قانون الايجارات

رئيس الجمهورية قر مجلس الشعب القانون الاتي نصه . وقد اصدرناه : المادة الاولي يستبدل بنص الفقرة الثانية من المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977 في شان تاجير وبيع الاماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستاجر ، النص الاتي : " فاذا كانت العين مؤجرة لمزاولة نشاط تجاري او صناعي او مهني او حرفي ، فلا ينتهي الحق بموت المستاجر الاصلي طبقا للعقد ، ازواجا واقارب حتي الدرجة الثانية ، ذكورا واناثا من قصر وبلغ ، يستوي في ذلك ان يكون الاستعمال بالذات او بوساطة نائب عنهم " واعتبارا من اليوم التالي لتاريخ نشره هذا اقانون المعدل . لا يستمر العقد بموت احد من اصحاب حق البقاء في العين الا لصالح المستفيدين من ورثة المستاجر الاصلي دون غيره ولمرة واحدة . المادة الثانية استثناء من احكام الفقرة الاولي السابقة ، يستمر العقد لصااح من جاوزت قرابته من ورثة المستاجر المشار اليه في تلك الفقرة الدرجة الثانية ، متي كانت يده علي العين في تاريخ نشر هذا القانون تستند الي حقه السابق في البقاء في العين ، وكان يستعملها في ذات النشاط الذي كان يمارسه المستاجر الاصلي طبقا للعقد وينتهي العقد بقوة القانون بموته او تركه اياها . المادة اثالثة تحدد الاجرة القانونية للعين المؤجرة لغير اغراض السكني المحكوم بقوانين ايجار الاماكن ، بواقع . ـ ثمانية امثال الاجرة اقانونية الحالية للاماكن المنشاة قبل اول يناير 1944 . ـ وخمسة امثال الاجرة القانونية الحالية للاماكن المنشاة من اول يناير 1944 وحتي نوفمبر 1961 . ـ واربعة امثال الاجرة القانونية الحالية للاماكن المنشاة من 7 اكتوبر 1973 وحتي 9 سبتمبر 1977 . ويسري هذا التحديد اعتبارا من موعد استحقاق الاجرة التلاية لتاريخ نشر هذا القانون . وتزداد الاجرة القانونية الحالية للاماكن المنشاة من 10 سبتمبر 1977 وحتي 30 يناير 1966 بنسبة 10 اعتبارا من ذات الموعد . ثم تستحق زيادة سنوية ، بصفة دورية ، في نفس هذا الموعد من الاعوام التالية بنسبة 10 من قيمة اخر اجرة قانونية لجميع الاماكن انفة الذكر . تسري احكام هذا القانون علي الاماكن المؤجرة لغير اغراض السكني ، والتي يحكمها القانون رقم 49 لسنة 1977 المشار اليه والقانون رقم 136 لسنة 1981 في شان بعض الاحكام الخاصة بتاجير وبيع الاماكن الصادرة قبلهما ، ولا تسري احكامه علي الاماكن المذكورة التي يحكمها القانون رقم 4 لسنة 1966 بشان سريان احكام القانون المدني علي الاماكن التي لم يسبق تاجيرها والاماكن التي انتهت او تنتهي عقود ايجارها دون ان يكون لاحد حق البقاء فيها . المادة الخامسة ينشر هذا القانون في الجريدة الرسمية ، ويعمل به من اليوم التالي لتاريخ نشره ، عدا الفقرة الاولي من المادة الاولي منه فيعمل بها اعتبارا من تاريخ العمل بالقانون رقم 49 لسنة 1977 المشار اليه . يبصم هـذا القانون بخاتم الدولة ، وينفذ كقانون من قوانينها . صدر برئاسة الجمهورية في 17 ذي القعدة سنة 1417 هـ ( الموافق 26 مارس سنة 1997 م ) حسني مبارك مذكرة ايضاحية لمشروع قانون 6 لسنة 1997 بتعديل الفقرة الثانية من المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977 . وببعض الاحكام الخاصة بايجار الاماكن غير السكنية . تنص الفقرة الثانية من المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977 في شان تاجير وبيع الاماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستاجر ، علي ما يلي : " فاذا كانت العين مؤجرة لمزاولة نشاط تجاري او صناعي او مهني او حرفي ، فلا ينتهي العقد بوفاة المستاجر او تركه العين ويستمر لصالح ورثته وشركائه في استعمال العين بحسب الاحوال " وبتاريخ 9/7/1996 حكمت المحكمة الدستورية العليا في القضية رقم 4 لسنة 15 ق " دستورية بعدم دستورية الفقرة المشار اليها ، وذلك فيما نصت عليه من استمرار شركاء المستاجر الاصلي للعين التي كان يزاول فيها نشاطل تجاريا او صناعيا او مهنيا او حرفيا ، في مباشرة ذات النشاط بها بعد تخلي هذا المستاجر عنها . ثم بتاريخ 22/2/1997 حكمت المحكمة في القضية رقم 44 لسنة 17 ق " دستورية " بعدم دستورية الفقرة انفه الذكر ، وذلك فيما نصت عليه من استمرار الاجرة التي عقدها المستاجر في شان العين التي استاجرها لمزاولة نشاط حرفي او تجاري لصالح ورثته بعد وفاته . وكانت القضية الخيره المطروحة علي المحكمة خاصة باستئجار محل استعماله في حرفه النجارة ، وجاء بتدوينات الحكم ان نص الفقرة المشار اليها " اعتبر عقد الايجار ممتدا بقوة القانون لصالح ورثه المستاجر العين المؤجرة لغير اغراض السكني علي اطلاقهم ، ولو كانوا جميعا لا يباشرون لاحرفة او المهنة التجارية التي قام عليها المستاجر او كان من يزاولها نائبا عنهم في ممارستها " وان الشرع اثر ان ينقل منفعة العين الي ورثة المستاجر جملة ودون قيد ، وسواء اكان هؤلاء يباشرون فيها الحرفة او الهدنة ذاتها ام كانوا يزاولن غيرها ، وخلص الحكم الي قوله " ان ورثة ـ وفي مجال تطبيق النص المطعون فيه ـ يتخذون من وفاة مورثهم وزوال صلته بالتالي بالعين المؤجرة موطئا لاستلابها من خلال مكثهم فيها واستغلالها في عين نشاطها السابق او في غيره ، ثم من بعدهم الي ورثتهم ، فلا ينتزعها منهم احد ، بل تتصل ايديهم بها تعاقبا عليها ، فلا ينفكون عنها او يبرحونها مهما بعد العهد علي العقد الاول " وحرصا علي تحقيق المساواة بين الانشطة المتنوعة ، حرفية كانت او تجارية او صناعية او مهنية ، وكذا علي استقرارها ـ لما لها من ابلغ الاثر علي الاوضاع الاقتصادية في البلاد ـ ومراعاة للبعد الاجتماعي ، ووصولا الي قدر مقبول من التوازن في العلاقة بين المؤجر والمستاجر ، فقد رئي اعاد مشروع القانون علي النحو التالي : ـ يستبدل بنص القفرة اثانية من المادة 29 المشار اليها ، النص الاتي : فاذا كانت العين مؤجرة لمزاولة نشاط تجاري او صناعي او مهني او لصالح الذين يستعملون العين من ورثته في ذات النشاط الذي كان يمارسه المستاجر الاصلي طبقا للعقد ، ازواجا واقارب حتي الدرجة الثانية ، ذكورا واناثا من قصر وبلغ ، يستـوي في ذلك ان يكون الاستعمال بالذات او بواسطة نائب عنهم " ـ اعتبارا من اليوم التالي لتاريخ نشر القانون ، لا يستمر العقد بموت احد من اصحاب حق البقاء في العين الا لصالح المستفيدين من ورثه المستاجر الاصلي دون غيره ولمرة واحدة . ـ يستمر العقد ، بصفة استثنائية ، لصالح من جاوزت قرابته من ورثه المستاجر ـ المشار اليه في صدر القفرة الاولي من المادة الاولي من القانون ـ الدرجة الثانية ، متي كانت يده علي العين في تاريخ نشر القانون تستند علي حقه السابق في الببقاء في لعين ، وكان يستعملها في ذات النشاط الذي كان يمارسه المستاجر الاصلي طبقا للعقد ، وينتهي العقد بقوة القانون بموته او تركه اياها . ـ وتحدد الاجرة القانون لجميع الاماكن المؤجرة لغير اغراض السكني ـ وليس فقط المؤجر لمزاولة الانشطة التجارية والصناعية والمهنية والحرفية ـ وفقا للتفصيل الوارد بالمادة الرابعة من القانون . " وتستحق زيادة سنوية في الاعوام التالية بنسبة 10 من قيمة اخر اجرة قانونية . ـ تسري احكام القانون علي الاماكن المؤجرة لغير اغراض السكني ، التي يحكمها القانونا رقما 49 لسنة 1977 ، 136 لسنة 1981 والقوانين الخاصة بايجار الاماكن الصادرة قبلهما ، ولا تسري احكامه علي الاماكن المشار اليها التي يحكمها القانون رقم 4 لسنة 1996 . ـ يعمل بالقانون من اليوم التاي لتاريخ نشره ، عدا الفقرة الاولي م المادة الاولي منه فيعمل بها اعتبارا من تاريخ العمل بالقانون رقم 49 لسنة 1977 . قرار رئيس الجمهورية رقم 237 / 1997 بالائحة التنفيذية للقانون رقم 6/1997 بتعديل الفقرة الثانية من المادة ( 29 ) من القانون رقم ( 49/1977 ) وببعض الاحاكم الخاصة بايجار الاماكن غير السكنية رئيس الجمهورية بعد الاطلاع علي الدستور ، وعلي الاحكـام المحـددة للاجـرة فــي القوانين ارقام ( 121/1947 ) بشان ايجار الاماكن وتنظيم العلاقات بين المؤجرين والمستاجرين لسنة 1969 في شان ايجار الاماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجرين والمستاجرين ، وعلي قوانين خفض الاماكن وارقام 199 لسنة 1952 ، 55 لسنة 1958 ، 168 لسنة 1961 ، 169 لسنة 1961 ، 7 لسنة 1965 ، وعلي القانون رقم 78 لسنة 1974 في شان المصاعد الكهربائية ، وعلي القانون رقم 49 لسنة 1977 في شان بعض الاحكام الخاصة بتاجير وبيع الاماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستاجر ، وعلي القانون رقم 136 لسنة 1981 بشان سريان احكام القانون المدني علي الاماكن التي لم يسبق تاجيرها والاماكن التي انتهت او تنتهي عقود ايجارها دون ان يكون لاحد حق القاء فيها ، وعلي القـانون رقــم 6 لسنة 1997 بتعديل ( الفقرة الثانية من المادة 29 ) من القانون رقم 49 لسنة 1977 ، وببعض الاحكام الخاصة بايجار الاماكن غير سكنية قــــرر الباب الاول احكام عامة الفصل الاول تعاريف مادة ( 1 ) في تطبيق احكام القانون رقم ( 6 لسنة 1997 ) المشار اليه ـ يقصد بالكلمات والعبارات الاتية المعاني المبينة قرين كل منها : اولا : مؤجرة يستاجرها شخص طبيعي ، او شخص اعتباري من الاشخاص المذكورة في ( المادة 52 ) من القانون المدني ، كالدولة والهيئات ولاشركات والجمعيات . ثانيا : موت وفاة الشخص الطبيعي . ثالثا : المستاجر من استاجر العين وابتداء وكذا من استمر عقد الايجار بعد وفاة المورث , واحدا كان او اكثر , ذكورا او اناثا , ويعتبر مستاجرا كل من تنازل له المستاجر عن الايجار او باع له المتجر او المصنع فى الحالات التى يجوز فيها ذلك قانونا. رابعا : المستاجر الاصلى اخر شخص طبيعى استـاجر العين ابتداء واحدا كان او اكثر , ذكورا واناثا , وليس من استمر لصالحه عقد الايجار , ويعتبر مستاجرا اصليا كل من تنازل له المستاجر الاصلى عن الايجار او باع له المتجر او المصنع فى الحالات التى يجوز له فيها ذلك قانونا . خامسا : قوانين ايجار الاماكن القوانين المتاعقبة الخاصة بايجار الاماكن , وكذا الخاصة بخفض الايجارات . سادسا : الاجرة القانونية الحالية اخر اجرة استحقت قبل 27/3/1997 – محسوبة وفقا لما يلى : 1ـ التحديد الوارد فى قوانين ايجار الاماكن – كل مكان بحسب القانون الذى يحكمه – وذلك بالنسبة للاماكن التى انشئت . وتم تاجيرها او شغلها حتى 5/11/1961 ولم يخضع لتقدير اللجان التى اختصت بتحديد الاجرة منذ العمل بالقانون رقم (46 لسنة 1962) المشار اليه. 2ـ تقدير لجان تحديد الاجرة الذى صار نهائيا – طعن عليه او لم يطعن – وذلك بالنسبة للاماكن التى خضعت لتقدير تلك اللجان حتى العمل بالقانون رقم (136 لسنة 1981) المشار اليه الذى سرى على الاماكن المرخص فى اقامتها اعتبارا من 31/7/1981. 3ـ فى جميع الاحوال يحسب كامل الزيادات والتخفيضات المنصوص عليها فى قوانين ايجار الاماكن , بما فى ذلك كامل الزيادة المنصوص عليها فى المادة فى المادة (7) من القانون رقم (136 /1981) المشار اليه. 4ـ تحديد مالك المبنى للاجرة طبقا لاسس القانون رقم (136 لسنة 1981) المذكور – الذى ارتضاه المستاجر , او على تظلمه وصار التعديل نهائيا مع مراعاة حق المالك فى زيادة الاجرة القانونية بنسبة (50 ) نظير التغيير الكلى وبنصف هذه النسبة نظير التغيير الجزئى – لاستعمال العين الى غير اغراض السكنى بالنسبة لوحدات ثلث مساحة مبانى العقار – المرخص فى اقامته لاغراض السكنى – وهو القدر الذى ترك للمالك حرية تاجيره خاليا لغير اغراض السكنى , وذلك عملا (بالفقرة الاولى من المادة (1), والفقرتين الاولى بند (4) والثانية من المادة (19) ) من ذلك القانون . ولا عبرة – فى كل ما تقدم – بالاجرة الكتوبة فى عقد الايجار ايا كان تاريخ تحريره , ولا بالقيمة الايجارية المتخذة اساسا لحساب الضريية على العقارات المبينة اذا اختلفت كلتاهما مقدرا عن الاجرة القانونية وانما يعتد بالقيمة الايجارية المتخذة اساسا لحساب الضريبة هند زيادة الاجر المنصوص عليها فى المادة (7) من القانون رقم (136 لسنة 1981) المشار اليها . ويرجع لاجرة المثل – اذا كانت الاجرة القانونية غير معلومة. سابعا : الاماكن المنشاة العين المؤجرة التى انشئت , اذ العبرة فى معرفة القانون الذى يحكم المكان المؤجر انما هى بتاريخ انشاء المكان ذاته اذا استجد بعد تاريخ انشاء المبنى و كما لو ادخل المؤجر تعديلات جوهرية على وحدة قديمة وتمسك باعادة تحديد الاجرة ، او اضيف وحدة حديثة ، تو تعلية طابق حديث في مبني قديم ، ولا يعد كذلك مجرد تغيير استعمال العين ـ كليا او جزئيا الي غير اغراض السني الذي يترتب عليه زيادة الاجرة القانونية بنسب محددة في القانون مثلما هو وارد في المادة ( 19 ) من القانون رقم ( 136 لسنة 1981 ) ومن قبلها المادة ( 23 ) من القانون رقم ( 49 لسنة 1977 ) المشار اليهما . الفصل الثاني نطاق السريان تنفيذا لحكم ( المادة الرابعة ) من القانون رقم ( 6 لسنة 1997 ) مادة ( 2 ) : تسري احكام هذه اللائحة علي الاماكن المؤجرة لغير اغراض السكني ، التي يحكمها القانونـا رقما ( 49 لسنة 1977 ، 136 لسنة 1981 ) والقوانين الخاصة بايجار الاماكن الصادرة قبلهما . ولا تسري احكامها علي الاماكن المذكورة التي تخرج عن نطاق تطبيـق تـلك القوانين ، ولا علي التي يحكمها القانون رقم ( 4 لسنة 1996 ) المشار اليها . الباب الثاني احوال استمرار العقد في الاماكن لمزاولة نشاط تجاري او صناعي او مهني او حرفي . مادة ( 3 ) يعمل باحكام هذا الباب في شان استمرار عقد الايجار بالنسبة للاماكن المؤجرة لمزاولة نشاط تجاري او صناعي او مهني او حرفي . الفصل الاول الاستمرار بـاثر رجعي طبقـا ( للفقـــرة الثـانية من المادة ( 29 ) من القانون رقم 49 لسنة 1977 ) المعدلة (بالفقرة الاولي من المادة الاولي ) من القانون رقم ( 6 لسنة 1997 ) . مادة ( 4 ) : يعمل باحكام هذا الفصل اعتبارا من 9/9/1997 . مادة ( 5 ) : لا يستمر عقد الايجار لصالح احد من الورثة او الشركاء اذا ترك المستاجر العين . مادة ( 6 ) : لا يستمر عقد الايجار لصالح الشركاء اذا مات المستاجر . مادة ( 7 ) : اذا مات مستاجر ظل كل مستاجر معه صاحب الحق بقاء في العين ، والي جانب هذا الحق يستمر عقد الايجار لصالح من يتوافر فيه ـ شرطان ـ هما ، ان يكون وارثا للمتوفي ، وان يكون من الاتي بيانهم : ( ا ) زوجات المستاجر وزوج المستاجرة ، قصرا وبلغا . ( ب ) الاقارب ـ نسبا ـ من الدرجتين : الاولي والثانية وفقا لحكم ( المادة 36 ) من القانون المدني ، ابناء واحفادا واباءا واجدادا واخوه ، ذكورا واناثا من قصر وبلغ . ويشترط لاستمرارا العقد لصالح المستفيدين من الورثة ان يستعملوا العين في ذات النشاط الذي كان يمارسه المستاجر الاصلي طبقا للعقد ، او النشاط الذي اتفق عليه بعد ذلك كتابة بين المؤجر واي من المستاجرين المتعاقبين ، او النشاط الذي اضطر المستاجر لممارسته بسبب نقل صناعته او مهنته او حرفته خارج الكتلة السكنية او لسبب انقراضها والذي لا يلحق ضررا بالمبني ولا بشاغليه . لا يشترط ان يستعمل المستفيد العين بنفسه ـ بل يكفي ان ينوب عنه في ذلك احد ـ سواء كان من باقي المستفيدين او من غيرهم ـ ولا يلزم ان يكون قيما او وصيا او وكيلا رسميا . الفصل الثاني الاستمرارا باثر مباشر طبقا ( للفقرة الثانية من المادة الاولي ) من القانون رقم ( 6 لسنة 1997 ) لصالح المستفيدين من ورثة المستاجر الاصلي . مادة ( 8 ) : اعتبارا من 27/3/1997 ، يستمر عقد الايجار بموت احد من اصحاب حق البقاء في العين الا مرة واحدة لصالح المستفيدين من ورثة المستاجر الاصلي وليس ورثة ورثته ولو كانوا اقرباء له من الدرجة الثانية ـ فاذا مات احد من هؤلاء المستفيدين ، لا يستمر العقد لصالح اي من ورثته . الفصل الثالث حكم انتقالي في ( المادة الثانية ) من القانون رقم ( 6 لسنة 1997 ) بحفظ حق من جاوزت قرابته الدرجة الثانية . مادة ( 9 ) يقصد بكلمة " المستاجر " الواردة في صـدر المادة ( الثانية ) نم القانون رقم ( 6 لسنة 1997 ) المشار اليه ، التعريف الوارد في البند ( البند " ثالثا " من المادة ( 1 ) من هذه اللائحة ) . مادة ( 10 ) استثناء من حكم ( البند " ب " من الفقرة الاولي من المادة ( 7 ) من هذه اللائحة ـ يستمر عقد الايجار لصالح من جاوزت قرابته من ورثة المستاجر الدرجة الثانية ، متي كانت يده علي العين في 26/3/1997 تستند الي حقه السابق في البقاء فيها ـ الذي استمده من نص ( الفقرة الثانية من المادة 29 ) من القانون رقم ( 49 لسنة 1977 ) قبل تعديلها بالقانون رقم ( 6 لسنة 1997 ) المشار اليهما ـ ويشترط ان يستعمل العين في النشاط المبين بالتفصيل في ( القفرة الثانية من المادة الشمار اليها ) كما يسري عليه حكم ( الفقرة الثالثة ) منها . وينتهي العقد بقوة القانون بموته او تركه العين . الباب الثالث تحديد الاجرة القانونية وزيادتها طبقا ( للمادة الثالثة ) من القانون رقم ( 6 لسنة 1997 ) بالنسبة للاماكن المؤجرة لغير اغراض السكني . مادة ( 11 ) : مع مراعاة حكم المادة ( 14 ) من هذه اللائحة يعمل باحكام هذا الباب في شان تحديد مادة ارجة الاماكن لغير اغراض السكني ـ التي تحكمها قوانين ايجار الاماكن ، وتخضع لقواعد تحديد الاجرة ـ سواء كانت مؤجرة لمزاولة نشاط تجاري او صناعي او مهني او حرفي او مؤجرة لغير ذلك من الاغراض الاخري خلاف السكني كالمستشفيات والمدارس الحكومية والجمعيات الخيرية والاندية الرياضية . ولا يخرج العين من تطبيق احكام هذا البا تغيير استعمالها الي اغراض السكني دون انفاق علي ذلك مع المؤجر . مادة ( 12 ) : اعتبارا من مواعيد استحقاق الاجرة التلاية ليوم 6/3/1997 : ـ ( ثمانيةامثال ) الاجرة القانونية الحالية للاماكن المنشاة قبل 1/1/1944 . ـ ( خمسة امثال ) الاجرة القانونية الحالية للاماكن المنشاة من 1/1/1944 وحتي 4/11/1964 . ـ ( اربعة امثال ) الاجرة القانونية الحالية للاماكن المنشاة من 5/11/1961 وحتي 6/10/1973 . ـ ( ثلاثة امثال ) الاجرة القانونية الحالية للاماكن المنشاة من 7/10/1973 وحتي 9/9/ 1977 . ( ب ) وتزداد الاجرة القانونية الحالية للاماكن المنشاة 10/9/1977 وحتي 30/1/1996 بنسبة ( 10 ) مادة (13) : اعتبار من موعد استحقاق الاجرة التالية ليوم 26/3 من كل عام – تستحق زيارة سنوية – بصفة دورية – بنسبة (10) من قيمة اخر اجرة قانونية استحقت قبل هذا الموعد – اى بعد المضاعفة واضفة الزيادات وذلك بالنسبة لجميع الاماكن المذكورة فى المادة السابقة . مادة ( 14 ) : لايستحق المالك سوى نصف ما ذكره فى المادتين السابقتين من امثال ونسب فى حالة الجمع فى تاخير المكان الواحد بين غرض السكنى ، وغير غرض السكنى . مادة ( 15 ) : لا يدخل فى الاجرة القانونية الحالية – التى تضاعف اة تزاد وفقا للمواد الثلاث السابقة – الملحقات التى تخص العين المؤجرة ، كقيمة استهلاك المياه ، واجرة الحارس والضرائب العقارية والرسوم واعباء الترميم والصيانة ونفقات اصلاح المصعد غير الدورية . مادة ( 16 ) : يجوز للمؤجر ان يقبل تقاضى اجرة تقل عن الاجرة المحددة قانونا لاعتبارات يقدرها – ولكن لا يجوز الاتفاق على اجرة تزيد عليها ، كما لا يجوز للمؤجر اقتضاء اى ملحقات تخالف او تجاوز ما يلتزم المستاجر بادائه طبقا للقانون . الباب الرابع حكم وقتى بتعديل الاوضاع مادة ( 17 ) : على كل من المؤجرين والمستاجرين تعديل اوضاعهم وفقا لجميع الاحكام المنصوص عليها فى هذه اللائحة ، وذلك خلال ستين يوما من تاريخ العمل بها . مادة ( 18 ) : تنشر هذه اللائحة فى الجريدة الرسمية ، ويعمل بها فى اليوم التالى لتاريخ نشرها . ( نشرت بالجريدة الرسمية فى ( 16 يوليو سنة 1997 ) ـــــــــــــــــــــــــ قانون 14 لسنة 2001 بتعديل بعض احكام القانون رقم 6 لسنة 1997 بتعديل الفقرة الثانية من المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977 وببعض الاحكام الخاصة بايجار الاماكن غير السكنية باسم الشعب رئيس الجمهورية قرر مجلس الشعب القانون الاتى نصه وقد اصدرناه : المادة الاولى يستبدل بنص الفقرة الاخيرة من المادة الثانية من القانون رقم 6 لسنة 1997 بتعديل الفقرة الثانية من المادة 29 من القانون 49 لسنة 1977 وببعض الاحكام الخاصة بايجار الاماكن غير السكنية النص الاتى : " ثم تستحق زيادة سنوية وبصفة دورية فى نفس هذا الموعد من اخر اجرة مستحقة من الاعوام التالية بنسبة : ( 2 ) بالنسبة للاماكن المنشاة حتى 9 سبتمبر سنة 1977 ( 1 ) بالنسبة للاماكن المنشاة من 10 سبتمبر 1977 وحتى 30 يناير 1996 . القانون رقم 6 لسنة 97 بشان تنظيم العلاقه بين المالك المادة 1 يستبدل بنص الفقرة الثانية من المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977 فى شان تاجير وبيع الاماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستاجر ، النص الاتى : فاذا كانت العين مؤجرة لمزاولة نشاط تجارى او صناعى او مهنى او حرفى ، فلا ينتهى الحق بموت المستاجر الاصلى طبقا للعقد ، ازواجا واقارب حتى الدرجة الثانية ، ذكورا واناثا من قصر وبلغ ، يستوى فى ذلك ان يكون الاستعمال بالذات او بواسطة نائب عنهم . واعتبار من اليوم التالى لتاريخ نشر هذا القانون المعدل . لا يستمر العقد بموت احد من اصحاب حق البقاء فى العين الا لصالح المستفيدين من ورثة المستاجر الاصلى دون غيره ولمرة واحدة . المادة 2 استثناء من احكام الفقرة الاولى من المادة السابقة ، يستمر العقد لصالح من جاوزت قرابته من ورثة المستاجر المشار الية فى تلك الفقرة الدرجة الثانية ، متى كانت يده على العين فى تاريخ نشر هذا القانون تستند الى حقه السابق فى البقاء فى العين ، وكان يستعملها فى ذات النشاط الذى يمارسه المستاجر الاصلى طبقا للعقد ، وينتهى العقد بقوة القانون بموته او تركه اياها . المادة 3 تحدد الاجرة القانونية للعين المؤجرة لغير اغراض السكنى المحكومة بقوانين ايجار الاماكن بواقع : - ثمانية امثال الاجرة القانونية الحالية للاماكن المنشاة قبل اول يناير 1944 . ـ وخمسة امثال الاجرة القانونية الحالية للاماكن المنشاة من اول يناير 1944 حتى نوفمبر 1961 . - واربعة امثال الاجرة القانونية الحالية للاماكن المنشاة من 5 نوفمبر 1961 حتى 6 اكتوبر 1973 . -وثلاثة امثال الاجرة الحالية للاماكن المنشاة من 7 اكتوبر 1973 حتى 9 سبتمبر 1977 . ويسرى هذا التحديد اعتبارا من موعد استحقاق الاجرة التالية لتاريخ نشر هذا القانون . وتزداد الاجرة القانونية الحالية للاماكن المنشاة من 10 سبتمبر 1977 وحتى 30 يناير 1996 بنسبة 100 اعتبارا من ذات الموعد . ثم تستحق زيادة سنوية ، بصفة دورية ، فى نفس هذا الموعد من الاعوام التالية بنسبة 10 من قيمة اخر اجرة قانونية لجميع الاماكن انفة الذكر . المادة 4 تسرى احكام هذا القانون على الاماكن المؤجرة لغير اغراض السكنى والتى يحكمها القانون رقم 49 لسنة 1977 المشار اليه والقانون رقم 136 لسنة 1981 فى شان بعض الاحكام الخاصة بتاجير وبيع الاماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستاجر والقوانين الخاصة بايجار الاماكن الصادرة قبلهما ، ولا تسرى احكامة على الاماكن المذكورة التى يحكمها القانون رقم 4 لسنة 1996 ، بشان سريان احكام القانون المدنى على الاماكن التى يسبق تاجيرها والاماكن التى انتهت او تنتهى عقود ايجارها دون ان يكون لاحد حق البقاء فيها . المادة 5 ينشر هذا القانون فى الجريدة الرسمية ويعمل به من اليوم التالى لتاريخ نشره ، عدا الفقرة الاولى من المادة الاولى منه فيعمل به اعتبارا من تاريخ العمل بالقانون رقم 49 لسنة 1977 المشار اليه . يبصم هذا القانون بخاتم الدولة ، وبنفذ كقانون من قوانينها . صدر برئاسة الجمهورية فى 17 ذى القعدة سنة 1417 هـ الموافق 26 من مارس سنة 1997 م حسنى مبارك عقد الايجار المبرم لمزاولة نشاط تجارى او صناعى او مهنى او حرفى . لا ينتهى بوفاة المستاجر او تركه العين . امتداده لورثة المستاجر وشركائه مناطه . المزاولة الفعلية للنشاط قبل الوفاة او الترك . م 29 ق 49 لسنة 1977 . احكام النقض ذات الصله بهذا القانون النص فى الفقرة الثانية من المادة 29 من القانون 49 لسنة 1977 فى شان تاجير وبيع الاماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستاجر ، يدل على ان امتداد العقد لصالح الورثة والشركاء فى هذه الحالة مناطه مزاولة المستاجر السابق لنشاط تجارى او صناعى او مهنى او حرفى بالفعل قبل وفاته او تركه العين دون اعتداد بالغرض من استعمال العين الثابت بعقد الايجار ، وذلك ان المشرع فرق بين حالة تاجير المسكن المنصوص عليه بالفقرة الاولى من المادة المشار اليها وبين حالة التاجير لاحد الانشطة المذكورة بالفقرة الثانية منها حيث وضع المشرع قيودا على امتداد الايجار فى الحالة الاولى بعد وفاة المستاجر او تركة العين، بينما اطلق الفقرة الثانية من كل قيد وحرص على استمرار الورثة عامة وشركاء المستاجر فى النشاط دون تخصيص لاحد منهم ، الامر الذى يفصح عن ان هذه التفرقة انما قصد بها حماية اوجه النشاط المذكورة والقائمة بالفعل وذلك ضمانا لاستمرارها ايا كانت الظروف الخاصة بكل وارث او شريك ، مما مفاده ان العبرة فى تطبيق حكم الفقرة الثانية من النص هى بقيام المستاجر الاصلى بمزاولة احد الانشطة المبينة به فى العين المؤجرة له . ( الفقرة الثانية من المادة 29 ق 49 لسنة 1977 ( عدم دستورية ) ( المادتان 1 ، 2 ق 6 لسنة 1997 ) ( الطعن رقم 1764 لسنة 51 ق - جلسة 1986/11/27 س 37 - ص 902) تغيير المستاجر للغرض المنصوص عليه فى العقد بعد استلامه العين وقبل الوفاة او الترك . اثره لكل ذى مصلحة اثبات التغيير بكافة طرق الاثبات . اذا عمد المستاجر الى تغيير الغرض المنصوص عليه فى العقد لمباشرة النشاط ( نشاط تجارى او صناعى او مهنى او حرفى ) الى غرض مخالف بعد استلامه العين وقبل وفاته او تركه لها فانه لا محل للتذرع بما اثبت بعقد الايجار غرضا للاستعمال ، وهذا التغيير مما يجوز لكل ذى مصلحة اثباته بكافة طرق الاثبات القانونية باعتباره واقعة مادية مستقلة عن العقد ، بما لا تعد معه مخالفة لما اثبت به كتابة . ( المادتان 1 ، 62 اثبات ) ( الطعن رقم 1764 لسنة 51 ق - جلسة 1986/11/27 - ص 902 - السنة 37) تحصيل فهم الواقع في الدعوي وبحث الادلة والمستندات من سلطة قاضي الموضوع . حسبه ان يبين الحقيقة التي اقتنع بها ، وان يقيم قضاءه علي اسباب كافية لحمله . عدم التزامه بتتبع الخصوم في مختلف اقوالهم وحججهم والرد عليها استقلالا . لقاضي الموضوع السلطة في تحصيل فهم الواقع في الدعوي وبحث الادلة والقرائن والمستندات المقدمة فيها ، وموازنة بعضها بالبعض الاخر ، وترجيح ما تطمئن اليه نفسه الى ترجيحه . وحسبه ان يبين الحقيقة التي اقتنع بها ، وان يورد دليلها ويقم قضاءه علي اسباب سائغة تكفي لحمله . ولا عليه ان هو لم يتتبع الخصوم في مختلف اقوالهم وحججهم وطلباتهم ويرد استقلالا علي كل قول او حجة او طلب اثاروه او تفنيد كل قرينة مناهضة ، ما دام ان في قيام الحقيقة التي اقتنع بها واورد دليلها فيه الرد الضمني المسقط لتلك الاقوال والحجج والطلبات . ( المادة 178 مرافعات ) ( الطعن رقم 1764 لسنة 51 ق جلسة 1986/11/27 س 37 ص 902) حق محكمة الموضوع في الاحالة الي التحقيق من تلقاء نفسها . المدعي هو المكلف قانونا باثبات دعواه وتقديم الادلة التي تؤيد ما يدعيه فيها ـ فاذا كان الحكم المطعون فيه قد اثبت ان الطاعن لم يقدم دليلا - علي ما يدعيه من رده للشركة المطعون عليها جهازي - الجراموفون اللذين يطلب رد ثمنهما اليه، وكان الطاعن لم يطلب احالة الدعوي الي التحقيق لاثبات ما يدعيه في هذا الشان ، وكان الحق المخول للمحكمة في المادة 190 من قانون المرافعات بان تامر باحالة الدعوي الي التحقيق لاثباتها بالبينة ـ هذا الحق جوازي لها متروك لمطلق رايها وتقديرها لا تخضع فيه لرقابة محكمة النقض ، فان النعي علي الحكم فيما انتهي اليه من رفض الدعوي في هذا الشق منها بمخالفة القانون يكون غير سديد ( المادة 70 من قانون الاثبات ) ( الطعن رقم 40 لسنة 25 ق جلسة 1959/6/25 س 10 ص 499) ( الطعن رقم 176 لسنة 30 ق جلسة 1964/12/30 س 15 ص 1230) ( الطعن رقم 69 لسنة 30 ق جلسة 1963/12/16 س 15 ص 7) ( الطعن رقم 245 لسنة 34 ق جلسة 1967/11/2 ص 1599) ( الطعن رقم 711 لسنة 42 ق جلسة 1976/5/5 ص 1063) (الطعن رقم 151 لسنة 46 ق جلسة 1981/3/14 ص 80 امتداد العلاقة الايجارية لصالح اقارب المستاجر . مناطه . الاقامة م 21 ق 52 لسنة 1969 . تحدي الطاعن بانتهاء اعالة المستاجر . لقريبه المقيم معه . نعي غير منتج مؤدي المادة 21 من القانون رقم 52 لسنة 1969 يدل علي ان المشرع لم يشترط لسريان الامتداد القانوني وانتفاع اقارب المستاجر بالعين سوي اقامتهم معه فيها بالشروط الواردة في هذا الشق من المادة فحسب ، واذا . كان حكمها امرا متعلقا بالنظام العام ويتعين علي القاضي التزامه وكان ما اثاره الطاعن بالنسبة لما قضي به حكم محكمه اول درجة الصادر قبل الفصل في الموضوع باحالة الدعوي الي التحقيق لاثبات واقعة اعالة المطعون عليه الاول للثاني وما اسفر عنه تحقيقها ـ من انتهاء هذه الاعالة ـ انما ينصب علي امر لم يتطلبه القانون . فان التمسك بذلك ايا كان وجه الراي فيه يكون غير منتج (المادة 1/29 من القانون 49 لسنه 1977 بشان ايجار الاماكن ) (الطعن رقم 151 لسنة 46 ق جلسة 1981/3/14 س 32 ص 2806 ) عقد الايجار المبرم لمزاولة نشاط تجارى او صناعى او مهنى او حرفى . لا ينتهى بوفاة المستاجر او تركه العين . امتداده لورثة المستاجر وشركائه مناطه . المزاولة الفعلية للنشاط قبل الوفاة او الترك . م 29 ق 49 لسنة 1977 . النص فى الفقرة الثانية من المادة 29 من القانون 49 لسنة 1977 فى شان تاجير وبيع الاماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستاجر ، يدل على ان امتداد العقد لصالح الورثة والشركاء فى هذه الحالة مناطه مزاولة المستاجر السابق لنشاط تجارى او صناعى او مهنى او حرفى بالفعل قبل وفاته او تركه العين دون اعتداد بالغرض من استعمال العين الثابت بعقد الايجار ، وذلك ان المشرع فرق بين حالة تاجير المسكن المنصوص عليه بالفقرة الاولى من المادة المشار اليها وبين حالة التاجير لاحد الانشطة المذكورة بالفقرة الثانية منها حيث وضع المشرع قيودا على امتداد الايجار فى الحالة الاولى بعد وفاة المستاجر او تركة العين ، بينما اطلق الفقرة الثانية من كل قيد وحرص على استمرار الورثة عامة وشركاء المستاجر فى النشاط دون تخصيص لاحد منهم ، الامر الذى يفصح عن ان هذه التفرقة انما قصد بها حماية اوجه النشاط المذكورة والقائمة بالفعل وذلك ضمانا لاستمرارها ايا كانت الظروف الخاصة بكل وارث او شريك ، مما مفاده ان العبرة فى تطبيق حكم الفقرة الثانية من النص هى بقيام المستاجر الاصلى بمزاولة احد الانشطة المبينة به فى العين المؤجرة له . ( الفقرة الثانية من المادة 29 ق 49 لسنة 1977 ( عدم دستورية ) ( المادتان 1 ، 2 ق 6 لسنة 1997 ) ( الطعن رقم 1764 لسنة 51 ق - جلسة 1986/11/27 س 37 - ص 902) حكمت المحكمة برفض الدعوى ، وبمصادرة الكفالة والزمت المدعى المصروفات ومبلغ مائتي جنيه مقابل اتعاب المحاماة . ( قانون الايجارات المادة 3 بالقانون رقم 6 لسنة 1997 زيادة الاجرة للاماكن المؤجرة لغير اغراض السكنى ) الحكم رقم 98 لسنة 21ق دستوريه جلسة 7 /6 /2003 ثم قضت ايضا برفض الطعن على الفقره الاخيره من الماده 3 من هذا القانون فى الحكم رقم 14 لسنة 21 ق دستوريه جلسة 5 / 11 /2003 طبقا لصريح نص الماده الاولى من القانون 6 لسنة 97 فان الامتداد يكون للاقارب جميعا ممن عددهم النص شريطة استعمال العين فى ذات النشاط عند تحقق الامتداد اى وقت وقوع الامتداد وان كان لهم حق التغيير بعد ذلك الحرفى لحرفى والمهنى لمهنى والتجارى لتجارى شريطة عدم الاضرار بسلامة المبنى كما يمتد العقد طبقا لصريح نص الماده الثانيه من ذات القانون الى من جاوزت قرابته الدرجه الثانيه شريطة ان يكون انتفاعه ثابت سابقا وقد قضت محكمة النقص " اخلاء العين المؤجرة لتغيير وجه استعمالها . شرطه . ثبوت . الاضرار بالمبنى بحكم قضائى نهائى . م 18 ق 136 لسنة 1981 . مؤداه . للوارث تغيير النشاط الذى كان يمارسه مورثة بعد امتداد العقد اليه . شرطه . الا يكون التغيير بقصد التحايل على احكام القانون او يلحق ضررا بسلامة المبنى او شاغليه " . [ طعن رقم 1679 ، س 69 ق ، بجلسة 2/06/ 2001] وعليه فانه يجوز لورثة المستاجر الاصلي تغيير النشاط الذي كان يمارسه المستاجر الاصلي طبقاً للعقد بالشروط الاتية:ـ 1- الا يُستعمل المكان او يُسمح باستعماله بطريقة مُقلقة للراحة او ضارة بسلامة المبنى او بالصحة العامة او في اغراض مُنافية للاداب وهي الضوابط المنصوص عليها بالمادة 18 من القانون رقم 136 لسنة 1981. 2- ان يكون الورثة قد استمروا قبل التغيير في مزاولة ذات النشاط الذي كان يزاوله المُستاجر الاصلي طبقاً للعقد. 3- الا يكون التغيير قد تم تحايلاً على احكام القانون، ويقع على عاتق المؤجر اثبات ذلك. (المصدر: "موسوعة الفقه والقضاي والتشريع في ايجار وبيع الاماكن الخالية" – للمُستشار/ محمد عزمي البكري – الجزء الثاني – الطبعة الرابعة عشر 2001 القاهرة – بند 42 مُكرر – صـ 220 و 221). هذا، ومن المُقرر في قضاء النقض ان: "المناط لامتداد عقد الايجار لمزاولة نشاط تجاري او صناعي او مهني او حرفي – بعد وفاة المستاجر الى ورثته المُشار اليهم – هو استعمالهم العين في ذات النشاط الذي كان يمارسه المستاجر الاصلي طبقاً للعقد حال حياته وذلك بالنظر في وقت امتداد عقد الايجار للمستفيدين من المستاجر الاصلي بعد وفاته باعتباره ضابطاً استلزمه المشرع للحفاظ على الرواج المالي والتجاري ويتعين على المؤجر تحرير عقد ايجار لهم اذ ينتقل حق الاجارة لصالحهم بقوة القانون ويحق لهم الانتفاع بالعين المؤجرة بذات الحقوق التي كانت للمستاجر الاصلي. ولما كان للمستاجر وفقاً للمادة 18 من القانون رقم 136 لسنة 1981 ان يغير اوجه استعمال العين المؤجرة ما دام لا يسبب ضرراً بالمبنى او بشاغليه وفقاً للضوابط التي استلزمتها هذه المادة ولم تتوافر في حقه احدى الحالات التي تجيز الاخلاء والتي تضمنتها المادة المشار اليها فانه يجوز لمن امتد اليه عقد الايجار من ورثة المستاجر الاصلي وفقاً للقانون ان يغير فيما بعد النشاط الذي كان يمارسه مورثة من قبل وفاته ما دام لم يثبت المؤجر ان هذا التغيير قد تم تحايلاً على احكام القانون او انه يلحق ضرراً بسلامة المبنى او بشاغليه. لما كان ذلك وكان الحكم المطعون فيه اقام قضاءه برفض الدعوى استناداً الى ان الطاعنة لم تستمر في مزاولة ذات النشاط التجاري الذي كانت تمارسه المستاجرة الاصلية حين ان الثابت من السجل التجاري للطاعنة انها غيرت استعمال العين من مهنة بائع خضروات الى لحام كاوتشوك في 8/7/1984 اي بعد وفاة الام الحاصلة في 20/12/1980 ولم تتحقق المحكمة عما اذا كانت الطاعنة قد مارست ذات النشاط التجاري للعين المؤجرة قبل تغيير استعمالها الى لحام كاوتشوك وما اذا كانت هذا التغيير يلحق ضرراً بالمبنى وبسلامة شاغليه فانه يكون معيباً". (نقض مدني في الطعن رقم 6397 لسنة 62 قضائية – جلسة 4/7/1999