1. ) BUKIT JALIL DEVELOPMENT SDN BHD 2. ) HO HUP JAYA SDN BHD ONE WSM PROPERTY SDN BHD

WA-12BNCvC-25-02/2022 Kand. 48 18/02/2023 22:08:22 DALAM MAHKAMAH TINGGI MALAYA KUALA LUMPUR DALAM WILAYAH PERSEKUTUAN KUALA LUMPUR RAYUAN SIVIL NO : WA-12BNCVC-25-02/2022 ANTARA 1. BUKIT JALIL DEVELOPMENT SDN BHD (NO. SYARIKAT : 293905-X) 2. HO HUP JAYA SDN BHD (NO. SYARIKAT : 82449-V) … PERAYU-PERAYU / DEFENDAN DAN ONE WSM PROPERTY SDN BHD (NO. SYARIKAT : 874926-D) ….. RESPONDEN / PLAINTIF 1 S/N 7useWzgiaEObbjGB/QkV/g **Note : Serial number will be used to verify the originality of this document via eFILING portal ALASAN PENGHAKIMAN ( LAMPIRAN 1 ) NOTIS RAYUAN [1] Perayu-Perayu tidak berpuashati dengan keseluruhan keputusan Mahkamah Tinggi Kuala Lumpur yang diberikan pada 15 November, 2022 dan merayu kepada Mahkamah Rayuan terhadap keseluruhan keputusan tersebut. [2] Pihak-pihak akan disebut sebagai Plaintif (Responden) dan Defendan (Perayu) dalam Alasan Penghakiman ini. Latarbelakang [3] Ini adalah satu kes dimana Plaintif menuntut terhadap Defendan- Defendan bagi fi professional ejen hartanah berkenaan perkhidmatan yang diberikan oleh Plaintif kepada Defendan-Defendan dimana Plaintif telah memperkenalkan penyewa yang dikenali sebagai LYC Mother & Child Centre Sdn Bhd (LYC) untuk projek Defendan-Defendan yang dikenali sebagai Aurora Place, Aurora Soho dan Ho Hup Tower . [4] Plaintif sebagai ejen hartanah bertindak sebagai ejen layak untuk komisen, fi atau upah berdasarkan skala fi yang diperuntukkan dibawah perundangan yang berkaitan. 2 S/N 7useWzgiaEObbjGB/QkV/g **Note : Serial number will be used to verify the originality of this document via eFILING portal [5] Plaintif menuntut terhadap Defendan-Defendan wang sejumlah RM324,081.52 yang merupakan jumlah bayaran fi professional Plaintif selaras dengan Jadual 7 Item ( C) (2) Kaedah-Kaedah Penilai, Pentaksir dan Ejen Harta Tanah 1986 (Kaedah PPEHT 1986). [6] Defendan-Defendan merupakan anak-anak syarikat sebuah syarikat yang dikenali sebagai Ho Hup Construction Company Berhad (Ho Hup) yang merupakan syarikat induk yang menjalankan pelbagai aktiviti perniagaan melalui anak-anak syarikatnya yang terdiri antara lain daripada 3 sektor pembinaan, sector pembangunan hartanah dan sektor bahan binaan. [7] Pada semua masa mantan Defendan Pertama dan Defendan Kedua menjalankan projek pembangunan dalam Projek Bukit Jalil dimana Defendan Pertama dan Defendan Kedua membina, menguruskan, menyewa antara lain hartanah-hartanah berikut:- a) yang dikenali sebagai Aurora Place /Aurora Sovo, Plaza Hartanah Bukit Jalil No1, Persiaran Jalil 1, 57000 Kuala Lumpur. b) Hartanah yang dikenali sebagai Ho Hup Tower, Plaza Bukit Jalil No1, Persiaran Jalil 1, 57000 Kuala Lumpur. ( disebut secara kolektif sebagai “Hartanah-hartanah tersebut”) [8] Pada 6.12.2018 Defendan Pertama telah menghubungi Plaintif melalui panggilan telefon dan memaklumkan projek pembangunan di Hartanah- hartanah tersebut dan meminta Plaintif memperkenalkan dan mendapatkan 3 S/N 7useWzgiaEObbjGB/QkV/g **Note : Serial number will be used to verify the originality of this document via eFILING portal penyewa-penyewa bagi Hartanah-hartanah tersebut. Selepas panggilan telefon tersebut wakil Defendan Pertama telah menghantar melalui pesanan “whatsapp” maklumat-maklumat berkenaan dengan Hartanah-hartanah tersebut kepada Plaintif untuk Plaintif menjalankan amalan perejenan Hartanah-hartanah tersebut. [9] Atas permintaan Defendan-defendan pihak Plaintif telah bersetuju untuk menjalankan kerja-kerja ejen hartanah bagi Defendan-defendan. Susulan daripada itu kedua-dua pihak telah menghadiri satu lawatan ke Hartanah-Hartanah tersebut pada 11.12.2018 bagi Plaintif mendapatkan gambaran lanjut berkenaan Hartanah-Hartanah tersebut. [10] Plaintif telah menghubungi sebuah syarikat yang dikenali sebagai LYC Mother & Child Centre Sdn Bhd (LYC) yang berminat untuk menyewa daripada Defendan-defendan dan pada 18.12.2018 Plaintif membawa LYC melawat Hartanah-hartanah tersebut yang dihadiri bersama wakil Defendan Pertama. [11] Plaintif telah memulakan rundingan dan perbincangan diantara Defendan Pertama dan LYC. Pada 24.12.2018 Plaintif telah menyerahkan profil Hartanah-hartanah tersebut kepada LYC. [12] Pada hujung bulan Disember 2018 Defendan Pertama telah menyerahkan cadangan terma-terma penyewaan kepada Plaintif untuk diberikan kepada LYC. Pada bulan Febuari 2019 Plaintif telah mengemukakan tawaran balas dari LYC kepada Defendan-Defendan. Oleh kerana perbincangan sudah pada peringkat terma-terma komersial 4 S/N 7useWzgiaEObbjGB/QkV/g **Note : Serial number will be used to verify the originality of this document via eFILING portal Defendan-defendan dan LYC telah berhubung secara terus sesama sendiri untuk memprecepatkan proses perbincangan. [13] Pada akhir bulan Mac 2019 Plaintif telah dimaklumkan bahawa Defendan-defendan telah menandatangani Surat Niat berkenaan penyewaan Hartanah-hartanah tersebut. Pada 30.4.2019 satu Perjanjian Sewa telah dimasuki diantara Defendan Kedua dengan LYC. [14] Mengikut Plaintif Perjanjian Penyewaan tersebut telah dimasuki antara Defendan Kedua dan LYC adalah atas usaha kerja Plaintif selaku ejen hartanah. Oleh itu Defendan-defendan perlu membayar komisen, fi, upah kepada Plaintif selaras dengan Jadual 7 Item ( C) (2) PPEHT 1986. [15] Defendan-Defendan pula mendakwa bahawa tiada perjanjian kontrak bertulis yang mengikat pihak-pihak dan boleh dilaksanakan seperti yang diperuntukkan dibawah Aturan 92(1) Kaedah PPEHT 1986 dan justeru itu Plaintif tidak dilantik oleh Defendan-Defendan. [16) Mengikut Defendan dalam tuntutan ini cuma terdapat satu isu sama ada Plaintif telah dilantik secara sah sebagai ejen untuk penyewaan tersebut. [17] Tuan Hakim Mahkamah Sesyen telah memutuskan bahawa Plaintif telah dilantik sebagai ejen kepada Defendan-Defendan dan menyatakan bahawa adalah undang-undang mantap bahawa sesuatu kontrak yang sah tidak semestinya secara bertulis. 5 S/N 7useWzgiaEObbjGB/QkV/g **Note : Serial number will be used to verify the originality of this document via eFILING portal [18] Rujukan dibuat kepada kes Mahkamah Rayuan Mohd Shukri Bin Mat (administrator to the estate of Wan Mek Bt Wan Abdullah @ Wan Eshah Bin Wan Abdullah) v. Wan Rahmat Bt Wan Abdullah (admnistrator to the estate of Wan Abdullah Bin Wan Ahmad) [2018] 3 MLJ 89 yang diputuskan seperti berikut:- “ [65] We of course have no quarrel with the learned JC that a valid and enforceable contract can be made orally. In this regard, we would refer to the case of Sulisen Sdn Bhd v Kerajaan Malaysia [2006] MLJU 341;[2006] 7 CW 247 in which Abdul Malik Ishak J (as he then was) had set out the following guideline on what constitutes a valid and enforceable contract:- “A simple contact requires little formality. A contract may be written; it may be partly written and partly oral;it may be wholly oral and may may even be implied from the actions of the parties. The essentials of any contract are the rights, duties and liabilities that arise from the promise or promises made by the parties…. The essential elements of any contract are:- (i) Offer; (ii) Acceptance; (iii) Consideration ( not required for contracts under seal) (iv) Intention to be bound; (v) Mutually; 6 S/N 7useWzgiaEObbjGB/QkV/g **Note : Serial number will be used to verify the originality of this document via eFILING portal (vi) Capacity;and (vii) Legality. The offer and acceptance when taken together would form the agreement and that agreement must be supported by consideration in order to establish the obligation…” [19] Mahkamah juga mengambilkira dapatan yang dibuat oleh Tuan Hakim Mahkamah Sesyen yang terpelajar seperti berikut:- “ [19] The Court is satisfied that there is an overwhelming reliable evidence positively suggesting that the Plaintiff was appointed as the agent. The followings are the evidence:- (a) The nature of business of the plaintiff as estate agent; (b) The request by the senior officer of the D1 (general manager of D1) for the service of the plaintiff; (c) The position of DW1 as the manager of the property management and leasing for D1; (d) The acceptance of the request by the plaintiff; (e) The following email by the defendants:- “ Following our discussion and site visit yesterday, please find attached … for your action. In the retail 7 S/N 7useWzgiaEObbjGB/QkV/g **Note : Serial number will be used to verify the originality of this document via eFILING portal planning file .. orange colour are looking for potential tenants.” (f) The supply of the 69 pages of the sales kit and project brief (marketing documents) by the defendants to the plaintiff; (g) The site visit by the plaintiff to the project; (h) The hosting and briefing of the project by the defendants to the plaintiff during the visit. (i) The supply of the layout and floor plan, lists of facilities and services, project details of the buildings to the plaintiff; (j) The finding of the customer [LCY], the introduction and imparting of the information of the property to the customer by the plaintiff; (k) The formation of WhatsApp group involving the plaintiff and LCY; (l) The exchange of information between the plaintiff and LCY; and (m) The various exchanges of communications through WhatsApp, emails etc between DW1, the plaintiff, and LCY 8 S/N 7useWzgiaEObbjGB/QkV/g **Note : Serial number will be used to verify the originality of this document via eFILING portal [20] The above evidence is agreed to by the defendants.” [20] Mengambilkira keterangan-keterangan di atas semasa perbicaraan di hadapan Tn. Hakim Mahkamah Sesyen, adalah jelas bahawa Plaintif telah dilantik untuk bertindak sebagai ejen oleh Defendan-defendan walaupun bukan secara bertulis. Dalam kes Zerin Properties v Naza TTDI Sdn Bhd [2019] 5 MLJ 300 , Mahkamah Rayuan memutuskan bahawa perlantikan sebagai ejen tidak semestinya secara bertulis. [21] Tuan Hakim Mahkamah Sesyen yang mendengar kes secara perbicaraan penuh berpuashati bahawa walaupun tiadanya perlantikan formal secara bertulis oleh Defendan-defendan tetapi Tuan Hakim terpelajar berpuashati melalui fakta dan perlakuan bahawa telah wujudnya pelantikan Plaintif sebagai ejen oleh Defendan-defendan. [22] Rujukan pula dibuat kepada Aturan 92(1) Kaedah PPEHT 1986 diperuntukkan seperti berikut:- “ Rule 92. Financial obligations (1) A registered estate agent shall, for the protection of all parties, see that financial obligations and commitments regarding real estate transactions are in writing expressing the exact agreement of the parties and a copy of each such agreement shall be furnished to each party upon his signing such agreement. 9 S/N 7useWzgiaEObbjGB/QkV/g **Note : Serial number will be used to verify the originality of this document via eFILING portal (2) In the case of co-agency or a conjunctional arrangement, all terms and conditions shall be in writing before the commencement of work.” [23] Dibawah Mahkamah memetik keputusan Tuan Hakim yang terpelajar seperi berikut:- “[23] To the humble view of the Court, reading carefully the Rule 92(1), it does not provide for provision of the appointment of a property agent by a customer. [24] Reading the Rule clearly shows that the Valuers, Appraisers, and Estate Agents Rules 1986 enacted not to govern the issues surrounding appointment of the agent, but to govern the internal administration of the profession with the purpose of ensuring the good name of the profession is protected. [25] It is the considered view of the Court that Rule 92 provides for the financial administration of a property agent as can be seen clearly from the title. [26] It is plain that the Rule has never superseded the Contract Act 1950. [27] To further aggravate, there is no provision in the Rules providing that failure to abide by the Rules would cause the appointment null and void.” 10 S/N 7useWzgiaEObbjGB/QkV/g **Note : Serial number will be used to verify the originality of this document via eFILING portal [24] Mahkamah mendapati bahawa tiada kekhilafan di pihak Tuan Hakim dari segi undang-undang dalam membuat tafsiran Kaedah 92 Kaedah PPEHT 1986. Kaedah tersebut tidak menyebut tentang perlantikan ejen hartanah tetapi tentang obligasi kewangan seperti tertera pada title tersebut. [25] Berdasarkan hujahan di atas Mahkamah berpuashati bahawa tiada kekhilafan dan keperluan untuk Mahkamah ini mengubah keputusan Tuan Hakim Mahkamah Sesyen terpelajar pada 21.2.2022 yang telah mendengar kes secara perbicaraan penuh. [26] Oleh itu, rayuan Perayu / Defendan-Defendan ditolak dengan kos RM 6,000.00 tertakluk kepada fi alokatur. tt ( LATIFAH BINTI HAJI MOHD TAHAR ) Hakim Mahkamah Tinggi NCVC 1 Mahkamah Kuala Lumpur. Bertarikh : 17.2.2023 11 S/N 7useWzgiaEObbjGB/QkV/g **Note : Serial number will be used to verify the originality of this document via eFILING portal Peguam Bagi Pihak Perayu Tetuan James Monteiro Unit D4-6-1, Solaris Dutamas, No. 1, Jalan Dutamas 1, 50480 Kuala Lumpur. (Tel : 03-62012578 / 79 Faks : 03-62012776) (No. Ruj. 2020939/BJD/OneWSM/JPM) Peguam Bagi Pihak Responden Tetuan Vaasan Chan & Chandran Unit 23-2, Level 23, Binjai 8, No. 2 Lorong Binjai 50450 Kuala Lumpur (Ruj. JC.13039.20.L(zw) ) 12 S/N 7useWzgiaEObbjGB/QkV/g **Note : Serial number will be used to verify the originality of this document via eFILING portal