CHOW CHEE KEONG THE REPUBLIC OF THE UNION OF MYANMAR

WA-22NCvC-289-05/2018 Kand. 124 08/02/2023 15:57:42 DALAM MAHKAMAH TINGGI MALAYA KUALA LUMPUR DALAM WILAYAH PERSEKUTUAN KUALA LUMPUR GUAMAN SIVIL NO: WA-22NCVC-289-05/2018 ANTARA CHOW CHEE KEONG (NO. K/P: 751105-14-5335 … PERAYU / PLAINTIF DAN THE REPUBLIK OF THE UNION OF MYANMAR … RESPONDEN / DEFENDAN 1 S/N xn4rmdQM6kaINaNAwy8DfQ **Note : Serial number will be used to verify the originality of this document via eFILING portal ALASAN PENGHAKIMAN (LAMPIRAN 1) RAYUAN [1] Perayu tidak berpuashati dengan keputusan yang diberikan oleh Mahkamah Tinggi Malaya pada 5hb September, 2022 dan merayu kepada Mahkamah Rayuan terhadap sebahagian keputusan tersebut dimana Hakim Mahkamah Tinggi menentukan bahawa:- a) Pada setiap masa material Perayu mempunyai pengetahuan mengenai penjualan Hartanah tersebut kepada Responden; b) Perayu sebagai Pemilik Benefisial, tidak berhak untuk tuntut tunggakan sewa atas kadar RM28,000.00 sebulan untuk tempoh 01.11.2016 sehingga 31.12.2017 (selama 14 bulan); iaitu sejumlah RM392,000.00; c) Perayu tidak berhak tuntut sewa dua kali ganda iaitu RM56,000.00 sebulan untuk tempoh 01.03.2018 sehingga 31.12.2018 (selama 10 bulan); iaitu sejumlah RM56,000.00 tetapi hanya berhak kepada sewa bulanan sejumlah RM28,000.00 sebulan selama 10 bulan tersebut. 2 S/N xn4rmdQM6kaINaNAwy8DfQ **Note : Serial number will be used to verify the originality of this document via eFILING portal [2] Pihak-pihak akan disebut sebagai Plaintif (Perayu) dan Defendan (responden) dalam alasan penghakiman ini. Perbicaraan [3] Dalam tuntutan ini Mahkamah telah mendengar keterangan yang diberikan oleh seorang saksi Plaintif iaitu Plaintif sendiri dan memberi keterangan secara kediri di Mahkamah terbuka manakala 3 orang saksi Defendan memberi keterangan secara zoom. DW1 iaitu Chaw Su Mya memberi keterangan dari Colombo, Sri Lanka dan DW2 iaitu Phyu Min Thu dan DW3 iaitu San San Nwe kedua-duanya memberi keterangan dari Naypyidaw, Myanmar. Tuntutan Plaintif [4] Pada 7.12.2011 Mahkamah memberi perintah bahawa satu deklarasi bahawa Chow Cheok Peng (No KP: 721229-14-5428) memegang ½ saham dalam subjek Hartanah yang dikenali sebagai Geran No.4487, Lot No.224, Seksyen 89, Bandar dan Daerah Kuala Lumpur, Wilayah Persekutuan juga dikenali sebagai No. 8C, Jalan Ampang Hilir, 55000 Kuala Lumpur (selepas ini disebut Hartanah tersebut) atas amanah bagi P dan Chow Cheok Peng diarahkan untuk memindahkan ½ saham Plaintif (selepas ini dirujuk sebagai “1/2 Saham Plain tif) dan Chow Cheok Peng diarahkan untuk memindahkan ½ saham Plaintif (selepas ini dirujuk sebagai “Perintah 7.12.2011) Walau bagaimanapun Chow Cheok Peng telah menangguhkan perlaksanaan perintah tersebut sama ada memindahkan ½ saham Plaintif kepada Plaintif atau untuk menjual Hartanah tersebut. 3 S/N xn4rmdQM6kaINaNAwy8DfQ **Note : Serial number will be used to verify the originality of this document via eFILING portal [5] Menurut Perjanjian Penyewaan bertarikh 19.7.2007 ( “Perjanjian Penyewaan”) dan diperbaharui melalui Perjanjian Penyewaan bertarikh 1.8.2009 dan 1.8.2011 dan surat perlanjutan bertarikh 1.8.2015. Defendan menyewa Hartanah tersebut dari Chow Cheok Peng tuanpunya yang terdahulu kepada Hartanah tersebut. [6] Pada 1.11.2015 Defendan dan Chow Cheok Peng telah menandatangani Perjanjian Pelanjutan Penyewaan yang memberikan antara lain bahawa:- a) penyewaan Hartanah tersebut akan tamat pada 30.4.2016; b) apa-apa penjualan atau pelupusan Hartanah tersebut sepanjang tempoh penyewaan itu hendaklah tanpa milikan kosong dan tertakluk kepada penyewaan;dan c) kadar sewa Hartanah tersebut pada RM28,000.00 sebulan. [7] Selepas itu Chow Cheok Peng pada 6.1.2016 menandatangani Perjanjian Jual Beli (SPA) untuk menjual subjek Hartanah tersebut kepada Defendan dengan harga RM19,500,000.00. Selepas pelaksanaan SPA pada 6.1.2016, Defendan membayar deposit sebanyak RM12,000.00 kepada Chow Cheok Peng. Tarikh penyiapan SPA dijadualkan pada 4.4.2016 sebagai tarikh pembayaran harga belian baki sebanyak RM7,500.000.00 kepada Chow Cheok Peng. 4 S/N xn4rmdQM6kaINaNAwy8DfQ **Note : Serial number will be used to verify the originality of this document via eFILING portal [8] SPA tersebut diantara Chow Cheok Peng dan Defendan telah dimeterai tanpa persetujuan mahupun pengetahuan Plaintif sehingga penemuannya pada 15.2.2016. [9] Pada 8.11.2016, Chow Cheok Peng diperintahkan untuk menjual bakinya ½ saham dalam Hartanah tersebut “ ½ Saham CCP) kepada Plaintif dengan jumlah RM5,100,000.00 tertakluk kepada potongan. Potongan tersebut telah mengambilkira kira Defendan yang terus membayar sewa kepada Chow Cheok Peng sehingga Oktober 2016. Defendan juga telah diperintahkan untuk menarikbalik kaveat yang dimasukkan ke atas Hartanah tersebut. [10] Menurut Perintah bertarikh 5.10.2017 Pendaftar Mahkamah Tinggi Kuala Lumpur dengan sewajarnya menandatangani Borang Penarikbalik Kaveat Persendirian. Plaintif telahpun membayar jumlah penebusan sebanyak RM2,713,516.52 kepada RHB Bank dan menjadi pemilik berdaftar pada 12.1.2018. [11] Defendan sehingga pemfailan tindakan ini telah gagal membayar tunggakan sewa kepada Plaintif dan gagal menyerahkan milikan kosong Hartanah tersebut kepada Plaintif. Maka Plaintif memplidkan bahawa Defendan terus menduduki Hartanah tersebut secara tidak sah. Pembelaan Defendan [12] Rujukan dibuat kepada Pembelaan Defendan. 5 S/N xn4rmdQM6kaINaNAwy8DfQ **Note : Serial number will be used to verify the originality of this document via eFILING portal [13] Hubungan antara Plaintif dan Chow Cheok Peng adalah adik beradik yang tidak diketahui oleh Defendan sehingga Plaintif tiba-tiba muncul pada 15.2.2016 apabila Plaintif tiba-tiba muncul diri di Hartanah tersebut yang disewa oleh Defendan daripada Chow Cheok Peng lalu menyatakan bahawa dia adalah pemilik Hartanah tersebut berdasarkan perintah-perintah Mahkamah Tinggi bertarikh 7.12.2011 (seperti terpinda) dan 27.1.2016, yang mana Defendan tiada pengetahuan langsung sebelum ini. [14] Chow Cheok Peng (Defendan dalam tindakan tersebut) tidak pernah membuat sebarang permohonan untuk menangguhkan Perintah 7.12.2011 dan tidak pernah mematuhi atau dengan sengaja melengahkan daripada mematuhi Perintah 7.12.2011 sampai 12.1.2018 iaitu tarikh dimana Plaintif telah didaftarkan sebagai pemilik semua bahagian Hartanah tersebut. [15] Anehnya Plaintif tidak mengambil apa-apa tindakan kemungkiran terhadap Chow Cheok Peng mahupun mengkaveat Hartanah tersebut untuk melindungi hak beliau. [16] Defendan menyatakan bahawa selain daripada Perjanjian Penyewaan dan surat perlanjutan terdapat juga Perjanjian Perlanjutan Penyewaan bertarikh 1.8.2012, 1.8.2013 dan 1.8.2014 diantara Defendan selaku penyewa dan Chow Cheok Peng selaku tuanpunya berdaftar Hartanah tersebut pada masa material tersebut. [17] Defendan telah membayar deposit RM12,000,000.00 kepada Chow Cheok Peng pada 6.1.2016 setelah menandatangani SPA bertarikh 5.1.2016 . Defendan menyatakan bahawa sebenarnya tarikh SPA dan tarikh 6 S/N xn4rmdQM6kaINaNAwy8DfQ **Note : Serial number will be used to verify the originality of this document via eFILING portal perlaksanaan adalah 5.1.2016. Selanjutnya selepas 15.2.2016 dan sebelum transaksi jual beli tersebut dapat disempurnakan, Chow Cheok Peng telah menghilangkan diri dan tidak dapat dihubungi oleh Defendan. [18] Mahkamah Rayuan pada 25.4.2018 telah memutuskan bahawa rayuan oleh Chow Cheok Peng (Defendan) dalam Guaman No. S22-835- 2007 dibenarkan dengan kos RM5,000.00 Perintah Mahkamah Tinggi bertarikh 5.10.2017 diketepikan dan deposit dikembalikan kepada Chow Cheok Peng (Defendan) . Ini bermakna bahawa Defendan tidak perlu membayar kepada Plaintif wang sebanyak RM140,000.00 yang merupakan tunggakan sewa dari November 2016 sehingga March 2017 dan berterusan pada kadar RM28,000.00 sebulan kepada Plaintif seperti yang diperintahkan oleh Mahkamah Tinggi bertarikh 5.10.2017. [19] Defendan mempertikaikan tuntutan Plaintif diperenggan 17 Pernyataan Tuntutan kerana isu tunggakan sewa termasuk double rental yang dituntut Plaintif daripada Defendan disini telahpun diputuskan oleh Mahkamah Rayuan dalam Rayuan Sivil No. W-02(IM) 2125-10-/2017 pada 25.4.2018 dan merupakan res judicta dan diestop oleh doktrin “issue estoppel” Tuntutan Balas Defendan [20] Defendan menuntut daripada Plaintif seperti berikut:- a) Gantirugi sebanyak RM12,000,000.00 juta sebagai kerugian yang dialami ketika transaksi jualbeli tidak disempurnakan 7 S/N xn4rmdQM6kaINaNAwy8DfQ **Note : Serial number will be used to verify the originality of this document via eFILING portal berikutan kegagalan dan kecuaian / persubahatan / konspirasi Plaintif. b) Defendan menuntut Bayaran balik deposit dan kenaikan sewa serta cukai taksiran; c) Kos atas dasar indemniti sebanyak RM76,211.26 seperti yang diperintahkan di perenggan (h) (ii) dan (j) Perintah Mahkamah Tinggi bertarikh 8.11.2016; dan d) Pembayaran balik cukai taksiran bagi Julai hingga Disember 2017 sebanyak RM1,0008.60 yang dibayar oleh Defendan. Dapatan Mahkamah [21] Plaintif dan Chow Cheok Peng (selepas ini disebut “CCP”) iaitu kakaknya telah dalam pertikaian berkaitan Hartanah tersebut sejak tahun 2007 dan telah terdapat Guaman Sivil No S1-22-835-2007 di Mahkamah Tinggi Kuala Lumpur yang mana Perintah telah diperolehi pada 7.12.2011 lagi. [22] Merujuk kepada Perintah Mahkamah Tinggi bertarikh 7.12.2011 bahawa CCP telah memegang ½ saham dalam Hartanah tersebut atas amanah bagi Plaintif dan CCP diarahkan untuk memindahkan ½ saham Plaintif kepada Plaintif walau bagaimanapun CCP telah menangguhkan dalam mematuhi Perintah tersebut sama ada memindahkan ½ saham Plaintif kepada Plaintif atau untuk menjual Hartanah tersebut. 8 S/N xn4rmdQM6kaINaNAwy8DfQ **Note : Serial number will be used to verify the originality of this document via eFILING portal [23] Perintah Mahkamah bertarikh 23.1.2015 bahawa Hartanah tersebut diletakkan untuk dijual:- (i) pertamanya kepada Kedutaan Myanmar dengan balasan tidak kurang RM18,000,000.00 juta; (ii) dan sekiranya Kedutaan Myanmar menolak maka Plaintif Chow Chee Keong diberi dan adalah bebas untuk mendapatkan pembeli dengan balasan minimum sebanyak RM17 juta pada atau sebelum 28.2.2015; (iii) dan pihak-pihak bersetuju bahawa sekiranya Plaintif tidak berupaya atau gagal untuk mendapatkan pembeli untuk membeli Hartanah tersebut pada balasan minimum 17 juta pada atau sebelum 31.3.2015, pihak-pihak boleh secara bersama menyemak semula harga balasan atau adalah bebas untuk memohon kepada Mahkamah. [24] Dari Perintah diatas telah terdapatnya persetujuan diantara kedua-dua adik beradik tentang cara penjualan Hartanah tersebut bermula dari tahun 2015 lagi dan keutamaan diberikan kepada Kedutaan Myanmar. Oleh itu penjualan Hartanah kepada Kedutaan Myanmar adalah dalam pengetahuan Plaintif pada setiap masa material. [25] Perlu Mahkamah menjelaskan terdapat perintah-perintah yang diberikan oleh Mahkamah berkaitan Hartanah tersebut kepada Plaintif dan 9 S/N xn4rmdQM6kaINaNAwy8DfQ **Note : Serial number will be used to verify the originality of this document via eFILING portal Defendan termasuklah tunggakan sewaan Hartanah tersebut. Semua perintah-perintah adalah dalam pengetahuan kedua-dua beradik ini. [26] Perintah bertarikh 27.1.2016. Plaintif dan CCP dalam Notis Permohonan bertarikh 13.11.2015 Guaman Sivil No S1-22-835-2007 telah mendapat Perintah dari Pensuruhjaya Kehakiman pada 27.1.2016 bahawa separuh bahagian CCP (Defendan) dalam Hartanah tersebut harus dijual kepada Plaintif dengan merujuk kepada penilaian yang akan ditentukan oleh penilai melalui persetujuan Plaintif dan CCP pada atau sebelum 5.2.2016. Jika tiada persetujuan Mahkamah yang akan memilih dari senarai yang mengandungi 3 penilai yang dicalonkan oleh Plaintif dan Defendan. Keduanya harus menyediakan kepada Mahkamah pada atau sebelum 15.2.2016, dan Plaintif mesti membayar secara terus kepada RHB Bank Berhad kerana jumlah ini diperlukan untuk menebus Tanah tersebut. [27] Perintah bertarikh 7.4.2016. Mengambilkira tindakan yang diambil oleh Plaintif dan CCP pada 7.4.2016 Mahkamah telah memberi Perintah untuk The Republik Of Myanmar untuk mencelah dan dijadikan Defendan Kedua dalam Guaman Sivil No.S22-835-2007. [28] Mengikut Perintah bertarikh 8.11.2016 harga jualan separuh bahagian Hartanah tersebut adalah RM5,100,000.00. CCP hendaklah menjual dan memindahmilik Hartanah tersebut kepada Plaintif pada harga balasan yang ditentukan diatas. Adalah juga diperintahkan bahawa Plaintif dan Defendan Kedua (The Republic Of The Union Of Myanmar) menarik balik kaveat persendirian masing-masing sejurus pendaftaran Plaintif sebagai pemilik berdaftar Hartanah tersebut. 10 S/N xn4rmdQM6kaINaNAwy8DfQ **Note : Serial number will be used to verify the originality of this document via eFILING portal [29] Mengikut Perintah 8.11.2016 di perenggan (h) (ii) RM76,211.26 adalah amaun yang perlu dibayar kepada Defendan Kedua (The Republic Of The Union Of Myanmar). Dan mengikut Perenggan (j) Perintah tersebut daripada balasan yang perlu dibayar oleh Plaintif kepada Defendan Pertama, amaun di perenggan (h) (ii) hendaklah dibayar kepada Defendan Kedua. [30] Apa yang jelas kesemua Perintah-Perintah di atas adalah untuk Guaman No: S22-835-2007 dan keputusan Mahkamah Rayuan juga berkaitan rayuan untuk guaman tersebut. [31] Dalam Guaman ini tuntutan Plaintif adalah untuk tunggakan sewaan daripada pihak Defendan iaitu The Republic Of The Union Of Myanmar seperti Pernyataan Tuntutan. [32] Walaupun tiada Perjanjian Penyewaan diantara Plaintif dan Defendan, Mahkamah mengambilkira harga sewaan seperti Perjanjian Penyewaan- Penyewaan diantara CCP dengan Defendan bertarikh 19.7.2007, Pelanjutan Perjanjian Penyewaan bertarikh 1.8.2011, 1.8.2013, 1.8.2014, dan 1.8.2015 dan 1.11.2015 yang menaikkan harga sewaan kepada RM28,000.00. [33] Pada 12.1.2018 Plaintif telah menjadi pemilik berdaftar Hartanah tersebut. [34] Berkaitan tunggakan sewa sebanyak RM28,000.00 sebulan dari 1.11.2016 sehingga 31.12.2017 berjumlah RM392,000.00 , pada masa tersebut CCP adalah pemilik berdaftar Hartanah tersebut. Oleh itu Plaintif 11 S/N xn4rmdQM6kaINaNAwy8DfQ **Note : Serial number will be used to verify the originality of this document via eFILING portal tidak layak untuk menuntut sewaan pada masa tersebut. Segala urusan penyewaan sebelum itu adalah diantara CCP dengan Defendan dan tiada kena mengena dengan Plaintif. [35] Bagi sewaan bermula dari 12.1.2018 hingga 28.2.2018, Hartanah tersebut telah pun didaftarkan sepenuhnya diatas nama Plaintif dan Mahkamah berpendapat bahawa sewaan pada kadar RM28,000.00 sebulan sejumlah RM56,000.00 adalah dibenarkan. [36] Tuntutan ini juga dibenarkan dengan mengambilkira terdapatnya notis yang dikeluarkan oleh Peguamcara Plaintif dan beberapa surat telah dihantar oleh Peguamcara bertarikh 29.1.2018, 19.3.2018, 23.4.2018 dan 17.5.2018 untuk menuntut sewaan daripada Defendan. [37] Mahkamah juga memberi penekanan dan mengambilkira bahawa pada ketika itu Defendan iaitu Kedutaan Myanmar telah pun membayar deposit sebanyak RM12 juta kepada CCP pada 6.1.2016 setelah menandatangani SPA bertarikh 5.1.2016 dan SPA tidak dapat disempurnakan oleh Defendan disebabkan CCP iaitu kakak kepada Plaintif telah menghilangkan diri. [38] Mahkamah juga tertanya berkaitan penjualan Hartanah tersebut kepada Defendan, adakah Plaintif benar-benar tiada berpengetahuan? Begitu juga tentang deposit RM 12,000,000.00 yang diterima oleh kakak beliau dan juga tindakan CCP melarikan diri setelah menerima deposit. Semua ini menjadi tanda tanya. 12 S/N xn4rmdQM6kaINaNAwy8DfQ **Note : Serial number will be used to verify the originality of this document via eFILING portal [39] Mahkamah juga mendapati dari kronologi kes kegagalan penyempurnaan SPA tersebut tidak boleh dipersalahkan kepada Defendan semata-mata. Apa yang jelas kegagalan transaksi jual beli diantara Defendan dan CCP juga menyebabkan Defendan mengalami kerugian yang besar. [40] Berkaitan isu double rental dari 1.3.2018 sehingga tarikh penyampaian pemilikan kosong (4.1.2019) berjumlah RM56,000.00 sebulan. Mahkamah berpendapat Plaintif tidak boleh mengambilkira sewaan yang dipersetujui oleh Defendan dan CCP, lebih-lebih lagi tiada Perjanjian Penyewaan diantara Plaintif dan Defendan yang boleh mengikat pihak-pihak. [41] Mahkamah merujuk kepada kes Suwuri Sdn Bhd v Government Of The State Of Sabah [2008] 1 MLJ 743 Ahmad Fairuz CJ menyatakan seperti berikut:- “ In Schmidt v Kepong Prospecting Ltd & Ors 1964 MLJ 416, the Federal Court recognized the application of the doctrine of privity of contract in Malaysia that a person who is not a party to acontract cannot take advantage of provisions of the contract.” [42] Mahkamah juga mendapati bahawa tiada asas terhadap tuntutan Balas Defendan yang merujuk kepada Guaman S22-835-2007. Mengikut Perintah bertarikh 7.10.2016 adalah tanggungjawab CCP untuk memberi indemniti berjumlah RM76,211.26 dan bukan Plaintif. 13 S/N xn4rmdQM6kaINaNAwy8DfQ **Note : Serial number will be used to verify the originality of this document via eFILING portal [43] Berkaitan kerugian yang dialami oleh Defendan sebanyak RM12,000,000.00 iaitu deposit untuk SPA bagi Hartanah tersebut, tiada bukti yang menunjukkan Defendan mengambil apa-apa tindakan terhadap CCP atau isu kecuaian atau konspirasi terhadap Plaintif. Keputusan Mahkamah [44] Mahkamah diatas imbangan keberangkalian berpuashati bahawa pihak Plaintif telah dapat membuktikan kes terhadap Defendan. Maka adalah diperintahkan seperti berikut:- 1. Perenggan 18 (i) dan (ii) Pernyataan Tuntutan telah menjadi akademik; 2. Defendan membayar Plaintif tunggakan sewa sebanyak RM28,000.00 sebulan bermula dari Plaintif sebagai pemilik berdaftar sebagai pemilik hartanah iaitu pada 12.1.2018 sehingga tarikh penyampaian pemilikan kosong iaitu pada 4.1.2019 ; 3. Defendan dikehendaki membayar Plaintif faedah pada kadar 5% setahun dari tarikh perintah tunggakkan sewa di perenggan 2 diatas sehingga tarikh penyelesaian penuh. 4. Bayaran di perenggan (2) dan (3) diatas dibuat kepada Tetuan Arbain & Co. selaku stakeholder bagi pihak Plaintif; 5. Tiada Perintah untuk 18 (v) dan (vi) Pernyataan Tuntutan; 14 S/N xn4rmdQM6kaINaNAwy8DfQ **Note : Serial number will be used to verify the originality of this document via eFILING portal 6. Defendan membayar Plaintif kos sebanyak RM40,000.00 tertakluk kepada fi alokatur; dan 7. Tuntutan Balas Defendan ditolak tanpa perintah terhadap kos. tt ( LATIFAH BINTI HAJI MOHD TAHAR ) Hakim Mahkamah Tinggi NCVC 1 Kuala Lumpur. Bertarikh : 1.2.2023 15 S/N xn4rmdQM6kaINaNAwy8DfQ **Note : Serial number will be used to verify the originality of this document via eFILING portal Peguam Bagi Pihak Perayu / Plaintif Tetuan Arbain & Co. Suite C-5-1, Plaza Mont Kiara, No. 2, Jalan Kiara, Mont Kiara, 50480 Kuala Lumpur. (Tel : 03-62112188) (Ruj. AC/JC/10797/15) (emel : arbainlaw@gmail.com) Peguam Bagi Pihak Responden / defendan Tetuan Mahindarjit Singh & Co. No. 30-2 Jalan PJU 5/11 Dataran Sunway, Kota Damansara 47810 Petaling Jaya, Selangor. 16 S/N xn4rmdQM6kaINaNAwy8DfQ **Note : Serial number will be used to verify the originality of this document via eFILING portal