SUZANA BINTI SULONG (NO. KP: 680216-01-6186) PENGARAH PEJABAT TANAH DAN GALIAN, WILAYAH PERSEKUTUAN

DALAM MAHKAMAH TINGGI MALAYA DI KUALA LUMPUR DALAM NEGERI WILAYAH PERSEKUTUAN, MALAYSIA (BAHAGIAN KUASA-KUASA KHAS) PERMOHONAN BAGI SEMAKAN KEHAKIMAN NO: WA-25-593- 12/2019 Dalam perkara mengenai permohonan Suzana Binti Sulong untuk suatu perintah certiorari dan Mandamus; Dan Dalam perkara tanah pajakan yang dipegang di bawah hakmilik strata Pajakan Negeri (WP) 45932/M1- G/2/136 Lot 58337, Mukim Kuala Lumpur, Negeri Wilayah Persekutuan Kuala Lumpur; Dan Dalam perkara Seksyen-Seksyen 175A, 417 dan 418 Kanun Tanah Negara No.56 Tahun 1965; Dan Dalam perkara Seksyen 25 dan Perenggan 1 Jadual kepada Akta Mahkamah Kehakiman 1964; Dan 1 Dalam perkara Aturan 15 Kaedah 16, Aturan 53, Aturan 94 Kaedah 2, Kaedah-Kaedah Mahkamah 2012 ANTARA SUZANA BINTI SULONG …PEMOHON (No. K/P: 680216-01-6186) DAN PENGARAH PEJABAT TANAH DAN GALIAN, WILAYAH PERSEKUTUAN …RESPONDEN ALASAN PENGHAKIMAN PENGENALAN [1] Ini merupakan permohonan Pemohon untuk kebenaran bagi semakan kehakiman bagi relif-relif berikut:- i. Suatu perintah certiorari bahawa keputusan Responden bertarikh 25.9.2019 dibatalkan (Keputusan tersebut). ii. Suatu perintah mandamus bahawa Lasting Power of Attorney for Property and Financial Affairs Robert James Briant (Robert) yang mana telah didaftarkan di Mahkamah Tinggi Malaya di Kuala Lumpur dengan nombor pendaftaran 2 No. WA-SKW-1701-01/2019 dan Lasting Power of Attorney for Property and Financial Affairs Satinah Binti Hasan Marto (Satinah) yang mana telah didaftarkan di Mahkamah Tinggi Malaya di Kuala Lumpur dengan nombor pendaftaran No. WA-SKW-1702-01/2019 (secara kolektifnya dirujuk sebagai Surat Kuasa Wakil tersebut) diterima untuk pendaftaran oleh Responden dalam tempoh 30 hari dari tarikh perintah Mahkamah ini diberikan. iii. Suatu deklarasi bahawa lingkungan Surat Kuasa Wakil mengandungi kuasa untuk mengendalikan hartanah yang dipegang di bawah Hakmilik Strata Pajakan Negeri (WP) 45932/M1-G/2/136 Lot 58337, Mukim Kuala Lumpur, Negeri Wilayah Persekutuan Kuala Lumpur dengan parsel aksesori A260, A261 dan A598 (Hartanah tersebut) di bawah Seksyen 175A Kanun Tanah Negara 1965 (“KTN”). iv. Bahawa kos permohonan ini ditanggung oleh Responden. v. Perintah lain atau relif-relif selanjutnya yang difikirkan sesuai dan adil oleh Mahkamah ini diberi atau dibuat. Memandangkan keadaan Covid-19 dalam tempoh rayuan ini difailkan, pihak pentadbiran hanya membawa ke perhatian Mahkamah ini mengenai rayuan ini pada 6.9.2020. Segala kesulitan yang timbul adalah tidak disengajakan. FAKTA RINGKAS [2] Pemohon merupakan anak perempuan kepada Satinah dan merupakan anak perempuan tiri kepada Robert. Robert dan Satinah 3 adalah pemilik-pemilik Hartanah tersebut. Robert dan Satinah kini masing-masing berumur 77 tahun dan 75 tahun dan berada dalam keadaan kesihatan yang tenat. Kedua-dua Robert dan Satinah kini bermastautin di United Kingdom. [3] Sebelum mereka bertolak ke United Kingdom lebih kurang dalam bulan Mei 2016, Robert dan Satinah telah menandatangani suatu Perjanjian Penyelesaian dengan Pemohon bertarikh 25.4.2016 (Perjanjian Penyelesaian tersebut) di mana mereka telah bersetuju untuk menyerahhak Hartanah tersebut kepada Pemohon untuk dipegang atas amanah menurut terma-terma di dalam Perjanjian Penyelesaian tersebut. [4] Menurut terma-terma Perjanjian Penyelesaian tersebut, Pemohon telah mengikrarkan bahawa setelah Hartanah tersebut dipindahmilik kepada Pemohon, Pemohon akan memegang Hartanah tersebut dan apa-apa kepentingan atas amanah untuk Robert dan Satinah serta Pemohon sendiri, dan juga mengendalikan Hartanah tersebut dan apa- apa kepentingan menurut terma-terma dan syarat-syarat Perjanjian Penyelesaian. [5] Tujuan Perjanjian Penyelesaian dibuat adalah bagi memastikan bahawa terdapat seorang iaitu Pemohon untuk mengendalikan Hartanah tersebut tanpa ketiadaan Robert dan Satinah selaku pemilik-pemilik Hartanah tersebut. Pemohon mendakawa bahawa tiada siapa yang akan berada dalam kedudukan yang lebih baik untuk menguruskan Hartanah tersebut untuk Robert dan Satinah sementara mereka masih hidup dan dengan niat muktamad bahawa Pemohon akan mewarisi Hartanah tersebut selepas kematian mereka. 4 [6] Menurut terma-terma Perjanjian Penyelesaian tersebut, Robert dan Satinah selaku pemilik-pemilik telah menandatangani Memorandum of Transfer of the Property (MOT) yang memihak kepada Pemohon tetapi MOT tersebut tidak diletakkan tarikh memandangkan Robert dan Satinah tidak tahu bila MOT tersebut akan diserahkan untuk pendaftaran. Oleh itu, Pemohon telah diberikan kuasa oleh Robert dan Satinah untuk meletakkan tarikh ke atas MOT tersebut semasa Pemohon menyerahkan yang sama untuk pendaftaran di Pejabat Tanah. [7] Walau bagaimanapun, MOT hanya boleh diserahkan bersama dengan hakmilik asal Hartanah tersebut. Namun apabila Pemohon bertanya kepada Robert dan Satinah berkenaan hakmilik asal Hartanah tersebut, mereka memaklumkan bahawa mereka tidak dapat mencari Hakmilik tersebut dan selepas carian yang menyeluruh telah dilakukan di rumah mereka di Malaysia, Pemohon masih tidak menemui Hakmilik tersebut dan terpaksa menyimpulkan bahawa Hakmilik tersebut telah hilang. [8] Sehubungan itu, Pemohon telah memohon untuk suatu hakmilik gantian daripada Responden dan dimaklumkan bahawa Pemohon dikehendaki mengemukakan suatu akuan berkanun terhadap Hakmilik yang telah hilang. Akan tetapi, pada waktu tersebut, Robert dan Satinah telahpun bermastautin di United Kingdom dan berada dalam kesihatan yang tenat. Justeru itu dicadangkan bahawa Pemohon membuat akuan berkanun tersebut bagi pihak Robert dan Satinah sebagai wakil kuasa mereka. [9] Oleh yang demikian, Surat Kuasa Wakil tersebut telah disediakan oleh Robert dan Satinah di mana mereka telah memberikan kuasa kepada anak perempuan mereka, Julianna Louise Heale, Jenifer Davis 5 dan Pemohon untuk bertindak sebagai wakil kuasa berkenaan dengan segala perkara mengenai Hartanah dan hal kewangan mereka. [10] Memandangkan tiada pengecualian di dalam Surat Kuasa Wakil, Pemohon mendakwa bahawa ia adalah jelas bahawa Surat Kuasa Wakil tersebut berniat untuk meliputi apa-apa hartanah Robert dan Satinah di Malaysia dan juga bagi melaksanakan apa-apa perkara di mana Robert dan Satinah dapat melakukannya sendiri berkaitan dengan Hartanah. [11] Surat Kuasa Wakil tersebut telah ditandatangani di hadapan peguamcara Inggeris, Sandra Dahouk Angus pada 20.10.2017 dan telah diserahkan untuk pendaftaran di Mahkamah Tinggi Kuala Lumpur pada 11.1.2019 dan telah didaftarkan dengan sewajarnya. Selanjutnya, Surat Kuasa Wakil tersebut telah diserahkan untuk pendaftaran dengan Responden selaras dengan Seksyen 157A dan 157B Kanun Tanah Negara. Namun begitu, semasa penyerahan kepada Responden, Responden telah memaklumkan bahawa Responden tidak boleh menerima Surat Kuasa Wakil untuk pendaftaran disebabkan terdapat warganegara asing yang dinamakan sebagai kuasa wakil di bawah Surat Kuasa Wakil tersebut. Responden mendasarkan alasan- alasannya di atas Seksyen 433F Kanun Tanah Negara yang memperuntukkan bahawa “any deed or instrument executed by a non- citizen or a foreign company under a power of attorney in respect of alienated land or any interest in favour of any person or body shall be void, and, in the case of instrument of dealing, the incapable of registration”. [12] Pemohon mendakwa bahawa alasan yang dikemukakan oleh Responden tersebut adalah cacat memandangkan larangan undang- undang hanya berkaitan dengan instrumen berurusan dengan tanah 6 berimilik dan bukan kuasa wakil yang diperlukan untuk melaksanakan urusan tanah. Sekatan undang-undang hanya akan timbul sekiranya surat ikatan atau instrumen adalah sebenarnya ditandatangani oleh kuasa wakil yang bukan warganegara dan surat ikatan dan instrumen tersebut boleh ditandatangani oleh Pemohon yang merupakan seorang warganegara Malaysia dan sebagai seorang kuasa wakil bersama dan berasingan untuk Robert dan Satinah. Responden hanya membuat spekulasi bahawa instrumen yang akan diserahkan di bawah Kanun Tanah Negara akan ditandatangani oleh kuasa wakil yang bukan warganegara. [13] Justeru itu, bantahan-bantahan yang dikemukakan oleh Responden adalah tidak rasional, spekulatif dan pramatang disebabkan adalah niat Pemohon untuk menandatangani apa-apa surat ikatan atau instrumen berkenaan Hartanah tersebut dan Pemohon boleh melakukan sedemikian di bawah terma-terma Surat Kuasa Wakil. Akan tetapi, disebabkan oleh keengganan Responden dalam mendaftarkan Surat Kuasa Wakil tersebut, Pemohon telah dinafikan tanggungjawabnya sebagai Pemohon sebagai seorang kuasa wakil dan oleh itu, tidak dapat melindungi kepentingan Robert dan Satinah atau memenuhi objektif mereka di bawah Perjanjian Penyelesaian. [14] Tambahan pula, alasan bahawa Surat Kuasa Wakil tidak diterima adalah disebabkan bahawa butiran-butiran Hartanah tersebut tidak diterterakan di dalam Surat Kuasa Wakil. Ia adalah jelas daripada bahasa luas (wide language) Surat Kuasa Wakil bahawa ia meliputi semua Hartanah Robert dan Satinah tanpa mengira lokasi tanpa pengecualian. Oleh yang demikian, bantahan Responden atas alasan ini adalah tidak rasional dan tidak munasabah. 7 [15] Selanjutnya, pada 19.4.2019, peguamcara Pemohon telah menulis surat kepada Responden bagi merayu terhadap keengganan pegawai- pegawainya dalam menerima Surat Kuasa Wakil tersebut. Walau bagaimanapun, melalui surat bertarikh 25.9.2019, Responden kemudiannya membalas surat peguamcara Pemohon tersebut dengan menyatakan bahawa Surat Kuasa Wakil tersebut tidak boleh didaftarkan di bawah Seksyen 433F Kanun Tanah Negara. [16] Pemohon mendakwa bahawa tafsiran Responden terhadap Seksyen 433F Kanun Tanah Negara adalah salah disebabkan Seksyen 433F hanya melarang pendaftaran instrumen yang dilaksanakan oleh kuasa wakil yang bukan warganegara Malaysia sahaja. Keputusan ini hanya boleh dibuat semasa instrumen diserahkan untuk pendaftaran dengan Responden. Ia adalah tidak dibenarkan bagi Responden membuat spekulasi sifat instrumen sebelum diserahkan untuk pendaftaran. Dengan berbuat demikian, Responden telah memprejudiskan apa-apa tindakan yang sah yang boleh diambil selaras dengan Kanun Tanah Negara dan oleh itu, ultra vires kuasa dan kewibawaan Responden, dan dengan tidak munasabah memudaratkan hak-hak Pemohon. [17] Sekiranya Surat Kuasa Wakil dilaksanakan oleh Pemohon sebagai warganegara Malaysia, sepertimana niat yang diisytiharkan oleh Pemohon, Responden tidak boleh membantah kegunaan Surat Kuasa Wakil menurut Seksyen 433F Kanun Tanah Negara. Disamping itu, sekiranya instrumen ditandatangani oleh warganegara asing, ia adalah tidak terbuka kepada Responden dalam menolak apa-apa surat kuasa wakil yang mematuhi undang-undang Malaysia dan tidak melanggar apa-apa undang-undang, hanya adalah spekulasi bahawa ini adalah 8 mungkin begitu (that this may be so). Justeru itu, tiada alasan kukuh di mana Responden boleh menolak pendaftaran Surat Kuasa wakil tersebut. [18] Tidak berpuas hati dengan keputusan Responden, maka Pemohon telah memfailkan permohonan semakan kehakiman ini bagi mencabar Keputusan tersebut antara lainnya atas alasan-alasan berikut: i. Responden telah silap di dalam undang-undang dan telah menyalaharahkan diri sendiri dalam fakta-fakta dan undang- undang; ii. Responden telah mengambil kira perkara-perkara yang tidak relevan; iii. Responden telah gagal mengambil kira Surat Kuasa Wakil telah melantik warganegara Malaysia sebagai kuasa wakil, iaitu Pemohon bagi melaksanakan instrumen di bawah Kanun Tanah Negara; iv. Responden telah gagal mengambil kira bahawa kuasa wakil- kuasa wakil di bawah Surat Kuasa Wakil diberikan kuasa oleh Robert dan Satinah membuat keputusan bersama dan berasingan, dan bahawa Pemohon, yang merupakan salah satu kuasa wakil, adalah berhak untuk bertindak sendiri dan berasingan di bawah Surat Kuasa Wakil tersebut dan boleh menandatangani instrumen di bawah Kanun Tanah Negara sebagai seorang kuasa wakil warganegara Malaysia; 9 v. Terdapat kelewatan yang melampau dan juga ketiadaan alasan di dalam keputusan Responden di mana adalah pelanggaran keadilan asasi atau keadilan prosedur; vi. Keengganan Responden dalam mendaftarkan Surat Kuasa Wakil bermakna Pemohon tidak akan dapat memohon hakmilik gantian dan mendaftarkan Hartanah tersebut di bawah nama Pemohon yang mana akan mengecewakan objektif Perjanjian Penyelesaian dan oleh itu menafikan Pemohon remedi praktikal yang bertentangan dengan keadilan asasi; vii. Hak “proprietary” Robert dan Satinah selaku pemilik-pemilik Hartanah tersebut bagi mengendalikan hartanah di Malaysia melalu kuasa wakil yang dilantik akan dinafikan disebabkan keputusan Responden yang tidak rasional dan spekulatif yang mana akan menyebabkan kesan undang-undang dan kewangan yang serius sekiranya terma-terma Perjanjian Penyelesaian tidak dipenuhi; viii. Memandangkan keadaan kesihatan Robert dan Satinah adalah tenat untuk mengambil tindakan sendiri dan hanya boleh bertindak melalui Pemohon, iaitu kuasa wakil yang sah, keupayaan mereka untuk memindahmilik Hartanah tersebut akan terus tidak dapat diselesaikan dengan menjejaskan hak-hak mereka sekiranya Responden bertindak munasabah dan membenarkan Surat Kuasa Wakil didaftarkan; dan 10 ix. Responden telah gagal membekalkan apa-apa penjelasan yang munasabah berkenaan dengan keengganan mendaftarkan Surat Kuasa Wakil tersebut. BANTAHAN PIHAK JABATAN PEGUAM NEGARA [19] Pihak Jabatan Peguam Negara bagaimanapun membantah terhadap permohonan untuk kebenaran ini antara lainnya atas alasan- alasan berikut: i. Pemohon gagal untuk menggunakan rayuan statutori yang diperuntukkan. ii. Adalah undang-undang yang matan bahawa kewujudan prosedur untuk rayuan statutori atau remedi alternatif merupakan suatu halangan kepada semakan kehakiman, kecuali dalam keadaan-keadaan khas. iii. Di dalam kes ini, pihak Jabatan Peguam Negara membantah permohonan kebenaran ini atas alasan bahawa pihak Pemohon tidak menggunakan haknya untuk merayu kepada Mahkamah Tinggi sepertimana yang diperuntukkan di bawah Seksyen 418 Kanun Tanah Negara 1965 (KTN). iv. Pemohon tidak berpuas hati dan terkesan dengan keputusan Responden yang disampaikan melalui surat bertarikh 25.9.2019 yang memutuskan bahawa Surat Kuasa Wakil tersebut tidak boleh didaftarkan di bawah Seksyen 433F KTN. 11 v. KTN melalui Seksyen 418 telah memperuntukkan prosedur khas untuk rayuan kepada mana-mana orang atau badan yang terkesan dengan mana-mana keputusan yang dibuat oleh Pengarah Negeri, Pendaftar atau Pentadbir Tanah. vi. Walau bagaimanapun, Pemohon telah gagal untuk menggunakan haknya untuk merayu di bawah Seksyen 418 KTN dan sebaliknya telah memfailkan permohonan untuk semakan kehakiman. Afidavit sokongan Pemohon juga tidak menyatakan sebarang keadaan khas yang mewajarkan Mahkamah ini untuk melayan permohonan semakan kehakiman tersebut. vii. Proses untuk merayu ke Mahkamah Tinggi telah diperuntukkan di bawah Aturan 55A Kaedah-kaedah Mahkamah 2012. viii. Adalah ditegaskan bahawa Seksyen 418 KTN dan Aturan 55 KKM 2012 memperuntukkan remedi yang lengkap untuk Pemohon mencabar keputusan Responden tersebut. ix. Oleh yang demikian, tindakan yang diambil oleh Pemohon dengan memfailkan permohonan semakan kehakiman ini adalah jelas bertentangan dengan undang-undang dan oleh itu kebenaran untuk semakan kehakiman perlu ditolak oleh Mahkamah. ISU [20] Isu yang perlu diputuskan oleh Mahkamah ini iaitu sama ada permohonan untuk kebenaran untuk semakan kehakiman boleh 12 diberikan kepada Pemohon sekiranya terdapat remedi alternatif untuk merayu seperti yang diperuntukkan di bawah Kanun Tanah Negara 1965. KEPUTUSAN MAHKAMAH INI Undang-Undang berkaitan permohonan untuk kebenaran dalam semakan kehakiman [21] Ujian yang terpakai bagi permohonan suatu kebenaran dalam semakan kehakiman menurut Aturan 53 Kaedah 3 Kaedah-Kaedah Mahkamah 2012 diputuskan dalam kes WRF Asia Pacific Sdn Bhd v Tenaga Nasional Bhd [2012] 4 CLJ 478, FC di muka surat 488 perenggan 12 menyatakan seperti berikut: “[12] For purposes of its application, the appellant had alluded to the statutory route of O. 53 of the Rules. Under this order two stages are anticipated, with the leave stage being the first, to be followed closely by the substantive hearing after successfully obtaining leave at the High Court. At the leave stage, on a quick perusal of the material available, if the court thinks that subsequently at the substantive hearing stage an arguable case may be disclosed, and the relief sought may be granted, leave should be granted (IRC v. National Federation of Self-Employed and Small Businesses Ltd [1982] AC 617). In Malaysia, the Federal Court in Mohd Nordin Johan v. The Attorney- General, Malaysia [1983] 1 CLJ 130; [1983] CLJ (Rep) 271 when allowing the appeal, opined that 'the point taken was not frivolous to merit refusal of leave in limine and justified argument on a substantive motion for certiorari '. Without the need to go into depth of the abundant authorities, suffice if we state that leave may be granted if the leave application is not thought of as frivolous, and if leave is granted, an arguable case in favour of granting the relief sought at the substantive hearing may be the resultant outcome. A rider must be attached to the application though ie, unless the matter for judicial 13 review is amenable to judicial review absolutely no success may be envisaged.” [22] Kes Tuan Haji Sarip Hamid & Anor v Patco Malaysia Bhd [1995] 3 CLJ 627, SC, di muka surat 633, Mahkamah Agung dalam penghakimannya telah merujuk kepada keputusan Mahkamah Rayuan di England dalam kes In R. v. Secretary of State for the Home Department, ex parte Rukshanda Begum [1990] Crown Office Digest 109, Dip, mengenai ketetapan suatu garis panduan kepada Mahkamah dalam mempertimbangkan suatu permohonan untuk kebenaran dalam suatu semakan kehakiman. “…..the Court of Appeal in England correctly laid down guidelines to be followed by the Court when considering an application for leave, in the following terms: (i) The Judge should grant leave if it is clear that there is a point for further investigation on a full inter partes basis with all such evidence as is necessary on the facts and all such argument as is necessary on the law. (ii) If the Judge is satisfied that there is no arguable case he should dismiss the application for leave to move for judicial review. (iii) If on considering the papers, the Judge comes to the conclusion that he really does not know whether there is or is not an arguable case, the right course is for the Judge to invite the putative respondent to attend and make representations as to whether or not leave should be granted. That inter partes leave hearing should not be anywhere near so extensive as a full substantive judicial review hearing. The test to be applied by the Judge at that inter partes leave hearing should be analogous to the approach adopted in deciding whether to grant leave to appeal against an arbitrator's award... namely: if, taking account of a brief argument on either side, the Judge is satisfied that 14 there is a case fit for further consideration, then he should grant leave.” [23] Mahkamah Rayuan di dalam kes Dato’ Sri Mohd Najib bin Tun Haji Abdul Razak v Peguam Negara & Ors [2019] MLJU 1176, CA juga telah merujuk kes In R. v. Secretary of State for the Home Department, ex parte Rukshanda Begum [1990] Crown Office Digest 109 mengenai panduan dalam suatu permohonan kebenaran dalam semakan kehakiman. YA Hasnah Hashim, HMR (pada ketika itu) di dalam penghakimannya menyatakan seperti berikut: “[32] The Court of Appeal in R. v. Secretary of State for the Home Department, ex parte Rukshanda Begum[1990] Crown Office Digest 109 laid down the guidelines which we find to be useful when considering an application for leave to commence judicial review: (i) The Judge should grant leave if it is clear that there is a point for further investigation on a full inter partes basis with all such evidence as is necessary on the facts and all such argument as is necessary on the law. (ii) If the Judge is satisfied that there is no arguable case he should dismiss the application for leave to commence judicial review (iii) If on considering the application, the Judge comes to the conclusion that she really does not know whether there is or is not an arguable case, the Judge can invite the putative respondent to attend and make representations as to whether or not leave should be granted. The test to be applied by the Judge at that inter partes leave hearing should be analogous to the approach adopted in deciding whether to grant leave to appeal against an arbitrator’s award, namely: if, taking account of a brief argument on either side, the Judge is satisfied that there is a case fit for further consideration, then he should grant leave. 15 [33] A Court hearing a judicial review application must determine whether “prima facie there is a genuine case for review”. It is accepted that the threshold requirement is low, for leave will only be refused where an application is: (i) frivolous and vexatious or hopeless; (ii) made by busybodies with misguided or trivial complaints of administrative errors; (iii) misconceived; (iv) unarguable or groundless; (v) where there is a more appropriate alternative procedure; or (vi) where an application for judicial review is an inappropriate procedure.” [24] Pemohon tidak berpuas hati dengan keputusan Responden yang menolak permohonan Pemohon untuk mendaftar Surat Kuasa Wakil WA-SKW-1701-01/2019 dan WA-SLW-1702-01/2019 atas alasan ia tidak dapat dilaksanakan kerana halangan di bawah Seksyen 433F KTN. Bagi memudahkan rujukan, Mahkamah merujuk kepada surat Keputusan Responden bertarikh 25.9.2019 yang menyatakan seperti berikut: “Tuan PERKARA: RAYUAN TERHADAP PENOLAKAN PENDAFTARAN SURAT KUASA WAKIL WA-SKW-1701-01/2019 DAN WA-SLW-1702- 01/2019 BAGI PERSERAHAN KE ATAS HAKMILIK PAJAKAN NEGERI (WP) 45932/M1-G/2/136, LOT 58337, MUKIM KUALA LUMPUR, NEGERI WILAYAH PERSEKUTUAN KUALA LUMPUR 16 Dengan segala hormatnya saya diarah merujuk surat tuan bertarikh 19 April 2019 berkenaan perkara di atas 2. Dimaklumkan bahawa permohonan tuan untuk pemfailan Surat Kuasa Wakil tersebut tidak dapat dilaksanakan atas sebab halangan di bawah Seksyen 433F Kanun Tanah Negara 1965. 3. Permohonan tuan untuk pemfailan seorang sahaja wakil daripada wakil- wakil yang dilantik tidak boleh dilaksanakan. Rujukan pelaksanaan oleh wakil secara individu atau bersama bukan bermaksud pemfailan nama wakil secara individu boleh dilaksanakan. Sekian, terima kasih. “BERKHIDMAT UNTUK NEGARA” Saya yang menjalankan amanah, …………(TT)…………………………… (NOR AZURA BINTI ABDUL RAHMAN) b.p Pengarah Tanah dan Galian Wilayah Persekutuan.” [25] Seksyen 418 KTN telah memperuntukkan hak rayuan kepada mana-mana pihak yang tidak berpuas hati dengan sebarang keputusan Pengarah Negeri atau Pendaftar atau mana-mana Pentadbir Tanah. Seksyen 418 menyatakan:- “Section 418. Appeals to the Court (1) Any person or body aggrieved by any decision under this Act of the State Director, the Registrar or any Land Administrator may, at any time within the period of three months beginning with the date on which it was communicated to him, appeal therefrom to the Court. (2) Any such appeal shall be made in accordance with the provisions of any written law for the time being in force relating to civil procedure; and the Court shall make such order thereon as it considers just. 17 (3) In this section “decision” includes any act, omission, refusal, direction or order.” [26] Proses rayuan ke Mahkamah Tinggi juga diperuntukkan di bawah Aturan 55A Kaedah 1, KKM 2012; “Appeals to the High Court under written law (1) Where under any written law an appeal lies from any decision of any person or body of persons to the High Court such appeal shall be made to the High Court in the State where the decision was given by way of an originating summons setting out the grounds of the appeal and supported by an affidavit, and if the Court so directs at the hearing of the appeal, by way of oral evidence.” [27] Jelas Seksyen 418 KTN dan Aturan 55 Kaedah-Kaedah Mahkamah 2012 telah menyediakan forum yang betul untuk dilaksanakan oleh Pemohon. Namun Pemohon tidak melaksanakan hak remedi yang diperuntukkan, sebaliknya memfailkan permohonan semakan kehakiman di sini. Terdapat banyak kes-kes yang melibatkan Kanun Tanah Negara di mana keputusan-keputusan oleh Responden hendaklah dirayu ke Mahkamah Tinggi. Mahkamah Persekutuan di dalam kes Land Executive Committee of Federal Territory v Syarikat Harper Gilfian Berhad [1981] 1 MLJ 234, FC memutuskan:- “The present appeal must be determined upon a consideration of the terms of the National Land Code. As was stated by Diplock L.J. in Punton v Ministry of Pensions [1963] 1 All ER 275, 279 - 280 : "I do not wish it to be thought that, without further careful examination, I necessarily assent to the proposition that a declaration lies as an alternative remedy wherever certiorari would lie. I think that it must depend or may at any rate depend, on the statutory terms in which 18 jurisdiction is conferred on the inferior tribunal and on the statutory effect of its decision." First of all we have to see the nature of the claim. It is an action for a declaration that conversion is not necessary before sub-division. That is a question of law by virtue of a statutory provision in section 124 of the National Land Code. If the relevant authority commits an error in the interpretation of the section, then an aggrieved party has a right of appeal to the High Court under section 418 of the Code. Parliament has on the ground of public policy found that that is a just and necessary right. But in the same section Parliament has also enacted a special procedure of enforcing that right. If the right had been simply created and no specific method of enforcing it had been provided for, the existing law itself would have provided a method through the court already invested with jurisdiction to determine a claim of that nature. But a specific method having been created by providing a time-limit within which the right may be pursued, it becomes a question whether that method is exclusive or not. That depends, not upon any rigid rule, but upon the intention of Parliament appearing from the Code.” [28] Mahkamah Persekutuan di dalam kes Tan Soo Bing & Ors v Tan Kooi Fook [1995] 3 MLJ 547, FC memutuskan perkara yang sama mengenai hak rayuan di bawah Seksyen 418 KTN. Yang Arif Wan Adnan, HMP di dalam penghakimannya menyatakan:- “In our view, under the special provisions pertaining to registrar's caveat in ss 319, 320 and 321 of the Code, it is clear that a person who desires to have a registrar's caveat entered in respect of any land must apply to the registrar. If the registrar refuses his application, his remedy is to appeal to the court against such refusal. He cannot go straight to the court. In our view, the court has no jurisdiction to entertain such an application. The court only has appellate jurisdiction under s 418. Under s 418, the court may reverse the decision of the registrar and direct the registrar to enter the registrar's caveat.” 19 With respect, we cannot agree with him. We agree that the aggrieved party is not without remedy. But his remedy is to appeal against the refusal of the registrar to the court under s 418 of the Code. In our view, the aggrieved party cannot disregard the appeal provision under s 418 and go to the High Court for an order that the registrar enter a registrar's caveat. The court can only direct the registrar to enter the registrar's caveat if the court does not agree with the decision of the registrar when exercising the appellate jurisdiction under s 418 of the Code.” [29] Kes-kes T. Mohan Ellen & Ors v Pentadbir Tanah Daerah, Petaling [2000] 8 CLJ dan kes Baiduri Heights Development Sdn Bhd v Pentadbir Tanah Daerah Langkawai [2015] MLJU 919 menuruti prinsip undang-undang yang sama bahawa Pemohon telah diberikan hak statutori menurut undang-undang untuk merayu terhadap keputusan Responden. Dengan memfailkan rayuan ke Mahkamah Tinggi, semua fakta berkisar dengan keputusan Responden akan didengar dan diteliti oleh Mahkamah dan pendengaran secara lisan juga boleh didengar sekiranya diarahkan oleh Mahkamah (Rujuk Aturan 55A Kaedah 1, KKM 2012). [30] Pemohon menyatakan forum yang lebih cepat untuk mendengar kes Pemohon adalah melalui semakan kehakiman berbanding dengan proses rayuan yang diperuntukkan. Ini adalah kerana persoalan yang dibangkitkan oleh Pemohon adalah mengenai perkara undang-undang yang menjadi kepentingan awam. Bagi menyokong hujahan Pemohon, kes Majlis Perbandaran Pulau Pinang v Syarikat Bekerjasama-sama Serbaguna Sg Gelugor Dengan Tanggungan [1993] 3 MLJ 1, FC telah dirujuk. Namun begitu, Mahkamah Persekutuan di dalam kes tersebut juga menyatakan bahawa untuk membolehkan proses semakan kehakiman didengar melangkaui proses rayuan yang diperuntukkan, 20 pihak yang memohon masih perlu menunjukkan sama ada terdapatnya keadaan khas untuk berbuat demikian. [31] Adalah undang-undang mantap bahawa apabila terdapatnya hak rayuan atau remedi alternatif diperuntukkan dalam sesuatu undang- undang itu, maka semakan kehakiman tidak boleh dibenarkan melainkan terdapatnya keadaan-keadaan khas. Prinsip undang-undang ini diputuskan di dalam kes Government of Malaysia & Anor v Jagdis Singh [1987] CLJ (Rep) 110, SC, di muka surat 112 dan 113 menyatakan; “The first principle to note is that certiorari is a discretionary remedy primarily concerned with the prevention of excess or abuse of power rather than the final determination of individual rights. The jurisdiction is sometimes referred to as an "extraordinary" original jurisdiction of the High Court, supervisory in character rather than appellate or revisionary (see Professor Jain's Administrative Law of Malaysia and Singapore, p. 360). There is said to be a subsidiary rule to the effect that certiorari is not normally issued if the applicant has an alternative remedy available to him because the rationale is that he should first make use of the domestic remedy provided for him instead of invoking the writ jurisdiction. A clear principle is reiterated here i.e. it is not a rigid rule that whenever there is an appeal procedure available to the applicant he should be denied judicial review. Judicial review is always at the discretion of the Court but where there are other avenue or remedy open to the applicant it will only be exercised in very exceptional circumstances.” [32] Keadaan-keadaan khas atau luar biasa dinyatakan di dalam kes Ta Wu Reality Sdn Bhd v Ketua Pengarah Hasil Dalam Negeri & 1 lagi [2009] 1 MLJ 555, CA yang memutuskan seperti berikut:- 21 [21] The Supreme Court thus in Jagdis Singh had held that the discretion is still with the courts to act by way of judicial review, but where there is an appeal procedure available to the applicant, certiorari should not normally issue save in exceptional circumstances (see also R v Chief Constable of Merseyside Police; ex parte Calveley & Ors [1986] QB 424). [22] To repeat the guidelines of Jagdis Singh, the exceptional circumstances in the circumstances of this appeal required to be established by the appellant were that: (i) the first respondent had a clear lack of jurisdiction; or (ii) there was a blatant failure by the first respondent to perform some statutory duty; or (iii) there was a serious breach of the principles of natural justice.” Bagi membolehkan Mahkamah ini mempertimbangkan permohonan Pemohon untuk kebenaran semakan kehakiman ini meskipun terdapatnya remedi rayuan di bawah Seksyen 418 KTN 1965, Pemohon perlu membuktikan bahawa wujudnya:- a. tindakan diluar bidang kuasa; atau b. gagal melaksanakan tugas statutori; dan/atau c. berlakunya pelanggaran serius prinsip keadilan asasi [33] Adalah hujahan Pemohon bahawa Seksyen 418 KTN dan Aturan 55A KKM 2012 tidak terpakai di dalam kes Pemohon ini kerana terdapatnya keadaan khas iaitu Responden dikatakan telah gagal melaksanakan tugas statutorinya untuk mendaftarkan Surat Kuasa Wakil yang dikemukakan oleh Pemohon di bawah Seksyen 157A dan 157B KTN. Pemohon menyatakan tafsiran Responden terhadap Seksyen 433F KTN adalah salah kerana Seksyen 433F hanya melarang 22 pendaftaran instrumen yang dilaksanakan oleh kuasa wakil yang bukan warga negara Malaysia sahaja. [34] Pemohon berhujah bahawa penolakan Responden berdasarkan Seksyen 433F adalah suatu kesilapan undang-undang kerana Seksyen 433F berkaitan dengan instrumen berurusan dengan tanah berimilik dan bukan kuasa wakil yang diperlukan untuk melaksanakan urusan tanah. Keputusan di bawah Seksyen 433F ini hanya boleh dibuat semasa instrumen diserahkan untuk pendaftaran dengan Responden. Pemohon berhujah bahawa Responden tidak boleh menolak surat kuasa wakil yang mematuhi undang-undang Malaysia dan penolakan pendaftaran surat kuasa wakil tersebut adalah suatu tindakan ultra vires dengan bidang kuasa Responden di bawah KTN. Responden tidak boleh bertindak atas spekulasi semata-mata. [35] Mahkamah merujuk kepada Seksyen 433F KTN yang menyatakan seperti berikut: 433F. Execution by non-citizen or foreign company under power of attorney void. “(1) Unless approval is not required under section 433B or 433E or unless a disposal of land or dealing or other act with regard to alienated land or any interest in land has been exempted under rules made under section 14, after the commencement of this section, any deed or instrument executed by a non-citizen or a foreign company under a power of attorney in respect of any alienated land or any interest therein in favour of any person or body shall be void, and, in the case of an instrument of dealing, be incapable of registration.” 23 [36] Responden di dalam surat keputusannya pada perenggan 2 dan 3 telah menyatakan alasan-alasan mengapa pendaftaran Surat Kuasa Wakil tidak dapat dilaksanakan iaitu:- “2. Pemfailan Surat Kuasa Wakil tersebut tidak dapat dilaksanakan atas sebab halangan di bawah Seksyen 433F Kanun Tanah Negara 1965. 3. Permohonan tuan untuk pemfailan seorang sahaja wakil daripada wakil- wakil yang dilantik tidak boleh dilaksanakan. Rujukan pelaksanaan oleh wakil secara individu atau bersama bukan bermaksud pemfailan nama wakil secara individu boleh dilaksanakan.” Dalam kes Pemohon ini, Surat Kuasa Wakil telah menamakan 3 penama iaitu Julianna Louise Heale, Jenifer Davis dan Pemohon untuk bertindak sebagai wakil kuasa berkenaan dengan segala perkara mengenai hartanah dan hal kewangan Robert dan Sutinah. Meskipun Pemohon adalah warganegara Malaysia tetapi 2 penama lagi bukan merupakan warga negara Malaysia. Bagi tujuan pelaksanaan, ianya tidak boleh dilaksanakan atas nama Pemohon secara berseorangan. [37] Mahkamah ini berpendapat kesilapan tafsiran undang-undang yang dihujahkan oleh Pemohon bukanlah merupakan suatu keadaan luar biasa yang memerlukan suatu semakan kehakiman dibuat. Mahkaman Persekutuan di dalam kes Land Executive Committee of Federal Territory v Syarikat Harper Gilfian Berhad (supra) telahpun membuat dapatannya mengenai kesan kepada kesilapan dalam membuat tafsiran undang-undang yang tertakluk kepada rayuan oleh pihak yang terkilan. ‘First of all we have to see the nature of the claim. It is an action for a declaration that conversion is not necessary before sub-division. That is a question of law by virtue of a statutory provision in section 124 of the National Land Code. If the relevant authority commits an error in the interpretation of 24 the section, then an aggrieved party has a right of appeal to the High Court under section 418 of the Code.” [38] Mahkamah ini berpendapat fakta kes ini hampir menyamai fakta kes Tan Soon Bing (supra). Di dalam kes Tan Soon Bing, Pendaftar telah menolak pendaftaran kaveat dan di dalam kes Pemohon ini, Responden telah menolak pendaftaran Surat Kuasa Wakil. Mahkamah Persekutuan masih mengambil pendirian yang sama bahawa pihak yang terkilan hendaklah membuat rayuan di bawah Seksyen 418 KTN. “….it is clear that a person who desires to have a registrar's caveat entered in respect of any land must apply to the registrar. If the registrar refuses his application, his remedy is to appeal to the court against such refusal. He cannot go straight to the court. In our view, the court has no jurisdiction to entertain such an application. The court only has appellate jurisdiction under s 418. Under s 418, the court may reverse the decision of the registrar and direct the registrar to enter the registrar's caveat.” [39] Mahkamah ini mendapati Pemohon gagal membuktikan bahawa terdapatnya keadaan luar biasa sepertimana yang dinyatakan di dalam kes Jagdis. KESIMPULAN [40] Atas alasan-alasan yang dinyatakan di atas, Mahkamah ini berpendapat Pemohon sepatutnya memfailkan rayuannya di bawah Seksyen 418 KTN dalam tempoh 3 bulan dari tarikh surat keputusan Responden tersebut disampaikan kepada Pemohon. Tiada keadaan luar biasa yang membolehkan Mahkamah ini melaksanakan budibicaranya untuk membenarkan permohonan kebenaran untuk semakan kehakiman ini. 25 [41] Setelah Mahkamah menimbang permohonan Pemohon dan hujahan kedua-dua pihak, Mahkamah ini menolak permohonan untuk kebenaran semakan kehakiman Pemohon tanpa perintah kos. MARIANA BINTI HAJI YAHYA HAKIM MAHKAMAH TINGGI MALAYA (BAHAGIAN KUASA-KUASA KHAS 2) KUALA LUMPUR. BERTARIKH: 30 OKTOBER 2O2O Peguam Pihak Pemohon Cik Elizabeth Goh, Tetuan Raslan Loong, Shen & Eow, Mont’ Kiara, Kuala Lumpur. Peguam Pihak Jabatan Peguam Negara Puan Natra Idris, Peguam Kanan Persekutuan, Bahagian Guaman, Jabatan Peguam Negara, Putrajaya. 26