حكم المستأجر الذى يبنى فى العقار المؤجر

حكم المستاجر الذى يبنى فى العقار المؤجر الطعن رقم 0348 لسنة 29 مكتب فنى 15 صفحة رقم 819 بتاريخ 11-06-1964 الموضوع : ايجار الموضوع الفرعي : حكم المستاجر الذى يبنى فى العقار المؤجر فقرة رقم : 3 انه و ان كان المستاجر الذى يقيم بناء على الارض المؤجرة لا يعتبر حسن النية فى حكم الفقرة الثانية من المادة 65 من القانون المدنى القديم لانه يعلم ان هذه الارض التى بنى عليها مملوكة للمؤجر ، الا ان الراى الذى كان سائدا فى ظل القانون المدنى القديم و الذى تقره محكمة النقض هو ان المستاجر الذى يبنى فى الارض المؤجرة بتصريح من المؤجر ينزل منزلة البانى فى ارض الغير بحسن نية و ياخذ حكمه فتطبق عليه الفقرة الاخيرة من المادة 65 المشار اليها ، و هذا النظر هو ما قننه القانون القائم فى المادة 592 بشان البناء الذى يقيمة المستاجر فى العين المؤجرة بعلم المؤجر و دون معارضته . و اذ انتهى الحكم المطعون فيه الى ان البناء قد اقيم على الارض بتصريح من المؤجر الذى اسقط حقه فى طلب الازالة و طبق عليه حكم البانى بحسن نية فانه لا يكون مخالفا للقانون . الطعن رقم 0348 لسنة 29 مكتب فنى 15 صفحة رقم 819 بتاريخ 11-06-1964 الموضوع : ايجار الموضوع الفرعي : حكم المستاجر الذى يبنى فى العقار المؤجر فقرة رقم : 4 اذا كانت الطاعنة لا تنازع فى ان ما الزمها به الحكم هو قيمة المواد و اجرة العمالة و كانت هذه القيمة على ما جاء بتقرير الخبير الذى اعتمده الحكم المطعون فيه تقل عما زاد فى قيمة الارض بسبب البناء فان الحكم اذ الزمها باقل القيمتين قد التزم حكم القانون . الطعن رقم 0243 لسنة 31 مكتب فنى 17 صفحة رقم 1359 بتاريخ 14-06-1966 الموضوع : ايجار الموضوع الفرعي : حكم المستاجر الذى يبنى فى العقار المؤجر فقرة رقم : 6 متى كان مبنى الازالة ان المستاجر احدث تغييراً فى العين المؤجرة باقامة منشات بغير اذن المؤجر ، و كانت المادة 2/376 من القانون المدنى القديم الذى اقيمت المبانى المطلوب ازالتها فى ظله " و تقابلها المادة 580 من القانون الحالى " تقضى بان يلتزم المستاجر بالا يحدث تغييراً مادياً يضر بالعين المؤجرة بغير اذن من المالك ، و كان المستاجر الذى يبنى فى العين المؤجرة بغير اذن من المؤجر تطبق فى شانه قواعد الالتصاق المنصوص عليها فى المادة 65 من القانون المدنى القديم - الذى يحكم واقعة الدعوى - وهى تقضى بان يكون للمالك الخيار بين طلب ازالة البناء و طلب ابقائه " و هذا الخيار هو ما اخذ به القانون المدنى الحالى فى المادة 592 بشان البناء الذى يقيمه المستاجر فى العين المؤجرة دون علم المؤجر او رغم معارضته " ، لما كان ذلك و كانت المبانى التى اقامها المستاجر هى منشات لم يترتب عليها ضرر للعين المؤجرة فان مصلحة المؤجر فى طلب ازالتها لا تثور الا عند انقضاء الايجار حيث يلتزم المستاجر برد العين بالحالة التى تسلمها بها . ( الطعن رقم 243 لسنة 31 ق ، جلسة 1966/6/14 ) الطعن رقم 0245 لسنة 31 مكتب فنى 17 صفحة رقم 1373 بتاريخ 14-06-1966 الموضوع : ايجار الموضوع الفرعي : حكم المستاجر الذى يبنى فى العقار المؤجر فقرة رقم : 3 النزاع بين المالك والمستاجر حول زيادة الاجرة مقابل المبانى التى احدثها المستاجر استناداً الى الاتفاق على هذه الزيادة او الى احقية المؤجر فى اقتضائها طبقاً لاحكام الالتصاق هو نزاع يخرج بطبيعته عن نطاق احكام القانون رقم 121 لسنة 1947 ويخضع الفصل فيه لاحكام القانون المدنى . الطعن رقم 0148 لسنة 32 مكتب فنى 17 صفحة رقم 1251 بتاريخ 26-05-1966 الموضوع : ايجار الموضوع الفرعي : حكم المستاجر الذى يبنى فى العقار المؤجر فقرة رقم : 1 متى كان الواقع فى الدعوى هو ان المؤجر قد صرح للمستاجر بان يقيم على نفقته بناء فوق العين المؤجرة على ان يلتزم باداء عوايد المبانى التى تربط على هذا البناء المستجد وسكت الطرفان عن بيان مصير هذه المنشات فان ملكيتها تكون للمستاجر طوال مدة الاجارة ولا توؤل الى المؤجر الا عند انتهاء عقد الايجار ذلك ان حق المؤجر بالنسبة لتلك المنشات لا يتحدد الا بالنظر الى حالة العقار المؤجر فى هذا الوقت ويحق للمستاجر ان يزيلها قبل انتهاء عقد الايجار بشرط ان يعيد العين المؤجرة الى حالتها الاصلية بينما يمتنع على المؤجر فى هذا الفرض طلب ازالة هذه المنشات . ولا يصح الاحتجاج بان احكام الالتصاق المقررة فى القانون المدنى تقضى باعتبار المؤجر مالكاً للبناء من وقت انشائه اذ ان ترخيص المؤجر للمستاجر فى اقامة البناء على نفقة هذا المستاجر مع التزام الاخير بدفع الضريبة العقارية عن هذا البناء - وهى مما يلتزم به اصلاً المالك - ودون اتفاق على مصير هذا البناء ذلك يتضمن قبول المؤجر تاجيل اعمال احكام الالتصاق حتى ينتهى عقد الايجار وهى احكام لا تتعلق بالنظام العام ويجوز لذلك الاتفاق على تعديلها . الطعن رقم 0148 لسنة 32 مكتب فنى 17 صفحة رقم 1251 بتاريخ 26-05-1966 الموضوع : ايجار الموضوع الفرعي : حكم المستاجر الذى يبنى فى العقار المؤجر فقرة رقم : 2 اذا رخص المؤجر للمستاجر بانشاء " مبان " على سطح المكان المؤجر فان هذه الانشاءات لا تعتبر خارجة عن نطاق العين المؤجرة بل داخلة فيها ويجرى عليها احكام القانون الخاصة بالبناء الذى يحدثة المستاجر فى العين المؤجرة مما لم يكن هناك اتفاق يقضى بغير ذلك . ولا يلزم لخضوع البناء الجديد لتلك الاحكام ان تكون قد حددت له اجرة مستقلة بالاضافة الى الاجرة المتفق عليها فى عقد االايجار اذ ان تحديد هذه الاجرة ليست شرطاً لانطباق احكام القانون فى هذا الخصوص ولا يوجد ما يمنع من ان يعفى المؤجر المستاجر من اية اجرة اضافية عن انتفاعه بالبناء الذى احدثه هذا المستاجر على نفقته وتكون فى هذه الحالة الاجرة المتفق عليها اصلاً فى العقد هى المقابل لانتفاع المستاجر بالعين المؤجرة شاملة هذا البناء المستجد . الطعن رقم 0148 لسنة 32 مكتب فنى 17 صفحة رقم 1251 بتاريخ 26-05-1966 الموضوع : ايجار الموضوع الفرعي : حكم المستاجر الذى يبنى فى العقار المؤجر فقرة رقم : 3 جرى قضاء محكمة النقض بان المستاجر الذى يبنى فى ظل القانون المدنى الملغى فى العقار المؤجر بتصريح من المؤجر ينزل منزلة البانى فى ارض الغير بحسن نية وياخذ حكمه فتطبق بالنسبة له الفقرة الاخيرة من الماده 65 من ذلك القانون ما لم يوجد اتفاق يقضى بغير ذلك وهذا النظر هو ما قننه القانون القائم فى المادة 1/592 منه بشان البناء الذى يقيمه المستاجر فى العين المؤجرة بعلم المؤجر ودون معارضته ، ومن ثم يلتزم المؤجر بان يرد للمستاجر عند انقضاء الايجار ما انفقه فى المنشات او ما زاد فى قيمة العقار بسبب هذه المنشات . (الطعن رقم 148 لسنة 32 ق ، جلسة 1966/5/26 ) الطعن رقم 0077 لسنة 41 مكتب فنى 27 صفحة رقم 202 بتاريخ 14-01-1976 الموضوع : ايجار الموضوع الفرعي : حكم المستاجر الذى يبنى فى العقار المؤجر فقرة رقم : 2 من المقرر - و على ما جرى به قضاء هذه المحكمة - ان الاصلاحات و التحسينات الجديدة التى يكون المؤجر قد ادخلها فى العين المؤجرة تقوم و يضاف ما يقابل المستاجر الى اجرة الاساس ، فاذا اتفق الطرفان على ذلك وجب اعمال اتفاقهما ما لم يثبت ان القصد منه التحايل على احكام القانون فيكون للقاضى عندئذ سلطة التقدير . الطعن رقم 0353 لسنة 44 مكتب فنى 29 صفحة رقم 381 بتاريخ 01-02-1978 الموضوع : ايجار الموضوع الفرعي : حكم المستاجر الذى يبنى فى العقار المؤجر فقرة رقم : 1 المقرر فى قضاء هذه المحكمة ان الاصلاحات و التحسينات اللصقية الجديدة التى يكون المؤجر قد ادخلها فى العين المؤجرة قبل التاجير تقوم و يضاف ما يقابل انتفاع المستاجر بها الى الاجرة التى تحدد على الاسس التى قررتها تشريعات ايجار الاماكن المتعاقبة ، و اذا اتفق الطرفان على ذلك وجب اعمال اتفاقهما ما لم يثبت ان القصد منه هو التحايل على احكام القانون فيكون للقاضى عندئذ سلطة التقدير . الطعن رقم 0278 لسنة 45 مكتب فنى 29 صفحة رقم 1811 بتاريخ 29-11-1978 الموضوع : ايجار الموضوع الفرعي : حكم المستاجر الذى يبنى فى العقار المؤجر فقرة رقم : 3 المقرر فى قضاء هذه المحكمة ان مجرد القيام تجديدات او اصلاحات فى المبانى المنشاة قبل اول يناير 1944 لا يخرج هذه المبانى عن القيود الواردة فى القانون رقم 121 لسنة 1947 ، و انما تجيز للمالك اضافة زيادة مقابل تكاليفها على اجرة شهر ابريل 1941 ، و قد الغى القانون رقم 52 لسنة 1969 فى شان ايجار الاماكن و تنظيم العلاقة بين المؤجرين و المستاجرين احكام القانون رقم 121 لسنة 1947 و ابقى منها ما يتعلق بتحديد الاجرة و الاثار المترتبة على مخالفتها و اذ كان تقدير مقابل الاصلاحات او التحسينات المستحدثة فى العين المؤجرة يدخل ضمن عناصر تحديد الاجرة فان هذا التقدير لا يخضع للقواعد المقررة بالقانون 52 لسنة 1969 . لما كان ذلك و كان المستفاد من احكام القانون 121 لسنة 1947 - و على ما جرى به قضاء هذه المحكمة - ان الاصلاحات و التحسينات الجديدة التى يكون المؤجر قد ادخلها فى العين المؤجرة تقوم و يضاف ما يقابل انتفاع المستاجر بها الى الاجرة التى تحدد على الاسس التى قررها ذلك القانون ، و ان الاصل وجوب اعمال ما اتفق عليه المتعاقدان فى هذا الشان سواء تم ذلك فى عقد الايجار ذاته او فى اتفاق لاحق ما لم يثبت ان القصد منه هو التحايل على احكام القانون فيكون القاضى عندئذ سلطة التقدير . الطعن رقم 0692 لسنة 45 مكتب فنى 30 صفحة رقم 247 بتاريخ 12-12-1979 الموضوع : ايجار الموضوع الفرعي : حكم المستاجر الذى يبنى فى العقار المؤجر فقرة رقم : 4 العبرة بوصف العين بما ثبت فى عقد الايجار و لا يغير من طبيعة العين المؤجرة الغرض من الايجار اوالانفاق فى عقد الايجار على تملك المؤجر ما يقيمه المستاجر من مبان على الارض المؤجرة . ( الطعن رقم 692 لسنة 45 ق ، جلسة 1979/12/12 ) الطعن رقم 0232 لسنة 46 مكتب فنى 31 صفحة رقم 794 بتاريخ 12-03-1980 الموضوع : ايجار الموضوع الفرعي : حكم المستاجر الذى يبنى فى العقار المؤجر فقرة رقم : 1 خول الشارع فى المادة 592 من القانون المدنى - الذى ينطبق على واقعة النزاع - المؤجر الحق فى طلب ازالة البناء الذى يقيمه المستاجر فى العين المؤجرة دون علمه او رغم معارضته ، او استبقائه ، فان طلب ازالته وجب على المستاجر ان ينزعه من العين المؤجرة و ان يعيد العين الى اصلها ، و للمؤجر ان يطلب تعويضاً عن الضرر الذى يصيب العين ان كان له مقتض ، و ان طلب استبقاءه فعليه ان يرد للمستاجر ادنى القيمتين ، ما انفقه فى هذه المبانى او ما زاد فى قيمة العقار ، و مؤدى ذلك ان البناء الذى يقيمه المستاجر من ماله الخاص دون اذن من المؤجر يكون ملكاً لصاحب العين المؤجرة معلقاً على شرط واقف هو اعلان المؤجر فى تملكه . و لما كان الثابت من الحكم المطعون فيه ان المطعون عليهم - المؤجرين - لم يبدو رغبتهم فى تملك المبانى التى اقامها الطاعن - المستاجر - من ماله الخاص ، فان هذه المبانى تبقى مملوكة لهذا الاخير و لا يحق للمطعون عليهم ان يطالبوا بمقابل انتفاع عنها . ( الطعن رقم 232 لسنة 46 ق ، جلسة 1980/3/12 ) الطعن رقم 0821 لسنة 50 مكتب فنى 32 صفحة رقم 1161 بتاريخ 18-04-1981 الموضوع : ايجار الموضوع الفرعي : حكم المستاجر الذى يبنى فى العقار المؤجر فقرة رقم : 3 لئن كان الاتفاق على ان البناء الذى يوجده المستاجر فى العين المؤجرة يكون ملكاً للمؤجر فى مقابل تعويض او بلا تعويض ، يترتب عليه ملكية المؤجر للبناء من وقت انشائه، و لا يكون للمستاجر بالنسبة اليه الا حق شخصى يخوله الانتفاع به انتفاعه بالعين المؤجرة نفسها ، و تكون فى هذه الحالة الاجرة المتفق عليها اصلاً فى عقد الايجار هى مقابل انتفاع المستاجر بالعين المؤجرة شاملة هذا البناء المستجد طالما ان الاتفاق قد اقتصر على تملك المؤجر للبناء دون تحديد اجرة اضافية له . لما كان ذلك و كان البند الخامس فى كل من عقدى الايجار لم يتضمن الاتفاق على اى اجرة اضافية عن انتفاع المستاجرة - المطعون عليها الاولى - بالبناء الذى تحدثه بالعين المؤجرة على نفقتها ، فان الحكم المطعون فيه اذ قضى برفض طلب التعويض مقابل انتفاع المطعون عليها الاولى بالحجرات التى اقامتها على نفقتها لان من حقها الانتفاع بكامل العين المؤجرة من الارض و البناء ، فانه يكون قد اخذ فى الاعتبار ان الاجرة المتفق عليها اصلاً فى العقد هى مقابل الانتفاع بالعين المؤجرة شاملة هذا البناء المستجد . الطعن رقم 1476 لسنة 48 مكتب فنى 34 صفحة رقم 1601 بتاريخ 14-11-1983 الموضوع : ايجار الموضوع الفرعي : حكم المستاجر الذى يبنى فى العقار المؤجر فقرة رقم : 3 اذا كان البين من الاوراق ان البند السابع من عقد ايجار عين النزاع يجرى على ان " المستاجر غير ماذون بان يحدث احداثاً بالمحل مثل هدم او بناء او تغيير تفاصيل او تقسيم الاود او فتح شبابيك و ابواب بدون اذن كتابى من المالك و ان اجرى شيئاً من ذلك فيكون ملزماً بترجيح المحلات لحالتها الاصلية و يدفع قيمة المصاريف و الاضرار و المالك يكون له الحق ان ينتفع بالتحسينات و الاصلاحات الناشئة عن تلك الاحداثات او بجانب منها بدون ملزومية عليه بدفع قيمتها او بدفع مبلغ عنها مهما كان " و كان ظاهر هذا البند يعتبر ان نية المتعاقدين قد انصرفت الى تحديد الجزاء على مخالفته باعادة الحال الى اصلها بمصروفات على عاتق المستاجر او الابقاء على هذه التعديلات او بعضها دون تحميل المؤجر نفقاتها و كان الحكم الابتدائى المؤيد لاسبابه بالحكم المطعون فيه قد عمد الى تطبيق المادة 23/جـ من القانون رقم 52 لسنة 1969 التى تجيز للمؤجر طلب فسخ العقد و اخلاء المكان المؤجر اذا استعمله المستاجر بطريقة تنافى شروط الايجار المعقولة او تضر بمصلحة المالك ، و قضى بالاخلاء تاسيساً على ان الطاعن " المستاجر " اخل بالتزامه المنصوص عليه فى البند السابع من عقد الايجار بان اجرى تغييراً فى العين المؤجر دون ان يبين فى الاسباب مبررات عدوله عن المدلول الظاهر للعقد من عدم توقيع الجزاء بالفسخ فى هذه الحالة رغم ان للمؤجر عند التعاقد ان ينزل عن التمسك بالرخصة التى خولها له المشرع فى كل او بعض المواضع التى تجيز له طلب فسخ العقد و الاخلاء مما عددته تلك المادة . الطعن رقم 1543 لسنة 51 مكتب فنى 37 صفحة رقم 911 بتاريخ 27-11-1986 الموضوع : ايجار الموضوع الفرعي : حكم المستاجر الذى يبنى فى العقار المؤجر فقرة رقم : 3 لا يغير من اعتبار التعاقد قد انصب على مكان خال - و على ما جرى به قضاء هذه المحكمة - الاتفاق على قيام المستاجر ببعض التجهيزات بالعين المؤجرة على ان يتملكها المؤجر بعد اتمامها او عند انتهاء العقد اذ العبرة فى وصف المكان هو بحالته وقت التعاقد الطعن رقم 1071 لسنة 53 مكتب فنى 37 صفحة رقم 755 بتاريخ 25-06-1986 الموضوع : ايجار الموضوع الفرعي : حكم المستاجر الذى يبنى فى العقار المؤجر فقرة رقم : 2 المقرر فى قضاء هذه المحكمة - ان النص فى المادة 592 من القانون المدنى على انه "1" " اذا اوجد المستاجر فى العين المؤجرة بناء او غراساً او غير ذلك من التحسينات مما يزيد فى قيمة العقار ، التزم المؤجر ان يرد للمستاجر عند انقضاء الايجار ما انفقه فى هذه التحسينات او ما زاد فى قيمة العقار ما لم يكن هناك اتفاق بغير ذلك "2" فاذا كانت تلك التحسينات قد استحدثت دون علم المؤجر او رغم معارضته ، كان له ايضاً ان يطلب من المستاجر ازالتها ، و له ان يطلب فوق ذلك تعويضاً عن الضرر الذى يصيب العقار من هذه الازالة ان كان التعويض مقتضى "3" فاذا اختار المؤجر ان يحتفظ بهذه التحسينات فى مقابل رد احدى القيمتين المتقدم ذكرهما ، جاز للمحكمة ان تنظر الى اجل للوفاء بهما " يدل على انه فى حالة اذا ما اوجد المستاجر فى العين المؤجرة بناء بعلم المؤجر و دون معارضته ، بما يعنى انه موافق على انشائه موافقة ضمنية ، و لم يكن هناك اتفاق بينهما بشان مايجب اتباعه ، فانه يكون للمؤجر ان يستبقى البناء على ان يرد للمستاجر عند نهاية الايجار اقل القيمتين و للمحكمة ان تنظره الى اجل للوفاء بها ، و مقتضى عدم دفع القيمة للمستاجر الا بعد انتهاء الايجار الا يلزم بدفع اجرة عما انشاه على نفقته من بناء ، و يؤكد ذلك ان المادة العاشرة من القانون رقم 52 سنة 1969 تنص على ان تقدير اجرة المبنى يتم على اساسين اولهما صافى عائد استثمار العقار ثانيهما مقابل استهلاك راس المال و المصروفات و هو ما يتنافى مع القول باستحقاق المالك لاجرة منشات اقامها المستاجر على نفقته . ( الطعنان رقما 1071 ، 1087 لسنة 53 ق ، جلسة 1986/6/25 ) الطعن رقم 1736 لسنة 53 مكتب فنى 38 صفحة رقم 694 بتاريخ 10-05-1987 الموضوع : ايجار الموضوع الفرعي : حكم المستاجر الذى يبنى فى العقار المؤجر فقرة رقم : 4 النص فى المادة 1/592 مدنى على انه " اذا اوجد المستاجر فى العين المؤجرة بناء او غراساً او غير ذلك من التحسينات مما تزيد من قيمة العقار التزم المؤجر بان يرد للمستاجر عند انقضاء الايجار ما انفقه فى هذه التحسينات او ما زاد من قيمة العقار ما لم يكن هناك اتفاق يقضى بغير ذلك يدل على ان المشرع اذ الزم المؤجر بتعويض المستاجر عما انفقة فى التحسينات التى اقامها بعلمه و رضاه فى العين المؤجرة اثناء قيام العلاقة الايجارية سواء كانت بناء او غراساً او غير ذلك من التحسينات و قد حدد معالم و عناصر هذا التعويض و ابان عن كيفية و وقت تقدير عناصره . ( الطعن رقم 1736 لسنة 53 ق ، جلسة 1987/5/10 ) الطعن رقم 1668 لسنة 55 مكتب فنى 41 صفحة رقم 96 بتاريخ 09-05-1990 الموضوع : ايجار الموضوع الفرعي : حكم المستاجر الذى يبنى فى العقار المؤجر فقرة رقم : 4 اذ كان الثابت فى الدعوى انها اقيمت بطلب فسخ عقد الايجار محل النزاع لسببين اولهما انقضاء مدة العقد و ثانيهما اخلال الطاعنة بالتزامها بعدم اقامة بناء على الارض المؤجرة دون اذن المؤجر و كان البين من مدونات الحكم الابتدائى المؤيد بالحكم المطعون فيه انه اقام قضاءه بفسخ العقد على تحقق السبب الاول المشار اليه و كانت اسباب ذلك الحكم التى ايدها الحكم المطعون فيه و اقام قضاؤه عليها و لم تكن محل نعى من الطاعنة - كافية لحمل ما انتهى اليه قضاؤها فى هذا الخصوص ، فان تعييب الحكم المطعون فيه فيما استطرد اليه تزايداً من تقريرات تتعلق بالسبب الثانى بطلب الفسخ - اياً كان وجه الراى فيه - يكون غير منتج .