Krauze v Van Wyk en Andere (95/85) [1985] ZASCA 79; [1986] 1 All SA 293 (A) (12 September 1985)

PETRUS JOHANNES KRAUZEAPPELLANT

enJACOBUS ABRAHAM VAN WYKEERSTE RESPONDENT

HERCULES WILLEM STRAUSSTWEEDE RESPONDENT

DIE REGISTRATEUR VAN AKTES,DERDE RESPONDENT

VRYBURG

HEFER, AR

IN DIE HOOGGEREGSHOF VAN SUID-AFRIKA

(APPèLAFDELING)

In die saak tussenPETRUS JOHANNES KRAUZEAPPELLANT

en

JACOBUS ABRAHAM VAN WYK

HERCULES WILLEM STRAUSS

DIE REGISTRATEUR VAN AKTES,

EERSTE RESPONDENTTWEEDE RESPONDENT

DERDE RESPONDENT

CORAM: CORBETT, TRENGOVE, HEFER, GROSSKOPF et BOSHOFF, ARR

AANGEHOOR: 19 AUGUSTUS 1985

GELEWER: 12 September 1985

UITSPRAAK

HEFER, AR:

Appellant het in die Hof a quo aansoek

gedoen

2.

gedoen vir 'n bevel wat eerste respondent sou verbied om

sy plaas Gamasep aan tweede respondent te transporteer

hangende die beslissing van 'n aksie wat appellant van

voorneme was om in te stel en waarin hy self oordrag

van die plaas van eerste respondent sou eis. In 'n uit-

spraak wat gerapporteer is in 1984(2) S A 702 is die aan-

soek van die hand qewys. Die huidige appèl is gemik

teen die afwysing daarvan.

Oor sekere feitelike bewerings wat in die stuk-

ke gemaak is, was daar 'n skerp geskil en, waarskynlik in

die lig daarvan, het die partye die verhoorhof versoek om

die aansoek te beslis aan die hand van die feite waarna

aanstons verwys sal word. Die appèl is op dieselfde

basis 3

3.

basis beredeneer en sal op daardie basis afgehandel word.

Die kroniek van appellant en tweede respondent

se aansprake op transport van dieselfde stuk grond begin

op 2 9 September 1975 toe eerste respondent 'n dokument

onderteken het wat soos volg lui:

"Ek die ondergetekene Jacobus Abraham vanWyk gee hiermee aan Petrus Johannes Krauzedie eerste opsie en reg van my plaas Gama-sip te koop indien ek sou besluit om myplaas te verkoop. Hierdie opsie sal duurtot tyd en wyl ek besluit om my plaas teverkoop.

Indien ek besluit om my plaas teverkoop sal ek skriftelik vir Krauze inkennis stel en moet Krauze binne 90 daenadat hy my skriftelike kennisgewing ont-vang het welke kennisgewing aan Krauze salgeskied per aangetekende pos na adres VlakteOlifantshoek my in kennis stel dat hy die

opsie 4

4.

opsie uitoefen. Die prys van die plaassal dan wees sestig Rand (R60 00) perHektaar oor die hele plaas Gamasip. Op-gestel kragtens Akte in Trust no 485/1975Geteken te Olifantshoek op hierdie dag vandie 29 September 1975."

Op 13 Julie 1983 het eerste respondent die appellant skrif-telik verwittig dat hy van voorneme is om die plaas teverkoop en dat appellant "sy regte en verpligtinge in ter-me van sy opsie gedateer 29 Septemebr 1975 moet nakom".Dieselfde dag het appellant 'n skriftelike koopkontrak meteerste respondent gesluit waarvolgens hy Gamasep virR122 514,00 gekoop het. Die koopprys was in kontant byregistrasie van transport betaalbaar . Agt dae later(op 21 Julie 1983) het appellant en eerste respondent

egter 'n nuwe koopkontrak onderteken waarin ooreengekom

is 5

5.

is op 'n ander wyse van betaling van die koopprys. Dieooreenkoms het voorts (in klousule 8) bepaal dat

"hierdie koopbrief kanselleer en ver-vang alle kontrakte aangegaan tussendie partye voor datum hiervan en geenwysigings of aanvullings hiervan salvan enige krag hoegenaamd wees tensydit op skrif gestel en deur die par-tye onderteken is".

Op 29 Julie 1983 is die wyse van betaling van die koop-prys weer gewysig in die vorm van 'n "addendum" tot dieooreenkoms van 21 Julie 1983 wat deur beide partye onder-teken is.

Op 13 Julie 1983 reeds het die eerste respon-dent 'n volmag onderteken om die grond aan die appellant .oor te dra. Niks het daarvan tereg gekom nie, waarskyn-

lik 6

6.

lik weens die feit dat 'n tweede ooreenkoms aangegaan is.Na ondertekening van die tweede ooreenkoms het eersterespondent opnuut 'n dergelike volmag onderteken maarnadat appellant daarvan bewus geword het dat eerste re-spondent op 7 April 1982 'n opsie om die plaas te koopaan tweede respondent verleen het en dat tweede respon-dent op 19 September 1983 die opsie uitgeoefen het, hetsy prokureurs onderneem om nie voort te gaan met oordragvan die eiendom in appellant se naam nie totdat finali-teit oor die partye se regte verkry is. Tweede respon-dent was skynbaar nie geneë tot 'n dergelike onderneming

nie en vandaar die aansoek om transport in sy naam tyde-

lik te verbied.

Soos 7

7.

Soos ek dit verstaan, is die rat.io van die

Hof a quo se beslissing dat tweede respondent se aan-

spraak op transport voorkeur geniet in die lig daarvan

dat die opsie aan hom verleen is voordat die verkoping

tussen appellant en eerste respondent plaasgevind het.

Die Hof het die reg wat die dokument van 29 September

1975 aan appellant verleen het, as 'n voorkoopsreg beskou

Die feit dat dit in tydorde voor die opsie gekom het,

het appellant egter nie gebaat nie aangesien die verko-

ping, volgens die Hof se oordeel, nie gekonstrueer kan

word as 'n uitoefening van die voorkoopsreg níe - dit was

'n "totaal nuwe ooreenkoms" wat nie "tot stand gekom het

as gevolg van die uitoefening van die voorkoopsreg nie"

Hierdie 8.Hierdie gevolgtrekking is gebaseer op die feit dat die

verkoping geskied het op voorwaardes wat, volgens die

geleerde regter, wesenlik afgewyk het van die bepalings

van die dokument van 29 September 1975.

Die verskil tussen die dokument van 29 Septem-

ber 1975 en die koopkontrak van 13 Julie 1983 het ook die

kern gevorm van die hoofbetoog van tweede respondent se

advokaat in hierdie Hof. Hy het aangevoer dat die doku-

ment van 29 September 1975 'n voorkoopsreg aan appellant

verleen het wat, indien dit behoorlik uitgeoefen was,voor-

rang sou verleen het aan appellant se aanspraak op trans-

port; gesien egter die feit dat die verkoping aan appel-

lant plaasgevind het op ander voorwaardes as dié waarop

hy ............9

9.

hy geregtig was om die grond te koop, het hy die voorkoops-

reg nie uitgeoefen nie, moet die koopkontrak onafhanklik

van die voorkoopsreg beoordeel word en kom dit in tydorde

na die verlening van die opsie aan tweede respondent so-

dat laasgenoemde se aanspraak op oordrag voorkeur geniet.

Ek handel eers met hierdie betoog. Later sal ek verwys

na 'n alternatief wat aan ons voorgelê is.

Argumentshalwe aanvaar ek dat dié dokument

van 2 9 September 1975, waarna ek voortaan as die voorkoops-

reg sal verwys, inderdaad niks meer as 'n voorkoopsreg aan

die appellant verleen het nie. Hoe die reg daarin verleen

ook al beskou word - of dit beskryf word as 'n voorkoopsreg

of as 'n voorwaardelike opsie - is dit gemene saak dat

appellant 10

10. appell-ant die reg daardeur verkry het om die grond teen

R60 per hektaar aan te koop indien eerste respondent soubesluit om dit te verkoop. • Dat eerste respondent besluithet om te verkoop en dat hy appellant behoorlik van sybesluit verwittig het soos in die voorkoopsreg in vooruit-sig gestel, is ook gemene saak. Ek meen egter nie dat ditorigens bloot gaan oor die vraag of appellant sy reg uit-geoefen het nie. Wat ter sprake is, is appellant entweede respondent se mededingende aansprake op oordragvan dieselfde stuk grond en die vraag is hoe hulle aan-sprake bereg moet word, in die lig daarvan dat teenooreerste respondent hulle albei geregtig is op oordrag uithoofde van ooreenkomste wat (so moet vir huidige doel—

eindes.......1111.eindes aanvaar word) te goeie trou gesluit is. Die on-

dersoek wat in daardie verband geverg word, behels meer

ás net die beantwoording van die vraag of appellant sy

voorkoopsreg uitgeoefen het.

Oor die benadering tot die beregting van mede-

dingende persoonlike regte voortspruitende veral uit op-

eenvolgende verkopings van dieselfde saak aan verskillen-

de kopers bestaan daar in die Provinsiale Afdelings tans

volkome eenstemmigheid. (Vgl Van der Merwe v Scheepers

and Others and the Coligny Village Council 1946 T P D 147,

Le Roux v Odendaal & Others 1954(4) S A 432 (N), Botes

v Botes en 'n Ander 1964(1) S A 623 (0), Barnard v Thelan-

der 1977(3) S A 932 (K), Campbell v First Consolidated

Holdings. 12

12.

Holdings (Pty) Ltd 1977(3) S A 924 (W) ). Dit geld ook

vir moderne skrywers oor die Suid Afrikaanse reg, (vgl

Norman' s Purchase and Sale in South Africa { 4de uitgawe) p

103, MacKeurtan's Sale of Goods (4de uitgawe) p 178,

Wille and Millin's Mercantile Law of South Africa (18de

uitgawe} p 218, Kerr ïhe Principles of the law of con-

tract p 375, Van Jaarsveld, Coetzee en Andere, Suid Afri-

kaanse handelsreg p 108) en dit kan nie langer betwyfel

word nie dat die stelreël qui prior est tempore potior

est jure aan die wortel lê van die voorkeur wat aan die

eerste koper verleen word. (Vgl ook Barnhoorn N 0 v

Duvenhage Others 1964(2) S A 486 op p 494). Ek is

gevolglik nie van voorneme om die beregting van mede-

dingende 13

13.

dingende aansprake van verskillende reghebbendes op

lewering van dieselfde saak, of (waartoe ek my voort-

aan bepaal) op oordrag van dieselfde stuk grond, breed-

voerig te bespreek nie. Ek volstaan deur op een beson-

dere aspek daarvan te wys.

Hoewel dit soms gesê word dat die eerste

reghebbende voorkeur geniet alleen wanneer dit blyk dat

hy geregtig is op spesifieke nakoming (vgl McKerron in

"Purchase with Notice" 1935 S A L T op p 179, Botes v

Botes en 'n Ander (supra) op p 627) word 'n opsiehouer en

diê houer van 'n voorkoopsreg voor uitoefening van die

betrokke reg nie van die voorkeur uitgesluit nie hoewel

hy voor uitoefening daarvan nie aanspraak het op

spesifieke 14

14.

spesifieke nakoming in die sin van oordrag van die

grond nie. Dat dit so is blyk uit die beslissings

waarna reeds verwys is en die bronne daarín aangehaal

(Kyk ook Burchell se "Successive Sales" in 1974 S A L J 40

en vgl A S A Bakeries (Pty) Ltd v Oryx Vereinigte Bäcke-

reien (Pty) Ltd en 'n Ander 1982(3) S A 893 (A) op p 906.)

Die enigste wesenlike verskil in die posisie voor en na

uitoefening van die reg skyn te wees dat voor uitoefening

b v van 'n opsie die enigste regsmíddel tot beskikking

van die opsiehouer 'n interdik teen 'n dreigende oordrag

van die grond aan iemand anders is, terwyl hy na uit-

oefening daarvan natuurlik self aanspraak op oordrag

het en beskerming inmiddels in die vorm van 'n interdik,

waar 15

15.

waar nodig, aan hom verleen word slegs met die oog daar-

op om die "eiendom in 'n lewerbare toestand te bewaar

totdat die geskil finaal beslis is" (per Fagan R (soos

hy toe was) in Miller v Spamer 1948(3) S A 772 (K) op p

778) .

In die onderhawige geval val dit by die

bestudering van die uitspraak in die Hof a quo op dat

die geleerde regter die qui prior est tempore potior

est jure beginsel implisiet toegepas het en dat hy, ten

gevolge van sy bevinding dat die koopkontrak van 13 Julie

1983 onafhanklik van appellant se voorkoopsreg aangegaan

is, tweede respondent se reg voortspruitend uit die op-

sie gestel het teenoor appellant se reg spruitend uit

die 16

16.

die koopkontrak en nie teenoor sy voorkoopsreg nie. In-

dien dit die korrekte benadering was, sou die gevolgtrek-

king dat appellant se aanspraak op oordrag nie voorrang

bo dié van tweede respondent geniet nie waarskynlik kor-

rek gewees het. Maar, hoewel ek dit met die geleerde

regter eens is dat, wat tweede respondent se reg betref,

gelet moet word op sy reg as opsiehouer - nie op sy reg

as koper nie - kan ek die uitskakeling van appellant se

reg as houer van 'n voorkoopsreg nie aanvaar nie. Die

volkome dissosiasie tussen daardie reg en appellant se

reg as koper kom my as onnatuurlik en strydig met die

werklikheid voor. Om dit te illustreer, is dit slegs

nodig om die gebeure terug te voer na die stadium toe

appellant 17

17

appellant die kennisgewing van eerste respondent se

voorneme om te verkoop ontvang het. Op daardie sta-

dium het sy reg om die grond te koop volle wasdom be-

reik hoewel dit bykans agt jaar van tevore reeds ont-

staan het. Wat inhoud betref was dit gelykstaande

aan tweede respondent se reg as opsiehouer maar dit

was 'n veel ouer reg wat op die daturn van die kennis-

gewing en vir 90 dae daarna voorrang sou geniet selfs

al sou appellant dit nie uitoefen nie. (Dit is inte-

ressant, dog irrelevant, dat toe tweede respondent die

opsie gedurende September 1983 uitgeoefen het, die 90

dae nog nie verstryk het nie.)

Kan dit nou gesê word dat appellant sy

voorrang 1

18.

voorrang kwyt is bloot omdat hy dieselfde dag waarop

hy die kennisgewing van 13 Julie 1983 ontvang het, 'n

koopkontrak met eerste respondent gesluit het waarvol

gens hy die plaas gekoop het op ander voorwaardes as

die wat in die voorkoopsreg verskyn? Myns insiens nie

Die effek van die aangaan van die koopkontrak was dat

die aard van appellant se reg omskep is vanaf 'n reg om

die grond te koop na 'n reg om oordrag daarvan te ont-

vang. Laasgenoemde reg het tweede respondent eers twee

maande later verwerf. Dus, word die partye se regte

op die verskillende stadiums teenoor mekaar gestel,

blyk dit telkens dat appellant se reg die oudste was -

sy reg om die grond te koop was ouer as tweede respondent

s'n 19

19.

s'n en so was sy reg om transport te ontvang. En daar-

aan kan die feit dat die koopkontrak verkoopsvoorwaardes

bevat wat nie ooreenstem rnet die bepalings van die voor-

koopsreg nie, geen verskil maak nie. Indien die aangaan

van so 'n koopkontrak nie suiwer beskou kan word as die

uitoefening van die besondere voorkoopsreg nie, word

tans deur die een volkome van die ander te dissosieer, 'n

verwronge beeld van die opeenvolging van gebeure geskep

wat nie rekening hou met die werklikheid nie en wat die

voorkoopsreg met die voorrang wat dit die appellant ver-

leen het, spoorloos in die niet laat verdwyn.

Die alternatiewe argument van tweede re-

spondent se advokaat gaan basies om dieselfde redes

ook 20

20.

ook nie op nie. Dit is gebaseer op klousule 8 van

die koopkontrak van 21 Julie 1983 en behels dat die

betrokke klousule 'n novasie konstitueer van alle vorige

ooreenkomste (d i die voorkoopsreg en die eerste koop-

kontrak) wat meebring dat daardie ooreenkomste uitgewis

is met alle voordele daaraan verbonde, insluitende die

voorrang wat appellant se regte daarkragtens geniet het

Ek is bereid om te aanvaar dat klousule 8 wel 'n novasie

daarstel maar nie dat appellant daardeur ontdaan is van

die voorrang wat hy geniet het nie. Teen 21 Julie 1983

was daar net een ooreenkoms wat gekanselleer of uitgewis

kon word. Dit was die koopkontrak van 13 Julie 1983.

Die voorkoopsreg het reeds op 13 Julie 'n natuurlike dood

gesterf 21

21.

gesterf toe appellant die grond aangekoop het. Maar

voordat dit tot 'n einde gekom het, het dit reeds bewerk-

stellig dat appellant se reg om te koop voorrang geniet

het. Daardie gevolg het klousule 8 nie uitgeskakel nie

tensy dit gekonstrueer word as 'n afstanddoening deur die

appellant. En so kon dit nie vertolk word nie. Vir

sover die reg op oordrag spruitend uit die ooreenkoms

van 13 Julie deur die novasie uitgewis is, is dit op die

moment waarop dit uitgewis is, vervang met 'n identiese

nuwe een. Ook wat dit betref kan klousule 8 nie vertolk

word as 'n afstanddoening van die voorrang wat appellant

reeds geniet het nie. Word die vraag gevra : wat was

die regte van die partye op die verskillende tersaaklike

stadiums? 22

22.

" stadium, bly die antwoord steeds dat toe tweede re-

spondent die reg om die grond te koop verleen is, ap-

pellant reeds so 'n reg gehad het en toe hy die reg op

oordrag verwerf het, die appellant reeds twee maande

lank ook 'n dergelike reg gehad het. Daarom het klou-

sule 8 nie die effek waarvoor tweede respondent se ad-

vokaat betoog het nie.

Ten slotte is daar twee opmerkings

wat ek graag wil maak. Die eerste het betrekking op

dié qui prior est tempore potior est jure stelreël.

In die beslissings waarna ek in daardie verband verwys

het, word telkens gewag gemaak van die feit dat die

reël nie op onbillike wyse toegepas moet word nie.

Ek 23

23.

Ek aanvaar dat dit so is. Die redes waarom ek by

die toepassing van die reël in hierdie saak geen mel-

ding daarvan gemaak het nie,is dat dit nie deel vorm

van die feitelike basis waarop ons gevra is om die ap-

pèl te beslis nie; die billikheid van die toepassing

van die reël kan ook nie op die stukke beslis word nie

en dit is in elk geval 'n aangeleentheid vir die Hof wat

appellant se voorgenome eis vir transport moet verhoor

Die tweede opmerking spruit uit die geleerde regter in

die Hof a quo se gevolgtrekking dat "ook by 'n voorkoops-

reg die vereistes vir 'n geldige koopkontrak daarin uit-

eengesit moet word". Dit is onnodig om op die kor-

rektheid van daardie siening in te gaan maar ek voel

genoodsaak 24

24

genoodsaak om aan te dui dat die feit dat dit nie per-

tinent verwerp word nie, nie 'n aanduiding is dat dit

ook die beskouing van hierdie Hof is nie.

Wat koste betref, het tweede respon-

dent se advokaat toegegee dat, indien die appèl slaag,

geen kostebevel betreffende die koste van die appèl

teen eerste respondent gemaak moet word nie aangesien

hy dit nie teengestaan het nie. Die koste in die

Hof a quo raak eerste respondent wel maar tweede res-

pondent se advokaat het versoek dat daardie koste oor-

staan vir beslissing deur die Hof wat appellant se

voorgenome aksie sal verhoor. Die versoek kom my

billik voor. Die aansoek van appellant se advokaat

dat 25

25.

dat die koste van appël die koste van twee advokate

insluit, is geopponeer. Ek is bewus van die belang-

rikheid van die saak vir beide partye maar ek meen nie

dat die argument wat aan ons voorgelê is so ingewik-

keld was of dat die omvang van die appèl sodanig was

dat die dienste van 'n tweede advokaat geregverdig

was nie. Daarom word die aansoek nie toegestaan

nie.

Die resultaat is dat die appèl slaag met

koste wat deur die tweede respondent betaal moet word

Die bevel van die Hof a quo word gewysig om soos volg

te lees:

"1.1 26

26.

"1.1 DíG Eerste Respondent word verbiedom hangende 'n aksie wat deur dieApplikant teen hom ingestel salword vir die oordrag aan die Appli-kant van die eiendom bekend asSekere plaas Gamasep nommer 485Geleë in die afdeling van KurumanGroot 2041,9052 hektaar gehou krag-

tens Transport Akte Nommer

T466/1976 ,

die eiendom oor te dra aan die TweedeRespondent of om dit aan enige anderpersoon te vervreem of dit met Ver-band te beswaar;

1.2 Die Tweede Respondent word verbied om hangende die aksie waarna voor- heen verwys is oordrag van die ge- melde eiendom in sy naam te neem; 1.3 Die Derde Respondent word verbied om hangende die gemelde aksie die eiendom in die naam van die Tweede

Respondent 27

27 Respondent of enige ander persoon te registreer; 1.4 Die koste van hierdie aansoek sal oor- staan vir beslissing in die aksie waar- na voorheen verwys is;

2. Dit word gelas dat die aksie waarna

in paragraaf 1 verwys is ingestel moetword binne 1 (een) maand vanaf 12 Sep-

tember 1985.

J J F HEFER, AR

CORBETT, AR. )

TRENGOVE, AR. ) STEM SAAMGROSSKOPF, AR.)

BOSHOFF, AR. )