BL-24NCvC-22-04/2022 (Mahkamah Tinggi)

DALAM MAHKAMAH TINGGI DI KLANG DALAM NEGERI SELANGOR DARUL EHSAN GUAMAN NO: BL-24NCvC-22-04/2022 ANTARA RENA RECTO PLAINTIF DAN BENJAMIN JUSSIP DEFENDAN ALASAN PENGHAKIMAN Ini adalah permohonan oleh Plaintif untuk perintah-perintah berikut: (a) Hartanah yang dipegang dibawah Hakmilik Geran 597223 M1/3/10 Lot 83107, Pekan Pandamaran, Daerah Klang, negeri Selangor (selepas ini dirujuk sebagai Hartanah tersebut) diperintahkan seperti berikut: (i) dijual melalui mana-mana ejen hartanah yang dilantik oleh Plaintif; (ii) bahagian bersama tidak pecah Defendan dipindah milik kepada Plaintif. (b) Satu harga rizab ditentukan, iaitu satu harga yang sama dengan nilai harga pasaran anggaran bagi hartanah tersebut untuk tujuan penjualan; 1 (c) Defendan juga berhak membuat penjualan tanah tersebut dengan persetujuan Plaintif dengan Pembeli baru perlu membayar suatu jumlah wang bersamaan sepuluh peratus (10%) daripada harga yang ditawarkan; (d) Baki Harga jualan hendaklah dibayar tidak lewat dari 120 hari dari tarikh penjualan tersebut dan tidak akan diberi apa-apa perlanjutan masa dari tarikh yang ditetapkan dan sekiranya baki harga jualan itu tidak dibayar pada masa yang ditetapkan, maka jumlah yang didepositkan akan dilucutkan; (e) Semua wang pembelian atau apa-apa wang yang dilucutkan, akan diserahkan kepada pemilik hartanah tersebut, mengikut sumbangan dan/atau pembayaran pendahuluan dan ansuran bulanan yang telah dibuat atas hartanah tersebut selepas ditolak segala perbelanjaan mengenai tindakan ini termasuk kos peguam; (f) Dalam masa 7 hari daripada tarikh penjualan hartanah tersebut, Defendan dan/atau Plaintif dan/atau penghuni-penghuni di hartanah tersebut, haruslah memberi milikan kosong hartanah tersebut kepada pembeli yang berjaya; (g) Bahawa proses pindahmilikan nama hartanah tersebut perlu disempurnakan dalam masa 3 bulan selepas Mahkamah memberikan perintah bahagian bersama tidak pecah Defendan dipindah milik sepenuhnya kepada Plaintif; dan (h) lain-lain perintah yang sewajarnya. 2 A. ALASAN-ALASAN PERMOHOHAN [1] Plaintif dan Defendan adalah pemilik berdaftar bersama tidak pecah bahagian dimana masing-masing memegang ½ bahagian. Defendan adalah bekas suami Plaintif dan mereka telah bercerai pada 18.3.2020. [2] Pada 2.12.2013, Plaintif dan Defendan telah membeli hartanah tersebut dengan nilai harga RM80,000.00. Plaintif telah membayar sejumlah RM8,000.00 sebagai deposit. Pembelian hartanah itu adalah melalui pembiayaan daripada CIMB Bank. Pada setiap masa bayaran pinjaman untuk hartanah tersebut termasuk deposit adalah dikeluarkan oleh Plaintif. Plaintif juga mengeluarkan perbelanjaan untuk ubahsuai hartanah tersebut. B. JAWAPAN DEFENDAN [3] Defendan adalah didaftarkan sebagai pemilik berdaftar ½ bahagian hartanah tersebut. Hartanah tersebut tidak boleh dipindah milik kepada Plaintif kerana pemilikan ½ bahagian atas hartanah itu oleh Defendan adalah tanpa syarat dan tidak boleh disangkal. C. KEPUTUSAN MAHKAMAH [4] Setelah Mahkamah meneliti permohonan Plaintif dan affidavit- affidavit oleh pihak-pihak, hanya 2 isu sahaja yang perlu diputuskan iaitu samada permohonan oleh Plaintif iaitu hartanah tersebut boleh dijual melalui mana-mana ejen hartanah yang dilantik Plaintif dan samada bahagian bersama tidak pecah Defendan dipindahmilik sepenuhnya kepada Plaintif. 3 [5] Plaintif berhujah ianya boleh dilakukan dengan menggunapakai Seksyen 145(2) (b) dan (c) Kanun Tanah Negara 1965 yang memperuntukkan seperti berikut : “(2)(b) supaya bahagian tak pecah mana-mana tuanpunya bersama itu dipindahmilikan menurut terma-terma yang dinyatakan dalam perintah itu kepada tuan punya bersama atau kepada sesiapa dari mereka; atau (2)(c) supaya tanah dijual. [6] Defendan pula menghujahkan bahawa Defendan sebagai pemilik berdaftar ½ bahagian kepada hartanah tersebut tidak boleh dijual dan dipindah milik kepada Plaintif tanpa alasan yang munasabah kerana pemilikan ½ bahagian hartanah tersebut oleh Defendan adalah tanpa syarat sepertimana yang didaftarkan dan tidak boleh disangkal. [7] Plaintif merujuk kepada keputusan Mahkamah Tinggi didalam Moo Hon Yee v S Abdul Rahman bin PAK Shaik Abdul Kader [2018] MLJU 1822 keputusan oleh YA Dato’ Wong Kian Kheong yang menjelaskan berkenaan pemakaian s. 145 (1) Kanun Tanah Negara dan bidang kuasa Mahkamah dibawah seksyen berkenaan. Otoriti ini dikemukakan oleh Plaintif. “ E. Court’s power under s.145 NLC [7] Section 145 NLC provides as follows: “ Power of Court to facilitate termination of co-proprietorship 145(1) Where, in the case of any land vested in co-proprietors - (a) any of the co -proprietors will neither join in, nor consent to the making of, an application for partition under this Chapter, or (b) by reason of the operation of paragraph (f) of subsection (1) of section 136 (as applied by section 141), partition of the land 4 between all of the co-proprietors is incapable of being under this Chapter, the Court, subject to and in accordance with the provision of any law for the time being in force relating to civil procedure, may, on the application of any of the co-proprietors, make such order as it may think just for the purpose of enabling the co-proprietorship to be terminated. [8] YA Dato’ Wong Khian Kheong juga turut merujuk kepada keputusan Mahkamah Rayuan didalam isu s.145 KTN ini. “[8] I am of the following view regarding s.145 NLC: (1) …………………. (2) a section 145 Application can only be made by a co -proprietor of land(X) if X fulfils either one of the following two alternative pre- conditions under s.145(1) (a) or (b) NLC (Pre-Condition) – (a) the other co proprietor of land (Y) did not join or consent to X’s application to partition the land under Chapter 2 of Part 9 NLC (partition of land) [Cap 2 (part 9)] – s 145 (1) (a) NLC I refer to the following Court of Appeal cases regarding compliance s 145 (1) (a) NLC – (i) In Datin Sohaila bt Adom at paragraphs 55 – 59, the Court of Appeal held that a co proprietor of land had complied with s. 1 145 (1) (a) NLC when he had sent letters to the other co – proprietors which sought the latter’s consent to his application to partition the land and there was no reply by the latter; (ii) Alizatur Khair JCA (as she then was) upheld the High Cour’s dismissal of Section 145 application in Koh Heng Jin Holdings Sdn Bhd v Phuah beng Chooi @ Koh Kim Kee & Anor [2016] 3 CLJ 837, at paragraphs 26 and 28, on the ground that, among others, there was no evidence of any request by the plaintiff to the defendant for the land in question to be partitioned. 5 [9] Jika dilihat pada dapatan Hakim didalam keputusan di atas, bagi mengguna pakai s.145(1) KTN, ia mempunyai pra syarat yang perlu dipatuhi iaitu persetujuan dari pihak yang memegang ½ bahagian dari hartanah itu hendaklah diperolehi terlebih dahulu. Di dalam permohonan di hadapan Mahkamah ini, pra syarat itu tidak dipatuhi kerana Plaintif tidak mengemukakan sebarang dokumen yang memohon persetujuan Defendan untuk membolehkan ½ bahagian yang didaftarkan atas nama Defendan dipindah milik kepada Plaintif. Plaintif hanya menyatakan oleh kerana dia yang membayar bayaran bulanan hartanah tersebut dan dan deposit maka Plaintif berhak untuk mendapatkan ½ bahagian atas hartanah tersebut yang dipegang Defendan. [10] S. 145 KTN memperuntukkan dengan jelas… “the Court, subject to and in accordance with the provisions of any law for the time being in force relating to civil procedure may, on the application of any of the co-proprietors, make such order as it may think just for the purpose of enabling the co - proprietorship to be terminated” (penekanan oleh Mahkamah). Adalah jelas, bidang kuasa Mahkamah di bawah S.145 KTN hendaklah digunakan secara berhati-hati di mana hanya boleh dilaksanakan jika dibuktikan bahawa pihak yang memegang ½ bahagian hartanah tersebut (dalam konteks ini Defendan) enggan memberi persetujuan walaupun Plaintif telah memaklumkan beliau dan meminta persetujuannya untuk memindahkan ½ bahagian yang dipegangnya kepada Plaintif. 6 [11] Permohonan Plaintif melalui Saman Pemula ini dengan meminta Mahkamah mengguna pakai s.145 KTN adalah sesuatu yang tidak wajar memandangkan dia tidak mematuhi pra syarat yang dinyatakan. Plaintif menggunakan Saman Pemula ini untuk mendapatkan perintah seolah-olah memaksa Defendan menyerahkan ½ bahagian yang didaftarkan atas namanya tanpa syarat tanpa terlebih dahulu memuaskan hati Mahkamah bahawa Plaintif telah cuba mendapatkan persetujuan Defendan tanpa perlu membuat permohonan sebegini dan ini gagal dilakukan Plaintif. [12] Didalam Moo Hon Yee (supra) Dato’ Wong Khian Kheong HMT seterusnya menjelaskan seperti berikut: “ (b) ……… (c)……….. (d) if the Court terminates co-proprietorship, the Court has a Power discretionary power to make any one of the following consequential orders (Consequential Order)- (a) the land may be portioned (Partition Order). A Partition Order may be made because the Court has a discretion under s.145(1) to “make such order as it may think just for the purpose of enabling the co- proprietorship to be terminated”. (b) an order that a sum of money shall be paid by one co proprietor (Compensation Order) and upon such a payment, an application to the LA to partition the land by on co -proprietor in the terms specified in the Compensation Order shall be deemed for the purposes of Cap 2 (Part 9) to have been made by all the co proprietors - please see s. 145(2) (a); (c) an undivided share of one co -proprietor may be transferred on terms specified in an order to the other co -proprietor (Transfer Order) - please see s. 145(2) (b); or (d) the land to be sold under s.145(2)(c) NLC (Sale Order); 7 (e) to assist the Court to decide whether to allow a section 145 application and if so, which Consequential Order should be made, an applicant has the evidential burden under s.102 of the Evidence Act 1950 (EA) to adduce expert evidence from a qualified and practicing land surveyor (Surveyor) and Valuer because – (a) if a Partition Order is applied for, a Surveyor’s plan on the proposed partition of the land is required. This is because if a Partition Order is made based on the plan in question, separate titles for the partitioned parts of the land shall be subsequently issued by the – (i) LA (concerning Land Office titles); or (ii) Registrar of Titles (regarding Registry titles) - based on the Surveyors’ plan; and (b) a valuer’s expert view may assist the Court regarding the following matters- (i) whether it is just for the Court to allow a section 145 application; and (ii) if the Court allows a Section 145 Application, whether the Court should make the following Consequential Order- (iia) a Partition Order; (iib) a Compensation Order; (iic) a Transfer Order; or (iid) a Sale Order; and… (iii) s.25(2) of the Courts of Judicature Act 1964(CJA) and of the Schedule of CJA (paragraph 3) provides as follows: “s.25(2) CJA Without prejudice to the generality of subsection (1) the High Court shall have additional powers set out in the Schedule; Provided that all such powers shall be exercised in accordance with any written law or rules of court relating to the same. Paragraph 3 Partition of land Power to direct a sale instead of partition in any action for partition of land; and in cause or matter relating to land, where it appears 8 necessary or expedient, to order the land or any part thereof to be sold, and to give all necessary and consequential directions”.. [12] Adalah jelas dari keputusan di atas, adalah beban atas Plaintif untuk mengemukakan bukti selaras dengan s.102 Akta Keterangan 1950 iaitu bukti penilaian atas nilai hartanah oleh jurunilai yang bertauliah bagi membantu mahkamah membuat keputusan samada adakah ianya adil untuk membenarkan permohon ini. Plaintif tidak mengemukakan laporan jurunilai hartanah bertauliah untuk nilai pasaran semasa hartanah tersebut, sebaliknya meminta Mahkamah menentukan harga rizab atas hartanah itu tanpa sebarang asas untuk dipertimbangkan. [13] Hartanah tersebut adalah didaftarkan ½ bahagian atas nama Defendan tanpa sebarang syarat. Permohonan Plaintif ini bukan sahaja gagal mematuhi pra syarat dibawah s. 145 KTN, ia jua memprejudiskan hak Defendan atas hartanah tersebut yang mana hak milik Defendan di lindungi dibawah s. 340 (1) KTN. Mahkamah Persekutuan didalam Bayangan Sepadu Sdn Bhd v Jabatan Pengairan Dan Saliran Negeri Selangor & Ors [2022] 2 CLJ 1 “[30] It is pertinent to note that the principle of indefeasibility of title is one of the main features and attributes to the Torrens system of conveyance. It involves the proposition that once a person is registered as proprietor of certain land or interest in the land, he or she acquires a title that cannot be vitiated as except as provided under s.340 of the NLC….” 9 [14] Kesimpulannya, berdasarkan alasan-alasan diatas Mahkamah memutuskan untuk menolak permohonan Plaintif ini dengan kos sebanyak RM 10,000.00. Bertarikh 15 Ogos 2022 t.t (NORLIZA BINTI OTHMAN) PESURUHJAYA KEHAKIMAN MAHKAMAH TINGGI MALAYA KLANG 10