Theron v Blomerus en 'n Ander (33586/2004) [2005] ZAGPHC 255 (25 May 2005)

/SG

IN DIE HOOGGEREGSHOF VAN SUID AFRIKA

(TRANSVAALSE PROVINSIALE AFDELING)

DATUM: 25/5/2005

SAAK NO: 33586/2004

ONRAPORTEERBAAR

In die saak tussen:

LORINDA

THEODORA THERON APPLIKANT

En

DANIEL JOHANNES BLOMERUS 1STE RESPONDENT

JOHANNA

CATHARINA FREDRIKA

BLOMERUS 2DE

RESPONDENT

UITSPRAAK

DE VOS, R

1. Die applikant doen aansoek vir ’n verklarende bevel dat ’n skriftelike ooreenkoms onderteken deur die partye op 11 September 2003 in terme waarvan die eerste en tweede respondente ’n stuk grond aan die applikant verkoop, wel ’n geldige en afdwingbare ooreenkoms is.

2. Die respondente voer aan dat die ooreenkoms nietig is omdat:

2.1 Dit nie voldoen aan die vereistes van artikel 2(1) van die Wet op Vervreemding van Grond (Wet 68 van 1981) nie; en

2.2 Die kontrak is in stryd met artikel 67 van Ordinansie 15 van 1986 en derhalwe nietig.

3. Die tekortkominge ten aansien van artikel 2 van die Wet word as volg aangestip:

3.1 Die saak is nie behoorlik omskryf nie;

3.2 Die koopprys is nie seker nie; en

3.3 Die ooreenkoms is nie volledig voltooi nie.

4. Die voorblad van die aanbod om te koop lyk as volg:

“OFFER TO PURCHASE

which constitutes a

Deed Of Sale

When accepted

I, the undersigned, Lorinda Theodora Theron

Identity No. 670209 0090 080

of Marjoran str 53 (insert both physical

Sinoville Pretoria and postal address

Bus 3029 Monrana Park 0159

(hereinafter called “the Seller”)

the following property, namely: Westelike Helfte van plot 53

Marjoran str. (1 ha)”

5. Die eiendom word derhalwe beskryf as die westelike helfte van Plot 53, Marjoranstraat (1 ha). Volgens die respondente beteken dit dat die eiendom nie identifiseerbaar is nie en moes daar een of ander kaart die ooreenkoms vergesel het ten einde die res vendita identifiseerbaar te maak.

6. Daar word vereis dat die identiteit van die voorgestelde te verkoop wel uit die ooreenkoms vasgestel moet word. Met verwysing na Magwaza v Heewan 1979 2 SA 1019 (A) en Kruger v McCallum 1948 3 SA 22 (T) is geargumenteer dat die betrokke beskrywing nie aan die vereistes van die Wet voldoen nie en derhalwe die kontrak ongeldig maak.

7. Die toetsom te bepaal of die beskrywing van die res vendita voldoen aan die vereistes, is uiteengesit deur HOLMES AR in Clements v Simpson 1971 3 SA 1 (A) 7F-G waar die volgende gesê word:

“The test for compliance with the statute, in regard to the res vendita, is whether the land sold can be identified on the ground by reference to the provisions of the contract, without recourse to evidence from the parties as to their negotiations and consensus.” (my onderstreping)

In Vermeulen v Goosvalley Investments (Pty) Ltd 2001 3 SA 986 word die volgende gesê met betrekking tot die aanbied van getuienis waar daar ’n moontlike onsekerheid bestaan.

“(14) What requires to be emphasised yet again is that evidence going to facilitation of the task of relating the description of the res vendita given by the parties in their written agreement to an area on the ground is not objectionable provided that it does not relate to the negotiations between the parties or an ex post facto attempt to discover their consensus and provided further that no breach of the peril evidence rule is involved. As long ago as 1948 this court in Van Wyk v Rotcher’s Saw Mills (Pty) Ltd 1948 1 SA 983 (A) recognised that a statutory provision that a contract of sale of land must be writing cannot mean that the only evidence by which the property can be identified must be contained in the writing because that ... is impossible.’ (WATERMEYER CJ at 990) In elaborating that statement the learned chief justice said:

‘It has been suggest that a written contract does not satisfy the provisions of the statute unless the mere reading of the document is sufficient to identify the land sold without invoking the aid of any evidence dehors the document, but a moment the reflection and an appreciation of the fact that a written contract is merely an abstraction until it is related, by evidence, to the concrete things in the material world will show at once that suggestion makes section 30 demand performance of an impossibility.’

Since then numerous instances will be found in the law reports of courts having regard to objectively existing facts dehors such an agreement in order to decide whether the description of the res vendita contained in the written agreement does indeed enable it to be ... ‘on the ground’.”

8. Indien die eiendom op grond beskou word meen ek dit blyk duidelik dat dit moontlik is om’n westelike helfte of ’n oostelike helfte te bepaal met verwysing na die oppervlakte van die grond (synde 1 hektaar).

Myns insiens kan tereg geargumenteer word dat as ’n persoon na die eiendom gaan en daar van die westelike grens van die eiendom ooswaarts beweeg word totdat 1 hektaar gedek is dit klaarblyklik die stuk grond is wat gekoop is. Onder hierdie omstandighede meen ek is die beswaar teen die omskrywing van die grond nie wesenlik nie.

9. Vervolgens is geargumenteer dat die koopprys nie seker is nie. Uit die aanhaling hierbo blyk dit dat die koopprys seker is maar die wyse van betaling nie aangestip is nie. Myns insiens is dit geykte reg dat in sodanige geval die koopprys betaal sal word op datum van oordrag. Geen ander uitleg kan aan hierdie betrokke bepaling gegee word nie en meen ek nie dat dit tekort skiet vanuit die vereistes soos uiteengesit in artikel 2 nie.

10. Daar word bekla dat die ooreenkoms nie volledig voltooi is nie. Ek meen nie dat daar enige meriete in hierdie betrokke argument is nie. Die ooreenkoms is behoorlik voltooi. Die gedeelte wat nie ingevul is nie is klaarblyklik per abuis nie ingevul nie en kan daar nie twyfel wees oor wat die bedoeling van die partye was nie. By die versigtige deurlees van hierdie klousule (al is daar ’n enkele spasie oop) is dit duidelik dat dit die partye se bedoeling was dat, alhoewel die ooreenkoms in September 2003 onderteken word die partye gebonde sou wees aan die ooreenkoms met terugwerkende krag vanaf 1 Oktober 2000. Geen gesag kon aan my voorgehou word waarom so ’n ooreenkoms tussen partye nie gesluit kan word nie. Ek meen dat daar wat hierdie argument aanbetref geen meriete in is nie.

11. Artikel 67 van Ordinansie 15 van 1986 lees volg:

“(a) Nadat ’n eienaar van grond stappe gedoen het om ’n dorp op sy grond te stig mag niemand behoudens die bepalings van artikel 70(a) enige kontrak aangaan nie vir die verkoopsverruiling of vervreemding van die hand sit op enige ander wyse van ’n erf in die dorp;

(b) ’n Opsie verleen om ’n erf in die dorp te koop of andersins te verkry nie; tot tyd en wyl die dorp tot ’n goedgekeurde dorp verklaar word met dien verstande ...”

12. Namens die respondente word aangevoer dat aangesien daar voor September 2003 begin is met stappe om ’n dorp te stig op die grond die ooreenkoms gedateer September 2003 strydig met die betrokke bepaling is en derhalwe nietig is. Ek meen dat hierdie argument nie aanvaarbaar is nie. Ten eerste moet daar opgelet word dat hier verwys word na die verkoop van ’n erf in die betrokke dorp. In die onderhawige aangeleentheid is daar nie ’n erf in die betrokke dorp verkoop nie maar een helfte van ’n stuk grond waarop sekere van die erwe waarvoor aansoek gedoen is uitgesit sou word. Die betrokke artikel tref dus nie myns insiens die bepalings van die ooreenkoms nie.

13. In ieder geval selfs al sou ek verkeerd wees is die ooreenkoms spesifiek gesluit met ingang 1 Oktober 2000. Dit beteken dat daar nie aansoek gedoen is vir ’n dorp stigting voor die ooreenkoms gesluit is nie en derhalwe word die ooreenkoms ook nie deur die betrokke bepaling getref nie. Die argument dat die partye nie geregtig was om die ooreenkoms in wese terug te dateer na 1 Oktober 2000 nie gaan soos reeds vermeld nie op nie. Ek kon na geen gesag verwys word waar sodanige optrede as ongeldig beskou sou word nie. Klaarblyklik indien die partye dit sou doen in fraudem legis sou daar nie regswerking aangegee word nie. In die onderhawige saak egter kan daar nie twyfel wees dat die partye maar net die de facto posisie verander het in ’n de iure posisie deur in September 2003 die skriftelike ooreenkoms te onderteken en te sê dat die oorspronklike aanvaardingsdatum Oktober 2000 was nie. Ek meen nie dat daar enige kritiek hierteen uitgespreek kan word nie. Onder die omstandighede dus kan daar nie gesê word dat die ooreenkoms tussen die partye op enige wyse ongeldig of onafdwingbaar is nie en is die applikant geregtig op die regshulp soos aangevra. Ek maak derhalwe die volgende bevel. Bedes 1, 2, 3 en 4 van die kennisgewing van mosie word verleen.

A DE VOS

REGTER VAN DIE HOOGGEREGSHOF

33586/2004

DATUM VAN VERHOOR:

NAMENS DIE APPLIKANT:

IN OPDRAG VAN: MNRE

NAMENS DIE RESPONDENT: ADV

DATUM VAN UITSPRAAK: