Broodryk v Boschhoek Meule Bk (622/95) [1997] ZASCA 27 (26 March 1997)
- Citation
- [1997] ZASCA 27
- Status
- Judgment
- Jurisdiction
- South Africa
- Court
- Supreme Court of Appeal
- Panel
- Streicher, Hefer, Grosskopf, Harms, Scott
- Case number
- 622/95
More details
- Court
- Supreme Court of Appeal
- Panel
- Streicher, Hefer, Grosskopf, Harms, Scott
- Case number
- 622/95
On this page
Professional case brief
Research organized from the available case record
01
Holding and result
The Supreme Court of Appeal held that the respondent, as owner of the land, did not have direct physical control over the petrol pumps and tanks at the relevant time. Bravo Motors BK, as lessee, exercised such control by operating the filling station business on the premises. The respondent's claim to possession based solely on ownership was rejected, as possession in law requires actual physical control, not merely a right to regain possession at the end of a lease. The respondent failed to prove it was in possession at the time of the alleged disturbance, and thus was not entitled to the possessory relief granted by the court a quo.
Court disposition
Appeal upheld; order of the court a quo set aside and replaced.
Orders
- The appeal succeeds with costs.
- The order of the court a quo is set aside and replaced with the following: The provisional order is discharged and the application is dismissed with costs.
02
Material facts
Parties
Christiaan Willem Broodryk
AppellantBoschhoek Meule BK
Respondent03
Procedural history
Posture
Civil Appeal / Appeal From Order of Transvaal Provincial Division
04
Questions and positions
Legal issues
- 01
Whether the respondent was in possession of the petrol pumps and tanks at the time of the alleged disturbance.
- 02
Whether ownership of the land confers possession of items affixed to the land.
- 03
Whether the respondent was entitled to the possessory relief granted by the court a quo.
Party arguments
- Applicant
- The appellant argued that the respondent was not in possession of the petrol pumps and tanks, as Bravo Motors BK was the lessee and exercised physical control over the premises and the equipment. The appellant contended that mere ownership of the land does not equate to possession of items situated on the land, and that the respondent failed to prove direct physical control necessary for possessory relief.
- Respondent
- The respondent maintained that, as owner of the land, it was also in possession of the petrol pumps and tanks affixed to the property. The respondent further argued that its right as landlord included the ability to exercise control over the premises and the equipment, and that the removal of the pumps and tanks constituted an unlawful disturbance of its possession.
05
Court’s reasoning
Legal principles
- 01
Chain and Botha v Standard Bank van Suid-Afrika Beperk 190/95 (unreported, Supreme Court of Appeal)
Possession requires direct physical control over the item, either personally or through a representative or servant.
- 02
General principle of South African property law
Ownership of land does not automatically confer possession of items situated or affixed to the land; actual physical control is required.
06
Ratio, limits and disposition
Ratio decidendi
The Supreme Court of Appeal held that the respondent, as owner of the land, did not have direct physical control over the petrol pumps and tanks at the relevant time. Bravo Motors BK, as lessee, exercised such control by operating the filling station business on the premises. The respondent's claim to possession based solely on ownership was rejected, as possession in law requires actual physical control, not merely a right to regain possession at the end of a lease. The respondent failed to prove it was in possession at the time of the alleged disturbance, and thus was not entitled to the possessory relief granted by the court a quo.
Obiter and limits
- A landlord's right to regain possession at the end of a lease does not amount to possession during the lease term.
- The distinction between ownership and possession is fundamental in South African property law and must be maintained in possessory proceedings.
Court disposition
Appeal upheld; order of the court a quo set aside and replaced.
- The appeal succeeds with costs.
- The order of the court a quo is set aside and replaced with the following: The provisional order is discharged and the application is dismissed with costs.
Source and reliance status
Supreme Court of Appeal
This page organises the available record for research. Confirm quotations, current status, and subsequent treatment against the official source before relying on the case.
Judgment reading view
Judgment text
The complete available source text.
Supreme Court of Appeal
Judgment
Download original filesPDF formatRTF format
Download original files
PDF formatRTF format
PDF format
RTF format
Saak No 622/95
DIE HOOGSTE HOF VAN APPL
L
In die saak tussen:
CHRISTIAAN WILLEM BROODRYK APPELLANT
en
BOSCHHOEK MEULE BK
RESPONDENT
VOOR: HEFER, F H GROSSKOPF, HARMS, SCOTT ARR en STREICHER WndAR
DATUM VERHOOR: 13 MAART 1997
DATUM GELEWER: 26 MAART 1997
UITSPRAAK STREICHER, Wnd AR:
Die appellant appelleer teen 'n bevel gemaak deur Heyns R in die Transvaalse Provinsiale Afdeling. Die hof a quo het 'n
2
voorlopige bevel bekragtig ingevolge waarvan die appellant
verbied is om enige petrolpompe, petroltenks of enige ander
aanhegtings van 'n vaste aard van 'n sekere perseel ("die
perseel") te verwyder;
beveel is om die petrolpompe, petroltenks en enige ander
aanhegtings van 'n vaste aard wat reeds verwyder is, temg te
plaas, en
beveel is om die perseel te herstel in die toestand waarin dit
was op 1 November 1994.
Dit is gemeensaak of nie in geskil nie dat:
1.
die respondent (die applikant in die hof a quo), die eienaaris van die perseel;
2.
Bravo Motors BK ("Bravo") (die tweede respondent in diehof a quo), op die relevante tydstip die huurder was van die
3
perseel en 'n vulstasie daarop bedryf het;
3.
Bravo die vulstasiebesigheid verkoop het aan Castian (Edms) Bpk ("Castian");
4.
die appellant 49% van die aandele in Castian hou en een van twee direkteure in Castian is;
5.
die koopooreenkoms ten opsigte van die vulstasie-besigheid onderhewig was aan die voorwaarde dat Castian toestemming verkry van Engen Petroleum om die petrolpompe en petroltenks vanaf die perseel te verskuif na 'n ander perseel;
6.
Engen Petroleum toestemming aan Castian verleen het om die petrolpompe en petroltenks te verskuif;
7.
die appellant as verteenwoordiger van Castian opdrag gegee het aan 'n kontrakteur om die petrolpompe en petroltenks te verwyder;
4
8. op die datum waarop die bevel toegestaan is, Castian reeds van die petroltenks op die perseel verwyder het en besig was om 'n bestaande sementblad bo-oor die ondergrondse petroltenks op te breek ten einde hulle te verwyder.
Schieke, die enigste lid van die respondent, het in sy getuienis ter verkryging van die voorlopige bevel en in die aanvullende funderende bedigde verklaring, wat daarna deur die respondent afgelewer is, aangevoer dat die respondent die eienaar was van die petrolpompe en petroltenks omdat hulle na bewering deel van die grond gevorm het. Die appellant het hierdie bewering ontken. Daarop het die respondent, in sy repliserende bedigde verklaring, gesdat dit "vrye en ongestoorde besit van die brandstofpompe en brandstoftenks (is) waaromtrent hierdie aansoek handel en (dat) die onregmatige versteuring van daardie besit, ten grondslag lvan die
digde verklaring, wat daarna deur die respondent afgelewer is, aangevoer dat die respondent die eienaar was van die petrolpompe en petroltenks omdat hulle na bewering deel van die grond gevorm het. Die appellant het hierdie bewering ontken. Daarop het die respondent, in sy repliserende bedigde verklaring, gesdat dit "vrye en ongestoorde besit van die brandstofpompe en brandstoftenks (is) waaromtrent hierdie aansoek handel en (dat) die onregmatige versteuring van daardie besit, ten grondslag lvan die
digde verklaring, gesdat dit "vrye en ongestoorde besit van die brandstofpompe en brandstoftenks (is) waaromtrent hierdie aansoek handel en (dat) die onregmatige versteuring van daardie besit, ten grondslag lvan die
dat dit "vrye en ongestoorde besit van die brandstofpompe en brandstoftenks (is) waaromtrent hierdie aansoek handel en (dat) die onregmatige versteuring van daardie besit, ten grondslag lvan die
van die
5
onderhawige aansoek en nie die kwessie van eiendomsreg met
betrekking tot die genoemde brandstofpompe en -tenks nie". In die
lig van hierdie stelling deur die respondent, en al sou aanvaar word
dat die respondent eienaar van die pompe en tenks was, kon die
respondent slegs slaag indien hy bewys het dat hy in besit van die
pompe en tenks was ten tyde van die beweerde besitsversteuring.
Besit, wat die respondent geregtig sou maak op die aangevraagde
regshulp, behels, onder andere, direkte fisiese beheer oor die pompe
en die tenksf deur homselff deur 'n verteenwoordiger of dienaar
f deur homselff deur 'n verteenwoordiger of dienaar
f deur 'n verteenwoordiger of dienaar
namens hom (sien Chain en Botha v Standard Bank van Suid-Afrika
Beperk 190/95, 'n ongerapporteerde beslissing van hierdie hof).
Die hof a quo het soos volg bevind:
"Die posisie hier is dat die applikant wat onbetwis die eienaar van die grond is waarop die garagebesigheid bedryf is en waarop die petrolpompe is en waarop die tenks is waarin die
6
petrol gestoor word, myns insiens, de facto in besit is van die grond waarop daardie items geberg word en as sulks is hy ook in besit van daardie items. As 'n derde party beweer dat hy die reg het om daardie goedere te verwyder dan is hierdie hof van mening dat so 'n derde party die toestemming moet hvan die eienaar van die grond waarop en waarin die goed geberg word om dit daarvandaan of daaruit te verwyder."
van die eienaar van die grond waarop en waarin die goed geberg word om dit daarvandaan of daaruit te verwyder."
Die hof a quo het dus bevind dat 'n eienaar van grond bloot uit hoofde van sy eiendomsreg de facto in besit is van die grond en ook van items wat op die grond geberg word. Hierdie bevinding van die hof a quo is verkeerd. Die eienaar van goed, hetsy roerend hetsy onroerend, oefen nie noodwendig daadwerklike fisiese beheer oor die goed uit nie.
Schieke het wel in sy mondelinge getuienis, en in die respondent se repliserende bedigde verklaring, beweer dat die respondent in vrye en ongestoorde besit van die perseel, die pompe en die tenks was. Dit is egter duidelik dat hy nie hiermee bedoel het
digde verklaring, beweer dat die respondent in vrye en ongestoorde besit van die perseel, die pompe en die tenks was. Dit is egter duidelik dat hy nie hiermee bedoel het
7
om te sdat die respondent direkte fisiese beheer oor die perseel, die pompe en die tenks uitgeoefen het nie. Dit is nie in geskil dat Bravo reeds sedert 1986 die perseel van die respondent gehuur het nie en daBravo die vulstasiebesigheid op die perseel bedryf het nie. Bravo, en nie die respondent nie, het dus fisiese beheer oor die perseel, die pompe en die tenks uitgeoefen.
dat die respondent direkte fisiese beheer oor die perseel, die pompe en die tenks uitgeoefen het nie. Dit is nie in geskil dat Bravo reeds sedert 1986 die perseel van die respondent gehuur het nie en daBravo die vulstasiebesigheid op die perseel bedryf het nie. Bravo, en nie die respondent nie, het dus fisiese beheer oor die perseel, die pompe en die tenks uitgeoefen.
Bravo die vulstasiebesigheid op die perseel bedryf het nie. Bravo, en nie die respondent nie, het dus fisiese beheer oor die perseel, die pompe en die tenks uitgeoefen.
Die respondent se advokaat het betoog dat 'n verhuurder wel beheer oor die huursaak uitoefen omrede hy die huurder mag steur in sy gebruik en genot van die huursaak ten einde noodsaaklike herstelwerk aan te bring en ook omrede hy geregtig is op teruglewering van die huursaak by verstryking van die huurtermyn. Hierdie betoog is sonder meriete. 'n Persoon met 'n reg om, onder sekere omstandighede, besit van 'n saak te verkry, oefen, tot tyd en wyl hy sodanige besit verkry het, geen direkte Gsiese beheer oor die
8
saak uit nie.
Die respondent het dus nie bewys dat hy in besit van die
pompe en tenks was nie.
Die volgende bevel word gemaak:
Die appl slaag met koste.
l slaag met koste.
Die bevel gemaak deur die hof a quo word tersyde gestel en vervang met die volgende bevel:
Die voorlopige bevel word opgehef en die aansoek word van die hand gewys met koste.
P E STREICHER Wnd APPLREGTER
LREGTER
HEFER, AR )FHGROSSKOPF, AR ) HARMS, AR ) Stem saam SCOTT, AR )
FHGROSSKOPF, AR ) HARMS, AR ) Stem saam SCOTT, AR )
Case-aware research
Ask AI about this case
The judgment and available research above are public. New questions open in a separate private conversation grounded in this case.