Muhammad Andy Toh Bin Abdullah 1. ) Jejak Gaya Corporation Sdn. Bhd. 2. ) KELANA SENTRAL DEVELOPMENT SDN. BHD.

BA-22NCvC-13-01/2022 Kand. 83 11/09/2024 09:10:56 DALAM MAHKAMAH TINGGI MALAYA DI SHAH ALAM DALAM NEGERI SELANGOR DARUL EHSAN, MALAYSIA GUAMAN NO.: BA-22NCvC-13-01/2022 ANTARA MUHAMMAD ANDY TOH BIN ABDULLAH (No K/P: 611210-12-5075) (Menyaman bagi dirinya dan juga sebagai representasi bagi penduduk Kelana Sentral-Serviced Apartment, sebagaimana di Lampiran A) − PLAINTIF-PLAINTIF DAN 1. JEJAK GAYA CORPORATION SDN. BHD. (No. Syarikat: 423173-A) 2. KELANA SENTRAL DEVELOPMENT SDN BHD (No. Syarikat: 707309-H) – DEFENDAN-DEFENDAN ALASAN PENGHAKIMAN Pengenalan [1] Perbicaraan penuh Guaman ini diadakan selepas keputusan Mahkamah ini yang membenarkan tuntutan Plaintif-Plaintif di bawah Aturan 81 Kaedah-Kaedah Mahkamah 2012 dan/atau bidangkuasa sedia ada Mahkamah. Mahkamah Rayuan membenarkan rayuan oleh Defendan-Defendan. 1 S/N 7MzxbmDzhkyhl0moVtd2A **Note : Serial number will be used to verify the originality of this document via eFILING portal [2] Plaintif memanggil 3 orang saksi dan Defendan-Defendan memanggil 4 orang saksi masing-masing. Muhammad Andy Toh bin Abdullah yang adalah Plaintif, tidak lagi menjadi Plaintif atas alasan Muhammad Andy Toh bin Abdullah bukan lagi menjadi Pengerusi Perbadanan Pengurusan Kelana Sentral. Muhammad Andy Toh bin Abdullah juga tidak dipanggil menjadi saksi. [3] Isu Untuk Dibicarakan − a) Sama ada Defendan-Defendan melakukan representasi palsu dan/atau salah terhadap Plaintif-Plaintif (Muhammad Andy Toh bin Abdullah dan penduduk Kelana Sentral- Serviced Apartment sebagaimana di Lampiran A) (selepas ini disebut “Plaintif-Plaintif”) mengenai pemberian 1 lot/petak parkir secara percuma dan 1 lot/petak parkir tambahan tertakluk kepada caj tambahan sebelum Plaintif-Plaintif memasuki Sale and Purchase Agreement (SPA) dan Surat Ikatan Perjanjian Bersama/Deed of Mutual Covenant (DoMC) dengan Defendan-Defendan? b) Sama ada Plaintif-Plaintif dan orang yang direpresentasi berhak mendapat 1 lot/petak parkir secara percuma dan 1 lot/petak parkir tambahan tertakluk kepada caj tambahan sebelum berdasarkan representasi oleh Defendan-Defendan dan terma yang terkandung dalam SPA? 2 S/N 7MzxbmDzhkyhl0moVtd2A **Note : Serial number will be used to verify the originality of this document via eFILING portal c) Sama ada Defendan-Defendan telah memungkiri representasi yang mendorong Plaintif-Plaintif untuk memasuki SPA dan DoMC dengan Defendan-Defendan? d) Sama ada SPA dan DoMC mengandungi terma-terma tidak adil (unfair terms) berkenaan dengan isu parkir dan bayaran perkhidmatan parkir? [4] Selepas meneliti keterangan di hadapan Mahkamah ini, Mahkamah ini mendapati bahawa − a) tiada representasi palsu dan/atau salah oleh Defendan- Defendan terhadap Plaintif-Plaintif mengenai pemberian 1 lot/petak parkir secara percuma dan 1 lot/petak parkir tambahan tertakluk kepada caj tambahan sebelum Plaintif- Plaintif memasuki SPA dan DoMC dengan Defendan- Defendan. Brosur sebagaimana pada mukasurat 107/Ikatan Dokumen Bersama (B1) yang menyatakan “More than 500 parking bays” adalah tidak mengelirukan. b) Defendan-Defendan tidak mendorong Plaintif-Plaintif untuk memasuki SPA dan DoMC dengan Defendan-Defendan dan tiada apa-apa kemungkiran oleh Defendan-Defendan. c) SPA dan DoMC mengandungi terma yang standard dan berpatutan adil berkenaan dengan isu parkir yang diperoleh oleh Plaintif-Plaintif dan dan bayaran perkhidmatan parkir yang dikenakan oleh Defendan-Defendan kepada Plaintif- Plaintif adalah munasabah dan tidak melampau tinggi. 3 S/N 7MzxbmDzhkyhl0moVtd2A **Note : Serial number will be used to verify the originality of this document via eFILING portal [5] Dengan ini, Mahkamah ini memutuskan untuk menolak tuntutan Plaintif-Plaintif dengan kos sebanyak RM10,000.00 (tertakluk kepada fi alokatur) dibayar secara bersesama oleh Plaintif-Plaintif kepada Defendan-Defendan. [6] Tidak berpuas hati dengan keputusan (selepas perbicaraan penuh) Plaintif-Plaintif merayu terhadap keseluruhan keputusan Mahkamah ini. Analisa dan dapatan Mahkamah [7] Plaintif-Plaintif mengekalkan pendirian mereka bahawa − “3. This is a straightforward case, with most of the facts acknowledged by the parties, and it primarily revolves around a legal issue concerning the interpretation of the written contract. 4. The Plaintiff in this case are one of the purchasers the units of Kelana Sentral-Serviced Apartment (“the Apartment”) in which he initiates this action herein for himself and on behalf of the residents of the Apartment. The residents of the said have entered into two similar written agreements with the Defendants as follows: a. Sale & Purchase Agreement (“SPA”); and b. Deed of Mutual Covenant (“DoMC”).”. 4 S/N 7MzxbmDzhkyhl0moVtd2A **Note : Serial number will be used to verify the originality of this document via eFILING portal [8] Maka, apabila Defendan-Defendan menawarkan unit-unit untuk dibeli dan berdasarkan tawaran dan representasi Defendan-Defendan dan/atau ejen Defendan-Defendan, Plaintif serta penduduk-penduduk Kelana Sentral-Serviced Apartment telah menerima tawaran Defendan- Defendan untuk memasuki SPA dan DoMC. [9] Tuntutan undang-undang difailkan kerana menurut Plaintif dan penduduk-penduduk Kelana Sentral-Serviced Apartment mereka telah dinafikan hak untuk mendapatkan parkir kereta secara percuma dan/atau satu parkir tambahan dengan bayaran tambahan tertentu. [10] Bagi tujuan mempertahankan dan menegakkan pendirian Plaintif- Plaintif sebagaimana relief yang dipohon dalam pernyataan tuntutan, 3 saksi Plaintif-Plaintif telah dipanggil untuk memberi keterangan lisan di Mahkamah iaitu − SP-1: Pn. Chan Lai Han, 51 tahun, pembeli/pemilik unit. SP-2: En. Mok Hoi Liang, 46 tahun, pembeli/pemilik unit. SP-3: En. Mohd Fakarudin bin Zulkiflee, 34 tahun, pembeli/pemilik unit. SP-3 ialah Pengerusi Perbadanan Pengurusan Kelana Sentral yang menggantikan jawatan Pengerusi Perbadanan Pengurusan Kelana Sentral iaitu Plaintif (Muhammad Andy Toh bin Abdullah). 5 S/N 7MzxbmDzhkyhl0moVtd2A **Note : Serial number will be used to verify the originality of this document via eFILING portal [11] Saksi-saksi Defendan-Defendan adalah − SD-1: En. (Dato’) Ally Azwin bin Abd Hamid, 48 tahun, Perunding/Pengarah di Jejak Gaya Corporation Sdn Bhd (Defendan Pertama). SD-2: En. (Dato’) Mohd Sam bin Awang, 68 tahun, Ahli perniagaan. SD-3: En. Ruzalan bin Omar, 63 tahun, Usahawan. SD-4: Pn (Datin) Umi Kalsum binti Abd Razak, 54 tahun, Suri rumahtangga/pembeli/pemilik unit. [12] Jawapan kepada soalan dalam pemeriksaan utama (penyata saksi) bagi SP-1 dan SP-2 adalah serupa di mana mereka menyatakan – • Defendan Pertama (Jejak Gaya Corporation Sdn Bhd) ialah tuanpunya tanah dan Defendan Kedua (Kelana Sentral Development Sdn Bhd) ialah ejen kepada Defendan Pertama dan juga anak syarikat Defendan Pertama. • representasi yang dibuat oleh Defendan-Defendan dan/atau ejen Defendan-Defendan kepada pembeli-pembeli unit ialah − 1. Each buyer of a unit in Kelana Sentral-Serviced Apartment will receive 1 parking unit for free and 1 additional parking unit subject to an additional fee. 6 S/N 7MzxbmDzhkyhl0moVtd2A **Note : Serial number will be used to verify the originality of this document via eFILING portal 2. There will be a bridge constructed from the parking lots specifically for buyers of units in Kelana Sentral- Serviced Apartment. 3. These representations will be incorporated as part of the terms of the SPA between the Plaintiff and the residents of Kelana Sentral-Serviced Apartment, i.e. Recital G and clause 32 of the SPA − Recital G However, the Developer hereby agrees at its absolute discretion to allocate two (2) parking bays at the Car Park Complex adjacent to the Serviced Apartment to the Purchase of which the Purchaser shall be entitled to use one (1) parking bay without charge and to other may be utilized subject to payment to be determined by the Developer. Clause 32 (1) Notwithstanding the sale of the said parcel, any car park to be provided by the Developer for the use of the purchasers of the Serviced Apartment or their families, servant, agents, tenants, customers, guests and invitees shall at all times be deemed to be and shall remain the sale of the said and exclusive property of the Proprietor and notwithstanding the sale of the said Parcel and/or the Serviced Apartment to the Purchaser and the Car Park shall not form any part of the Common Property. 7 S/N 7MzxbmDzhkyhl0moVtd2A **Note : Serial number will be used to verify the originality of this document via eFILING portal (2) The Developer and/or the Developer’s agent reserves the right to levy charges for the use of the Car Parks shall be determined by the Developer at its sole and absolute discretion and shall be payable without any objection and enquiry. (3) The Purchasers hereby expressly undertakes and to strictly comply with all rules and regulations as may from time to time be laid down by the Developer or the Developer’s agent or the Appropriate Authorities relating to the Car Park. [13] Manakala SP-3 ialah pembeli unit yang membeli 1 unit daripada pemilik asal dan tiada representasi oleh Defendan-Defendan dan/atau ejen Defendan-Defendan kepada SP-3. [14] Saksi-saksi Plaintif menyatakan bahawa Defendan-Defendan telah memungkiri representasi yang dibuat sebagaimana dalam brosur yang menyatakan bahawa “there are more than 500 parking bays are provided for the buyers”; dan Defendan-Defendan berjanji kepada pembeli/pemilik unit bahawa Defendan-Defendan akan memperuntukkan 1 tempat letak kereta/parkir percuma kepada penghuni/resident of Kelana Sentral- Serviced Apartment tertakluk kepada fi. Walau bagaimanapun, pada 20-4-2021, Defendan Pertama mengeluarkan notis yang mengenakan tempat parkir berbayar i.e. fi sebanyak RM100.00 bagi setiap lot parkir yang ditetapkan kepada penghuni/resident of Kelana Sentral-Serviced Apartment. 8 S/N 7MzxbmDzhkyhl0moVtd2A **Note : Serial number will be used to verify the originality of this document via eFILING portal Maka, tindakan undang-undang dibawa terhadap Defendan- Defendan menuntut agar Defendan-Defedan mematuhi SPA dan DOMC iaitu mengetepikan (waive) apa-apa caj parkir dan memberikan parkir secara percuma kepada penduduk/resident of Kelana Sentral-Serviced Apartment. [15] Peruntukan dalam DoMC yang berkenaan adalah − (a) Clause 3.02(e) of the DoMC on Exclusive use: Car parking bays shall only be used for parking the occupant(s)'s own vehicle(s) and the occupants shall report the registration number of his vehicle(s) to the Management Corporation and/ or the Developer as the case may be. (b) Clause 5.02 of the DoMC In consideration of the services provided by the Developer and/ or the Management Corporation as the case may be under Section 5.01 above, the Purchaser shall pay to the Developer and/or the Management Corporation as he case may be, Service Charge in the amount and within such time and manner as shall be stipulated in Part 4 of the Schedule hereto whether formally demanded or not commencing from the date vacant possession is deemed delivered to the Purchaser and subsequently in such amount as may be determined by the Developer and/ or the Management Corporation as the case may be at their absolute discretion by notification to the Purchaser from time to time. If the Service Charge shall 9 S/N 7MzxbmDzhkyhl0moVtd2A **Note : Serial number will be used to verify the originality of this document via eFILING portal remain unpaid on its due date, interest at the rate of ten per centum (10%) per annum calculated from day to day shall commence immediately thereafter until actual payment. Notwithstanding the interest chargeable, the Developer and/ or the Management Corporation, as the case may be. [16] Keterangan SD-1 semasa di soal balas adalah jelas dan tidak menafikan mengenai kandungan brosur iaitu pada muka surat 107, Ikatan Dokumen “B1”, ada dinyatakan berkenaan ruang letak kereta melebihi 500 petak (More than 500 parking bays) dan berdasarkan brosur tersebut pembeli-pembeli Kelana Sentral-Serviced Apartment telah memasuki SPA. [17] Penelitian Mahkamah kepada brosur yang mengandungi − Why us? “Buy First, pay later” • No progress payment • No progress interest • No risk to your investment • Potential for high appreciation in value • Loan Servicing Only After Vacant Possession • Established developer backed by established bankers=double safeguards • Fulfilling the government’s vision to achieve A People’s Solution • 24-hour Security System (Surveillance Cameras, Alarm System & Security Guards) • Gymnasium 10 S/N 7MzxbmDzhkyhl0moVtd2A **Note : Serial number will be used to verify the originality of this document via eFILING portal • Swimming Pool • More than 500 parking bays • Children playground & garden • Commercial and Retail outlets • Public transport nearby (Bus and LRT) Kemudahan “More than 500 parking bays” adalah salah satu daripada daya tarikan mengenai kemudahan yang terdapat di projek perumahan Kelana Sentral-Serviced Apartment. Adakah “More than 500 parking bays” di Kelana Sentral-Serviced Apartment itu diberikan secara percuma kepada pembeli/pemilik unit? [18] Keterangan SD-1 (pengarah Defendan Pertama) dan SD-2 (pengarah Defendan Kedua/Kelana Sentral Development Sdn Bhd/Pemaju) menyatakan − • sebagai Pemaju, Defendan Kedua memajukan dan membina Kelana Sentral-Serviced Apartment serta menjual unit apartment. • SPA ada menetapkan 1 lot parkir kepada Plaintif dan orang yang direpresentasikan oleh Plaintif. Recitals F dan G serta Clause 32 SPA memperuntukkan bahawa penjualan unit apartment tidak termasuk tempat letak kereta. Status pemilikan Kompleks Letak Kereta termasuk petak parkir ialah terletak kepada Defendan Pertama sebagai pemilik berdaftar dan sah. 11 S/N 7MzxbmDzhkyhl0moVtd2A **Note : Serial number will be used to verify the originality of this document via eFILING portal • Tiada pindahmilik petak parkir kepada Plaintif dan orang yang direpresentasikan oleh Plaintif. Kebenaran menggunakan tempat letak kereta di Kompleks Letak Kereta adalah tertakluk sepeuhnya kepada budibicara Defendan Pertama. • Plaintif dan orang yang direpresentasikan oleh Plaintif dibenarkan untuk menggunakan parkir tertakluk kepada terma dan syarat dalam DoMC (House Rules) di mana Clause 3.02 (a) dan (f) berkenaan dengan tempat letak kereta bukan Accessory Parcel dan bukan Common Property. Plaintif dan orang yang direpresentasikan oleh Plaintif perlu mematuhi semua peraturan dan perundangan yang mengawalselia kawasan tempat letak kereta dikeluarkan oleh Defendan dari semasa ke semasa. • DoMC adalah House Rules yang mengandungi Defendan Pertama mengkhaskan beberapa tingkat di parkir untuk penduduk Kelana Sentral-Serviced Apartment. Clause 3.02 (a) DoMC dengan jelas memperuntukkan bahawa tempat letak kereta bukan accessory parcel dan bukan common property. • berdasarkan SPA dan DoMC, Kompleks Letak Kereta (tempat letak kereta) (H.S.(D) 78057, PT No. 3684 Mukim Damansara, Daerah Petaling) bukan dalam kawasan hartanah yang sama dengan Kelana Sentral-Serviced Apartment (H.S.(D) 78026, PT No. 3653 Mukim Damansara, Daerah Petaling). Kedua-dua hartanah tersebut dipisahkan 12 S/N 7MzxbmDzhkyhl0moVtd2A **Note : Serial number will be used to verify the originality of this document via eFILING portal dengan jarak beberapa meter dan terdapat jalan raya di antara kedua-dua hartanah. • sebagai Pemaju, Defendan Kedua hanya membina dan menjual unit apartment tersebut sahaja manakala tuantanah (Defendan Pertama) menguruskan tempat letak kereta. • perkhidmatan lif, kawalan keselamatan, CCTV, pencahayaan, pengudaraan dan pembersihan kawasan parkir disediakan dan diselenggara secara berkala oleh Defendan Pertama. • Jejak Tulin Sdn Bhd telah dilantik bagi pengoperasian tempat parkir tersebut dan Kompleks Letak Kereta dipajak kepada Jejak Tulin Sdn Bhd. • notis bertulis berkenaan dengan pengenaan caj tempat parkir telah diberikan kepada Plaintif dan orang yang direpresentasikan oleh Plaintif untuk menampung kos perbelanjaan tempat parkir. • ada beberapa orang Plaintif dan orang yang direpresentasikan oleh Plaintif (antaranya SD-3 dan SD-4) membayar caj yang dinyatakan dalam notis tersebut. [19] Keterangan SP-1 dan SP-2 yang membeli unit apartmen daripada sales person menyatakan bahawa setiap unit diperuntukkan dengan 1 lot/petak parkir. Ini juga terpakai kepada SP-3 walaupun SP-3 membeli daripada pembeli terdahulu. 13 S/N 7MzxbmDzhkyhl0moVtd2A **Note : Serial number will be used to verify the originality of this document via eFILING portal Dalam pemeriksaan balas, SP-1 menyatakan bahawa beliau tidak ingat nama sales person yang memberikan representasi secara lisan kepadanya semasa hadir di pejabat Defendan Pertama. Perkara ini berlaku 16 tahun yang lalu. Dalam pemeriksaan balas, SP-2 menyatakan bahawa nama “sales person yang memberikan representasi secara lisan kepadanya ialah Vicky Soh dan SP-2 masih ingat walaupun perkara ini berlaku 16 tahun yang lalu. Vicky Soh tidak dipanggil sebagai saksi. [20] Dalam keterangan SD-2 (Pemaju) menyatakan bahawa semua representasi lisan dan dokumen yang diberikan sama ada daripada wakil Defendan mahupun ejen hartanah yang dilantik adalah sama dengan klausa dalam SPA. (rujuk Q&A No. 9 PSD-2). [21] Peguam cara terpelajar Plaintif merujuk kepada nas undang- undang kes iaitu Pembangunan Maha Murni Sdn Bhd v Jururus Ladang Sdn Bhd [1986] 2 MLJ 30; Lim Siew Lan v Pembangunan Hysham Sdn Bhd & Anor [1999] 5 MLJ 670; Imej Parking Sdn Bhd v Koperasi Permodalan Felda Malaysia Bhd [2023] MLJU 1832; Kumpulan Darul Ehsan Bhd v Mastika Lagenda Sdn Bhd [2017] 4 MLJ 561. Prinsip undang-undang yang dipelopori dalam nas undang-undang kes yang dipetik mengenai judicial notice; representation as contained in the brochure had in fact been incorporated as Recital C to the agreement. The parties had clearly intended the said representation to be a condition or term of the agreement; the interpretation of the terms of a commercial contract must be done such as to give business efficacy. The doctrine of 14 S/N 7MzxbmDzhkyhl0moVtd2A **Note : Serial number will be used to verify the originality of this document via eFILING portal purposive construction of contracts; the sanctity of a contract must be preserved and that it was not the function of the court to rewrite the agreed terms in the contract adalah selari dengan apa yang dimasukkan dalam Recital G di mana tempat letak kereta disediakan dan petak parkir khas diperuntukkan kepada Plaintif dan dan orang yang direpresentasikan oleh Plaintif iaitu “(G) However, the Developer hereby agrees at its absolute discretion to allocate two (2) parking bays at the Car Park Complex adjacent ot the Serviced Apartment to the Purchaser of which the Purchaser shall be entitled to use one (1) parking bay without charge and to other may be utilized subject to payment to be determined by the Developer.”. Gambar pada mukasurat 110 hingga 123Ikatan Dokumen B1 jelas menunjukkan tag ditampal ialah “Kelana Sentral KHAS 9-A1-11”, “Kelana Sentral KHAS 8-A1-11”, “Kelana Sentral KHAS 14-A1-10”, “Kelana Sentral KHAS 15-A1-11”, “Kelana Sentral KHAS 13-A1-11”, “Kelana Sentral KHAS 19-A1-10”, “Kelana Sentral KHAS 21-A-4”, “Kelana Sentral KHAS 19-A1-11”, “Kelana Sentral KHAS 12-D-4”, “Kelana Sentral KHAS 13-D-4”, “Kelana Sentral KHAS 6-A-3”, Kelana Sentral KHAS 5-A-3”, dan Kelana Sentral KHAS 5-A-7” adalah petak parkir Khas yang disediakan/diperuntukkan. [22] Keterangan SD-1 yang disoal balas oleh peguam cara terpelajar Plaintif bersetuju bahawa berdasarkan Recital G, SPA memberikan hak untuk penduduk Kelana Sentral menggunakan satu lot parking tanpa sebarang caj dan satu lagi lot parking tertakhluk kepada caj yang ditentukan oleh Developer. 15 S/N 7MzxbmDzhkyhl0moVtd2A **Note : Serial number will be used to verify the originality of this document via eFILING portal Mahkamah ini memutuskan bahawa 1 lot parkir percuma sememangnya dikhaskan kepada/untuk penduduk Kelana Sentral TETAPI Defendan Pertama melalui kontraktor yang dilantik (Jejak Tulin Sdn Bhd) perlu mengenakan caj bagi pengoperasian keseluruhan tempat letak kereta termasuklah penyelenggaraaan. [23] Hujahan dan penegasan peguam cara terpelajar Plaintif bahawa terma dalam SPA adalah jelas nyata di mana niat pembeli unit apartment untuk memperoleh one free parking space to the residents dimungkiri oleh Defendan-Defendan. Sebagaimana permintaan peguam cara terpelajar Plaintif dan sememangnya tugas Mahkamah ini untuk memberikan kesan kepada perkataan/frasa/ungkapan yang jelas kepada hak pembeli unit apartment untuk memperoleh one free parking space to the residents. [24] Peguam cara terpelajar Plaintif membangkitkan doktrin “legitimate expectation” dan menegaskan bahawa Defendan-Defendan terikat dengan doktrin tersebut. Hujahan peguam cara terpelajar Plaintif adalah − “32. In the circumstances, we humbly submit that the Plaintiff and the residents of the Apartment had a legitimate expectation that the Defendants would continue to provide for free parking at the Car Park Complex and no parking fee will be imposed against them for the first parking lot as stipulated in the SPA. 16 S/N 7MzxbmDzhkyhl0moVtd2A **Note : Serial number will be used to verify the originality of this document via eFILING portal 33. At this juncture, we wish to refer this Honourable Court to the case of Mohd Nasrul bin Mukhtar v Yayasan Pelajaran Mara [2022] MLJU 2973 ‘… the Court of Appeal in the case of Zakiah Bte Ishak v Majlis Daerah Hulu Selangor Darul Ehsan [2005] 6 MLJ 517 had stated as follows: In law for legitimate expectation to arise there must be evidence of a promise or undertaking made by the respondent to that effect.’. 35. Based on the cases above, we submit that the Plaintiff’s and the residents’ expectation stemmed from the representation made by the sales agent of the Defendants prior to the signing of the SPA which then followed by the express terms in the SPA. Further, the conduct of the parties after the delivering of vacant possession by giving one free parking to the resident has led to the sole conclusion that the Plaintiff has legitimate expectation to have one free parking from the Defendants. Therefore, the Defendant should not be allowed to unfairly withdraw the promises made to the Plaintiff.”. [25] Mahkamah mendapati kedudukan mengenai hak Plaintif dan penduduk-penduduk Kelana Sentral-Serviced Apartment ke atas setiap petak parkir Khas yang diperuntukkan adalah tidak diusik atau terjejas dengan pengenaan caj yang dikenakan oleh Defendan Pertama. 17 S/N 7MzxbmDzhkyhl0moVtd2A **Note : Serial number will be used to verify the originality of this document via eFILING portal Mahkamah memutuskan bahawa Plaintiff’s and the residents’ legitimate expectation berkenaan dengan salah satu daripada Kemudahan yang disediakan di Kelana Sentral-Serviced Apartment telah dipenuhi/ditunaikan oleh Defendan-Defendan. Tiada kemungkiran oleh Defendan-Defendan untuk memberikan Kemudahan parkir. [26] Plaintif dan penduduk-penduduk Kelana Sentral-Serviced Apartment membeli hartanah/apartment tersebut sebagaimana yang dinyatakan dalam brosur jualan, penerangan sales person dan kemudiannya dimeterai dengan SPA. Tiada mana-mana sales person dipanggil oleh Plaintif untuk memberikan keterangan lisan bagi menjelaskan apakah representasi atau “janji manis” yang diberikan sebelum pembeli setuju untuk membeli. [27] Peguam cara terpelajar Defendan-Defendan menggunakan keputusan dalam kes Chong Lai Peng & Ors v. Grandmas Development Sdn Bhd [2018] MLJU 42 di mana prinsip undang-undang yang mantap bahawa pihak-pihak adalah terikat dengan terma-terma kontrak yang telah dipersetujui oleh mereka. Selanjutnya, peguam cara terpelajar Defendan-Defendan merujuk keputusan Abdul Malik Ishak J (Yang Arif ketika itu) dalam kes Wan Salimah bt Wan Jaafar v. Mahmood bin Omar (Anim bt Abdul Aziz, Intervener) [1998] 5 MLJ 163 − “It is trite law that when a party signs a contract knowing it to be a contract which governs the relations between them, then in the 18 S/N 7MzxbmDzhkyhl0moVtd2A **Note : Serial number will be used to verify the originality of this document via eFILING portal absence of fraud or misrepresentation, the party signing is bound.”. [28] Brosur yang mengiklankan hartanah (Kelana Sentral-Serviced Apartment) sebagaimana pada mukasurat 106-107/B1 dan brosur asal yang dikemukakan semasa perbicaraan semestinya bukan semata-mata terma untuk mendorong Plaintif dan penduduk-penduduk Kelana Sentral- Serviced Apartment membeli hartanah/apartment tersebut tetapi pemeteraian SPA dan DOMC adalah perjanjian yang mengikat pihak- pihak (Plaintif-Plaintif dan Defendan-Defendan). Kemudahan 1 lot parkir khas di kawasan letak kereta disediakan oleh Defendan-Defendan dan kawasan tempat letak kereta perlu diselenggarakan dan terdapat pihak kontraktor yang mengoperasikan kawasan tempat letak kereta pada kos yang munasabah dikenakan oleh Jejak Tulin Sdn Bhd. [29] Keterangan SD-3 dan SD-4 yang juga pembeli/pemilik unit seperti SP-1, SP-2 dan SP-3 menyatakan bahawa mereka tidak bersetuju untuk dinamakan sebagai salah seorang daripada Plaintif. Sebagai pemilik unit di Kelana Sentral-Serviced Apartment, SD-3 dan SD-4 faham bahawa petak parkir dan/atau Kompleks Letak Kereta adalah dimiliki oleh Defendan Pertama. Pengenaan terma dan syarat penggunaan parkir tersebut adalah atas budi bicara Defendan Pertama dan caj yang dikenakan sebagaimana dinyatakan dalam notis bertulis kepada Plaintif dan penduduk-penduduk Kelana Sentral-Serviced Apartment adalah amaun yang munasabah demi menampung kos dan perbelanjaan yang 19 S/N 7MzxbmDzhkyhl0moVtd2A **Note : Serial number will be used to verify the originality of this document via eFILING portal diperlukan untuk menguruskan dan menyelenggarakan “parking bays” tersebut. [30] SPA sebagaimana yang terkandung dalam mukasurat 45 hingga 72/B1 dan DoMC sebagaimana yang terkandung dalam mukasurat 73 hingga 97/B1 bertarikh 28-10-2008 dan 9-12-2008 masing-masingnya telah diteliti oleh peguam-peguam terpelajar Plaintif dan Defendan- Defendan dan soalan undang-undang yang berkenaan dengan peruntukan klausa telah dibentangkan dalam perbicaraan dan hujahan. Mahkamah ini mendapati hanya selepas 13 tahun selepas SPA dan DoMC ditandatangani iaitu apabila Defendan Pertama mengeluarkan Notis “Imposition of Car Parking Fee at Kompleks Letak Kereta Kelana Jaya” bertarikh 20-4-2021 sebagaimana pada mukasurat 19-26/B1, Plaintif dan penduduk-penduduk Kelana Sentral-Serviced Apartment membangkitkan isu pengenaan terma baharu secara sewenang- wenangnya (“arbitrary”) tanpa kebenaran/keizinan Management Corporation yang mewakili pemilik unit Kelana Sentral-Serviced Apartment. [31] Alasan yang dinyatakan dalam surat tuntutan peguam cara terpelajar Plaintif dan penduduk-penduduk Kelana Sentral-Serviced Apartment iaitu Defendan-Defendan tertakluk untuk menyediakan common facilities sebagaimana dalam Recital G SPA; clause 31.2 SPA; clauses 3.02 (a) dan (e) serta clause 5.02 DoMC adalah bantahan Plaintif dan penduduk-penduduk Kelana Sentral-Serviced Apartment dan menghendaki Defendan-Defendan “waive the parking charges and allow our clients to access to their 1 unit parking without charges and 1 unit of parking with additional charges”. 20 S/N 7MzxbmDzhkyhl0moVtd2A **Note : Serial number will be used to verify the originality of this document via eFILING portal [32] Keputusan Mahkamah ini yang membenarkan tuntutan dan permohonan Plaintif dan penduduk-penduduk Kelana Sentral-Serviced Apartment menurut Aturan 81 (melalui pertukaran afidavit dan hujahan) telah diakaskan oleh Mahkamah Rayuan dan dengan adanya perbicaraan penuh, Mahkamah bersetuju dengan Defendan-Defendan bahawa − (a) pengenaan fi parkir tidak memungkiri/melanggar apa-apa terma dalam SPA. (b) pengenaan fi parkir oleh Defendan Pertama dan/atau ejennya adalah sah. (c) Recital F dalam SPA menyatakan bahawa pembelian unit apartment tidak termasuk petak parkir dan Defendan Pertama (the proprietor) adalah pemilik petak parkir di Car Park Complex. (d) Recital G dalam SPA telah dilaksanakan/ditunaikan oleh Defendan-Defendan di mana Plaintif dan penduduk- penduduk Kelana Sentral-Serviced Apartment diperuntukkan /diberikan 2 petak parkir di Car Park Complex yang bersebelahan dengan Serviced Apartment. (e) Plaintif dan penduduk-penduduk Kelana Sentral-Serviced Apartment telah menimati penggunaan petak parkir tersebut tanpa apa-apa bayaran dan hanya pada tahun 2021, atas budibicara mutlak Defendan-Defendan, pengenaan 21 S/N 7MzxbmDzhkyhl0moVtd2A **Note : Serial number will be used to verify the originality of this document via eFILING portal “Residents Parking Rate” sebanyak RM100.00 sebulan bagi setiap petak parkir KHAS yang disediakan. [33] Tafsiran Defendan-Defendan mengenai klausa dalam SPA dan DOMC berkenaan dengan car park dan Car Park Complex adalah teratur, tidak sewenang-wenangnya dan tidak khilaf dari segi undang-undang. Penyediaan petak parkir Khas di Kompleks Letak Kereta adalah keistimewaan kepada dan penduduk-penduduk Kelana Sentral-Serviced Apartment berbanding mereka yang bukan penduduk atau orang awam. Parkir adalah disediakan oleh Defendan-Defendan TETAPI bukan percuma. Selepas 13 tahun dari tarikh SPA ditandatangani, baharulah caj sebanyak RM100.00 dikenakan. Maka, Mahkamah ini menolak dan tidak bersetuju dengan hujahan peguam cara terpelajar Plaintif bahawa “With all due respect, we have to disagree with the SD2’s interpretation of the said clause and submits that the recital G of the SPA has stated clearly that one parking lot shall be offered as “Right of Use” to the Plaintiff without charge. To support this, we hereby reproduce the wording of recital G…” . [34] Pengenaan fi sebanyak RM100.00 bagi setiap petak parkir adalah tidak bercanggah dengan terma dalam kontrak. Ini dinyatakan dalam Klausa 32(2) SPA. Sebagai pembeli unit apartment, Plaintif dan penduduk-penduduk Kelana Sentral-Serviced Apartment telah mengakujanji untuk mematuhi kaedah-kaedah dan peraturan-peraturan yang ditetapkan bagi Car Park (rujuk Klausa 32(3) SPA). 22 S/N 7MzxbmDzhkyhl0moVtd2A **Note : Serial number will be used to verify the originality of this document via eFILING portal [35] Pelaksanaan parking fee of RM100.00 adalah bertujuan untuk penyelenggaraan Kompleks Letak Kereta demi kemudahan dan manfaat Plaintif dan penduduk Kelana Sentral-Serviced Apartment. Pengenaan fi bukanlah suatu pemikiran kemudian (afterthought) oleh Defendan- Defendan. Penyelenggaraan Kompleks Letak Kereta adalah selaras dengan dasar awam untuk memastikan kawasan tempat letak kereta selamat dari jenayah, maka keperluan untuk menyediakan CCTV, pencahayaan, boom gate, dll adalah penting. Ini sememangnya tanggungjawab Defendan-Defendan. Tetapi, demi memastikan kemudahan car park tersebut diselenggara dengan baik dan kekal baik maka konsep yang yang guna petak parkir perlulah membayarnya. Hanya RM100.00 sepetak. Peguam cara terpelajar Defendan-Defendan merujuk kepada keterangan SD-1 iaitu − “SD-1: Sebab daripada dulu memang kita nak ada, sepatutnya our parking maintenance bersama dengan JNB. Tapi tidak dapat persetujuan dari segi harga, dan perkara ini telah drag terlalu lama. Jadi di situ where we decided to go directly to the owners siapa yang pakai sahaja yang bayar.”. [36] SPA yang ditandatangani oleh pembeli-pembeli unit apartment di mana 2 salinan SPA dimasukkan dalam Ikatan Dokumen B1 bagi pembeli bernama Toh Kean Huat (Plaintif No. 153 pada Lampiran A) dan pembeli bernama Siti Fatimah binti K. Shaik Mohamed (Plaintif No. 100 pada 23 S/N 7MzxbmDzhkyhl0moVtd2A **Note : Serial number will be used to verify the originality of this document via eFILING portal Lampiran A) serta ditandatangani oleh peguam pembeli iaitu T/N Abdul Razak bin Miskon, Petaling Jaya adalah mengikat pihak-pihak. [37] Prinsip undang-undang mengenai terma yang dipersetujui dan telah ditandatangani oleh pihak-pihak sebagaimana nas undang-undang yang dipetik oleh peguam cara terpelajar Defendan-Defendan adalah dirujuk Chong Lai Peng & Ors v. Grandmas Development Sdn Bhd [2018] MLJU 42; United Overseas Bank (Malaysia) Bhd v. Lee Yaw Lin & Anor [2016] MLJU 225; Lim Sok Wah v. Lim Boon Cheow & Anor [2019] MLJU 17; dan Zhou Xing Chen v. Dato’ Ong Eng Lock & Ors [2017] 1 LNS 871, maka Mahkamah tidak boleh untuk menulis semula terma yang telah dipersetujui pihak-pihak, keputusan dalam kes Rizana Mohamad Daud v. Naluri Corporation Bhd [2013] 1 CLJ 291 adalah terpakai. [38] Peruntukan undang-undang, SPA dan DoMC adalah jelas berkenaan dengan hak mutlak Defendan Pertama ke atas Kompleks Letak Kereta Kelana Sentral dan pengenaan fi sebanyak RM100.00 kepada penduduk Kelana Sentral-Serviced Apartment adalah sebagaimana yang termaktub dalam SPA dan DoMC. [40] Plaintif dan dan penduduk Kelana Sentral-Serviced Apartment telah disediakan 1 lot/petak parkir Khas tetapi ianya bukan PERCUMA. [41] Plaintif dan penduduk Kelana Sentral-Serviced Apartment yang membawa tindakan undang-undang ini gagal membuktikan tuntutan mereka bahawa representasi yang diberikan oleh Defendan-Defendan dan/atau wakil Defendan-Defendan dan/atau sales person yang mendorong mereka menandatangani SPA. 24 S/N 7MzxbmDzhkyhl0moVtd2A **Note : Serial number will be used to verify the originality of this document via eFILING portal [42] Dalam kes Low Choon Chuan & Ors v Majupadu Realty Sdn Bhd [2012] MLJU 1617, Mahkamah memutuskan bahawa − “… Sim Thong Realty Sdn Bhd v Teh Kim Dar [2003] 3 CLJ 227, CA dan memetik daripada penghakiman Gopal Sri Ram JCA (pada masa itu) di mukasurat 238 dalam kes tersebut yang berbunyi − Now, it is trite that the expression “misrepresentation” is merely discreptive of a false pre-contractual statement that induces a contract or other transaction. But it does not reflect the state of mind of the representor at the relevant time. The state of mind of the representor at that time he made the representation to the representee varies according to the circumstances of each case. It may be fraudulent. It may be negligent. Or it may be entirely innocent, that is to say, the product of a mind that is free of deceit and inadvertence. See Abdul Razak bin Datuk Abu Samah v Shah Alam Properties Sdn Bhd [1999] 3 CLJ 231. Begitu juga dalam kes ini pada pandangan kami, jikalau pun ada, misrepresentasi yang didakwa dibuat oleh plaintif sama ada melalui brosur-brosur yang diedarkan ataupun melalui model landskap yang dipamerkan mengenai projek tersebut ataupun cadangan yang dimaklumkan kepada defendan-defendan tentang pembinaan tasik buatan manusia itu, ia adalah suatu misrepresentasi ikhlas (innocent misrepresentation) yang tidak mempunyai niat untuk mendorong defendan-defendan untuk 25 S/N 7MzxbmDzhkyhl0moVtd2A **Note : Serial number will be used to verify the originality of this document via eFILING portal memasuki perjanjian membeli rumah-rumah tersebut. Kami berpandangan demikian kerana setelah mengambil kira kedudukan defendan-defendan yang disifatkan oleh YA Pesuruhjaya Kehakiman dalam kes ini sebagai orang profesional/business, defendan-defendan mempunyai peluang untuk membuat pilihan sama ada untuk membeli atau tidak rumah-rumah tersebut.”. Kesimpulan/Rumusan [43] Penghakiman ini mengandungi alasan (selepas perbicaraan) mengapa Mahkamah menolak tuntutan Plaintif dan penduduk Kelana Sentral-Serviced Apartment terhadap Defendan-Defendan dengan kos. [44] Mahkamah ini mendapati SPA dan peraturan-peraturan yang dimeterai oleh pihak-pihak adalah jelas dan mengikat pihak-pihak. Maka, Plaintiff and the residents are entitled to a parking lot at the Car Park Complex with fee as imposed by the Defendants. Bertarikh 11 September 2024. RoziBainon ( ROZI BINTI BAINON ) Pesuruhjaya Kehakiman Mahkamah Tinggi Shah Alam Sivil NCvC12 26 S/N 7MzxbmDzhkyhl0moVtd2A **Note : Serial number will be used to verify the originality of this document via eFILING portal Peguam cara: Bagi Plaintif dan penduduk Kelana Sentral-Serviced Apartment sebagaiman pada Lampiran A − Tuan Muhammad Arief bin Tuan Mohamad Yusof bersama-samanya Anis Farhana binti Anuar Tetuan Arief & Iskandar, Kuala Lumpur Bagi Defendan-Defendan: Siti Hajar binti Rahmat bersama-samanya Waheedah Begum binti Akbar Khan Tetuan Rahmah & Hajar, Petaling Jaya 27 S/N 7MzxbmDzhkyhl0moVtd2A **Note : Serial number will be used to verify the originality of this document via eFILING portal