INDUSBUILT SDN. BHD. [No. Syarikat: 197801006618 (43614-X)] SOUTHERN STEEL MESH SDN. BHD. [No. Syarikat: 198001012163 (65949-T)]

Page 1 of 53 DALAM MAHKAMAH TINGGI MALAYA DI KUALA LUMPUR DALAM WILAYAH PERSEKUTUAN MALAYSIA GUAMAN NO: WA-22NCvC-191-03/2020 ANTARA INDUSBUILT SDN. BHD. [No. Syarikat: 197801006618 (43614-X)] …PLAINTIF DAN SOUTHERN STEEL MESH SDN. BHD. [No. Syarikat: 198001012163 (65949-T)] …DEFENDAN (DALAM TINDAKAN ASAL) SOUTHERN STEEL MESH SDN. BHD. [No. Syarikat: 198001012163 (65949-T)] …PLAINTIF DAN INDUSBUILT SDN. BHD. [No. Syarikat: 197801006618 (43614-X)] …DEFENDAN (MELALUI TUNTUTAN BALAS) Page 2 of 53 ALASAN PENGHAKIMAN (Kandungan 7 dan Kandungan 9) A. PENGENALAN [1] Kandungan 7 dan Kandungan 9 adalah permohonan-permohonan yang difailkan oleh Defendan dalam tindakan asal. [2] Kandungan 7 adalah permohonan untuk membatalkan Writ Saman dan Pernyataan Tuntutan Plaintif bertarikh 27.3.2020 di bawah Aturan 18 Kaedah 19(1)(a) dan/atau (b) dan/atau (c) dan/atau (d) Kaedah- kaedah Mahkamah 2012 (KKM 2012). [3] Manakala Kandungan 9 adalah permohonan Defendan untuk satu Penghakiman Terus dimasukkan ke atas Plaintif (dalam tindakan asal) menurut Aturan 14 KKM 2012 untuk tuntutan balas berjumlah RM33,000.00 berserta dengan faedah atas jumlah RM33,000.00 tersebut pada kadar 5% setahun dari 1.2.2020 hingga ke tarikh penyelesaian penuh. Page 3 of 53 [4] Pada 19.1.2021, Mahkamah ini telah membenarkan permohonan - permohonan Defendan di Kandungan 7 dan Kandungan 9. Plaintif dalam tuntutan asal (Defendan dalam tuntutan balas) yang tidak berpuas hati dengan keputusan Mahkamah ini telah memfailkan Notis Rayuan ke Mahkamah Rayuan pada 11.2.2021 bagi merayu terhadap keseluruhan keputusan Mahkamah ini. B. LATAR BELAKANG KES [5] Plaintif (Indusbulit Sdn Bhd) adalah sebuah syarikat yang diperbadankan di Malaysia dan mempunyai pejabat berdaftar di No. 23C, Jalan SS21/60, Damansara Utama, Petaling Jaya, 47400 Selangir. Plaintif terlibat dalam pelaburan hartanah. [6] Defendan (Southern Steel Sdn Bhd) pula yang dahulunya dikenali sebagai sebagai Brisk Steel Products Sdn Bhd merupakan sebuah syarikat yang diperbadankan di Malaysia dengan alamat berdaftar di Level 31, Menara Hong Leong, No. 6, Jalan Damanlela, Bukit Damansara, 50490 Kuala Lumpur. Perniagaan Defendan melibatkan aktiviti perkilangan, penjualan dan pemasaran dawai keluli, cawat Page 4 of 53 konkrit, panel pagar dan pemotongan dan pembengkokan batang (cut and bend bars). [7] Plaintif adalah tuanpunya keseluruhan bahagian tanah yang berukuran kira-kira 4.36 ekar yang terletak di Lot 7122, 6 Miles, Jalan Kapar, Mukim of Kapar, 42100 Klang, Selangor (tanah tersebut). [8] Plaintif telah mula menyewakan tanah tersebut kepada Defendan sejak tahun 2003. Untuk itu suatu perjanjian penyewaan bertulis bertarikh 7.4.2003 Perjanjian Penyewaan 2003) telah dimasukki oleh Plaintif dan Defendan. [9] Terma-terma utama Perjanjian Penyewaan 2003 bertarikh 7.4.2003 adalah seperti berikut: (i) Sewa bulanan bagi tanah tersebut untuk tempoh dua (2) tahun pertama adalah pada kadar RM12,000.00 sebulan. (ii) Perjanjian Penyewaan adalah dimasukkan untuk tempoh dua (2) tahun bermula 1.4.2003 dan tamat pada 31.3.2005; (iii) Defendan hendaklah membayar wang jaminan (security deposit) kepada Plaintif berjumlah RM24,000.00; dan Page 5 of 53 (iv) Sebelum tempoh penyewaan tamat, atas permohonan Defendan untuk lanjutan tempoh penyewaan, Plaintif akan membenarkan lanjutan sewaan untuk tempoh dua (2) tempoh lanjutan seperti berikut: (i) Tempoh pertama bagi tiga (3) tahun dengan sewaan RM14,000.00 sebulan. (ii) Tempoh kedua bagi tiga (3) tahun dengan sewaan bulanan RM18,000.00. [10] Bagi Perjanjian Penyewaan 2003, tempoh-tempoh penyewaan adalah seperti berikut: (i) Tempoh penyewaan pertama: Dua (2) tahun mulai 1.4.2003 dan tamat pada 31.3.2005 – sewaan bulanan pada kadar RM12,000.00. (ii) Lanjutan untuk tempoh tiga (3) tahun pertama: mulai 1.4.2005 dan tamat pada 31.3. 2008 – sewaan bulanan pada kadar RM14,000.0. (iii)Lanjutan untuk tiga (3) tahun kedua: mulai dari 1.4.2008 hingga 31.3.2011-sewaan bulanan pada kadar RM18,000.00. [11] Melalui Perjanjian Penyewaan bertulis bertarikh 7.4.2011, Plaintif dan Defendan telah memasuki satu lagi perjanjian penyewaan bertulis (Perjanjian Penyewaan 2011) bertarikh 7.4.2011 untuk tempoh tiga (3) tahun lagi yakni dari 1.4.2011 sehingga 31.3.2014. Terma-terma Page 6 of 53 utama Perjanjian Penyewaan 2011 tersebut antara lain adalah seperti berikut: (i) Sewa bulanan bagi tanah tersebut adalah pada kadar RM22,500.00 sebulan. (ii) Perjanjian Penyewaan adalah untuk tempoh (3) tiga tahun bermula 1.4.2011 dan tamat oada 31.3.2014; (iii)Defendan hendaklah membayar wang jaminan (security deposit) kepada Plaintif berjumlah RM45,000.00 yakni jumlah (2) bulan sewaan bulanan; (iv) Tiga (3) bulan sebelum tempoh penyewaan tamat, atas permohonan Defendan untuk lanjutan tempoh penyewaan, Plaintif akan membenarkan lanjutan sewaan untuk tempoh tiga tahun atas sewaan bulanan yang dipersetujui bersama oleh pihak-pihak. Naratif kes yang diplidkan oleh Plaintif [12] Dalam Pernyataan Tuntutannya Plaintif telah memplidkan berikut: (i) Sekitar Mac 2014, sebelum Perjanjian Penyewaan 2011 tamat tempoh, wakil-wakil Plaintif telah mengadakan satu mesyuarat dengan wakil Defendan yang mana Defendan dikatakan telah Page 7 of 53 meminta dan Plaintif bersetuju untuk memperbaharu Perjanjian Penyewaan untuk tempoh tiga tahun lagi. (ii) Pada mesyuarat tersebut wakil Plaintif telah bersetuju untuk membaharui perjanjian penyewaan Defendan dengan kenaikan sewaan sebanyak RM10,000.00. Namun, atas permohonan Defendan dan “goodwill” Plaintif, Plaintif telah bersetuju menaikkan sewaan sebanyak RM9,500.00 untuk menjadikan sewaan bulanan tanah tersebut kepada RM32,000.00. Plaintif mendakwa Perjanjian Penyewaan tanah tersebut telah diperbaharui (Pembaharuan Pertama) untuk tempoh 1.4.2014 hingga 31.3.2017 dengan sewaan bulanan sebanyak RM32,000.00. (iii) Plaintif memplidkan walaupun ada kenaikan sewaan pada RM32,000.00 Defendan telah meneruskan sewaan dengan hanya membayar sewaan pada kadar RM22,500.00 sepanjang tempoh Pembaharuan Pertama tersebut. Page 8 of 53 (iv) Kemudiannya, sebelum tempoh Pembaharuan Pertama tamat, sekali lagi wakil Plaintif pada 24.3.2017 telah mengadakan satu mesyuarat dengan wakil Defendan yang mana Defendan dikatakan telah meminta dan Plaintif bersetuju untuk memperbaharu Perjanjian Penyewaan untuk tempoh tiga tahun lagi. (v) Pada mesyuarat tersebut wakil Plaintif telah bersetuju untuk membaharui perjanjian penyewaan dengan Defendan dengan kenaikan sewaan kepada RM40,000.00. Plaintif mendakwa Perjanjian Penyewaan tanah tersebut telah diperbaharui (Pembaharuan Kedua) untuk tempoh 1.4.2017 hingga 31.3.2020 dengan sewaan bulanan sebanyak RM40,000.00. (vi) Plaintif memplidkan walaupun ada kenaikan sewaan pada RM40,000.00, Defendan telah meneruskan sewaan dengan hanya membayar sewaan pada kadar RM22,500.00 sepanjang tempoh Pembaharuan Kedua tersebut. Page 9 of 53 (vii) Pada 30.10.2019, Defendan telah memberi notis untuk menamatkan penyewaan tanah tersebut. (viii) Plaintif kini mendakwa bahawa walaupun kadar sewaan dinaikkan bagi tempoh-tempoh pembaharuan dari 1.4.2014 hingga 31.3.2020, Defendan hanya membayar sewaan bulanan sebanyak RM22,500.00 dan bukannya RM32,000.00 (bagi tempoh 1.4.2014 hingga 31.3.2017) dan RM40,000.00 (bagi tempoh 1.4.2017 hingga 31.3.2020) dan oleh itu terdapat tunggakan bayaran sewaan di pihak Defendan sebanyak RM1,184,028.17. (ix) Justeru itu, dalam tindakan ini Plaintif menuntut daripada Defendan wang berjumlah RM1,184,028.17 bagi sewaan tertunggak yang tidak dibayar oleh Defendan kepada Plaintif. C. PEMBELAAN DEFENDAN DAN TUNTUTAN BALAS [13] Defendan telah menentang keras tuntutan Plaintif dan telah memfailkan Pernyataan Pembelaan. Dalam Pernyataan Pembelaannya, Defendan telah menyangkal tuntutan Plaintif untuk Page 10 of 53 jumlah tambahan sewaan bagi kenaikan kadar sewa bagi bulan April tahun 2014 hingga penamatan penyewaan pada 31.3.2020. [14] Dalam Pernyataan Pembelaanya, selain daripada menyangkal tuntutan jumlah tambahan sewaan tersebut, Defendan telah membangkitkan pembelaan-pembelaan berikut: (i) Defendan tidak menafikan bahawa Defendan telah terus menyewa tanah tersebut untuk tahun 2014 (selepas Perjanjian 2011 itu tamat tempohnya) yakni bermula April 2014 sehingga penyewaan itu ditamatkan oleh Defendan pada 31.1.2020 melalui Notis Penamatan bertarikh 30.10.2019. Namun, Defendan menafikan kadar-kadar kenaikan sewa yang didakwa oleh Plaintif dengan membangkitkan bahawa selepas Perjanjian Penyewaan 2011 itu tamat tempohnya pada 31.3.2014, Defendan telah menyewa tanah tersebut daripada Plaintif berdasarkan penyewaan “month to month basis”. Lantaran itu, Defendan telah berterusan membayar sewa pada kadar RM22,500.00 sebulan dan pembayaran bulanan yang dibayar tersebut telah diterima oleh Plaintif. Dalam erti kata lain sewa Page 11 of 53 bulanan yang dibayar pada kadar RM22,500.00 sebulan tersebut tidak ditolak oleh Plaintif. Pembayaran sewa bulanan ini telah dibuat oleh Defendan sehinggalah Notis Penamatan bertarikh 30.10.2019 berkuatkuasa. (ii) Defendan menafikan bahawa ia telah membayar RM45,000.00 sebagai wang jaminan “security deposit” tetapi sebaliknya, telah hanya membayar sebanyak RM24,000.00 sebagai “security deposit” dua bulan menurut Perjanjian Penyewaan dalam tahun 2003 dan seterusnya atas permintaan Plaintif, telah membayar sebanyak RM9,000.00 pada bulan Mei 2011 sebagai penambahan (top up) kepada security deposit tersebut. Pada semua masa yang material, security deposit tersebut dibayar atas syarat bahawa security deposit hendaklah dibayar semula kepada Defendan atas penamatan perjanjian penyewaan tanah tersebut oleh Defendan. (iii) Defendan menafikan bahawa terdapatnya Pembaharuan Pertama atau Pembaharuan Kedua bagi perjanjian penyewaan tersebut. Defendan juga menyangkal sebarang persetujuan kononnya untuk kenaikan sewa dalam sebarang bentuk dan Page 12 of 53 menegaskan bahawa kenaikan sewaan yang didakwa PLaintif adalah tidak wujud sama sekali. Defendan menegaskan bahawa pihaknya telah menolak cadangan Plaintif untuk kenaikan sewaan yang dinyatakan dalam surat Plaintif tersebut dan oleh itu tidak ada sebarang perjanjian yang telah ditandatangani oleh Defendan. (iv) Defendan tidak pada bila-bila masa mempunyai sewaan tertunggak yang yang masih terhutang dengan pihak Plaintif. (v) Selanjutnya, pada 30.10.2019, Plaintif telah disampaikan satu surat / notis penamatan daripada Defendan yang menyatakan antara lainnya bahawa Perjanjian Penyewaan tersebut telah tamat pada 31.2.2014 dan telah diperbaharui secara otomatik atas dasar bulanan (month to month basis). Defendan telah memberikan Plaintif tiga bulan notis untuk menamatkan Perjanjian Penyewaan tersebut. (vi) Selaras dengan penamatan perjanjian penyewaan tersebut, Defendan adalah berhak untuk pemulangan wang jaminan sebanyak RM33,000.00 daripada Plaintif. Page 13 of 53 (vii) Justeru, Defendan telah menuntut balas terhadap Plaintif bagi menuntut pengembalian security deposit tersebut sebanyak RM33,000.00 berserta dengan faedah ke atas jumlah yang sama dan kos tindakan ini. (viii) Tingkahlaku Plaintif yang selama ini telah menerima sewa daripada Defendan pada kadar RM22,500.00 dan berterusan membenarkan Defendan menyewa di tanah tersebut tanpa notis penamatan atau notis untuk keluar selepas Perjanjian Penyewaan luput, menunjukkan Plaintif telah menerima penyewaan tanah tersebut atas penyewaan bulan ke bulan pada kadar RM22,500.00. (ix) Defendan menegaskan bahawa tindakan ini telah difailkan Plaintif untuk mengambil kesempatan sahaja dan hanya untuk mendapatkan satu kelebihan yang tidak adil (unjust enrichment) ke atas Defendan. Page 14 of 53 (x) Terdapat kelewatan yang tidak munasabah dan/atau tidak wajar di pihak Plaintif dalam membuat tuntutan-tuntutan menjadikan tuntutan Plaintif di sini adalah tidak bona fide. (xi) Tindakan Plaintif di sini adalah tidak sah dan tidak dapat dipertahankan terhadap Defendan. D. PRINSIP UNDANG-UNDANG BERHUBUNG PERMOHONAN DI BAWAH ATURAN 18 KAEDAH 19 KKM 2012 [15] Sebelum penelitian dan pertimbangan dibuat ke atas permohonan Defendan-Defendan dalam Kandungan 9, pada peringkat ini wajar kiranya Mahkamah ini terlebih dahulu menggariskan prinsip-prinsip undang-undang yang terpakai berhubung permohonan di bawah Aturan 18 Kaedah 19 KKM 2012. [16] Undang-undang mengenai kuasa budi bicara Mahkamah di dalam pembatalan tindakan di bawah Aturan 18 Kaedah 19 (A.18 k.19) KKM 2012 adalah jitu dan mantap. Terlalu banyak otoriti yang telah Page 15 of 53 membincangkan dan memutuskan prinsip-prinsip pemakaian kuasa budi bicara Mahkamah di bawah A.18 k.19 ini. Memadai sekiranya Mahkamah ini merujuk kepada beberapa kes sebagai panduan dan rujukan. [17] Di dalam kes Bandar Builder Sdn Bhd & Ors v United Malayan Banking Corporation Bhd [1993] 4 CLJ 7, prinsip-prinsip undang- undang mengenai kuasa budi bicara Mahkamah di bawah A.18 k.19 ini telah diterangkan dengan begitu jelas oleh Mohamed Dzaiddin HMA (YAA pada ketika itu) seperti berikut: “It is only in plain and obvious cases that recourse should be had to the summary process under this rule (per Lindley M.R. in Hubbuck v Wilkinson [1899] 1 QB 86, p.91), and this summary procedure can only be adopted when it clearly seen that a claim or answer is on the face of it “obviously unsustainable” (Attorney-General of Duchy of Lancaster v L. & N.W.Ry. Co [1892] 3 Ch. 274, CA). It cannot be exercised by a minute examination of the documents and facts of the case, in order to see whether the party has a cause of action or a defence (Wenlock v Moloney [1965] 1 WLR 1238; [1965] 2 All ER 871. (CA.). The authorities further show that if there is a point of law which requires serious discussion, an objection should be taken on the pleadings and the point set down for argument under O.33 r.3 (which isin Page 16 of 53 para materia with our O.33 r. 2 Rules of the High Court) (Hubbuck v Wilkinson) (supra). The court must be satisfied that there is no reasonable cause of action or that the claims are frivolous or vexatious or that the defences raised are not arguable.” [18] Manakala Vincent Ng H (YA ketika itu) dalam kes Suppuletchemi v Palmco Bina Sdn Bhd [1994] 2 AMR 1191, di muka surat 1205 dan 1206 penghakimannya telah berkata: “But in applications under Order 18 r 19 or Order 14, it is still incumbent upon the court to determine whether issues could more appropriately have been decided, without the expense of a full trial with witnesses and expenditure of the courts’ invaluable time. No party in a proceeding is entitled to require the court to accord them valuable time of several days open court viva voce trial only upon mere or bare assertions in their affidavits…. The crucial question the court would have to ask itself in applications under Order 14 or Order 18 r 19(1)(a) to (d) is firstly, whether the piece or pieces of evidence essential to make out a reasonable prima facie cause of action or a prima facie triable issue of fact are of the nature such that they are adduceable by affidavit evidence; and secondly – if the answer to this Page 17 of 53 question is in the positive – whether such essential prima facie evidence had been so adduced in the supporting affidavits. Such affidavits ought not to contain bare averments but must condescend or come definitely into particulars for serious argument such that they are sufficient to satisfy the court that there is a reasonable prima facie cause of action or prima facie triable issue or issues of fact or law in the defence as the case may be. …the court must and ought to look at the whole situation and ask itself whether the plaintiff (in an application to strike off claim) has satisfied the court that he has a bona fide or prima facie cause of action,…”. [19] Di dalam kes Mooney & Ors v Peat Marwick Mitchell & Co & Anor [1967] 1 MLJ 87, Raja Azlan Shah J (DYMM pada ketika itu) di muka surat 88 telah menyatakan seperti berikut: “It is firmly established that the power exercisable under r. 4 “is only appropriate in cases which are plain and obvious so that a judge can say at once that a statement of claim as it stands is insufficient, even if proved, to entitle the plaintiff to the relief of which he asks for”: See the judgment of Lindley MR in (Hubbuck & Sons v Wilkinsons Heywood & Clark Ltd).(1) Where the situation arises, the pleadings and particulars alone shall be considered and all the allegations in it shall be presumed to be true, and it is only on that Page 18 of 53 assumption that any statable case can be made for this application: see Peck v Russell.(2) The court cannot and indeed is not empowered to look behind the pleadings and particulars if it discloses a reasonable cause of action. So long as the statement of claim discloses some ground of action, the mere fact that the plaintiff is not likely to succeed on it at trial is no ground for it to be struck out: see Boaler v Holder.(3) A recent exposition of the law is afforded by the judgment of Danckwerts LJ in Wenlock v Moloney.(4): “Under the rule (ie. O. 25 r. 4) it had to appear on the face of the plaintiff’s pleading that the action could not succeed or was objectionable for some other reason. No evidence could be filed… But, as the procedure was of a summary nature the party was not to be deprived of his right to have his case tried by a proper trial unless the matter was clear.’’ After stating that the former rules are now incorporated in the revised Rules of the Supreme Court, O. 18 r. 19, he continues: “But this summary jurisdiction of the court was never intended to be exercised by a minute and protracted examination of the documents and facts of the case in order to see whether the plaintiff really has a cause of action. To do that is to usurp the position of the trial judge.” (Sila lhat juga; Dilantha Ranjula Bandara Malagamuwa & Ors v ADM Ventures (M) Sdn Bhd & Ors [2018] MLJU 1383, Small Page 19 of 53 Medium Enterprise Development Bank Malaysia Berhad v Sigma Pelangi Systems Sdn Bhd [2016] MLJU 1770, See Thong & Anor v Saw Beng Chong [2013] 3 MLJ 235) E. PERMOHONAN DEFENDAN-DEFENDAN DI KANDUNGAN 7 [20] Permohonan Defendan dalam Kandungan 7 telah disokong oleh Afidavit Sokongan dan Afidavit Jawapan Ke 2 Defendan yang diikrarkan oleh Yeoh Choon Kwee, (Pengarah Urusan Defendan) masing-masing pada 10.7.2020 (Kandungan 8) dan 28.8.2020 (Kandungan 20). [21] Defendan telah memohon Mahkamah ini membatalkan tuntutan Plaintif terhadapnya atas alasan-alasan berikut: i) tindakan yang difailkan oleh Plaintif tidak mendedahkan kausa tindakan yang munasabah terhadap Defendan-defendan; dan Page 20 of 53 ii) tindakan Plaintif satu tindakan yang mengaibkan, remeh dan menyusahkan serta adalah suatu penyalahgunaan proses Mahkamah ini. iii) Terdapat kelewatan yang tidak munasabah atas Plaintif memfailkan tindakan dan dengan itu Plaintif bertindak secara laches (the Plaintiff is guilty of laches) dan tidak bona fide. iv) Plaintif adalah diestop untuk menuntut sewa bulanan tambahan kerana telah menerima sewaan yang dibayar oleh Plaintif sebanyak RM22,500.00 sejak April 2014. [22] Bagi kelancaran pemahaman, pihak-pihak akan dirujuk sebagaimana kedudukan mereka dalam tindakan asal. [23] Pada awal pendengaran Kandungan 7 dan Kandungan 9, Plaintif telah membangkitkan bantahan awal kepada Kandungan 7 Defendan dengan Plaintif menghujahkan bahawa Afidavit Sokongan kepada Kandungan 7 Defendan harus ditolak atas alasan bahawa sebarang alasan untuk pembatalan di bawah Aturan 18 Kaedah 19(1)(a) tidak sepatutnya dikemukakan melalui bukti affidavit. Selain itu, tiada alasan dinyatakan untuk proviso (b). Page 21 of 53 [24] Merujuk kepada A.18 K.19(2), tiada di mana-mana dalam peruntukan tersebut menyebut bahawa Mahkamah wajar menolak keseluruhannya afidavit di bawah A.18 K.19 sekiranya alasan-alasan untuk proviso (a) dinyatakan terus melalui pembuktian afidavit. Sekiranya ada dinyatakan alasan-alasan pembatalan di bawah proviso (a) melalui bukti afidavit, Mahkamah perlu mengabaikannya (not admissible) dan bukannya menolak permohonan pembatalan secara keseluruhannya. [25] Apatah lagi, dalam kes ini, Defendan ada menyatakan di perenggan 6 bahawa Afidavit Sokongan Defendan telah difailkan tanpa menjejaskan alasan-alasan Defendan dan hujahan peguam cara Defendan untuk menyokong permohonan di bawah A.18 K.19(1)(a). Defendan juga telah menghujahkan dengan panjang lebar dalam Hujahan Bertulis hujahan bagi alasan pembatalan di bawah proviso (a). [26] Manakala, berkenaan dengan dakwaan Plaintif bahawa Defendan gagal memberikan alasan untuk pembatalan di bawah proviso (b), Mahkamah ini berpandangan bahawa ianya tidak langsung Page 22 of 53 menjejaskan secara keseluruhan afidavit permohonan pembatalan Defendan dan tidak mewajarkan Mahkamah ini untuk terus menolak keseluruhan permohonan pembatalan Defendan. [27] Di samping itu, dalam Kandungan 7 Defendan, Defendan telahpun memohon supaya Writ Saman dan Pernyataan Tuntutan Plaintif bertarikh 27.3.2020 dibatalkan menurut Aturan 18 Kaedah 19(1)(a) dan/atau (b) dan/atau (c) dan/atau (d) Kaedah-kaedah Mahkamah 2012 (KKM 2012). Maka pemfailan afidavit sokongan kepada Kandungan 7 oleh Defendan adalah teratur. Justeru, adalah menjadi dapatan Mahkamah ini bahawa bantahan awal yang dibangkitkan Plaintif adalah tidak bermerit dan semestinya ditolak. Hujahan Peguam Defendan [28] Peguam Defendan menghujahkan bahawa tuntutan Plaintif untuk tambahan kadar sewaan untuk tempoh sewaan daripada April 2014 sehingga penamatan perjajnian penyewaan adalah tidak berasas langsung. Page 23 of 53 [29] Menurut peguam Defendan, selepas Perjanjian Penyewaan 2011 tamat pada 31.3.2014, Plaintif dan Defendan tidak ada menandatangani sebarang perjanjian penyewaan secara bertulis. Penyewaan Defendan ke atas tanah tersebut adalah atas dasar “month to month basis” kerana Defendan telah menolak cadangan Plaintif untuk kenaikan sewaan. [30] Menurut peguam Defendan, tiada sebarang penerimaan di pihak Defendan atas cadangan Plaintif melalui surat-suratnya bertarikh 5.3.2014 dan 26.4.2017 untuk melakukan sebarang pembaharuan ke atas Perjanjian Penyewaan. Malahan, surat-surat tersebut tidak ditandatangani oleh Defendan. [31] Defendan telah berterusan menduduki dan menyewa tanah tersebut dengan persetujuan Plaintif dengan membayar sewa sebanyak RM22,500.00 tanpa sebarang bantahan daripada Plaintif sepanjang tempoh April 2014 sehinggalah penyewaan ditamatkan Defendan. Dalam kes ini adalah tidak dipertikaikan bahawa Plaintif telahpun menerima bayaran-bayaran sewaan yang dibayar oleh Defendan bulanan sebanyak RM22,500.00. Page 24 of 53 [32] Menurut peguam Defendan lagi, tanah tersebut adalah kepunyaan Plaintif, sekiranya benar wujudnya tambahan kadar sewaan antara pihak Plaintif dan Defendan untuk kononnya Pembaharuan Pertama kenaikan sewaan kepada RM32,000.00 (bermula 1.4.2014 hingga 31.3.2017) dan Pembaharuan Kedua RM40,000.00 (bermula 1.4.2017 hingga 31.3.2020, maka semestinya wujud persetujuan di antara mereka. Tetapi dalam kes ini tidak ada dokumen yang menunjukkan Defendan telah bersetuju atas kenaikan yang didakwa Plaintif tersebut. [33] Apatah lagi jika kenaikan ini telah dipersetujui mengapa pula baru kini bangkit isu kadar sewaan tambahan apabila Defendan telah menamatkan perjanjian sewaan tersebut. Dalam perkara ini, peguam Defendan menghujahkan bahawa terdapat kelewatan yang tidak munasabah di pihak Plaintif. Oleh itu dalam membuat tuntutan- tuntutan berkenaan dengan tambahan sewaan tersebut, Plaintif telah bertindak secara laches dan tidak bona fide. [34] Di samping itu, menurut peguam Defendan, Plaintif juga telah menerima bayaran sewa bulanan sebanyak RM22,500.00 setiap bulan Page 25 of 53 pada semua masa yang material dan dengan itu, Plaintif diestop daripada membuat tuntutan-tuntutannya di sini. [35] Dengan yang demikian, tindakan Plaintif ini tidak boleh dipertahankan langsung dan ia menjadikan keseluruhan tindakan Plaintif di sini sebagai mengaibkan, remeh dan menyusahkan dan satu penyalahgunaan proses Mahkamah. Tentangan Plaintif Terhadap Kandungan 7 [36] Peguam Plaintif sebaliknya menghujahkan bahawa bahawa surat- surat Plaintif bertarikh 5.3.2014 [Eksibit “A-3, Afidavit Jawapan Plaintif (Kandungan 13)] dan 26.4.2017 [Eksibit “A-6, (Kandungan 13)], merupakan Pembaharuan Pertama dan Pembaharuan Kedua dan bukanlah sekadar cadangan Plaintif seperti yang didakwa oleh Defendan. [37] Peguam Plaintif seterusnya menghujahkan bahawa kedua-dua surat tersebut merupakan satu pengesahan persetujuan daripada Defendan terhadap Pembaharuan Pertama dan Pembaharuan Kedua berdasarkan pertemuan dan/atau perbincangan yang diadakan antara Page 26 of 53 wakil-wakil Plaintif dan Defendan. Defendan tidak menolak atau membantah syarat-syarat dan/atau mana-mana bahagian surat-surat tersebut. Menurut peguam Plaintif, Defendan gagal menyatakan alasan bantahan mereka walaupun menyatakan bahawa Defendan menegaskan pihaknya telah membantah syarat-syarat yang dinyatakan dalam surat tersebut. [38] Plaintif menafikan sebarang kelewatan di pihak Plaintif kerana Plaintif telah secara berkala menuntut bayaran baki sewa daripada Defendan namun telah diabaikan oleh Defendan. [39] Menurut peguam Plaintif lagi, Plaintif telah menerima bayaran bulanan sebanyak RM22,500.00 sebagai sebahagian daripada sewa bulanan sebanyak RM32,000.00 dan RM40,000.00 bagi setiap pembaharuan tanpa menjejaskan hak Plaintif untuk menuntut baki sewa tersebut. Dalam hal ini juga, Plaintif mendakwa bahawa melalui Low Eng Kiat dan Tee Ching Huat, telah berkali-kali memberitahu Defendan melalui wakilnya iaitu Lee Ngim Teong dan Ramachandran bahawa Plaintif tidak bersetuju dengan pembayaran hanya sebanyak RM22,500.00 setiap bulan. Sebagai balasan, Defendan telah menyatakan mereka Page 27 of 53 tidak mendapat balasan daripada ibu pejabat. Untuk membuktikan pengataan Plaintif ini, Plaintif telah bergantung kepada hantaran whatsapp di Eksibit “A-4” dan Eksibit “A-5” Kandungan 13. [40] Selain itu, peguam Plaintif menghujahkan bahawa memandangkan fakta-fakta dalam tindakan ini adalah dipertikaikan, tuntutan Plaintif di sini harus benar-benar merujuk kepada bukti dan penyerahan di perbicaraan penuh dan tidak dapat diselesaikan secara ringkas. F. ANALISIS DAN DAPATAN MAHKAMAH INI BAGI KANDUNGAN 7 [4]1 Defendan dalam kes ini dalam memohon tindakan Plaintif dibatalkan telah berpaksikan pendirian mereka bahawa: (i) tidak wujud sebarang Pembaharuan Pertama dan Pembaharuan Kedua kepada Perjanjian Penyewaan 2011. Pihak Defendan tidak pernah pada bila masapun bersetuju kepada kenaikan- kenaikan yang didakwa Plaintif tersebut. (ii) selepas tamatnya Perjanjian Penyewaan 2011, penerusan keberadaan atau pendudukan Defendan di atas tanah tersebut Page 28 of 53 dari tamat tempoh Perjanjian Penyewaan 2011 bermula 1.4.2014 adalah atas dasar penyewaan “month to month basis” yang mana Plaintif telah bersetuju dengan pembayaran yang dibuat oleh Defendan pada kadar sewaan RM22,500.00 yakni kadar yang telah dipersetujui pihak-pihak dalam Perjanjian Penyewaan 2011. [42] Plaintif pula cuba menegakkan dakwaan wujudnya Pembaharuan Pertama dan Pembaharuan Kedua dengan hanya bergantung semata- mata kepada dua dokumen Plaintif sendiri yakni surat Plaintif kepada Defendan bertarikh 5.3.2014 dan 26.4.2017. [43] Dalam perkara ini, Mahkamah perlu membuat penelitian kepada surat- surat Plaintif bertarikh 5.3.2014 dan 26.4.2017 yang kononnya menjadi tunjang dakwaan kewujudan Pembaharuan Pertama dan Kedua Perjanjian Penyewaan tersebut. [44] Penelitian kepada surat Plaintif bertarikh 5.3.2014 dan 26.4.2017 tersebut, Mahkamah ini bersetuju dengan Defendan bahawa surat- Page 29 of 53 surat tersebut adalah surat-surat yang dikeluarkan oleh Plaintif kepada Defendan. Namun, penelitian terperinci ke atas surat-surat ini mendapati bahawa walaupun Plaintif menyatakan bahawa surat-surat ini dihantar kepada Defendan, kandungan-kandungannya tidak langsung menunjukkan sebarang penerimaan mahupun persetujuan oleh pihak Defendan atas kenaikan sewaan yang didakwa oleh Plaintif tersebut. Plaintif telah memilih untuk mengemukakan Eksibit “A-3” dan Eksibit “A-6’ yakni muka surat pertama (1st page) surat-surat tersebut tanpa mengemukakan muka surat bersekali muka surat 2 (2nd page) surat-surat tersebut. Tetapi di Afidavit Jawapan Defendan (Kandungan 14), Defendan telah mengemukakan Eksibit YCK-2 dan YCK-3 yakni muka surat 2 surat-surat tersebut, yang mana telah menunjukkan surat-surat itu ditandatangani oleh Plaintif sahaja dan pihak Defendan langsung tidak menerima kenaikan tersebut dan tidak menandatanganinya kerana Defendan telah tidak bersetuju atas terma-terma yang dicadangkan oleh Plaintif. [45] Memandangkan surat-surat tersebut hanya ditandatangani oleh Plaintif sahaja maka surat-surat tersebut jelas menunjukkan bahwa kenaikan-kenaikan sewaan adalah setakat menyatakan hasrat Plaintif Page 30 of 53 secara unilateral untuk memperbaharu Perjanjian Penyewaan tersebut. [46] Selain itu, Mahkamah ini merujuk pula kepada salinan faks bertarikh 5.4.2014 daripada pihak Plaintif kepada Defendan. Dalam faks tersebut, Plaintif menyatakan antara lainnya, “We will mail the original of renewal of tenancy agreement for year 2014 for your signature and return back to us the signed copy”. Namun begitu, Plaintif tidak pula mengemukakan sebarang salinan Perjanjian Pembaharuan yang dimaksudkan itu dengan tandatangan pihak Defendan. [47] Dalam perkara ini, Mahkamah berpandangan bahawa tiada sebarang persetujuan daripada pihak Defendan bagi Pembaharuan Pertama dan Pembaharuan Kedua yang didakwa Plaintif tersebut. [48] Plaintif juga menegakkan bahawa adanya mesyuarat-mesyuarat dan representasi-representasi berhubung dengan Pembaharuan Pertama dan Pembaharuan Kedua melalui hantaran-hantaran whatsapp (whatsapp postings) di Eksibit “A-4” dan Eksibit “A-5”, Kandungan 13. Namun begitu, penelitian Mahkamah ke atas hantaran-hantaran Page 31 of 53 whatsapp tersebut mendapati hantaran-hantaran tersebut langsung tidak mempunyai perkaitan dengan Pembaharuan Pertama dan Pembaharuan Kedua yang didakwa oleh Plaintif, malah hantaran- hantaran whatapps tersebut tidak menunjukkan atau menggambarkan sebarang persetujuan kenaikan-kenaikan kadar sewaan bagi tempoh yang didakwa Plaintif. [49] Mahkamah ini menegaskan bahawa Plaintif hanya membangkitkan tentang kenaikan-kenaikan sewaan tanah tersebut dan membuat tuntutan sewaan terhadap Defendan hanya pada tahun 2019 dalam suratnya kepada Defendan bertarikh 26.6.2019. Defendan walau bagaimanapun melalui suratnya bertarikh 15.7.2019 menyangkal dakwaan Plaintif dan menegaskan tidak ada sebarang persetujuan daripada Defendan bagi kenaikan-kenaikan didakwa Plaintif dan tidak wujud perjanjian-perjanjian penyewaan secara lisan mahupun bertulis bagi kenaikan-kenaikan tersebut. Defendan juga tidak bersetuju kenaikan-kenaikan sewaan yang dibuat oleh Plaintif adalah secara sebelah pihak sahaja (unilaterally). Page 32 of 53 [50] Dalam perkara ini, Mahkamah ini bersetuju dengan Defendan bahawa surat yang dikeluarkan Plaintif bertarikh 15.6.2019 kononnya bersama invois-invois, Debit Note telah dikeluarkan oleh Plaintif di penghujung tahun 2019 dan awal 2020 (30.6.2019, 1.11.2019, 31.10.2019, 13.1.2020, 31.1.2020, 2.12.2019 dan 31.12.2019) adalah suatu fikiran terkemudian (afterthought) kerana ianya dikeluarkan terlalu lewat dan kebanyakkannya dikeluarkan setelah Notis Penamatan dikeluarkan oleh Defendan. [51] Selain itu, Plaintif dalam Afidavit Jawapannya di perenggan 11 dan 12 telah menyatakan bahawa terdapat persetujuan daripada pihak Defendan untuk pembaharuan Perjanjian Penyewaan tersebut sebelum tamat Perjanjian Penyewaan 2011. Namun begitu, suka untuk Mahkamah ini merujuk kepada klausa 5.1 Perjanjian Penyewaan 2011 (Option for Renewal) yang mana ia telah dengan jelas menyatakan:- “The Landlord shall, on the written request of the Tenant made at least three (3) calendar months before the Expiry Date, grant to the Tenant tenancies for a further term of three (3) years at a rate of rental to be mutually agreed between the parties and further subject in all respects to the stipulations, Page 33 of 53 covenants, terms and conditions as are herein contained.” (tambahan penekanan) [52] Berdasarkan klausa 5.1 tersebut, ia jelas menyatakan bahawa sebarang persetujuan untuk pembaharuan hendaklah tertakluk kepada permintaan bertulis penyewa (Defendan) dan kadar sewaan hendaklah ditetapkan sebagaimana yang dipersetujui oleh kedua-dua pihak. Walau bagaimanapun, Plaintif telah gagal mengemukakan sebarang keterangan dokumentar yang menunjukkan terdapat permintaan bertulis daripada Defendan untuk melaksanakan pembaharuan kepada Perjanjian Penyewaan antara pihak-pihak. Malahan, minit atau nota mesyuarat yang dikatakan telah berjalan sekitar Mac 2014 juga tidak dikemukakan untuk pertimbangan Mahkamah ini. Mesyuarat atau perbincangan tersebut kononnya diadakan antara pihak-pihak di sini untuk mendapatkan persetujuan untuk pembaharuan Perjanjian Penyewaan. [53] Begitu juga dengan Pembaharuan Kedua sebagaimana yang didakwa oleh Plaintif. Tiada sebarang persetujuan yang jelas daripada pihak Defendan berkenaan dengan terma-terma yang dicadangkan oleh Page 34 of 53 Plaintif melalui surat bertarikh 26.4.2017. Ia hanya bersifat unilateral tanpa dimuktamadkan dengan penerimaan dan persetujuan Defendan. Perbualan antara wakil Plaintif dengan wakil Defendan dalam aplikasi Whatsapp sepertimana yang ditunjukkan oleh Plaintif pula tidak mempunyai perkaitan dengan apa-apa persetujuan di pihak Defendan berkenaan dengan sebarang pembaharuan kepada Perjanjian Penyewaan. Konteks perbualan melalui aplikasi Whatsapp tersebut langsung tidak menyentuh berkenaan dengan kenaikan kadar sewa atau apa-apa cadangan terma dalam pembaharuan perjanjian penyewaan. [54] Mahkamah dengan ini merujuk kepada kes RHB Bank Bhd v Hiap Leong Trading Sdn Bhd [2011] 5 MLJ 326 yang mana fakta kes ini hampir sama dengan kes di hadapan Mahkamah ini. Perayu (RHB Bank Bhd) merupakan penyewa di lot kedai 4 tingkat milik Responden. Sebelum tamatnya perjanjian penyewaan, pihak Perayu telah menggunakan pilihan (option) di bawah klausa 4(d) perjanjian penyewaan iaitu untuk memperbaharu perjanjian penyewaan tersebut. Walau bagaimanapun, tiada persetujuan dicapai antara pihak-pihak terhadap cadangan Perayu supaya dimasukkan satu terma baru Page 35 of 53 dalam perjanjian penyewaan yang mana membenarkan Perayu untuk menamatkan perjanjian penyewaan baru itu dengan memberikan notis bertulis enam (6) bulan. Responden tidak bersetuju dengan cadangan terma baharu tersebut selain telah menyatakan hasrat untuk menaikkan kadar sewa sebanyak 5%. Tanpa mencapai sebarang persetujuan berkenaan dengan cadangan-cadangan baru tersebut, Perayu telah berterusan mendiami lot tersebut dan membuat bayaran sewa pada kadar yang sama secara bulanan. Bayaran tersebut juga diterima oleh Responden tanpa sebarang bantahan. Apabila Perayu bertindak memberikan notis sebulan untuk menamatkan perjanjian penyewaan baharu tersebut, Responden telah menyaman Perayu menuntut antara lain, kehilangan sewaan selama 30 bulan manakala Defendan pula telah memfailkan tuntutan balas untuk pemulangan deposit sebanyak RM24,000.00. [55] Penghakiman di peringkat Mahkamah Tinggi telah berpihak kepada Responden bagi jumlah RM168,000.00 untuk 24 bulan kehilangan sewaan. Namun begitu, Mahkamah Rayuan telah kemudiannya membenarkan rayuan Perayu dan memutuskan antara lainnya:- Page 36 of 53 [13] From the facts, and pertaining to the new tenancy agreement, we found that the parties had yet to agree: (a)on the other aspects of the terms and conditions to the mutual satisfaction of both parties; (a) whether to increase the rental by 5%; (b) whether to include the new provision as requested by the appellant; (c) on the agreed monthly rental; and (d) despite parties failing to reach mutual agreement on the rent payable, Messrs C H Williams Talhar was not consulted to determine the binding fair market rent. [14] With the fundamental conditions left unsatisfied it could not be said that a three years tenancy agreement had been reached. Unless the acceptance corresponds with the offer of the appellant, let alone never at anytime mutually agreed upon, it could not be said a binding contract had been sealed in this case (United Dominions Trust (Commercial) Ltd v Eagle Aircraft Services Ltd [1968] 1 All ER 104). The Singapore Court of Appeal in Teo Siew Peng v Guok Sing Ong & Anor [1983] 1 MLJ 132 had succinctly said: It is settled law that an option is a unilateral contract which does not become binding on the grantor of the option until the exact terms of the option are complied with. Page 37 of 53 [15] Before us therefore was only a monthly tenancy, with this monthly tenancy defence sufficiently laid down in the statement of defence. That being so a one month notice was sufficient in the circumstances of the case. (tambahan penekanan) [56] Sebagaimana yang diputuskan dalam kes RHB Bank Bhd (supra), Mahkamah ini berpandangan bahawa tiada mana-mana keterangan dokumentar yang menunjukkan sebarang persetujuan oleh Defendan untuk Pembaharuan Pertama mahupun yang Kedua dilaksanakan ke atas Perjanjian Penyewaan. Sepertimana juga dalam kes RHB Bank Bhd, Plaintif telahpun pada setiap masa yang material menerima bayaran sebanyak RM22,500.00 sebulan sebagai kadar sewa tanpa sebarang bantahan. Hanya pada 26.6.2019 iaitu setelah lebih 5 tahun berlalu, Plaintif telah membangkitkan kononnya terdapat tunggakan bayaran sewa oleh pihak Defendan. Dalam keadaan ini, Mahkamah ini bersetuju bahawa isu tunggakan ini merupakan satu fikiran terkemudian (afterthought) oleh pihak Defendan. [57] Mahkamah ini juga merujuk kepada peruntukan seksyen 40 Akta Kontrak 1950 yang menyebut sebagaimana yang berikut:- Page 38 of 53 40. Effect of refusal of party to perform promise wholly When a party to a contract has refused to perform, or disabled himself from performing, his promise in its entirety, the promisee may put an end to the contract, unless he has signified, by words or conduct, his acquiescence in its continuance. [58] Tindak-tanduk Plaintif yang terus kekal menerima bayaran sebanyak RM22,500.00 sebulan menunjukkan persetujuan Plaintif pada kadar tersebut dan kini Plaintif tidak boleh menuntut sebaliknya. [59] Sehubungan dengan itu, memandangkan tiada persetujuan yang jelas daripada Defendan malah tiada permintaan bertulis daripada Defendan dikemukakan oleh Plaintif sebagaimana kehendak klausa 5.1 Perjanjian Penyewaan serta tiada terma-terma yang dengan jelas dan terang dimuktamadkan antara pihak-pihak, maka tiada sebarang pembaharuan kepada Perjanjian Penyewaan yang mengikat pihak- pihak di sini. Dalam hal ini, Mahkamah merujuk pula kepada dapatan dalam kes Cayman Development (Kedah) Sdn Bhd v Puah Kiew & Ors [1990] 3 MLJ 110 yang mana YA KC Vohrah (beliau pada masa itu) telah memutuskan antara lainnya:- Page 39 of 53 The law on contractual options seems clear enough. Where a covenant requires that the tenant shall give notice of his intention to take a renewal before the determination of the term, and, when this is the case, he will lose his right if he fails to give the notice in time: Bayly v Leominster Corp (1972) 1 Ves Jun 476; 30 ER 446. An option is a unilateral contract which does not become binding on the grantor of the option until the exact terms of the option are complied with:Teo Siew Peng v Guok Sing Ong & Anor [1983] 1 MLJ 132. (penekanan ditambah) [60] Merujuk semula kepada kes di hadapan Mahkamah ini, tiada sebarang notis permintaan bertulis daripada Defendan dikeluarkan kepada Plaintif yang memilih untuk pembaharuan penyewaan sebelum tamat Perjanjian Penyewaan 2011. Sehubungan dengan itu, tidak wujud sebarang perjanjian (covenant) antara pihak-pihak untuk memperbaharu perjanjian penyewaan untuk penggal yang baru. [61] Bagi Mahkamah ini, sekiranya benar ada kenaikan sewaan bagi tempoh-tempoh yang didakwa Plaintif, maka mengapa pula Plaintif telah membiarkan Defendan untuk terus menduduki tanah tersebut sehingga perjanjian penyewaan ditamatkan oleh Defendan dengan pengisuan Notis Penamatan bertarikh 30.10.2019, walhal sepanjang Page 40 of 53 tempoh tersebut, Plaintif telah menerima bayaran bulanan sewaan yang dibayar Defendan pada RM22,500.00 sebulan. Pada pandangan Mahkamah ini, Plaintif sebagai tuanpunya tanah adalah pihak yang dominan dalam urusan penyewaan tanah kepunyaannya ini, maka sekiranya benar ada kenaikan-kenaikan sewaan yang didakwa Plaintif, Defendan tidak boleh berterusan berada di tanah tersebut dan Plaintif mempunyai hak yang tidak disangkal untuk menghalau keluar Defendan dari tanah tersebut. Tetapi perkara ini tidak berlaku langsung. [62] Plaintif cuba menyatakan ia telah menerima bayaran sewaan pada kadar RM22,500.00 sepanjang tempoh tersebut atas dasar “goodwill” kerana Defendan telah menyewa tanahnya dari tahun 2003. Berhubung dengan alasan “goodwill” ini, Mahkamah perlu menegaskan bahawa jumlah kenaikan bukanlah sedikit yakni RM22,500.00 kepada RM32,000.00 (perbezaan nilai sebanyak RM9,500.00) dan RM22,500.00 kepada RM40,000.00 (perbezaan nilai sebanyak RM17,500.00) dan perkara ini melibatkan penyewaan tanah bagi suatu perniagaan. Adalah sungguh tidak munasabah untuk suatu pihak yang menjalankan perniagaan penyewaan tanahnya itu Page 41 of 53 berpegang pada alasan “goodwill” untuk berterusan menerima wang sewaan yang jauh lebih rendah nilainya daripada yang sepatutnya diterima berdasar terma-terma yang kononnya dipersetujui. Apatah lagi untuk suatu tempoh yang panjang yakni enam (6) tahun. Apa tah lagi, “goodwill” yang mana Plaintif berpaut ini telah tidak bersandar kepada sebarang perjanjian yang termeterai. Bagi Mahkamah ini, alasan “goodwill” yang dibangkitkan Plaintif atas penerimaan wang sewaan RM22,500.00 sepanjang tempoh enam (6) tahun adalah satu alasan yang tidak diterima akal. [63] Berdasarkan dapatan-dapatan Mahkamah di atas, Mahkamah ini berpandangan bahawa memandangkan tiada sebarang persetujuan dimuktamadkan oleh pihak-pihak untuk pembaharuan perjanjian penyewaan, maka tidak wujud sebarang bentuk perjanjian penyewaan yang diperbaharui yang mengikat pihak-pihak. Kontrak penyewaan dengan ini diterima sebagai penyewaan bulanan dan bukannya mengikut sistem penggal selama 3 tahun. Justeru, Mahkamah ini memutuskan bahawa tiada kausa tindakan yang munasabah untuk Plaintif memfailkan tindakan writ terhadap Defendan. Malah, tindakan Page 42 of 53 ini menjadi satu tindakan yang bersifat mengaibkan (scandalous), remeh (frivolous) dan menyusahkan (vexatious). [64] Mahkamah juga bersetuju bahawa tindakan ini tidak dapat dikekalkan atas alasan ianya memprejudiskan dan merupakan satu penyalahgunaan proses Mahkamah. G. PENGHAKIMAN TERUS DEFENDAN (KANDUNGAN 9) [65] Defendan telah menuntut balas supaya satu Penghakiman Terus dimasukkan ke atas Plaintif bagi jumlah RM33,000.00 yang merupakan wang jaminan (security deposit) yang dbayar oleh Defendan kepada Plaintif. [66] Defendan menegaskan bahawa ia berhak kepada pemulangan wang jaminan (security deposit) atas alasan-alasan berikut: (i) dalam tahun 2003, Defendan telah membayar sebanyak RM24,000.00 sebagai security deposit dua bulan menurut Perjanjian Penyewaan dalam tahun 2003. Page 43 of 53 (ii) Seterusnya, atas permintaan Plaintif, sejumlah RM9,000.00 dibayar dalam Mei 2011 sebagai top-up kepada security deposit tersebut. Satu salinan resit Plaintif atas nama lama Defendan untuk jumlah RM24,000.00 dan imej daripada sistem akaun Defendan menunjukkan bayaran RM9,000.00 kepada Paintif telah diekshibitkan oleh Defendan sebagai Ekshibit YCK-3 dalam Afidavit Sokongan mereka. (iii) Security deposit berjumlah RM33,000.00 ini diakui terima oleh Plaintif sebagaimana dinyatakan di perenggan 3 Jawapan kepada Pembelaan Plaintif dan masih dipegang oleh Plaintif. (iv) Pada semua masa yang material, security deposit tersebut dibayar atas syarat bahawa security deposit hendaklah dibayar semula kepada Defendan atas penamatan Perjanjian Penyewaan tanah tersebut oleh Defendan. (v) Pada 30.10.2019, Defendan telah memberi notis untuk menamatkan penyewaan tanah tersebut dan Defendan telah mengembalikan tanah tersebut kepada Plaintif pada 31.1.2020 Page 44 of 53 dan dengan itu, tujuan pembayaran security deposit tersebut telah berakhir. Dalam perkara ini, penyerahan milikan kosong oleh Defendan tidak dinafikan oleh Plaintif. (vi) Walau bagaimanapun, Plaintif gagal mengembalikan security deposit tersebut. Dalam perkara ini, Defendan menegaskan Plaintif tidak mempunyai hak untuk menahan ataupun untuk enggan membayar security deposit tersebut. (vii) Sebagaimana yang diulang banyak kali oleh Defendan, Defendan menegaskan pihaknya tidak pernah bersetuju dengan mana-mana pembaharuan seperti yang dinyatakan oleh Plaintif. (viii) Justeru, hutang RM33,000.00 tersebut masih lagi kena dibayar oleh Plaintif sebagai “monies had and received”. Page 45 of 53 [67] Plaintif telah menentang sekeras-kerasnya permohonan di Kandungan 9 ini dan telah menegaskan bahawa:- (i) Plaintif tidak berhutang dengan Defendan untuk jumlah RM33,000.00 tersebut berserta faedah. (ii) Plaintif hanya mengakui bahawa setakat 2003, Defendan telah membayar amaun berjumlah RM24,000.00 sebagai wang jaminan kepada Plaintif menurut Perjanjian Penyewaan di 2003. Selanjutnya, sekitar Mei 2011, Defendan telah membayar jumlah tambahan sebanyak RM9,000.00 sebagai wang jaminan kepada Plaintif. (iii) Apabila Perjanjian Penyewaan tersebut telah tamat pada 31.3.2011, Defendan ingin meneruskan penyewaan dan Plaintif telah bersetuju dengan permintaan tersebut. Maka, satu perjanjian penyewaan baru telah dimasukki oleh pihak-pihak pada 7.4.2011. Dalam hal ini, pihak-pihak bersetuju bahawa wang jaminan sebanyak RM24,000.00 tersebut akan dikekalkan oleh Plaintif dan Defendan selanjutnya membayar kepada Plaintif baki wang jaminan yang dikehendaki di bawah Perjanjian Page 46 of 53 Penyewaan 2011. Perjanjian Penyewaan bertarikh 7.4.2011 dilampirkan sebagai Ekshibit A-2 dalam Afidavit Jawapan untuk Lampiran 9. (iv) Menurut Perjanjian Penyewaan 2011 tersebut, Defendan dikehendaki untuk membayar jumlah sebanyak RM45,000.00 sebagai wang jaminan kepada Plaintif. Memandangkan wang jaminan sebanyak RM24,000.00 telah dikekalkan oleh Plaintif, Defendan seharusnya membayar jumlah tambahan sebanyak RM21,000.00 sebagai tambahan kepada wang jaminan tersebut. Namun begitu, Defendan hanya membayar sebanyak RM9,000.00 kepada Plaintif yang mana baki sebanyak RM12,000.00 tetap tidak dibayar sehingga kini. (v) Plaintif berhak menahan wang jaminan sehingga jumlah wang yang terhutang kepada Plaintif daripada Defendan telah dibayar. Justeru, wang jaminan tidak perlu dikembalikan sehinggalah pertikaian mengenai jumlah tertunggak selesai. Page 47 of 53 (vi) Plaintif sebelum ini melalui suratnya bertarikh 21.1.2020 sebagai balasan kepada surat Defendan bertarikh 30.10.2019 telah memaklumkan Defendan bahawa memandangkan terdapat jumlah tertunggak, Plaintif akan menolak jumlah tersebut daripada wang jaminan menurut Perjanjian Penyewaan 2011. (vii) Plaintif telah menerima bayaran bulanan sebanyak RM22,500.00 tanpa menjejaskan hak Plaintif untuk membantah dan/atau menuntut daripada Defendan baki sewa tersebut. Plaintif juga telah berkali-kali memberitahu wakil Defendan bahawa Plaintif tidak bersetuju dengan pembayaran hanya RM22,5000.00 sebulan. (viii) Disebabkan fakta dalam tindakan ini dipertikaikan, tuntutan di sini tidak dapat diselesaikan secara ringkas. Isu-isu yang dibangkitkan dalam tindakan ini akan bergantung pada penilaian Mahkamah terhadap kredibiliti para pihak melalui bukti lisan di Mahkamah. Page 48 of 53 (ix) Sekiranya Penghakiman Terus dibenarkan, faedah tidak seharusnya dikenakan ke atas Plaintif. [68] Adalah menjadi prinsip undang-undang yang mantap dan jitu bahawa ujian yang terpakai dalam suatu permohonan Penghakiman Terus adalah, Defendan perlu menunjukkan kepada Mahkamah melalui bukti Afidavit bahawasanya Pembelaan Defendan bukan sahaja membangkitkan isu-isu bahkan juga isu-isu tersebut perlu dibicarakan. Sekiranya Defendan dapat menunjukkan kewujudan isu-isu yang perlu dibicarakan, permohonan untuk Penghakiman Terus wajar ditolak. [69] Tugas seorang Hakim tidak terhenti sebaik sahaja sesuatu fakta dinyatakan oleh satu pihak, dinafikan dan/atau dipertikaikan oleh pihak yang satu lagi dalam Afidavit. [70] Apabila pernyataan, penafian dan/atau pertikaian tersebut kekurangan dari segi ketepatan atau tidak konsisten dengan dokumen-dokumen yang tidak dipertikaikan ataupun secara dasarnya tidak boleh diterima di akal, adalah menjadi tugas seorang Hakim itu untuk menolak Page 49 of 53 pernyataan, penafian atau pertikaian tersebut menjadikan isu-isu yang diketengahkan bukanlah sesuatu yang perlu dibicarakan. [71] Mahkamah hendaklah menentukan sama ada dengan melihat kepada isu-isu yang timbul, Mahkamah boleh menentukan isu-isu tersebut hanya melalui Afidavit pihak-pihak sahaja. (Sila lihat: Woolley Development Sdn Bhd v Mikien Sdn Bhd [2008] 1 MLJ 585, Mahkamah Rayuan; Bank Negara Malaysia v Mohd Ismail & Ors [1992] 1 MLJ 400, Mahkamah Agung). [72] Merujuk kepada tuntutan balas Defendan untuk pemulangan security deposit sebanyak RM33,000.00, menjadi satu fakta yang tidak dipertikaikan bahawa deposit sebanyak RM33,000.00 telahpun dibayar oleh Defendan kepada Plaintif. Perkara ini juga telah diperakui oleh Plaintif dalam Jawapan kepada Pembelaan Plaintif di perenggan 3. [73] Berdasarkan salinan resit Plaintif atas nama lama Defendan (Brisk Steel Products Sdn Bhd) menunjukkan sejumlah RM24,000.00 telah dibayar oleh Defendan manakala sistem akaun Defendan pula telah Page 50 of 53 merekodkan bayaran sebanyak RM9,000.00 kepada Plaintif. Keseluruhan security deposit adalah berjumlah RM33,000.00. [74] Plaintif dalam Afidavit Jawapan kepada Kandungan 9 mengakui penerimaan RM33,000.00 sebagai security deposit, tetapi pada masa yang sama, Plaintif menegaskan bahawa Defendan sepatutnya membayar sebanyak RM21,000.00 sebagai penambahan kepada wang deposit yang dikekalkan dalam Perjanjian Penyewaan 2003 untuk Perjanjian Penyewaan 2011. Namun begitu, Defendan dikatakan hanya membayar RM9,000.00. [75] Dalam perkara ini, Mahkamah ini bingung (perplexed) dengan sikap (attitude) Plaintif baik dalam penerimaan pembayaran sewaan bulanan mahupun penerimaan bayaran security deposit. Walaupun terdapat kekurangan pada jumlah deposit yang sepatutnya dibayar oleh Plaintif, Plaintif tidak pula menuntut supaya bayaran deposit dicukupkan sebagaimana kehendak perjanjian. Sebaliknya, Plaintif telah menerima bayaran tambahan sebanyak RM9,000.00 sahaja tanpa sebarang bantahan. Page 51 of 53 [76] Mahkamah ini sekali lagi merujuk kepada seksyen 40 Akta Kontrak 1950 (supra). Dalam kes ini, Plaintif telah menunjukkan persetujuan atas penambahan RM9,000.00 tersebut (acquiescence) tanpa sebarang bantahan. Mahkamah ini merujuk kepada kes De Bussche V. Alt. [1873 D. 53.] (1877) 8 Ch.D. 286 yang mana Mahkamah Rayuan dalam kes tersebut telah menafsirkan apakah yang terjumlah kepada acquiescence sebagaimana yang berikut:- If a person having a right, and seeing another person about to commit, or in the course of committing an act infringing upon that right, stands by in such a manner as really to induce the person committing the act, and who might otherwise have abstained from it, to believe that he assents to its being committed, he cannot afterwards be heard to complain of the act. (Sila lihat juga Ng Yee Fong & Anor V Ew Talalla [1986] 1 MLJ 25) [77] Merujuk semula kepada kes di hadapan Mahkamah ini, sebagaimana yang jelas diperuntukkan dalam Perjanjian Penyewaan 2011, deposit yang dipersetujui untuk dibayar oleh Defendan adalah penambahan sebanyak RM21,000.00. Walau bagaimanapun, Plaintif tanpa sebarang bantahan telah menerima bayaran penambahan sebanyak RM9,000.00 sahaja. Sehubungan dengan itu, Plaintif tidak boleh kini Page 52 of 53 mendakwa kegagalan di pihak Defendan untuk membayar jumlah RM21,000.00 apabila Plaintif sendiri melalui tindak-tanduk mereka menerima tanpa protes bayaran RM9,000.00 tersebut. [78] Justeru, apabila tamatnya Perjanjian Penyewaan, security deposit tersebut wajar dikembalikan kepada Defendan dan Plaintif tidak berhak untuk menahan wang deposit tersebut memandangkan tiada sebarang kegagalan di pihak Defendan dalam membuat bayaran sewa kepada Plaintif sebagaimana yang dijelaskan di atas. [79] Sehubungan dengan itu, Mahkamah ini berpandangan bahawa satu Penghakiman Terus wajar dimasukkan terhadap Plaintif untuk pemulangan security deposit sebanyak RM33,000.00 berserta faedah pada kadar 5% setahun dari 1.2.2020 hingga ke tarikh penyelesaian penuh. H. KESIMPULAN [80] Berdasarkan dapatan Mahkamah di atas, Mahkamah ini memutuskan tindakan Plaintif tidak dapat dikekalkan dan dengan itu dibatalkan Page 53 of 53 selaras dengan A.18 k.19(1)(a), (b), (c) dan/atau (d) KKM 2012. Kandungan 7 dengan itu dibenarkan dengan kos sebanyak RM8,000.00 (tertakluk alokatur). Mahkamah ini juga memutuskan bahawa satu Penghakiman Terus dimasukkan terhadap Plaintif berhubung dengan Tuntutan Balas Defendan dan dengan itu Kandungan 9 dibenarkan dengan kos sebanyak RM3,500.00 (tertakluk alokatur). ………………………………………………………………………. (AZIMAH BINTI OMAR) Hakim Mahkamah Tinggi Kuala Lumpur Bertarikh 19 Januari 2021 Peguam Plaintif - Tetuan Bodipalar Ponnudurai De Silva Thivina Kumaran bersama Lim Jun Rui Peguam Defendan- - Tetuan Low Aljafri & Associates Low Chi Cheng