Elandskloof Vereniging Re: Plase Elandskloof Nr 475 en 476 (LCC20/96) [1996] ZALCC 4 (15 October 1996)

IN DIE GRONDEISEHOF VAN SUID-AFRIKA

SAAKNOMMER LCC20/96

In die saak van

ELANDSKLOOF VERENIGING Eiser-gemeenskap

met betrekking tot

DIE PLASE ELANDSKLOOF NR 475 EN 476

UITSPRAAK

Gildenhuys R : Gedurende die middel van die vorige eeu het ‘n Kleurlinggemeenskap grond bewoon wat deel vorm van die eiendom tans bekend as die plaas Elandskloof Nr 476, Afdeling Clanwilliam, groot 717,9237 hektaar. Die grond is op 12 Junie 1862 aan die Binnelandse Sendingsubkommissie van die Nederduitse Gereformeerde Kerk in Suid-Afrika verkoop. Die Sendingsubkommissie het ‘n sendingstasie daar gevestig en bedryf vir die voordeel van die bewoners van die plaas en omstreke.

Op 23 Februarie 1900 het die Goewerneur van die destydse Kaap van Goeie Hoop ‘n aangrensende stuk grond, bekend as die Plaas Nr 475, Afdeling Clanwilliam, groot 2420,8378 hektaar, aan die Sendingsubkommissie oorgedra. Die oordrag was onderhewig aan ‘n

titelvoorwaarde dat die grond vir sendingdoeleindes gebruik moet word.

Die sendingstasie se bedrywighede op die plase het met die verloop van tyd afgeneem. Die Sendingsubkommissie het ‘n tekort aan fondse begin ondervind, en teen die begin van 1960 het die Sendingsubkommissie besluit om die plase te verkoop.

Op 1 Junie 1960 is die titelvoorwaarde dat Plaas Nr 475 vir sendingdoeleindes gebruik moet word, deur die destydse Goewerneur-Generaal van die Unie van Suid-Afrika geskrap. Die Sendingsubkommissie het daarna die twee plase aan twee broers, Petrus Johannes Smit en Johannes Hendrik Smit, verkoop, en die plase is op 12 Oktober 1961 op naam van die broers geregistreer. Die Kleurlinggemeenskap het aangevoer dat hulle geregtig was om die plase te bewoon en te gebruik en het op die plase agtergebly.

Uiteindelik, na litigasie tussen die nuwe eienaars en lede van die Kleurlinggemeenskap, is die gemeenskap gedurende 1962 gedwing om die plase te verlaat. Die gemeenskap voer aan dat die Groepsgebiedewet, 1957 (Wet No 77 van 1957), soos dit destyds gegeld het, meegebring het dat hulle nie hul regte ten aansien van die plase kon afdwing nie.

Die gemeenskap het ‘n vereniging gestig, bekend as die Elandskloof Vereniging, om hulle te verteenwoordig in pogings om hul regte ten aansien van die plase terug te kry. Die Elandskloof Vereniging het die herstel van die gemeenskap se regte ten aansien van die plase geëis. Die Streeksgrondeisekommissaris het die eis bemiddel. Ooreenkoms is bereik tussen die Elandskloof Vereniging, die huidige eienaar en vruggebruikster van die plase asook die Departement van Grondsake oor hoe die eis afgehandel moet word. Die ooreenkoms maak daarvoor voorsiening dat die twee plase (met uitsondering van ‘n klein gedeelte, groot 51,2 hektaar) aan die gemeenskap herstel moet word. Die Departement van Grondsake moet die koste vir die

verkryging daarvan betaal. Die huidige eienaar is bereid om R3 950 000,00 te aanvaar.

Die hoofgrondeisekommissaris het ingevolge artikel 14(1)(c) saamgelees met artikel 14(3) van die Wet op Herstel van Grondregte, 1994 (Wet No 22 van 1994) (“die Wet”), die saak na die hof verwys.

Die Hof kan die saak in ooreenstemming met die skikkingsakte afhandel, indien die skikkingsakte in orde is, die toepaslike bepalings van die Wet nagekom is, en die verslag van die Kommissie vir die Herstel van Grondregte, soos vereis kragtens artikel 14(3) van die Wet, die bevindings bevat wat nodig is om die saak binne die regsbevoegdheid van die Hof te bring. Dit is nie die Hof se taak om sy oordeel oor die afhandeling van die saak in die plek van die ooreenkoms tussen die partye te stel nie. Gevolglik onderneem die Hof nie sy eie ondersoek oor die geldigheid van die hersteleis of die redelikheid van die koopsom van die grond nie. ‘n Skikking is nie ongeldig bloot omdat die eis wat geskik word, twyfelagtig mag wees nie[1] of omdat die bedrag wat vir die grond betaal word, te hoog of te laag mag wees nie. Aan die ander kant moet die Hof toesien dat die skikking nie persone wat nie party daartoe is nie, se regte nadelig raak nie. Die regte van alle aanspraakmakers op die betrokke grond moet ondervang word. Die skikkingsakte moet duidelik en afdwingbaar wees, behoorlik verly en onderteken deur of namens alle belanghebbendes of hul gemagtigde verteenwoordigers. Die skikking mag nie teen die openbare beleid wees nie. Die voorskrifte van die Wet moet nagekom word : in hierdie verband moet daar in die besonder gelet word op die bepalings van artikels 14 en 35 van die Wet.

Volgens die skikkingsakte is die partye dit eens dat die herstel van die grond moet geskied aan ‘n vereniging soos bedoel in die Wet op Verenigings vir Gemeenskaplike Eiendom, 1996 (Wet No 28 van 1996). Die betrokke vereniging moet nog gestig word. Die hof mag sy bevel onderhewig stel aan die stigting van die vereniging.[2] Daar rus egter ‘n plig op die hof om toe te sien dat alle ontneemde lede van die gemeenskap toegang tot die grond op ‘n billike en nie-diskriminerende wyse sal hê, en dat die bestuur van die vereniging verantwoordbaar aan die lede daarvan sal wees.[3] Die grondwet van die voorgestelde vereniging is nog nie opgestel nie. Volgens die Wet op Verenigings vir Gemeenskaplike Eiendom moet die grondwet deur die Direkteur-Generaal van Grondsake oorweeg en geregistreer word.[4] Ek is van oordeel dat die Hof sy verantwoordelikheid ingevolge die Wet nakom indien die Hof die Direkteur-Generaal opdra om toe te sien dat die grondwet aan bepaalde voorskrifte voldoen. Die skikkingsooreenkoms bevat ‘n voorgestelde hofbevel waarin konsep voorskrifte vervat is. Die Departement van Grondsake is party tot die skikkingsooreenkoms, wat meebring dat die Departement die konsep voorskrifte aanvaar.

Soos ooreengekom tussen die partye, reik die hof hiermee die volgende bevel uit :

(1) Die Staat word gelas om die plaas Elandskloof Nr 476 en die plaas Nr 475, albei geleë in die Afdeling Clanwilliam, met uitsluiting van ‘n gedeelte groot ongeveer 51,2 hektaar, soos aangetoon op ‘n plan wat ingehandig en deur my vir identifikasiedoeleindes geparafeer is, te verkry en te herstel aan ‘n vereniging wat tot stand gebring moet word ooreenkomstig die bepalings van die Wet op Verenigings vir Gemeenskaplike Eiendom, 1996 (Wet No 28 van 1996).

(2) Hierdie bevel is onderhewig aan die totstandbring van die vereniging soos bedoel in par 1 deur die Elandskloof Vereniging binne een maand na datum van hierdie bevel.

(3) Die Direkteur-Generaal van Grondsake word opgedra om toe te sien dat die grondwet van die Vereniging behoorlik voorsiening maak vir die volgende :

(a) die reg van toegang tot die grond vir alle persone wat ontneem is van regte op die grond omskryf in par 1 en hul direkte afstammelinge, soos gelys op die ledelys van die vereniging (wat ingehandig en deur my vir identifikasiedoeleindes geparafeer is) op ‘n basis wat billik en nie-diskriminerend teenoor enige persoon is;

(b) die reg van toegang tot die grond vir verdere persone en hul direkte afstammelinge wat tot bevrediging van die bestuursliggaam van die vereniging aantoon dat hulle van hul regte op die grond omskryf in par 1 ontneem is, op ‘n grondslag wat billik en nie-diskriminerend teenoor enige persoon is;

(c) die verantwoordelikheid van die bestuursliggaam van die vereniging teenoor die lede van die vereniging.

(4) ‘n Aanbeveling word aan die Minister van Grondsake gemaak dat lede van die eiser-gemeenskap voorkeurtoegang tot staatsbronne verleen word in die toekenning en ontwikkeling van behuising en ander infrastruktuur op die grond, wat nodig mag wees om gewese behuising en infrastruktuur wat in die ontnemingsproses vernietig is en waarvoor geen vergoeding betaal was nie, te vervang.

(5) Die Registrateur van Aktes word gelas om die tydelike aantekening wat op sy rekords aangebring is ten aansien van die grond omskryf in par 1, te verwyder.

Al die partye word gelukgewens met die skikking wat in hierdie saak bereik is. Dit toon dat probleme met grondeise deur onderhandeling in plaas van konfrontasie besleg kan word, op ‘n grondslag wat vir almal voordeel inhou.

________________________________

A GILDENHUYS

Regter : Grondeisehof

Ek stem saam

F BAM

President : Grondeisehof

15 Oktober 1996

[1]Paramount Stores Limited v Hendry (2) 1957 SA 482 (W) op 484H-485B en Hamilton v Van Zyl 1983 4 SA 379 (E).

[2]Artikel 35(2)(a) en (c) van die Wet op Herstel van Grondregte saamgelees met artikel 2(1)(a) van die Wet op Verenigings vir Gemeenskaplike

Eiendom.

[3]Artikel 35(3) van die Wet op Herstel van Grondregte.

[4]Artikel 8 van die Wet op Verenigings vir Gemeenskaplike Eiendom.