Kleynhans NO v Smith (25489/04) [2006] ZAGPHC 66 (6 July 2006)
- Citation
- [2006] ZAGPHC 66
- Status
- Judgment
- Jurisdiction
- South Africa
- Court
- High Courts - Gauteng
- Panel
- JCW van Rooyen
- Case number
- 25489/04
More details
- Court
- High Courts - Gauteng
- Panel
- JCW van Rooyen
- Case number
- 25489/04
On this page
Professional case brief
Research organized from the available case record
01
Holding and result
The court found that the applicant's initial appointment as administrator was valid and that it was too late to challenge the authorisation of that appointment after eighteen months had elapsed. The respondent, acting as a proxy for an owner, had sufficient locus standi to oppose the application. The applicant was required to disclose any direct or indirect financial interest in the management company, and the court emphasised the necessity of transparency and prior disclosure of such interests. The court determined that the interests of the body corporate and owners were best served by extending the applicant's appointment, subject to conditions ensuring consultation with other stakeholders and proper procedures for meetings and decision-making. Remuneration for the administrator and other involved parties was set, and the costs of the application were apportioned.
Court disposition
Application granted in part; the applicant's appointment as administrator is extended with conditions.
Orders
- The applicant shall remain as administrator until 30 December 2006.
- The four persons named in Mr Smith's affidavit, including Mr Smith, shall be consulted by the administrator at monthly meetings as if they were trustees; proper written notice of meetings must be given, and if three request a meeting, it must be held.
- The administrator must ensure a new management company is appointed by 1 December; each of the four persons has one vote, majority prevails, with a casting vote by the administrator; quorum is four.
- If the administrator declines the appointment, the four persons named shall act as joint administrators by majority vote until 31 January 2007; they shall elect a chairperson with a casting vote in case of a tie.
- The administrator must convene an information meeting for all owners and tenants before 15 August 2006 to communicate future plans.
- A special general meeting must be convened before 15 September 2006 for the purposes set out in paragraphs 3, 4, 5, 6 (with 50% quorum including proxies), 7 and 10 of the order made by Hartzenberg J on 4 November 2005; agenda to include election of trustees for a two-year term from 1 February 2007, election of a chairperson, and discussion of the applicant's report.
- This order must be posted on the notice board in the foyer of Chapmans Peak and remain until 31 July 2006; each owner must receive a copy by registered mail or by hand.
- The administrator's remuneration from 1 August 2006 is R200 per hour, maximum R1600 per month; other members receive R100 per meeting attended, maximum R200 per month.
- Half the taxed costs of the application and opposition shall be paid by the body corporate.
02
Material facts
Parties
Theodore Ernst Kleynhans NO
Applicant Counsel: JE FerreiraJohn Petrus Smith
Respondent Counsel: M SnymanAmounts and remedies
- Administrator Hourly Rate From 1 August 2006: ZAR 200
- Administrator Maximum Monthly Remuneration: ZAR 1,600
- Other Members Per Meeting Attended: ZAR 100
- Other Members Maximum Monthly Remuneration: ZAR 200
03
Procedural history
Posture
Urgent Application / Application for Extension of Administrator's Appointment; Opposed Motion
04
Questions and positions
Legal issues
- 01
Whether the applicant's appointment as administrator should be extended.
- 02
Whether the applicant properly disclosed any direct or indirect financial interest in the management company.
- 03
Whether the respondent had locus standi to oppose the application.
- 04
Whether the initial appointment and subsequent application were properly authorised by the body corporate.
- 05
What procedures must be followed for meetings and decision-making in the sectional title scheme.
Party arguments
- Applicant
- The applicant argued that his initial appointment as administrator was valid and that he had made progress in resolving the financial and management issues in the sectional title scheme. He sought an extension of his term to continue these efforts, asserting that any interests he held were disclosed and did not create a conflict. He maintained that the respondent's opposition was not properly authorised and that the interests of the owners and the body corporate required continuity and expertise in administration.
- Respondent
- The respondent, represented by Mr Snyman, argued in limine that the initial application for appointment was not properly authorised by the body corporate, as there was no quorum or valid resolution. He contended that the applicant lacked authority to seek reappointment and that the respondent, acting as a proxy for an owner, had standing to oppose. The respondent raised concerns about the applicant's indirect financial interest in the management company and insisted on strict compliance with statutory requirements for disclosure and meeting procedures.
05
Court’s reasoning
Legal principles
- 01
Sectional Titles Act 95 of 1986, section 46
An administrator appointed by the court under section 46 of the Sectional Titles Act 95 of 1986 assumes the powers and duties of the body corporate, but remains accountable to the court and must disclose any direct or indirect financial interest in service providers.
- 02
Sectional Titles Act 95 of 1986, sections 40 and 40(3)
Trustees and administrators must declare any conflict of interest at the earliest opportunity and are liable for losses caused by bad faith or gross negligence.
- 03
Bouramis v Body Corporate of The Towers and Others 1995 (4) SA 106 (D)
A proxy or authorised representative of an owner has standing to oppose applications affecting the owner's interests, provided the mandate is sufficiently broad to bind the owner in litigation.
06
Ratio, limits and disposition
Ratio decidendi
The court found that the applicant's initial appointment as administrator was valid and that it was too late to challenge the authorisation of that appointment after eighteen months had elapsed. The respondent, acting as a proxy for an owner, had sufficient locus standi to oppose the application. The applicant was required to disclose any direct or indirect financial interest in the management company, and the court emphasised the necessity of transparency and prior disclosure of such interests. The court determined that the interests of the body corporate and owners were best served by extending the applicant's appointment, subject to conditions ensuring consultation with other stakeholders and proper procedures for meetings and decision-making. Remuneration for the administrator and other involved parties was set, and the costs of the application were apportioned.
Obiter and limits
- The administration of a sectional title scheme is complex and often fraught with suspicion and discord when financial arrears exist.
- Even an indirect financial interest, such as through a trust, creates a duty of disclosure to the court and stakeholders.
- There is no prohibition on administrators or trustees having interests in service providers, but such interests must be declared and court approval obtained.
- Laypersons often misunderstand the rules regarding proxies and voting in meetings; clear advance notice of applicable rules is essential.
- The ultimate concern is the welfare of the body corporate and owners, not the personal disputes between applicant and respondent.
Court disposition
Application granted in part; the applicant's appointment as administrator is extended with conditions.
- The applicant shall remain as administrator until 30 December 2006.
- The four persons named in Mr Smith's affidavit, including Mr Smith, shall be consulted by the administrator at monthly meetings as if they were trustees; proper written notice of meetings must be given, and if three request a meeting, it must be held.
- The administrator must ensure a new management company is appointed by 1 December; each of the four persons has one vote, majority prevails, with a casting vote by the administrator; quorum is four.
- If the administrator declines the appointment, the four persons named shall act as joint administrators by majority vote until 31 January 2007; they shall elect a chairperson with a casting vote in case of a tie.
- The administrator must convene an information meeting for all owners and tenants before 15 August 2006 to communicate future plans.
- A special general meeting must be convened before 15 September 2006 for the purposes set out in paragraphs 3, 4, 5, 6 (with 50% quorum including proxies), 7 and 10 of the order made by Hartzenberg J on 4 November 2005; agenda to include election of trustees for a two-year term from 1 February 2007, election of a chairperson, and discussion of the applicant's report.
- This order must be posted on the notice board in the foyer of Chapmans Peak and remain until 31 July 2006; each owner must receive a copy by registered mail or by hand.
- The administrator's remuneration from 1 August 2006 is R200 per hour, maximum R1600 per month; other members receive R100 per meeting attended, maximum R200 per month.
- Half the taxed costs of the application and opposition shall be paid by the body corporate.
Source and reliance status
High Courts - Gauteng
This page organises the available record for research. Confirm quotations, current status, and subsequent treatment against the official source before relying on the case.
Judgment reading view
Judgment text
The complete available source text.
High Courts - Gauteng
Judgment
IN DIE HOOGGEREGSHOF VAN SUID-AFRIKA(TRANSVAALSE PROVINSIALE AFDELING)In die saak tussen:SAAKNO25489/20046/7/2006Datums 25 Mei 6 Julie 2006RAPPORTEERBAARTHEODORE ERNST KLEYNHANS NOAPPLI KANTenJOHN PETRUS SMITHRESPONDENTWet op Deeltitels95van1986 -administrateur-aanstelling van ingevolge art46-noodsaak vir administrateur om finansiele belang(selfs indirekte belang) te verklaar in bestuursmaatskappyVan Rooyen Wn R[1] Die applikant is op 4 November 2004 deur hierdie Hof aangestel as die administrateurvan 'n deeltitel-kompleks, Chapmans Peak, in Pretoria. Hy het na 'n jaar, soos hygemagtig is deur die Hofbevel,ex parteaansoek gedoen om sy heraanstelling vir 'nverdere 18 maande, vanaf 4 November 2005. Na kennisgewing aan belanghebbendes hetdie respondent toegetree tot die geding en beswaar gemaak teen sy heraanstelling. Dieapplikant het intussen aangebly as administrateur.[2] MnrSnyman,namens die respondent, hetin liminebeswaar gemaak teen dieheraanstelling. Hy het argumenteer dat toe die regspersoon van die kompleks die aansoekgeloods het, daar geen bewys was van 'n geldige besluit van die regspersoon om dieaansoek te loods nie: daar was nie 'n kworum nie en die punt was nie eens op die agenda2nie. As daardie aanstelling ongeldig was, dan het applikant ook nie die bevoegdheid om'n aansoek om heraanstelling te loods nie. Applikant ontleen sy bevoegdheid om dietweede aansoek te loods
slegs uit die vorige bevel en nie uit art 46 van die Wet opDeeltitels 95 van 1986 nie. Die vermelde artikel verleen die bevoegdheid om aansoek tedoen slegs aan die regspersoon, 'n plaaslike owerheid, 'n vonnis-skuldeiser vir nie mindernie as R500, enige eienaar of enige persoon wat 'n geregistreerde saaklike reg oor 'neenheid het. Ek is van mening dat dit te laat is om nou die gebrek aan magtiging aan teval. Agtien maande het verloop na daardie bevel en die geldigheid van die bevel kan nienou aangeval word nie.[3] MnrFerreirahet weerin liminebeswaar gemaak teen dielocus standivan dierespondent Smith,wat asgevolmagtigde verteenwoordigervan 'n eienaar die aansoekopponeer het. Na my mening het Smith duidelik aangedui dat hynomine officiooptree endat hy deur die eienaar van 'n eenheid gemagtig is om die aansoek teen te staan. Ek kangeen rede vind om die eienaar te belet om op hierdie wyse sy belange te beskerm nie. Dieonderhawige geval is onderskeibaar van die tweede applikant inBouramisvBodyCorporate of The Towers and Others1995(4) SA 106(D) waar die eienaar bloot dievermelde applikant gemagtig het om haar belange in die wooneenheid te behartig. Dievolmag van die eienaar wat deur mnr. Smith verteenwoordig word verwys juis na diebevoegdheid om te litigeer op meer as een plek. Die volmag is so omvattend dat hyklaarblyklik ook die eienaar vir koste in 'n regsgeding kan bind.[4] Die
oorsaak van die probleem inChapmans Peakis die agterstallige heffings. Dit hetnatuurlik gelei tot 'n skuld aan die Stadsraad vir dienste gelewer en 'n tekort aan geld omdie gebou in stand te hou. Na bewering was daar ook intimidasie teenoor die trustees3vanuit sekere geledere, wat dit onmoontlik gemaak het vir hulle om na behore op te treeteen eienaars wat nie hulle heffings betaal het nie. Die applikant het in sy hoedanigheid astrustee litigasie inisieer en hy rapporteer 'n mate van vordering in die verband. Hy melddat hy nog tyd nodig het en daarom versoek hy dat sy termyn verleng word.[5] Die bestuur van 'n deeltitel-kompleks is geen maklike taak nie; waar geld betrokke isen sommige eienaars agterstallig is met hulle heffings, gedy onmin suspisie dikwels. Dietrustees moet besef dat hullein 'n fidusiere verhouding teenoor die regspersoon staan virsover dit die eiendom en geld van die regspersoon betref (art 40). Die trustees moet ook'n botsing van belange teenoor die ander trustees op die vroegste geleentheid verklaar.Trustees is ook verantwoordelik vir verliese wat hullemala fideof met growwenalatigheid veroorsaak (art 40(3)). Alle eienaars is lede van die regspersoon ingevolgeart 36(l) van die Wet. Die regte en pligte van die regspersoon word, onder andere, uiteengesit in arts 37 tot 43 van die Wet.Die uitvoerende mag setel in die trustees, wat in elkgeval slegs binne hulle
omskrewe magte en die Wet en die Reels mag optree. Elke trusteemoet dus sorg dat hy of sy veral artikels 37 tot 43 goed ken.[6] Wanneer 'n Hof 'n administrateur aanstel, verkry hy of sy die magte en pligte van dieregspersoon of daardie pligte wat die Hof aan haar of hom toeken. Dit beteken egter niedat die administrateur 'n vrye hand het nie: hy of sy is verantwoordelik teenoor die Hofen geen Hof sal 'n geheime belange-botsing by 'n administrateur gedoog. Dit spreek dusvanself dat die administrateur enige sodanige botsende belang aan die Hof moet openbaarby sy aanstelling en dat daar nie gedurende die termyn, sonder toestemming van die Hof,sodanige belangebosting mag ontstaan nie. Tensy die Hof dus toestem, mag die4administrateurniebyvoorbeeld'ndirekteof indirektebelanghIn'nbestuursmaatskappy wat dienste lewer aan die regspersoon nie.[7] Ek is tevrede met die verduideliking wat die applikant gee van hoe hy volmagtehanteer het by die 5 Desember 2005 vergadering. Dit is egter noodsaaklik dat dieadministrateur of die trustees 'n redelike tyd vooraf duidelik uiteensit watter reelstoegepas moet word. Leke verstaan nie altyd hoe maatskappye, beslote korporasies entrustees volmag moet verleen nie. Dit spreek vanself dat een persoon soveel stemme hetas wat hy volmagte voor het. Die volmagte tel ook, volgens die hofbevel, om 'n kworumdaar te stel.[8] Dit lyk asof die applikant van
mening is dat indien 'n trust, waarvan hy diebevoordeelde is, aandele in die bestuursmaatskappy het, hy gevrywaar is teen 'n botsingvan belange. Dit is beslis nie so nie; selfs 'n indirekte finansiele belang skep 'n plig totopenbaarmaking. Hy moes gesorg het dat daardie belang aan die Hof oorgedra is met dieeerste aansoek. Indien die belang in daardie vorm later ontstaan het, moes hy dietoestemming van die Hof bekom het. Noodwendig sal so 'n aansoek gepaard moet gaanmet kennis aan belanghebbendes, sodat hulle beswaar kan aanteken by die Hof. Dit Iykvir my asof applikantbona fide,maar verkeerdelik, glo dat daar vanwee die trust-konstruksie nie 'n belange-botsing isnie. Indien 'n administrateur (en dit geld ook vir 'ntrustee) een ofander direkte ofindirekte geldelike belang uit 'n bestuursmaatskappy of'nander kontrak met die regspersoon kry, moet hy dit verklaar. Dit baat ook nie om te skuilagter 'n eggenoot of 'n kind nie. Daar is dus nie 'n verbod op 'n belang nie, maar ditmoet aan die Hof verklaar word sodat die Hof toestemming kan gee. In die geval vantrustees geld die reel natuurlik ook: hulle moet hulle belang openbaar, selfs as dit indirek5is. Hulle mede-trustees kan dan besluit of die kontrak nietemin gesluit moet word. In dieonderhawige geval het die applikant, in die lig van sy indirekte belang in diebestuursmaatskappy, dan ook korrek opgetree om nie 'n
administrateursfooi te hefnie.[9] Dit sal geen doeldien om elke verskil tussen die applikant en die respondent te beregnie. Dit is nie waarom dit op die ou end gaan nie: dit gaan oor die belang van dieregspersoon en die eienaars. Indirek gaan dit ook oor huurders en die voorkoming vanagteruitgang wat lei tot krottebuurte.[10] Dit is tyd dat die kundigheid van die applikant en die eienaars en hulle gemagtigdessaam gesnoer word vir 'n tydperk. Ek maak die volgende bevel:1. Dat die applikant as administrateur aanbly tot 30 Desember 2006.2. Dat die vier persone (insluitende mnr Smith) wat in mnr Smith se eedsverklaringgenoem word gedurende maandelikse vergaderings deur die administrateur geraadpleegword asof hulle trustees is. Behoorlike skriftelike kennisgewing van vergaderings moetgegee word en indien drie van die persone 'n vergadering aanvra, moet dit gehou word.Die administrateur sit voor by die vergaderings en die finale besluit berus by hom. Hymoet egter hierdie besluit na raadpleging by so 'n vergadering neem en dit moetgenotuleer word wat hy besluit en wat die advies van die ander lede is. Die vier personemag punte op die agenda plaas. Minstens twee van hulle moet teenwoordig wees by 'nvergadering voordat besluite geneem mag word deur die administrateur.3. Dat die administrateur moet sorg dat 'n nuwe bestuursmaatskappy voor of op IDesember aangestel is. Vir hierdie doel
het elkeen van die ander vier persone een stemen die meerderheidstem geld, met 'n beslissende stem van die administrateur. Diekworum vir hierdie vergadering is vier, met 'n beslissende stem van die administrateur.6Die vergadering mag besluit om die bestaande maatskappy te benoem, maar dan moetbelange in die maatskappy, insluitende die belang van die administrateur, verklaar word.4. Indien die administrateur besluit om nie hierdie aanstelling te aanvaar nie, benoem ekdie vier lede gemeld in die eedsverklaring van mnrSmith as die gesamentlikeadministrateur by meerderheidstem oor die bestuur van die regspersoon tot en met 31Januarie 2007. Die persone kies 'n voorsitter en by 'n staking van stemme het hy of sy 'nbeslissende stem. As die persone nie meer beskikbaar is nie, moet ek of 'n ander regterin Kamers genader word ten einde hierdie bevel aan te pas. Die gesamentlikeadministrateur moet toesien dat die vermelde vergaderings gehou word.5. Dit is die plig van die administrateur om voor 15 Augustus 2006 'n inligtingbyeenkoms byeen. te roep van alle huurders en eienaars en aan hulle oor te dra wat dietoekomsplanne is.6. Die administrateur moet voor 15 September 2006 'n spesiale algemene vergaderingbelen vir die doel bly paragrawe 3,4, 5, 6 (behalwe dat 50% van die eienaars 'n kworumsal vorm met insluiting van die volmagte), 7 en 10 van die bevel wat Hartzenberg R op 4November 2005
gemaak het van krag. Op die agenda moet wees die benoeming vantrustees vir 'n termyn van twee jaar vanaf 1 Februarie 2007; die verkiesing van 'nvoorsittende trustee; asook die verslag wat die applikant aan hierdie Hof gelewer het plusbyvoeging van wat intussen tot 30 Julie 2006 gebeur het. Die verslag is vir kennisnameen bespreking.7. Dat hierdie bevel op die kennisgewingbord in die voorportaal van Chapmans Peakopgeplak word en dat die administrateur verseker dat dit daar bly tot 31 Julie 2006. Elkeeienaar moet ook 'n afskrifhiervan per geregistreerde pos of per handkry.78. Die vergoeding van die administrateur is vanaf 1 Augustus 2006 R200 per uur met 'nmaksimum van R1600 per maand. Die ander lede kry R100per vergadering wat hullebywoon vanaf 1 Augustus tot en met 30 Januarie 2007. Hul maksimum vergoeding permaand is R200.9. Die helfte van die getakseerde koste van die aansoek en die opponering daarvan worddeur die regspersoon betaal.JCW van ROOYEN ......Waarnemende Regter van die Hooggeregshof6 Julie 2006Vir die Applikant : JE Ferreira in opdrag van Ludik & Booysen Prokureurs, PretoriaVir die Respondent: M Snyman in opdrag van Dirk Nothnagel Prokureurs
IN DIE HOOGGEREGSHOF VAN SUID-AFRIKA(TRANSVAALSE PROVINSIALE AFDELING)
IN DIE HOOGGEREGSHO
F VAN SUID-AFRIKA
(TRANSVAALSE PROVINSIALE AFDELING)
In die saak tussen:
SAAKNO
25489/2004
6/7/2006
Datums 25 Mei 6 Julie 2006RAPPORTEERBAAR
Datums 25 Mei 6 Julie 2006
RAPPORTEERBAAR
THEODORE ERNST KLEYNHANS NO
APPLI KANT
en
JOHN PETRUS SMITH
RESPONDENT
Wet op Deeltitels
95
van
1986 -
administrateur
-
aanstelling van ingevolge art
46
noodsaak vir administrateur om finansiele belang
(
self
s indirekte belang) te verklaar in bestuursmaatskappy
Van Rooyen Wn R
[1] Die applikant is op 4 November 2004 deur hierdie Hof aangestel as die administrateur
van 'n deeltitel-kompleks, Chapmans Peak, in Pretoria. Hy het na 'n jaar, soos hy
van 'n deeltitel-kom
pleks, Chapmans Peak, in Pretoria. Hy het na 'n jaar, soos hy
gemagtig is deur die Hofbevel,ex parteaansoek gedoen om sy heraanstelling vir 'n
gemagtig is deur die Hofbevel,
ex parte
aansoek gedoen om sy heraanstelling vir 'n
verdere 18 maande, vanaf 4 November 2005. Na kennisgewing aan belanghebbendes het
die respondent toegetree tot die geding en beswaar gemaak teen sy heraanstelling. Die
applikant het intussen aangebly as administrateur.
[2] MnrSnyman,namens die respondent, hetin liminebeswaar gemaak teen die
[2] Mnr
Snyman,
namens die respondent, het
in limine
beswaar gemaak teen die
heraanstelling. Hy het argumenteer dat toe die regspersoon van die kompleks die aansoek
geloods het, daar geen bewys was van 'n geldige besluit van die regspersoon om die
ge
loods het, daar geen bewys was v
an 'n geldige besluit van die regspersoon om die
aansoek te loods nie: daar was nie 'n kworum nie en die punt was nie eens op die agenda
2
nie. As daardie aanstelling ongeldig was, dan het applikant ook nie die bevoegdheid om
'n aansoek om heraanstelling te loods nie. Applikant ontleen sy bevoegdheid om die
tweede aansoek te loods slegs uit die vorige bevel en nie uit art 46 van die Wet op
Deeltitels 95 van 1986 nie. Die vermelde artikel verleen die bevoegdheid om aansoek te
doen slegs aan die regspersoon, 'n plaaslike owerheid, 'n vonnis-skuldeiser vir nie minder
nie as R500, enige eienaar of enige persoon wat 'n geregistreerde saaklike reg oor 'n
eenheid het. Ek is van mening dat dit te laat is om nou die gebrek aan magtiging aan te
val. Agtien maande het verloop na daardie bevel en die geldigheid van die bevel kan nie
nou aangeval word nie.
[3] MnrFerreirahet weerin liminebeswaar gemaak teen dielocus standivan die
[3] Mnr
Ferreira
het weer
locus standi
van die
respondent Smith,wat asgevolmagtigde verteenwoordigervan 'n eienaar die aansoek
respondent Smith,
wat as
gevolmagtigde verteenwoordiger
van 'n eienaar die aansoek
opponeer het. Na my mening het Smith duidelik aangedui dat hynomine officiooptree en
nomine officio
dat hy deur die eienaar van 'n eenheid gemagtig is om die aansoek teen te staan. Ek kan
geen rede vind om die eienaar te belet om op hierdie wyse sy belange te beskerm nie. Die
onderhawige geval is onderskeibaar van die tweede applikant inBouramisvBody
onderhawige geval is onderskeibaar van die tweede applikant in
Bouramis
v
Body
Corporate of The Towers and Others1995(4) SA 106(D) waar die eienaar bloot die
Corporate of The Towers and Others
vermelde applikant gemagtig het om haar belange in die wooneenheid te behartig. Die
volmag van die eienaar wat deur mnr. Smith verteenwoordig word verwys juis na die
bevoegdheid om te litigeer op meer as een plek. Die volmag is so omvattend dat hy
klaarblyklik ook die eienaar vir koste in 'n regsgeding kan bind.
[4] Die oorsaak van die probleem inChapmans Peakis die agterstallige heffings. Dit het
[4] Die oorsaak van die probleem in
Chapmans Peak
is die agterstallige heffings. D
it het
natuurlik gelei tot 'n skuld aan die Stadsraad vir dienste gelewer en 'n tekort aan geld om
natuurlik gelei tot 'n skuld aa
n die Stadsraad vir dienste gel
ewer en 'n tekort aan geld om
die gebou in stand te hou. Na bewering was daar ook intimidasie teenoor die trustees
3
vanuit sekere geledere, wat dit onmoontlik gemaak het vir hulle om na behore op te tree
teen eienaars wat nie hulle heffings betaal het nie. Die applikant het in sy hoedanigheid as
trustee litigasie inisieer en hy rapporteer 'n mate van vordering in die verband. Hy meld
trustee litigasie inis
i
eer en hy rapporteer 'n mate van vordering in die verband. Hy meld
dat hy nog tyd nodig het en daarom versoek hy dat sy termyn verleng word.
[5] Die bestuur van 'n deeltitel-kompleks is geen maklike taak nie; waar geld betrokke is
en sommige eienaars agterstallig is met hulle heffings, gedy onmin suspisie dikwels. Die
trustees moet besef dat hullein 'n fidusiere verhouding teenoor die regspersoon staan vir
trustees moet besef dat hulle
in 'n fidusiere verhouding teeno
or die regspersoon staan vir
sover dit die eiendom en geld van die regspersoon betref (art 40). Die trustees moet ook
'n botsing van belange teenoor die ander trustees op die vroegste geleentheid verklaar.
Trustees is ook verantwoordelik vir verliese wat hullemala fideof met growwe
Trustees is ook verantwoordelik vir verliese wat hulle
mala fide
of met growwe
nalatigheid veroorsaak (art 40(3)). Alle eienaars is lede van die regspersoon ingevolge
art 36(l) van die Wet. Die regte en pligte van die regspersoon word, onder andere, uiteen
gesit in arts 37 tot 43 van die Wet.Die uitvoerende mag setel in die trustees, wat in elk
gesit in arts 37 tot 43 van die Wet
.
Die uitvoerende mag setel in die trustees, wat in elk
geval slegs binne hulle omskrewe magte en die Wet en die Reels mag optree. Elke trustee
moet dus sorg dat hy of sy veral artikels 37 tot 43 goed ken.
[6] Wanneer 'n Hof 'n administrateur aanstel, verkry hy of sy die magte en pligte van die
[6] Wanneer 'n Hof 'n administrateur aanstel, verkry hy of sy d
e magte en pligte van die
regspersoon of daardie pligte wat die Hof aan haar of hom toeken. Dit beteken egter nie
dat die administrateur 'n vrye hand het nie: hy of sy is verantwoordelik teenoor die Hof
en geen Hof sal 'n geheime belange-botsing by 'n administrateur gedoog. Dit spreek dus
vanself dat die administrateur enige sodanige botsende belang aan die Hof moet openbaar
by sy aanstelling en dat daar nie gedurende die termyn, sonder toestemming van die Hof,
sodanige belangebosting mag ontstaan nie. Tensy die Hof dus toestem, mag die
4
nie
byvoorbeeld
'n
direkte
of indirekte
belang
h
In
bestuursmaatskappy wat dienste lewer aan die regspersoon nie.
[7] Ek is tevrede met die verduideliking wat die applikant gee van hoe hy volmagte
hanteer het by die 5 Desember 2005 vergadering. Dit is egter noodsaaklik dat die
hanteer het by die 5 Desember 2005 vergadering. D
it is egter noodsaaklik dat die
administrateur of die trustees 'n redelike tyd vooraf duidelik uiteensit watter reels
toegepas moet word. Leke verstaan nie altyd hoe maatskappye, beslote korporasies en
trustees volmag moet verleen nie. Dit spreek vanself dat een persoon soveel stemme het
tru
stees volmag moet verleen nie. D
it spreek vanself dat een persoon soveel stemme het
as wat hy volmagte voor het. Die volmagte tel ook, volgens die hofbevel, om 'n kworum
daar te stel.
[8] Dit lyk asof die applikant van mening is dat indien 'n trust, waarvan hy die
bevoordeelde is, aandele in die bestuursmaatskappy het, hy gevrywaar is teen 'n botsing
van belange. Dit is beslis nie so nie; selfs 'n indirekte finansiele belang skep 'n plig tot
van belange. D
it is beslis nie so nie; selfs 'n indirekte finansiele belang skep 'n plig tot
openbaarmaking. Hy moes gesorg het dat daardie belang aan die Hof oorgedra is met die
eerste aansoek. Indien die belang in daardie vorm later ontstaan het, moes hy die
toestemming van die Hof bekom het. Noodwendig sal so 'n aansoek gepaard moet gaan
met kennis aan belanghebbendes, sodat hulle beswaar kan aanteken by die Hof. Dit Iyk
met kennis aan belanghebbendes, sodat hulle beswaar kan aanteken by die Hof
. D
it Iyk
vir my asof applikantbona fide,maar verkeerdelik, glo dat daar vanwee die trust-
bona fide,
konstruksie nie 'n belange-botsing isnie. Indien 'n administrateur (en dit geld ook vir 'n
konstruksie nie 'n belange-botsing is
nie. Indien 'n administrateur (
en dit geld ook vir 'n
trustee) een ofander direkte ofindirekte geldelike belang uit 'n bestuursmaatskappy of'n
trustee) een of
ander direkte of
indirekte geldelike belang uit 'n bestuursmaatskappy of
ander kontrak met die regspersoon kry, moet hy dit verklaar. Dit baat ook nie om te skuil
ander kontrak met die regspers
oon kry, moet hy dit verklaar. D
it baat ook nie om te skuil
agter 'n eggenoot of 'n kind nie. Daar is dus nie 'n verbod op 'n belang nie, maar dit
agt
er 'n eggenoot of 'n kind nie. D
aar is dus nie 'n verbod op 'n belang nie, maar dit
moet aan die Hof verklaar word sodat die Hof toestemming kan gee. In die geval van
trustees geld die reel natuurlik ook: hulle moet hulle belang openbaar, selfs as dit indirek
5
is. Hulle mede-trustees kan dan besluit of die kontrak nietemin gesluit moet word. In die
onderhawige geval het die applikant, in die lig van sy indirekte belang in die
bestuursmaatskappy, dan ook korrek opgetree om nie 'n administrateursfooi te hefnie.
bestuursmaatskappy, dan ook korrek opgetree om nie 'n administrateursfooi te hef
nie.
[9] Dit sal geen doeldien om elke verskil tussen die applikant en die respondent te bereg
[9] Dit sal geen doel
dien om elke verskil tussen die applikant en die respondent te bereg
nie. Dit is nie waarom dit op die ou end gaan nie: dit gaan oor die belang van die
regspersoon en die eienaars. Indirek gaan dit ook oor huurders en die voorkoming van
agteruitgang wat lei tot krottebuurte.
[10] Dit is tyd dat die kundigheid van die applikant en die eienaars en hulle gemagtigdes
saam gesnoer word vir 'n tydperk. Ek maak die volgende bevel:
1. Dat die applikant as administrateur aanbly tot 30 Desember 2006.
1. Dat die applikant a
s administrateur aanbly tot 30 D
esember 2006.
2. Dat die vier persone (insluitende mnr Smith) wat in mnr Smith se eedsverklaring
genoem word gedurende maandelikse vergaderings deur die administrateur geraadpleeg
word asof hulle trustees is. Behoorlike skriftelike kennisgewing van vergaderings moet
gegee word en indien drie van die persone 'n vergadering aanvra, moet dit gehou word.
Die administrateur sit voor by die vergaderings en die finale besluit berus by hom. Hy
moet egter hierdie besluit na raadpleging by so 'n vergadering neem en dit moet
genotuleer word wat hy besluit en wat die advies van die ander lede is. Die vier persone
mag punte op die agenda plaas. Minstens twee van hulle moet teenwoordig wees by 'n
vergadering voordat besluite geneem mag word deur die administrateur.
3. Dat die administrateur moet sorg dat 'n nuwe bestuursmaatskappy voor of op I
Desember aangestel is. Vir hierdie doel het elkeen van die ander vier persone een stem
en die meerderheidstem geld, met 'n beslissende stem van die administrateur. Die
kworum vir hierdie vergadering is vier, met 'n beslissende stem van die administrateur.
6
Die vergadering mag besluit om die bestaande maatskappy te benoem, maar dan moet
belange in die maatskappy, insluitende die belang van die administrateur, verklaar word.
4. Indien die administrateur besluit om nie hierdie aanstelling te aanvaar nie, benoem ek
die vier lede gemeld in die eedsverklaring van mnrSmith as die gesamentlike
die vier lede gem
eld in die eedsverklaring van mnr
Smith as die gesamentlike
administrateur by meerderheidstem oor die bestuur van die regspersoon tot en met 31
administrateur by meerderheidstem oor die bestuur van die regsperso
o
n tot en met 31
Januarie 2007. Die persone kies 'n voorsitter en by 'n staking van stemme het hy of sy 'n
beslissende stem. As die persone nie meer beskikbaar is nie, moet ek of 'n ander regter
in Kamers genader word ten einde hierdie bevel aan te pas. Die gesamentlike
administrateur moet toesien dat die vermelde vergaderings gehou word.
5. Dit is die plig van die administrateur om voor 15 Augustus 2006 'n inligting
byeenkoms byeen. te roep van alle huurders en eienaars en aan hulle oor te dra wat die
byeenkoms byeen. te roep van al
le huurders en eienaars en aan hulle oor te dra wat die
toekomsplanne is.
6. Die administrateur moet voor 15 September 2006 'n spesiale algemene vergadering
belen vir die doel bly paragrawe 3,4, 5, 6 (behalwe dat 50% van die eienaars 'n kworum
bel
en vir die doel bly paragrawe 3,
4, 5, 6 (behalwe dat 50% van die eienaars 'n kworum
sal vorm met insluiting van die volmagte), 7 en 10 van die bevel wat Hartzenberg R op 4
November 2005 gemaak het van krag. Op die agenda moet wees die benoeming van
trustees vir 'n termyn van twee jaar vanaf 1 Februarie 2007; die verkiesing van 'n
voorsittende trustee; asook die verslag wat die applikant aan hierdie Hof gelewer het plus
byvoeging van wat intussen tot 30 Julie 2006 gebeur het. Die verslag is vir kennisname
en bespreking.
7. Dat hierdie bevel op die kennisgewingbord in die voorportaal van Chapmans Peak
opgeplak word en dat die administrateur verseker dat dit daar bly tot 31 Julie 2006. Elke
eienaar moet ook 'n afskrifhiervan per geregistreerde pos of per handkry.
eienaar moet ook 'n afskrif
hiervan per geregistreerde pos of per hand
kry.
7
8. Die vergoeding van die administrateur is vanaf 1 Augustus 2006 R200 per uur met 'n
maksimum van R1600 per maand. Die ander lede kry R100per vergadering wat hulle
maksimum van R1600 pe
r maand. Die ander lede kry R100
per vergadering wat hulle
bywoon vanaf 1 Augustus tot en met 30 Januarie 2007. Hul maksimum vergoeding per
maand is R200.
9. Die helfte van die getakseerde koste van die aansoek en die opponering daarvan word
deur die regspersoon betaal.
JCW van ROOYEN ......
Waarnemende Regter van die Hooggeregshof
6 Julie 2006
Vir die Applikant : JE Ferreira in opdrag van Ludik & Booysen Prokureurs, Pretoria
Vir die Respondent: M Snyman in opdrag van Dirk Nothnagel Prokureurs
Case-aware research
Ask AI about this case
The judgment and available research above are public. New questions open in a separate private conversation grounded in this case.