MEGA USAHA BINA SDN. BHD. Pentadbir Tanah Daerah Kuantan

CA-24NCvC-148-08/2022 Kand. 19 21/08/2023 16:48:45 DALAM MAHKAMAH TINGGI MALAYA DI KUANTAN DALAM NEGERI PAHANG DARUL MAKMUR SAMAN PEMULA NO: CA-24NCVC-148-08/2022 Dalam perkara mengenai tanah hakmilik PM32427 Lot 160929 dan hakmilik PM32426 Lot 160928, Mukim Kuala Kuantan, Daerah Kuantan, Negeri Pahang (selepas ini dirujuk sebagai PM32427 dan PM32426 masing-masing); Dan Dalam perkara mengenai Cukai Tanah Tahun 2022 bagi PM32427 dan PM32426 bertarikh 06.07.2022; Dan Dalam perkara mengenai Seksyen 101, Seksyen 417 dan Seksyen 418 Kanun Tanah Negara (Akta 828); Dan Dalam perkara mengenai Kaedah 22 Kaedah-Kaedah Tanah Pahang (Pindaan) (No. 4) 2019 [Phg.P.U.54/ 2019] ; 1 S/N fTrt6bmrH0yUiFCRWzlr3g **Note : Serial number will be used to verify the originality of this document via eFILING portal Dan Dalam perkara mengenai Aturan 7 Kaedah-Kaedah Mahkamah 2012 ANTARA MEGA USAHA BINA SDN BHD ...PLAINTIF [NO. SYARIKAT : 889671-A) DAN PENTADBIR TANAH, ...DEFENDAN PEJABAT DAERAH DAN TANAH DAERAH KUANTAN ALASAN PENGHAKIMAN PENGENALAN 1. Plaintif memfailkan Saman Pemula bagi mendapatkan perintah- perintah bahawa cukai tanah bertarikh 06 Julai 2022 yang melibatkan tanah PM32426 dan PM32427 adalah tidak sah dan tidak teratur dan juga kenaikan cukai tanah menurut Kaedah 22 2 S/N fTrt6bmrH0yUiFCRWzlr3g **Note : Serial number will be used to verify the originality of this document via eFILING portal Kaedah-Kaedah Tanah Pahang (Pindaan) (No. 4) 2019 adalah tidak terpakai bagi kedua-dua tanah tersebut. 2. Setelah menelitikan kertas-kertas kausa yang difailkan dan setelah menimbangkan penghujahan, Mahkamah memutuskan bahawa permohonan Plaintif telah difailkan menurut mod yang salah dan Plaintif juga masih belum membayar apa-apa cukai ke atas hartanah PM32426 dan dengan itu permohonan Plaintif ditolak dengan kos. FAKTA KES 3. Plaintif adalah sebuah syarikat dan tuan punya kepada dua hak milik hartanah iaitu PM32426 dan PM32427 yang mana kedua- duanya terletak di Mukim Kuala Kuantan, Daerah Kuantan, Negeri Pahang Darul Makmur. 4. Plaintif telah didaftarkan sebagai tuan punya kepada kedua-dua hak milik tanah tersebut sejak 12 Mei 2017. 5. Plaintif telah menerima bil cukai tanah bagi tahun 2022 bertarikh 06 Julai 2022 bagi PM32427 sebanyak RM13,255.00 manakala 3 S/N fTrt6bmrH0yUiFCRWzlr3g **Note : Serial number will be used to verify the originality of this document via eFILING portal bagi PM32426 sebanyak RM83,104.00. Peguam cara Plaintif juga telah menulis surat kepada Defendan bagi mendapatkan penjelasan dan pembetulan mengenai cukai tanah tersebut. 6. Plaintif melalui Saman Pemula yang difailkan di Mahkamah telah memohon perintah-perintah seperti berikut : i. Deklarasi bahawa cukai tanah bertarikh 06 Julai 2022 yang dikeluarkan oleh Defendan bagi PM32427 Lot 160929, Mukim Kuala Kuantan, Daerah Kuantan Pahang berjumlah RM13,255.00 adalah salah, tidak sah dan tidak teratur menurut undang-undang; ii. Deklarasi bahawa cukai tanah bertarikh 06 Julai 2022 yang dikeluarkan oleh Defendan bagi PM32426 Lot 160928 Mukim Kuala Kuantan, Daerah Kuantan Pahang berjumlah RM83,104.00 adalah salah, tidak sah dan tidak teratur menurut undang-undang; iii. Deklarasi bahawa kenaikan kadar cukai tanah dalam Kaedah 22, Kaedah-kaedah Tanah Pahang (Pindaan) (No. 4 S/N fTrt6bmrH0yUiFCRWzlr3g **Note : Serial number will be used to verify the originality of this document via eFILING portal 4) 2019 [Phg.P.U.54] adalah tidak terpakai ke atas hak milik PM32427 dan PM32426; iv. Supaya Pentadbir Tanah Daerah Kuantan, Pahang hendaklah membatalkan cukai tanah bertarikh 06 Julai 2022 bagi tahun 2022 dan apa-apa tunggakan amaun bagi hak milik PM32427 untuk tahun 2019 hingga 2021 dan tidak mengeluarkan cukai tanah selanjutnya bagi hak milik PM32427; v. Supaya Pentadbir Tanah Daerah Kuantan, Pahang hendaklah membatalkan cukai tanah bertarikh 06 Julai 2022 bagi tahun 2022 dan apa-apa tunggakan amaun berjumlah RM83,104.00 bagi hak milik PM32426 untuk tahun 2017 hingga 2021 serta mengekalkan bayaran cukai tahunan sebanyak RM3,710.00 tanpa apa-apa kenaikan dan/atau tuggakan bagi tahun 2017 hingga 2022. 7. Berkenaan dengan tanah PM32427, cukai sebanyak RM13,255.00 harus dibatalkan kerana telah berlaku pecah sempadan pada tahun 2017. Maka dengan itu, hak milik PM32427 adalah 5 S/N fTrt6bmrH0yUiFCRWzlr3g **Note : Serial number will be used to verify the originality of this document via eFILING portal merupakan hak milik batal dan tiada lagi sebarang cukai boleh dikenakan ke atasnya. 8. Bagi tanah PM32426 pula, ianya telah didaftarkan sejak 12 Mei 2017 dan mempunyai ukuran 14,840meter persegi dan cukai tanah yang tercatit pada hak milik tersebut adalah sebanyak RM3,710.00 setahun. 9. Apabila Pihak Berkuasa Negeri menguatkuasakan Kaedah- Kaedah Tanah Pahang pada 01 Januari 2020, maka cukai tanah PM32426 telah dinaikkan daripada RM3,710.00 kepada RM22,260.00. 10. Plaintif juga mendapati tunggakan cukai bagi tahun 2017 sehingga 2021 yang melibatkan pengiraan cukai tanah yang baru. (Bagi tahun 2020, 2021 dan 2022 kesemuanya berjumlah RM83,104.00) PERTIMBANGAN DAN PENILAIAN MAHKAMAH 11. Daripada afidavit-afidavit yang difailkan, terdapat tiga isu yang harus diputuskan oleh Mahkamah iaitu : 6 S/N fTrt6bmrH0yUiFCRWzlr3g **Note : Serial number will be used to verify the originality of this document via eFILING portal i. Sama ada peruntukan pindaan Kaedah 22 Kaedah-Kaedah Tanah Pahang adalah terpakai ke atas hak milik tanah sedia ada khususnya kepada tanah PM32426; ii. Sama ada amaun bagi cukai tanah dan tunggakan bayaran cukai tanah berjumlah RM83,104.00 adalah sah menurut undang-undang; dan iii. Sama ada Plaintif telah memulakan tindakan dengan mod yang betul. 12. Menurut Plaintif, punca kuasa bagi Pihak Berkuasa Negeri adalah diperuntukkan di bawah Seksyen 14 dan juga Seksyen 101 Kanun Tanah Negara 1965. Namun begitu, perkataan ‘Cukai Tanah’ menurut Kanun Tanah Negara merujuk kepada ‘Sewa’ yang ditafsirkan di bawah Seksyen 5 Kanun Tanah Negara seperti berikut : “Seksyen 5 KTN “sewa” termasuklah – (a) Apa-apa jumlah wang tahunan yang akan dibayar kepada Pihak Berkuasa Negeri sebagai sewa; 7 S/N fTrt6bmrH0yUiFCRWzlr3g **Note : Serial number will be used to verify the originality of this document via eFILING portal (b) Apa-apa pembayaran tahunan lain yang akan dibayar kepada Pihak Berkausa Negeri yang mengikut mana- mana undang-undang bertulis, hendaklah dipungut seolah-olah ia adalah sewa atau hasil tanah; dan (c) Apa-apa fi yang akan dibayar kepada Pihak Berkuasa Negeri berkenaan dengan tunggakan sewa menurut kuasa kaedah-kaedah di bawah Seksyen 14;” 13. Bagi Negeri Pahang pula, cukai tanah adalah diperuntukkan di dalam Kaedah-Kaedah Tanah Pahang yang diwartakan pada 31 Oktober 2019 yang menetapkan kadar bayaran cukai tanah mengikut kategori tanah, syarat tanah dan lokasi tanah dan bayaran baru mula dikuatkuasakan pada 01 Januari 2020. 14. Plaintif dengan itu menyatakan bahawa kenaikan kadar sewa (cukai tanah) bagi kawasan Kuantan hanya terpakai ke atas tanah- tanah Kerajaan Negeri yang baru di beri hak milik bermula pada dan selepas 01 Januari 2020. 8 S/N fTrt6bmrH0yUiFCRWzlr3g **Note : Serial number will be used to verify the originality of this document via eFILING portal 15. Oleh kerana tanah hak milik PM32426 didaftarkan pada 25 Januari 2017, maka Kaedah 22 Kaeda-Kaedah(Kaedah-kaedah) Tanah Pahang tersebut adalah tidak terpakai kepada tanah PM32426 dan dengan itu bayaran cukai tanah baru ke atas tanah PM32426 adalah tidak sah dan terbatal. 16. Seterusnya, Plaintif menyatakan bahawa amaun cukai tanah dan tunggakan bayaran berjumlah RM83,104.00 adalah tidak sah dan terbatal menurut undang-undang. 17. Menurut Defendan di dalam Perenggan 11 Afidavit Jawapan telah mengakui fakta bahawa bil cukai tanah PM32426 bertarikh 06 Julai 2022 adalah salah dan Defendan telahpun memperbetulkan cukai tanah tersebut pada 09 Ogos 2022. Walaubagaimanapun, Plaintif menyatakan bahawa mereka tidak pernah menerima salinan pembetulan cukai tanah bertarikh 09 Ogos 2022 tersebut. 18. Seterusnya, Defendan juga telah membuat pembetulan di bawah Seksyen 380 Kanun Tanah Negara bagi cukai tanah PM32426 yang telah dipinda daripada RM22,260.00 kepada RM14,840.00. 9 S/N fTrt6bmrH0yUiFCRWzlr3g **Note : Serial number will be used to verify the originality of this document via eFILING portal 19. Walaupun Defendan telah mengambil langkah-langkah pembetulan, Plaintif menyatakan bahawa Defendan tidak punya kuasa untuk menaikkan amaun bayaran cukai tanah dan mengenakan bayaran tunggakan bagi tanah PM32426 kerana pemakaian Kaedah 22 Kaedah-Kaedah Tanah Pahang hanya terpakai kepada tanah-tanah yang baru diberi hak milik. Oleh itu, amaun cukai tanah bagi PM32426 adalah tidak sah dan terbatal. 20. Peguam Defendan menyatakan bahawa bagi tanah hak milik PM32427, pembatalan telahpun dibuat terhadap cukai tanah tersebut dan dengan itu, permohonan Plaintif bagi tanah tersebut adalah tidak lagi relevan kerana Defendan telahpun membuat pembatalan ke atas cukai tanah hak milik PM32426. 21. Defendan seterusnya menyatakan bahawa mod yang betul yang seharusnya digunakan oleh Plaintif adalah dengan memfailkan prosiding Semakan Kehakiman di bawah Aturan 53 Kaedah- Kaedah Mahkamah 2012 dan bukannya tindakan Saman Pemula. 22. Ini adalah kerana keputusan Pihak Berkuasa Negeri yang mengenakan kadar cukai tanah adalah keputusan dalam 10 S/N fTrt6bmrH0yUiFCRWzlr3g **Note : Serial number will be used to verify the originality of this document via eFILING portal menjalankan bidang kuasa sebagai public authority dan bukannya public law. 23. Defendan merujuk kepada kes GIN POH HOLDINGS SDN BHD v PENGARAH TANAH & GALIAN PULAU PINANG & ORS [2018] 1 LNS 1036 di mana Mahkamah memutuskan antara lain : “WRONGFUL MODE OF ACTION AND/OR ABUSE OF COURT PROCESS [39] The Defendants' main contention in connection with the Plaintiff's claim arising from the acts of the Defendants in the acquisition of land was that the Plaintiff ought to have sought judicial review under Order 53 RC 2012, rather than commencing a writ action. [40] In determining whether the a person was entitled to commence its action by writ instead of judicial review, reference was made to the Federal Court case of Ahmad Jefri Mohd Jahri v. Pengarah Kebudayaan & Kesenian Johor & Ors 11 S/N fTrt6bmrH0yUiFCRWzlr3g **Note : Serial number will be used to verify the originality of this document via eFILING portal [2010] 5 CLJ 865 where James Foong FCJ had stated as follows:- "[21] In view of this, let us begin by first asking ourselves a preliminary question: is the appellant's complaint or grievance amenable for judicial review (before even considering whether the procedure adopted by him is appropriate)? If his complaint is not amenable for judicial review then there is no dispute as to the procedure adopted since he is at liberty to commence his action by way of writ or originating summons. So first we have to determine the parameters of matters which are amenable for judicial review. [22] It is widely accepted that not every decision made by an authoritative body is suitable for judicial review. To qualify there must be a sufficient public law element in the decision made. For this, it is necessary to examine both the source of the power and the nature of the decision made; whether the decision was made under a statutory power (see para. 61 Halsbury Laws of England, 4th edn, 12 S/N fTrt6bmrH0yUiFCRWzlr3g **Note : Serial number will be used to verify the originality of this document via eFILING portal 2001 Reissue, vol. 1(1)). To illustrate this, we will refer to a number of authorities involving dismissal from service by a public authority or a purported public authority. ... [35] Having considered the persuasive authorities cited above, we conclude that for the appellant to be amenable for judicial review there must be the presence of a public law element necessary to attract the remedies of administrative law... ... [37] Thus, it is our considered opinion that the decision to dismiss the appellant was made under a statutory law by a body which acted within the scope of such statutory power. Though this decision involves the dismissal of an employee by an employer, much like a master dismissing his servant, which is a private law matter, the fact that there are statutory conditions and restrictions imposed by the Regulations on the conduct and dismissal of the appellant underpins the public law element in this case. This is not a case of a public authority being delegated with authority to hire and fire like what has occurred in 13 S/N fTrt6bmrH0yUiFCRWzlr3g **Note : Serial number will be used to verify the originality of this document via eFILING portal Regina v. East Birkshire Health Authority, Ex-parte Walsh and Wendal Swann v. Attorney General of the Turks and Caicos Islands. Here, a special statutory provision bears directly upon the right of a public authority to dismiss the appellant. This injects the element of public law necessary in this context to attract the remedies of administrative law making it amenable for judicial review. ... [62] We observed that a challenge on the use of appropriate procedure is very much fact based. Thus, it is necessary for a judge when deciding on such matter to first ascertain whether there is a public law element in the dispute. If the claim for infringement is based solely on substantive principles of public law then the appropriate process should be by way of O. 53 RHC. If it is a mixture of public and private law then the court must ascertain which of the two is more predominant. If it has a substantial public law element then the procedure under O. 53 RHC must be adopted. Otherwise, it may be set aside on the ground that it abuses the court's process. But if the matter is under private law though 14 S/N fTrt6bmrH0yUiFCRWzlr3g **Note : Serial number will be used to verify the originality of this document via eFILING portal concerning a public authority, the mode to commence such action under O. 53 RHC is not suitable. Aside from this, there could be other circumstances like the kind in YAB Dato' Dr. Zambry. Much depends on the facts of the case. But generally the court should be circumspect in allowing a matter which should be by way of O. 53 RHC to proceed in another form. To say that it is open to an applicant seeking judicial review to elect any mode he prefers, as implied in Kuching Waterfront, would, in our considered opinion, be rendering O. 53 RHC redundant. This is certainly not the intention of the drafters of this rule who had a purpose in mind. When the purpose of this rule is in the interest of good administration, then this rule must be adhered to, except in the limited and exceptional circumstances discussed." (emphasis added)” 24. Keputusan Mahkamah Tinggi tersebut telahpun dikekalkan oleh Mahkamah Rayuan dan juga Mahkamah Persekutuan. Oleh itu, adalah jelas bahawa perintah-perintah yang dipohon oleh Plaintif memohon satu deklarasi bahawa kadar cukai tanah yang 15 S/N fTrt6bmrH0yUiFCRWzlr3g **Note : Serial number will be used to verify the originality of this document via eFILING portal dikenakan terhadap Plaintif tersebut adalah salah dan tidak teratur adalah merupakan satu permohonan yang mencabar bidang kuasa Pihak Berkuasa Negeri yang merupakan public authority yang terjumlah kepada public law di mana remedi bagi tuntutan tersebut sepatutnya dibuat melalui permohonan Semakan Kehakiman. 25. Jika merujuk kepada perintah-perintah yang dipohon oleh Plaintif, ianya adalah bersifat mandamus yang mana ianya tidak boleh diperolehi melalui mana-mana peruntukan Kanun Tanah Negara. Oleh itu, permohonan yang betul hanyalah melalui Semakan Kehakiman. 26. Di dalam kes YKK (MALAYSIA) SDN BHD v PENGARAH TANAH DAN GALIAN JOHOR [2021] MLJU 1206 di mana Mahkamah Persekutuan menyatakan bahawa : “[67] It is our judgment that, in suggesting for a flexible approach to be adopted, counsel for the plaintiff failed to address its mind to the fact that O 53 of the ROC is enacted specifically to address Judicial Review of the 16 S/N fTrt6bmrH0yUiFCRWzlr3g **Note : Serial number will be used to verify the originality of this document via eFILING portal decisions of public authorities when an infringement of individual’s rights to which he is entitled to be protected under public law. This is a special provision for an aggrieved party seeking relief, incorporating a declaration against a public authority for infringement of his rights to which he was entitled to be protected under public law, as opposed to the general provision under O 15 r 16 of the ROC or section 41 of the Specific Relief Act 1950. In this regard this Court in Ahmad Jefri (supra) has explained extensively that: “[61] Aside from mandamus, prohibition, quo warranto and certiorari, or any others described under the pre-amended O 53 RHC, an alternative remedy for an aggrieved party seeking relief against a public authority for infringement of rights to which he was entitled to be protected under public law is for a declaration. The courts had for a long time recognized their power to grant a declaration under common law. But s. 41 of the Specific Relief Act 1950 armed them with the statutory authority to do so. It is commonly accepted that O 15 r 16 RHC also provides the 17 S/N fTrt6bmrH0yUiFCRWzlr3g **Note : Serial number will be used to verify the originality of this document via eFILING portal High Court with such power (see Lord Diplock’ s judgment in O ‘Reilly v Mackman (supra) at p. 1127). However O 53 RHC sets out a specific procedure for an aggrieved party seeking relief, incorporating a declaration (as provided by s. 41 of the Specific Relief Act) against a public authority for infringement of his rights to which he was entitled to be protected under public law, to follow. It is our view that when such an explicit procedure is created (as compared to a general provision set out under O 15 r 16 RHC) to cater for this purpose, then as a general rule all such application for such relief must commence according to what is set down in O 53 RHC, otherwise it is liable to be struck off for abusing the process of the court. This general rule enunciated in O’Reilly v Mackman (supra) has in fact been acknowledged by this court in Majlis Perbandaran Ampang Jaya v Stephen Phoa Cheng Loon & Ors (supra) and repeated in YAB Dato’ Dr. Zambry (supra). However, like all general rules, there are exceptions. This again was recognized by Lord Diplock in O’Reilly v Mackman where he referred to “particularly where the invalidity of the decision arises as a collateral 18 S/N fTrt6bmrH0yUiFCRWzlr3g **Note : Serial number will be used to verify the originality of this document via eFILING portal issue in a claim for infringement of a right of the plaintiff arising under private law or where none of the parties objects to the adoption of the procedure by writ, or originating summons. Then of course, there is the exception for a claim against the public authority for negligence as decided in Majlis Perbandaran Ampang Jaya v Stephen Phoa Cheng Loon & Ors. There may be others and these “are left to be decided on a case by case basis” as spoken by Lord Diplock in O’ Reilly v Mackman. The circumstances in YAB Dato’ Dr. Zambry is obviously one such exception where this court found that a challenge by the appellants on their suspension from attending the State Legislative Assembly is a matter that affects their legal status. For this, the aggrieved party can commence their claim by way of an originating summons rather than an application under O 53 RHC.” 27. Berpandukan kepada nas di atas, adalah jelas bahawa permohonan Plaintif ini adalah untuk mencabar keputusan yang dibuat oleh Pihak Berkuasa Negeri yang mana ianya adalah merupakan public authority sepertimana kes YKK (MALAYSIA) 19 S/N fTrt6bmrH0yUiFCRWzlr3g **Note : Serial number will be used to verify the originality of this document via eFILING portal SDN BHD di atas. Oleh itu, mod yang sepatutnya digunakan oleh Plaintif adalah dengan memfailkan Semakan Kehakiman dan bukannya Saman Pemula. 28. Seterusnya, peguam Defendan berhujah bahawa tindakan Plaintif adalah pra matang dan juga percubaan yang dibuat bukan secara suci hati. Ini adalah kerana sejak daripada tahun 2017 sehingga sekarang, Plaintif tidak pernah membuat bayaran cukai tanah bagi tanah PM32426. Oleh itu, permohonan Plaintif ini adalah bersifat pra matang kerana Plaintif tidak pernah mengalami apa-apa kerugian mahupun kemudaratan di atas kadar cukai tanah yang dikenakan. KEPUTUSAN MAHKAMAH 29. Berpandukan kepada hujahan di atas, Mahkamah bersetuju dengan hujahan Defendan di mana Plaintif seharusnya memfailkan prosiding Semakan Kehakiman mengikut Aturan 53 Kaedah-Kaedah Mahkamah 2012 untuk mencabar keputusan yang dibuat oleh kerana Pihak Berkuasa Negeri adalah merupakan public body dan permohonan secara Saman Pemula bukanlah satu mod yang betul. 20 S/N fTrt6bmrH0yUiFCRWzlr3g **Note : Serial number will be used to verify the originality of this document via eFILING portal 30. Plaintif juga masih belum membayar apa-apa cukai bagi hartanah PM32426 dan dengan itu tindakan Plaintif adalah pra matang. 31. Dengan itu, permohonan Plaintif adalah tidak bermerit dan ditolak dengan kos. t.t ZAINAL AZMAN BIN AB. AZIZ HAKIM MAHKAMAH TINGGI MALAYA KUANTAN PAHANG DARUL MAKMUR BERTARIKH : 07 OGOS 2023 Peguam Plaintif : Puan Norazura binti Mokhtar Tetuan Azura Mokhtar & Low No.4A, Bangunan MBI, Jalan Ghazali Jawi 31400 Ipoh, Perak Darul Ridzuan Email : azuramokhtar73@gmail.com Ruj. Tuan : AML/MUB/GS/07-2022 21 S/N fTrt6bmrH0yUiFCRWzlr3g **Note : Serial number will be used to verify the originality of this document via eFILING portal Peguam Defendan : Puan Munirah binti Shamsudin @ Baharum Penolong Penasihat Undang-Undang Pejabat Penasihat Undang-Undang Negeri Pahang Tingkat 3, Blok B, Wisma Sri Pahang 25000 Kuantan, Pahang Ruj. Tuan : PUN.PHG.F/100/32/4/51/2022(MT) 22 S/N fTrt6bmrH0yUiFCRWzlr3g **Note : Serial number will be used to verify the originality of this document via eFILING portal