Salut La Vie (Edms) Bpk v GWK Properties (Edms) Bpk (2094/2010) [2010] ZANCHC 43 (17 September 2010)

Rapporteerbaar: Ja / NeeSirkuleer onder Regters: Ja / NeeSirkuleer onder Landdroste: Ja / NeeSirkuleer onder Streeklanddroste: Ja / Nee

Rapporteerbaar: Ja / Nee

Sirkuleer onder Regters: Ja / Nee

Sirkuleer onder Landdroste: Ja / Nee

Sirkuleer onder Streeklanddroste: Ja / Nee

IN DIE Hoë HOF VAN SUID-AFRIKA

(Noord-Kaapse Hoë Hof, Kimberley)

Saak No: 2094/2010

Saak Aangehoor: 14/09/2010

Datum gelewer: 17/09/2010

In die saak tussen:

Salut La Vie (Edms) Bpk..................................................Applikant

..................................................

GWK Properties (Edms) Bpk.............................................Respondent

.............................................

UITSPRAAK

Olivier R:

Die applikant, Salut La Vie (Edms) Bpk, doen aansoek om verlof tot appèl teen die uitspraak en bevindinge in ʼn aansoek om summiere vonnis wat die respondent, GWK Properties (Edms) Bpk, gebring het in ʼn aksie tussen hulle.

Die gronde van appèl wat aangevoer is in die applikant se kennisgewing van aansoek om verlof om te appelleer (gedateer 28 Mei 2010) en in ʼn kennisgewing bevattende aanvullende gronde (gedateer 11 Junie 2010) slaan grotendeels op aspekte wat reeds by die aanhoor van die aansoek om summiere vonnis gedebatteer is en waarmee reeds in die uitspraak gehandel is. Ek ag dit dus onnodig om nou weer in besonderhede daarmee te handel. Ek verwys net kortliks na enkeles daarvan.

Wat betref die grond aangevoer in paragraaf 4 van die kennisgewing van 28 Mei 2010 is dit moeilik om te begryp waarom iemand wat geregtig is op die oordrag van eiendom, dit nie reeds op dié basis te koop kan aanbied nie.

Wat betref die gronde aangevoer in paragrawe 5 en 3.1 van, onderskeidelik, die kennisgewings van 28 Mei 2010 en 11 Junie 2010, die volgende:

Daar kon op geen stadium enige sprake daarvan gewees het dat die respondent geregtig sou gewees het op oordrag van die eiendom/me nie. Dit is by die aanhoor van hierdie aansoek tereg toegegee deur mnr Naude, die advokaat wat op daardie stadium namens die applikant verskyn het.

Die stelling dat daar in paragraaf 20 van die uitspraak bevind sou gewees het dat die mondelinge ooreenkoms, beweer in die besonderhede van vordering, ʼn opsigtelike fout bevat het, is duidelik nie korrek nie. Wat wel bevind is, is dat die “bewering” ten aansien van ʼn bepaalde term daarvan, soos gepleit in paragraaf 6.1 van die besonderhede van vordering, ʼn

opsigtelike fout bevat het.

bewering

Mnr Naude het volgehou met die argument dat dit wat gepleit is in paragraaf 6.1 van die besonderhede van vordering eintlik neergekom het daarop dat die verweerder slegs die eiendom sou kon bemark sodra oordrag daarvan geskied het. Volgens mnr Naude sou die bewering in paragraaf 6.1 van die besonderhede van vordering so gelees kon word, indien ʼn komma- leesteken ingevoeg sou word ná die woorde “geregtig is”.

geregtig is

Ek volstaan daarmee om te sê dat ek van oordeel is dat daar nie leestekens ingevoeg kan word op hierdie wyse nie, dat die invoeging van die komma- leesteken op hierdie wyse nie die effek sou gehad het wat mnr Naude wou hê nie en dat, inteendeel, so ʼn invoeging die inhoud van die betrokke subparagraaf sou gereduseer het tot ʼn totale sinneloosheid.

Op 1 September 2010 is daar ʼn verdere kennisgewing namens die applikant geliasseer, tot die effek dat hy op appèl sou aansoek doen om verdere getuienis aan te bied, klaarblyklik soos vervat in die aangehegde eedsverklaring van mnr Van der Heever en in die bevestigende eedsverklaring van mnr J de R Meades. Vir doeleindes van onderskeiding sal ek hierinverder verwys na die laasgemelde verklaring van mnr Van der Heever as die “funderende” verklaring, om dit te onderskei van mnr Van der Heever se opponerende eedsverklaring in die aansoek om summiere vonnis.

funderende

Uit die funderende verklaring blyk dit dat die applikant die betrokke onroerende eiendom aangekoop het van mnre Meades en Pieterse, en dit toe weer verkoop het aan die Pamperlang Trust. Die aansoek om verdere getuienis aan te bied, is gebaseer op inligting wat mnr Van der Heever van mnr Meades sou gekry het. Alhoewel in die vooruitsig gestel is, in die funderende verklaring, dat ʼn verklaring ook van mnr Pieterse bekom sou word, het dit nooit gematerialiseer nie.

Voordat ek handel met die inligting wat mnr Van der Heever nou aanvoer mnr Meades eers aan die einde van Julie 2010 (summiere vonnis is toegestaan op 21 Mei 2010) aan hom verskaf het, moet ek daarop wys dat die grootste gedeelte van mnr Van der Heever se funderende verklaring gewy is aan onderhandelinge wat volgens hom plaasgevind het tussen mnre Meades en Pieterse as verkopers van die eiendomme, Griekwaland-Wes Koöperasie (GWK) en Landbank as skuldeisers van hulle en die applikant as voornemende koper.

Volgens mnr Van der Heever se jongste weergawe het daardie onderhandelinge in Desember 2008 plaasgevind, terwyl dit volgens mnr Terblanche, die deponent namens die respondent, eintlik eers in April 2009 plaasgevind het. In die lig van wat hieronder volg, is dit nie op hierdie stadium nodig om ʼn bevinding te maak met betrekking tot watter van hierdie twee weergawes korrek is nie. Ek volstaan daarmee om op te merk dat die datum wat mnr Van der Heever aanvoer, naamlik 4 Desember 2008, heel toevallig ook die datum is wat in die besonderhede van vordering beweer is die datum te wees waarop die mondelinge mandaat- ooreenkoms gesluit is.

Mnr Van der Heever maak nêrens die bewering dat die respondent ook ʼn party tot die betrokke onderhandelinge was nie. Die verste wat hy in hierdie verband gaan, is om te verklaar dat mnr Meades hom meegedeel het dat me Luzanne Young van die respondent wel in dieselfde gebou teenwoordig was op daardie stadium. Hy verklaar egter self dat sy nie aan daardie onderhandelinge deelgeneem het nie. Vir soverre daar dus enige ooreenkoms bereik mag gewees het rakende kommissie, was die respondent op mnr Van der Heever se eie weergawe nie ʼn party daartoe nie. Meer hieroor egter later.

Mnr Terblanche se pertinente stelling dat die “onderhandelinge by hierdie vergadering het uitsluitlik gehandel met die verkooptransaksie tussen Meades en Pieterse aan die een kant en die verweerder aan die anderkant” staan onbetwis. Nòg die respondent nòg selfs die Trust was dus ʼn party daartoe.

onderhandelinge by hierdie vergadering het uitsluitlik gehandel met die verkooptransaksie tussen Meades en Pieterse aan die een kant en die verweerder aan die anderkant

Dit word eintlik bevestig deur mnr Van der Heever se eie weergawe dat die “ooreenkoms” dat geen kommissie betaalbaar sou wees nie, bereik is toe ooreengekom is, klaarblyklik tussen GWK en Landbank, op die verdeling van die opbrengs van die verkoop van die eiendomme deur Meades en Pieterse aan die applikant. Daar is geen aanduiding dat, of rede waarom, die respondent of die Trust by daardie proses betrokke sou gewees het nie.

ooreenkoms

Afgesien daarvan dat dit onduidelik is hoe enige reg wat die respondent ten aansien van daardie kooptransaksie mag gehad het as’t ware weg gekontrakteer kon word waar die respondent nie eers betrokke was nie, is dit in elk geval duister watter relevansie daardie onderhandelinge denkbaar kan hê op die vraag of die applikant, ten aansien van die verdere verkoop van die eiendom/me deur hom, aan die respondent ʼn mandaat gegee het om dit te bemark.

Hoe dit ookal sy, al hierdie beweringe maak mnr Van der Heever uit eie kennis en op die grondslag dat hy by daardie onderhandelinge

teenwoordig was. Daar is dus geen rede, of verduideliking, waarom dit nie in sy opponerende eedsverklaring vervat kon gewees het nie. Reeds op hierdie basis al kan daar geen redelike vooruitsig wees dat ʼn Hof van appèl sal besluit om sodanige verdere getuienis toe te laat nie1.

Hoe dit ookal sy, al hierdie beweringe maak mnr Van der Heever uit eie kennis en op die grondslag dat hy by daardie onderhandelinge

teenwoordig was. Daar is dus geen rede, of verduideliking, waarom dit nie in sy opponerende eedsverklaring vervat kon gewees het nie. Reeds op hierdie basis al kan daar geen redelike vooruitsig wees dat ʼn Hof van appèl sal besluit om sodanige verdere getuienis toe te laat nie

Dit bring my by die inligting wat mnr Meades vir mnr Van der Heever sou gegee het.

Die eerste groep beweringe van mnr Van der Heever in hierdie verband is:

dat me Young van die respondent vir mnr Meades sou gekontak het nog voordat die applikant betrokke geraak het by “hierdie spesifieke ooreenkoms” (in die enkelvoud);

hierdie spesifieke ooreenkoms

dat hy wat mnr Van der Heever is “nie in staat is om die volle omvang van die onderhandelinge vas te stel nie”; en

nie in staat is om die volle omvang van die onderhandelinge vas te stel nie

dat dit egter voorgekom het asof me Young “’n hoop gekoester het dat daar moontlik eiendomsagentekommissie sou voortspruit uit die kontrak aangegaan tussen(applikant)en die Pamperlang Trust”.

n hoop gekoester het dat daar moontlik eiendomsagentekommissie sou voortspruit uit die kontrak aangegaan tussen

en die Pamperlang Trust

Wat betref mnr Van der Heever se verwysing na ʼn stadium toe die applikant nog nie eers betrokke was by “hierdie spesifieke ooreenkoms” nie, moet aanvaar word dat mnr Van der Heever verwys na ʼn stadium toe daar nog net tussen mnre Meades en Pieterse, en hul skuldeisers, onderhandelinge kon gewees het oor hulle skuld en die verkoop van hulle eiendomme. Dit blyk ook uit mnr Van der Heever se bewering dat die rede waarom me Young vir mnr Meades gekontak het, was om “kopers te kry vir sy eiendom en om die skuld wat hy aan verskeie skuldeisers gehad het, onder andere GWK te betaal”.

hierdie spesifieke ooreenkoms

kopers te kry vir sy eiendom en om die skuld wat hy aan verskeie skuldeisers gehad het, onder andere GWK te betaal

Presies wat mnr Van der Heever bedoel met die bewering dat hy nie die “volle omvang van die onderhandelinge” kan vasstel nie, is egter duister. Volgens mnr Van der Heever was hy tog self teenwoordig/betrokke by die onderhandelinge vir beide die verkoop van die eiendom/me aan die applikant en die verdere verkoop daarvan aan die Trust. As hy bedoel het om te verwys na die onderhandelinge tussen mnr Meades en me Young, dan was mnr Meades mos veronderstel om hom ten volle daarvan in te lig.

volle omvang van die onderhandelinge

Wat nog meer duister is, is hoe me Young op daardie stadium haar oë op kommissie ten aansien van ʼn koopkontrak tussen die applikant en die Trust kon gehad het, as die applikant toe nog nie eers “betrokke geraak het by hierdie spesifieke ooreenkoms” (vermoedelik tussen mnr Meades, mnr Pieterse, GWK en Landbank, rondom die verdeling van die opbrengs van ‘n verkoping van die eiendomme) nie.

betrokke geraak het by hierdie spesifieke ooreenkoms

Die ander inligting wat mnr Meades vir mnr Van der Heever sou gegee het, het betrekking op die onderhandelinge wat mnr Van der Heever beweer in Desember 2008 plaasgevind het en wat volgens mnr Terblanche eers in April 2009 plaasgevind het. Volgens mnr Van der Heever het mnr Meades hom meegedeel:

dat me Young daardie dag ook in die betrokke gebou teenwoordig was;

dat mnr Marais Kluge ná daardie onderhandelinge na me Young gegaan het en dat sy in trane was omdat daar geen kommissie betaalbaar was nie; en

dat me Young ongeveer twee weke ná daardie onderhandelinge teenoor mnr Meades te kenne gegee het dat sy aanvaar het dat sy geen kommissie sou kry nie.

Hierdie inligting, selfs al sou dit waar wees, sou op die huidige stukke op geen wyse die applikant se saak kon bevorder nie. Dit blyk eenvoudig nêrens uit mnr Van der Heever se eie funderende verklaring dat dié transaksie tussen die applikant en die Trust, en die kwessie van moontlike kommissie ten aansien daarvan, tydens daardie onderhandelinge tersprake was nie.

Daar is ook nie gerepliseer op mnr Terblanche se uitdruklike stelling dat slegs die transaksie tussen mnr Meades, mnr Pieterse, en die applikant by daardie geleentheid tersprake was nie.

Mnr Naude het aan die hand gedoen dat die vergadering wat volgens mnr Terblanche in April 2009 plaasgevind het, heeltemal ʼn ander vergadering mag gewees het as dié na verwys deur mnr Van der Heever, en dat die verklaring daarvoor dat daar dan in April 2009 weer samesprekings sou gewees het (volgens dié teorie, want dit kan as niks anders beskryf word nie), mag wees dat daardie verkoop toe nog nie in Desember 2008 gefinaliseer was nie.

Daar is geen gronde vir so ʼn teorie nie. Daar is nie op enige van die stukke sprake van ʼn verdere rondte van onderhandelinge oor die verkoop van die eiendom/me van mnre Meades en Pieterse aan die applikant nie. Inteendeel, mnr Van der Heever beskryf self die vergadering van Desember 2008 as die een wat gehou is om daardie transaksie “te finaliseer”. Mnr Van der Heever sê nêrens dat dit nie gelei het tot die koopooreenkoms tussen mnre Meades en Pieterse, aan die een kant, en die applikant, aan die ander kant, nie. Inteendeel, wanneer die beweringe in mnr Van der Heever se funderende verklaring gelees word in samehang (vir soverre dit moontlik is), blyk dit asof die transaksie tussen mnr Meades, mnr Pieterse en die applikant wel afgehandel sou gewees het tydens die vergadering waarna hy verwys.

te finaliseer

Dit is opvallend dat, waar mnr Van der Heever verwys na me Young se beweerde reaksie op die feit dat sy nie kommissie sou kry nie, hy verwys na ʼn “skuldverdelingsooreenkoms” en “hierdie kontrak”, in die enkelvoud. Die verkoop van die eiendomme aan die applikant en toe weer deur die applikant aan die Trust sou mos duidelik meerdere ooreenkomste daargestel het.

skuldverdelingsooreenkoms

hierdie kontrak

Mnr Naude het, in ʼn klaarblyklike poging om te argumenteer dat beide die transaksies (dit wil sê dié tussen mnr Meades, mnr Pieterse en die applikant en dan ook die transaksie tussen die applikant en die Trust) tydens dieselfde vergadering (en dus volgens mnr Van der Heever in Desember 2008) onderhandel is, aan die hand gedoen:

dat die twee transaksies eintlik, soos wat hy dit uitgedruk het, “rug-aan-rug” transaksies was en interafhanklik was, en dat die koopsom wat die Trust sou betaal nodig was om te verseker dat die skulde van mnre Meades en Pieterse gedelg word; en

rug-aan-rug

dat die teenwoordigheid (by die vergadering) van mnr Marais Kluge, wat volgens mnr Van der Heever ook een van die persone was wat namens die Trust met hom onderhandel het oor die aankoop van die eiendomme vanaf die applikant, daarop sou dui dat altwee transaksies terselfdertyd onderhandel is.

Daar is, op mnr Van der Heever se funderende verklaring, geen ruimte vir mnr Naude se “rug-aan-rug” teorie nie. Geen so ʼn saak is eenvoudig uitgemaak nie. Mnr Van der Heever het dit goedgedink om nie te openbaar wanneer die koopkontrak/te tussen mnre Meades en Pieterse en die applikant gesluit is nie, maar wat minstens duidelik is, selfs op mnr Van der Heever se funderende verklaring, is dat die koopkontrak tussen die applikant en die Trust eers baie lank ná Desember 2008 (of selfs April 2009) gesluit is.

Daar is geen gronde daarvoor om uit die feit dat mnr Marais Kluge teenwoordig was by die vergadering, en ook die Trust verteenwoordig het in die koopkontrak tussen die Trust en die applikant, af te lei dat daardie koopkontrak dan ook tydens dieselfde vergadering onderhandel is nie:

Selfs al sou aanvaar word dat mnr Marais Kluge namens die Trust onderhandel het vir die aankoop van die eiendomme vanaf die applikant, sou die blote feit dat hy ook by die vergadering teenwoordig mag gewees het, nooit die afleiding regverdig dat op waarskynlikhede die transaksie tussen die applikant en die Trust dan ook op daardie vergadering onderhandel sou gewees het nie.

Dit is opmerklik om te let op mnr Van der Heever se woordkeuse wanneer hy verwys na onderhandelinge wat hy gevoer het vir die verkoop van die eiendomme deur die applikant aan die Trust. Hy verwys in paragraaf 7 van sy funderende verklaring eers na die vergadering van Desember 2008, en na die “transaksie” (soos reeds gemeld in die enkelvoud) wat daar gefinaliseer moes word, en dan (in paragraaf 9 van sy funderende verklaring) na die onderhandelinge “wat(hy)verdergevoer het vir die finaliseer van die koopkontrak” (weereens net in die enkelvoud) met die Trust.

transaksie

verder

gevoer het vir die finaliseer van die koopkontrak

Laastens, maar nie die minste nie, is die feit dat, op mnr Van der Heever se eie weergawe, hy die koopkontrak tussen die applikant en die Trust nie slegs met mnr Kluge onderhandel het nie, maar ook mnr Klasie Jacobs. Laasgemelde was nòg op mnr Van der Heever se weergawe nòg op mnr Terblanche se weergawe deel van die vergadering waar die koopkontrak tussen mnr Meades, mnr Pieterse en die applikant onderhandel is.

Die applikant sou in elk geval nie op so ʼn afleiding geregtig wees nie, want niks het mnr Van der Heever verhoed om pertinent ʼn stelling tot hierdie effek te maak nie.

Volgens mnr Van der Heever sou mnr Meades bevestig dat “daar ooreengekom is” dat geen kommissie betaalbaar sou wees ten aansien van “hierdie transaksies(hier dus ‘n duidelike verwysing na beide)nie”.

daar ooreengekom is

hierdie transaksies

Mnr Van der Heever sê nêrens dat die respondent ʼn party sou gewees het tot so ʼn ooreenkoms ten aansien van die verkoop van die eiendomme deur die applikant aan die Trust nie. Opgeweeg teen die bewering dat die applikant wel ʼn mandaat aan die respondent verleen het (soos beweer in die besonderhede van vordering), sou so ʼn sogenaamde ooreenkoms tussen die applikant en die Trust natuurlik nie op die respondent bindend kon wees nie en geen verweer daarstel nie.

Selfs al sou mnr Van der Heever se verklaring gelees kon word as synde te beweer dat daar by die samesprekings van Desember 2008 ooreengekom is dat geen kommissie ten aansien van enige van die transaksies betaalbaar sou wees nie, bly die feit, soos reeds gemeld, dat hy geen saak uitgemaak het daarvoor dat die respondent ʼn party daartoe was nie. Inteendeel, hy beweer self dat me Young (die verteenwoordiger van die respondent wat in die gebou was) nie by die onderhandelinge betrokke was nie.

Vir soverre die bedoeling van mnr Van der Heever in paragraaf 16 van sy funderende verklaring (en welke bewering mnr Meades veronderstel is om te bevestig) sou wees dat daar op ‘n stadium ʼn ooreenkoms met die respondent was (vermoedelik dan verteenwoordig deur me Young) dat daar geen kommissie betaalbaar sou wees nie, sou so ʼn bewering strydig wees met die bewering in paragraaf 2 (en met dié in paragraaf 3 van die opponerende verklaring) dat daar geen ooreenkoms aangegaan is met die respondent nie.

Selfs al sou vir die oomblik aanvaar word dat mnr Van der Heever, sover dit betref die inligting wat mnr Meades aan hom sou gegee het, ʼn redelike verduideliking verskaf het vir waarom hy nie vroeër dié getuienis openbaar het nie, bestaan daar na my oordeel geen vooruitsig hoegenaamd dat ʼn Hof van appèl sal bevind dat hierdie getuienis van “wesenlike belang”sou gewees het in die aansoek om summiere vonnis of dat dit “waarskynlik die uitslag van die saak”kan verander nie2.

Selfs al sou vir die oomblik aanvaar word dat mnr Van der Heever, sover dit betref die inligting wat mnr Meades aan hom sou gegee het, ʼn redelike verduideliking verskaf het vir waarom hy nie vroeër dié getuienis openbaar het nie, bestaan daar na my oordeel geen vooruitsig hoegenaamd dat ʼn Hof van appèl sal bevind dat hierdie getuienis van “

wesenlike belang

sou gewees het in die aansoek om summiere vonnis of dat dit “

waarskynlik die uitslag van die saak

kan verander nie

Ek is gevolglik van oordeel dat die applikant geen vooruitsig het op sukses met ʼn appèl, hetsy op die gronde aangevoer (in enige van die twee voormelde kennisgewings) of op die basis van die voorgenome aansoek om verdere getuienis aan te bied nie. Die aansoek om verlof tot appèl behoort dus afgewys te word.

Daar is geen rede waarom die koste van die aansoek nie so ʼn uitslag sal volg nie.

Bygevolg word die volgende bevel gemaak:

Die applikant se aansoek om verlof tot appèl word met koste afgewys.

_____

C J OLIVIER

REGTER

NOORD-KAAPSE

AFDELING

Nms Applikant: Adv Naude

In opdrag van: Duncan & Rothman

Nms Respondent: Adv van Niekerk, SC

In opdrag van: Elliott, Maris, Wilmans & Hay

1Coleman v Dunbar1933 AD 141op 161

Coleman v Dunbar

1933 AD 141op 161

1933 AD 141

2Staatspresident en ‘n Ander v Lefuo[1990] ZASCA 6;1990 (2) SA 679(AD) op 692A-B

Staatspresident en ‘n Ander v Lefuo

[1990] ZASCA 6;1990 (2) SA 679(AD) op 692A-B

[1990] ZASCA 6

1990 (2) SA 679