Persatuan Penduduk Senibong Villa, Taman Cahaya Kota Putri Masai, Johor Bahru, Johor 1. ) Tan Hock Seng 2. ) Victor Tan Han Fung

JA-12A-9-04/2022 Kand. 30 24/03/2024 09:28:40 DALAM MAHKAMAH TINGGI DI JOHOR BAHRU DALAM NEGERI JOHOR DARUL TAKZIM, MALAYSIA RAYUAN SIVIL NO: JA–12A–9–04/2022 ANTARA PERSATUAN PENDUDUK SENIBONG VILLA TAMAN CAHAYA KOTA PUTRI MASAI JOHOR BAHRU, JOHOR (PPSV) (disaman di atas nama Naib Pengerusi Persatuan Penduduk Senibong Villa, Wong Lian Soon) …PERAYU DAN 1. TAN HOCK SENG 2. VICTOR TAN HAN FUNG …RESPONDEN–RESPONDEN [DALAM PERKARA MAHKAMAH SESYEN DI JOHOR BAHRU DALAM NEGERI JOHOR DARUL TAKZIM, MALAYSIA GUAMAN SIVIL NO: JA–A53–03–07/2017 ANTARA 1. TAN HOCK SENG 2. VICTOR TAN HAN FUNG …PLAINTIF–PLAINTIF DAN 1 S/N cfustwAouUiPOVaYLLZ29g **Note : Serial number will be used to verify the originality of this document via eFILING portal PERSATUAN PENDUDUK SENIBONG VILLA TAMAN CAHAYA KOTA PUTRI MASAI JOHOR BAHRU, JOHOR (PPSV) (disaman di atas nama Naib Pengerusi Persatuan Penduduk Senibong Villa, Wong Lian Soon) …DEFENDAN ALASAN PENGHAKIMAN Mukadimah [1] Bagi tujuan rayuan ini, pihak-pihak akan dirujuk sebagaimana status mereka semasa prosiding di Mahkamah Sesyen sebelum ini. [2] Ini adalah rayuan Defendan terhadap keputusan Hakim Mahkamah Sesyen (“HMS”) pada 7.4.2022 mengenai kuantum gantirugi yang diberikan selepas perbicaraan taksiran gantirugi. [3] Sebagai latar belakang, Plaintif-Plaintif adalah pemilik berdaftar bersama sebuah rumah berkembar dua tingkat di Taman Cahaya, Kota Putri, Masai, Johor Bahru (“Premis”). Premis ini terletak dalam kawasan perumahan berkawal dan berpagar (guarded and gated) yang dikenali sebagai Senibong Villa. Manakala Defendan adalah persatuan penduduk bagi Senibong Villa. [4] Pada masa material, Plaintif-Plaintif menjadikan Premis sebagai inap desa (homestay) bagi disewakan kepada orang awam. Selepas beberapa ketika, Plaintif-Plaintif menghadapi beberapa insiden di mana 2 S/N cfustwAouUiPOVaYLLZ29g **Note : Serial number will be used to verify the originality of this document via eFILING portal pelawat, tetamu atau penyewa kepada inap desa mereka telah dihalang daripada memasuki dan keluar dari Premis oleh pengawal keselamatan Defendan. Berikutan itu, Plaintif-Plaintif telah banyak kali membangkitkan perkara ketidakpuasan hati ini kepada Defendan. Plaintif-Plaintif menyatakan insiden ini telah menyebabkan mereka mengalami tekanan jiwa dan menjejaskan pendapatan. [5] Pada 17.4.2017 Plaintif-Plaintif telah menghantar emel kepada Defendan untuk meminta persatuan itu berhenti bertindak menghalang pelawat, tetamu atau penyewa Plaintif-Plaintif memasuki atau keluar dari Premis. [6] Disebabkan kegagalan Defendan Defendan mematuhi emel tersebut, pada 4.7.2017 Plaintif-Plaintif telah memfailkan tindakan di Mahkamah Sesyen terhadap Defendan bagi mendapatkan perintah yang berikut, antaranya: (a) injunksi bagi menghalang Defendan, ejen, pengkhidmat atau ahlinya daripada menahan Plaintif-Plaintif, pelawat, tetamu atau penyewa mereka daripada memasuki atau keluar dari Premis; dan (b) gantirugi. [7] Selepas perbicaraan penuh dijalankan, pada 14.6.2018, HMS membenarkan permohonan Plaintif-Plaintif dan menetapkan suatu tarikh bagi taksiran gantirugi. 3 S/N cfustwAouUiPOVaYLLZ29g **Note : Serial number will be used to verify the originality of this document via eFILING portal [8] Bagaimanapun, sebelum prosiding taksiran gantirugi dijalankan, Defendan telah memfailkan rayuan terhadap keputusan HMS ke Mahkamah Tinggi yang kemudiannya menolak rayuan tersebut pada 13.12.2018. Defendan kemudian telah merayu ke Mahkamah Rayuan. Namun, rayuan Defendan juga telah ditolak pada 14.7.2021. [9] Pada 7.4.2021, selepas mendengar hujahan kedua-dua pihak, HMS memberikan award yang berikut kepada Plaintif-Plaintif: (a) sejumlah RM118,996.76 sebagai gantirugi bagi kehilangan pendapatan sewa bagi inap desa yang dijalankan oleh Plaintif- Plaintif; (b) sejumlah RM100,000.00 bagi gantirugi penderitaan (mental anguish) dan kesusahan (distress); (c) sejumlah RM150,000.00 bagi gantirugi tauladan; dan (d) kos sebanyak RM20,000.00. [10] Dalam rayuan di Mahkamah ini, Defendan membangkitkan isu penting yang berikut, antaranya: (a) tiada bukti kukuh yang dikemukakan oleh Plaintif-Plaintif bagi membuktikan gantirugi yang dituntut khususnya tiada bukti bahawa wang dikembalikan disebabkan pembatalan inap desa yang ditempah oleh tetamu Plaintif-Plaintif. Apa yang dikemukakan oleh Plaintif-Plaintif hanyalah tempahan sahaja 4 S/N cfustwAouUiPOVaYLLZ29g **Note : Serial number will be used to verify the originality of this document via eFILING portal dan bukannya pemulangan duit. Juga tiada bukti menunjukkan tempahan tersebut telah disahkan oleh Plaintif-Plaintif; (b) tiada penjelasan bagaimana pengiraan gantirugi dibuat oleh Plaintif-Plaintif; (c) tiada bukti bahawa premis Plaintif-Plaintif digunakan sebagai inap desa; (d) tiada bukti yang melayakkan Plaintif-Plaintif mendapat gantirugi penderitaan (anguish) dan kesusahan (distress) yang biasanya diberikan dalam kes saman fitnah. Tambahan pula jumlah RM100,000.00 bagi gantirugi penderitaan (anguish) dan kesusahan (distress) adalah terlalu tinggi; dan (e) tiada bukti menunjukkan Defendan bersikap dendam (vindictive) atau berniat tidak baik terhadap Plaintif-Plaintif bagi melayakkan mereka diberikan gantirugi tauladan. Prinsip Mahkamah semasa mendengar rayuan [11] Dalam hal rayuan, saya menyedari bahawa prinsip asas adalah sebagai mahkamah yang mendengar rayuan, mahkamah ini hendaklah perlahan dalam mengganggu dapatan HMS melainkan beliau jelas salah (plainly wrong), tidak cukup menilai keterangan yang dikemukakan (insufficient judicial appreciation of evidence), bertindak atas prinsip undang-undang yang salah atau tersalah arah (misdirected) mengenai fakta atau undang-undang (lihat kes Tan Kuan Yau v. Suhindrimani [1985] CLJ Rep 323; [1985] 2 MLJ 22, Topaiwah v. Salleh [1968] 1 LNS 161; [1968] 1 MLJ 284, Mokhtaruddin Abdullah & Anor v Norizan Rosdi & 5 S/N cfustwAouUiPOVaYLLZ29g **Note : Serial number will be used to verify the originality of this document via eFILING portal Ors [1998] 1 LNS 248 dan Rasidin Bin Partorjo v. Frederick Kiai [1976] 1 LNS 123). Isu mengenai ketiadaan bukti wang tempahan dikembalikan [12] Bagi isu pertama, saya mendapati bahawa peguam Defendan telah tersalah arah apabila menekankan isu ketiadaan wang tempahan dikembalikan kepada Plaintif-Plaintif ekoran pembatalan inap desa yang ditempah oleh tetamu Plaintif-Plaintif. Ini kerana, apa yang jelas dalam Pernyataan Tuntutan Plaintif-Plaintif adalah mengenai kehilangan pendapatan sewa inap desa yang jika tidak disebabkan tindakan salah Plaintif-Plaintif, wang tersebut telah diterima oleh Plaintif-Plaintif. Pada pandangan saya penekanan terhadap isu wang tempahan adalah tidak penting. Sebaliknya, apa yang perlu dibuktikan oleh Plaintif-Plaintif adalah pada tarikh-tarikh yang relevan terdapatnya bukti tempahan inap desa bagi Premis dibuat. Tambahan pula, tempahan inap desa tidak semestinya dibuat dengan bayaran wang tempahan. Gantirugi kehilangan pendapatan dari inap desa [13] Mengenai isu kedua berhubung dengan award yang diberikan oleh HMS berjumlah RM118,996.76 sebagai gantirugi kehilangan pendapatan dari inap desa, saya mendapati dalam Afidavit Plaintif-Plaintif yang diikrarkan oleh Plaintif Kedua pada 10.2.2022, Plaintif-Plaintif telah menyenaraikan tarikh-tarikh tempahan inap desa mulai 15.4.2017 sehingga 10.6.2017 beserta jumlah bayaran sewa yang akan dikenakan bagi setiap tempahan. Adalah jelas daripada senarai tersebut bahawa jumlah yang sepatutnya diterima oleh Plaintif-Plaintif sekiranya pelawat, tetamu atau penyewa mereka tidak dihalang oleh Defendan adalah RM118,996.76. Dalam hal ini, saya mendapati Defendan tidak 6 S/N cfustwAouUiPOVaYLLZ29g **Note : Serial number will be used to verify the originality of this document via eFILING portal mempertikaikan jumlah berkenaan, sebaliknya hanya mendakwa bahawa Defendan tidak melakukan apa-apa tindakan yang tidak sah (illegal acts) dan tidak wajar membayar sebarang gantirugi kepada Plaintif-Plaintif. [14] Saya juga bersetuju dengan HMS apabila mengambil 17.4.2017 sebagai tarikh permulaan pengiraan disebabkan Plaintif-Plaintif telah memberi notis kepada Defendan melalui emel bahawa mulai tarikh tersebut Plaintif-Plaintif akan menuntut gantirugi sekiranya Defendan meneruskan tindakannya menghalang pelawat, tetamu atau penyewa mereka masuk atau keluar dari Premis. Adalah jelas melalui Afidavit yang dikemukakan bahawa Plaintif-Plaintif tidak dapat menyewakan Premis mulai 15.4.2017 hingga 13.6.2018 ekoran tindakan Defendan berkenaan. Isu ketiadaan bukti Premis sebagai inap desa [15] Bagi isu ketiga yang dibangkitkan oleh Defendan iaitu tiada bukti bahawa Premis digunakan sebagai inap desa, saya mendapati isu ini telah dihujahkan dengan panjang lebar dan kemudian diputuskan oleh Mahkamah Sesyen, Mahkamah Tinggi serta Mahkamah Rayuan sebelum ini. Ini dapat dilihat dalam alasan penghakiman HMS dan Hakim Mahkamah Tinggi semasa membenarkan injunksi Plaintif-Plaintif yang dilampirkan dalam rayuan ini. Oleh itu, adalah jelas bahawa ketiga-tiga Mahkamah berkenaan telah memutuskan bahawa tindakan Defendan menghalang Plaintif-Plaintif daripada menjalankan perniagaan inap desa dengan menahan pelawat, tetamu atau penyewa Plaintif-Plaintif adalah tidak sah. [16] Dalam hal ini saya suka merujuk kepada kes Asia Plywood Company Sdn Bhd v. Aeon Co (M) Bhd & Anor [2020] 7 S/N cfustwAouUiPOVaYLLZ29g **Note : Serial number will be used to verify the originality of this document via eFILING portal 3 CLJ 685; [2020] 8 MLJ 736, di mana Aliza Sulaiman PK (pada masa itu) memutuskan – [41] The opening paragraphs in the judgment of James Foong JC (as he then was) in Mawar Biru Sdn Bhd v. Lim Kai Chew [1992] CLJU 22; [1992] 1 LNS 22; [1992] 1 MLJ 336 narrates that the plaintiff entered into an agreement to purchase a piece of property from the defendant. A caveat was lodged over the said property by the plaintiff, their servant and/or agent. An application for the removal of the said caveat was subsequently filed resulting in an order being granted to that effect by Abu Mansor J who also ordered that damages be awarded against the plaintiff/caveator. There was an appeal to the Supreme Court but it was dismissed. The order made by Abu Mansor J was thus affirmed and the matter came before James Foong JC for assessment of damages for the wrongful lodgment of the caveat. During the hearing, the defendant's counsel submitted that there is no necessity for the defendant to prove that the caveat was wrongfully entered on the said property by the plaintiff as this had already been decided and confirmed by the Supreme Court. It was contended that what was left to be decided is the question of damages as provided under the earlier order and sub-s. 329(1) NLC. On this point, James Foong JC stated that he was in full agreement. Likewise, I am in agreement with the plaintiff that issues which have been litigated and decided prior to the trial on assessment of damages should not be revisited. [17] Oleh itu, isu mengenai bukti atau keesahan Premis dijadikan inap desa oleh Plaintif-Plaintif adalah jelas tidak relevan pada peringkat ini disebabkan ia telah dihujahkan dan diputuskan sewajarnya di Mahkamah Rayuan sebelum ini (lihat juga kes Shen & Sons Sdn Bhd v. Jutawarna Development Sdn Bhd & Ors [2015] 8 CLJ 125; [2016] 7 MLJ 183). Gantirugi penderitaan dan kesusahan 8 S/N cfustwAouUiPOVaYLLZ29g **Note : Serial number will be used to verify the originality of this document via eFILING portal [18] Isu keempat dan kelima yang dibangkit Defendan adalah mengenai ketiadaan bukti yang melayakkan Plaintif-Plaintif mendapat gantirugi penderitaan (anguish) dan kesusahan (distress) yang biasanya diberikan dalam kes saman fitnah. Defendan juga membangkitkan isu bahawa jumlah RM100,000.00 bagi gantirugi penderitaan (anguish) dan kesusahan (distress) adalah terlalu tinggi di samping tiada bukti yang menunjukkan Defendan bersikap dendam (vindictive) atau berniat tidak baik terhadap Plaintif-Plaintif bagi melayakkan mereka diberikan gantirugi tauladan. [19] Dalam hal ini saya mendapati bahawa jumlah award yang diberikan oleh HMS adalah munasabah dengan mengambil kira penderitaan dan kesusahan yang dialami oleh Plaintif-Plaintif serta pelawat, tetamu atau penyewa mereka berdasarkan pelbagai insiden menghalang yang dilakukan oleh pengawal keselamatan Defendan sehingga pelbagai laporan polis dibuat oleh Plaintif-Plaintif. Sekurang-kurangnya tujuh laporan polis telah dikemukakan sebagai bukti di mahkamah. Rakaman video yang dikemukakan semasa prosiding di Mahkamah Sesyen menunjukkan agen Defendan cuba memukul Plaintif Kedua apabila cuba memasuki Premis selain pelawat, tetamu atau penyewa mereka dimarahi serta diherdik oleh pengawal keselamatan Defendan. [20] Dalam hal kuantum pula, saya suka merujuk kepada kes Amar Singh v. Chin Kiew [1960] 1 LNS 5; [1960] 26 MLJ 77, di mana Thompson CJ (pada masa itu) memutuskan – ".....The fixation of damages is so largely a matter of opinion or of impression that differences of calculation or assessment are to be expected. It is an exercise of judicial discretion. Merely disagree with the figure arrived at by the 9 S/N cfustwAouUiPOVaYLLZ29g **Note : Serial number will be used to verify the originality of this document via eFILING portal trial judge is no ground for interference unless it is wholly erroneous estimate.................." [21] Saya mendapati HMS dalam penghakimannya telah mengambil kira semua faktor khususnya mengenai kesusahan dan penderitaan Plaintif- Plaintif akibat tindakan Defendan dalam memberikan award demikian. Oleh itu, saya tidak nampak sebarang kekhilafan dalam hal ini dan tidak bercadang untuk mengganggu award berkenaan. [22] Mengenai gantirugi tauladan, saya suka merujuk kepada kes Sambaga Valli KR Ponnusamy v. Datuk Bandar Kuala Lumpur & Ors And Another Appeal [2017] 1 LNS 500, di mana Zawawi HMR (pada masa itu) menyatakan – [33] The exemplary damages or punitive damages - the two terms now regarded as interchangeable - are additional damages awarded with reference to the conduct of the defendant, to signify disapproval, condemnation or denunciation of the defendant's tortious act, and to punish the defendant. Exemplary damages may be awarded where the defendant has acted with vindictiveness or malice, or where he has acted with a "contumelious disregard" for the right to the plaintiff. The primary purpose of an award of exemplary damages may be deterrent, or punitive and retributory, and the award may also have an important function in vindicating the rights of the plaintiff. (See Rookes v. Barnard [1964] 1 All E R 347; A B v. Southwest Water Services [1993] All E R 609 Broome v. Cassell & Co [1971] 2 Q B 354, Laksamana Realty Sdn. Bhd. v. Goh Eng Hwa and Another Appeal [2005] 4 CLJ 871; [2006] 1 MLJ 675). [23] Dalam hal rayuan di hadapan saya ini, sebagaimana dinyatakan dalam naratif sebelum ini halangan keras yang dilakukan oleh Defendan bukan sahaja berlaku kepada pelawat, tetamu atau penyewa Plaintif- 10 S/N cfustwAouUiPOVaYLLZ29g **Note : Serial number will be used to verify the originality of this document via eFILING portal Plaintif, tetapi juga melibatkan kontraktor perkhidmatan yang dilantik oleh Plaintif-Plaintif. Kesemua insiden berkenaan menunjukkan betapa kerasnya tindakan Defendan terhadap Plaintif-Plaintif di samping bukan sahaja menyusahkan Plaintif-Plaintif tetapi juga memberi impak kepada penderitaan mental serta sudah pasti menjejaskan reputasi inap desa milik Plaintif-Plaintif di kalangan orang ramai yang mengetahui perkara ini. Oleh yang demikian, saya bersetuju dengan HMS untuk memberikan award dalam jumlah berkenaan, selain sebagai penghalang agar kejadian serupa tidak berulang di masa hadapan. [24] Bagi kos sebanyak RM20,000.00 pula, perlu dinyatakan bahawa perkara ini adalah dalam budibicara HMS yang mengendalikan prosiding pentaksiran gantirugi. Dengan mengambil kira bahawa prosidng ini melibatkan 6 orang saksi serta melibatkan pelbagai dokumen, saya berpandangan kos RM20,000.00 yang diberikan oleh HMS adalah berpatutan. Kesimpulan [25] Sebagaimana yang diputuskan dalam kes Goh Bak Ming v Yeoh Eng Kong & Other Appeals [2019] 3 MLRA 56 dan Lee Ing Chin & Ors v Gan Yook Chin [2003] 1 MLRA 95 yang menyatakan bahawa adalah prinsip undang-undang yang mantap bahawa mahkamah yang mendengar rayuan tidak akan mengganggu keputusan mahkamah bicara melainkan mahkamah bicara itu jelas salah dalam membuat keputusan. [26] Berdasarkan kepada alasan serta otoriti di atas, saya bersetuju dengan dapatan dan award yang diberikan oleh HMS dan tidak bercadang untuk mengganggu atau campur tangan award tersebut. 11 S/N cfustwAouUiPOVaYLLZ29g **Note : Serial number will be used to verify the originality of this document via eFILING portal [27] Sehubungan itu, saya menolak rayuan Defendan dengan kos dan keseluruhan keputusan Mahkamah Sesyen dikekalkan. Tarikh: 23.3.2024 -t.t- (SHAMSULBAHRI BIN HAJI IBRAHIM) Hakim, Mahkamah Tinggi Malaya, Johor Bahru Peguam: Bagi pihak Perayu – G. Ravi (Aida Hassan bersamanya); Tetuan Aida & G Ravi Bagi pihak Responden-responden – Paari Perumal (K. Jayaratnam bersamanya); Tetuan Jayaratnam & Partners Kes yang dirujuk:  Amar Singh v. Chin Kiew [1960] 1 LNS 5; [1960] 26 MLJ 77  Asia Plywood Company Sdn Bhd v. Aeon Co (M) Bhd & Anor [2020] 3 CLJ 685; [2020] 8 MLJ 736  Goh Bak Ming v Yeoh Eng Kong & Other Appeals [2019] 3 MLRA 56  Lee Ing Chin & Ors v Gan Yook Chin [2003] 1 MLRA 95  Mokhtaruddin Abdullah & Anor v Norizan Rosdi & Ors [1998] 1 LNS 248  Rasidin Bin Partorjo v. Frederick Kiai [1976] 1 LNS 123  Sambaga Valli KR Ponnusamy v. Datuk Bandar Kuala Lumpur & Ors And Another Appeal [2017] 1 LNS 500  Shen & Sons Sdn Bhd v. Jutawarna Development Sdn Bhd & Ors [2015] 8 CLJ 125; [2016] 7 MLJ 183  Tan Kuan Yau v. Suhindrimani [1985] CLJ Rep 323; [1985] 2 MLJ 22  Topaiwah v. Salleh [1968] 1 LNS 161; [1968] 1 MLJ 284 12 S/N cfustwAouUiPOVaYLLZ29g **Note : Serial number will be used to verify the originality of this document via eFILING portal 13 S/N cfustwAouUiPOVaYLLZ29g **Note : Serial number will be used to verify the originality of this document via eFILING portal