KOPERASI KAKITANGAN KERAJAAN HULU PERAK BERHAD SURIAMAS YAKIN SDN BHD

AA-B52NCvC-34-07/2019 Kand. 46 13/05/2023 13:45:17 DALAM MAHKAMAH SESYEN DI IPOH DALAM NEGERI PERAK DARUL RIDZUAN, MALAYSIA GUAMAN SIVIL NO. AA-B52NCvC-34-07/2019 ANTARA KOPERASI KAKITANGAN KERAJAAN HULU PERAK BERHAD (No. Pendaftaran Bil Koop.IP 5423/1) ...… PLAINTIF DAN SURIAMAS YAKIN SDN BHD (No. Syarikat: 956196-K) ...… DEFENDAN ALASAN PENGHAKIMAN LATARBELAKANG KES [1] Pihak Plaintif dan pihak Defendan telah memasuki suatu Perjanjian Jual Beli bertarikh 24.02.2014 (“Perjanjian tersebut”) dimana dibawah Perjanjian tersebut, Plaintif telah bersetuju untuk membeli sebidang tanah milik Defendan yang dikenali sebagai H.S.(D) 4378 PT 12777, Mukim Gerik, Daerah Hulu Perak, Negeri Perak (“Hartanah tersebut”). [2] Harga pembelian Hartanah tersebut adalah RM3,000,000/- (“Harga Pembelian”). Plaintif telah membayar kepada Defendan wang berjumlah RM650,000/- sebagai deposit Hartanah tersebut. Antara syarat di dalam Page 1 of 24 S/N RAvM8430DkWEp2nF9rXw **Note : Serial number will be used to verify the originality of this document via eFILING portal Perjanjian tersebut adalah Plaintif hendaklah memohon pinjaman daripada sebuah bank atau institusi kewangan berlesen bagi membiayai pembelian Hartanah tersebut. [3] Defendan telah memperolehi kebenaran Menteri Besar untuk memindahmilik Hartanah tersebut kepada Plaintif (“Kebenaran MB”) pada 24.09.2014 seperti yang diperuntukkan di dalam Jadual ke-3 Perjanjian tersebut. Seksyen 3, Jadual ke-2 Perjanjan tersebut menyatakan bahawa Plaintif hendaklah membayar baki Harga Pembelian dalam masa enam (6) bulan daripada tarikh Kebenaran MB diperolehi. [4] Plaintif telah memohon pinjaman daripada Koperasi Pembiayaan Syariah Angkasa Berhad (“KOPSYA”) tetapi mengikut pihak Plaintif, permohonan pinjaman tersebut tidak diluluskan. Oleh kerana permohonan pinjaman daripada KOPSYA tidak diluluskan, maka Plaintif telah menghantar surat kepada Defendan untuk membatalkan Perjanjian tersebut dan memohon pemulangan wang deposit berjumlah RM650,000/-. [5] Pihak Plaintif telah membawa tuntutan ini terhadap Defendan kerana pihak Defendan tidak memulangkan wang berjumlah RM650,000/-. Pihak Defendan pula telah memfailkan tuntutan balas terhadap Plaintif dan menuntut wang sejumlah RM2,000,000/- daripada pihak Plaintif kerana Defendan telah mengalami kerugian akibat terpaksa menjual Hartanah tersebut kepada pihak ke-3 dengan harga yang lebih rendah iaitu RM2,000,000/-. Page 2 of 24 S/N RAvM8430DkWEp2nF9rXw **Note : Serial number will be used to verify the originality of this document via eFILING portal [6] Kes telah dibicarakan dengan keterangan seorang saksi Plaintif dan seorang saksi Defendan. Keputusan selepas akhir perbicaraan adalah seperti berikut: “Tuntutan Plaintif terhadap Defendan Setelah meneliti segala keterangan, dokumen-dokumen yang difailkan, hujah dan nas undang-undang yang dikemukakan oleh kesemua pihak, saya berpendapat pihak Plaintif telah BERJAYA membuktikan atas imbangan kebarangkalian tuntutan terhadap Defendan. Oleh yang demikian, pihak Defendan hendaklah membayar Plaintif wang sebanyak RM650,000.00 dengan faedah pada kadar 5% setahun keatas jumlah tersebut dari tarikh pemfailan writ sehingga ke tarikh penyelesaian penuh dan kos. Kos ditetapkan sebanyak RM15,000/- Tuntutan balas pihak Defendan Setelah meneliti segala keterangan, dokumen-dokumen yang difailkan, hujah dan nas undang-undang yang dikemukakan oleh kesemua pihak, saya berpendapat pihak Defendan telah GAGAL membuktikan atas imbangan kebarangkalian tuntutan balas terhadap pihak Plaintif. Oleh yang demikian, tuntutan balas pihak Defendan terhadap Plaintif ditolak dengan kos sebanyak RM3,000/- “ Pihak Defendan tidak berpuashati dengan keputusan Mahkamah dan kini merayu ke Mahkamah Tinggi. Kes Plaintif [7] Isu-isu utama yang perlu diputuskan adalah seperti berikut:- (a) Sama ada Plaintif berhak untuk menamatkan Perjanjian tersebut; (b) Sama ada Plaintif berhak untuk menuntut pemulangan wang berjumlah RM650,000.00 daripada Defendan; dan Page 3 of 24 S/N RAvM8430DkWEp2nF9rXw **Note : Serial number will be used to verify the originality of this document via eFILING portal (c) Sama ada Plaintif bertanggungjawab untuk membayar gantirugi kepada Defendan (Tuntutan Balas). ISU 1 – Sama ada Plaintif berhak untuk menamatkan Perjanjian tersebut Pihak Plaintif merujuk kepada syarat-syarat nyata khas (special express conditions) yang diperuntukkan di bawah Seksyen 3, Jadual Ke-3 Perjanjian tersebut yang memperuntukkan seperti berikut:- “3. In the event that the Purchaser shall not be able to obtain any loan from any Bank or any licensed financial institution (hereinafter called “the Lender”) to complete the purchase of the said Property, within (6) six months from the date of the receipt of the Menteri Besar Perak’s approval letter, both parties are agreeable to rescind this Agreement. Upon such recission by the Parties, the Vendor shall refund to the Purchaser within (7) seven days upon such notice of termination the deposit paid by the Purchaser to the Vendor pursuant to this Agreement free of interest and therefore this Agreement shall be null and void and neither party shall have any claim agree the after in respect of this Agreement.” Plaintif telah memohon pinjaman daripada KOPSYA dan KOPSYA telah menolak permohonan pinjaman Plaintif tersebut. Page 4 of 24 S/N RAvM8430DkWEp2nF9rXw **Note : Serial number will be used to verify the originality of this document via eFILING portal Saksi Plaintif (SP1) telah mengemukakan suatu surat bertarikh 03.04.2014 oleh pihak KOPSYA (“Surat KOPSYA”) yang dialamatkan kepada Plaintif yang jelas menunjukkan bahawa permohonan pinjaman Plaintif tidak diluluskan atau ditolak. Pihak Plaintif menyatakan bahawa Plaintif berhak untuk menamatkan / membatalkan Perjanjian tersebut di bawah Seksyen 3, Jadual Ke-3. Plaintif tidak terikat kepada senarai bank yang dikemukakan oleh pihak Defendan memandangkan Plaintif dan Defendan tidak pernah bersetuju dengan senarai bank tersebut semasa Perjanjian tersebut dimeterai. Pengataan di dalam Seksyen 3, Jadual Ke-3 SPA tersebut di atas telah menggunapakai terma “atau (or)” yang mana adalah undang-undang mantap bahawa ianya hendaklah dibaca secara penyarak (must be read disjunctively). Kes Union Insurance Malaysia Sdn Bhd v Chan You Young [1996] 2 MLJ 118 dirujuk. Oleh itu, penggunaan terma “or” di bawah Seksyen 3, Jadual Ke-3 SPA tersebut membawa maksud salah satunya adalah alternatif kepada satu yang lain, dan Plaintif boleh memilih sama ada ingin memohon pinjaman daripada pihak bank atau pun institusi kewangan selain daripada bank, bagi membiayai pembelian Hartanah tersebut. KOPSYA adalah merupakan sebuah pertubuhan koperasi yang diperbadankan di bawah Akta Pertubuhan Koperasi 1993 selaras dengan nama KOPSYA Page 5 of 24 S/N RAvM8430DkWEp2nF9rXw **Note : Serial number will be used to verify the originality of this document via eFILING portal tersebut yang mempunyai perkataan “Koperasi” di awalan dan “Berhad” di akhir namanya. Namun, adakah KOPSYA sebuah institusi kewangan di bawah maksud Seksyen 3, Jadual Ke-3 SPA tersebut? Bagi menjawab persoalan tersebut Plaintif berhujah bahawa memandangkan perkara pokok (subject matter) di bawah pembelian tersebut melibatkan suatu pembelian hartanah, undang- undang di bawah Kanun Tanah Negara adalah terpakai. Seksyen 253 Kanun Tanah Negara memberi takrifan kepada terma “institusi kewangan” seperti berikut:- ““institusi kewangan” ertinya mana-mana bank berlesen, syarikat kewangan berlesen atau bank perdagangan berlesen seperti didefinasikan dalam Akta Bank dan Institusi- Institusi Kewangan 1989, suatu bank di bawah Akta Bank Islam 1983, mana-mana koperasi yang menjalankan perniagaan kewangan dan mana-mana badan berkanun yang ditubuhkan di bawah mana-mana undang-undang Persekutuan atau Negeri yang bertindak sebagai pemegang gadaian di bawah Akta ni” Melalui takrifan tersebut, Plaintif berhujah bahawa Kanun Tanah Negara memberi maksud yang luas terhadap terma “institusi kewangan” bahawa ianya tidak hanya terhad kepada bank yang tertakluk di bawah seliaan Bank Negara Page 6 of 24 S/N RAvM8430DkWEp2nF9rXw **Note : Serial number will be used to verify the originality of this document via eFILING portal Malaysia (BNM) di bawah peruntukan Akta Bank dan Institusi-Institusi Kewangan 1989 dan Akta Bank Islam 1983 sahaja namun adalah termasuk mana-mana pertubuhan koperasi yang menjalankan perniagaan kewangan. Plaintif berhujah bahawa KOPSYA adalah termasuk di bawah maksud pertubuhan “koperasi yang menjalankan perniagaan kewangan” di bawah Kanun Tanah Negara tersebut dan KOPSYA menjalankan aktiviti kewangan. Plaintif berhujah bahawa KOPSYA tersebut adalah tergolong di bawah maksud “institusi kewangan berlesen (licensed financial institution)” di bawah maksud Seksyen 3, Jadual Ke-3 SPA tersebut kerana tiada peruntukan yang menghalang KOPSYA daripada memberikan pinjaman kepada Plaintif tersebut kerana Plaintif adalah ahli kepada KOPSYA dan takrifan “institusi kewangan” adalah merangkumi sesebuah koperasi sepertimana KOPSYA tersebut. Mahkamah telah menggunapakai terma “institusi kewangan” kepada pertubuhan koperasi yang menjalankan perniagaan kewangan yang tidak tersenarai di dalam senarai bank seperti yang dikemukakan oleh saksi Defendan. Rujuk Bank Kerjasama Rakyat Malaysia Berhad v Today’s Market (Ulu Tiram) Sdn Bhd & Ors [2017] MLJU 756 dan Bank Kerjasama Rakyat Malaysia v. Zainul Rijal Abu Bakar & Anor [2020] 7 CLJ 438. Page 7 of 24 S/N RAvM8430DkWEp2nF9rXw **Note : Serial number will be used to verify the originality of this document via eFILING portal ISU 2 - Sama ada Plaintif berhak untuk menuntut pemulangan wang berjumlah RM650,000.00 Pihak-pihak adalah terikat kepada syarat-syarat di dalam kontrak yang dimeterai. Perjanjian tersebut merupakan suatu kontrak jangkaan (contingent contract) di bawah Akta Kontrak 1950 (“Akta 136”). Seksyen 32 Akta Kontrak 1950 tersebut memperuntukkan seperti berikut:- “32. Contigent contract A “contingent contract” is a contract to do or not to do something, if some event, collateral to the contract, does or does not happen.” Selanjutnya seksyen 33 Akta Kontrak 1950 tersebut memperuntukkan seperti berikut:- “33. Enforcement of contracts contingent on an event happening (a) Contingent contracts to do or not to do anything if an uncertain future event happens cannot be enforced by law unless and until that event has happened. (b) If the event becomes impossible, such contracts become void.” Di dalam kes Mahkamah Rayuan Yakinline Marketing Sdn Bhd v Mayban Securities Sdn Bhd [2013] 5 MLJ 677, plaintif / perayu telah menuntut pemulangan bayaran berjumlah RM4,000,000.00 yang dibayar kepada Page 8 of 24 S/N RAvM8430DkWEp2nF9rXw **Note : Serial number will be used to verify the originality of this document via eFILING portal defendan / responden sebagai deposit cengkeram di bawah perjanjian jual beli syer. Terdapat syarat-syarat terdahulu (conditions precedent) yang perlu dipenuhi oleh kedua-dua pihak di bawah perjanjian jual beli syer tersebut yang mana sekiranya syarat-syarat terdahulu tersebut tidak dapat dipenuhi oleh mana- mana pihak kepada perjanjian tersebut, maka mana-mana pihak boleh menamatkan perjanjian tersebut dan kesannya adalah deposit hendaklah dipulangkan. Mahkamah Rayuan di dalam Yakinline Marketing (supra) tersebut memutuskan bahawa deposit tersebut hendaklah dipulangkan oleh defendan / responden kepada plaintif / perayu. Situasi yang sama yang telah berlaku di dalam tindakan ini di mana terdapat syarat nyata khas (special express conditions) di bawah Jadual Ke-3 SPA seperti berikut:- (a) Di seksyen 1, jual beli Hartanah tersebut tertakluk kepada Defendan memperoleh kebenaran Menteri Besar untuk memindahmilik Hartanah tersebut kepada Plaintif (“Kebenaran MB”); dan (b) Di seksyen 3, jual beli Hartanah tersebut tertakluk kepada Plaintif berjaya memperolehi mana-mana pinjaman daripada mana- Page 9 of 24 S/N RAvM8430DkWEp2nF9rXw **Note : Serial number will be used to verify the originality of this document via eFILING portal mana Bank atau mana-mana institusi kewangan berlesen dalam tempoh 6 bulan daripada tarikh penerimaan surat kelulusan Kebenaran MB tersebut. Adalah jelas di dalam Seksyen 3, Jadual Ke-3 SPA tersebut menyatakan “Upon such recission by the Parties, the Vendor shall refund to the Purchaser…the deposit paid by the Purchaser to the Vendor”. Plaintif telah memaklumkan kepada Defendan melalui surat bertarikh 30.01.2015 seperti berikut:- “2.1 - Pinjaman Koperasi kepada agensi kewangan tidak Berjaya / gagal 2.2 ... 2.3 ... 3. ... 4. Sehubungan dengan itu pihak koperasi memohon jasa baik pihak Tuan agar dapat memulangkan wang deposit yang telah dibayar berjumlah RM650,000.00 dalam jangka masa yang terdekat.” Plaintif telah mengemukakan kepada Defendan beberapa notis bertarikh 30- 11-2015, 15-01-2016, 15-12-2016, 12-01-2017 dan 01-02-2018 memaklumkan yang sama iaitu bahawa Plaintif ingin membatalkan Perjanjian tersebut kerana permohonan pinjaman Plaintif tidak berjaya dan menuntut pemulangan wang berjumlah RM650,000.00 daripada Defendan. Page 10 of 24 S/N RAvM8430DkWEp2nF9rXw **Note : Serial number will be used to verify the originality of this document via eFILING portal Plaintif dengan ini berhujah bahawa bayaran berjumlah RM650,000/- yang telah dibuat oleh Plaintif kepada Defendan di bawah Perjanjian tersebut hendaklah dipulangkan. ISU 3 - Sama ada Plaintif bertanggungjawab untuk membayar gantirugi kepada Defendan di atas penamatan Perjanjian tersebut Tuntutan Balas Defendan terhadap Plaintif adalah bahawa Defendan telah mengalami kerugian akibat terpaksa menjual Hartanah tersebut kepada pihak ke-3 dengan harga yang lebih rendah iaitu RM2,000,000/-. Plaintif berhujah bahawa Defendan gagal untuk membuktikan kerugian yang dialami oleh Defendan akibat daripada penjualan Hartanah tersebut kepada pihak ke-3 tersebut. Tiada sebarang laporan penilaian dikemukakan oleh Defendan yang menyatakan bahawa jualan tersebut di bawah nilai pasaran (market value) Hartanah tersebut. Harga jualan kepada pihak ke-3 bernilai RM2,000,000.00 tersebut adalah sememangnya nilaian pasaran (market value) Hartanah tersebut berdasarkan kepada nilai Duti Setem Dikenakan oleh Lembaga Hasil Dalam Negeri (LHDN) terhadap Memorandum Pindahmilik (Borang 14A) Hartanah tersebut iaitu berjumlah RM54,000.00. Page 11 of 24 S/N RAvM8430DkWEp2nF9rXw **Note : Serial number will be used to verify the originality of this document via eFILING portal Ini selaras dengan tatacara perkiraan duti setem sebagaimana yang diperuntukkan di bawah Butiran 32, Jadual Ke-3, Akta Setem 1949 yang memperuntukkan seperti berikut:- “32. CONVEYANCE) ASSIGNMENT, TRANSFER OR ABSOLUTE BILL OF SALE: (a) On sale of any property (except stock, shares, marketable securities and accounts receivables or book debts of the kind mentioned in paragraph (c)) For every RM100 or fractional part of RM100 of the amount of the money value of the consideration or the market value of the property, whichever is the greater − (i) RM1.00 on the first RM100,000; (ii) RM2.00 on any amount in excess of RM100,000 but not exceeding RM500,000; (iii) RM3.00 on any amount in excess of RM500,000.” Berdasarkan kepada Butiran 32, Jadual Ke-3 Akta Setem 1949, dapat ditentukan nilaian harga semasa (market value) Hartanah tersebut melalui perkiraan duti setem yang dikenakan oleh LHDN. Page 12 of 24 S/N RAvM8430DkWEp2nF9rXw **Note : Serial number will be used to verify the originality of this document via eFILING portal Mengikut Harga Jualan / Nilai Pasaran, yang mana lebih tinggi, yang dinyatakan adalah RM2,000,000.00, maka perkiraannya adalah seperti berikut:- (a) Untuk RM100,000.00 yang pertama bagi Harga Jualan / Nilai Pasaran (yang mana lebih tinggi) jumlah nilai duti setem adalah RM1,000.00; (b) Untuk lebihan Harga Jualan / Nilai Pasaran (yang mana lebih tinggi) di antara RM100,001.00 hingga RM500,000.00 yang seterusnya, jumlah nilai duti setem adalah RM8,000.00; dan (c) Akhirnya, untuk lebihan ke atas Harga Jualan / Nilai Pasaran (yang mana lebih tinggi) melebihi RM500,000.00 iaitu RM1,500,000.00, jumlah nilai duti setem adalah RM45,000.00. Oleh itu, jumlah keseluruhan bagi duti setem yang dikenakan adalah sebagaimana yang ternyata di dalam sijil setem tersebut, iaitu RM54,000.00. Justeru itu, Plaintif berhujah bahawa harga jualan kepada pihak ke-3 tersebut bukanlah harga jualan yang dikurangkan di bawah nilai pasaran namun ianya adalah sememangnya harga pasaran semasa bagi Hartanah tersebut. Defendan perlu membuktikan kerugian yang dialami sebagaimana yang diplidkan oleh Defendan tersebut di dalam tuntutan balasnya. Rujuk kes Page 13 of 24 S/N RAvM8430DkWEp2nF9rXw **Note : Serial number will be used to verify the originality of this document via eFILING portal Mahkamah Persekutuan di dalam Selva Kumar A/L Murugiah v Thiagarajah A/L Retnasamy [1995] 1 MLJ 817. Maka, Plaintif berhujah bahawa atas kegagalan Defendan membuktikan kerugian tersebut, tuntutan balas Defendan tersebut hendaklah ditolak Kes Defendan [8] Permohonan pinjaman kepada KOPSYA oleh Plaintif dan penolakan permohonan tersebut tidak termasuk di dalam erti kata dan keperluan Seksyen 3, Jadual Ke-3 Perjanjian tersebut kerana:- a) Plaintif hendaklah memohon pinjaman daripada mana-mana bank atau insitutusi kewangan berlesen. KOPSYA bukan sebuah bank atau institusi kewangan berlesen. Sebuah bank dan/atau institusi kewangan berlesen adalah institusi yang dikawal oleh Akta Perkhidmatan Kewangan 2013 dan dikawal selia oleh Bank Negara Malaysia. KOPSYA pula dikawal selia di bawah Akta Koperasi 1948 dan di bawah skop Suruhanjaya Koperasi Malaysia. Kes Co-operative Central Bank Ltd (in receivership) v Rashid Cruz bin Abdullah [2004] 1 MLJ 626 telah dirujuk. Ini selanjutnya disahkan oleh Bank Negara Malaysia apabila ia menyatakan dalam e-melnya bertarikh 19.11.2019 bahawa 'entiti yang disebut dalam e-mel anda (KOPSYA) tidak dilesenkan/ dikawal oleh Bank Negara Malaysia (BNM). Page 14 of 24 S/N RAvM8430DkWEp2nF9rXw **Note : Serial number will be used to verify the originality of this document via eFILING portal Koperasi di bawah bidang kuasa Suruhanjaya Koperasi Malaysia(SKM) dan bukan BNM'. Selain itu, KOPSYA tidak disenaraikan dalam Senarai Institusi Kewangan Berlesen seperti yang disediakan dalam laman web Bank Negara Malaysia. b) Permohonan pinjaman hendaklah ditolak oleh bank atau institusi kewangan berlesen. Merujuk kepada surat daripada KOPSYA bertarikh 3.4.2014 kepada pihak Plaintif, pihak Defendan menyatakan bahawa surat tersebut bukan suatu surat penolakan tetapi menyatakan bahawa kertas kerja yang dikemukakan oleh Plaintif kepada KOPSYA adalah tidak menyeluruh, tidak tepat dan tidak diperincikan dengan fakta dan pengiraan yang betul, justeru meminta penjelasan dan butiran lanjut daripada Plaintif. Pihak Plaintif telah gagal membayar baki harga belian sebelum ‘extendend completion date’ dan telah memungkiri seksyen 3, Klausa ke-2 Perjanjian tersebut. Pihak Plaintif sepatutnya membayar baki harga belian dalam masa enam (6) bulan dari tarikh Kebenaran MB. Kebenaran MB telah diperolehi pada 24.9.2014. Pihak Defendan telah berhujah bahawa ‘Extended Completion Date’ adalah 23.1.2015. Pihak Plaintif telah gagal membayar baki Harga Belian sebelum tarikh tersebut. Pihak Plaintif hanya kemukakan surat bertarikh 30.1.2015 untuk menangguhkan pembelian Hartanah tersebut dan selanjutnya Page 15 of 24 S/N RAvM8430DkWEp2nF9rXw **Note : Serial number will be used to verify the originality of this document via eFILING portal melalui surat bertarikh 30.11.2015, Plaintif telah mengambil keputusan untuk menamatkan Perjanjian tersebut. Plaintif berhujah bahawa ia berhak mendapat bayaran balik Deposit kerana Plaintif tidak memaklumkan kegagalannya untuk mendapatkan pinjaman daripada KOPSYA kepada Defendan dalam tempoh 6 bulan dari tarikh Kebenaran MB. Pihak Defendan berhujah bahawa surat Plaintif bertarikh 30.1.2015 ‘is not a clear and unequivcal communication’ untuk membatalkan Perjanjian tersebut kerana pihak Plaintif telah menggunakan perkataan ‘menangguhkan pembelian’. Untuk 'menangguhkan' bermakna Plaintif masih berhasrat untuk meneruskan transaksi jual beli. Selepas surat tersebut disampaikan kepada Defendan, Plaintif tidak menuntut bayaran balik. Ia juga tidak mengambil sebarang tindakan untuk menjelaskan kedudukannya. Sebaliknya, ia memilih untuk berdiam diri sehingga tamat tempoh 6 bulan dan baru menyatakan pemilihannya untuk membatalkan Perjanjian tersebut melalui surat bertarikh 30.11.2015. Oleh yang demikian, pihak Defendan mengunapakai klausa 6.1 Perjanjian tersebut untuk melucuthak deposit sebayak RM650,000/- yang telah dibayar oleh pihak Plaintif. Page 16 of 24 S/N RAvM8430DkWEp2nF9rXw **Note : Serial number will be used to verify the originality of this document via eFILING portal Pihak Defendan juga menuntut RM2,000,000/- sebagai tuntutan balas kerana terpaksa menanggung kerugian apabila menjual Hartanah tersebut dengan harga jualan yang jauh lebih rendah dan terpaksa menanggung kos guaman, fee agen dan kos memperolehi Kebenaran MB. Keputusan Mahkamah [9] Mahkamah merujuk kepada syarat-syarat nyata khas (special express conditions) yang diperuntukkan di bawah Seksyen 3, Jadual Ke-3 Perjanjian tersebut yang memperuntukkan seperti berikut:- “3. In the event that the Purchaser shall not be able to obtain any loan from any Bank or any licensed financial institution (hereinafter called “the Lender”) to complete the purchase of the said Property, within (6) six months from the date of the receipt of the Menteri Besar Perak’s approval letter, both parties are agreeable to rescind this Agreement. Upon such recission by the Parties, the Vendor shall refund to the Purchaser within (7) seven days upon such notice of termination the deposit paid by the Purchaser to the Vendor pursuant to this Agreement free of interest and therefore this Agreement shall be null and void and neither party shall have any claim agree the after in respect of this Agreement.” Page 17 of 24 S/N RAvM8430DkWEp2nF9rXw **Note : Serial number will be used to verify the originality of this document via eFILING portal Adalah jelas melalui bacaan kepada Seksyen 3, Jadual Ke-3 Perjanjian tersebut memperuntukkan dua intipati penting iaitu:- (a) Kedua-dua pihak bersetuju untuk menamatkan / membatalkan Perjanjian tersebut sekiranya Plaintif tidak berjaya memperolehi mana-mana pinjaman daripada mana-mana Bank atau mana- mana institusi kewangan berlesen dalam tempoh 6 bulan daripada tarikh penerimaan surat kelulusan Kebenaran MB tersebut; dan (b) Sekiranya Perjanjian tersebut ditamatkan / dibatalkan, Defendan hendaklah memulangkan bayaran deposit kepada Plaintif dalam tempoh 7 hari. SOALAN 1 Adakah KOPSYA merupakan sebuah bank atau institusi kewangan berlesen? Seperti yang dihujahkan oleh pihak Plaintif, perkara pokok (subject matter) di bawah pembelian tersebut melibatkan suatu pembelian hartanah dan undang- undang di bawah Kanun Tanah Negara adalah terpakai. Seksyen 253 Kanun Tanah Negara memberi takrifan kepada terma “institusi kewangan” seperti berikut:- ““institusi kewangan” ertinya mana-mana bank berlesen, syarikat kewangan berlesen atau bank perdagangan berlesen seperti didefinasikan dalam Akta Bank dan Institusi- Page 18 of 24 S/N RAvM8430DkWEp2nF9rXw **Note : Serial number will be used to verify the originality of this document via eFILING portal Institusi Kewangan 1989, suatu bank di bawah Akta Bank Islam 1983, mana-mana koperasi yang menjalankan perniagaan kewangan dan mana-mana badan berkanun yang ditubuhkan di bawah mana-mana undang-undang Persekutuan atau Negeri yang bertindak sebagai pemegang gadaian di bawah Akta ini” KOPSYA adalah termasuk di bawah maksud pertubuhan “koperasi yang menjalankan perniagaan kewangan” di bawah Kanun Tanah Negara tersebut yang mana seperti yang tertera di dalam surat bertarikh 3.4.2014, KOPSYA telah menyatakan mengenai cagaran dan ini menunjukkan bahawa KOPSYA mampu bertindak sebagai pemegang gadaian dan tergolong sebagai institusi kewangan di bawah maksud Kanun Tanah Negara tersebut. KOPSYA dikawal selia oleh Suruhanjaya Koperasi Malaysia di bawah Kementerian Perdagangan Dalam Negeri, Koperasi dan Penggunaan dan menjalankan perniagaan kewangan. Selain daripada itu, Perjanjian tersebut juga tidak menyatakan secara spesifik insitutusi kewangan tersebut hendaklah diselenggara dibawah Akta mana. Mahkamah merujuk kepada hujah yang dikemukakan oleh pihak Plaintif dan setuju bahawa KOPSYA tergolong di bawah maksud “institusi kewangan” di dalam Perjanjian tersebut. Page 19 of 24 S/N RAvM8430DkWEp2nF9rXw **Note : Serial number will be used to verify the originality of this document via eFILING portal Oleh yang demikian, Mahkamah berpendapat bahawa Plaintif berhak untuk menamatkan / membatalkan Perjanjian tersebut di bawah Seksyen 3, Jadual Ke-3. Plaintif tidak terikat kepada senarai bank yang dikemukakan oleh pihak Defendan memandangkan Plaintif dan Defendan tidak pernah bersetuju dengan senarai bank tersebut semasa Perjanjian tersebut dimeterai. SOALAN 2 Adakah permohonan pinjaman tersebut ditolak? Mahkamah merujuk kepada surat daripada KOPSYA bertarikh 3.4.2014. Surat KOPSYA tersebut antara lainnya menyatakan seperti berikut:- “7. Kedudukan kewangan koperasi yang tidak menunjukkan prestasi yang baik di mana koperasi mengalami kerugian dari tahun ke tahun. 8. … 9. Koperasi tidak menyediakan Alir Tunai (“Cashflow”) untuk jangka masa tempoh pembiayaan dipohon bagi projek tersebut; 10. Koperasi tidak mengambil kira pembayaran pembiayaan KOPSYA sebanyak yang di pohon dalam anjuran keuntungan; 11. Tempoh pembiayaan tidak dinyatakan. Page 20 of 24 S/N RAvM8430DkWEp2nF9rXw **Note : Serial number will be used to verify the originality of this document via eFILING portal 12. Cagaran yang boleh di beri kepada KOPSYA tidak dinyatakan.” Mahkamah mendapati walaupun surat tersebut tidak menyatakan bahawa “permohonan pinjaman tidak diluluskan”, namun daripada surat tersebut, adalah jelas bahawa pihak KOPSYA tidak meluluskan/ menolak permohonan pinjaman tersebut atas alasan-alasan yang diberikan. SOALAN 3 Adakah pihak Plaintif telah memaklumkan kepada pihak Defendan bahawa mereka ingin batalkan Perjanjian tersebut di dalam jangka masa yang ditetapkan? Pihak Plaintif sepatutnya membayar baki harga belian dalam masa enam (6) bulan dari tarikh Kebenaran MB. Kebenaran MB telah diperolehi pada 24.9.2014 dan enam bulan luput pada 23.3.2015. Mahkamah mendapati bahawa pihak Plaintif telah melalui surat bertarikh 30.1.2015 memaklumkan kepada pihak Defendan niat untuk menamatkan Perjanjian tersebut dan memohon pemulangan deposit seperti yang diperuntukkan dibawah Seksyen 3, Jadual Ke-3 Perjanjian tersebut. SOALAN 4 Sama ada Defendan berhak untuk melucuthakkan (forfeit) deposit berjumlah RM650,000/- yang dibayar oleh Plaintif. Page 21 of 24 S/N RAvM8430DkWEp2nF9rXw **Note : Serial number will be used to verify the originality of this document via eFILING portal Adalah jelas daripada Seksyen 3, Jadual Ke-3 Perjanjian tersebut bahawa sekiranya pihak Plaintif tidak berjaya memperolehi mana-mana pinjaman daripada mana-mana Bank atau mana-mana institusi kewangan berlesen dalam tempoh 6 bulan daripada tarikh penerimaan surat kelulusan Kebenaran MB, maka pihak-pihak setuju untuk menamatkan Perjanjian tersebut dan pihak Defendan hendaklah membayar balik wang deposit kepada pihak Plaintif. Mahkamah merujuk kepada surat Plaintif kepada Defendan bertarikh 30.1.2015. Pihak Defendan telah berhujah bahawa pihak Plaintif hanya telah pohon penangguhan pembelian Hartanah tersebut. Mahkkamah merujuk kepada 4 surat tersebut yang menyatakan seperti berikut: “2.1 - Pinjaman Koperasi kepada agensi kewangan tidak Berjaya / gagal 2.2 ... 2.3 ... 3. ... 4. Sehubungan dengan itu pihak koperasi memohon jasa baik pihak Tuan agar dapat memulangkan wang deposit yang telah dibayar berjumlah RM650,000.00 dalam jangka masa yang terdekat.” Adalah jelas daripada surat ini bahawa pihak Plaintif telah menyatakan bahawa mereka ingin menangguhkan pembelian Hartanah tersebut dan memohon pemulangan wang deposit yang telah dibayar. Pihak Plaintif tidak memohon untuk menangguhkan Perjanjian tersebut. Permohonan untuk pemulangan wang deposit dengan jelasnya membawa maksud bahawa pihak Plaintif Page 22 of 24 S/N RAvM8430DkWEp2nF9rXw **Note : Serial number will be used to verify the originality of this document via eFILING portal menggunapakai Seksyen 3, Jadual Ke-3 untuk menamatkan Perjanjian tersebut. Oleh yang demikian, Mahkamah berpendapat bahawa pihak Defendan tidak berhak untuk melucuthakkan wang deposit tersebut Tuntutan balas pihak Defendan Mahkamah mendapati pihak Defendan tidak dapat membuktikan kerugian yang dialami akibat terpaksa menjual Hartanah tersebut kepada pihak ke-3 dengan harga yang lebih rendah iaitu RM2,000,000.00. Tiada sebarang laporan penilaian dikemukakan oleh Defendan yang menyatakan bahawa jualan tersebut di bawah nilai pasaran (market value) Hartanah tersebut. Adalah undang-undang mantap bahawa sebarang kerugian hendaklah dibuktikan sebagaimana prinsip undang-undang yang diputuskan oleh Mahkamah Persekutuan di dalam kes Selva Kumar A/L Murugiah v Thiagarajah A/L Retnasamy [1995] 1 MLJ 817. [10] Mahkamah mendapati bahawa Plaintif telah melaksanakan obligasinya dengan sempurna di bawah Perjanjian tersebut di mana Plaintif telah memohon pinjaman daripada sebuah institusi kewangan berlesen. Permohonan pinjaman Plaintif telah ditolak dan Plaintif telah memaklumkan Page 23 of 24 S/N RAvM8430DkWEp2nF9rXw **Note : Serial number will be used to verify the originality of this document via eFILING portal kepada Defendan bahawa Plaintif berniat untuk membatalkan Perjanjian tersebut pada 30.01.2015, sebagaimana yang diperuntukkan oleh syarat khas di bawah Seksyen 3, Jadual Ke-3 SPA tersebut. Oleh yang demikian, Mahkamah berpendapat bahawa Plaintif berhak untuk membatalkan Perjanjian tersebut dan menuntut kembali bayaran berjumlah RM650,000/- dan selanjutnya Defendan hendaklah memulangkan wang sebanyak RM650,000/- kepada pihak Plaintif. Berkenaan dengan tuntutan balas, adalah jelas bahawa ianya tidak dibuktikan dan oleh itu tuntutan balas pihak Defendan telah ditolak. Bertarikh pada 13 Mei, 2023 ……………………………...……... ( Priscilla Hemamalini Nadarajan) Hakim Mahkamah Sesyen Sivil 2 Ipoh, Perak ------------------------------------------------------------------------------------------------------- Peguamcara: Bagi pihak Plaintif : Mior Muhammad Fadhli dan Nurul Jannah dari Tetuan Nurul Fadhli & Partners Bagi pihak Defendan: SH Leong dan Leong Mendy dari Tetuan Leong & Partners Page 24 of 24 S/N RAvM8430DkWEp2nF9rXw **Note : Serial number will be used to verify the originality of this document via eFILING portal