TOH CHENG SENG COUNTRY GARDEN DANGA BAY SDN. BHD.

JA-A72NCvC-69-01/2022 Kand. 36 20/09/2022 15:47:29 DALAM PERKARA MAHKAMAH MAJISTRET DI JOHOR BAHRU DALAM NEGERI JOHOR, MALAYSIA GUAMAN NO: JA-A72NCvC-69-01/2022 TOH CHENG SENG [ Passport No.: K1753771H ] …PLAINTIF V COUNTRY GARDEN DANGA BAY SDN. BHD. [ Company No.: 201201036708 / 1021190-K ] …DEFENDAN ALASAN PENGHAKIMAN PERMOHONAN INTELOKUTORI ATURAN 18 KAEDAH 19(1)(a)/(b)/(c) KAEDAH-KAEDAH MAHKAMAH 2012 PRAEFATIO: [1] Ini merupakan Alasan Penghakiman ke atas keputusan Mahkamah yang telah membenarkan permohonan Defendan untuk mengetepikan dan membatalkan Writ Saman & Pernyataan Tuntutan Plaintif. Oleh itu, Plaintif tidak berpuas hati telah merayu atas keseluruhan keputusan kes tersebut. Mahkamah juga telah menggabungkan kes ini dengan (6) lagi kes lain iaitu kes nombor JA-A72NCvC-59-01/2022, JA-A72NCvC-61- 01/2022, JA-A72NCvC-63-01/2022, JA-A72NCvC-67-01/2022, JA- A72NCvC-69-01/2022, JA-A72NCvC-71-01/2022 dan JA-A72NCvC-73- 01/2022 di dalam Alasan Penghakiman ini bagi tujuan kemudahan memandangkan kesemua kes tersebut telah didengar bersama. 1 S/N psuTHnwGdEy2kAzGT6uZQ **Note : Serial number will be used to verify the originality of this document via eFILING portal FAKTA KES: [2] Bagi memudahkan rujukan kesemua pihak, berikut adalah butiran Lampiran Notis Permohonan masing-masing: No kes Lampiran JA-A72NCvC-59-01/2022 Lampiran 6 JA-A72NCvC-61-01/2022 Lampiran 6 JA-A72NCvC-63-01/2022 Lampiran 6 JA-A72NCvC-67-01/2022 Lampiran 6 JA-A72NCvC-69-01/2022 Lampiran 6 JA-A72NCvC-71-01/2022 Lampiran 6 JA-A72NCvC-73-01/2022 Lampiran 6 [3] Defendan merupakan pemaju perumahan untuk satu projek perumahan “Country Garden Danga Bay (Serviced Apartment)” yang lengkap dengan kemudahan-kemudahan bersama (“common facility”) (“Projek tersebut”) di atas tanah yang dipegang di bawah Hakmilik Induk HS(D) 526602 PTB 24078, Bandar Johor Bahru, Daerah Johor Bahru, Negeri Johor. [4] Kesemua Plaintif telah memasuki satu perjanjian jual beli bertarikh 30.12.2013 (“Perjanjian tersebut”) dengan Defendan untuk membeli apartment dalam Projek tersebut (“petak tersebut”) dengan harga belian masing-masing. Kesemua Plaintif telah membuat bayaran deposit dan/atau booking fee untuk petak tersebut. [5] Menurut Plaintif, Perjanjian tersebut adalah serupa dan menurut Jadual H di bawah Peraturan-Peraturan Pemaju Perumahan (Kawalan dan Perlesenan) 1989, kecuali klausa 25(1) yang mana klausa 25(1) asal di bawah Jadual H sebenarnya menetapkan bahawa pemaju hendaklah 2 S/N psuTHnwGdEy2kAzGT6uZQ **Note : Serial number will be used to verify the originality of this document via eFILING portal menyerahkan milikan kosong dalam tempoh 36 bulan dari tarikh perjanjian. [6] Walau bagaimanapun, klausa 25(1) yang terkandung dalam Perjanjian Tersebut menyatakan Defendan hanya perlu menyerahkan milikan kosong petak tersebut dalam 48 bulan dari tarikh perjanjian (“pindaan tersebut”). Pindaan tersebut telah dibuat berdasarkan kepada suatu surat Jabatan Perumahan Negara bertarikh 2.9.2013 yang dikeluarkan oleh Pengawal Perumahan, yang meluluskan Defendan untuk meminda tempoh milikan kosong menurut Peraturan 11(3) Peraturan-Peraturan Pemajuan Perumahan (Kawalan dan Perlesenan) 1989. [7] Namun, berdasarkan berdasarkan perkembangan undang-undang sedia ada iaitu kes Ang Ming Lee & Ors v Menteri Kesejahteraan Bandar Perumahan Dan Kerajaan Tempatan & Anor [2020]1 MLJ 281, Surat Jabatan Perumahan Negara bertarikh 2.9.2013 adalah tidak sah di sisi undang-undang dan dengan itu, pindaan tersebut adalah tidak sah, cacat di sisi undang-undang dan bertentangan dengan Jadual H Peraturan tersebut. [8] Berdasarkan kepada yang di atas, kesemua Plaintif sebagai pembeli petak tersebut adalah berhak untuk menguatkuasa perjanjian tersebut seolah-olah pindaan tersebut tidak dibuat, iaitu Defendan hendaklah menyerahkan milikan kosong petak tersebut dalam tempoh 36 bulan dari tarikh perjanjian /atau tarikh pembayaran deposit). [9] Oleh itu, Defendan sepatutnya menyerahkan milikan kosong petak tersebut kepada kesemua Plaintif iaitu 36 bulan dari tarikh Perjanjian tersebut atau tarikh pembayaran deposit. Defendan telah menyerahkan milikan kosong petak tersebut kepada kesemua Plaintif selepas tempoh 3 S/N psuTHnwGdEy2kAzGT6uZQ **Note : Serial number will be used to verify the originality of this document via eFILING portal 36 bulan namun masih dalam tempoh 48 bulan. Oleh itu, kesemua Plaintif mendakwa terdapatnya kelewatan bagi penyerahan milikan kosong petak tersebut (“kelewatan tersebut”) menyebabkan kesemua Plaintif menuntut ganti rugi jumlah tertentu (“Liquidated Ascertained Damages” atau “LAD”) bagi kelewatan tersebut seperti berikut: No kes Tuntutan LAD JA-A72NCvC-59-01/2022 RM95,014.44 (RM696,391.00 x 10% x 498 hari / 365) JA-A72NCvC-61-01/2022 RM38,576.25 (RM744,991.00 x 10% x 189 hari / 365) JA-A72NCvC-63-01/2022 RM16,575.34 (RM500,000.00 x 10% x 121 hari / 365) JA-A72NCvC-67-01/2022 RM81,287.28 (RM649,231.00 x 10% x 457 hari / 365) JA-A72NCvC-69-01/2022 RM89,002.02 (RM718,711.00 x 10% x 452 hari / 365) JA-A72NCvC-71-01/2022 RM85,047.86 (RM730,411.00 x 10% x 425 hari / 365) JA-A72NCvC-73-01/2022 RM70,245.97 (RM678,301.00 x 10% x 378 hari / 365) PRINSIP UNDANG-UNDANG: [10] Pertamanya, Mahkamah merujuk kepada undang-undang terpakai bagi permohonan ini di bawah Aturan 18 kaedah 19 KKM 2012 seperti berikut: Striking out pleadings and endorsements (O 18 r 19) 4 S/N psuTHnwGdEy2kAzGT6uZQ **Note : Serial number will be used to verify the originality of this document via eFILING portal (1) The Court may at any stage of the proceedings order to be struck out or amended any pleading or the endorsement, of any writ in the action, or anything in any pleading or in the endorsement, on the ground that (a) it discloses no reasonable cause of action or defence, as the case may be; (b) it is scandalous, frivolous or vexatious; (c) it may prejudice, embarrass or delay the fair trial of the action; or (d) it is otherwise an abuse of the process of the Court. [11] Dalam penelitian permohonan ini, Mahkamah merujuk kepada kes Regal Elite Letrik Sdn Bhd v Country Garden Danga Bay Sdn Bhd [2022] 1 LNS 551 di mana YA Aslam Zainuddin JC merujuk tafsiran Aturan 18 kaedah 19(1) KKM 2012 inter alia seperti berikut: (a) Reasonable cause of action The power to strike out an action that discloses no reasonable cause of action is a summary power and so long as the statement of claim discloses some cause of action or raises some questions fit to be tried/decided by the judge, then the mere fact that the case is weak or is unlikely to succeed is irrelevant (see Nescajaya Sdn Bhd v. Suairah bt Parigula & Ors [2011] 1 LNS 527; [2011] AMEJ 0162; [2011] 9 MLJ 774)… (b) Scandalous, frivolous or vexatious The word "scandalous" means "wholly unnecessary and irrelevant" and not just unpleasant allegations (see Boey Oi Leng (t/a Indah Reka Construction & Trading) v. Trans Resources Corp Sdn Bhd [2002] 1 CLJ 405; [2001] 4 AMR 4807; [2001] MLJU 566; Technointan Holding Sdn Bhd v. Tetuan Tan Kim Siong & Teh Hong Jet [2006] 7 CLJ 541; [2007] 1 MLJ 163; Sivakumar a/l Varatharaju Naidu v. Ganesan a/l Retanam [2010] 9 CLJ 825; [2011] 1 AMR 443; [2011] 6 MLJ 70). The words "frivolous or 5 S/N psuTHnwGdEy2kAzGT6uZQ **Note : Serial number will be used to verify the originality of this document via eFILING portal vexatious" mean "obviously unsustainable" (see Technointan Holding Sdn Bhd v. Tetuan Tan Kim Siong & Teh Hong Jet (above) and Lau Siang Kok, Lionel v. Lau Chon Kun @ Lau Yu Chak, Datuk Seri Panglima [2013] 1 CLJ 619; [2013] 6 AMR 114; [2013] 2 MLJ 889). The words "frivolous or vexatious" have been held to generally refer to a groundless action or statement that has no prospect of success, often raised to embarrass or annoy the other party to the action. In evaluating whether the proceedings at hand are vexatious or frivolous, a party is entitled to look at the whole history of the matter and it is not to be determined by whether the pleading discloses a cause of action or not (see Middy Industries Sdn Bhd & Ors v. Arensi-Marley (M) Sdn Bhd [2012] 1 LNS 830; [2013] 3 MLJ 511). (c) Prejudice, embarrass or delay the fair trial of the action The purpose underlying this ground is that parties must obey the rules of pleading. The basic guidelines to the rules of pleading was laid down in Knowles v. Roberts [1888] 38 ChD 263, where the English Court of Appeal held that: (i) pleadings are concise statements of fact; (ii) only material facts and not law or evidence is to be pleaded; and (iii) parties must not offend the rules of pleadings in framing their cases. These principles have been adopted and reaffirmed by Malaysian courts (see, eg, Sukatno v. Lee Seng Kee [2009] 4 CLJ 171; [2009] 3 MLJ 306)… (d) Abuse of the process of court "Abuse of the process of the court" includes considerations of public policy and the interests of justice and means that court processes must be used bona fide and properly. The courts will prevent their machinery from being used as a means of oppression (see Castro v. Murray [1875] 10 Ex 213; Gabriel Peter & Partners (suing as a firm) v. Wee Chong Jin [1998] 1 SLR 6 S/N psuTHnwGdEy2kAzGT6uZQ **Note : Serial number will be used to verify the originality of this document via eFILING portal 374; Harapan Permai Sdn Bhd v. Sabah Forest Industries Sdn Bhd [2011] 1 CLJ 285; [2011] 1 AMR 21; [2011] 2 MLJ 192)…” ISU-ISU BERBANGKIT: (i)BANTAHAN AWAL PIHAK DEFENDAN [12] (a) Permohonan Plaintif-Plaintif adalah defektif kerana: (i) Afidavit-afidavit Jawapan Plaintif warganegara China diikrarkan di dalam Bahasa Melayu sedangkan tiada sebarang bukti menunjukkan Plaintif-Plaintif tersebut fasih dan faham Bahasa Melayu;Ini bercanggah dengan Aturan 41 kaedah 3 KKM 2012 ;dan (ii)Afidavit-Afidavit Balasan Plaintif diikrarkan oleh Peguamcara Plaintif; [13] Peguamcara Plaintif terdahulu telah memaklumkan dan memohon kebenaran Mahkamah untuk memfailkan Afidavit-afidavit tersebut bagi pihak anak guam mereka kerana kesemua Plaintif yang berada di China masih berada dalam keadaan pandemik akibat Covid-19. [14] Mahkamah sebelum ini telahpun mempertimbang dengan menggunakan kuasa budi bicara membenarkan permohonan Peguamcara Plaintif-Plaintif tersebut dan menerimapakai kesemua afidavit Plaintif tersebut demi keadilan. Apa yang pasti, Defendan telahpun menerima servis afidavit-afidavit kesemua Plaintif warganegara China tersebut dan telahpun memfailkan Afidavit atas Afidavit-Afidavit kesemua Plaintif.Tiada juga sebarang bukti untuk menidakkan fakta kesemua Plaintif warganegara China tersebut tidak faham Bahasa Melayu yang mana afidavit-afidavit tersebut telahpun diikrarkan di hadapan Pegawai Konsulat di Guangzhou China menurut Aturan 41 kaedah 12KKM 2012. 7 S/N psuTHnwGdEy2kAzGT6uZQ **Note : Serial number will be used to verify the originality of this document via eFILING portal [15] Tambahan pula, jika dirujuk Afidavit Balasan yang diikrarkan oleh Peguamcara Plaintif-Plaintif telahpun melampirkan satu eskhibit Surat Kuasa Wakil oleh Plaintif kepada Peguamcara Plaintif-Plaintif bagi menerangkan situasi yang berlaku. Oleh yang demikian, Mahkamah berpuas hati walaupun terdapatnya ketidakaturan prosedur menurut KKM 2012, namun tiada sebarang prejudis dan ketidakadilan yang berlaku di dalam kes ini selaras pemakaian Aturan 1A,Aturan 2 kaedah 3 & Aturan 41 kaedah 4 KKM 2012. [16] Sebagai panduan, Mahkamah merujuk kepada kes Soh Kok Fui v Tay Bee Hong [2022] 1 LNS 852, YA Noor Hisham Ismail JC telah memutuskan: [18] Be that as it may, I found no evidence in the affidavits affirmed by the Defendant that such error had caused prejudiced to the Defendant in any way. The memorandum of appearance was filed by the Defendant with no difficulty, and surprisingly well within seven days after the date of service of the Writ and SOC. [19] Under this circumstance, I am inclined to follow the rulings of other High Courts that in the absence of prejudice to the other side, such non-compliance does not vitiate the validity of the Writ and could well be saved by the phrase 'regards must be had to justice' as enshrined in O. 1A of ROC (see: Uni Wall Architectural Products & Services Sdn Bhd v. Global Upline (M) Sdn Bhd [2011] 6 CLJ 467; [2010] 11 MLRH 307; Abu Jamal Sulaiman & Anor v. Facebook, Inc [2021] 1 MLRH 30)”(Penekanan diberikan) Oleh yang demikian,kesemua bantahan awal Defendan ini ditolak. 8 S/N psuTHnwGdEy2kAzGT6uZQ **Note : Serial number will be used to verify the originality of this document via eFILING portal [17] (ii) Alasan di bawah A18 k19(1)(a),(b), (c) dan (d) KKM 2012: (a) Plaintif tidak mempunyai locus standi kerana hak telah diberikan secara mutlak Petak Unit kepada Bank of China(Malaysia). (b) Pemakaian kes Obata Ombak Holdings Sdn.Bhd v Prema Bonanza Sdn Bhd & Other cases [2021] 10 CLJ 596 atau kes Leong Keng Chiang v Prema Bonanza Sdn Bhd [2021] MLJU 714 bagi isu: (i) Sama ada tindakan Plaintif-Plaintif terhalang oleh had masa kerana kausa tindakan terakru dari tarikh Perjanjian Jualbeli bertarikh 30.12.2013; (ii)Tuntutan kesemua Plaintif tidak teratur kerana menggunakan prosiding yang salah; (iii)Kesemua Plaintif mempunyai pengetahuan tempoh serahan milikan kosong adalah (48) bulan dari tarikh Perjanjian Jualbeli; (iv)Pengkayaan yang tidak wajar atas tuntutan kesemua Plaintif; (v)Plaintif gagal membuktikan dan membutirkan asas ganti rugi LAD tersebut; DAPATAN MAHKAMAH: [18] Bagi isu (a) berhubung locus standi, Mahkamah sependapat dengan hujahan Peguamcara Plaintif-Plaintif yang mana dengan merujuk kepada kes Austin Heights Sdn Bhd v Ang Guan Hing & Anor [2019] MLJU 2042 (Kes Mahkamah Tinggi) dan Lim Meow Khean & Ors v Pakatan Mawar (M) Sdn Bhd (In liquidation) & Ors [2021] MLJU 127 yang mana telah diputuskan oleh Mahkamah Rayuan bahawa Perjanjian Penyerahan Hak bukanlah penyerahan hak mutlak namun sebagai 9 S/N psuTHnwGdEy2kAzGT6uZQ **Note : Serial number will be used to verify the originality of this document via eFILING portal gadaian sahaja dan Plaintif mempunyai locus standi untuk memulakan tindakan guaman ke atas Defendan.Oleh itu, Mahkamah menolak alasan pertama permohonan Defendan. [19] Selanjutnya, Mahkamah mencantumkan isu-isu lain bersama menerusi penilaian ke atas kes Obata Ombak (Kes yang disandarkan oleh Defendan) dan Leong Keng Chiang (Kes yang disandarkan oleh Plaintif-Plaintif). kesemua isu ini telahpun dihujahkan secara bertulis dan lisan oleh kedua-dua pihak yang mana kes Obata Ombak dan Leong Keng Chiang telah diputuskan oleh Mahkamah Tinggi dan kemudian keputusan dikekalkan oleh Mahkamah Rayuan. [20] Mahkamah berpendapat, adalah penting untuk menentukan isu sama ada kausa tindakan kesemua Plaintif terhalang oleh had masa kerana ia akan memberikan kesan secara keseluruhannya ke atas tuntutan kesemua Plaintif. Hal ini kerana, sekiranya isu had masa tersebut berpihak kepada Plaintif-Plaintif, maka tuntutan kesemua Plaintif adalah wajar diteruskan berdasarkan autoriti-autoriti yang disandarkan oleh Peguamcara Plaintif-Plaintif. [21] Bagi memudahkan rujukan, berikut adalah keputusan Mahkamah Tinggi masing-masing bagi kes Obata Ombak dan Leong Keng Chiang: Isu berbangkit Obata Ombak Leong Keng Chiang Kausa tindakan Mengikut tarikh Mengikut klausa Plaintif-Plaintif Perjanjian Jualbeli. perjanjian 25(3) iaitu terhalang oleh Akta Perayu dalam kes tarikh pembeli menerima Had Masa? ini gagal dalam milikan kosong. rayuannya kerana Kes lain yang mengikut: telah terhalang dengan had masa 10 S/N psuTHnwGdEy2kAzGT6uZQ **Note : Serial number will be used to verify the originality of this document via eFILING portal di bawah Seksyen Lam Su See & 6(1) Akta Had Aminnudin Rezal bin Masa 1957 Jaafar & Ors [22] Walau bagaimanapun, ketika pihak-pihak berhujah secara lisan, Mahkamah telah dipandukan oleh Peguamcara Defendan yang bijaksana di mana kes Obata Ombak di peringkat rayuan telahpun selesai yang mana Mahkamah Rayuan telahpun mengekalkan keputusan Mahkamah Tinggi berhubung isu-isu di atas yang mana ini bermaksud tuntutan LAD gagal diperolehi oleh pembeli-pembeli kerana telah terhalang had masa yang dikira daripada tarikh Perjanjian Jualbeli dimasuki. Berbeza pula di dalam kes Leong Keng Chiang, keputusan Mahkamah Rayuan tersebut telahpun diputuskan lebih awal daripada kes Obata Ombak. [23] Peguamcara Plaintif yang bijaksana juga telah menjelaskan kes Ang Ming Lee merupakan satu perlindungan atas kepentingan pembeli yang mana selaras dengan syarat-syarat kontrak jualbeli yang termaktub di dalam Jadual H, Peraturan-Peraturan Pemaju Perumahan (Kawalan dan Perlesenan) 1989. Sebarang pindaan terma kontrak menjadikan ianya tidak sah dan tidak mengikat pihak-pihak. [24] Peguamcara Plaintif juga telah merujuk kepada kes Alvin Leong Wai Kuan & Ors v Menteri Kesejahteraan Bandar Perumahan Dan Kerajaan Tempatan [2020] 6 CLJ (m/s 82,86 &87) dalam menyokong hujahannya berhubung layaknya Plaintif-Plaintif sebagai pembeli untuk menuntut LAD berdasarkan tempoh (36) bulan yang mana kiraannya bermula daripada tarikh pembayaran deposit. [25] Selain kes Alvin Leong Wai Kuan (Keputusan ini telah diketepikan oleh Mahkamah Rayuan), Mahkamah bersetuju dengan hujahan-hujahan 11 S/N psuTHnwGdEy2kAzGT6uZQ **Note : Serial number will be used to verify the originality of this document via eFILING portal Peguamcara Plaintif tersebut, namun pada masa yang sama Mahkamah juga telah membandingkan kes semasa ini dengan kes Obata Ombak ,Leong Keng Chiang dan kes Ang Ming Lee yang mana seterusnya Mahkamah Rayuan telahpun membuat keputusan yang sewajarnya melalui kes Obata Ombak. Selaras dengan prinsip kes Goh Leong Yong v ASP Khairul Fairoz Rodzuan & Ors [2021] 8 CLJ 331;[2021] 1 LNS 994 ,Mahkamah Persekutuan melalui Vernon Ong Lam Kiat FCJ; Abdul Rahman Sebli FCJ dan Zabariah Mohd Yusof FCJ: “[176] The proposition of law formulated by this court in that case was that when two decisions of the apex court collide on a point of law, the later decision prevails over the earlier. That is the ratio decidendi of the case and it only applies to courts below the apex court.” [26] Begitu juga sepertimana ditekankan di dalam kes Protasco Bhd v Pt Anglo Slavic Utama & Ors [2020] 1 LNS 997 Liza Chan Sow Keng JC telah memutuskan: “[23] In my respectful view, where there is manifestly conflict in decisions of the same apex court, the principles in Young v. Bristol Aeroplane Co Ltd [1944] KB 718 offers guidance, that the latter decision should prevail suffice…” Apabila dikaitkan dengan kes semasa, Mahkamah terikat untuk mengikut keputusan kes Obata Ombak kerana ianya keputusan terkini Mahkamah Rayuan berbanding kes Leong Keng Chiang. Hatta,kausa tindakan kesemua Plaintif telahpun terhalang oleh Akta Had Masa 1953 kerana ianya telah terakru dari tarikh Perjanjian Jualbeli dimasuki oleh pihak- pihak yang mana kesemua tuntutan Plaintif telah melebihi tempoh (6) tahun menurut Akta Had Masa 1953. 12 S/N psuTHnwGdEy2kAzGT6uZQ **Note : Serial number will be used to verify the originality of this document via eFILING portal KEPUTUSAN MAHKAMAH: [27] Mahkamah mendapati kedua-dua pihak banyak merujuk kepada nas undang-undang berkaitan dalam menyokong hujahan masing-masing dan Mahkamah menghargai dan memuji atas usaha dan semangat kesemua pihak di dalam kes in toto. Oleh itu,berdasarkan alasan-alasan yang dinyatakan di atas,afidavit-afidavit, ekshibit-ekshibit,hujahan- hujahan bertulis dan hujahan-hujahan lisan kesemua pihak, Mahkamah berpuas hati dan memutuskan bahawa permohonan Defendan untuk mengetepikan dan membatalkan Writ Saman dan Pernyataan Tuntutan Plaintif adalah dibenarkan dengan kos sebanyak RM1500.00. “Gratias Tibi Ago,Curia Advisari Vult” Bertarikh: 19.09.2022 NOORFAZLIN BINTI HAMDAN Majistret, Mahkamah Majistret Sivil 1 Johor Bahru Pihak-Pihak: 1) Goh Tiong Sin dari Tetuan SK Song -Peguamcara Plaintif-Plaintif 2) Kho Sze Jia (Aik Yin Chien dan Ho Chan Chon bersamanya) dari Tetuan Izad Kazran & Co - Peguamcara Defendan 13 S/N psuTHnwGdEy2kAzGT6uZQ **Note : Serial number will be used to verify the originality of this document via eFILING portal