支持論據並沒有有效指出原審裁決的實質錯處： 原告人一方引用Gotland Enterprises Ltd v Kwok Chi Yau & Ors（CACV 260/2014，2016年1月19日），及Yip Yan Cheung Gary v Chow Tin Choi [2018] HKCA 70兩個上訴庭的案例，以及Fulland International Limited v Liu Kin Lam [2024] HKCFI 1209，試圖將圍欄的重要性提升到原則性的層次。有關論點是出於對案例有所誤解，並不成立。 首先，所有有關案例均指出，怎樣才構成足夠的排他性管有視乎每一個案件的實際情況，特別是涉案土地的性質以及類似土地一般被享用的方式：Fulland International Limited v Liu Kin Lam 第9段，當中引述了上訴庭於Tsang Foo Keung & Anor v Chu Jim Mi Jimmy & Ors [2017] 3 HKC 527的判詞; Gotland Enterprises Ltd v Kwok Chi Yau & Ors, 第14段，當中引述了Powell v McFarlane （1977） 38 P&CR 452的判詞中第41段。 Gotland Enterprises Ltd v Kwok Chi Yau & Ors的判詞的第36及37段更明確解釋圍欄並非必需。在沒有圍欄的情況下，法庭當檢視逆權管有聲稱人採取了何等步驟將他人排除出有關土地外： “36. One must not lose sight of the exclusive character of the occupation in order to establish factual possession. Not every use or occupation of land can satisfy this requirement. The Judge gave the example of growing of fruits on a piece of open land. If a person only plants fruit trees without excluding others from entering the land, he is only using the land instead of occupying the same exclusively. It is akin to leaving some articles on some private property (where the owner is at liberty to take steps to remove the articles as abatement of trespass) and no matter how long the articles were left there (and not removed by the owner of the land), it would not constitute adverse possession. 37. Though it is not absolutely essential to have the land fenced off in order to establish exclusive occupation, this is the classic way of doing so. In the absence of any physical barriers set up to exclude others from entering the land, one must examine what steps were taken by the person claiming exclusive occupation to exclude others.”(強調符號為後加) 原告人引用Yip Yan Cheung Gary v Chow Tin Choi一案的第13段，主張上訴庭於該案的裁彌定了以下的法律原則：“斷定土地的非法佔用人是否有「逆權管有」的意圖，其管有行為是否能防止註冊業主進入被侵佔的土地範圍乃關鍵。”（強調符號為後加）但該判詞不論是第13段或任何其他部份均沒有原告人所主張的法律原則裁決。 在該案中，上訴庭所需要處理的，主要是原審法官是否有足夠的事實證據基礎裁定逆權管有聲稱人成功逆權管有有關的土地（為一農地）。該判詞的第8段強調，如果管有人最初是經業主同意而管有該土地，在歸還土地給業主後又重新管有該土地，則法庭需要較詳細的檢視重新管有是在何等情況下發生。該案所涉及的事實爭議正是如此。在該背景下，上訴庭在第10段指出，裁定成功逆權管有所依賴的有關航拍圖，原審法官對其內容的演繹模棱兩可，因為原審法官亦同時接納業主指稱在有關時間他視察有關土地時並沒有察覺到有任何人在管有該土地。在該情況下，上訴庭在第13段指出，逆權管有聲稱方是在有關時間之後才在該土地上建設圍欄及閘。在有關時間，逆權管有聲稱方只有難以察覺地栽種果樹。 上訴庭認為，如此的管有行為是否足夠證明管有意圖，在乎於該行為的規模及密度，以及其他排除業主進入有關土地的措施。該案中有證據顯示業主在有關時間能夠進入有關土地視察。上訴庭亦提及到Gotland Enterprises Ltd v Kwok Chi Yau & Ors一案中養魚和鴨的行為只屬模棱兩可。 在本案中，第二被告人及其家人並沒有於任何時間歸還被逆權管有範圍的任何部份給原告人。因此，Yip Yan Cheung Gary v Chow Tin Choi一案跟本案並不類近。再者，跟該案的所涉及的土地特徵不同，本案中被逆權管有範圍並不是偏遠或自成一角的農地、而是緊貼第二被告人住所的一幅土地，即第二被告人及其家人可隨時緊密監察是否有第三者出入被逆權管有範圍並採取相應行動。原告人一方亦沒有聲稱在任何有關時間曾進出、使用或視察被逆權管有範圍。相反，原告人之一、且是原告人一方的唯一證人黄漢榮在他的證供中聲稱他是到2019年才察覺被逆權管有範圍被第二被告人佔用。有關證供被本席視為匪夷所思，不予接納（見原審判詞第45(a)段）。 另外，原告人引用上訴庭於Gotland Enterprises Ltd v Kwok Chi Yau & Ors的判詞的第36及37段，並主張上訴庭裁定“一般而言，逆權管有人應當將被侵佔的土地以圍欄的形式防止他人進入。若該土地的地形未能做到完全以圍欄防止他人進入，那麼法庭就需要檢視逆權管有人是否有採取足夠措施防止他人進人侵佔的土地。”（強調符號為後加） 原告人方對上訴庭判詞的演繹並不準確。上訴庭並沒有訂下逆權管有人“應當”安裝圍欄或類似的法律原則。原告人方的論點跟上文所引述的上訴庭於該案的判詞（特別是第37段）明顯不符。 本席經已在原審判詞第49-51段中指出，本案最有力的證據是被逆權管有範圍上，因第二被告人及其母親的爭取而導致政府沒有在該範圍鋪蓋水泥的事實。該行為屬於有排他性的管有行為，亦明確向所有人表明他們的管有意圖。聯同第二被告人被本席所接納的證供，本席裁定第二被告人及其家人有足夠的排他管有行為及明顯的管有意圖。 原告人一方不論在原審或在本申請中，均沒有試圖闡述為何該行為並不足以構成排他管有及顯示出有關的管有意圖。 原告人一方亦引用了Fulland International Limited v Liu Kin Lam第49段來顯示圍欄的重要性，並主張該案法官指出鄰居自願選擇不進入爭議土地的範圍不等於被告人獨家管有爭議土地。 一如本席於上文所述，Fulland International Limited v Liu Kin Lam都是應用既有的法律原則到該案的事實上。該案所涉及的土地是一塊農地。於第49段中，原訟庭指出，即使於土地周圍居住的人因尊重顯示出爭議範圍邊界的天然障礙而不進入有關土地，但單憑這一事實，並不足以證明管有意圖。原訟庭並沒有指稱天然障礙沒有重要性或不該給予任何考慮。 最後，原告人一方引用上訴庭於Cheung Kwong Yuen v Sun Hui Fang [2016] 1 HKLRD 464的判詞， 第11及12段以支持其上述論點。但上訴庭在該案中，特別是第10至14 段，只是澄清逆權管有聲稱人就算誤以為自己一直是有關範圍的租客或買家，這誤會於相關法律原則之下不會排除逆權管有的聲稱。上訴庭在該案的判詞並沒有為原告人一方的論點提供實質支持。 基於上述原因，本席裁定第五個擬定上訴理由並無合理的得直機會。 第六個擬定上訴理由是明顯基於對第二被告人的案情的誤解。第二被告人從沒有指稱該爭議範圍或被逆權管有範圍於有關時間曾被實質用作公共通道的一部份。第二被告人所指稱的，是根據有關土地文件，Lot no. 2038 S.C. 及Lot no. 2039 S.A. 不是相連的土地，它們之間應該由一條公共通道所分隔。這是一個關於土地邊界及土地文件的演繹問題，而不是該爭議範圍或被逆權管有範圍的實質管有狀況的問題。本席裁定第六個擬定上訴理由無合理的得直機會。 在沒有任何擬定上訴理由有合理得直機會的情況下，原告人的上訴許可申請被駁回。 額外證據 最後，原告人一方引用本案中他們在原審前向法庭存檔的案件管理文件，及法庭的專家命令，試圖說服本席推斷原告人一直不知第二被告人有一個逆權管有的案情。但另一方面，原告人一方卻強烈反對第二被告人引用的黄漢榮的第二份誓章，以證明原告人一方一直知道逆權管有的案情。有關立場自我矛盾，毫無基礎。有關反對被駁回。 暫緩執行 原告人申請在上訴判決前暫緩執行歸還命令。基於本席駁回上訴許可的申請，暫緩執行歸還命令的申請亦被駁回。 無論如何，原告人並沒有提供任何證據，以證明歸還命令的執行會導致上訴無效或失去意義。所以暫緩執行歸還命令的申請本身基礎不足。 在聆訊時，原告人一方口頭表示撤回暫緩執行歸還命令的申請，並表示願意執行歸還命令，但要求十四天的寬限。在毫無證據說明為何原告人沒有即時遵守歸還命令、卻到數月後才口頭要求寛限的情況下，本席即時拒絕有關要求。 總結 該傳票所有申請被駁回 。 該傳票所涉及的所有訟費歸第二被告人。如雙方未能同意訟費金額，則交由法庭評定。訟費命令為暫准命令。倘若在本判決書日期起計14天內沒有任何一方提出申請更改此項暫准訟費命令，此項命令即成為絕對訟費命令。 （ 陳志剛 ） 區域法院暫委法官 原告人：由徐子健律師行延聘的嚴斯泰大律師及高賚傑大律師代表 第二被告人：沒有律師代表，並親自應訊