DATO DR. ZAHA RINA BINTI ZAHARI KOPERASI KAKITANGAN PETRONAS BERHAD

DALAM MAHKAMAH MAJISTRET DI KUALA LUMPUR DALAM WILAYAH PERSEKUTUAN KUALA LUMPUR GUAMAN SIVIL NO. WA-A72NCvC-5067-08/2021 ANTARA DATO DR. ZAHA RINA BINTI ZAHARI [No. Kad Pengenalan : 611229025242] PLAINTIF DAN KOPERASI KAKITANGAN PETRONAS BERHAD DEFENDAN ALASAN PENGHAKIMAN (Kandungan 8 – Permohonan Plaintif di bawah Aturan 14 KKM 2012) Tuntutan Plaintif 1. Plaintif di dalam tindakan merupakan pemilik berdaftar satu unit banglo yang beralamat di 82, Jalan Damai, 55000 Kuala Lumpur. Plaintif telah memasuki satu Perjanjian Sewa bertarikh 30.01.2015 bersama Defendan. Defendan telah menerima penyewaan Premis tersebut untuk tempoh 24 bulan bermula dari 1.2.2015 hingga 31.01.2017. 2. Penyewaan tersebut telah dilanjutkan beberapa kali melalui Surat-Surat Perlanjutan (“Letfers of Extension") bertarikh 15.11.2016, 27.12.2017 dan 27.12.2019 tertakiuk kepada semua terma-terma dan syarat-syarat yang sama dalam Perjanjian Sewa tersebut. 3. Melalui satu Notis Penamatan (“Termination Notice") bertarikh 30.07.2020, Defendan telah memaklumkan kepada Plaintif bahawa mereka menamatkan Perjanjian Sewa tersebut berkuatkuasa dari 31.07.2020 dan bahawa Defendan akan menyerahkan milikan kosong Premis tersebut kepada Plaintif pada 31.10.2020. 1 4. Menurut klausa-klausa 3.06, 3.09(b) dan 3.13 Perjanjian Sewa tersebut, Defendan adalah dikehendaki untuk:- a) Membaiki semua kerosakan kepada Premis tersebut pada kos dan perbelanjaan Defendan sendiri. b) Menyerahkan milikan Premis tersebut kepada Plaintif pada 31.10.2020 dalam keadaannya yang asal seperti keadaannya semasa Defendan memulakan Penyewaan tersebut. c) Menyerahkan milikan Premis tersebut dengan damai dan senyap (‘peacefully and quietly’) dalam ketertiban dan keadaan yang baik dan substantial dan membaik pulih Premis tersebut kepada keadaan asal Premis tersebut semasa Defendan memasuki Premis tersebut, dan untuk menyerahkan milikan kosong Premis tersebut kepada Plaintif pada 31.10.2020. 5. Walau bagaimanapun, Defendan telah mengingkari terma-terma di atas, yang mana Defendan telah gagal, enggan dan/atau abai untuk : a) Membaiki semua kerosakan kepada Premis tersebut pada kos dan perbelanjaan Defendan sendiri; b) Memulihkan Premis tersebut kepada keadaan asalnya pada 31.10.2020; c) Menyerahkan milikan Premis tersebut kepada Plaintif pada 31.10.2020 dalam keadaannya yang asal seperti keadaannya semasa Defendan memulakan Penyewaan ini dan menyerahkan Premis tersebut dengan damai dan senyap dalam keterbitan dan keadaan yang baik dan substantial; dan d) Defendan telah gagal, enggan dan/atau abai untuk menyerahkan milikan kosong Premis tersebut kepada Plaintif dengan segera ("promptly’) pada 31.10.2020 menurut Perjanjian Sewa tersebut. 6. Pada 31.10.2020 apabila Defendan seharusnya menyerahkan milikan kosong Premis tersebut kepada Plaintif, Defendan telah gagal, enggan dan/atau abai untuk memperbaiki kerosakan pada Premis tersebut seperti berikut:- (a) Anjung Kereta - Jubin (“slates”) pecah - Noda minyak (“oil stain”) atas lantai - Epoksi telah dikeluarkan (b) Tingkap-tingkap - Tingkap-tingkap dapur tidak boleh dibuka dan berkarat - Tingkap-tingkap di ruang tamu tidak boleh ditutup - Panel tingkap di bilik 2 rosak dan tidak dapat ditutup - Pemegang tingkap di bilik 4 perlu dipasang semula - Bingkai tingkap-tingkap di bilik 4 rosak (c) Bilik Mandi (Bilik 1) ~ Kabinet rosak - Pintu skrin mandi rosak - Lampu tidak berfungsi - Kerusi tandas rosak. 2 (d) Bilik Mandi (Bilik 2) - Sink rosak - Kabinet rosak - Mangkuk tandas rosak - Skrin mandi rosak (e) Bilik Mandi (Bilik 3) - Skrin mandi rosak - Kabinet rosak (f) Bilik Utiliti - Mangkuk tandas rosak - Jubin dinding dan lantai bernoda (“stained”) - Bidet tangan hilang (g) Lantai - Noda atas lantai-lantai marmar di ruang tamu dan Bilik 1 perlu dibersihkan dan lantai perlu digilap. Lantai kayu di Bilik 2 dan pendaratan mempunyai calar dan perlu diperbaiki dan digilap. Lantai parket di Bilik 3 bernoda dan rosak dengan teruk dan perlu diperbaiki dan digilap. Lantai kayu di Bilik 4 berubah warna dan rosak dan perlu diperbaiki dan digilap. Lantai di bilik stor mempunyai noda. (h) Siling-siling dan dinding dinding - Siling di bilik utiliti rosak. Dinding di ruang legar tingkat bawah rosak. Dinding di tingkat pertama bernoda. Dinding di Bilik 2 bernoda. (i) Pintu Masuk - Pintu depan tidak dapat ditutup dengan betul. Pintu gelangsar tidak sejajar dan tidak dapat ditutup. (j) Dapur - Kabinet dapur tidak dapat dibuka. (k) Bilik Utiliti Dapur - Atas kaunter rosak. Sinki dapur rosak. Lantai dan dinding mempunyai noda. (l) Elektrikal - Papan siling di atas kabinet elektrik rosak. Suis-suis elektrik bernoda. Kabel elektrik tergantung 7. Defendan dan Plaintif telah bersama-sama memeriksa Premis tersebut pada 31.10.2020 dan 10.11.2020, dan dalam mengakui Kerosakan tersebut, Defendan telah bersetuju untuk memperbaiki Kerosakan tersebut dan/atau memulihkan Premis tersebut. 8. Namun, Defendan telah gagal, enggan dan/atau abai untuk memperbaiki Kerosakan tersebut dan/atau memulihkan Premis tersebut menurut terma- terma dalam Perjanjian Sewa tersebut. Khususnya, pada 07.01.2021 ketika Defendan menyerahkan milikan kosong Premis itersebut kepada Plaintif, Kerosakan tersebut masih tidak diperbaiki sepenuhnya dan Premis tersebut tidak dipulihkan sepenuhnya kepada keadaan semasa Defendan mengambil alih Penyewaan tersebut. 9. Akibat daripada kemungkiran-kemungkiran Defendan di atas, Plaintif telah mengalami kerugian dan kerosakan. Plaintif telah menanggung kos dan/atau perbelanjaan untuk memperbaiki Kerosakan tersebut dan memulihkan Premis tersebut berjumlah RM36,993.60. 10. Menurut Klausa 1.02 Perjanjian Sewa tersebut, Plaintif berhak untuk melaksanakan hak Plaintif untuk membuat penolakan pada Deposit-deposit sebanyak RM30,000.00 untuk membayar kos pembaikan dan/atau pemulihan yang diplidkan tanpa perjudis kepada hak Plaintif untuk menuntut sebarang 3 baki tertunggak yang selanjutnya. Berikutan penolakan Deposit tersebut, Defendan harus membayar kepada Plaintif sejumlah baki RM6,993.60 (RM36,993.60 — RM30,000.00) berkenaan dengan pembaikan dan pemulihan yang disebutkan di atas. 11. Selanjutnya, akibat daripada kegagalan Defendan untuk membaiki dan memulihkan Premis tersebut seperti yang dinyatakan di atas, Defendan telah gagal untuk menyerahkan milikan kosong Premis tersebut kepada Plaintif pada 31.10.2020 menurut Klausa 3.06 dan 3.09 Perjanjian Sewa tersebut. 12. Milikan kosong Premis tersebut hanya diserahkan kepada Plantif pada 7.1.2020 tanpa prejudis kepada hak Plaintif untuk menuntut terhadap Defendan untuk kos dan/atau perbelanjaan dalam memperbaiki Kerosakan tersebut dan/atau memulihkan Premis tersebut dan sewaan dua kali ganda. 13. Menurut Klausa 3.15 Perjanjian Sewa tersebut, Plaintif berhak untuk menuntut daripada Defendan ganti rugi yang dipersetujui iaitu jumlah yang bersamaan dengan dua (2) kali sewaan untuk tempoh masa bermula dari 1.11.2020 sehingga tarikh Kerosakan tersebut diperbaiki sepenuhnya dan Premis tersebut dipulihkan sepenuhnya dan milikan kosong diserahkan kepada Plaintif menurut Perjanjian Sewa tersebut. 14. Oleh itu, Defendan adalah bertanggungjawab untuk membayar sewaan dua kali ganda kepada Plaintif untuk tempoh bermula dari 1.11.2020 hingga 7.1.2021 berjumlah RM60,000.00. Pembelaan dan Jawapan Defendan 15. Terdapat pihak ketiga iaitu Petroliam Nasional Berhad (“Sub- Penyewa”) yang sebenarnya menyewa dan menduduki premis tersebut. 16. Pemeriksaan bersama premis tersebut telah melibatkan ketiga-tiga pihak, Plaintif, Defendan dan Sub-Penyewa. Premis tersebut telah dicari oleh Sub- Penyewa sendiri utk disewa. Defendan hanya bertindak sebagai perantara di antara Plaintif dan Defendan. 17. Ada beberapa keadaan semasa dalam tempoh penyewaan premis tersebut sebelum ini, di mana Sub-Penyewa dan Plaintif telah berhubung secara terus tanpa melalui Defendan. 18. Premis tersebut telah dikosongkan dan milikan kosong sepenuhnya oleh Sub- Penyewa sebelum tarikh Notis Penamatan. Pada tarikh 10.11.2020, Plaintif menyerahkan semula kunci premis tersebut kepada wakil Defendan iaitu Encik Mohd Fauzi di atas persetujuan dan/atau kerelaan dan/atau_permintaan Plaintif sendiri bagi tujuan membaikpulih kerosakan-kerosakan yang kononnya masih tidak berada di dalam kepuasan hati Plaintif. 19. Memandangkan milikan kosong telah diserahkan kepada Plaintif seawal sebelum tarikh Notis Penamatan dan penyerahan semula kunci premis tersebut kepada Defendan adalah di dalam persetujuan dan/atau kerelaan 4 dan/atau permintaan Plaintif sendiri, maka tuntutan sewaan berganda Plaintif sejumlah RM60,000 -00 yang dituntut Plaintif adalah tidak berasas. 20. Plaintif melalui wakil, pekerja dan/atau ejen juga yang telah serahkan kembali kunci kepada wakil Defendan Encik Fauzi pada 10.11.2020 untuk tujuan Defendan melakukan kerja-kerja pembaikan yang dituntut Plaintif. 21. Keseluruhan kos membaikpulih premis tersebut adalah sejumlah RM36,993.80. Defendan menegaskan bahawa ini adalah satu jumlah yang tidak berasas dan langsung tidak disokong oleh sebarang bukti yang kukuh. 22. Defendan telahpun mengeluarkan belanja lebih kurang RM20,000.00 untuk membaikpulih kerosakan yang dituntut Plaintif. Kesemua kerosakan - kerosakan yang dinyatakan di dalam pernyataan tuntutan Plaintif telahpun dibaiki seperti dapat dilihat di dalam laporan kontraktor yang dilantik Defendan tersebut. 23. Selain itu, wujud Pihak Ketiga (Sub-Penyewa) iaitu Petroliam Nasional Sdn Bhd yang telah menyewa premis tersebut dan perkara ini berada di dalam pengetahuan penuh Plaintif dan/atau wakil Plaintif. 24. Pihak Ketiga (Sub-Penyewa) tersebut adalah pihak yang sebenarnya telah menyewa dan menduduki premis tersebut. Manakala Defendan adalah sekadar bertindak sebagai perantara di antara Plaintif dan Pihak Ketiga (Sub- Penyewa). 25. Plaintif seharusnya membuat tindakan terus terhadap Pihak Ketiga (Sub- Penyewa) dan bukannya terhadap Defendan. 26. Tuntutan Plaintif adalah tidak selari dan kebanyakannya adalah bercanggah di antara satu pliding dengan yang lain. 27. Pengataan Plaintif berkenaan kerosakan yang kononnya tidak dibaikpulih adalah tidak selari terutamanya tuntutan berkenaan atap yang langsung tidak dinyatakan di mana-mana bahagian di dalam Pernyataan Tuntutan. 28. Plaintif mendakwa penyerahan kosong dikirakan telah dibuat hanya pada tarikh 7.01.2021 dan bukannya seawal sebelum tarikh Notis Penamatan berikutan premis telah selesai dibaikpulih dan dikembalikan ke keadaan asal (original state) pada 7.01.2021. Walaubagaimanapun, Plaintif kemudiannya mendakwa pula premis tersebut tidak dibaikpulih dan kemudiannya membuat pula tuntutan bagi kerja-kerja membaikpulih kerosakan yang kononnya tidak dibuat oleh Defendan. Kenyataan dan tuntutan Plaintif adalah bercanggah, bercelaru dan amat mengelirukan. Undang-undang 29. Aturan 14 Kaedah 1 Kaedah-kaedah Mahkamah 2012 memperuntukan seperti berikut; “Application by plaintiff for summary judgment (O. 14 r. 1) 5 (1) Where in an action to which this rule applies a statement of claim has been served on a defendant and that defendant has entered an appearance in the action, the plaintiff may, on the ground that the defendant has no defence to a claim included in the writ, or to a particular part of such a claim, or has no defence to such a claim or part thereof except as to the amount of any damages claimed, apply to the Court for judgment against that defendant.” 30. Mahkamah juga mengambil panduan daripada kes Mahkamah Persekutuan, NATIONAL COMPANY FOR FOREIGN TRADE v. KAYU RAYA SDN. BHD. [1984] 1 CLJ Rep 283 yang mana mahkamah telah memutuskan seperti berikut; “We think it appropriate to remind ourselves once again that in every application under O. 14 the first considerations are (a) whether the case comes within the Order and (b) whether the plaintiff has satisfied the preliminary requirements for proceeding under O. 14. For the purposes of an application under O. 14 the preliminary requirements are: (i) the defendant must have entered an appearance; (ii) the statement of claim must have been served on the defendant; and (iii) the affidavit in support of the application must comply with the requirements of r. 2 of the O. 14. … If the plaintiff fails to satisfy either of these considerations, the summons may be dismissed. If however, these considerations are satisfied, the plaintiff will have established a prima facie case and he comes entitled to judgment. The burden then shifts to the defendant to satisfy the Court why judgment should not be given against him.” 31. Di dalam kes CIMB BANK BHD v. ANTHONY LAWRENCE BOURKE & ANOR [2019] 2 CLJ 1, Mahkamah Persekutuan di dalam penghakimannya telah memutuskan bahawa; “We agree with the defendant that parties are bound by the terms of the contract which they entered into and that it is the court's duty to give effect to the clear and plain meaning of the words in the said clause. That is quite trite.” 32. Merujuk kepada kes di hadapan mahkamah ini, Plaintif telah memenuhi pra- syarat yang diperuntukan di bawah Aturan 14 Kaedah-kaedah Mahkamah 2012. Beban kini berpindah kepada Defendan untuk menunjukkan terdapat isu- isu yang perlu dibicarakan. 33. Setelah meneliti pliding, permohonan, afidavit-afidavit serta hujahan bertulis kedua-dua pihak, mahkamah membuat dapatan seperti berikut. Klausa 3.15 Perjanjian Penyewaan bertarikh 30.01.2015 (Afidavit Sokongan Plaintif – 6 eksibit P-1) jelas memperuntukan bahawa Plaintif berhak untuk menuntut sewa dua kali ganda apabila milikan kosong gagal diserahkan selepas notis diberikan. 34. Merujuk kepada emel bertarikh 19.1.2021(Afidavit Sokongan Plaintif – eksibit P-5) daripada pegawai Defendan sendiri, telah mengesahkan bahawa milikan kosong hanya diberikan pada 7.1.2021 iaitu 3 bulan selepas tarikh milikan kosong sepatutnya diberikan iaitu pada 31.10.2020. 35. Terma di dalam perjanjian penyewaan juga iaitu Klausa 3.09(b) dan 3.13 memperuntukan bahawa hartanah perlu diserahkan semula dalam keadaan asal dan menyerahkan milikan Premis tersebut dengan damai dan senyap (‘peacefully and quietly’) dalam ketertiban dan keadaan yang baik dan substantial dan membaik pulih Premis tersebut kepada keadaan asal Premis tersebut semasa Defendan memasuki Premis tersebut. Jelas melalui affidavit kedua-dua pihak, terdapat kerosakan dan pembaikan pada Premis tersebut dan milikan kosong tidak dapat diserahkan pada 31.10.2020. 36. Klausa 3.15 Perjanjian Penyewaan memperuntukan bahawa; “If the Tenant on determination of this Agreement or the Tenancy hereby created fails to yield and or deliver up to the Landlord vacant possession of the Demised Premises as aforesaid the Tenant shall pay to the Landlord as agreed liquidated damages a sum equivalent fo Two (2) times the rental for which and every month’s delay thereto without prejudice to any other sights or remedies of the Landlord under or pursuant to this Agreement.” 37. Berasaskan kepada dapatan ini dan terma di bawah Klausa 3.09(b), 3.13 dan 3.15, mahkamah memutuskan bahawa Plaintif berhak untuk mendapatkan gantirugi sewa dua kali ganda berjumlah RM60,000.00 daripada Defendan. 38. Bagi tuntutan berjumlah RM6,993.60 iaitu baki kos perbelanjaan untuk baik pulih hartanah tersebut yang telah ditolak daripada deposit sekuriti berjumlah RM30,000.00, mahkamah mendapati tuntutan ini perlu diputuskan melalui perbicaraan penuh memandangkan tiada bukti jelas melalui keterangan affidavit, bahawa kerosakan yang disenaraikan oleh Plaintif tersebut masih gagal dibaiki oleh Defendan selepas milikan kosong diserahkan dan bayaran yang dibuat tersebut adalah untuk kerja-kerja pembaikan kerosakan di hartanah tersebut. 39. Mahkamah juga mendapati dakwaan Defendan bahawa pihak yang sepatutnya disaman adalah Pihak Ketiga (Petroliam Nasional Berhad) iaitu sub-penyewa tidak berasas kerana perjanjian penyewaan bertarikh 30.01.2015 dimasuki oleh Plaintif dan Defendan. Ia adalah undang-undang yang mantap bahawa pihak- pihak yang memasuki perjanjian antara satu sama lain merupakan pihak-pihak yang terikat dengan setiap terma yang dinyatakan di dalam perjanjian tersebut. 40. Oleh yang demikian, berdasarkan kepada alasan-alasan ini, mahkamah memutuskan untuk membenarkan sebahagian tuntutan Plaintif di Kandungan 7 8 iaitu tuntutan sewa dua kali ganda berjumlah RM60,000.00 dengan kos permohonan sebanyak RM1,000.00. Baki tuntutan sebanyak RM6,993.60 akan diputuskan melalui perbicaraan penuh dengan pemanggilan saksi-saksi. Bertarikh 16 Februari 2022 t.t SYAJARATUDUR BINTI ABD RAHMAN Majistret Mahkamah Majistret Kuala Lumpur Peguam Plaintif : Harmeet Singh A/L Sarjeet Singh [Tetuan Raja Eleena Siew Ang & Associates] Peguam Defendan : Nurul Nabilah Binti Mohammad Yunus [Tetuan Syaz Nabilah & Partners] 8