FARA SHARINA BINTI ZAMARI 1. ) RHB BANK BERHAD 2. ) MUHAMMAD AIMAN BIN MOHAMED

DA-22NCvC-3-01/2019 Kand. 69 27/09/2023 11:36:48 DALAM MAHKAMAH TINGGI MALAYA DI KOTA BHARU DALAM NEGERI KELANTAN DARUL NAIM, MALAYSIA GUAMAN SIVIL NO: DA-22NCVC-3-01/2019 ANTARA FARA SHARINA BINTI ZAMARI … PLAINTIF DAN 1) RHB BANK BHD 2) MUHAMMAD AIMAN BIN MOHAMED … DEFENDAN DAN DALAM MAHKAMAH TINGGI MALAYA DI KOTA BHARU DALAM NEGERI KELANTAN DARUL NAIM, MALAYSIA GUAMAN SIVIL NO: DA-24NCVC-359-12/2018 ANTARA MUHAMMAD AIMAN BIN MOHAMED … PLAINTIF DAN FARA SHARINA BINTI ZAMARI … DEFENDAN PENGHAKIMAN Pengenalan [1] Bagi writ saman no: DA-22NCVC-3-01/2019, Plaintif menuntut antara lainnya suatu deklarasi bahawa Perisytiharan Jualan oleh Defendan 1 dan lelongan awam pada 3.4.2017 terhadap hartanah No. C-12-04, Tingkat 12, Blok C, Pelangi Mall, Kota Bharu, Kelantan (selepas ini dipanggil “Hartanah Tersebut”) sebagai tidak sah dan terbatal. Selanjutnya suatu deklarasi bahawa Plaintif adalah pemilik benefisil Hartanah Tersebut dan hakmilik berdaftar Defendan 2 dibatalkan. [2] Manakala dalam saman pemula no: 24NCVC-359-12/2018, Plaintif (Defendan 2 dalam writ saman dan dalam penghakiman ini akan dipanggil sebagai Defendan 2) memohon antara lainnya suatu perintah supaya Defendan (Plaintif dalam writ saman dan dalam 1 S/N riVk9GU4f0CzNWLIp4/b0Q **Note : Serial number will be used to verify the originality of this document via eFILING portal penghakiman ini akan dipanggil sebagai Plaintif) dan sesiapa sahaja penghuni dalam Hartanah Tersebut untuk memberikan milikan kosong kepada Defendan 2. [3] Plaintif adalah seorang individu yang beralamat di Hartanah Tersebut yang dipegang di bawah HS(D) 5431, PT 186 dan PN 6483, Lot 796 (dahulunya dikenali sebagai HS(D) 5191, PT 187) kedua-dua di Seksyen 9, Bandar Kota Bharu, Kelantan. [4] Defendan 1 adalah sebuah syarikat yang diperbadankan di Malaysia di bawah Akta Syarikat 1965 dan dilesenkan di bawah Banking and Financial Institutions Act 1989 sebagai bank berlesen. [5] Defendan 2 adalah seorang individu yang beralamat di Lot 2843, Kampung Pengkalan Nangka, Pengkalan Chepa, Kota Bharu, Kelantan dan merupakan pembida kepada Hartanah Tersebut. Fakta [6] Pada 18.11.2008, Plaintif dan bapanya membeli Hartanah Tersebut dari sebuah syarikat pemaju bernama Finconsult (M) Sdn Bhd dengan harga RM211,753. Dengan pembelian tersebut mereka memiliki ½ bahagian setiap seorang. Kemudian pada 12.11.2012, bapa Plaintif telah menandatangani Deed of Assignment (By Way of Transfer) dan memindahkan ½ bahagiannya kepada Plaintif. [7] Setelah mendapat tambahan ½ bahagian itu, pada 18.11.2012 Plaintif memohon kemudahan pinjaman dari Defendan 1 sebanyak RM200,000 bagi mengembangkan perniagaan Restoren Fara Crab. Defendan 1 telah meluluskan pinjaman (termasuk overdraft) sebanyak RM201,378 dengan bayaran ansuran RM652 sebulan selama 240 bulan. [8] Defendan 1 juga pada 27.11.2012 telah mengarahkan Tetuan Allied Group Property Consultant (penilai bertauliah) untuk menyediakan laporan nilaian resmi Hartanah Tersebut dan verbal indication value adalah RM350,000 (Fakta yang dipersetujui kedua-dua pihak). Laporan nilaian resmi telah dikemukakan kepada Defendan 1 pada 3.12.2012 dengan nilai pasaran RM350,000. [9] Plaintif dan Defendan 1 kemudiannya menandatangani Facilities Agreement, Deed of Assignment (First Party Assignment) dan Power of Attorney (First Party) pada 17.1.2013. 2 S/N riVk9GU4f0CzNWLIp4/b0Q **Note : Serial number will be used to verify the originality of this document via eFILING portal [10] Plaintif dan ahli keluarnya telah mendiami Hartanah Tersebut setelah membuat penambahbaikan serta pengubahsuaian. [11] Selanjutnya pada 17.7.2017, Defendan 2 telah datang ke Hartanah Tersebut dan menyatakan telah menjadi pemiliknya melalui lelongan yang dibuat oleh Defendan 1. Keesokannya, Plaintif telah menghubungi Defendan 1 dan dimaklumkan Hartanah Tersebut telah dilelong pada 3.4.2017 dengan harga RM223,110. Isu [12] Isu-isu untuk dibicarakan dan diputuskan mahkamah adalah: (i) sama ada Plaintif berhutang dengan Defendan 1. (ii) sama ada Defendan 1 telah secara cuai/gagal bertindak secara suci hati menjalankan kuasa untuk menjual atau/dan melelong Hartanah Tersebut selaras dengan Klausa 12.15 Deed of Assignment bertarikh 17.1.2013. (iii) sama ada lelongan tersebut sah. (iv) sama ada HartanahTersebut dijual/dilelong di bawah nilaian pasaran sebenar. (v) sekiranya lelongan tidak sah, sama ada pendaftaran Defendan 2 sebagai pembida berjaya ke atas Hartanah Tersebut adalah terbatal atau tidak sah. (vi) sama ada terdapat pakatan antara kakitangan Defendan 1 dengan Defendan 2 dalam proses membuat lelongan Hartanah Tersebut. (vii) sama ada Defendan 2 telah menghantar Notis Pengosongan kepada Plaintif. Kes Plaintif [13] Plaintif menghujahkan Defendan 1 gagal membuktikan bahawa notis lelongan telah diserahkan kepadanya. Pelelong 1 (SD1) mengatakan mereka telah menyerahkan notis lelongan kepada Plaintif melalui pengiklanan dalam surat khabar tetapi gagal membuktikannya. SD1 melelong Hartanah Tersebut sebanyak 3 kali tetapi gagal mendapatkan pembida yang berjaya. [14] Defendan 1 kemudiannya menggantikan pula dengan Pelelong 2 (SD3). Pelelong 2 ini mengatakan telah menampal notis lelongan di Hartanah Tersebut tetapi gagal membuktikannya. Orang yang menampal notis tersebut tidak dipanggil sebagai saksi kerana foto 3 S/N riVk9GU4f0CzNWLIp4/b0Q **Note : Serial number will be used to verify the originality of this document via eFILING portal yang di ambilnya melalui telefon bimbit telah rosak dan tidak jelas. SD3 telah menjalankan lelongan sebanyak 2 kali dan mendapat pembida berjaya pada kali kedua (iaitu Defendan 2). [15] Selanjutnya Plaintif menghujahkan Defendan 1 telah cuai dan gagal bertindak suci hati dalam memutuskan untuk melelong Hartanah Tersebut. Oleh itu bertentangan dengan Klausa 12.15 Deed of Assignment. Defendan 1 hanya menumpukan untuk mendapat balik pinjaman yang diberikan kepada Plaintif sahaja dengan apa cara sekali pun dan tidak menjaga kepentingan Plaintif. Ini dapat dilihat dari tindakan Defendan 1 iaitu: (i) gagal menyediakan suatu laporan nilaian yang komprehensif di mana tiada perbandingan dibuat dengan nilaian pada tahun-tahun 2012, 2016 dan 2017. (ii) gagal mengambilkira bahawa nilai hartanah akan meningkat setiap tahun. (iii) gagal mengambilkira bahawa Plaintif telah membuat banyak pengubahsuaian dan penambahbaikan kepada Hartanah Tersebut. (iv) pihak Penilai tidak memasuki ke bahagian dalam Hartanah Tersebut semasa membuat penilaian dan hanya menilaikannya dari luar sahaja. (v) gagal memulangkan baki harga lelongan setelah penolakan hutang. (vi) gagal memberikan maklumbalas kepada Plaintif melalui surat-surat Plaintif yang bertanyakan tentang butir-butir lelongan yang telah dibuat. (vii) gagal buktikan notis lelongan diserahkan dengan sempurna kepada Plaintif. (viii) terdapat pakatan antara kakitangan Defendan 1 dengan Defendan 2 yang memastikan Defendan 2 berjaya dalam bidaannya. [16] Selain itu dihujahkan tiada bukti dikemukakan oleh Defendan 2 bahawa Notis Pengosongan Hartanah Tersebut diserahkan secara sempurna kepada Plaintif. Kes Defendan 1 [17] Defendan 1 telah memberikan kepada Plaintif pinjaman sebanyak RM101,378 dan overdraft sebanyak RM100,000. Sebagai sekuriti, pihak-pihak telah menandatangani Letter of Offer, Facilities 4 S/N riVk9GU4f0CzNWLIp4/b0Q **Note : Serial number will be used to verify the originality of this document via eFILING portal Agreement, Deed of Assignment dan Power of Attorney (P2). Dihujahkan dengan menandatangani dokumen-dokumen tersebut, Plaintif telah menyerahkan haknya berkaitan dengan Hartanah Tersebut kepada Defendan 1. [18] Menurut keterangan SD4 (Ng Mang Yi – Pegawai Defendan 1), pada bulan Disember 2013, Plaintif telah gagal membayar ansuran pinjaman serta gagal mengendalikan overdraft dengan baik dan surat tuntutan dikeluarkan. Atas permintaan Plaintif, pinjaman berkenaan dikemaskinikan semula dan diteruskan. Pada bulan Julai 2016, sekali lagi Plaintif gagal membayar ansuran bulanan. Surat tuntutan telah dikeluarkan terhadap Plaintif, namun Plaintif masih gagal membuat bayaran. Dengan itu Defendan 1 menamatkan kemudahan tersebut pada 1.8.2016 dan memulakan prosiding lelongan. [19] Pelelong 1 (Ehsan Auctioneer) telah membuat 3 kali lelongan iaitu pada 16.10.2016, 9.11.2016 dan 8.12.2016 tetapi gagal mendapatkan pembida yang berminat. Dalam lelongan tersebut harga rizab adalah RM340,000 berdasarkan nilaian Tetuan Rahim & Co. bertarikh 28.7.2016 (D13). Mengikut prosedur lelongan, setiap kali lelongan gagal mendapat pembida, harga rizab akan dikurangkan 10%. [20] Seterusnya Defendan 1 melantik Pelelong 2 (Chahaya Auctioneer) dan membuat 2 kali lelongan pada 1.3.2017 dan 3.4.2017. Berdasarkan kepada kali kelima lelongan dibuat (3.4.2017), harga rizab telah ditetapkan sebanyak RM223,100. Pada kali kelima lelongan ini, Defendan 2 telah berjaya menangkap lelongan dengan harga RM223,100. [21] Defendan 1 menghujahkan bahawa: (i) Plaintif tidak pernah mempertikaikan bahawa dia mendapat kemudahan kewangan dan pinjaman dari Defendan 1. (ii) Plaintif mengakui dia boleh dihubungi dengan dua alamat iaitu alamat Hartanah Tersebut dan alamat di no. 2118, Taman Sri Rantau, Rantau Panjang, Kelantan (muka surat 11, Nota Keterangan, semasa di soal balas). (iii) dengan menandatangani dokumen-dokumen kemudahan kewangan dan pinjaman, Plaintif telah memberikan hak kepada Defendan 1 terhadap Hartanah Tersebut termasuk 5 S/N riVk9GU4f0CzNWLIp4/b0Q **Note : Serial number will be used to verify the originality of this document via eFILING portal hak serta kuasa untuk menjualkannya jika berlaku kegagalan membayar ansuran (Klausa 13, Facilities Agreement dan Deed of Assignment). (iv) nilaian yang dibuat oleh Defendan 1 adalah munasabah dan menggambarkan harga pasaran. Manakala nilaian Plaintif sebanyak RM450,000 adalah tinggi dan terlebih nilaian. (v) Plaintif hanya mempertikaikan lelongan ini tidak sah setelah Defendan 2 memfailkan Saman Pemula untuk mengosongkan Hartanah Tersebut. Kes Defendan 2 [22] Defendan 2 menghujahkan pada 3.4.2017 dia telah berjaya menangkap lelongan Hartanah Tersebut dengan harga RM223,110. Bagi membiayainya, Defendan 2 telah mendapatkan pinjaman sebanyak RM200,700 pada 22.6.2017 dengan ansuran RM980 sebulan untuk tempoh 420 bulan. [23] Defendan 2 menghujahkan dia tidak pernah berpakat dengan kakitangan Defendan 1 bagi membolehkan dia berjaya dalam lelongan tersebut. Dia adalah pembida bona fide yang membida melalui website lelongtips.com. Penelitian dan penemuan mahkamah [24] Mendengar, meneliti dan menimbangkan keterangan yang dikemukakan kedua-dua pihak, saya mendapati Plaintif sebenarnya terhutang pinjaman dan overdraft dengan Defendan 1. Ini dibuktikan melalui tandatangan Plaintif dalam dokumen-dokumen Letter of Offer, Facilities Agreement, Deed of Assignment dan Power of Attorney (P2). [25] Saya juga mendapati berlakunya kegagalan Plaintif membayar ansuran pinjaman dan pengendalian overdraft. Keterangan ini datangnya dari SD4 (Ng Mang Yi – Pegawai Defendan 1) yang menyatakan pada bulan Disember 2013, Plaintif telah gagal membayar ansuran pinjaman serta gagal mengendalikan overdraft dengan baik. Oleh yang demikian surat tuntutan dan penamatan kemudahan kewangan dikeluarkan terhadap Plaintif (eksibit D18 dan D19). Atas permintaan Plaintif, Defendan 1 telah mengemaskinikan serta mengesahkan semula pinjaman tersebut dan kemudahan berkenaan diteruskan. 6 S/N riVk9GU4f0CzNWLIp4/b0Q **Note : Serial number will be used to verify the originality of this document via eFILING portal [26] Surat menyurat berkenaan (D18 dan D19) telah dikemukakan melalui dua alamat Plaintif iaitu No. 2118, Taman Sri Rantau, Rantau Panjang, Kelantan dan alamat Hartanah Tersebut. Apabila Plaintif memohon untuk kemudahan kewangannya dikaji semula setelah menerima D18 dan D19, ini membuktikan dokumen- dokumen berkenaan diterima Plaintif dan diserahkan dengan sempurna. [27] Pada bulan Julai 2016, sekali lagi Plaintif gagal membayar ansuran bulanan dan tidak mengendalikan kemudahan overdraft dengan baik. Surat tuntutan dan penamatan kemudahan dikeluarkan terhadap Plaintif (D20), namun Plaintif masih gagal membuat bayaran. Dengan itu Defendan 1 menamatkan kemudahan tersebut pada 1.8.2016 dan memulakan prosiding lelongan. [28] Saya mendapati semua surat menyurat, notis kegagalan membayar pinjaman dan niat untuk melelong Hartanah Tersebut telah disampaikan pada Plaintif dengan sempurna ke kedua-dua alamat Plaintif dan Plaintif mempunyai pengetahuan berkenaannya. Ini terbukti dengan tindakan Plaintif setelah menerima surat kegagalan membayar kali pertama. [29] Selain dari itu penyampaian dokumen-dokumen berkenaan kepada Plaintif adalah selaras dengan peruntukan Klausa 11.3, Deed of Assignment (P2) iaitu: Clause 11.3 Proof of Service In proving the giving of a notice or any other document under or in respect of this Assignment it shall be sufficient to show: 11.3.1 in the case of registered post or other fast postal service, that the notice or other document has been duly addressed and posted. [30] Selanjutnya meneliti kepada keterangan dan dokumen-dokumen dalam perbicaraan ini, saya mendapati Defendan 1 mempunyai hak untuk melelongkan Hartanah Tersebut kerana Plaintif telah menyerahkan hak berkenaan kepadanya melalui Deed of Assignment (Klausa 5) dan Power of Attorney (P2). 7 S/N riVk9GU4f0CzNWLIp4/b0Q **Note : Serial number will be used to verify the originality of this document via eFILING portal Power of Attorney 5. to assign or sell the PROPERTY or any part thereof either by private contract or by public auction for such consideration and subject to such exceptions reservations covenants and conditions, if any, as he may think fit. Deed of Assignment “..on the occurance of an Event of Default, the Bank shall be immediately entitled but not obliged to exercise all or any of the following rights and powers: 5.1.3 the right and power to sell and assign the property as the absolute unencumbered owner thereof by way of public auction or private treaty with or without advertisement or valuation at such price or prices and in such other manner and upon such terms and conditions as the Bank shall in its absolute discretion think fit free from any interest of the ASSIGNOR hereunder...” [31] Kesan penyerahan hakmilik juga telah disahkan dalam kes Damai Freight (M) Sdn Bhd v Affin Bank Berhad [2015] 3 AMR 301 FC: Any absolute assignment by writing, under the hand of the assignor, not purporting to be by way of charge only, of any debt or other legal chose in action, of which express notice in writing has been given to the debtor, trustee or other person from whom the assignor would have been entitled to receive or claim the debt or chose in action, shall be, and be deemed to have been, effectual in law, subject to all equities which would have been entitled to priority over the right of the assignee under the law as it existed in the State before the date of the coming into force of this Act, to pass and transfer the legal right to the debt or chose in action, from the date * 307 of the notice, and all legal and other remedies for the same, and the power to give a good discharge for the same, without the concurrence of the assignor. (Emphasis added.)... [32] It should be noted that the entitlement and power of the bank to exercise its rights to sell the lease over the land in the event of the appellant's default are clearly provided for under clauses 9 and 11 of the LACA. Clause 9 sets out the events of default upon which the bank is entitled to recover the sums of moneyowed under the LACA and to exercise the rights and powers provided thereunder by law without any 8 S/N riVk9GU4f0CzNWLIp4/b0Q **Note : Serial number will be used to verify the originality of this document via eFILING portal previous notice to or concurrence on the part of the appellant.. [32] Selanjutnya saya mendapati nilaian yang dibuat oleh penilai Defendan 1 iaitu Tetuan Rahim & Co. (D13) adalah mematuhi prosedur dan peraturan dalam profesyen mereka. Saya mengambil judicial notice bahawa firma penilaian ini adalah suatu firma yang terkenal dan banyak membuat penilaian harta termasuk hartanah- hartanah yang besar sama ada di dalam atau di luar negeri. [33] Saya juga mendapati tiada keterangan yang dikemukakan bagi menunjukan kakitangan Defendan 1 bersubahat dengan Defendan 2 bagi membolehkan Defendan 2 menangkap lelongan Hartanah Tersebut. Pembidaan telah dibuat oleh Defendan 2 melalui website lelongtips. com. yang mana saya berpendapat ianya telus dan mengenepikan campur tangan mana-mana pihak. [34] Selanjutnya saya merujuk pula kepada isu utama yang ditimbulkan. Isu utama yang perlu diputuskan mahkamah dalam perbicaraan ini adalah sama ada Defendan 1 bertindak cuai dalam menjaga kepentingan Plaintif dan sama ada Defendan 1 telah bertindak secara tidak suci hati dalam melelong Hartanah Tersebut. [35] Merujuk pada Klausa 12.15 Deed of Assignment (P2), saya mendapati Defendan 1 mempunyai obligasi untuk bertindak secara suci hati dalam melaksanakan kuasa penjualan Hartanah Tersebut walau pun Defendan 1 tiada obligasi untuk mendapatkan harga jualan terbaik. [36] Klausa 12.15 memperuntukan di baris 9-12 seperti berikut: “The ASSIGNOR further agrees, acknowledges and confirms that the BANK is under no obligation to obtain the best possible sale price for the PROPERTY but subject to that the BANK shall act in good faith when exercising the power of sale conferred by this clause.” [37] Dalam lelongan ini Defendan 1 melalui penilainya iaitu Tetuan Rahim & Co. telah membuat penilaian Hartanah Tersebut bertarikh 28.7.2016 (D13) dan menetapkan reserved price sebanyak RM340,000. [38] Tiga transaksi lelongan telah dijalankan oleh pelelong Defendan 1 iaitu Ehsan Auctioner (Pelelong 1) pada 16.10.2016, 9.11.2016 dan 9 S/N riVk9GU4f0CzNWLIp4/b0Q **Note : Serial number will be used to verify the originality of this document via eFILING portal 8.12.2016. Ketiga-tiga transaksi lelongan tersebut telah gagal menarik minat pembida. Perlu diingat (saya mengambil judicial notice), sebagai peraturan lelongan, jika lelongan tidak mendapat pembida pada kali pertama lelongan, maka pada lelongan kedua, harga rizab akan dikurangkan 10% dari harga rizab pertama. [39] Peraturan ini juga terpakai kepada transaksi lelongan Hartanah Tersebut. Bermula dari harga rezab RM340,000 pada lelongan pertama, harga rizab Hartanah Tersebut akan dikurangkan sebanyak 10% bagi setiap lelongan selanjutnya jika gagal mendapat pembida. Dengan itu pada kali ketiga lelongan dibuat oleh Pelelong 1, harga rizab menjadi RM275,400. [40] Seterusnya Defendan 1 melantik pula Chahaya Auctioner (Pelelong 2) bagi menjalankan lelongan seterusnya. Pelelong 2 ini telah menjalankan dua kali lelongan iaitu pada 1.3.2017 dan 3.4.2017. Pada 3.4.2017 (lelongan kali kelima dengan harga rizab RM223,110) lelongan tersebut berjaya ditangkap oleh seorang pembida iaitu Defendan 2 dengan harga RM223,110. [41] Dengan berjayanya Hartanah Tersebut dibida oleh Defendan 2 dengan harga RM223,100, timbullah isu sama ada Defendan 1 telah bertindak dengan suci dengan melelong Hartanah Tersebut dengan harga sedemikian walau pun nilai sebenarnya seperti yang dinilaikan oleh Tetuan Rahim & Co. adalah RM340,000. Isu lain yang ditimbulkan adakah Defendan 1 hanya bertujuan untuk mendapatkan balik pinjamannya sebanyak RM101,378 dan overdraft RM100,000 tanpa mengambilkira kepentingan Plaintif yang mempunyai suatu hartanah bernilai RM340,000 mengikut harga pasaran. [42] Saya bersetuju (mengambil judicial notice) dengan hujahan bahawa ini adalah suatu kelaziman atau proses bagi harta atau asset yang dilelongkan i.e. pengurangan 10% dari harga rizab untuk lelongan selanjutnya jika tiada pembida. [43] Namun saya berpendapat setelah beberapa kali lelongan gagal mendapat pembida yang berjaya, Defendan 1 sepatutnya dan perlu mengkaji serta meneliti semula sama ada perlu menjalankan lelongan seterusnya kerana harga rizab lelongan telah menjadi semakin rendah dari nilai pasaran sebenar Hartanah Tersebut. 10 S/N riVk9GU4f0CzNWLIp4/b0Q **Note : Serial number will be used to verify the originality of this document via eFILING portal [44] Dalam keadaan ini saya berpendapat Defendan 1 mestilah bertindak secara suci hati dalam melaksanakan haknya untuk melupuskan Hartanah Tersebut i.e. perlu memastikan harga lelongan tidak terlalu rendah (dalam 5 kali transaksi lelongan) dari nilai sebenar Hartanah Tersebut dan juga harga pasaran. Saya juga berpendapat Defendan 1 perlu menjaga kepentingan Plaintif dan tidak hanya bertujuan untuk mendapatkan balik jumlah pinjamannya sahaja. Obligasi ini sememangnya telah maklum kepada Defendan 1 seperti yang diperuntukan di bawah Klausa 12.15 Deed of Assignment (P2). Saya perturunkan sekali lagi peruntukan berkenaan sebagai panduan. Clause 12.15 “The ASSIGNOR further agrees, acknowledges and confirms that the BANK is under no obligation to obtain the best possible sale price for the PROPERTY but subject to that the BANK shall act in good faith when exercising the power of sale conferred by this clause.” [45] Obligasi pihak yang melelong untuk menjaga kepentingan pemilik hartanah atau aset yang dilelongkan juga telah disentuh oleh mahkamah seperti dalam kes-kes: MALAYSIA BERHAD V SUN HOLDING (SUN PARK HOTEL) CO LTD & 3 LAGI [CIVIL SUIT NO: 22-351-2010]:- “[44] As this is not an NLC sale where safeguards are provided for, these duties of the mortgagee have to be strictly observed to protect the mortgagor, in this case, the defendants. In short, the plaintiff must conduct the sale of the Secured Property as how a reasonable man would, in the realization of his own property.” ESQUIRE (ELECTRONICS) LTD V THE HONGKONG AND SHANGHAI BANKING CORPORATION LTD & ANOR [2006] HKCU 1705 :- “… if there is a sale by a mortgagee in suspicious circumstances, such as to a connected party, it is a transaction to which the court will have close regard to ensure its validity; Such a sale may, for example, be fraudulent or at an undervalue, or it may be made under suspicious circumstances which throw upon the purchasing company the 11 S/N riVk9GU4f0CzNWLIp4/b0Q **Note : Serial number will be used to verify the originality of this document via eFILING portal burden of proving the validity of the transaction and the company may be unable to prove it.” [46] Berhubung dengan isu ini, saya merujuk kepada harga pasaran terkini Hartanah Tersebut yang munasabah iaitu RM340,000 berdasarkan laporan nilaian Tetuan Rahim & Co. (D13). Dalam isu ini saya bersetuju dengan hujahan peguamcara Defendan 1 bahawa harga nilaian Plaintif iaitu RM450,000 adalah amat tinggi dan tidak menggambarkan harga pasaran sebenar dan terkini. Saya juga menggunakan judicial notice berhubung dengan perkara ini terutamanya dalam mengendalikan kes-kes pengambilan balik tanah. Oleh itu kadar RM340,000 adalah munasabah bagi memutuskan kes ini. [47] Saya membandingkan pula dengan harga yang ditangkap lelongan oleh Defendan 2 iaitu RM223,110. Bermula dari tarikh lelongan pertama (16.10.2016) hingga ke tarikh lelongan kelima (3.4.2017) iaitu dalam tempoh enam (6) bulan, harga Hartanah Tersebut telah bekurangan sebanyak RM116,890. Saya faham bahawa keadaan ini berlaku disebabkan pengurangan 10% dari harga rizab jika lelongan tidak berjaya. Tetapi pengurangan tersebut memprejudiskan dan merugikan Plaintif kerana Hartanah Tersebut yang terpaksa dilepaskan itu terlalu rendah dan tidak melambangkan suatu harga yang munasabah dari nilai pasaran. [48] Di sinilah saya berpendapat kepentingan Plaintif perlu dijaga oleh Defendan 1 dan obligasi Defendan 1 untuk bertindak secara suci hati. Saya berpendapat dengan meneruskan transaksi lelongan 5 kali berturut-turut dalam tempoh 6 bulan dan dengan mengambilkira pengurangan 10% setiap kali lelongan baharu hingga menjadikan harga Hartanah Tersebut tidak realistik, adalah tidak mencerminkan sikap suci hati Defendan 1. Dan kesimpulan boleh dibuat bahawa Defendan 1 hanya ingin mendapatkan balik hutangnya dari Plaintif (pinjaman dan overdraft sebanyak RM201,378). [49] Saya berpendapat juga, sepatutnya tempoh untuk membuat lelongan baharu selepas lelongan pertama atau kedua gagal mendapat pembida, perlu dikaji semula atau ditetapkan tarikh lain yang lebih panjang bagi mengelakan suatu harga yang tidak realistik terhadap Hartanah Tersebut. 12 S/N riVk9GU4f0CzNWLIp4/b0Q **Note : Serial number will be used to verify the originality of this document via eFILING portal [50] Dengan penemuan-penemuan tersebut, saya berpendapat Defendan 1 tidak melaksanakan haknya untuk melupuskan Hartanah Tersebut di bawah Klausa 12.15 Deed of Assignment secara suci hati. Disebabkan lelongan tidak sah, maka tangkapan lelongan oleh Defendan 2 juga tidak sah. Keputusan [51] Atas imbangan kebarangkalian saya memutuskan Plaintif telah berjaya membuktikan tuntutannya terhadap Defendan 1. [52] Saya dengan ini memberikan perintah-perintah berikut (bagi kes writ saman): (i) suatu deklarasi bahawa Perisytiharan Jualan oleh Defendan 1 ke atas Hartanah Tersebut adalah tidak sah dan batal. (ii) lelongan awam pada 3.4.2017 diisytiharkan sebagai tidak sah dan terbatal. (iii) Plaintif adalah pemilik benefisil kepada Hartanah Tersebut. (iv) nama Defendan 2 dibatalkan sebagai pemilik berdaftar Hartanah Tersebut (jika telah didaftarkan). (v) Defendan 1 memulangkan semula bayaran berhubung dengan Hartanah Tersebut yang telah dibuat oleh Defendan 2 kepadanya. (vi) harga rezab sebanyak RM223,100 bagi tujuan lelongan pada 3.4.2017 bukanlah nilaian sebenar Hartanah Tersebut. (vii) tiada gantirugi am dan gantirugi khas diberikan kepada Plaintif kerana tiada keterangan ditunjukan kepada mahkamah dan juga Plaintif masih mendiami Hartanah Tersebut sejak lelongan ditangkap dan sepanjang prosiding kes ini. (viii) atas alasan yang sama dan menimbangkan hak Defendan 1 untuk melupuskan Hartanah Tersebut, saya memberikan gantirugi teladan nominal sebanyak RM100 kepada Plaintif dan menolak tuntutan gantirugi teruk. (ix) faedah 5% setahun kepada gantirugi teladan dari tarikh pemfailan writ saman hingga penyelesaian bayaran. (x) Defendan 1 diperintahkan membayar kos kepada Plaintif sebanyak RM20,000 dan tertakluk pada 4% alokatur. (xi) memandangkan Defendan 2 adalah pembida suci hati, tiada perintah kos terhadapnya. 13 S/N riVk9GU4f0CzNWLIp4/b0Q **Note : Serial number will be used to verify the originality of this document via eFILING portal [53] Berdasarkan keputusan tersebut, atas imbangan kebarangkalian, saya menolak tuntutan Defendan 2 ini (Saman Pemula). Bagi Saman Pemula ini kos ditanggung sendiri oleh pihak-pihak. Bertarikh: 25 September 2023. (ROSLAN BIN ABU BAKAR) Hakim Mahkamah Tinggi Kota Bharu. PIHAK-PIHAK: Bagi pihak Plaintif: Tetuan Shaharuddin Hidayu & Marwaliz, No.5578-E Lot 347 Tingkat Satu Wisma Shm, Seksyen 23 Taman Desa Telipot 15050 Kota Bharu, Kelantan. Bagi pihak Defendan 1: Tetuan Othman Hashim, 1st Floor, PT 371, Rumah Kedai Lembah Sireh 15050 Kota Bharu, Kelantan. Bagi pihak Defendan 2: Tetuan Nurie Khairuddin & Co, Pt 163 Aras 1, Jalan Dusun Muda, (Sebelah Emaslink Pacific Hotel), 15400 Kota Bharu, Kelantan. 14 S/N riVk9GU4f0CzNWLIp4/b0Q **Note : Serial number will be used to verify the originality of this document via eFILING portal