تقدير القيمة الإيجارية

تقدير القيمة الايجارية الطعن رقم 016 لسنة 20 مكتب فنى 03 صفحة رقم 653 بتاريخ 20-03-1952 الموضوع : ايجار الموضوع الفرعي : تقدير القيمة الايجارية فقرة رقم : 1 ان الاجرة تستحق متى كان المؤجر قد قام من جانبه بتنفيذ عقد الايجار و يعتبر ان العقد قد تم تنفيذه بالتخلية بين المستاجر و العين المؤجرة بحيث يتمكن من وضع يده عليها و الانتفاع بها فى المدة المتفق عليها . و اذن فمتى كان الثابت بالحكم ان المطعون عليها قد قامت بوفاء ما التزمت به بان وضعت العقار المؤجر تحت تصرف الطاعن و انها اخطرته بذلك و لم يكن ثمة ما يمنعه من الانتفاع به وفقاً لعقد الايجار فانه يكون ملزماً بدفع الاجرة المتفق عليها و لو لم يتسلم العقار المؤجر بالفعل بسبب عجزه عن استغلاله لظروف خاصة به و لا شان للمطعون عليها فيها 0 ( الطعن رقم 16 سنة 20 ق ، جلسة 1952/3/20 ) الطعن رقم 0038 لسنة 21 مكتب فنى 05 صفحة رقم 395 بتاريخ 07-01-1954 الموضوع : ايجار الموضوع الفرعي : تقدير القيمة الايجارية فقرة رقم : 1 متى كان الفصل فى طلبات الطاعن يستلزم المفاضلة بين عقده و عقد المطعون عليه الثانى المستاجر من نفس المؤجر له وكانت هذه الطلبات تقتضى الفصل فى صحة عقد ايجاره و نفاذه حتى تكون له الاولوية على عقد ايجار المطعون عليه الثانى ، فان تقدير قيمة الدعوى فى هذه الحالة يكون باعتبار مجموع الاجرة عن مدة ايجار الطاعن كلها وفقا للمادة 38 من قانون المرافعات ، ولا محل لتطبيق الفقرة الاولى من المادة 46 من هذا القانون ، ذلك ان هذا النص انما ورد استثناء من القاعدة العامة للاختصاص النوعى لمحكمة المواد الجزئية المبينة بالمادة 45 مرافعات ، فهو لا يطبق الا فى الاحوال المنصوص عليها فيه على سبيل الحصر ، و هذه الاحوال جميعها محصورة فى العلاقة بين المؤجر و المستاجر و لا تتعدى الى الفصل فى نزاع خاص بتفضيل عقد ايجار على عقد ايجار اخر صادر من نفس المؤجر . الطعن رقم 0059 لسنة 21 مكتب فنى 04 صفحة رقم 482 بتاريخ 12-02-1953 الموضوع : ايجار الموضوع الفرعي : تقدير القيمة الايجارية فقرة رقم : 3 النزاع الخاص بتحديد مبدا زيادة الاجرة واستحقاق اجر المثل من المنازعات التى تفصل فيها دائرة الايجارات فصلا نهائيا وفقا للمادة 15 من القانون رقم 121 لسنة 1947 واذن فان محكمة الاستئناف لم تخالف القانون اذ قضت بعدم قبول الاستئناف المتعلق بهذا النزاع . ( الطعن رقم 59 سنة 21 ق ، جلسة 1953/2/12 ) الطعن رقم 0395 لسنة 27 مكتب فنى 15 صفحة رقم 663 بتاريخ 14-05-1964 الموضوع : ايجار الموضوع الفرعي : تقدير القيمة الايجارية فقرة رقم : 2 اذ كانت الدعوى بطلب تخفيض الاجرة مبناها بطلان الاتفاق على اجرة تزيد على الحد الاقصى المقرر بالقانون 121 لسنة 1947 وكان هذا البطلان - على ما يبين من نصوص هذا القانون - بطلانا مطلقا لتعلقه بالنظام العام ، فان هذه الدعوى يصح رفعها فى اى وقت و لو بعد انقضاء العلاقة الايجارية مادام لم يسقط الحق فى رفعها بالتقادم و لا يصح اعتبار سكوت المستاجر مدة من الزمن نزولا منه عن الحق المطالب به لان هذا النزول صريحاً كان او ضمنياً باطلاً ولا يعتد به . الطعن رقم 0093 لسنة 34 مكتب فنى 18 صفحة رقم 1659 بتاريخ 14-11-1967 الموضوع : ايجار الموضوع الفرعي : تقدير القيمة الايجارية فقرة رقم : 6 اذا كان الثابت فى واقعة النزاع ان العين المؤجرة اعدت كمصنع للطوب فان ذلك يخرجها عن نطاق قانون الاصلاح الزراعى واحكامه الخاصة بتحديد القيمة الايجارية عن الاراضى الزراعية . الطعن رقم 0014 لسنة 33 مكتب فنى 19 صفحة رقم 368 بتاريخ 27-02-1968 الموضوع : ايجار الموضوع الفرعي : تقدير القيمة الايجارية فقرة رقم : 3 اذ تنص المادة 33 من قانون الاصلاح الزراعى على انه لا يجوز ان تزيد اجرة الارض الزراعية على سبعة امثال الضريبة الاصلية المربوطة عليها ، فان هذا النص لا يحكم سوى العلاقة الايجارية التى تقوم بين المالك والمستاجر . الطعن رقم 0043 لسنة 36 مكتب فنى 21 صفحة رقم 503 بتاريخ 24-03-1970 الموضوع : ايجار الموضوع الفرعي : تقدير القيمة الايجارية فقرة رقم : 1 متى كان الثابت وفقا للتكييف القانونى الصحيح ان ثمة نزاعا لم يقم بين الطرفين حول مدى قانونية الاجرة المتفق عليها ابتداء فى العقد ، و انما دار النزاع حول الادعاء بنقص فى منفعة العين المؤجرة جد بعد تنفيذ العقد ، و لئن تمسكت الطاعنة - المستاجرة - امام المحكمة الابتدائية بتطبيق القانون رقم 121 لسنة 1947 على النزاع ، و تمسك المطعون عليه - المؤجر - بعدم انطباقه بما يجعل النزاع بهذه الصورة نزاعا فى مسالة اولية تتعلق بانطباق القانون المشار اليه ، و يتوقف على الفصل فيها تطبيقه او عدم تطبيقه ، الا انه لما كان هذا النزاع وفقا للتكييف السالف البيان غير مبنى فى حقيقته على مخالفة احكام القانون رقم 121 لسنة 1947 المذكور بالمعنى الذى تتطلبه المادة /15 منه ، فانه يخضع من حيث قابليته للطعن للقواعد القانونية العامة و تكون هى الواجبه التطبيق بشانه . الطعن رقم 0418 لسنة 37 مكتب فنى 23 صفحة رقم 1466 بتاريخ 26-12-1972 الموضوع : ايجار الموضوع الفرعي : تقدير القيمة الايجارية فقرة رقم : 1 العبرة فى معرفة ما اذا كان الحكم صادراً فى منازعة ناشئة عن تطبيق القانون رقم 121 سنة 1947 او غير ناشئة عن تطبيقه هى ما قضت به المحكمة لا بما طلبه الخصوم . اذ كان ذلك ، و كان الحكم الابتدائى قد طبق القانون رقم 168 سنة 1961 فى شان تخفيض ايجار الاماكن و اجرى تخفيض الاجرة باعتبار ان العين انشئت بعد العمل بالقانون رقم 55 سنة 1958 ، فانه بذلك يكون قد قضى فى منازعة ناشئة عن تطبيق القانون 121 سنة 1947 المعدل بالقانونين 55 سنة 1958 ، 168 سنة 1961 ، و يكون هذا الحكم غير قابل للطعن فيه طبقاً للفقرة الرابعة من المادة 15 من القانون المشار اليه . الطعن رقم 0418 لسنة 37 مكتب فنى 23 صفحة رقم 1466 بتاريخ 26-12-1972 الموضوع : ايجار الموضوع الفرعي : تقدير القيمة الايجارية فقرة رقم : 2 اذا اختلطت بالمنازعة الايجارية التى ينطبق عليها القانون رقم 121 سنة 1947 منازعة غير ايجارية ، و فصلت المحكمة فيهما معاً لما بينهما من ارتباط ، فان الحكم يكون غير قابل للطعن فيما يتعلق بالمنازعة الاولى و قابلاً له فيما يتعلق بالمنازعة الاخرى وفقاً للقواعد العامة فى قانون المرافعات . و اذ كان كل من المطعون عليهم قد طلب تخفيض الاجرة بالنسبة المقررة بالقانون رقم 168 لسنة 1961 الذى ادمجه المشرع فى القانون رقم 121 لسنة 1947 و بالتخفيض المنصوص عليه بالقانونين 169 سنة 1961 ، 7 سنة 1965 فان الحكم بالتخفيض فى شقه الاول يكون نهائياً ، لانه يدخل فى المنازعات الناشئة عن تطبيق القانون رقم 121 سنة 1947 ، و يكون قابلاً للطعن بالاوجه المقررة فى قانون المرافعات بالنسبة لشقه الثانى الخاص بالقانونين رقمى 169 سنة 1961 ، 7 سنة 1965 ، لان هذين القانونين لم يدمجا فى القانون رقم 121 سنة 1947 ، و من ثم لا تدخل المنازعة الناشئة عن تطبيقهما فى المنازعات الايجارية . اذ كان ذلك ، و كان الحكم المطعون فيه قد انتهى الى هذه النتيجة الصحيحة فان التناقض المدعى به يكون لا وجود له . ( الطعن رقم 418 لسنة 37 ق ، جلسة 1972/12/26 ) الطعن رقم 0262 لسنة 37 مكتب فنى 24 صفحة رقم 425 بتاريخ 15-03-1973 الموضوع : ايجار الموضوع الفرعي : تقدير القيمة الايجارية فقرة رقم : 1 تحديد اجرة المساكن هو من مسائل النظام العام التى نص المشرع على تاثيم مخالفة القواعد الواردة بشانها ، و التحايل على زيادة هذه الاجرة يجوز اثباته بكافة طرق الاثبات بما فى ذلك البينة و القرائن . الطعن رقم 0432 لسنة 37 مكتب فنى 24 صفحة رقم 185 بتاريخ 08-02-1973 الموضوع : ايجار الموضوع الفرعي : تقدير القيمة الايجارية فقرة رقم : 1 متى كان الحكم الابتدائى قد استند فى قضائه بتخفيض الاجرة الىاحكام القانون رقم 121 لسنة 1947 فانه يكون صادراً فى منازعة ناشئة عن تطبيقه ، و لا يكون قابلاً للطعن فيه عملاً بنص المادة 15 منه ، و لا يغير من ذلك تمسك الطاعن بحصول تعديلات و تحسينات فى العين المؤجرة لان اجراء التعديلات و التحسينات فى المبانى المنشاة قبل اول يناير سنة 1944 لا يعفى هذه المبانى من الخضوع لاحكام القانون المشار اليه و انما يجيز للمالك المطالبة بزيادة الاجرة مقابل تكاليفها ، مما تختص به المحكمة الابتدائية طبقاً لاحكامه ، و يكون حكمها فى ذلك غير قابل للطعن . الطعن رقم 0457 لسنة 37 مكتب فنى 24 صفحة رقم 194 بتاريخ 08-02-1973 الموضوع : ايجار الموضوع الفرعي : تقدير القيمة الايجارية فقرة رقم : 1 المستفاد من ظاهر النص فى المادة الثانية من القانون رقم 7 لسنة 1965 باجراء تخفيض بنسبة 35 من الاجرة المحددة فى عقود الايجار عن الاماكن التى لم يتم تقدير قيمتها الايجارية تقديراً نهائياً طبقاً لاحكام القانون رقم 46 لسنة 1962 ان الاجرة المخفضة تقدير حكمى بدلاً من تقدير القيمة الايجارية لهذه الاماكن يستتبع انهاء الحالات التى كانت منظورة امام لجان التقدير من تاريخ العمل بهذا القانون فى 22 من فبراير سنة 1965 تحقيقاً للغرض الذى هدف اليه من التخفيض باعتبار ان هذه النسبة - و على ما افصحت عنه مذكرته الايضاحية - هى التى دلت الاحصاءات عن عمل اللجان انها النسبة التى يضيفها المؤجرون عادة على القيمة الحقيقية . الطعن رقم 0010 لسنة 38 مكتب فنى 24 صفحة رقم 274 بتاريخ 17-02-1973 الموضوع : ايجار الموضوع الفرعي : تقدير القيمة الايجارية فقرة رقم : 4 لا عبرة لاقرار المؤجر فى عقود الايجار بخضوع المساكن المؤجرة للقانون 168 لسنة 1961 ، ذلك لانه متى توافرت فى المبنى شروط سريان القانون رقم 46 لسنة 1962 تعين اخضاع اجرته لاحكامه ، لان احكام هذا القانون احكام امرة لا يجوز الاتفاق على مخالفتها . الطعن رقم 0010 لسنة 38 مكتب فنى 24 صفحة رقم 274 بتاريخ 17-02-1973 الموضوع : ايجار الموضوع الفرعي : تقدير القيمة الايجارية فقرة رقم : 5 يترتب على خضوع المساكن المؤجرة للقانون رقم 46 لسنة 1962 و عدم صدور تقدير نهائى للاجرة وجوب اعمال المادة الثانية من القانون رقم 7 لسنة 1965 التى تنص على ان تخفض بنسبة 35 الاجور المتعاقد عليها للاماكن الخاضعة للقانون 46 لسنة 1962 و التى لم يكن قد تم تقدير قيمتها الايجارية طبقاً لاحكام هذا القانون تقديراً نهائياً غير قابل للطعن فيه على ان تسرى باثر رجعى من بدء تنفيذه عقد الايجار . الطعن رقم 0100 لسنة 38 مكتب فنى 24 صفحة رقم 475 بتاريخ 22-03-1973 الموضوع : ايجار الموضوع الفرعي : تقدير القيمة الايجارية فقرة رقم : 1 تحديد اجرة المساكن من المسائل التى يحكمها القانون رقم 121 لسنة 1947 لنصه عليها فى المادة الرابعة منه . و اذ كانت " دائرة الايجارات " قد قضت بتخفيض الاجرة مطبقة احكام القانون رقم 55 لسنة 1958 المعدل له ، فان حكمها يكون صادراً فى منازعة ايجارية ناشئة عن تطبيقه بالمعنى المقصود فى المادة الخامسة عشرة ، و بالتالى غير قابل لاى طعن وفقاً للفقرة الرابعة من هذه المادة و لا يغير من وصف هذه المنازعة بانها ايجارية فصل الحكم فى تحديد تاريخ اتمام المبنى و اعداده السكنى ، لان الفصل فيه لا يعتبر فصلاً فى منازعة مدنية مما يخرج عن نطاق تطبيق القانون رقم 121 لسنة 1947 و يقبل الطعن وفقاً للقواعد العامة ، بل هو فصل فى صميم المنازعة الايجارية التى قضت فيها المحكمة ، و لا يغير منه خطا الحكم او صوابه فى اعتبار ما قرره الحكم الصادر بندب الخبير فصلاً فى انطباق اى من القانونين 199 لسنة 1952 ، 55 لسنة 1958 على واقع مطروح عليه ، و لا قصوره لاغفاله بحث امر المبانى التى بدئ فى انشائها قبل 1952/9/18 و اعدت للسكنى بعد هذا التاريخ ، اذ ان قضاءه فى الاصل و فيما تفرغ عنه لا يقبل الطعن . الطعن رقم 0106 لسنة 38 مكتب فنى 24 صفحة رقم 953 بتاريخ 21-06-1973 الموضوع : ايجار الموضوع الفرعي : تقدير القيمة الايجارية فقرة رقم : 2 يجب فى تفسير العقد اعمال الظاهر الثابت به ، و لا يجوز العدول عنه الا اذا ثبت ما يدعو الى هذا العدول ، و اذ كان ادعاء المطعون عليه وقوع الغلط فى تحديد الاجرة المثبتة بعقد الايجار باعماله التخفيض الوارد بالقانون رقم 168 لسنة 1961 يستلزم - و على ما نصت عليه المادة 120 من القانون المدنى - ان يثبت اما ان المتعاقد الاخر اشترك معه فى الغلط او كان يعلم به او كان من السهل عليه ان يتبينه ، و كانت القرائن التى ساقها الحكم المطعون فيه لا تؤدى الى ذلك ، فانه اذ قضى بتحديد اصل الاجرة على خلاف ما ورد صريحاً بالعقد يكون قد خالف القانون و اخطا فى تطبيقه . الطعن رقم 0112 لسنة 38 مكتب فنى 25 صفحة رقم 259 بتاريخ 31-01-1974 الموضوع : ايجار الموضوع الفرعي : تقدير القيمة الايجارية فقرة رقم : 1 النص فى المادة الثانية من القانون رقم 7 لسنة 1965 على ان تخفض " بنسبة 35 الاجور المتعاقد عليها للاماكن الخاضعة للقانون رقم 46 لسنة 1962 ، و التى لم يكن قد تم تقدير قيمتها الايجارية طبقا لاحكام هذا القانون تقديرا نهائيا غير قابل للطعن فيه " يدل على ان المقصود بالاجور المتعاقد عليها هى تلك الاجور الحقيقية التى تم التعاقد عليها منذ بدء الاايجار دون الاجور الصورية . فاذا ثبت ان الاجور الواردة بعقود الايجار صورية ، و ان الاجور الحقيقية هى المؤداة فعلاً من المستاجرين ، فان هذه الاجور الاخيرة هى التى يجب التعويل عليها عند اجراء التخفيض . الطعن رقم 0112 لسنة 38 مكتب فنى 25 صفحة رقم 259 بتاريخ 31-01-1974 الموضوع : ايجار الموضوع الفرعي : تقدير القيمة الايجارية فقرة رقم : 7 متى كانت محكمة الموضوع قد استخلصت من اقوال الشهود و القرائن ان الاجرة الحقيقية المتعاقد عليها هى الاجرة المؤداة فعلا ، و كانت هذه الاجرة هى التى يتعين اجراء التخفيض منها - طبقا للمادة الثانية من القانون رقم 7 لسنة 1965 - و ايا كانت نتيجة ذلك ، فان بحث مطابقة تلك الاجرة لاجرة المثل يكون غير لازم . الطعن رقم 0067 لسنة 39 مكتب فنى 25 صفحة رقم 520 بتاريخ 18-03-1974 الموضوع : ايجار الموضوع الفرعي : تقدير القيمة الايجارية فقرة رقم : 3 المستفاد من نصوص القانون رقم 121 لسنة 1947 ان الاتفاق على اجرة تجاوز الحد الاقصى للاجرة المقررة بهذا القانون يقع باطلاً بطلاناً مطلقاً لتعلقه بالنظام العام و يستوى ان يكون الاتفاق على هذه الزيادة قد ورد فى عقد الايجار او اثناء سريانه و انتفاع المستاجر بالعين المؤجرة . الطعن رقم 0160 لسنة 39 مكتب فنى 25 صفحة رقم 707 بتاريخ 18-04-1974 الموضوع : ايجار الموضوع الفرعي : تقدير القيمة الايجارية فقرة رقم : 3 مفاد نص المادة الثانية من القانون رقم 7 لسنة 1965 فى شان تخفيض ايجار المساكن ان المقصود بالاجور المتعاقد عليها هى تلك الاجور الحقيقة التى تم التعاقد عليها منذ بدء الايجار ، واستخلاص حقيقة هذه الاجور مما يستقل به قاضى الموضوع دون رقابة عليه فى ذلك من محكمة النقض متى كان استخلاصه سائغا . الطعن رقم 0219 لسنة 39 مكتب فنى 25 صفحة رقم 917 بتاريخ 20-05-1974 الموضوع : ايجار الموضوع الفرعي : تقدير القيمة الايجارية فقرة رقم : 1 متى كان الثابت ، وفقا للتكييف القانونى الصحيح ، ان نزاعاً لم يقم بين الطرفين حول مدى قانونية الاجرة ، و انما دار النزاع حول الادعاء بنقص فى منفعة العين المؤجرة ، جد بعد تنفيذ العقد ، و لئن تمسك المطعون ضده امام المحكمة الابتدائية بتطبيق القانون رقم 121 لسنة 1947 على النزاع و تمسكت الطاعنة بعدم انطباقه بما يجعل النزاع بهذه الصورة نزاعاً فى مسالة اولية تتعلق بانطباق القانون المشار اليه ، و يتوقف على الفصل فيها او عدم تطبيقه ، الا انه وفقا للتكييف السالف البيان هو نزاع غير مبنى فى حقيقته على مخالفة احكام القانون رقم 121 لسنة 1947 المذكور بالمعنى الذى تتطلبه المادة 15 منه ، فيخضع من اجل ذلك للقواعد العامة القانونية ، و تكون هى الواجبة التطبيق بشانه . الطعن رقم 0219 لسنة 39 مكتب فنى 25 صفحة رقم 917 بتاريخ 20-05-1974 الموضوع : ايجار الموضوع الفرعي : تقدير القيمة الايجارية فقرة رقم : 2 مقتضى القواعد العامة ان يراعى عند تقدير قيمة الدعوى - دعوى تخفيض الاجرة مقابل النقض فى المنفعة - اجرة المدة الواردة فى العقد او الباقى منها باعتبارها دعوى فسخ جزئى لعقد الايجار بالنسبة للمزايا المدعى بالحرمان منها وفقا للمادة 2/38 من قانون المرافعات السابق . الطعن رقم 0269 لسنة 39 مكتب فنى 25 صفحة رقم 769 بتاريخ 29-04-1974 الموضوع : ايجار الموضوع الفرعي : تقدير القيمة الايجارية فقرة رقم : 1 اذ كان الثابت ان الطاعن رفع الدعوى بطلب تخفيض اجرة مسكنه الذى يستاجره من المطعون ضدها و ذلك على اساس ان الاجرة المتفق عليها بينهما تزيد على الاجرة القانونية بحسب القانون رقم 121 لسنة 1947 و القوانين المعدلة له ، و كان تحديد الاجرة من المسائل التى يحكمها القانون المذكور لنصه عليها فى المادة الرابعة منه ، و قد قضت المحكمة بتخفيض الاجرة مطبقة احكام ذلك القانون ، فان حكمها يكون صادراً فى منازعة ناشئة عن تطبيق القانون رقم 121 لسنة 1947 بالمعنى المقصود فى المادة 15 منه . الطعن رقم 0315 لسنة 39 مكتب فنى 25 صفحة رقم 1243 بتاريخ 19-11-1974 الموضوع : ايجار الموضوع الفرعي : تقدير القيمة الايجارية فقرة رقم : 3 تحديد اجرة الاماكن طبقاً للقوانين المحددة للايجارات هو من مسائل النظام العام و لا يجوز الاتفاق على ما يخالفها ، و من ثم يجوز اثبات التحايل على زيادة هذه الاجرة بكافة طرق الاثبات . ( الطعن رقم 315 لسنة 39 ق ، جلسة 1974/11/19 ) الطعن رقم 0351 لسنة 40 مكتب فنى 25 صفحة رقم 1472 بتاريخ 18-12-1974 الموضوع : ايجار الموضوع الفرعي : تقدير القيمة الايجارية فقرة رقم : 2 لا يجوز للمؤجر ان يحدد الاجرة بارادته المنفردة ، بل يجب الاتفاق عليها بينه و بين المستاجر كما لا يجوز تفويض المؤجر فى زيادتها اثناء مدة الايجار اذا راى ان الظروف تبرر ذلك الا اذا قبل المستاجر تلك الزيادة ، او صدر حكم قضائى باعتمادها . ( الطعن رقم 351 لسنة 40 ق ، جلسة 1974/12/18 ) الطعن رقم 0058 لسنة 39 مكتب فنى 26 صفحة رقم 766 بتاريخ 08-04-1975 الموضوع : ايجار الموضوع الفرعي : تقدير القيمة الايجارية فقرة رقم : 3 تنص المادة 1/595 من القانون المدنى على ان للمستاجر ان يطلب انقاص الاجرة بقدر ما نقص من الانتفاع بالعين المؤجرة ، و لما كان تقدير النقص فى الانتفاع بالعين المؤجرة الذى يحتسب على اساسه انقاص الاجرة هو من سلطة محكمة الموضوع ، و كان يبين من الحكم المطعون فيه ان المحكمة فى حدود سلطتها الموضوعية قدرت مقابل النقص فى الانتفاع بالمصاعد بمبلغ واحد و عشرين جنيهاً فى الشهر مستهدية فى ذلك بالحكم الصادر فى الدعوى السابقة بشان حبس جزء من الاجرة مقابل عدم الانتفاع بالمصاعد و باجرة الاعيان المؤجرة عموماً ، فان النعى على الحكم يكون فى غير محله . ( الطعن رقم 58 لسنة 39 ق ، جلسة 1975/4/8 ) الطعن رقم 0492 لسنة 39 مكتب فنى 26 صفحة رقم 306 بتاريخ 30-01-1975 الموضوع : ايجار الموضوع الفرعي : تقدير القيمة الايجارية فقرة رقم : 1 اذ نص القانون رقم 7 لسنة 1965 بشان تخفيض ايجار المساكن فى المادة الثانية منه على ان نخفض بنسبة 35 الاجور المتعاقد عليها للاماكن الخاضعة لاحكام القانون رقم 46 لسنة 1962 ، و التى لم يكن قد تم تقدير قيمتها الايجارية طبقاً لاحكام هذا القانون تقديراً نهائياً غير قابل للطعن فيه ، فقد دل على ان المقصود بالاجور المتعاقد عليها هى تلك الاجور الحقيقية الحقيقية التى تم التعاقد عليها منذ بدء الايجار دون الصورية . و اذ كان استخلاص الاجرة المتعاقد عليها هو مما تستقل به محكمة الموضوع ، و لا تخضع فيه لرقابة محكمة النقض متى كان استخلاصها سائغاً ، و كان ما قرره الحكم المطعون فيه و اقام عليه قضاءه يكفى لحمل النتيجة التى انتهى اليها ، فان ما يثيره الطاعن بسبب النعى لا يعدو ان يكون جدلاً موضوعياً مما لا يجوز ابداؤه امام محكمة النقض . الطعن رقم 0424 لسنة 40 مكتب فنى 26 صفحة رقم 1681 بتاريخ 24-12-1975 الموضوع : ايجار الموضوع الفرعي : تقدير القيمة الايجارية فقرة رقم : 2 مؤدى نص الفقرة الاولى من المادة 586 من القانون المدنى ان المستاجر يلتزم وفاء الاجرة عن مدة الايجار ، و يتعين عليه ان يفى بها كما اتفق عليها دون زيادة او نقصان اخذاً بان العقد قانون المتعاقدين طالما وضعت العين المؤجرة تحت تصرفه بعلمه و كانت صالحة للانتفاع المقصود ، على اعتبار ان الاجرة فى عقد الايجار مقابل المنفعة . و لئن كان الاصل ان للمتعاقدين الحرية فى تحديد مقدار الاجرة فان بعض القوانين الاستثنائية قد تقيد من ارادتهما فى هذا النطاق ، فاذا اتفق فى العقد على ما يجاوز الاجرة المقررة قانوناً كان من حق المستاجر الا يدفع ما يزيد عليها ، و يكون على المستاجر عند مطالبته بالاجرة ان يقيم الدليل على انه لم ينتفع بالعين المؤجرة اليه و ان للمؤجر دخلاً فى ذلك او ان الاجرة المتفق عليها تجاوز الاجرة المقررة قانوناً ، و الا كان عليه القيام بسداد الاجرة فى مواعيدها طبقاً للثابت بالعقد . لما كان ذلك ، و كان الواقع فى الدعوى ان الطاعن جادل فى التزامه بكامل الاجرة على سند من انه لم يستلم كافة الاعيان المؤجرة قولاً بان المطعون عليه الثانى يضع اليد على جزء منها ، بالاضافة الى الاجرة المحددة ليست هى الاجرة الواجبة عليه طبقاً لقانون ايجار الاماكن و انه اقام دعويين اشار اليهما ، بطلب تخفيض الاجرة ، و كان الحكم المطعون فيه قد دلل على استلام الطاعن كامل الاماكن المؤجرة بانه لم يقدم دليلاً على ما يدعيه من تعرض المطعون عليه الثانى و لم يخطر المؤجرة - المطعون عليها الاولى - بذلك وفق المادة 572 من القانون المدنى ، بل انه لم يطالبها بتخفيض الاجرة عقب تنفيذ عقد الايجار مباشرة بل قام بدفعها كاملة دون تحفظ كما رد الحكم على ما تذرع به الطاعن من دلالة اقامته دعوى التخفيض بان الاجرة المتفق عليها فى العقد تظل مستحقة لحين الحصول على حكم من القضاء المختص بانها غير قانونية ، فان ما قرره الحكم فى هذا الشان استدلال سائغ على ان الطاعن لم يستطع اثبات ما يدعيه . لا يغير من ذلك ما قبل من ان تقارير الخبراء فى دعوى التخفيض - ايا كان صحة ذلك القول - قد دلت على احقيته فى خفض الاجرة ، لان تقارير الخبراء غير مقيدة للمحكمة قد تاخذ بها و قد تطرحها عند البت فى الموضوع . الطعن رقم 0543 لسنة 40 مكتب فنى 26 صفحة رقم 1686 بتاريخ 24-12-1975 الموضوع : ايجار الموضوع الفرعي : تقدير القيمة الايجارية فقرة رقم : 1 مؤدى نص المادة 5 مكرراً " 1 " من قانون ايجار الاماكن رقم 121 لسنة 1947 المضافة بالمرسوم بقانون رقم 199 لسنة 1952 و المادة 5 مكرراً " 2 " منه و المادة 5 مكرراً " 3 " - و على ما جرى به قضاء هذه المحكمة - ان الاماكن التى تسرى عليها هذه النصوص هى تلك التى كان البدء فى انشائها سابقاً على 1952/9/18 و تاريخ العمل بها ، دون اعتداد بتمام انشائها و اعدادها للانتفاع و سواء كان ذلك بعد هذا التاريخ او قبله ، بمعنى ان العبرة هنا بتاريخ البدء فى الانشاء لا بتاريخ تمامه . و لما كان الواقع فى الدعوى باتفاق الاطراف المتداعين ان الاعيان المؤجرة موضوع الدعوى قد بدىء فى انشائها قبل التاريخ المشار اليه ، فان اجرتها تخضع لقواعد التحديد المنصوص عليها فى المرسوم بقانون انف الذكر ، باتخاذ اجرة المثل فى شهر سبتمبر سنة 1952 اساساً مع تخفيضها بمعدل 15 ، طالما الثابت ان هذه الاعيان اجرت و لاول مرة فى تاريخ لاحق للعمل باحكام المرسوم بقانون السالف . الطعن رقم 0543 لسنة 40 مكتب فنى 26 صفحة رقم 1686 بتاريخ 24-12-1975 الموضوع : ايجار الموضوع الفرعي : تقدير القيمة الايجارية فقرة رقم : 2 مؤدى ما تنص عليه المادة 5 مكرراً " 4 " من قانون ايجار الاماكن رقم 121 لسنة 1947 المضافة بموجب القانون رقم 55 لسنة 1958 ان يشمل نطاق تطبيقها اعتباراً - من تاريخ العمل بهذا القانون فى 12 يونيه سنة 1958 تلك الفئة من المبانى التى بدىء فى انشائها قبل 18 سبتمبر سنة 1952 و لم تتم الا بعد هذا التاريخ ، و من ثم فانها تدخل فى مجال تطبيق احكام المرسوم بقانون رقم 199 لسنة 1952 و كذلك القانون رقم 55 لسنة 1958 . و اذ كانت المذكرة الايضاحية للقانون الاخير واضحة الدلالة على ان المقصود به تنظيم اجور الاماكن التى يشملها المرسوم بقانون السابق عليه بسبب انشائها بعد تاريخ العمل به ، و لا تفيد ارادة المشرع الجمع بين كلا التخفيضين المقررين بالقانونين ، فان هذه الامكنة تخضع لاحكام المرسوم بقانون رقم 199 لسنة 1952 فتخفض اجرتها بنسبة 15 حتى اخر يونيو سنة 1958 ثم تصير نسبة التخفيض بمعدل 20 ابتداه من اول يوليو سنة 1958 اعمالاً للقانون رقم 55 لسنة 1958 . الطعن رقم 0543 لسنة 40 مكتب فنى 26 صفحة رقم 1686 بتاريخ 24-12-1975 الموضوع : ايجار الموضوع الفرعي : تقدير القيمة الايجارية فقرة رقم : 3 اذ كان الحكم المطعون فيه قد اخضع اجرة الاماكن المؤجرة للقانون رقم 55 لسنة 1958 دون مراعاة لانطباق المرسوم بقانون رقم 199 لسنة 1952 فى الفترة السابقة عليه ، و قد ترتب على هذا الخطا ان حجب الحكم نفسه عما ساقه الطاعنان من دفاع قوامه انهما راعيا عند التعاقد احكام المرسوم بقانون رقم 199 لسنة 1952 و ان الاجرة المثبتة فى العقود مخفضة فعلاً بمعدل 15 عن اجرة المثل فى شهر سبتمبر سنة 1952 ، و هو دفاع جوهرى قد يكون من شان تمحيصه تغيير وجه الراى فى الدعوى ، فانه يتعين نقض الحكم . ( الطعن رقم 543 لسنة 40 ق ، جلسة 1975/12/24 ) الطعن رقم 0466 لسنة 41 مكتب فنى 26 صفحة رقم 1170 بتاريخ 09-06-1975 الموضوع : ايجار الموضوع الفرعي : تقدير القيمة الايجارية فقرة رقم : 1 و ان نصت المادة السابعة من القانون رقم 121 لسنة 1947 على ان الاماكن الصادر فى شانها قرارات استيلاء ، تعتبر فيما يتعلق بتطبيق القانون مؤجرة الى الجهات التى تم الاستيلاء لصالحها ، الا ان القانون رقم 760 لسنة 1947 الذى خول لوزير التربية و التعليم سلطة اصدار قرارات استيلاء على الاماكن اللازمة لشئون و زارته ، و الذى استمر العمل به بالمرسوم الصادر فى 1948/7/11 قد نص فى مادته الاولى على ان تتبع فى تقدير التعويض عن الاماكن المستولى عليها الاحكام المنصوص عليها فى المرسوم بقانون رقم 95 لسنة 1945 الخاص بشئون التموين . و اذ وضع هذا المرسوم الاخير قواعد خاصة لتقدير التعويض عن الانتفاع بالاشياء المستولى عليها على اساس فائدة راس المال المستثمر وفقاً للسعر العادى الجارى فى السوق فى تاريخ حصول الاستيلاء مضافاً اليها مصروفات الاستهلاك و الصيانة للمبانى او المنشات ، و كانت تلك القواعد تغاير الاسس التى اتخذها القانون رقم 121 لسنة 1947 لتحديد اجرة الاماكن التى يسرى عليها ، فانه يتعين - و على ما جرى به قضاء هذه المحكمة - التزام القواعد المنصوص عليها فى المرسوم بقانون 95 لسنة 1945 عند تقدير مقابل انتفاع الاماكن المستولى عليها و استبعاد ما ورد بالقانون 121 لسنة 1947 ، و ما طرا عليه من تعديل بالقانون 168 لسنة 1961 من احكام خاصة بتحديد الاجرة و ما يرد عليها من زيادة او خفض . ( الطعن رقم 466 لسنة 41 ق ، جلسة 1975/6/9 ) الطعن رقم 0253 لسنة 42 مكتب فنى 26 صفحة رقم 1775 بتاريخ 31-12-1975 الموضوع : ايجار الموضوع الفرعي : تقدير القيمة الايجارية فقرة رقم : 3 جرى قضاء هذه المحكمة على انه متى كان الثابت ان النزاع يدور حول تحديد الاجرة القانونية للعين المؤجرة ، و كان الاتفاق على اجرة تجاوز الحد الاقصى المقرر قانوناً يعتبر باطلاً ، كانت المادة 1/38 من قانون المرفعات السابق الذى صدرت الاحكام الابتدائية فى ظله - تقضى بتقدير قيمة الدعوى بصحة الايجار باعتبار مجموع الاجرة عن مدته كلها ، و كانت عقود الايجار موضوع النزاع قد امتدت تلقائياً - بعد انتهاء مدتها المنصوص عليها فيها - الى مدة غير محدودة طبقاً لاحكام قانون ايجار الاماكن فان مجموع الاجرة لهذه المدة لا يكون محدداً ، و تكون الدعاوى غير قابلة لتقدير قيمتها ، و بالتالى تعتبر قيمتها زائدة عن مائتين و خمسين جنيهاً فى معنى المادة 44 من تقنين المرافعات السابق و تكون الاحكام الصادرة فيها جائزاً استئنافها . و اذ انتهى الحكم المطعون فيه الى هذه النتيجة ، فان النعى عليه يكون على غير اساس . الطعن رقم 0253 لسنة 42 مكتب فنى 26 صفحة رقم 1775 بتاريخ 31-12-1975 الموضوع : ايجار الموضوع الفرعي : تقدير القيمة الايجارية فقرة رقم : 4 مؤدى نص المادة 1/2 من القانون رقم 7 لسنة 1965 انه و ان كان القانون رقم 46 لسنة 1962 قد ناط باللجان المشكلة طبقاً لاحكامه تحديد اجور الاماكن الخاضعة له الا انه بالنظر لما لمسه المشرع - و على ما جاء بالمذكرة الايضاحية - من بطء عمل اللجان مما ادى الى مغالاة الكثير من الملاك فى تقدير الاجرة و استمرار المستاجرين فى دفع الاجرة المرتفعة وقتاً طويلاً حتى تنتهى اللجان من عملها ، قد استهدف تلافى عيوب التطبيق العملى لاحكام القانون رقم 46 لسنة 1962 فنص على ان يكون تحديد الاجرة القانونية لهذه الاماكن على اساس ان الاجرة المتعاقد عليها مخفضة بمعدل خمسة و ثلاثين فى المائة بالنسبة للحلات التى ما زالت قائمة عند صدوره سواء امام لجان التقدير او مجالس المراجعة و التى لم يصدر فى شانها تقدير نهائى غير قابل للطعن ، على ان يقوم هذا التحديد الحكمى مقام تقرير اللجان و يكون له اثر رجعى من بدء التعاقد مما مفاده ان القرارات غير النهائية للجان التقدير التى ادركها القانون رقم 7 لسنة 1965 تضحى غير ذات موضوع و عديمة الاثر فلا يتعلق بها اى حق للمؤجر او المستاجر يمكن بموجبه تحديد المراكز القانونية بينهما ، و بالتالى فلا يسوغ القول بامكان الطعن عليها او التظلم منها باى سبيل ، على ان ذلك لا يخل بداهة بحق طرفى النزاع فى اللجوء الى المحاكم صاحبة الولاية العامة بالفصل فى جميع المنازعات الا ما استثنى بنص خاص للمناضلة فى صحة اعمال احكام القانون رقم 7 لسنة 1965 و فى مدى انطباقه على عين النزاع . الطعن رقم 0253 لسنة 42 مكتب فنى 26 صفحة رقم 1775 بتاريخ 31-12-1975 الموضوع : ايجار الموضوع الفرعي : تقدير القيمة الايجارية فقرة رقم : 5 مؤدى ما تقضى به المادة الثانية من التفسير التشريعى رقم 9 لسنة 1965 الذى اصدرته اللجنة العليا لتفسير احكام القانون رقم 46 لسنة 1962 - و على ما جرى به قضاء هذه المحكمة - الا اختصاص للجان تقدير الايجارات بتحديد اجرة الاماكن المتعاقد عليها قبل 1965/2/22 متى كان المؤجر قد اخطر عنها تلك اللجان او ثبت ان الاماكن المؤجرة قد شغلت قبل هذا التاريخ . و اذ كان البين من الاوراق ما يشير الى الاخطار عن الاعيان المؤجرة تم فى تاريخ سابق على 1965/2/22 الذى جعل منه التفسير التشريعى فيصلا لاختصاص اللجان ، فان القرارات الصادرة تكون خارجة من حدود الولاية التى خولها الشارع للجان تقدير الايجارات ، فلا تكون لها اية حجية و تعتبر كان لم تكن بحيث تكون للمحكمة ذات الولاية اذا ما رفع اليها النزاع ان تنظر فيه كان لم يسبق عرضه عليها . الطعن رقم 0103 لسنة 40 مكتب فنى 27 صفحة رقم 1594 بتاريخ 17-11-1976 الموضوع : ايجار الموضوع الفرعي : تقدير القيمة الايجارية فقرة رقم : 5 العقود بالاجرة التعاقدية - و على ما جرى به قضاء هذه المحكمة - فى معنى المادة الثانية من القانون رقم 7 لسنة 1965 هى الاجرة الحقيقة التى انصرفت اليها ادارة المتعاقدين منذ بدء تنفيذ عقد الايجار . الطعن رقم 0131 لسنة 40 مكتب فنى 27 صفحة رقم 494 بتاريخ 25-02-1976 الموضوع : ايجار الموضوع الفرعي : تقدير القيمة الايجارية فقرة رقم : 1 نص المادة 5 مكررا " 5 " من القانون رقم 121 لسنة 1947 المضافة بالقانون رقم 168 لسنة 1961 المعمول به اعتباراً من 1961/11/15 و ان كان يدل على ان المشرع قد اخضع لاحكامه المبانى التى تم انشاؤها و اعدادها للسكنى بعد 1958/6/12 سواء كان قد بدىء فى انشائها قبل او بعد هذا التاريخ و ان الاجرة الحالية التى تعتبر اجرة الاساس و يجرى عليها التخفيض بمعدل 20 هى الاجرة المسماة فى العقد السارى فى 1961/11/5 او الاجرة التى يثبت انه جرى التعامل بها فى شان المكان المؤجر ذاته طوال السنة السابقة على ذلك التاريخ ايتهما اقل او اجرة المثل فى نوفمبر 1961 اذا لم يكن المكان قد سبق تاجيره ، الا ان شرط الاخذ بالاجرة المسماة فى العقد السارى ان يكون عقد الايجار المبرم عقداً حقيقياً و ان تكون الاجرة الورادة فيه اجرة حقيقية لا تزيد على الاجرة الفعلية ، بحيث يجوز للمسـتاجر اللاحق اذا لم يكن طرفاً فى العقد ان يثبت صوريته و زيادة الاجرة الوارة به على الاجرة الفعلية بكافة طرق الاثبات بما فى ذلك البينة و القرائن . الطعن رقم 0624 لسنة 40 مكتب فنى 27 صفحة رقم 153 بتاريخ 07-01-1976 الموضوع : ايجار الموضوع الفرعي : تقدير القيمة الايجارية فقرة رقم : 1 اذ كان البين ان الاجرة المتفق عليها تشمل اجرة المثل للمكان المؤجر كما تشمل مقابل مزايا خولها المؤجر للمستاجر لها و كيانها المنفصل عن الانتفاع العادى بالمكان المؤجر ، وان اجرة المثل قد اختلطت بالمقابل المالى للمزايا انفة الذكر اختلاطاً يتعذر معه الفصل بينهما طالما ان المطعون عليه لم يذهب الى ان تقويم هذه المزايا قد اتخذ ذريعة للتحايل على احكام القانون ، و كان من المقرر و على ما جرى به قضاء هذه المحكمة - ان المؤجر اذا اعطى المستاجر مزايا مستقلة عن العين المؤجرة فان مقابل هذه المزايا يبقى حراً غير خاضع لقوانين تحديد الاجرة ، فاذا اافق الطرفان على مقابل لهذه الخدمات وجب اعمال اتفاقهما ما لم يثبت ان القصد منه هو التحايل على احكام القانون فيكون للقاضى عندئذ سلطة التقدير وفق القانون رقم 121 لسنة 1947 و اطرح الحكم هذا التقدير لما تبينه من وجود خدمات و مزايا تقتضى تحديد الاجرة بمبلغ على سند من ان اسعار هذه الخدمات فى ارتفاع مستمر ، متجافياً عن ان الاتفاق فى هذا الخصوص هو شريعة المتعاقدين و دون ان يدلل على ان هناك تحايلاً على احكام القانون يسوغ له سلطة التقدير ، فانه يكون قد اخطا فى تطبيق القانون . ( الطعن رقم 624 لسنة 40 ق ، جلسة 1976/1/7 ) الطعن رقم 0077 لسنة 41 مكتب فنى 27 صفحة رقم 202 بتاريخ 14-01-1976 الموضوع : ايجار الموضوع الفرعي : تقدير القيمة الايجارية فقرة رقم : 4 انه و ان اتفق الخصمان بصدد تقدير اجرة الجراج - امام الخبير الذى ندبته محكمة الدرجة الاولى على انها بمبلغ جنيهين شهرياً ، و كان لا يبين من محاضر اعمال الخبير انه - روعى فى هذا التحديد شهرا القياس فى اغسطس 1939 ، و ابريل 1941 خلافاً لحكم المادتين 4 من القانون رقم 121 لسنة 1947 ، 43 من القانون رقم 52 لسنة 1969 و كان خصم المحكمة اجرة الجراج على هذه الطريقة المخالفة من اجرة الشقة يجعل تحديدها هى الاخرى مخالفاً للقانون فانه يكون متعيناً نقضه . ( الطعن رقم 77 لسنة 41 ق ، جلسة 1976/1/14 ) الطعن رقم 0556 لسنة 41 مكتب فنى 27 صفحة رقم 823 بتاريخ 31-03-1976 الموضوع : ايجار الموضوع الفرعي : تقدير القيمة الايجارية فقرة رقم : 2 مفاد نص المادة 4 من قانون ايجار الاماكن رقم 121 لسنة 1947 ان الشارع جعل اجرة الاساس للمبانى التى انشئت قبل اول يناير سنة 1944 اجرتها الفعلية فى شهر ابريل سنة 1941 ، كما جعل بديلاً عن هذه الاجرة اجرة مثلها فى الشهر ذاته واذا كان الاصل فى اجرة المثل انها اجرة بناء قائم فعلاً يماثل عين النزاع من كافة الوجود بقدر الامكان ، وكان مؤدى ما اورده الحكم الابتدائى المؤيد بالحكم المطعون فيه انه انتهى الى ان الاختلاف بين عين النزاع وعين المقارنة بعدم التماثل بين العقارين استناداً الى رجحان ميزة الموقع التى تتمتع بها عين النزاع على عين المقارنة ، وكان توافر التماثل او انعدامه لا يعدو ان يكون من مسائل الواقع التى يستقل بتقديرها قاضى الموضوع طالما كان استخلاصه سائغاً ومؤدياً الى النتيجة التى انتهى اليها ، وكان ما قرره الحكم له سنده من الاوراق فان النعى عليه بمخالفة القانون يكون على غير اساس . 2) عبء اثبات الاجرة الاساسية يقع على من يدعى ان الاجرة الحالية تختلف عن الاجرة القانونية زيادة او نقصاً ، ويكون ذلك بكافة طرق الاثبات . 4) طلب اجراء التحقيق ليس حقاً للخصوم ، وانما هو من الرخص التى تملك محكمة الموضوع عدم الاستجابة اليها متى وجدت فى اوراق الدعوى ومستنداتها ما يكفى لتكوين عقيدتها دون ان تلزم ببيان سبب الرفض . ( الطعن رقم 556 لسنة 41 ق ، جلسة 1976/3/31 ) الطعن رقم 0598 لسنة 41 مكتب فنى 27 صفحة رقم 676 بتاريخ 17-03-1976 الموضوع : ايجار الموضوع الفرعي : تقدير القيمة الايجارية فقرة رقم : 4 نص المادة 5 مكرراً "5" من القانون رقم 121 لسنة 1947 المضافة بالقانون رقم 168 لسنة 1961 و المعمول به اعتباراً من 1961/11/5 و ان كان قد يستفاد منه لا يلجا الى اجره المثل الا اذا لم يكن المكان المؤجر قد سبق تاجيره الا انه فى حالة سبق تاجير المكان و تعذر الوصول الى الاجرة المسماه فى العقدالسارى فى 1961/11/5 او الاجرة التى يثبت انه جرى التعامل بها فى شان المكان المؤجر ذاته طوال السنة السابقة على ذاك التاريخ ايتهما اقل ، فليس ثمة ما يمنع من التعرف على اجرة المثل فى شهر نوفمبر 1961 ، لما كان ذلك و كان البين من الحكم الابتدائى المؤيد بالحكم المطعون فيه انه فى صدد تحديد اجرة الشقة المؤجرة للطاعنة الاولى اتخذ الاجرة المتعاقد عليها اساساً استناداً الى عقد ايجار سبق صدوره من المطعون عليه الاول الى الطاعنة المذكورة ، و انه فى خصوص الشقة المؤجرة للطاعنة الثانية قد اتخذ اجرة المثل اساساً لتعذر اثبات الاجرة المتعاقد عليها فانه لا مخالفة فى ذلك القانون . ( الطعن رقم 598 لسنة 41 ق ، جلسة 1976/3/17 ) الطعن رقم 0136 لسنة 42 مكتب فنى 27 صفحة رقم 1554 بتاريخ 10-11-1976 الموضوع : ايجار الموضوع الفرعي : تقدير القيمة الايجارية فقرة رقم : 6 مفاد ما تقضى به المادة الرابعة من القانون 121 لسنة 1947 انها اعتدت بتحديد اجرة شهر ابريل 1941 او اجرة المثل لهذا الشهر باعتباره الشهر السابق مباشرة على ازمة المساكن فى الحرب العالمية الثانية ، على تقدير ان الاجرة فيه لا تزيد على الاسعار الطبيعة التى كانت سائدة قبلها ، دون ان تحفل بالاختلاف بين تكاليف انشاء عين النزاع و تكاليف المثل بسبب الظروف الاقتصادية التى ادت الى ان الاماكن التى شيدت بعد قيام الحرب العالمية الثانية زادت تكاليفها عما تم بناؤها قبل نشوبها اكتفاء بما قدره المشرع من ان هذا الفرق يقابله بالنسبة المئوية التى يقابلها القانون الى اجرة ذلك الشهر ، يؤيد ذلك ان المشرع كان بوسعه النص على ذلك حسبما فعل بالنسبة لمبانى مدينة الاسكندرية و التى جعل الخيار فيها بين اجرة شهر اغسطس 1939 او ابريل سنة 1941 للظروف الخاصة بتلك المدينة . ( الطعن رقم 136 لسنة 42 ق ، جلسة 1976/11/10 ) الطعن رقم 0168 لسنة 42 مكتب فنى 27 صفحة رقم 462 بتاريخ 18-02-1976 الموضوع : ايجار الموضوع الفرعي : تقدير القيمة الايجارية فقرة رقم : 2 متى تحددت اجرة الاساس وجب لتعيين الحد الاقصى لاجور الاماكن المنشاة قبل يناير سنة 1944 زيادة الاجرة بنسب مئوية تختلف باختلاف وجوه استعمال الاماكن و الطريقة التى تستغل بها ، و قد جعلها القانون بنسبة 30 لاصحاب المهن غير التجارية ما لم تكن تلك الاماكن مؤجرة بقصد استغلالها مفروشة او اجرت مفروشة فانه يكتفى فى هاتين الحالتين بزيادة الاجرة المتفق عليها او اجرة المثل الى 70 ، و لا يجوز الجمع بين هذه الزيادة و زيادة 30 انفة الذكر . الطعن رقم 0311 لسنة 42 مكتب فنى 27 صفحة رقم 988 بتاريخ 21-04-1976 الموضوع : ايجار الموضوع الفرعي : تقدير القيمة الايجارية فقرة رقم : 1 متى كانت الدعوى الحالية يدور النزاع فيها حول تحديد الاجرة القانونية للعين المؤجرة ، و كان الاتفاق على اجرة تجاوز الحد الاقصى المقررة قانوناً يعتبر باطلاً ، كانت المادة 8/37 من قانون المرافعات تقضى بانه اذا كانت الدعوى بطلب صحة او ابطال عقد مستمر ، فان قيمتها تقدر باعتبار مجموع المقابل النقدى عن مدة العقد كلها ، و كان عقد الايجار موضوع النزاع بعد انهاء مدته - و على ما جرى به قضاء هذه المحكمة - قد امتد تلقائيا الى مدة غير محدودة طبقاً لاحكام قوانين ايجار الاماكن ، فمن ثم يكون المقابل النقدى لهذه المدة غير محددة ، و تكون الدعوى غير قابلة لتقدير قيمتها و بالتالى تعتبر قيمتها زائدة على مائتين و خمسين جنيها طبقاً للمادة 412 من قانون المرافعات ، و يكون الحكم الصادر فيها جائز استئنافه . و اذ التزم الحكم المطعون فيه هذا النظر فانه لا يكون قد اخطا فى تطبيق القانون . الطعن رقم 0338 لسنة 42 مكتب فنى 27 صفحة رقم 1505 بتاريخ 03-11-1976 الموضوع : ايجار الموضوع الفرعي : تقدير القيمة الايجارية فقرة رقم : 1 المقرر فى قضاء هذه المحكمة ان توافر التماثل او انعدامه بين العين المؤجرة التى يستقل بتقديرها قاضى الموضوع طالما كان لاستخلاصه سائغاً و مؤدياً الى النتيجة التى انتهى اليها . الطعن رقم 0338 لسنة 42 مكتب فنى 27 صفحة رقم 1505 بتاريخ 03-11-1976 الموضوع : ايجار الموضوع الفرعي : تقدير القيمة الايجارية فقرة رقم : 2 مفاد نص المادة الرابعة من القانون رقم 121 سنة 1947 -- و على ما جرى به قضاء هذه المحكمة - انه يجب لتعيين الحد الاقصى لاجور الاماكن المنشاة قبل اول يناير 1944 ان تزاد الاجرة بنسب مئوية تختلف باختلاف وجوه استعمال الاماكن و الطريقة التى تستغل بها و تحتسب بمعدل 45 بالنسبة للمحال المؤجرة لاغراض تجارية اذا كانت الاجرة المتفق عليها او اجرة المثل لا تتجاوز خمسة جنيهات شهريا ، و لما كان البين من الحكم المطعون فيه انه حدد اجرة الدكان محل النزاع على ضوء اجرة الدكان المجاور باعتبارها مماثلة من واقع تحديدها طبقا للثابت بالحكم الصادر فى الدعوى ... ، و كان البين من استظهار هذا الحكم الاخير انه حدد اجرة المثل للمحل المسترشد به عملاً بحكم المادة الرابعة من القانون 121 لسنة 1947 ، مما يدل على ان الاجرة المقضى بها فى الحكم المطعون فيه شاملة الزيادة القانونية ، و بالتالى فان النعى على الحكم بالخطا فى تطبيق القانون يكون على غير اساس . ( الطعن رقم 338 لسنة 42 ق ، جلسة 1976/11/3 ) الطعن رقم 0476 لسنة 42 مكتب فنى 27 صفحة رقم 1199 بتاريخ 26-05-1976 الموضوع : ايجار الموضوع الفرعي : تقدير القيمة الايجارية فقرة رقم : 2 اجرة المثل المنصوص عليها فى المادة الرابعة من القانون رقم121 لسنة 1947 هى اجرة مكان مماثل للمكان موضوع النزاع بقدر الامكان و لنفس المنفعة المتفق على تاجيرها مع مراعاة تقييم الفروق بين المكانين بالزيادة او بالنقص فى الاجرة ، الا انه ليس من المحتم لقيام التماثل اتحاد نوع الاستعمال فى المكانين اذا كانت المغايرة فيه ليست بذات تاثير جوهرى على القيمة الايجارية ، و يترك ذلك لتقدير قاضى الموضوع بحسب ظروف كل قضية . و اذ كان الثابت ان عين النزاع لم تشيد اصلاً لتكوين معملاً و انما هى شقة عادية فى العمارة بالدور الارضى منها ظلت على حالها منذ انشائها و لم يتطلب استعمالها كمعمل للادوية اية تغييرات جوهرية ، فان اتخاذ شقة اخرى فى ذات العمارة باعتبارها شقة مثل و دون احتساب زيادة تقابل الاختلاف فى نوع الاستعمال تضاف لاجرة الاساس هو امر يتعلق بالواقع يستقل به قاضى الموضع ما دام استخلاصه سائغاً ، و يكون النعى على الحكم بمخالفتة للقانون على غير اساس . الطعن رقم 0476 لسنة 42 مكتب فنى 27 صفحة رقم 1199 بتاريخ 26-05-1976 الموضوع : ايجار الموضوع الفرعي : تقدير القيمة الايجارية فقرة رقم : 3 تحديد الاجرة القانونية اعمالاً للمادة السادسة من القانون رقم 121 لسنة 1947 من الامور المتعلقة بالنظام العام التى لا يجوز للافراد الاتفاق على مخالفتها . ( الطعن رقم 476 لسنة 42 ق ، جلسة 1976/5/26 ) الطعن رقم 0477 لسنة 42 مكتب فنى 27 صفحة رقم 502 بتاريخ 25-02-1976 الموضوع : ايجار الموضوع الفرعي : تقدير القيمة الايجارية فقرة رقم : 2 مفاذ نص المادة 2/11 ، 4 من القانون رقم 52 لسنة 1969 فى شان ايجار الاماكن و تنظيم العلاقة بيم المؤجرين و المستاجرين ان احتساب كامل قيمة الارض و غيرها مقيد بشرطين : اولهما : البناء على كل المساحة المسموح بالبناء عليها ، و ثانيهما : استيفاء الارتفاع فى حدود القيود المفروضة على المنطقة و احكام قوانين تنظيم المبانى وغيرها من القوانين و اللوائح . و اذا كان الثابت من تقرير الخبير ان الدكانين موضوع التداعى لا يشغلان من الارض سوى مساحة لا شان لها بمدخل الادوار العليا و المنور و المرافق التى شغلت مساحة اخرى ، و كان لا سبيل الى انتفاع الدكانين بشىء من هذه المساحة فان اعتداد الحكم فى تقدير الاجرة بمساحة الارض التى اقيم عليها الدكانان وحدها يكون فى محله . ( الطعن رقم 477 لسنة 42 ق ، جلسة 1976/2/25 ) الطعن رقم 0610 لسنة 42 مكتب فنى 27 صفحة رقم 1316 بتاريخ 09-06-1976 الموضوع : ايجار الموضوع الفرعي : تقدير القيمة الايجارية فقرة رقم : 1 مفاد نص المادة الاولى من القانون رقم 46 لسنة 1962 بتحديد ايجار الاماكن ان المشرع فرق بين عبارتى القيمة الايجارية و الاجرة القانونية ، و جعل الاولى تقوم على عنصرين هما نسبة محددة من كل من قيمة الارض و تكاليف البناء ، بينما تقوم الاجرة القانونية على هذين العنصرين مضافاً اليها الضرائب التى لا يشملها الاعفاء المقرر بالقانون رقم 169 لسنة 1961 ، بمعنى ان القيمة الايجارية فى نظر ذلك القانون لها مدلول مستقل محدد ينصرف الى ما يقابل صافى فائدة استثمار العقار و مقابل استهلاك راس المال و مصروفات الاصلاحات و الصيانة و الادارة دون الضرائب . و اذ كان مؤدى ما تنص عليه الفقرتان الاولى و الثانية من المادة الثانية من القانون رقم 7 لسنة 1965 ان المشرع لم يشا - طبقاً لصريح اللفظ - ان يخرج عن مدلول القيمة الايجارية كما حددها القانون رقم 46 لسنة 1962 و انه عرض لمجرد تخفيضها وحدها ، غاية الامر انه حددها جزافاً بنسبة معينة من الاجرة المتعاقد عليها و اصل هذا التحديد الحكمى محل تقدير اللجان و اعتبره قاصراً على النسبة المحددة من عنصرى قيمة الارض و تكاليف المبانى دون ان يمتد الى الضرائب التى لا تخصم لحساب المستاجر و انما يلتزم بها او لا يلزم وفقاً للاعفاءات المقررة بالقانون رقم 169 لسنة 1961 على ما سلف بيانه . لما كان ذلك ، و كان الحكم المطعون فيه قد التزم هذا النظر و اعتبره اجرة الشقة محل النزاع بعد تخفيضها بنسبة 35 من الاجرة المتعاقد عليها تضاف اليها الضرائب التى لا يشملها الاعفاء ، و رتب على ذلك قضاءه باحقية المطعون عليها - المؤجرة - فى اقتضائها من الطاعن - المستاجر - فانه يكون قد التزم صحيح القانون . و لا يعيبه بعد ذلك عدم نقصية الحكمة التى املت اصدار القانون رقم 7 لسنة 1965 ، و الاستهداء بها لان البحث فى حكمة التشريع لا يكون الا عند غموض النص او وجود لبس فيه الامر المفتقد فى واقعة الدعوى ، مما ينتفى معه القول بوجود ازدواج ضريبى . و اذ كان لا وجه لما يثيره الطاعن من ان تطبيق القانون رقم 7 لسنة 1965 على هذا النحو من شانه ان يخل بالمساواة بين المستاجرين ذلك ان هذا القانون - و على ما جرى به قضاء هذه المحكمة - و اتخذ من الاجرة التعاقدية التى تختلف من عقد لاخر وفقاً لارادة المتعاقدين اساساً يجرى عليه التخفيض ، اذ كان تحديد القيمة الايجارية بمثل الوعاء الذى تحسب على اساسه الضريبة الاصلية و الضرائب الاضافية المستحقة على العين المؤجرة ، فان دعوى المساواة بين المستاجرين فى هذا النطاق يكون لا محل لها . الطعن رقم 0294 لسنة 41 مكتب فنى 28 صفحة رقم 1173 بتاريخ 11-05-1977 الموضوع : ايجار الموضوع الفرعي : تقدير القيمة الايجارية فقرة رقم : 1 المقرر فى قضاء هذه المحكمة ان الاصلاحات و التحسينات الجديدة التى يكون المؤجر قد ادخلها فى العين المؤجرة تقوم و يضاف ما يقابل الانتفاع بها الى الاجرة التى تحدد وفقاً للاسس التى قررها القانون رقم 121 لسنة 1947 و القوانين المدمجة فيه و القانون رقم 46 لسنة 1962 باعتبار ان هذه الاصلاحات و التحسينات تعتبر مزية جديدة اضافية يجوز للمؤجر ان يتقاضى مقابلاً عنها . الطعن رقم 0115 لسنة 42 مكتب فنى 28 صفحة رقم 166 بتاريخ 05-01-1977 الموضوع : ايجار الموضوع الفرعي : تقدير القيمة الايجارية فقرة رقم : 3 اذ كانت المادة السادسة من القانون رقم 121 تقضى برد ما حصل زائداً على الاجرة المستحقة قانوناً او باستقطاعه من الاجرة التى يستحق دفعها ، وكانت هذه المادة ضمن المواد التى نصت المادة 43 من القانون رقم 52 لسنة 1969 على استبقائها واستمرار العمل باحكامها على الاجرة المحددة طبقاً للقانون 121 لسنة 1947 ، وكانت الدعوى بطلب استرداد ما دفع زائداً على الاجرة القانونية يجوز رفعها مستقلة بدعوى مبتداة او مندمجة فى دعوى تخفيض الاجرة ، ويصح رفعها ولو بعد انتهاء العلاقة الايجارية وكانت نصوص اى من القانون رقم 121 لسنة 1947 او القانون رقم 52 لسنة 1969 خلواً مما يفيد الحيلولة دون اقامة تلك الدعوى الا بعد تحديد الاجرة بحكم نهائى ، فانه لا تاثير لاباحة الطعن فى الاحكام على طبيعة هذه الدعوى بحيث يجوز الفصل فيها دون توقف على صيرورة الحكم الصادر بالتخفيض نهائياً ، لما كان ذلك وكان الحكم الابتدائى قضى بتخفيض اجرة الجراج فان لازم ذلك ان يقضى برد الفروق المطلوبة منه ، واذ التزم الحكم المطعون فيه هذا النظر فان النعى عليه بمخالفه القانون والقصور فى التسبيب يكون على غير اساس . الطعن رقم 0460 لسنة 42 مكتب فنى 28 صفحة رقم 174 بتاريخ 05-01-1977 الموضوع : ايجار الموضوع الفرعي : تقدير القيمة الايجارية فقرة رقم : 1 تحديد اجرة الاماكن من مسائل النظام العام التى نص المشرع على تاثيم مخالفة القواعد الواردة بشانها فلا يجوز الاتفاق على ما يخالفها ، ومفاد المادة السادسة من القانون رقم 121 لسنة 1947 التى تخضع لاحكامه عين النزاع بطلان كل شرط مخالف لهذه القواعد ووجوب الحكم برد ما حصل زائداً عن الاجرة المستحقة قانوناً ولازم ذلك عدم الاعتداد باى شرط ينزل بموجبه المستاجر عن حقوقه التى فرضتها له هذه القوانين الاستثنائية ولا تلحقه الاجازة الصريحة او الضمنية . الطعن رقم 0460 لسنة 42 مكتب فنى 28 صفحة رقم 174 بتاريخ 05-01-1977 الموضوع : ايجار الموضوع الفرعي : تقدير القيمة الايجارية فقرة رقم : 2 اذ كان الحكم المطعون فيه - اعتد باجرة العين التى حددها الحكم الصادر فى الدعوى - المرددة بين المستاجر والمالك السابق - باعتبارها الاجرة القانونية للعين و المحددة بحكم نهائى قبل المالك السابق ، دون الاجرة الاتفاقية الواردة بعقد الايجار المبرم بين الطاعن والمطعون عليه وذلك لزيادتها عن الاجرة القانونية ، وكان الحكم على ما افصح فى اسبابه لم يعول على ان للحكم الصادر فى الدعوى انفة الذكر حجية على الطاعن - لانتقال ملكية العين اليه قبل صدور حكم تحديد الاجرة دون ان يمثل فيها - ولم يقم قضاءه على هذا الاساس ، وانما اتخذ مما جاء به دليلاً على الاجرة القانونية للعين ، فان ما ينعى به الطاعن فى هذا الصدد - من الاعتداد بحجية حكم تحديد الاجرة قبله - لا يصادف محلاً من قضاء الحكم . الطعن رقم 0460 لسنة 42 مكتب فنى 28 صفحة رقم 174 بتاريخ 05-01-1977 الموضوع : ايجار الموضوع الفرعي : تقدير القيمة الايجارية فقرة رقم : 6 يشترط لجواز طلب الاخلاء وفق المادة 23 من القانون رقم 52 لسنة 1969 ان تكون ثمة اجرة مستحقة غير متنازع فيها تاخر المستاجر فى الوفاء بها ، لما كان ذلك وكان الواقع فى الدعوى اخذاً من مدونات الحكم الابتدائى المؤيد بالحكم المطعون فيه ان المطعون عليه الاول - المستاجر - قام بسداد ما يربو على الاجرة الواجب عليه اداؤها قانوناً ومن ثم تنتفى واقعة التاخير فى الوفاء بالاجرة التى تقوم عليها دعوى الاخلاء . الطعن رقم 0573 لسنة 42 مكتب فنى 28 صفحة رقم 261 بتاريخ 19-01-1977 الموضوع : ايجار الموضوع الفرعي : تقدير القيمة الايجارية فقرة رقم : 3 اذ كانت الدعوى بطلب تخفيض الاجرة مبناها بطلان الاتفاق على اجرة تزيد على الحد الاقصى المقرر بالقانون رقم 121 لسنة 1947 ، وكان هذا البطلان على ما يبين من نصوص التشريع الاستثنائى بطلاناً مطلقاً لتعلقه بالنظام العام فان من حق المستاجر رفع دعواه بالتخفيض فى اى وقت اثناء قيام العلاقة التاجيرية او بعدها مهما طالت الفترة الفاصلة بين بدء التاجير وبين رفع الدعوى طالما لم يسقط الحق بالتقادم ، ولا يصح اعتبار سكوته مدة من الزمن نزولاً منه عن الحق المطالب به لان هذا النزول صراحة او ضماناً يقع باطلاً و لا يعتد به . ( الطعن رقم 573 لسنة 42 ق ، جلسة 1977/1/19 ) الطعن رقم 0123 لسنة 43 مكتب فنى 28 صفحة رقم 422 بتاريخ 09-02-1977 الموضوع : ايجار الموضوع الفرعي : تقدير القيمة الايجارية فقرة رقم : 3 اذ كان الحكم المطعون فيه قضى بتخفيض الاجرة المتعاقد عليها بنسبة 35 بالتطبيق للمادة الثانية من القانون رقم 7 لسنة 1965 ، و كانت هذه الاجرة المخفضة تعد بديلة عن القيمة الايجارية المحددة بمعرفة لجان التقدير وفق القانون رقم 46 لسنة 1962 و يعمل بها باثر رجعى من وقت التعاقد ، و كانت الاماكن الخاضعة لهذا التقدير لا يتم ربط الضريبة عليها الا على اساس تقدير اجرتها تقديراً نهائياً ، بما يتعين معه سقوط الربط السابق و ما تم من وفاء على اساسه اعتباراً بانه ربط قام على اساس قيمة ايجارية سقطت باثر رجعى و اجراء ربط جديد على اساس القيمة الايجارية التى احلها القانون رقم 7 لسنة 1965 فى مادته الثانية محلها باثر رجعى ، فانه لا مجال فى هذا النطاق للتذرع باحكام القرار التفسيرى رقم 1 لسنة 1961 لاحكام القانون رقم 56 لسنة 1954 المشار اليها بسبب النعى . لما كان ذلك و كان الحكم المطعون فيه قد التزم هذا النظر و اعتبر ان القيمة الايجارية المتعاقد عليها هى مبلغ 27 جنيهاً و اجرى تخفيضها بنسبة 35 وفق القانون 7 لسنة 1965 ثم اجرى عليها احكام القانون رقم 169 لسنة 1961 لتصبح مبلغ 15 جنيهاً و 610 مليمات منذ بدء التعاقد فان النعى عليه بالخطا فى تطبيق القانون يكون على غير اساس . الطعن رقم 0123 لسنة 43 مكتب فنى 28 صفحة رقم 422 بتاريخ 09-02-1977 الموضوع : ايجار الموضوع الفرعي : تقدير القيمة الايجارية فقرة رقم : 4 اذ كان القانون رقم 7 لسنة 1965 قد اتخذ من الاجرة التعاقدية وفقاً لارادة المتعاقدين اساساً يجرى عليه التخفيض ، و كانت هذه الاجرة الاتفاقية - و على ما جرى به قضاء هذه المحكمة - تختلف بهذه المثابة من عقد لاخر دون نظر الى ما قد يكون بين وحدات العقار الواحد من تماثل او اختلاف فى الميزات التى تتمتع بها كل وحدة ، فانه لا وجه لما يثيره الطاعن من ان تطبيق ذلك القانون على الشقة موضوع النزاع من شانه ان يخل بالمساواة بين المستاجرين فى ذات العقار قولاً منه انها تفوق الطابقين الاخرين موقعاً و صقعاً . ( الطعن رقم 123 لسنة 43 ق ، جلسة 1977/2/9 ) الطعن رقم 0136 لسنة 43 مكتب فنى 28 صفحة رقم 468 بتاريخ 16-02-1977 الموضوع : ايجار الموضوع الفرعي : تقدير القيمة الايجارية فقرة رقم : 1 المقرر فى قضاء هذة المحكمة ان المستفاد من احكام القانون رقم 121 لسنه 1947 ان الاصلاحات و التحسينات الجديدة التى يكون المؤجر قد ادخلها فى العين المؤجرة قبل التاجير تقوم و يضاف مقابل انتفاع المستاجر بها الى الاجره التى تحدد على الاسس التى قررها القانون ، و ان الاصل وجوب اعمال ما اتفق عليه المؤجر و المستاجر فى هذا الشان سواء تم ذلك فى عقد الايجار ذاته او فى اتفاق لاحق ، ما لم يثبت ان القصد منه هو التحايل على احكام القانون فيكون للقاضى عندئذ سلطة التقدير . الطعن رقم 0380 لسنة 43 مكتب فنى 28 صفحة رقم 837 بتاريخ 30-03-1977 الموضوع : ايجار الموضوع الفرعي : تقدير القيمة الايجارية فقرة رقم : 10 ابداء الدفاع بشان تخفيض الاجرة مبناه بطلان الاتفاق على اجرة تزيد على الحد الاقصى المقرر بالقانون رقم 121 لسنة 1947 و القوانين المعدلة له او المندمجة فيه و من بينها القانونان رقمى 55 لسنة 1958 ، 168 لسنة 1961 و هذا البطلان متعلق بالنظام العام و جائز ابداؤه فى اية حالة تكون عليها الدعوى اذ كان ذلك و كان الثابت ان الشركة الطاعنة تمسكت امام محكمة الاستئناف بطلب تخفيض الاجرة وفقاً لذينك القانونين و اغفل الحكم الرد على ذلك الدفاع رغم جوهريته فانه يكون معيباً بالقصور . ( الطعن رقم 380 لسنة 43 ق ، جلسة 1977/3/30 ) الطعن رقم 0537 لسنة 43 مكتب فنى 28 صفحة رقم 764 بتاريخ 23-03-1977 الموضوع : ايجار الموضوع الفرعي : تقدير القيمة الايجارية فقرة رقم : 1 مفاد المادة الاولى من القانون رقم 169 لسنة 1961 بتقرير بعض الاعفاءات من الضريبة على العقارات المبينة و خفض الايجارات بمقدار الاعفاءات ، و فى المادة الاولى من القرار رقم 1 لسنة 1961 الصادر من اللجنة العليا ، ان المشرع اعفى من اداء الضريبة الاصلية على العقارات المبينة المساكن التى يزيد متوسط الايجار الشهرى للحجرة بالوحدة السكنية على ثلاث جنيهات و لا يجاوز خمسة جنيهات ، بحيث يقع عبء التخفيض على عاتق الخزانة فى صورة اعفاء الملاك من الضرائب مقابل تخفيض الاجرة بما يعادلها ، و ذلك بقصد التخفيف عن كاهل المستاجرين ، و جعل المناط بالايجار الشهرى الاجمالى المدون بدفاتر الحصر و التقدير دون استبعاد شىء منها نظير ما يتحمله المالك من مصروفات لامكان استخراج متوسط الايجار الشهرى للحجرة الواحدة بقسمته على عدد الحجرات ، و دون اعتبار الاجرة الفعلية المشار اليها فى العقد او التى جرى المستاجر على دفعها للمؤجر متى كانت مخالفة للثابت فى دفاتر الحصر و التقدير ، و لما كان الثابت من الكشوف الرسمية المستخرجة من سجلات البلدية بمحافظة القاهرة و السابق عرضها على محكمة الموضوع ان الوحدة السكنية موضوع النزاع عدد حجراتها سبع و القيمة الايجارية الاجمالية المثبتة بها هى مبلغ 35 جنيهاً و 500 مليماً و كان البين من الحكم المطعون فيه انه اعتد بالاجرة الواردة فى عقد الايجار بعد تخفيضها و احتسب على اساسهاً متوسط الحجرة فى هذه الوحدة ، فانه يكون قد خالف القانون . ( الطعن رقم 537 لسنة 43 ق ، جلسة 1977/3/23 ) الطعن رقم 0583 لسنة 43 مكتب فنى 28 صفحة رقم 948 بتاريخ 06-04-1977 الموضوع : ايجار الموضوع الفرعي : تقدير القيمة الايجارية فقرة رقم :

1 مفاد نص المادة الاولى من القانون 46 لسنة 1962 - و على ما جرى به قضاء هذه المحكمة - ان المشرع قد فرق بين عبارتى القيمة الايجارية و الاجرة القانونية ، و جعل الاولى تقوم على عنصرين هما نسبة محددة من كل من قيمة الارض و تكاليف البناء ، بينما الاجرة القانونية تقوم على هذين العنصرين مضافاً اليها الضرائب التى لايشملها الاعفاء المقرر بالقانون رقم 169 لسنة 1961 بمعنى ان القيمة الايجارية فى نظر ذلك القانون لها مدلول مستقل محدد ينصرف الى ما يقابل صافى فائدة استثمار العقار و مقابل استهلاك راس المال و مصروفات الاصلاحات و الصيانة دون الضرائب . الطعن رقم 0583 لسنة 43 مكتب فنى 28 صفحة رقم 948 بتاريخ 06-04-1977 الموضوع : ايجار الموضوع الفرعي : تقدير القيمة الايجارية فقرة رقم : 2 مؤدى ما تنص عليه الفقرتان الاولى و الثانية من المادة الثانية من القانون رقم 7 لسنة 1965 ان المشرع لم يشا طبقاً لصريح اللفظ ان يخرج عن مدلول القيمة الايجارية كما حددها القانون رقم 46 لسنة 1962 و انه عرض لمجرد تخفيضها وحدها ، غاية الامر انه حددها جزافاً بنسبة معينة من الاجرة المتعاقد عليها ، و احل هذا التحديد الحكمى محل تقدير اللجان و اعتبره قاصراً على النسبة المحددة من عنصرى قيمة الارض و تكاليف المبانى دون ان يمتد الى الضرائب التى لا تخصم لحساب المستاجر و انما يلتزم بها او لا يلتزم وفقاً للاعفاءات المقررة بالقانون 169 لسنة 1961 ، لما كان ذلك و كان الحكم المطعون فيه قد التزم هذا النظر و اعتبر اجرة شقق النزاع بعد تخفيضها بنسبة 35 من الاجرة المتعاقد عليها لاتشمل الضرائب العقارية بنوعيها و رتب على ذلك التزام الطاعن - المستاجر - بها و خلص الى تاييد امر الاداء ، فانه يكون قد التزم صحيح القانون . الطعن رقم 0690 لسنة 43 مكتب فنى 28 صفحة رقم 1012 بتاريخ 20-04-1977 الموضوع : ايجار الموضوع الفرعي : تقدير القيمة الايجارية فقرة رقم : 6 مفاد الفقرة الثانية من المادة الرابعة من القانون 121 لسنة 1947 ان الشارع اذ اتخذ من اجرة شهر ابريل 1941 او اجرة المثل لذلك الشهر اجرة اساس للمبانى المنشاة قبل يناير 1944 اوجب مراعاة ما يطرا على التعاقد السارى فى شهر الاساس من تعديل فى التزامات كل من المتعاقدين بحيث اذا فرض القانون او الاتفاق او العرف على المستاجر التزامات جديدة لم تكن مفروضة عليه فى شهر الاساس او فرض شيئاً من ذلك على المؤجر ، فانه يتعين تقديم تلك الالتزامات و استنزال مقابلها من اجرة الاساس فى الحالة الاولى و اضافتها اليها فى الحالة الثانية ، لما كان ذلك و كانت المادة 567 من التقنين المدنى الصادر بالقانون رقم 131 لسنة 1948 و المعمول به من 1949/10/15 استحدثت حكماً جديداً اضافت به على عاتق المؤجر التزاما بصيانة العين المؤجرة و اجراء جميع الترميمات الضرورية ، و هو التزام لم يكن وارداً فى ظل القانون المدنى القديم الذى كان سارياً فى شهر ابريل 1941 و الذى كانت التزامات المؤجر بموجبه سلبية تقتصر على ترك المستاجر ينتفع بالعين المؤجرة ، و يتعين من ثم تقويمه و اضافة قيمته الى اجرة هذا الشهر ، لما كان ما تقدم و كان الثابت ان الطاعنة تمسكت امام محكمة الموضوع بوجوب تقويم هذا الالتزام الذى لم يكن متفقاً عليه من قبل و اضافة مقابلة الى اجرة شهر الاساس ، فان الحكم اذا التفت عن تمحيص هذا الدفاع الجوهرى و لم يعمل بشانه حكم الفقرة الثانية من المادة الرابعة سالفة الذكر يكون فضلاً عن مخالفته القانون قد شابه قصور فى التسبيب . ( الطعن رقم 690 لسنة 43 ق ، جلسة 1977/4/20 ) الطعن رقم 0691 لسنة 43 مكتب فنى 28 صفحة رقم 1020 بتاريخ 20-04-1977 الموضوع : ايجار الموضوع الفرعي : تقدير القيمة الايجارية فقرة رقم : 1 المستفاد من نص المادة الثانية من القانون رقم 7 لسنة 1965 باجراء تخفيض بنسبة 35 من الاجرة المحددة فى عقود الايجار الخاضعة للقانون رقم 46 لسنة 1962 - و على ما جرى به قضاء هذه المحكمة - ان الاجرة المخفضة بمقتضاه تعد من قبيل التقدير الحكمى بديلاً عن تقدير القيمة الايجارية ، بما يستتبع انهاء الحالات التى كانت منظورة امام لجان التقدير تحقيقاً للغرض المستهدف من التخفيض باعتبار ان هذه النسبة و على ما افصحت عنه المذكرة الايضاحية هى التى دلت الاحصاءات عن عمل اللجان انها النسبة التى يضيفها المؤجرون عادة الى القيمة الحقيقية . الطعن رقم 0715 لسنة 43 مكتب فنى 28 صفحة رقم 1392 بتاريخ 08-06-1977 الموضوع : ايجار الموضوع الفرعي : تقدير القيمة الايجارية فقرة رقم : 1 مفاد المادة الاولى من القانون 46 لسنة 1962 بتحديد ايجار الاماكن و الفقرة الاولى من القرار التفسيرى التشريعى الملزم رقم 1 لسنة 1964 ، ان القيمة الايجارية للاماكن الخاضعة لهذا القانون و المحددة بواسطة لجان التقدير لا تقابل فقط صافى استثمار العقار ارضاً و بناء و مقابل استهلاك راس المال و انما تشمل كذلك مصروفات الاصلاحات و الصيانة و الادارة ، بمعنى انه لا يحق للمؤجر بعد تقدير القيمة الايجارية وفق احكامه ان يتقاضى من المستـاجر مقابلاً لهذه الخدمات الاضافية ، اذ يفترض انه تقاضى مقابلها ضمن الاجرة المحددة بواسطة لجان التقدير . الطعن رقم 0715 لسنة 43 مكتب فنى 28 صفحة رقم 1392 بتاريخ 08-06-1977 الموضوع : ايجار الموضوع الفرعي : تقدير القيمة الايجارية فقرة رقم : 2 مفاد ما تنص عليه المادة الثانية من القانون رقم 7 لسنة 1965 ، و ما افصحت عنه المذكرة الايضاحية - بشان الدافع لاصداره - ، ان القيمة الايجارية المخفضة طبقاً للقانون رقم 7 لسنة 1965 لا تخرج فى عناصرها و فحواها عن مدلول القيمة الايجارية المحددة وفق القانون رقم 46 لسنة 1962 ، و ان المشرع استعاض عن التقدير الواقعى للاجرة التى نص عليه القانون الاخير بتقدير حكمى لها عن طريق اجراء خفض فى عقود الايجار بالنسبة التى حددها اعتباراً بانها النسبة التى يضيفها المؤجرون عادة على القيمة الايجارية الحقيقية بما يؤدى الى التسوية بين التقدير الحكمى و التقدير الواقعى ، يؤيد هذا النظر ان الفقرة الاخيرة من المادة الثانية من القانون رقم 7 لسنة 1965 اوجبت ان تعدل القيمة الايجارية للاماكن التى تم تقديرها نهائياً على اساس الاجرة المخفضة طبقاً لحكم الفقرة الاولى او طبقاً للتقدير الذى تم وفقاً لاحكام القانون رقم 46 لسنة 1962 ايهما اقل و المفاضلة بين قيمتين لا تتاتى الا على اساس مدلول موحد لكل منهما ، لما كان ذلك و كان هذا القانون الاخير اورد اسساً موضوعية لتقدير القيمة الايجارية شاملة مصروفات الادارة التى ضرب التفسير التشريعى امثلة لها ، و اورد بنصوصه الامرة ان تحل ارادته محل ارادة المتعاقدين الحرة ، فلا يستساغ ان يكون قصد عدم انصراف التقدير الحكمى الى مقابلها و ترك امر الاتفاق عليها الى ارادة المتعاقدين ، لما كان ما تقدم و كان يستتبع ان تدخل فى الاجرة المتعاقد عليها التى تتخذ اساساً فى تطبيق القانون رقم 7 لسنة 1965 كل ما التزم المستاجر فى عقد الايجار بادائه للمؤجر فى مقابل الانتفاع بالعين المؤجرة ، و يندرج فى ذلك الاجرة و ما يلحق بها من مقابل الخدمات ، فتضاف هذه الملحقات بعد تقويمها الى الاجرة الاصلية المسماة فى العقد لتكون من مجموعها الاجرة المتعاقد عليها و التى تتخذ اساساً للتقدير الحكمى ، و اذ التزم الحكم المطعون فيه هذا النظر و اجرى التخفيض على الاجرة المتعاقد عليها شاملة ما اتفق عليه الطرفان بالنسبة لمصروفات الادارة ، فان النعى عليه بالخطا فى تطبيق القانون يكون على غير اساس . الطعن رقم 138 لسنة 43 مكتب فنى 28 صفحة رقم 268 بتاريخ 19-01-1977 الموضوع : ايجار الموضوع الفرعي : تقدير القيمة الايجارية فقرة رقم : 4 مفاد المادة 11 من القانون 52 لسنة 1969 ان العبرة فى تقدير قيمة الارض هى بثمن المثل وقت البناء على اساس قيمتها السوقية ، دون اعتداد بالثمن الحقيقى الذى يكون المالك قد دفعه ، وان كان ليس ثمة ما يمنع من الاستئناس بثمن الشراء باعتباره من الدلائل التى يقام لها وزن عند التعرف على ثمن المثل وكان ما خلص اليه التقرير لا ينطوى على خطا فى تطبيق القانون ، ذلك انه لم ينقص من نفس اسعار المثل عند البناء ووجد انها لا تختلف عن القيمة الحقيقية الثابتة فى عقد الشراء ، خاصة وان تاريخ الشراء معاصر لتاريخ البناء . الطعن رقم 0224 لسنة 44 مكتب فنى 29 صفحة رقم 1130 بتاريخ 26-04-1978 الموضوع : ايجار الموضوع الفرعي : تقدير القيمة الايجارية فقرة رقم : 1 مؤدى المادة الرابعة من القانون رقم 121 لسنة 1947 المنطبق على واقعة النزاع انه لا يجوز ان تزيد الاجرة المتفق عليها فى عقود ايجار الاماكن التى انشئت بمدينة الاسكندرية قبل 1944/1/1 عن اجرتها فى شهر ابريل 1941 او شهر اغسطس 1939 الا بمقدار النسب المبينة بتلك المادة . و لما كان تحديد اجرة تلك الاماكن طبقاً لهذا القانون من مسائل النظام العام و لا يجوز الاتفاق على ما يخالفها ، و يجوز اثبات التحايل على زيادتها بكافة طرق الاثبات ، لما كان ذلك و كانت الدعوى بطلب تخفيض الاجرة على مقتضى الاساس الذى تمسك به الطاعن امام محكمة الاستئناف مبناها بطلان الاتفاق على الاجرة التى تزيد على الحد الاقصى المقرر بالقانون رقم 121 لسنة 1947 ، و كان هذا البطلان - على ما يبين من نصوص هذا القانون - بطلاناً مطلقاً لتعلقه بالنظام العام ، فان هذه الدعوى يصح رفعها فى اى وقت و لو بعد انقضاء العلاقة الايجارية ما دام لم يسقط الحق فى رفعها بالتقادم ، و لا يصح اعتبار سكوت المستاجر مدة من الزمن نزولاً منه عن الحق المطالب به لان هذا النزول صريحاً كان او ضمنياً يقع باطلاً و لا يعتد به . ( الطعن رقم 224 لسنة 44 ق ، جلسة 1978/4/26 ) الطعن رقم 0263 لسنة 44 مكتب فنى 29 صفحة رقم 1434 بتاريخ 07-06-1978 الموضوع : ايجار الموضوع الفرعي : تقدير القيمة الايجارية فقرة رقم : 1 اذا كانت المبانى التى انشئت بعد العمل بالقانون رقم 199 لسنة 1952 و حتى صدور القانون رقم 55 لسنة 1958 لم تكن تخضع من حيث تقدير اجرتها لقواعد قانونية معينة و انما كان تقديرها متروكاً لمطلق ارادة المتعاقدين لا يحكمها فى ذلك سوى قانون العرض و الطلب ، فان مؤدى اخضاع اجور هذه الاماكن الى التخفيض المقرر بالقانون رقم 55 لسنة 1958 الذى قضى بسريان احكامه على الاجرة التى كان يدفعها المستاجر خلال سنة سابقة على تاريخ العمل به او الاجرة الواردة فى عقد الايجار ايتهما اقل ، ان تكون الاجرة المعتبرة فى هذا المقام هى الاجرة الحقيقية التى انعقدت عليها الارادة الصحيحة للمتعاقدين عند بدء التاخير او التى اتفق المتعاقدن فيما بعد متى استمر المستاجر فى دفعها خلال السنة السابقة على العمل بالقانون و كانت تقل عن الاجرة الاصلية . الطعن رقم 0263 لسنة 44 مكتب فنى 29 صفحة رقم 1434 بتاريخ 07-06-1978 الموضوع : ايجار الموضوع الفرعي : تقدير القيمة الايجارية فقرة رقم : 2 اذ كانت المطعون عليها قد اسست دفاعها على انها وقعت فى غلط فى القانون عند تاجيرها شقتى النزاع فى تاريخ سابق على العمل بالقانون رقم 55 لسنة 1958 اذ اعتقدت ان المبنى يخضع لاحكام التخفيض المقررة بالقانون رقم 199 لسنة 1952 لبدء انشائه فى ظله و قامت بتخفيض الاجرة المتفق عليها وفقاً للنسب المحددة به و هى 15 و كان المقرر وفقاً للمادتين 120 ، 122 من القانون المدنى ان للمتعاقد الذى وقع فى غلط القانون ان يطلب ابطال التصرف الذى شابه هذا الغلط متى كان جوهرياً و وقع فيه المتعاقد الاخر او اتصل علمه به او كان من السهل عليه ان يتبينه و كان الحكم المطعون فيه لم يعتد غلط فى القانون نتيجة اعمالهما قواعد التخفيض المقررة بالقانون رقم 199 لسنة 1952 رغم عدم سريان احكامه ، و كان ما اورده الحكم المطعون فيه سائغاً فى التدليل على ان الاتفاق على تخفيض الاجرة المتعاقد عليها لم يكن من قبيل التحايل على القانون و انما جاء وليد الغلط فيه و من ثم يقع باطلاً و تكون الاجرة قبل تخفيضها هى المتعين اتخاذها اساساً للتخفيض المقرر بالقانون رقم 55 لسنة 1958 . الطعن رقم 0283 لسنة 44 مكتب فنى 29 صفحة رقم 248 بتاريخ 18-01-1978 الموضوع : ايجار الموضوع الفرعي : تقدير القيمة الايجارية فقرة رقم : 1 اذ كان البين من مدونات الحكم المطعون فيه انه حصل من اسباب الحكم الصادر فى الدعوى ما يفيد ان المطعون عليه كان خصماً للطاعنتين اللتين اقامتاها ضده بطلب الزامه بالاجرة المتاخرة و انه نازع فى قانونية الاجرة المتعاقد عليها طالباً للتخفيض المقرر بالتشريع الاستثنائى و ان المحكمة ندبت خبيراً هندسياً لتحديد تاريخ انشاء العين المؤجرة و تخفيض اجرتها طبقاً للقوانين المتعاقبة . و اذ تقاعس المطعون عليه من دفع امانة الخبير و طلب العدول عن الحكم بندبه اكتفاء بما قدمه من مستندات و الحكم فى الدعوى بحالتها فقد حكمت بالزامه بالاجرة المتاخرة وفقاً للقدر المتعاقد عليه ، تبعاً لخلو الدعوى مما يغنى عن بيان تاريخ انشاء العين المؤجرة و مما تتطمئن له بصدد ذلك ، و كان مؤدى ذلك ان المطعون عليه اثار نزاعاً فى تلك الدعوى حول مدى خضوع اجرة عين النزاع لقواعد التخفيض المقررة بقوانين الايجار و ان الطرفين تناقشا فى هذه المسالة و تناولا بشانها المستندات و ان المطعون عليه اكتفى فى اثبات مدعاه بتلك المستندات ، و من ثم فان المحكمة اذ انتهت من تمحيص المستندات المقدمة من الطرفين الى ان الدعوى خالية من الدليل على توافر اسس التخفيض المطلوب و قضت تبعاً لذلك بالزام المطعون عليه بالاجرة المتعاقد عليها ، بما تكون هذه الاسباب مرتبطة بالمنطوق ارتباطاً وثيقاً بحيث لا تقوم له قائمة بدونها و تكون معه وحدة لا تتجزا و يرد عليها ما يرد عليه من قوة الامر المقضى ، فانها تكون قد حسمت النزاع حول مسالة عدم خضوع الاجرة المتعاقد عليها للتخفيضات القانونية بما لا يجوز لطرفيها العودة الى مناقشتها باية دعوى تالية و لو بادلة قانونية او واقعية لم تسبق اثارتها ، لا يغير من ذلك ما ذهب اليه الحكم كتبرير لرفض الدفع من ان الحكم الانتهائى الصادر فى الدعوة الاولى لم يحسم حقيقة الاجرة المتنازع عليها لان قوة الامر المقضى انما تثبت لما انتهى اليه الحكم النهائى فى شان الوقائع المتنازع فيها ، و على اساس مطابقة الحقيقة القضائية للحقيقة الواقعية ، و المسالة الاساسية التى حسمها الحكم الاول - و على ما سلف بيانه و هى مدار النزاع فى الدعوى الماثلة ان الاجرة المتفق عليها بالعقد هى الاجرة القانونية اذ لم تكف مستندات الدعوى لتطبيق قوانين التخفيض الاستثنائية وهو ما يحاول المطعون عليه اثارته من جديد ، لما كان ذلك فان الحكم المطعون فيه اذ قضى برفض الدفع بعدم جواز نظر الدعوى لسبق الفصل فيها يكون قد اخطا فى تطبيق القانون . ( الطعن رقم 283 لسنة 44 ق ، جلسة 1978/1/18 ) الطعن رقم 0406 لسنة 44 مكتب فنى 29 صفحة رقم 1210 بتاريخ 10-05-1978 الموضوع : ايجار الموضوع الفرعي : تقدير القيمة الايجارية فقرة رقم : 1 المقرر فى قضاء هذه المحكمة ان حجية الامر المقضى ترد على منطوق الحكم و على ما يكون من اسبابه مرتبطاً بالمنطوق ارتباطاً وثيقاً و لازماً للنتيجة التى انتهى اليها ، و من شروط الاخذ بقرينة الامر المقضى وفقاً للمادة 101 من قانون الاثبات رقم 25 لسنة 1968 وحدة الموضوع بين الدعوى التى سبق الفصل فيها و الدعوى المطروحة ، بحيث تكون المسالة المقضى فيها مسالة اساسية لم تتغير و ان يكون الطرفان قد تناقشا فيها فى الدعوى الاولى و استقرت حقيقتها بينهما بالحكم الاول استقراراً جامعاً مانعاً . و تكون هى بذاتها الاساس فيما يدعيه بالدعوى الثانية اى من الطرفين قبل الاخر من حقوق متفرعة عنها لما كان ذلك و كان يبين من الاوراق ان موضوع المنازعة فى الدعوى رقم ... هو مطالبة الطاعنين المطعون عليه باجرة متاخرة لشقة النزاع باعتبار ان اجرتها الاتفاقية مبلغ 4 جنيهات و 350 مليما شهريا وقد ثار النزاع بين الطرفين حول حقيقة الاجرة الاتفاقية و حددتها المحكمة بمبلغ 4 جنيهات و 350 مليما شهريا و ابرزت باسباب حكمها الزام المستاجر دفعها حتى تعدل بحكم يثبت تحديد الاجرة القانونية ، لما كان ذلك ، و كان النزاع الذى ثار بين الطرفين فى الدعوى الماثلة يدور حول تحديد الاجرة القانونية للشقة المؤجرة تطبيقاً لاحكام قوانين الايجارات و هى مسالة لم تكن مطروحة على المحكمة فى الدعوى السابقة و لم يعرض لها الحكم الصادر فيها ، و من ثم فان الدعويين تختلفان موضوعاً و سبباً . الطعن رقم 0406 لسنة 44 مكتب فنى 29 صفحة رقم 1210 بتاريخ 10-05-1978 الموضوع : ايجار الموضوع الفرعي : تقدير القيمة الايجارية فقرة رقم : 2 مؤدى المادة الرابعة من القانون رقم 121 لسنة 1947 المعمول بها بمقتضى المادتين 43 من القانون رقم 52 لسنة 1969 ، 9 من القانون رقم 49 لسنة 1977 ، ان المشرع اتخذ من اجرة شهر ابريل 1941 اساساً لتحديد الاجرة بالنسبة لعقود الايجار المبرمة من اول مايو 1941 على المبانى المنشاة قبل اول يناير 1944 اعتباراً بان اول مايو سنة 1941 هو التاريخ الذى بدات فيها التشريعات الاستثنائية الخاصة بمواجهة ازمة الاسكان بصدور الامر العسكرى 151 لسنة 1941 و افتراضاً بانه منذ هذا التاريخ بدات اجور الاماكن فى التصاعد و اصبح المستاجر بحاجة الى حماية القانون مما مفاده ان المنع من اجرة تجاوز الحد الاقصى ، و حظر تقاضى اية مبالغ تزيد عليها لا يستطيل الى العقود المبرمة قبل هذا التاريخ فلا يسرى عليها هذا المبدا ، و يعمل بالاجرة المسماة فيها مهما بلغت طالما ان المدة الاصلية لهذه العقود لم تنقض ، فاذا جدد العقد او امتد بحكم القانون بعد انتهاء مدته الاصلية فان الاجرة تصبح خاضعة للتشريعات الاستثنائية و يجب الا تجاوز الحد الاقصى الذى فرضه القانون . الطعن رقم 049 لسنة 44 مكتب فنى 29 صفحة رقم 999 بتاريخ 12-04-1978 الموضوع : ايجار الموضوع الفرعي : تقدير القيمة الايجارية فقرة رقم : 1 المستفاد من نصوص القانون رقم 121 لسنة 1947 الذى يحكم واقعة الدعوى - و على ما جرى به قضاء هذه المحكمة - ان الاتفاق على اجرة تجاوز الحد الاقصى للاجرة المقررة بهذا القانون يقع باطلاً بطلاناً مطلقاً لتعلقه بالنظام العام فلا يزول بالتنازل عنه صراحة او ضمناً و لا يعتبر السكوت عن التمسك به نزولا عنه ، و من ثم فان الحكم اذ اتخذ من تراخى الطاعن فى رفع الدعوى قرينة على جدية شرط التصريح بالتاجير من الباطن و عدم ايراده تحايلاً على قواعد تحديد الاجرة يكون قد اخطا فى تطبيق القانون . الطعن رقم 049 لسنة 44 مكتب فنى 29 صفحة رقم 999 بتاريخ 12-04-1978 الموضوع : ايجار الموضوع الفرعي : تقدير القيمة الايجارية فقرة رقم : 3 المقصود باجرة المثل - و على ما جرى به قضاء هذه المحكمة - هو اجرة مكان مماثل من جميع الوجوه بقدر الامكان لشقة المثل فى شهر الاساس و ان توافر التماثل بين عين النزاع و عين المثل او انعدامه لا يعدو ان يكون من مسائل الواقع التى يستقل بتقديرها قاضى الموضوع طالما كان استخلاصه سائغاً و مؤدياً الى النتيجة التى انتهى اليها ، و اذ كان البين من مدونات الحكم المطعون فيه انه خلص الى عدم توافر التماثل بين شقة النزاع و بين شقة المثل من مجرد عدم تطابقهما فى الموقع و عدد الوحدات و هو ما لا يستقيم به التدليل على عدم صلاحية الشقة المقيسة لاتخاذها مثلاً لشقة النزاع ، ذلك انه لا يشترط لتحقق التماثل فى هذه الحالة ان تتحد الشقتان تماماً فى الموقع و عدد الوحدات بحيث يتعين ان يشملها مبنى واحد و ان يتطابق عدد الغرف فيهما و انما يكفى لذلك ان تتوافر اوجه التماثل بينهما و لو اختلفا من حيث الموقع و عدد الوحدات على ان يراعى ما قد يوجد بينهما من فروق مؤثرة على تحديد مقدار الاجرة ، لما كان ذلك فان الحكم يكون قد اخطا فى تطبيق القانون و شابه الفساد فى الاستدلال . ( الطعن رقم 49 لسنة 44 ق ، جلسة 1978/4/12 ) الطعن رقم 0517 لسنة 44 مكتب فنى 29 صفحة رقم 1168 بتاريخ 03-05-1978 الموضوع : ايجار الموضوع الفرعي : تقدير القيمة الايجارية فقرة رقم : 1 مفاد المادتين 10 ، 11 من القانون رقم 52 لسنة 1969 ان تقدير قيمة الارض وفقاً لثمن المثل وقت البناء و انه لا عبرة بالثمن الذى اشتريت به الارض كما تقدر قيمة المبانى وفقاً لسعر السوق فى ذلك الوقت ، و قرر المشرع للمؤجر 5 من قيمة المبانى يضاف اليها 3 مقابل مصروفات الاصلاح و الصيانة و الادارة و تشمل تكاليف الاساسات و الاسوار و التوصيلات الخاصة بالمرافق . ( الطعن رقم 517 لسنة 44 ق ، جلسة 1978/5/3 ) الطعن رقم 0554 لسنة 44 مكتب فنى 29 صفحة رقم 1315 بتاريخ 24-05-1978 الموضوع : ايجار الموضوع الفرعي : تقدير القيمة الايجارية فقرة رقم : 1 النص فى الفقرة الرابعة من المادة الرابعة من القانون رقم 46 لسنة 1962 بتحديد ايجار الاماكن المعدلة بالقانون رقم 133 لسنة 1963 على انه .. " و يجوز للمالك قبل صدور قرار اللجنة بتحديد الايجار و توزيعه ان يؤجر المبنى كله او بعضه على ان يسرى قرار اللجنة باثر رجعى من بدء تنفيذ عقد الايجار" و فى الفقرة السادسة من المادة الخامسة منه على انه " و تكون قرارات لجان التقدير نافذة رغم الطعن فيها ..." تدل على ان المشرع قدر ان لجان تقدير القيمة الايجارية المنصوص عليها فيه و المنوط بها تحديد ايجار المبانى الخاضعة لاحكامه ، سوف تستغرق فى انجاز عملها وقتاً قد يطول فاجاز للمالك بعد اتمام مبناه و اعداده للسكنى الا ينتظر حتى تفرغ اللجنة من عملها فتجيز للمالك ايجار الوحدات السكنية كلها او بعضها و يعين ايجار كل وحدة تعييناً مؤقتاً فاذا اتمت لجنة التقدير عملها و اصدرت قرارها كان هذا الايجار هو المعتبر فان كانت القيمة الايجارية التى حددتها اللجنة اقل من المتفق عليه بالعقد تعين خفض الاجرة العقدية الى النتيجة المحددة باثر رجعى من وقت ابرام العقد و ان حددت اللجنة قيمة اكثر فالاصل الا تسرى زيادة القيمة الايجارية الى المستاجر المتعاقد طوال مدة الايجار الاصلية ، اعتباراً بان المالك قبل النزول عن الحد الاقصى للاجرة و ارتضى الاجرة الاقل ، شريطة الا يكون هذا الرضاء مشوباً بعيب يفسده ، و الا يكون المالك قد تحفظ صراحة او ضمناً عند التعاقد بحقه فى التمسك بقرار اللجنة عند صدوره ، و يجوز استظهار هذا التحفظ من كافة الظروف و الملابسات المحيطة بالتعاقد ، فاذا انقضت المدة الاصلية و امتد الايجار بحكم القانون جاز للمالك ان يرفع الاجرة الى حدها الاقصى . الطعن رقم 0969 لسنة 44 مكتب فنى 29 صفحة رقم 762 بتاريخ 15-03-1978 الموضوع : ايجار الموضوع الفرعي : تقدير القيمة الايجارية فقرة رقم : 2 المقرر فى قضاء هذه المحكمة ان تحديد اجرة الاماكن طبقاً للقوانين المحددة - للايجارات من مسائل النظام العام و لا يجوز الاتفاق على ما يخالفها ، و كل نزاع بهذا الشان متى كان لازماً للفصل فى الدعوى لا يعد طلباً جديداً فى الاستئناف اذ يجوز اثارته فى اى مرحلة من مراحل التقاضى و لو لاول مرة امام محكمة النقض ، و لما كان التعرف الى حقيقة الاجرة القانونية و القدر الذى لم توف به المطعون عليها امراً لازماً لامكان الفصل فيما يطلبه الطاعن من اجرة متاخرة ، فان الحكم المطعون فيه اذ عرض لبحث الاجرة القانونية و حقق النزاع حولها و اعمل قوانين التخفيض المتعلقة بالنظام العام و التى اوردها تقرير الخبير المنتدب فى الدعوى يكون قد التزم صحيح القانون . الطعن رقم 0991 لسنة 44 مكتب فنى 29 صفحة رقم 910 بتاريخ 29-03-1978 الموضوع : ايجار الموضوع الفرعي : تقدير القيمة الايجارية فقرة رقم : 2 مؤدى المادة العاشرة ، و الفقرة الاولى من المادة 11 من القانون رقم 52 لسنة 1969 ، ان المشرع جعل القاعدة الاساسية فى تقدير قيمة الارض بقيمتها السوقية وقت البناء ، دون اعتداد بالثمن الحقيقى الذى اشتريت به الارض ، اعتباراً بانه طالما تقدر الاجرة بنسبة من قيمة الارض مفروضة ان تمثل العائد العادل لاستثمار المالك لها فانه يتحقق وقت البناء لا وقت تملك الارض ، و يقصد بوقت البناء ان تقدر قيمة الارض حسبما تساوى وقت تمام انشاء المبانى حتى و لو استغرق الاتمام وقتاً طويلاً منذ البدء فيه ، و لا عبرة بوقت المعاينة التى تجريها لجان تحديد الاجرة التى قد تتراخى زمناً عن هذا الوقت، و لما كان البين من مدونات الحكم المطعون فيه انه اعتمد النتيجة التى خلص اليها الخبير فى تقريره من تقدير ثمن الارض المقام عليها البناء موضوع النزاع بمبلغ ثلاثين جنيهاً للمتر وقت انشاء المبانى و ان هذا التقدير لا مبالغة فيه ، و كان الطاعن لا يجادل فى ان هذه القيمة موازية لوقت اتمام انشاء هذه المبانى بالفعل ، فانه لا محل لاتخاذ متوسط الاسعار فى الفترة بين بدء الانشاء و حتى تمامه لتوافر ذلك القول مع الوقت المنضبط الذى حدده القانون باتمام انشاء البناء . ( الطعن رقم 991 لسنة 44 ق ، جلسة 1978/3/29 ) الطعن رقم 0176 لسنة 45 مكتب فنى 29 صفحة رقم 2077 بتاريخ 30-12-1978 الموضوع : ايجار الموضوع الفرعي : تقدير القيمة الايجارية فقرة رقم : 1 ان بحث حقيقة الاجرة الواجبة على المستاجر فى ضوء القوانين المنظمة لها يعتبر اذا ما اثار المستاجر نزاعاً على سند من الجد حول مجاوزة الاجرة الاتفاقية لحدود القانون - مسالة اولية داخلة فى الدعوة المقامة بطلب الاجرة و لازمة للفصل فيها بما يقتضى من المحكمة المنظورة امامها الدعوى - و على ما جرى به قضاء هذه المحكمة - ان تعرض لهذه المسالة و تقول كلمتها فيه بغير حاجة الى ان يرفع المستاجر دعوى بتخفيض الاجرة باعتبار ان ما يجوز طلبه بطريق الدعوى يجوز ابداؤه بطريق الدفع ، الا انه فى الاصول العامة التى يقوم عليها نظام القضاء ان احكامه فى المنازعات هى عنوان الصحة المطلقة ، و ان قول الفصل فيها لا يقبل بطبعه تعدداً فى الراى و لا عوداً الى النظر فيه ، لذلك قام التشريع على استبعاد طرح نزاع بذاته بشان حق بعينه على اكثر من قاض واحد اتقاء ما قد يؤدى اليه ذلك من تعدد فى الاحكام ان تطابقت يصبح تعددها عبئاً لا طائل من ورائه ، و ان تنافرت تماحت و ضاع الحق بينها ، مما يهدر قرينة الصحة التى افترضها القانون فى حكم القاضى و يغض من قيمة القضاء ، و هذا و ذاك ما ينبغى تنزيهه عنه ، كان النص فى المادة 112 من قانون المرافعات على انه اذا رفع النزاع ذاته بين محكمتين وجب ابداء الدفع بالاحالة امام المحكمة التى رفع اليها النزاع اخيراً للحكم فيه و تلتزم المحكمة المحال اليها الدعوى بنظرها ، لما كان ذلك فانه لا على المحكمة التى يثار امامها نزاع فى مسالة اولية فى دعوى مطروحة عليها ، و يكون هو بذاته مطروحاً على محكمة اخرى لم تفصل فيه ان هى غضت النظر عنه ، تاركة لتلك المحكمة الاخرى امر الفصل فيه ، و مضت هى فى نظر الدعوى المطروحة عليها بحالتها ما دامت صالحة لذلك بغير حاجة الى وقفها انتظارا لما يسفر عنه الفصل فى ذلك النزاع من المحكمة الاخرى و ذلك اتقاء مغبة نظر النزاع امام محكمتين فى وقت واحد و اعمالاً لمقتضى الاحالة المنصوص عليها فى المادة 112 من قانون المرافعات ، فيما لو كانت قد دفع بها ، لما كان ما تقدم و كان الثابت من اوراق الطعن ان الطاعن كان قد استبق قبل منازعته فى الاجرة امام المحكمة التى اصدرت الحكم المطعون فيه الى اقامة دعوى بطلب تخفيض الاجرة امام محكمة اخرى لم تكن قد فصلت فى دعواه بعد ، و كان الحكم الابتدائى المؤيد بالحكم المطعون فيه قد اطرح النظر فى منازعة الطاعن فى حقيقة الاجرة المستحقة فى ذمته ، فانه لا يكون قد اخطا فى تطبيق القانون . الطعن رقم 0278 لسنة 45 مكتب فنى 29 صفحة رقم 1811 بتاريخ 29-11-1978 الموضوع : ايجار الموضوع الفرعي : تقدير القيمة الايجارية فقرة رقم : 1 مؤدى نص المادتان 43 ، 47 من القانون رقم 52 لسنة 1969 ، ان المشرع و ان الغى القانون رقم 121 لسنة 1947 الا انه ابقى على احكامه الخاصة بتحديد الاجرة و المقررة على مخالفتها . لما كان ذلك و كانت القواعد المحددة لطرق الطعن فى الاحكام لا تدخل ضمن قواعد تحديد الاجرة و الاثار المترتبة على مخالفتها ، و كانت نصوص القانون رقم 52 لسنة 1969 قد خلت من نص مماثل للمادة 15 من القانون رقم 121 لسنة 1947 و التى تقضى بعدم جواز الطعن فى الاحكام الصادرة فى المنازعات الناشئة عن تطبيقه ، فان الاحكام التى تصدر فى ظل العمل بالقانون رقم 52 لسنة 1969 فى منازعات ناشئة عن تطبيق القانون رقم 121 لسنة 1947 تخضع من حيث جواز الطعن فيها - و على ما جرى به قضاء هذه المحكمة - للقواعد العامة المنصوص عليها قانون المرافعات و التى تجعل مناط استئناف الاحكام الصادرة من المحاكم الابتدائية هو تجاوز فيه الدعوى للنصاب الانتهائى لها و قدره مائتان و خمسون جنيهاً . الطعن رقم 0278 لسنة 45 مكتب فنى 29 صفحة رقم 1811 بتاريخ 29-11-1978 الموضوع : ايجار الموضوع الفرعي : تقدير القيمة الايجارية فقرة رقم : 2 مدة الايجار فى العقود الخاضعة للتشريعات الاستثنائية الخاصة بايجار الاماكن اصبحت غير محددة بعد انتهاء مدتها الاصلية لامتدادها بحكم القانون و اذ كانت دعوى تحديد الاجرة العين المؤجرة هى - و على ما جرى به قضاء هذه المحكمة - دعوى لطلب صحة او ابطال عقد مستمر تقدر قيمتها باعتبار مجموع المقابل النقدى عن مدة العقد كلها فان عقد الايجار موضوع الدعوى و قد امتد بعد انتهاء مدته الاصلية الى مدة غير محددة طبقاً لاحكام قوانين ايجار الاماكن يكون المقابل النقدى لهذه المدة غير محدودة ، و تكون الدعوى غير قابلة لتقدير قيمتها و بالتالى تعتبر زائدة على مائتين و خمسين جنيهاً طبقاً للمادة 41 من قانون المرافعات ، و يكون الحكم الصادر فيما جائز استئنافه . الطعن رقم 0442 لسنة 45 مكتب فنى 29 صفحة رقم 1731 بتاريخ 22-11-1978 الموضوع : ايجار الموضوع الفرعي : تقدير القيمة الايجارية فقرة رقم : 4 المقرر - و على ما جرى به قضاء هذه المحكمة - ان اجرة شهر ابريل المتخذة اساساً لتحديد اجور الاماكن الخاضعة لاحكام القانون 121 لسنة 1947 يجوز اثباتها بكافة طرق الاثبات بما فيها البينة و القرائن مهما كانت قيمة الاجرة و ذلك لان المطلوب اثباته ليس التعاقد فى ذاته بل قيمة الاجرة فى تاريخ معين و هى تعتبر بهذه المثابة واقعة مادية اتخذ منها المشرع اساساً لتحديد الاجرة القانونية الحالية ، كما ان الايصال بسداد الاجرة عن مدة معاصرة لشهر الاساس و ان كان لا يصلح دليلاً كاملاً على الاجرة فيه الا انه يجوز اعتباره قرينة قضائية عليها لما كان ذلك و كان البين من مدونات الحكم المطعون فيه انه لم يتخذ من اجرة الشقتين المشار اليهما بسبب النعى اجره مثل لشقة النزاع و انما استدل على اجرتها فى شهر ابريل 1941 بعقود ايجار و ايصالات صادرة عن شقق اخرى مماثلة فى ذات المبنى تراوحت الاجرة المحددة بها بين ... فيما تحرر منها قبل العمل بالقانون 121 لسنة 1947 و بين ... بالنسبة لما صدر منها بعد ذلك . و هو منه استدلال سائغ له سنده من تماثل وحدات متعددة فى العقار من حيث مقدار اجرة الاساس و ما صارت اليه بعد اضافة الزيادة المقررة بالقانون ، فان الحكم اذ اتخذ من هذه الاجرة اساساً لتحديد الاجرة القانونية لعين النزاع يكون قد اصاب صحيح القانون . ( الطعن رقم 442 لسنة 45 ق ، جلسة 1978/11/22 ) الطعن رقم 0739 لسنة 42 مكتب فنى 30 صفحة رقم 681 بتاريخ 20-06-1979 الموضوع : ايجار الموضوع الفرعي : تقدير القيمة الايجارية فقرة رقم : 2 اذ كان البين من الصورة الرسمية للحكم الصادر فى الدعوى ... ... - المرفوعة من الطاعنين ضد المؤجر الاصلى بائع العقار للمطعون ضده - ان الطرفين قد تناضلاً حول الاجرة الاصلية للمحلات و ما يجب انقاصه منها و قد حسمها الحكم فى اسبابه المرتبطة بمنطوقه ارتباطاً وثيقاً و قضى انها مبلغ 37 جنيها و 900 مليماً بعد استبعاد مبلغ 710 قرشاً مقابل النقص فى الانتفاع و قد تايد هذا القضاء فى الاستئناف و كان الحكم المطعون فيه - و الذى صدر بعد ذلك التاريخ - قد قام على اساس ان الاجرة الاصلية هى 45 جنيهاً شهرياً على خلاف الحكم السابق الحائز لقوة الامر المقضى و الذى يعتبر حجة على الطرفين فان الطعن فيه بالنقض يكون جائزاً . ( الطعن رقم 739 لسنة 42 ق ، جلسة 1979/6/20 ) الطعن رقم 0223 لسنة 44 مكتب فنى 30 صفحة رقم 143 بتاريخ 10-01-1979 الموضوع : ايجار الموضوع الفرعي : تقدير القيمة الايجارية فقرة رقم : 5 اذ كان الحكم المطعون فيه قد اقام قضاءه على سند من ان وصول الاجرة عن شهر سبتمبر 1971 مضافاً اليها الزيادة القانونية يعتبر بمثابة ترخيص بالتاجير من الباطن على مدار السنة ، مع انه بمجرده ليس من شانه ان يفيد هذه الدلالة باعتباره من شهور الصيف التى يباح فيها التاجير من الباطن موسمياً و بغير اذن من المالك و كان منطبق الحكم على هذا النحو قد حجبه عن تمحيص دفاع الطاعن من ان تقاضيه الزيادة القانونية عن شهر واحد من شهورالصيف ليس من شانه ان يعد تصريحاً مطلقاً بالتاجير من الباطن فتنه يكون قد خالف القانون و شابه الاخلال بحق الدفاع . ( الطعن رقم223 لسنة 44 ق ، جلسة 1979/1/10 ) الطعن رقم 0619 لسنة 44 مكتب فنى 30 صفحة رقم 600 بتاريخ 24-02-1979 الموضوع : ايجار الموضوع الفرعي : تقدير القيمة الايجارية فقرة رقم : 1 مؤدى نصوص المواد 2/148 ، 564 ، 566 ، 432 من القانون المدنى ان العين المؤجرة لا تقتصر على ما ورد ذكره فى العقد بشانها و انما تشمل ايضاً ما يكون من ملحقاتها التى لا تكتمل منفعتها المقصودة من الايجار الا بها و انه اذا اتفق المتعاقدان على تحديد ملحقات العين المؤجرة وجب اعمال اتفاقهما فان لم يوجد اتفاق وجب الرجوع الى طبيعة الاشياء و اتباع العرف دون التقيد فى هذا الخصوص بوسيلة بعينها من وسائل الاثبات لان هذه الامور هى من قبل الواقع المادى الذى يجوز اثباتة بكافة الطرق ، و لما كان عقد الايجار المؤرخ ... ... ... شانه فى ذلك فان عقد الايجار المؤرخ ... ... ... لم يحدد ملحقات العين المؤجرة و لم يتضمن من جهة اخرى ما ينفى وجودها فان طرفيه يكونان قد تركا امر تحديد تلك الملحقات لحكم المادة 516 مدنى باعتبارها مكملة لارادتهما . الطعن رقم 0126 لسنة 45 مكتب فنى 30 صفحة رقم 376 بتاريخ 26-12-1979 الموضوع : ايجار الموضوع الفرعي : تقدير القيمة الايجارية فقرة رقم : 1 اذ كان البين من عقدى الايجار ، و من ملحق العقد الاخير ، ان المستاجر فى كل من العقدين التزم بدفع مقابل اجر استخدام بواب و استعمال نور السلم بالاضافة الى التزامه بدفع الاجرة القانونية للعين المؤجرة . لما كان ذلك ، و كان لكل من المزيتين المذكورتين كيانها المستقل عن الانتفاع بالعين المؤجرة ذاتها و يمكن فصلها عن العين دون اخلال بانتفاع المستاجر بها ، فان اتفاق الطرفين على مقابل لها زيادة على الاجرة القانونية يكون جائزاً و بمناى عن اية رقابة قضائية ما لم يتضح انه صورى اريد به ستر تحايل على قوانين تحديد الاجرة . ( الطعن رقم 126 لسنة 45 ق ، جلسة 1979/12/26 ) الطعن رقم 0409 لسنة 45 مكتب فنى 30 صفحة رقم 403 بتاريخ 27-01-1979 الموضوع : ايجار الموضوع الفرعي : تقدير القيمة الايجارية فقرة رقم : 1 من المقرر فى قضاء هذه المحكمة ان من حق المؤجر ان يزيد على الاجرة المحددة وفقاً للاسس القانونية قيمة ما يضيفه الى العين المؤجرة قبل تاجيرها من تحسينات جديدة ينتفع بها المستاجر و انه يعتبر فى حكم التحسينات بهذا المعنى كل ميزة جديدة يوليها المؤجر للمستاجر فيضاف ما يقابلها ـــ بعد تقويمها ـــ الى الاجرة و الواجب فى هذا الصدد احترام ارادة الطرفين ما لم يثبت ان القصد من الاتفاق هو التحايل على الاحكام الامرة فى القانون فيكون للقاضى عندئذ سلطة التقدير . الطعن رقم 0463 لسنة 45 مكتب فنى 30 صفحة رقم 121 بتاريخ 06-01-1979 الموضوع : ايجار الموضوع الفرعي : تقدير القيمة الايجارية فقرة رقم : 3 المقرر بقضاء هذه المحكمة انه متى كان وجه النعى قد تضمن دفاعاً جديداً يخالطه واقع لم يثبت ابداؤه امام محكمة الموضوع فانه لاتجوز اثارته لاول مرة امام محكمة النقض و لما كان دفاع الطاعنة بان المطعون عليه لم يوف بجميع المبالغ المستحقة فى ذمته من اجرة و فوائد و مصاريف هو دفاع يخالطه واقع و كانت الطاعنة لم تقدم ما يثبت انها تمسكت به لدى محكمة الموضوع و ليس فى الحكم المطعون فيه ما يفيد ذلك فمن ثم يكون ما تضمنه وجه النعى سبباً لا يجوز التحدى به لاول مرة امام محكمة النقض . ( الطعن رقم 463 لسنة 45 ق ، جلسة 1979/1/6 ) الطعن رقم 0499 لسنة 45 مكتب فنى 30 صفحة رقم 699 بتاريخ 20-06-1979 الموضوع : ايجار الموضوع الفرعي : تقدير القيمة الايجارية فقرة رقم : 2 الاتفاق على نقض الاجرة عن الحد الاقصى لا يعتبر مخالفاً للنظام العام اعتباراً بان الاجرة التى يحددها القانون تعتبر حداً اعلى لا يجوز للمؤجر تجاوزه ، و لكن ليس ثمة ما يمنع من الاتفاق على اجرة اقل منه ، و يتعين اهمال الاتفاق على الاجرة الاقل طوال المدة المتفق عليها . ( الطعن رقم 499 لسنة 45 ق ، جلسة 1979/6/20 ) الطعن رقم 0524 لسنة 45 مكتب فنى 30 صفحة رقم 10 بتاريخ 04-04-1979 الموضوع : ايجار الموضوع الفرعي : تقدير القيمة الايجارية فقرة رقم : 4 اذ كان الدافع فى الدعوى انها اقيمت بطلب تحديد اجرة عين النزاع باعتبارها ارضاً فضاء تحكمها القواعد العامة فى القانون المدنى دون احكام قوانين الايجار الاستثنائية ، و كان الحكم الصادر من محكمة اول درجة بتاريخ 1973/1/25 قطع باخضاعها لهذه القوانين الاخيرة ، و ناط باحد الخبراء تحديد قيمتها الايجاريه و خفضها ، و كان الحكم المنهى للخصومة صدر فى 1974/4/23 طرحا تقدير الخبير و معتبراً الاجرة المثبته بالعقد هى الاجرة القانونية ، و كان الطلب المطروح فى الدعوى و هو تحديد الاجرة يستدعى لزوماً بيان القانون الواجب التطبيق ، فان ما قطع فى الحكم الاول من تطبيق التشريع الاستئنافى لا يعد فصلاً فى طلب موضوعى مستقل بذاته و انما هو قضاء فى وجه من وجوه الدفاع المثار حول طبيعة العين المؤجرة ، من شان استئناف الحكم المنهى للخصومة طرحه مع الموضوع على المحكمة الاستئنافية . لما كان ما تقدم و كان لم يكن فى استطاعة المطعون عليه استئناف الحكم الاول رغم انطوائه على قضاء لغير صالحه تبعاً لانه غير منه للخصومة فى معنى المادة 212 من قانون المرافعات ، و كان ممنوعاً ايضاً من استئناف الحكم الاخير اخذاً بانه استجاب لطلباته وفق المادة 211 من ذات القانون ، فان انفراد الطاعن رفع الاستئناف و قصره على الحكم الصادر فى 1974 ليس من شانه ان يحول دون محكمة الاستئناف و التصدى لموضوع النزاع و لكافه ما اثير حوله من اوجه دفاع . ( الطعن رقم 524 لسنة 45 ق ، جلسة1979/4/4) الطعن رقم 0666 لسنة 45 مكتب فنى 30 صفحة رقم 152 بتاريخ 10-01-1979 الموضوع : ايجار الموضوع الفرعي : تقدير القيمة الايجارية فقرة رقم : 2 اوردت المادة الاولى من القانون 46 لسنة 1962 قواعد خاصة بتحديد اجرة الاماكن الخاضعة له تخالف تلك الواردة بقوانين ايجار الاماكن السابقة و قد هدف المشرع منها ـــ و على ما صرحت به المذكرة الايضاحية للقانون -وضع تنظيم ثابت للعلاقة بين المؤجرين و المستاجرين بما يضمن استقرارها و يغنى عن صدور التشريعات المتوالية فى هذا الشان و تحقيقاً لهذا الغرض اتخذ معايير عينية لتحديد الاجرة لا تخضع لارادة المتعاقدين و انما ترتبط بالمكان المؤجر ، فاوجب احتسابها بنسبة معينة من قيمة الارض و المبانى باعتبارها تمثل صافى فائدة استثمار العقار و نسبة اخرى من قيمة المبانى وحدها مقابل استهلاكها و مصروفات الاصلاح و الصيانة و الادارة فضلاً عما يخص العين المؤجرة من الضرائب العقارية اصلية او اضافية و ذلك ما لم يشملها الاعفاء المقرر بالقانون 169 لسنة 1961 و مؤدى هذا التنظيم المستحدث ان المشرع راى ان يكفل للمالك ربحاً صافياً منسوباً الى مجموع التكاليف الراسمالية و لذا فقد حمل المستاجر مقابل استهلاك المبنى و مصاريف الادارة والصيانة فضلاً عن الضرائب العقارية الاصلية و الاضافية و هو ما مقتضاه تحميل المستاجر كافة الضرائب الاضافية سواء ما القى عبؤها على عاتقه او على عاتق المالك و لا مجال لقصدها على ما فرض منها على المستاجر لانه فضلاً عما فيه من تخصيص للنص دون مخصص فان الامر لو اقتصر عليها لما كان المشرع فى حاجة الى تقرير اضافتها الى القيمة الايجارية طالما ان عبئها يقع من الاصل على عاتق المستاجر و من ثم يتعين اضافة كافة الضرائب الاضافية بما فيها ما كان مفروضاً على المالك الى القيمة الايجارية و ذلك ما لم يشملها الاعفاء المقرر بالقانون رقم 119 لسنة 1961 ، و من المقرر فى قضاء هذه المحكمة انه لا يجوز اهدار القانون الخاص لاعمال القانون العام لما فى ذلك من منافاة صريحة للغرض الذى من اجله وضع القانون الخاص و من ثم فان صدور القانون رقم 108 لسنة 1962 المعدل بالقانون رقم 131 لسنة 1964 بمضاعفة سعر ضريبة الدفاع المقررة بالقانون رقم 277 لسنة 1956 و اشماله على نص بالتزام المالك بها دون المستاجر ثم صدور القانون رقم 23 لسنة 1967 بفرض ضريبة لاغراض الامن القومى و نصة على ان تسرى فى شانها احكام القانون رقم 277 لسنة 1956، لا ينسخ ما اوردته المادة الاولى من القانون 46 لسنة 1962 من قواعد تقضى بتحميل المستاجر كافة الضرائب العقارية الاصلية و الاضافية لاشتمال القانونين الاولين على احكام عامة تسرى على كافة العقارات المبنية ، بينما ينطوى القانون رقم 46 لسنة 1962 على قواعد خاصة للاماكن الخاضعة له يؤيد هذا النظر ان المشرع اذ فرض ضريبة اضافية للجهاد بالقانون رقم 118 لسنة 1973 و القى عبئها على ملاك هذه الاماكن دون المستاجرين على افرادهم بهذا العبء حسبما اورد بمذكرته الايضاحية بانهم لا يتحملون ايه اعباء ضريبية بمقتضى القواعد السارية وقت صدوره ، و كذا فقد راى اشراكهم فى الاعباء المالية العامة بفرض هذه الضريبة عليهم لا يقدح فى ذلك تضمين المشرع للمادة العاشرة من القانون رقم 52 لسنة 1969 فى شان ايجار الاماكن و تنظيم العلاقة بين المؤجرين و المستاجرين قيداً بصدد تحميل المستاجر نصيب العين المؤجرة من الضرائب العقارية الاصلية و الاضافية مما مقتضاه عدم الاخلال باحكام القوانين الاخرى الخاصة بالتزامات كل من المؤجرين والمستاجرين بشان الضرائب و الرسوم لان المادة 43 منه و قد نصت على استمرار العمل بالاحكام المحددة للاجرة و المقررة على مخالفتها لقوانين ايجار الاماكن السابقة و منها القانون رقم 46 لسنة 1962 فانه لا مجال لاعمال هذه القاعدة فى نطاق الدعوى تبعاً لخضوع عين النزاع لاحكام القانون الاخير لما كان ما سلف فان الحكم المطعون فيه يكون صحيحاً فيما انتهى اليه من تحميل الشركة الطاعنة ما خص العين المؤجرة من ضريبتى الدفاع و الامن القومى . الطعن رقم 0666 لسنة 45 مكتب فنى 30 صفحة رقم 152 بتاريخ 10-01-1979 الموضوع : ايجار الموضوع الفرعي : تقدير القيمة الايجارية فقرة رقم : 3 المقرر فى قضاء هذه المحكمة ان الاجرة المخفضة طبقاً للقانون رقم 7 لسنة 1965 تمثل القيمة الايجارية وحدها دون عناصر الضرائب التى يتعين اضافتها الى هذه القيمة اعمالاً لنص المادة الاولى من القانون رقم 46 لسنة 1962 توصلاً الى تحديد الاجرة القانونية للعين المؤجرة و ان هذه الضرائب تاخذ حكمها باعتبارها اجرة لا ضريبة فى نطاق العلاقات التاجيرية بين المؤجر و المستاجر و من ثم فانها تخضع للتقادم الخمسى باعتبارها من الالتزامات الملحقة بالاجرة و المعتبرة من عناصرها و لها صفة الدورية و التجدد . ( الطعن رقم 666 لسنة 45 ق ، جلسة 1979/1/10 ) الطعن رقم 0696 لسنة 45 مكتب فنى 30 صفحة رقم 276 بتاريخ 05-05-1979 الموضوع : ايجار الموضوع الفرعي : تقدير القيمة الايجارية فقرة رقم : 1 تحديد اجرة الاماكن هو - و على ما جرى به قضاء هذه المحكمة - طبقاً للقوانين المحددة للايجارات من مسائل النظام العام و لا يجوز الاتفاق على ما يخلفها و ان الاتفاق على اجرة تجاوزت الحد الاقصى للاجره القانونية يقع باطلاً بطلاناً مطلقاً و يستوى ان يكون الاتفاق على هذه الزيادة قد ورد فى عقد الايجار او اثناء سريانه و انتفاع المستاجر بالعين المؤجرة . ( الطعن رقم 696 لسنة 45 ق ، جلسة 1979/5/5) الطعن رقم 0762 لسنة 45 مكتب فنى 30 صفحة رقم 48 بتاريخ 07-04-1979 الموضوع : ايجار الموضوع الفرعي : تقدير القيمة الايجارية فقرة رقم : 3 النص فى المادة الرابعة من القانون 121 لسنة 1947 على انه " لا يجوز ان تزيد الاجرة المتفق عليها فى عقود الايجار التى ابرمت من اول مايو 1941 على اجرة شهر ابريل 1941 او اجرة المثل لهذا الشهر الا بمقدار ما ياتى ... ... " يدل على ان القانون اتخذ اساساً لحساب الحد الاقصى لاجرة هذه الفئة من الاماكن الاجرة الفعلية التى كانت العين مؤجرة بها فى شهر ابريل 1941 فاذا لم تكن العين مؤجرة فى هذا التاريخ وجب التعويل على اجرة المثل عن ذلك الشهر ، لما كان ذلك و كان الحكم المطعون فيه قد عول فى تحديد اجرة المحل رقم 7 على ما ثبت من انه كان موضوع عقد ايجار مستقل مؤرخ 1941/4/1 و ان طرفى الدعوى قد تلاقيا على ان اجرته كانت عشرة جنيهات مما مؤداه ان هذا الامر لم يكن محل نزاع يقتضى من الحكم فصلاً فيه ، و كان لا وجه لافتراض مخالفة ما تلاقيا عليه للقانون لان الاصل فى التصرفات هو المشروعية ، فان الحكم يكون قد التزم صحيح القانون . ( الطعن رقم 762 لسنة 45 ق ، جلسة 1979/4/7 ) الطعن رقم 6310 لسنة 45 مكتب فنى 30 صفحة رقم 384 بتاريخ 26-12-1979 الموضوع : ايجار الموضوع الفرعي : تقدير القيمة الايجارية فقرة رقم : 3 استحدث المشرع بالقانون رقم 46 لسنة 1962 قواعد لتحديد اجرة الاماكن المنشاة بعد العمل بالقانون رقم 168 لسنة 1961 بان جعل تقديرها يتم بمعرفة لجان ادارية وفقاً لمعايير محددة ، و راى ازاء ذلك سريان هذه القواعد على الوحدات السكنية و غير السكنية التى كانت تخضع للقانون رقم 168 لسنة 1961 طالما لم يسبق تاجيرها او شغلها لاول مرة قبل تاريخ العمل به فى 1961/11/5 . ( الطعن رقم 6310 لسنة 45 ق ، جلسة 1979/12/26 ) الطعن رقم 0012 لسنة 46 مكتب فنى 30 صفحة رقم 261 بتاريخ 17-01-1979 الموضوع : ايجار الموضوع الفرعي : تقدير القيمة الايجارية فقرة رقم : 1 الاستئناف وفقاً لنص المادة 232 من قانون المرافعات ينقل الدعوى بحالتها التى كانت عليها قبل صدور الحكم المستانف بالنسبة لما رفع عنه الاستئناف ، و للمستانف على ما تقضى به الفقرة الثالثة من المادة 235 من ذات القانون ان يغير السبب الذى اقام عليه طلبه الاصلى او يضيف اليه اسباباً اخرى طالما بقى الطلب على حالته التى كان عليها امام محكمة اول درجة و اذ كان البين من مدونات الحكم المطعون فيه ان الطاعن و ان اقام الدعوى بطلب زيادة الاجرة القانونية تاسيساً على قيام المطعون عليه بتاجير الشقتين المؤجرتين مفروشتين لاطباء اخرين الا انه لدى استئنافه الحكم الابتدائى القاضى برفض الدعوى لعدم ثبوت واقعة التاجير مفروشاً للغير عدل عن هذا السبب و اسس طلبه على سبب جديد هو منحه المطعون عليه ميزة استعمال الشقتين مستشفى او عيادة ، فتكون واقعة التاجير مفروشاً التى اقيمت عليها الدعوى ابتداء غير مطروحة على محكمة الاستئناف و لا يجوز لها التصدى للفصل فيها . الطعن رقم 0012 لسنة 46 مكتب فنى 30 صفحة رقم 261 بتاريخ 17-01-1979 الموضوع : ايجار الموضوع الفرعي : تقدير القيمة الايجارية فقرة رقم : 3 النص فى المادة الاولى من القانون رقم 46 لسنة 1962 ـــ الذى ابرم فى ظله العقد موضوع الدعوى ـــ على تحديد اجرة الاماكن الخاضعة لاحكامه بنسبة معينة من قيمة الارض و المبانى انما يستهدف ـــ و على ما جرى به قضاء هذه المحكمة ـــ اجرة عادلة فى حالة الانتفاع العادى ، بحيث اذا خول المؤجر المستاجر علاوة على هذا الانتفاع ميزة اضافية كان محروماً منها سواء تراضياً على ذلك فى عقد الايجار ذاته او فى اتفاق لاحق ، فان ذلك يعد بمثابة اضافة تحسينات او خدمات ينتفع بها المستاجر فوق الانتفاع الاصلى العادى الذى تقابله الاجرة المحددة قانوناً . و يصح ان يبرر اضافة الى الاجرة فى حدود الزيادات المقررة بالنسبة للاماكن الخاضعة لقوانين الايجارات الاستثنائية . و لما كان قرار رئيس الجمهورية بالقانون رقم 46 لسنة 1962 بشان تحديد ايجار الاماكن استن قواعد تضمنت معايير عينية بعيداً عن ارادة المتعاقدين لتحديد الاجرة راى فيها علاجاً ناجحاً يحقق العدالة فى هذا التحديد بوضعه على اسس ثابتة بعيدة عن المبالغة او التحايل و لم يتصد هذا القانون لمعالجة الالتزامات المتبادلة بين المؤجر و المستاجر و التى ظلت محكومة بالنصوص و الاحكام الواردة فى القانون رقم 121 لسنة 1947 مما مفاده ان المناط فى تقدير الاجرة حال الانتفاع العادى يتحدد بداهة بنطاق القيود المقررة على اوجه انتفاع المستاجر بالمكان المؤجر ، اعتباراً بانه طالما اوجب المشرع تحديد الاجرة طبقاً لمعدلات معينة من قيمة الارض و المبانى فانه قدر مراعاة حدود الانتفاع المصرح به للمستاجر بمقتضى قانون ايجار الاماكن المعمول به ، و اخذاً بان فيه استثماراً عادلاً و مجزياً و منطوياً فى ذات الوقت على الموازنة بين حقوق طرفى العقد و التزاماتهم فى الحالة العادية المتواضع عليها بحكم القانون . الطعن رقم 0012 لسنة 46 مكتب فنى 30 صفحة رقم 261 بتاريخ 17-01-1979 الموضوع : ايجار الموضوع الفرعي : تقدير القيمة الايجارية فقرة رقم : 4 حظرت المادة الثانية من القانون رقم 121 لسنة 1947 ـــ فيما حظرت ـــ على المستاجر تاجير المكان المؤجر من الباطن دون اذن كتابى من المالك و منعته من استعمال المكان المؤجر او السماح باستعماله بطريقة تنافى شروط الايجار المعقول و تضر بمصلحة المالك ، الا انها لم تضع قيداً على حق طرفى العقد فى التراضى على الانتفاع بالعين المؤجرة و تحديد وجه استعمالها على النحو الذى يتفقان عليه فى العقد ، و ان كانت قد حرمت المستاجر من تغيير نوع الاستعمال المتفق عليه . و المراد بالميزة فى هذا المجال ان تكون محل عطاء من المؤجر و باجراء ايجابى منه يوليه المستاجر متجاوزاً المعايير العينية المشار اليها ، و خارج نطاق القيود القانونية المتبادلة و التى تحكم الانتفاع العادى بمعنى انه يلزم لاعتبارها ميزة ان يحل المؤجر المستاجر من احد هذه القيود المفروضة بمقتضى قانون ايجار الاماكن ، كما يسوغ القول باستحقاقه فى مقابلها اضافة الى الاجرة المحددة بمقتضى قرار لجنة تقدير القيمة الايجارية ، و يكون بهذه المثابة مجرد اتفاق المتعاقدين على وجه الانتفاع بالعين المؤجرة فى غرض معين ليس من قبيل الميزة الاضافية التى يستحق المؤجر مقابلاً عنها زيادة على الاجرة القانونية . و لما كان الواقع فى الدعوى ان الثابت من عقدى الايجار موضوع التداعى ان الغرض من التاجير استعمال الشقتين المؤجرتين عيادة و مسكناً و تضمن العقدان اتفاق المتعاقدين على قيام المستاجر بالتعديلات اللازمة لجعل العين صالحة للانتفاع بها عيادة طبية على نفقته الخاصه شريطة ان يعيدها الى الحال التى كانت عليها حالة تركه المبنى ، فان هذا الاتفاق لايمنح الطاعن ميزة يجعل قانون الايجار تمتعه بها رهناً بموافقة المالك ، و لا تلقى على عاتق المؤجر التزاماً يحق له اجرة اضافية تزاد على الاجرة الاصلية ، و اذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر و قضى بزيادة اجرة عين النزاع مقابل نوع الاستعمال المتعاقد عليه فانه يكون قد اخطا فى تطبيق القانون . ( الطعنان رقما 12 و 33 لسنة 46 ق ، جلسة 1979/1/17 ) الطعن رقم 0184 لسنة 46 مكتب فنى 30 صفحة رقم 417 بتاريخ 23-05-1979 الموضوع : ايجار الموضوع الفرعي : تقدير القيمة الايجارية فقرة رقم : 1 الدعوى بطلب تخفيض الاجرة للاماكن الخاضعة للتشريعات الاستثنائية مبناها بطلان الاتفاق على اجرة تزيد عن الحد الاقصى المقرر قانوناً ، فتتصل بالنظام العام ، و لا يعد سكوت المستاجر عنها نزولاً عن الحق المطالب به لا صراحة و لا ضمناً . الطعن رقم 11 لسنة 46 مكتب فنى 30 صفحة رقم 247 بتاريخ 17-01-1979 الموضوع : ايجار الموضوع الفرعي : تقدير القيمة الايجارية فقرة رقم : 1 مؤدى نص المادة 18 من القانون 52 لسنة 1969 ، ان الشارع - و بعبارة ناهية - حظر على المالك تقاضى تامين يزيد على ما يعادل اجرة شهرين على ان يشمل هذا الحكم العقود القائمة عند صدور القانون ، و اذ جاء التعبير مطلقاً دون تخصيص ، فانه لا يسوغ ابتداع تفرقة بين تامين عادى يقصد به الوفاء بالاجرة و بين تامين اخر يستهدف ضمان الوفاء بالتزام اعادة الحال الى اصله عند نهاية الايجار ، و قد افصحت عن ذلك المذكرة الايضاحية من انه " روعى فى تامين حماية المؤجر فى الاحوال التى تكون القيمة الايجارية فيها زهيدة و لا تغطى ما قد يحدث من تلف بالمكان المؤجر مع عدم ارهاق المستاجرين " بما يقطع ان المشرع بنصه الامر قد اعتبر ان فى مبلغ التامين بما لا يجاوز الشهرين موازنة كافية بين الالتزامات المتقابلة فى عقود الايجار ، و من ثم يسرى حكم هذه المادة على مبلغ التامين الذى يدفعه المستاجر ايا كانت الالتزامات التى خصص للوفاء بها بمقتضى العقد 0 الطعن رقم 11 لسنة 46 مكتب فنى 30 صفحة رقم 247 بتاريخ 17-01-1979 الموضوع : ايجار الموضوع الفرعي : تقدير القيمة الايجارية فقرة رقم : 4 اجازت الفقرة الثالثة من المادة 235 من قانون المرافعات لخصوم مع بقاء موضوع الطلب الاصلى على حالة تغيير سببه و الاضافة اليه و اذ كان المطعون عليه قد طلب من محكمة اول درجة اجرة اضافية تعادل 70 من الاجرة التى حددتها لجنة تقدير القيمة الايجارية استناداً الى استغلال الطاعنة الشقق المؤجرة مفروشة ، و طلب من محكمة الاستئناف الحكم بذات الاجرة الاضافية استناداً الى الميزة التى خولها للطاعنة باستغلالها مستشفى ، فان موضوع الطلب الاصلى فى الحالين يكون قد بقى على حالة لم يتغيير و ان تغيير السبب الذى يستند اليه المطعون عليه فى المطالبة بالاجرة الاضافية ، و اذ قضى الحكم المطعون فيه برفض الدفع بعدم قبول الاستئناف فانه يكون قد التزم صحيح القانون . الطعن رقم 11 لسنة 46 مكتب فنى 30 صفحة رقم 247 بتاريخ 17-01-1979 الموضوع : ايجار الموضوع الفرعي : تقدير القيمة الايجارية فقرة رقم : 5 اذ كان البين من الحكم الصادر فى الدعاوى التى اقامها مالك العقار و المستاجرون طعناً على قرار لجنة تقدير الايجارات انه اقتصر على تحديد الاجرة القانونية للشقق الاربع المؤجرة للطاعنة ، دون ان يتعرض لما اذا كان المؤجر يستحق اضافة عليها لسبب او لاخر ، كما لم يكن هذا الامر مثار نزاع بين الخصوم ، لما كان ذلك و كان مفاد المادة 101 من قانون الاثبات انه لا تكون للاحكام التى حازت قوة الامر المقضى حجية فيما فصلت فيه من الحقوق الا فى نزاع قام بين الخصوم انفسهم دون ان تتغير صفاتهم و بذات الحق محلاً و سبباً ، فان القول بصدور الحكم المطعون فيه على خلاف حكم سابق يكون على غير اساس . الطعن رقم 11 لسنة 46 مكتب فنى 30 صفحة رقم 247 بتاريخ 17-01-1979 الموضوع : ايجار الموضوع الفرعي : تقدير القيمة الايجارية فقرة رقم : 6 من المقرر فى قضاء هذه المحكمة ان النص فى المادة الاولى من القانون رقم 46 لسنة 1962 الذى ابرمت عقود الايجار فى ظله على تحديد اجرة الاماكن الخاضعة لاحكامه بنسبة معينة من قيمة الارض و المبانى انما يستهدف تحديد اجرة عادلة بالنسبة الى الانتفاع العادى بحيث ، اذا خول المؤجر للمستاجر علاوة على هذا الانتفاع ميزة اضافية كان محروماً منها سواء تراضيا على ذلك فى عقد الايجار ذاته او فى اتفاق لاحق ، فان ذلك يعد بمثابة اضافة تحسينات او خدمات ينتفع بها المستاجر فوق الانتفاع الاصلى العادى الذى تقابلة الاجرة المحددة قانوناً يصح ان يبرر اضافة الى الاجرة فى حدود الزيادات المقررة بالنسبة للاماكن الخاضعة لقوانين الايجارات الاستثنائية . و لما كان قرار رئيس الجمهورية بالقانون رقم 46 لسنة 1962 بشان تحديد ايجار الاماكن استن قواعد تضمنت معايير عينيه بعيداً عن ارادة المتعاقدين لتحديد الاجرة ، راى فيها علاجاً ناجحاً يحقق العدالة فى هذا التحديد بوضعة على اسس ثابتة بعيدة عن المبالغة او التحايل ، و لم يتصد هذا القانون لمعالجة الالتزامات المتبادلة بين المؤجر و المستاجر و التى ظلت محكومة بالنصوص و الاحكام الواردة فى القانون 121 لسنة 1947 ، مما مفاده ان المناط فى تقدير الاجرة حال الانتفاع العادى يتحدد بداهة بنطاق القيود المقررة على اوجه انتفاع المستاجر بالمكان المؤجر ، اعتباراً بانه طالما اوجب المشرع تحديد الاجرة طبقاً لمعدلات معينة من قيمة الارض و المبانى فانه قدر مراعاة حدود الانتفاع المصرح به للمستاجر بمقتضى قانون ايجار الاماكن المعمول بهن و اخذاً بان فيه استثماراً عادلاً و مجزياً و منطوياً فى ذات الوقت على الموازنة بين حقوق طرفى العقد و التزاماتهم فى الحالة العادية المتواضع عليها بحكم القانون . الطعن رقم 374 لسنة 46 مكتب فنى 30 صفحة رقم 486 بتاريخ 07-02-1979 الموضوع : ايجار الموضوع الفرعي : تقدير القيمة الايجارية فقرة رقم : 1 المقرر فى قضاء هذه المحكمة ان المادة الخامسة مكرر "4" من القانون رقم 121 لسنه 1947 بشان ايجار الاماكن و المضافه بالقانون رقم 55 لسنة 1958 اذ نصت على انه " .. لا يسرى التخفيض المشار اليه فيما تقدم بالنسبة الى ما ياتى اولاً ، المبانى التى يبدا فى انشائها بعد العمل باحكام هذا القانون ..." فقد دلت بمفهوم المخالفة على ان مقصود الشارع عنها ان يدخل فى نطاق تطبيقها المبانى التى بدىء فى انشائها قبل 1958/6/12 ــ تاريخ العمل به ـ سواء اعدت للسكنى قبل او بعد هذا التاريخ . الطعن رقم 0137 لسنة 47 مكتب فنى 30 صفحة رقم 953 بتاريخ 28-03-1979 الموضوع : ايجار الموضوع الفرعي : تقدير القيمة الايجارية فقرة رقم : 1 الاصل - و على ما جرى به قضاء هذه المحكمة - عدم خضوع اجرة الاماكن المؤجرة مفروشة باثاث من عند مؤجرها للتحديد القانونى ، الا ان شرط ذلك الا يكون تاجيرها مفروشاً صورياً بقصد التحايل على القانون و التخلص من قيود الاجرة ، فيلزم لاعتبار المكان مؤجراً مفروشاً حقيقة ان يثبت ان الاجارة شملت بالاضافة الى منفعة المكان فى ذاته مفروشات او منقولات ذات قيمة تبرر تغليب منفعة تلك المفروشات او المنقولات على منفعة العين و الا اعتبرت العين مؤجرة خالية و تسرى عليها احكام قانون ايجار الاماكن . و يسرى هذا المبدا سواء كان المؤجر للمكان مفروشاً هو المالك او المؤجر الاصلى او كان هو المستاجر الاصلى و اجر من باطنه العين التى يستاجرها الى الغير مفروشة . الطعن رقم 0281 لسنة 48 مكتب فنى 30 صفحة رقم 890 بتاريخ 21-03-1979 الموضوع : ايجار الموضوع الفرعي : تقدير القيمة الايجارية فقرة رقم :

3 الاتفاق على نقص الاجرة عن الحد الاقصى لا يعتبر مخالفاً للنظام العام ، اعتباراً بان الاجرة التى يحددها القانون تعتبر حداً اعلا لا يجوز تجاوزه ، و لكن ليس ثمة ما يمنع الاتفاق على الاجرة اقل منه ، و نقص الاجرة عن هذا الحد يقيد المؤجر بالاجرة المسماه ـ فيه اخذاً بشريعة العقد ما دامت مدة الايجار المتفق عليها لا زالت سارية ، فاذا انقضت هذه المدة و استمر المستاجر شاغلاً العين بناء على الامتداد القانونى ، فانه يجوز للمؤجر اقتضاء الاجرة القانونية مستقبلاً ، لان الامتداد القانونى يمد العقد بشروطه الاتفاقية الا فيما يتعلق باركان العقد التى ينظمها التشريع الاستثنائى بايجار الاماكن كالمدة و الاجرة المسماه لمدة العقد الاتفاقية . ( الطعن رقم 281 لسنة 48 ق ، جلسة 1979/3/21 ) الطعن رقم 0529 لسنة 48 مكتب فنى 30 صفحة رقم 582 بتاريخ 21-02-1979 الموضوع : ايجار الموضوع الفرعي : تقدير القيمة الايجارية فقرة رقم : 5 اذ كان البين من مدونات الحكم المطعون فيه ان مصلحة الضرائب اوقعت حجزاً ادارياً على الجراج المنشا بين النزاع و باشرت بيعه بالمزاد العلنى باستيفاء لدينها قبل المستاجر بعين النزاع و باشرت بيعه بالمزاد العلنى استفاء لدينها قبل المستاجر الاصلى ، فرسا البيع على الشركة الطاعنة فى 1971/12/25 ، و كان المؤجر ـ المطعون عليه ــ لم ينازع فى اثر هذه الاجراءات على بقاء العلاقة الايجارية بل و اقتضى الاجرة من الشركة الطاعنة ،فان العلاقة الايجارية تصبح من هذا التاريخ قائمة بينهما مباشرة و تقضى كل علاقة بين المؤجر و بين المستاجر الاصلى ، فاذا اقام الاخير الدعوى رقم .. .. ضد المطعون عليه بطلب تحديد الاجرة القانونية لعين النزاع و استمرت الدعوى الى ما بعد انقضاء العلاقة الايجارية بينهما و ايلوله حق الاجارة للشركة الطاعنة دون اختصامها فيها و حتى صدور الحكم فى 1973/12/9 برفضها تاسيساً على ورود الايجار على ارض فضاء وتايد استئنافياً فى 1975/1/29 ، فان الشركة الطاعنة لا تحاج بهذا الحكم تبعاً لصدوره فى تاريخ لاحق لخلوها محل المستاجر فى عقد الايجار ، و اذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر و ارقام قضاءه على محاجة الطاعنة بهذا الحكم و تحجب بذلك عن البحث فيما اقامت الطاعنة دفاعاً عليه من ان الايجار يرد على مكان و ليس مجرد ارض فضاء و ان البيع بالمزاد انصب على جدك خاص بجراج ، فانه يكون علاوة على خطئه فى تطبيق القانون قد شابه قصور فى التسبيب . ( الطعن رقم 529 لسنة 48 ق ، جلسة 1979/2/21 ) الطعن رقم 0991 لسنة 48 مكتب فنى 30 صفحة رقم 656 بتاريخ 28-02-1979 الموضوع : ايجار الموضوع الفرعي : تقدير القيمة الايجارية فقرة رقم : 3 معنى الاجرة المستحقة وفق المادة 23 من القانون 52 لسنة 1969 لا تقتصر على الاجرة المثبتة بالعقد او تلك المحددة بمقتضى قرار لجنه التقدير او بموجب حكم صدر فى الطعن عليه ، و انما يقصد بها ما جعله القانون فى حكم الاجرة ، و من ملحقاتها عملاً بالقاعدة العامة المقررة بالمادة 19 من ذات القانون و التى تقضى بوجوب ان يتم الوفاء بالاجرة المحددة و ما فى حكمها كاملة الى المؤجر فى موعد معين ، و مؤدى نص المادة العاشرة من القانون المشار اليه ان الاجرة تشمل الضرائب و الرسوم التى لم يرد عليها الاعفاء بالقانون 169 لسنة 1961 و من بينهما رسم النظافة ، و يترتب على عدم الوفاء بها النتائج المترتبة على عدم سداد الاجرة ، و اذا اجازت المادة الثامنة من القانون رقم 38 لسنة 1967 فى شان النظافة العامة للمجالس المحلية فرض رسم اجبارى يؤديه شاغلو العقارات المبنية بما يجاوز 2 من القيمة الايجارية ، فان حكم نكول الطاعن عن سداد هذا الرسم هو ذات حكم عدم سداد الاجرة و تعامل نفس معاملتها من حيث ادراجها فى التكليف بالوفاء . الطعن رقم 1038 لسنة 45 مكتب فنى 31 صفحة رقم 1623 بتاريخ 31-05-1980 الموضوع : ايجار الموضوع الفرعي : تقدير القيمة الايجارية فقرة رقم : 2 التفويض التشريعى المقرر لوزير الاسكان بنص المادة 1 من القانون رقم 121 لسنة 1947 بسريان احكام هذا القانون على القرى التى يصدر بتحديدها قرار منه قد جاء خلواً مما يشير الى رجعية اثر ذلك السريان و هو ما لا يتاتى الا بنص قانونى صريح ، فان احكام ذلك القانون لا تنطبق على الاماكن المؤجرة فى القرى التى امتد اليها سريانه الا ابتداء من تاريخ العمل بالقرار الوزارى الصادر بذلك دون المساس باوضاع الاجرة التعاقدية التى كانت قائمة انئذ احتراماً لارادة المتعاقدين التى نشات فى ظل المشروعية و التى تحتفظ بهذه الصفة ، فلا يسوغ من ثم تعديلها ما دام لم يرد فى القانون ما يجيز ذلك ، لما كان ما تقدم ، و كان الحاق الجهة التى تقع بها العين مثار النزاع بالجدول المرفق بالقانون رقم 121 لسنة 1947 لم يتحقق الا فى سنة 1964 فان الاجرة الاتفاقية القائمة انئذ لتلك العين تظل بمامن من المساس بها ما لم يطرا بعد هذا التاريخ الاخير قانون يقضى بتعديلها فيسرى عليها عندئذ باثر فورى ، و لما كان الحكم المطعون فيه قد التزم فى قضائه هذا النظر القانونى الصحيح بما قرره من انطباق حكم القانون رقم 7 لسنة 1965 دون غيره من القوانين السابقة عليه على الاجرة الاتفاقية بمقتضى عقد الايجار المبرم بين الطرفين و انه ما دام المسلم به من جانب الطاعن - المستاجر - انه قد تم تخفيض تلك الاجرة بنسبة 20 اعمالاً لهذا القانون ، فانه لا يكون له من ثم حق طلب المزيد من التخفيض . لما كان ذلك ، فان الحكم يكون قد اصاب وجه الحق فى قضائه و لا يكون لنعى الطاعن عليه بهذا الطعن من سند من القانون . ( الطعن رقم 1038 لسنة 45 ق ، جلسة 1980/5/31 ) الطعن رقم 0339 لسنة 46 مكتب فنى 31 صفحة رقم 671 بتاريخ 01-03-1980 الموضوع : ايجار الموضوع الفرعي : تقدير القيمة الايجارية فقرة رقم : 1 من المقرر و على ما جرى به قضاء هذه المحكمة ان عقد الايجار يخضع لاحكام القانون المعمول به وقت ابرامه سواء ما كان متعلقاً بالنظام العام اعمالاً لقوتها الملزمة التى لا تجيز الاتفاق على ما يخالفها او ما لم يكن كذلك باعتبارها مفسرة او مكملة لارادة المتعاقدين و يستمر سريان هذه الاحكام و تلك ما دام العقد سارياً سواء بنص القانون او نفاذاً لاتفاق عاقديه و ذلك ما لم يصدر اثناء سريان مدته قانون جديد يتعلق بالنظام العام لانه يكون واجب التطبيق فتسرى احكامه على العقد باثر مباشر . الطعن رقم 0339 لسنة 46 مكتب فنى 31 صفحة رقم 671 بتاريخ 01-03-1980 الموضوع : ايجار الموضوع الفرعي : تقدير القيمة الايجارية فقرة رقم : 2 حكم المادة 21 من القانون رقم 52 لسنة 1969 و ان كان متعلقاً بالنظام العام الا انه ينظم علاقة اقارب المستاجر بالمؤجر بما يحول بينه و بين اعتبار عقد الايجار منتهياً بوفاة المستاجر اذا ما توافر فى هؤلاء الاقارب الشروط المنصوص عليها فى القانون دون ان يمتد حكمه الى تنظيم العلاقة بين هؤلاء الاقارب فيما يكون لهم من حقوق متبادلة . لما كان ذلك ، فان حكم هذه المادة لا ينطبق على علاقة الطاعن بالمطعون عليهما الرابع و الخامسة بل تظل هذه العلاقة محكومة بما يكون بينهم من اتفاق فى ظل احكام القانون رقم 121 لسنة 1947 - الذى ابرم العقد فى ظله - و القانون المدنى و من ثم فانه لا على الحكم - المطعون فيه - ان هو التفت عن تطبيق احكام القانون رقم 52 لسنة 1969 و طبق على الدعوى احكام المساكنة . الطعن رقم 0339 لسنة 46 مكتب فنى 31 صفحة رقم 671 بتاريخ 01-03-1980 الموضوع : ايجار الموضوع الفرعي : تقدير القيمة الايجارية فقرة رقم : 3 جرى قضاء هذه المحكمة على احقية المشاركين للمستاجر فى سكن العين منذ بدء الاجارة فى الاستمرار بالانتفاع بها دون ان يحق للمستاجر او المؤجر اجبارهم على اخلائها . ( الطعن رقم 339 لسنة 46 ق ، جلسة 1980/3/1 ) الطعن رقم 0466 لسنة 46 مكتب فنى 31 صفحة رقم 734 بتاريخ 05-03-1980 الموضوع : ايجار الموضوع الفرعي : تقدير القيمة الايجارية فقرة رقم : 1 المقرر فى قضاء محكمة النقض ان النص فى قوانين ايجار الاماكن على تحديد اجرتها بمبلغ معين ، مقرر لمصلحة المستاجر و هو فى نفس الوقت متعلق بالنظام العام بحيث يحظر الاتفاق على اجرة تزيد على تلك الاجرة التى حددها القانون و لكن يجوز الاتفاق على اقل منها ، فالاتفاق على زيادتها عن الحد القانونى يقع باطلاً بطلاناً مطلقاً لا يعتد به و يؤخذ بالاجرة القانونية . لما كان ذلك ، و كان البين من الاوراق ان الاجرة الحقيقية التى تم التعاقد عليها كانت اربعة جنيهات شهرياً و قد اتفق الطاعن - المستاجر - و المطعون عليه - المؤجر - على تخفيضها الى مبلغ 2 ج و 40 م و تمسك الطاعن بذلك امام محكمة الموضوع و طلب تخفيضها الى مبلغ 1 ج و 260 م ، و كان هذا التخفيض الاتفاقى ملزم للطرفين خلال مدة الايجار المتفق عليها ، فان الحكم المطعون فيه اذ حدد الاجرة الشهرية لعين النزاع بما يزيد عن تلك الاجرة المتفق عليها على اساس التزم الطرفين بالاجرة القانونية ، يكون قد اخطا بذلك فى تطبيق القانون . ( الطعن رقم 466 لسنة 46 ق ، جلسة 1980/3/5 ) الطعن رقم 1709 لسنة 49 مكتب فنى 31 صفحة رقم 2036 بتاريخ 13-12-1980 الموضوع : ايجار الموضوع الفرعي : تقدير القيمة الايجارية فقرة رقم : 1 مفاد نص المادة 13 من القانون رقم 52 لسنة 1969 - و على ما جرى به قضاء هذه المحكمة - ان اعادة تقدير اجرة وحدات المبنى لا يكون الا اذا اشتمل قرار اللجنة المطعون فيه على تقدير لاجرة وحدة او اكثر خلاف الوحدة المطعون على تقديرها . ذلك ان المشرع اوجب فى هذه الحالة - استثناء من القاعدة العامة المنصوص عليها فى المادة 1/218 من قانون المرافعات عند الحكم لمصلحة الطاعن ، اعادة النظر فى تقدير اجرة باقى الوحدات و لو لم تكن محلاً للطعن من ذوى الشان ، مما مؤداه ان المستاجر لا يضار بطعنه الا اذا كان الطعن منصباً على توزيع الاجرة الاجمالية على وحدات المبنى او كان منصباً على تلك الاجرة ، و كان المالك قد طعن عليها ، ففى اى من هاتين الحالتين يعاد النظر فى تقدير الاجرة و يكون الحكم الصادر فى هذا الشان ملزماً لكل من المالك و المستاجرين اعمالاً لنص المادة 13 انفة البيان . الطعن رقم 1709 لسنة 49 مكتب فنى 31 صفحة رقم 2036 بتاريخ 13-12-1980 الموضوع : ايجار الموضوع الفرعي : تقدير القيمة الايجارية فقرة رقم : 2 من المقرر فى قضاء هذه المحكمة ان تحديد الحد الاقصى لاجرة الاماكن هى من المسائل المتعلقة بالنظام العام التى نص المشرع - حماية للمستاجر - على تاثيم مخالفة القواعد الواردة بشانها و التحايل على زيادتها او اخفاء حقيقة مقدارها للتهرب من حكم القانون ، مما مؤداه انه يحوز للمالك ان يتعاقد على اجرة اقل من الحد الاقصى للاجرة القانونية ، و كان الثابت من الاوراق انه لا خلاف بين الطاعنين على توزيع الاجرة على الشقتين موضوع التداعى ، و ان المطعون عليهما - و هما المالكان لعين النزاع - قد ارتضيا حكم محكمة اول درجة و لم يستانفاه ، فى حين ان الطاعنين سلكا سبيل الطعن عليه بالاستئناف بغية تخفيض اجرة هاتين الشقتين ، و كان من المقرر طبقاً للمادة 1/218 من قانون المرافعات انه لا يفيد من الطعن الا من رفعه ، كما انه من المقرر انه لا يجوز لمحكمة الدرجة الثانية ان تسوى مركز المستانف بالاستئناف الذى اقامه ، لما كان ذلك . و كان الحكم المطعون فيه قد قضى بزيادة اجرة الشقتين سالفتى البيان عما قضى به حكم محكمة اول درجة على الرغم من ان المطعون عليهما ارتضياه و ان الطاعنين هما اللذان طرحا الاستئناف على محكمة الدرجة الثانية ، فانه بذلك يكون قد خالف القانون و اخطا فى تطبيقه . ( الطعن رقم 1709 لسنة 49 ق ، جلسة 1980/12/13 ) الطعن رقم 1776 لسنة 49 مكتب فنى 31 صفحة رقم 1801 بتاريخ 21-06-1980 الموضوع : ايجار الموضوع الفرعي : تقدير القيمة الايجارية فقرة رقم : 2 اذ كان الثابت من مدونات الحكم المطعون فيه ان المطعون عليه - المستاجر - قد حدد طلباته فى الدعوى بتخفيض اجرة العين المؤجرة منه الى 310 قرشاً شهرياً فانه بذلك يكون قد حدد نطاق الخصومة بينه و بين الطاعن - المؤجر - بما لا يجيز للمحكمة الخروج عليها اياً كان مبلغ تعلق قواعد تحديد اجرة الاماكن المؤجرة بالنظام العام ، و لما كان الحكم المطعون فيد قد حاد عن هذا النهج فى قضائه - بتخفيض الاجرة الى مبلغ 176 قرشاً - بمقولة ان اعتبارات النظام العام تعلو على اعتبارات الحكم بما يطلبه او لا يطلبه الخصوم و هو . . . قول غير صحيح . ( الطعن رقم 1776 لسنة 49 ق ، جلسة 1980/6/21 ) الطعن رقم 0343 لسنة 45 مكتب فنى 32 صفحة رقم 2282 بتاريخ 14-12-1981 الموضوع : ايجار الموضوع الفرعي : تقدير القيمة الايجارية فقرة رقم : 4 مفاد المادتين 10 و 11 من القانون رقم 52 لسنة 1969 ان يتعين التعرف على القيمة الفعلية لتكاليف المبانى كاحد العناصر التى يمكن بمقتضاها التوصل الى تقدير الاجرة ، و لما كان مدخل البوابة يعتبر من المبانى و لا يندرج ضمن حساب المتر المسطح منها ، و كانت الاتعاب الهندسية و اشتركات الهيئة العامة للتامينات الاجتماعية عن العمال الذين قاموا بالبناء تعتبر من المصروفات التى تدخل ضمن التكاليف الفعلية للبناء و التى يجب مراعاتها عند تقدير قيمة المبانى ، فان النعى بانها لا تدخل فى اى تقدير الاجرة يكون على غير اساس . الطعن رقم 0682 لسنة 45 مكتب فنى 32 صفحة رقم 2458 بتاريخ 28-12-1981 الموضوع : ايجار الموضوع الفرعي : تقدير القيمة الايجارية فقرة رقم : 2 مفاد نص المادة الخامسة من القانون 121 لسنة 1947 ان اجرة الاساس تثبت اولاً بالعقد السارى خلال هذا الشهر الا ان الشارع قد عامل الاجرة معاملة الواقعية المادية فاحل اثباتها عند عدم امكان الحصول على العقد المكتوب بطرق الاثبات كافة بما فيها البينة و القرائن . الطعن رقم 0682 لسنة 45 مكتب فنى 32 صفحة رقم 2458 بتاريخ 28-12-1981 الموضوع : ايجار الموضوع الفرعي : تقدير القيمة الايجارية فقرة رقم : 4 من المقرر ان تقدير توافر التماثل او انعدام بين الشقة المؤجرة و شقة المثل من مسائل الواقع التى يستقل بتقديرها قاضى الموضوع طالما كان استخلاصه سائغاً و مؤدياً الى النتيجة التى انتهى اليها . الطعن رقم 0971 لسنة 45 مكتب فنى 32 صفحة رقم 2234 بتاريخ 07-12-1981 الموضوع : ايجار الموضوع الفرعي : تقدير القيمة الايجارية فقرة رقم : 2 يجوز للمستاجر اثبات ادعائه بان العين اجرت خالية على خلاف الثابت بالعقد بكافة طرق الاثبات ، لانه ادعاء بالتحايل على احكام امرة تتعلق بالنظام العام ، و لمحكمة الموضوع تقدير جدية الفرش او صوريته فى ضوء ما تستنبطه من ادلة و قرائن قضائية سائغة اذ العبرة بحقيقة الحال لا بمجرد وصف العين فى العقد بانها مؤجرة مفروشة . الطعن رقم 0438 لسنة 46 مكتب فنى 32 صفحة رقم 2489 بتاريخ 30-12-1981 الموضوع : ايجار الموضوع الفرعي : تقدير القيمة الايجارية فقرة رقم : 1 النص فى المادة 4 من اللائحة التنفيذية للقانون رقم 52 لسنة 1969 الصادر بها قرار وزير الاسكان و المرافق رقم 1043 لسنة 1969 - عملاً بالتفويض التشريعى الوارد بالمادة 48 من القانون رقم 52 لسنة 1969 - على انه " يجب ان يتضمن قرار اللجنة تقديراتها لقيمة الارض و الاساسات و المرافق و المبانى و كافة عناصر التكلفة التى يتم على اساسها تحديد الاجرة " و النص فى النموذج حرف [ا] الملحق بهذه اللائحة على البيانات المحددة الخاصة بكيفية تقدير القيمة الايجارية مؤداها انه يتعين تحديد قيمة مستقلة لتكلفة مبانى الادوار محل التقدير محسوبة باعتبار قيمة المتر المربع من المبانى فى مساحة الادوار جميعها ، و قيمة مستقلة لكل ما يتوافر من العناصر التى اشارت اليها من تكاليف المنشات و التركيبات الاخرى و منها المصاعد و طلمبات المياه و الاسوار و المداخل و التكسيات و اتعاب تصميم و تنفيذ تكاليف الترخيص و بما يقطع بان قيمة هذه العناصر المكونة للمنشات و التركيبات لا تندرج فى السعر المحدد للمتر من المبانى و انما هى منفصلة عنه و تضاف الى باقى التكاليف و منها سعر المتر من المبانى . و اذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر رافضاً ما جاء بتقرير الخبير المنتدب من احتساب قيمة التشطيبات و الرسومات الهندسية و الاشراف و التنفيذ و مقرراً ان قيمة هذه التكاليف يتضمنها ثمن تكلفة المبانى و مقرراً انه يعتمد مبلغ 1050 جنيهاً الذى قدرته لجنة التقدير للمرافق و تشطيبات المدخل رغم ان الثابت من قرار لجنة التقدير المرفقة صورته الرسمية بالاوراق - انه حدد هذا المبلغ اجمالاً للمرافق و تشطيبات المدخل دون بيان و تحديد قيمة لكل من هذين العنصرين من التكاليف ، فان الحكم بذلك يكون قد اخطا فى تطبيق القانون . الطعن رقم 0569 لسنة 46 مكتب فنى 32 صفحة رقم 1861 بتاريخ 20-06-1981 الموضوع : ايجار الموضوع الفرعي : تقدير القيمة الايجارية فقرة رقم : 1 مؤدى نص المادة الاولى من القانون رقم 121 لسنة 1947 يدل على ان الشارع لاعتبارات خاصة تتعلق باستقرار المعاملات و عدم تزعزع الروابط القانونية التى تكون قد نشات قبل صدور قرار وزير الاسكان عند سريان قوانين ايجار الماكن على الجهات التى كانت فى الاصل غير خاضعة لاحكامها راى عدم المساس بالاجرة المتعاقد عليها للمبانى القائمة و المؤجرة بتلك الجهات قبل صدور القرار ، و قد كشف المشرع عن قصده هذا بالنص صراحة فى المادة الاولى من كل من القانونين رقمى 52 لسنة 69 ، 49 لسنة 1970 على الا يكون لقرار وزير الاسكان اثر على الاجرة المتعاقد عليها قبل صدوره مما مفاده ان قواعد تحديد الاجرة لا يسرى الا على الاماكن التى تستحدث بعد نشر قرار وزير الاسكان بمد سريان قانون ايجار الاماكن الى القرية و الاماكن التى تؤجر لاول مرة بعد ذلك النشر ، اما بالنسبة لايجارات المبانى القائمة و المؤجرة وقت نشر القرار المذكور فان الاثر يقتصر على منع الملاك من زيادة الاجرة بعد النشر و لا يتناول الاجرة المتفق عليها قبل نشر ذلك القرار . ( الطعن رقم 46 لسنة 569 ق ، جلسة 1981/6/20 ) الطعن رقم 0136 لسنة 47 مكتب فنى 32 صفحة رقم 1039 بتاريخ 04-04-1981 الموضوع : ايجار الموضوع الفرعي : تقدير القيمة الايجارية فقرة رقم : 1 مؤدى المادة 13 من القانون رقم 52 لسنة 1969 - و على ما جرى به قضاء هذه المحكمة - ان اعادة النظر فى تقدير اجرة وحدات المبنى لا يكون الا اذا اشتمل القرار المطعون فيه على تقدير اجرة وحدة او اكثر خلاف الوحدة المطعون على تقديرها ، و انه حتى يستفيد المستاجرين ممن لم يطعنوا على قرار لجنة تقدير الايجارات بتخفيض الاجرة عما حددته اللجنة ، يجب ان يكون هناك طعناً من احد المستاجرين على تقدير اللجنة لاجرة الوحدة التى يشغلها ضمن وحدات المبنى التى شملها القرار ، مما راى معه المشرع مراعاة لعدالة توزيع الاجرة الكلية على وحدات المبنى ، اعتبار الحكم ملزماً لكل من المالك و المستاجر و ذلك خلافاً للقاعدة العامة فى قانون المرافعات التى تقضى بالا يضار الطاعن من طعنه و الا يستفيد من الطعن الا من رفعه ، بما مؤداه ان المالك لا يضار بطعنه اذا كان طعنه منصباً على تقدير الاجرة الكلية للمبنى و لم يطعن احد من المستاجرين على قرار اللجنة ، لما كان ذلك و كان الثابت من الاوراق ان الطاعنة بصفتها المالكة لعقار النزاع هى وحدها التى طعنت على قرار لجنة تقدير الايجارات و لم يطعن احد من المستاجرين المطعون عليهم على هذا القرار فاصبح نهائياً بالنسبة لهم ، فان الحكم المطعون فيه اذ قضى بتخفيض الاجرة التى حددتها اللجنة فانه يكون يكون قد عدل قرار لجنة تقدير الايجارات لصالح المطعون عليهم الذين لم يطعن احد منهم عليه و خالف بذلك نص المادة 218 من قانون المرافعات التى تنص على انه لا يفيد من الطعن الا من رفعه . ( الطعن رقم 136 لسنة 47 ق ، جلسة 1981/4/4 ) الطعن رقم 0329 لسنة 47 مكتب فنى 32 صفحة رقم 1490 بتاريخ 16-05-1981 الموضوع : ايجار الموضوع الفرعي : تقدير القيمة الايجارية فقرة رقم : 1 مؤدى المادة الرابعة من اللائحة التنفيذية للقانون رقم 52 لسنة 1969 الصادر بقرار وزير الاسكان و المرافق رقم 1043 لسنة 1969 . يدل على ان المعول عليه فى توزيع الاجرة على وحدات المبنى هو بنسبة مساحة كل وحدة للمساحة الكلية للمبنى و ظروفها و صقعها و الغرض من استعمالها ، و كان البين من تقرير الخبير انه اورد فى مجال توزيع الاجرة الكلية على وحدات المبنى ان المنطقة الواقع بها عقار النزاع يغلب عليها الطابع التجارى ، و ان الدور الاول يستغل معرض و تشغله الشركة المطعون عليها السادسة و انه اخذ فى الاعتبار عند تحديد الايجار الشهرى لهذا الدور الغرض من الاستعمال و اذ اعتنق الحكم المطعون فيه تقرير الخبير فى هذا الشان فانه يكون قد اصاب صحيح القانون . الطعن رقم 0329 لسنة 47 مكتب فنى 32 صفحة رقم 1490 بتاريخ 16-05-1981 الموضوع : ايجار الموضوع الفرعي : تقدير القيمة الايجارية فقرة رقم : 2 مفاد المادتان 11 / 12 من القانون رقم 52 لسنة 1969 يدل على ان المشرع راى فى حالة البناء على كل المساحة المسموح بالبناء عليها و لم يبلغ البناء فى الارتفاع عدد الادوار المسموح به ، الا يحسب فى التقدير من قيمة الارض الا نسبة ما يقام فعلاً من ادوار الى العدد الكلى للادوار الكاملة التى تسمح بها قيود الارتفاع ، و ان يظل هذا التقدير ثابتاً لا يعاد النظر فيه بالنسبة الى الادوار التى اقيمت اولا مهما رفع المالك البناء بعد ذلك ، و ان تقدير قيمة الارض لا يعاد النظر فيه عند حساب اجرة الادوار التى تضاف بعد ذلك الا فى حالة حصول التعلية بعد مضى خمس سنوات على الاقل من تاريخ انشاء المبانى الاصلية او فى حالة ما اذا طرا على العقار ما يستوجب فرض مقابل تحسين ، و لا يعمل بهذا التقدير الجديد الا فى حساب اجرة الدور او الادوار المستحدثة ، فيضاف الى تكاليف كل منهما ما يخصه من قيمة الارض على اساس تقديرها الجديد . ( الطعن رقم 329 لسنة 47 ق ، جلسة 1981/5/16 ) الطعن رقم 1129 لسنة 47 مكتب فنى 32 صفحة رقم 2360 بتاريخ 21-12-1981 الموضوع : ايجار الموضوع الفرعي : تقدير القيمة الايجارية فقرة رقم : 1 طلب تخفيض الاجرة مقابل النقص فى المنفعة انما هو طلب بفسخ جزئى لعقد الايجار فيما يتعلق بهذا النقص ، و مفاد نص المادة 565 من القانون المدنى ان الاجرة تنقص بمقدار ما نقص من الانتفاع سواء اكان ذلك راجعاً الى فعل المؤجر او الى سبب اجنبى ، و هو حكم يتفق مع قواعد الفسخ و الانفساخ و التى تسوى بين هاتين الحالتين فى الاثر المترتب عل نقص المنفعة . الطعن رقم 0761 لسنة 43 مكتب فنى 33 صفحة رقم 815 بتاريخ 22-06-1982 الموضوع : ايجار الموضوع الفرعي : تقدير القيمة الايجارية فقرة رقم : 1 الدعوى بطلب تخفيض اجرة الاماكن الخاضعة للتشريعات الاستثنائية - و على ما جرى به قضاء هذه المحكمة - مبناها بطلان الاتفاق على اجرة تزيد عن الحد الاقصى المقرر قانوناً فتتصل بالنظام العام و لا يعد سكوت المستاجر عنها نزولاً عن الحق المطالب به لا صراحة و لا ضمناً و هى بهذه المثابة تختلف عن دعوى استرداد ما دفع زائداً عن الاجرة القانونية التى تنصب على مطالبة المستاجر بحق مالى يتمثل فى فروق الاجرة التى دفعها زيادة عن الحد الاقصى للاجرة القانونية فلا تتعلق بالنظام العام و تسقط بكل عمل يستخلص منه نزولاً عن هذا الحق - لما كان ذلك و كان يتعين رد اى مبلغ يزيد عن الحد الاقصى للاجرة طبقاً للقواعد العامة فى دفع غير المستحق - مما مقتضاه ان الحق فى الاسترداد يسقط بالتقادم بانقضاء اقصر الاجلين بمضى ثلاث سنوات تسرى من اليوم الذى يعلم فيه المستاجر بحقه فى الاسترداد او فى جميع الاحوال بانقضاء خمس عشرة سنة من وقت دفع الاجرة وفقاً للمادة 187 من القانون المدنى . ( الطعن رقم 761 لسنة 43 ق ، جلسة 1982/6/22 ) الطعن رقم 0754 لسنة 46 مكتب فنى 33 صفحة رقم 254 بتاريخ 17-02-1982 الموضوع : ايجار الموضوع الفرعي : تقدير القيمة الايجارية فقرة رقم : 6 اذ كان البين من مدونات الحكم المطعون فيه انه اقتصر على الاشارة اجمالاً الى المستندات التى قدمها الطاعن و على مجرد القول ان المبالغ التى سددها الطاعن لمصلحة العوايد و المبالغ التى عرضها غير مبرئة لذمته لان العرض ناقص لعدم اشتماله على فوائد الاجرة المتاخرة فى ذمته بواقع 7 من تاريخ استحقاقها حتى تاريخ السداد و المصاريف الرسمية دون ان يبين جملة المبالغ المستحقة عليه و المبالغ التى اوفاها الطاعن بهذه المستندات و كيف افادت انها توفى الاجرة فحسب دون المصاريف الرسمية فانه يكون معيباً بالقصور . ( الطعن رقم 754 لسنة 46 ق ، جلسة 1982/2/17 ) الطعن رقم 0645 لسنة 47 مكتب فنى 33 صفحة رقم 581 بتاريخ 24-05-1982 الموضوع : ايجار الموضوع الفرعي : تقدير القيمة الايجارية فقرة رقم : 2 يكون ادعاء الغير بالملكية اذا كان جدياً منازعة فى استحقاق المؤجر للاجرة يتعين تصفيتها اولاً قبل الفصل فى طلب الاخلاء المؤسس على التاخير فى الوفاء بالاجرة ، و اذا كانت هذه المنازعة من اختصاص محكمة الاخلاء تعين عليها حسمها و الا امرت بوقف الدعوى حتى يبت فيها من المحكمة المختصة - لما كان ذلك و كان الحكم المطعون فيه قد اقام قضاءه على ان نزاعاً جدياً قام بين الطاعن و بين الهيئة العامة للاوقاف حول ملكية العين المؤجرة و ان هذا النزاع معروض على القضاء فى الدعوى ... و لم يفصل فيها بعد ، و انه لا يحول دون جدية هذا النزاع سبق الحكم لصالح الطاعن فى دعوى حيازة لانه لا اثر لها على دعوى المطالبة بالحق ، فان مذهب الحكم فى هذه الخصوصية صحيح لوجوب البت فى النزاع حول الملكية قبل التعرض للفصل فى طلب الاخلاء . الطعن رقم 0944 لسنة 48 مكتب فنى 33 صفحة رقم 1184 بتاريخ 20-12-1982 الموضوع : ايجار الموضوع الفرعي : تقدير القيمة الايجارية فقرة رقم : 3 مؤدى ما نصت عليه الفقرة الرابعة من المادة 11 من القانون رقم 52 لسنة 1969 الذى يحكم واقعة الدعوى - انه اذا كان البناء لا يشغل غير جزء من الارض المسموح بالبناء عليها فلا يحتسب فى تقدير الايجار من قيمة الارض الا القدر المخصص لمنفعة البناء فقط بشرط تحديد هذا القدر بفواصل ثابتة و الا فلا تحسب سوى المساحة المبنىعليها بالفعل . الطعن رقم 0944 لسنة 48 مكتب فنى 33 صفحة رقم 1184 بتاريخ 20-12-1982 الموضوع : ايجار الموضوع الفرعي : تقدير القيمة الايجارية فقرة رقم : 4 عملاً بالقانون رقم 52 لسنة 1969 و لائحته التنفيذية تقدر اجرة المبنى على اساس قيمة الارض و المبانى . و اذا كان البناء قد ارتفع الى المسموح به قانوناً او الى اكثر من المسموح به ، فانه يتعين احتساب كل قيمة الارض على الادوار المقامة فعلاً ، و يتكون من مجموع عنصرى قيمة الارض و المبانى القيمة الايجارية الكلية للمبنى بالنسب التى نص عليها القانون ثم توزع هذه القيمة على وحدات المبنى على اساس نسبة مساحة كل وحدة للمساحة الكلية للمبنى و ظروفها و صقعها و الغرض من استعمالها . ( الطعن رقم 944 لسنة 48 ق ، جلسة 1982/12/20 ) الطعن رقم 0575 لسنة 49 مكتب فنى 33 صفحة رقم 701 بتاريخ 09-06-1982 الموضوع : ايجار الموضوع الفرعي : تقدير القيمة الايجارية فقرة رقم : 4 اذ كان الترخيص للمستاجر باستعمال المكان المؤجر فندقاً ينطوى على التصريح له بالتاجير بالفرش الذى يحق معه للمؤجر زيادة الاجرة بنسبة 70 من الاجرة القانونية فان هذه الزيادة تسرى على واقعة الدعوى حتى 1977/9/9 تاريخ العمل بالقانون رقم 49 لسنة 1977 الذى رفع هذه الزيادة الى نسب حددها فى المادة 45 بان نص على انه "فى جميع الاحوال التى يجوز فيها للمستاجر تاجير المكان او جزء من المكان المؤجر مفروشاً يستحق المالك اجرة اضافية عن مدة التاجير مفروشاً بواقع نسبة من الاجرة القانونية تحتسب على الوجه الاتى : " ا .. ب ، ... ج " مائة و خمسون فى المائة [150 ] عن الاماكن المنشاة منذ 5 نوفمبر سنة 1961 حتى تاريخ العمل بهذا القانون " و ذلك استصحاباً لما اوردته المذكرة الايضاحية لهذا القانون من ان الاحكام التى تتضمنها قوانين الايجارات تاخذ فى حسبانها الاستعمال الاغلب الاعم للاماكن و هو السكنى و لا يستساغ ان تسرى هذه الاحكام و ما يتعلق بتحديد الاجرة على الاماكن التى تستعمل فى غير هذا الغرض و بالذات فى الاغراض التجارية و المهنية التى تدر عائداً مجزياً فيصبح من العدالة زيادة هذه الاجرة تعويضاً للملاك عما يحيط بالاستعمال لغير السكنى من اعتبارات و ظروف تعجل باستهلاك المبنى . و قد قطع تقرير لجنة الاسكان بمجلس الشعب فى الافصاح عن نطاق تطبيق المادة 45 من القانون 49 لسنة 1977 فاكد ان " الاجرة الاضافية قيمة تستحق فى كل صور المفروش و منها الفنادق و اللوكاندات و البنسيونات و الشقق المفروشة و غير ذلك من صور التاجير المفروش " فكشف بذلك عن غرض الشارع من ان الاجرة الاضافية تستحق فى كل صور التاجير المفروش - سواء اتفق عليه لدى بدء التعاقد او لاحقاً له و ذلك عن مدة التاجير مفروشاً . لما كان ذلك و كانت عين النزاع التى اجرها الطاعنان للمطعون ضدهما قد اجرت لاستعمالها ملحقاً لفندق سان جيوفانى فانه يسرى عليها حكم المادتين 28 من القانون 52 لسنة 1969 ، 45 من القانون 49 لسنة 1977 و اذ جرى الحكم المطعون فيه على غير هذا النظر فانه يكون قد خالف القانون . ( الطعن رقم 575 لسنة 49 ق ، جلسة 1982/6/9 ) الطعن رقم 1558 لسنة 51 مكتب فنى 33 صفحة رقم 726 بتاريخ 10-06-1982 الموضوع : ايجار الموضوع الفرعي : تقدير القيمة الايجارية فقرة رقم : 4 النص فى الفقرة الثانية من المادة 19 من القانون 49 لسنة 1977 على انه " يترتب على قبول الطعن اعادة النظر فى تقدير اجرة باقى الوحدات التى شملها قرار لجنة تحديد الاجرة و يعتبر الحكم الصادر فى الطعن ملزماً لكل من المالك و المستاجرين " يدل على ان مناط اعادة النظر فى تقدير اجرة باقى الوحدات و لو لم تكن محلاً للطعن من ذوى الشان ان يحكم فى موضوع الطعن بالقبول ، اما و قد انتهى الحكم المطعون فيه الى رفض دعوى الطاعن فلا محل للتحدى بالنص سالف البيان هذا و من المقرر انه اذا التفت الحكم عن الرد على دفاع غير مؤثر فى النتيجة التى انتهى اليها فانه لا يكون معيباً بالقصور و لا الاخلال بحق الدفاع . الطعن رقم 0834 لسنة 47 مكتب فنى 34 صفحة رقم 926 بتاريخ 11-04-1983 الموضوع : ايجار الموضوع الفرعي : تقدير القيمة الايجارية فقرة رقم : 2 المقرر فى قضاء هذه المحكمة ان عبء اثبات الاجرة الاساسية يقع على عاتق من يدعى ان الاجرة الحالية تختلف عن الاجرة القانونية زيادة او نقصاً . الطعن رقم 0150 لسنة 48 مكتب فنى 34 صفحة رقم 449 بتاريخ 09-02-1983 الموضوع : ايجار الموضوع الفرعي : تقدير القيمة الايجارية فقرة رقم : 1 قيود الارتفاع التى يتعين الاعتداد بها عند تقرير الاجرة ، و طبقاً لما تقضى به المادة 11 من القانون رقم 52 لسنة 1969 - المنطبق على واقعة الدعوى - هى تلك التى تفرضها قوانين تنظيم المبانى و غيرها من اللوائح و القوانين ، و لما كان مؤدى المادتين 5 ، 6 من اللائحة التنفيدية للقانون رقم 45 لسنة 1962 فى شان تنظيم المبانى و الصادر بها القرار الوزارى رقم 169 لسنة 1962 انه اذا كان البناء يقع عند تلاقى طريقين متعامدين يختلف عرضاهما جاز ان يصل الارتفاع فى الواجهة المطلة على اقل الطريقين عرضاً الى مثل و نصف عرض اكبر الطريقين عرضاً طالما ان هذا الارتفاع لا يزيد عن ثمانية امثال نصف عرض الطريق الاضيق ، و ذلك بطول من الواجهة المطلة على هذا الطريق مساو لعرض الطريق الاوسع . الطعن رقم 0150 لسنة 48 مكتب فنى 34 صفحة رقم 449 بتاريخ 09-02-1983 الموضوع : ايجار الموضوع الفرعي : تقدير القيمة الايجارية فقرة رقم : 2 مؤدى نص المادة 11 من القانون رقم 52 لسنة 1969 انه فى حالة عدم الوصول بالمبانى الى الارتفاع الذى تسمح به قيود التنظيم فيحتسب من كامل قيمة الارض المخصصة لمنفعة البناء و من تكاليف اقامة الاساسات و التوصيلات الخارجية للمرافق نسبة بقدر ما اقيم من طوابق الى العدد الذى تسمح به قيود الارتفاع و هو ما يصدق على حالة التعليه فى مبنى اقيم دون استكمال قيود الارتفاع اذ يتعين احتساب حصة هذه المبانى المستحدثه فى كامل قيمة الارض المخصصة لمنفعة البناء و فى تكاليف اقامة الاساسات و المرافق و التوصيلات الخارجية و ذلك بنسبة ما اقيم فعلاً من ادوار مستحدثه الى العدد الكلى الذى تسمح به قيود الارتفاع . الطعن رقم 0412 لسنة 48 مكتب فنى 34 صفحة رقم 537 بتاريخ 23-02-1983 الموضوع : ايجار الموضوع الفرعي : تقدير القيمة الايجارية فقرة رقم : 1 المشرع اتخد كاجرة اساس بالنسبة لمدينة الاسكندرية اجرة شهر اغسطس سنة 1939 و شهر ابريل سنة 1941 ، و اجرة المثل ، و المقصود باجرة المثل هو اجرة شقة مماثلة لشهر الاساس و ذلك بالنسبة للاماكن المنشاة قبل يناير سنة 1944 ، و على ان يقع عبء اثبات اجرة الاساس على من يدعى ان الاجرة الواردة بالعقد تختلف عن الاجرة القانونية زيادة او نقصاً - لما كان ذلك و كان الثابت من الاوراق ان الحكم المطعون فيه قد اعتد فى تحديد القيمة الايجارية لعين النزاع المنشاة بمدينة الاسكندرية قبل يناير سنة 1944 و التى يستاجرها الطاعن بمبلغ شهرياً قياساً على اجرة المثل لشقة اخرى بذات العقار فى شهر اغسطس سنة 1968 فى غير شهر الاساس فانه يكون قد خالف القانون . ( الطعن رقم 412 لسنة 48 ق ،جلسة 1983/2/23 ) الطعن رقم 0415 لسنة 48 مكتب فنى 34 صفحة رقم 1083 بتاريخ 28-04-1983 الموضوع : ايجار الموضوع الفرعي : تقدير القيمة الايجارية فقرة رقم : 2 النص فى الفقرة الرابعة من المادة 11 من القانون رقم 52 لسنة 1969 الذى يحكم واقعة الدعوى و التى كانت تقابلها الفقرة الخامسة من المادة الثانية من القانون رقم 1962/46 ، و النص فى الفقرة الخامسة من المادة 11 سالفة البيان و التى كانت تقابلها الفقرة السادسة من المادة الثانية من القانون رقم 1962/46 - يدل على انه و لئن كانت القاعدة العامة فى تقدير قيمة الارض عند البناء على جزء منها الا يحسب من قيمتها الا القدر المخصص لمنفعة البناء فقط ، و تحميل الجزء المعطل منها على حساب المالك ، الا انه يستثنى من هذه القاعدة اذا كان المبنى مسكناً مستقلاً كالفيلا او كان ذا صبغة خاصة كالمدارس و المستشفيات فيحسب كامل قيمة الارض و الاساسات و التوصيلات الخارجية و اياً كانت المساحة المبينة و اياً كان ارتفاع البناء اذ ان هذه المبانى اعدت لتكون على الحالة التى انشئت بها دون زيادة ما لم يغير المالك فى وضعها فعندئذ يعاد تقدير القيمة الايجارية بما يتناسب مع الوضع الجديد . الطعن رقم 0824 لسنة 48 مكتب فنى 34 صفحة رقم 658 بتاريخ 09-03-1983 الموضوع : ايجار الموضوع الفرعي : تقدير القيمة الايجارية فقرة رقم : 1 ان النص فى المادة 3/2 من القانون 7 لسنة 1965 على وجوب ان تعدل القيمة الايجارية للاماكن التى تم تقديرها نهائياً على اساس الاجرة المخفضة طبقاً لحكم الفقرة الاولى منها بمقولة 35 من الاجرة المتعاقد عليها ، او طبقاً للتقدير الذى تم وفقاً لاحكام القانون 46 لسنة 1962 ايهما اقل يدل على ان المشرع قد استعاض عن التقدير الواقعى للاجرة الذى نص عليه القانون 46 لسنة 1962 بتقدير حكمى لها متى كان ذلك لصالح المستاجر ، مما مؤداه ان التقدير الواقعى للاجرة الذى تم تطبيقاً للقانون 46 لسنة 1962 يضحى عديم الاثر ، و مما مؤداه ايضاً ان المشرع قد افترض فى التقديرالحكمى الذى اتخذه انه يمثل القيمة الايجارية الصحيحة بمراعاة اسس و عناصر تقديرها المنصوص عليها فى القانون 46 لسنة 1962 بما تضمنه من انه فى حالة عدم استكمال البناء الحد الاقصى للارتفاع المسموح به الا تحسب من قيمة الارض و الاساسات و التوصيلات الخارجية للمرافق الا بنسبة ما اقيم فعلاً من ادوار الى العدد الكلى لها الذى تسمح به قيود الارتفاع و كان البين من تقرير الخبير ان البناء لم يكن قد استوفى بادواره قبل التعلية اقصى قيود الارتفاع الذى يسمح بالتعلية دوراً اخر ، مما يترتب عليه بالضرورة به ان التقدير الحكمى الذى اتخذ اساساً للقيمة الايجارية لهذه الادوار عملاً بالقانون 7 لسنة 1965 لم يتضمن من قيمة الارض و تكاليف اقامة الاساسات و التوصيلات الخارجية للمرافق الا بنسبتها بحيث انه كان يتعين عند تقدير القيمة الايجارية لدور التعلية محل النزاع احتساب نسبة ما يخصه منها طبقاً للقانون ، و اذ لم يحتسب الحكم المطعون فيه عند تقدير القيمة الايجارية لدور التعلية هذه النسبة فانه يكون قد خالف القانون و اخطـا فى تطبيقه - هذا الى انه لما كان من المقرر فى قضاء هذه المحكمة ان المبالغ المدفوعة الى هيئات التامينات الاجتماعية مقابل الاشتراك بها عن عملية البناء و كذا مصروفات الرخصة و الاشراف الفعلى تعتبر من التكاليف الفعلية للبناء و يجب مراعاتها عند تقدير قيمة المبانى متى كان صاحب البناء هو الذى تحملها ، و كان الحكم المطعون فيه قد رفض احتساب هذه المبالغ على سند من انها تدخل فى تكلفة متر المبانى التى اوردها الخبير فى تقريره الذى اقام عليها قضاءه رغم ان هذا التقدير لم يفصح عن مدى مراعاته لها عند تقدير التكلفة ، فانه يكون قد اخطـا فى تطبيق القانون . ( الطعن رقم 824 لسنة 48 ق ، جلسة 1983/3/9 ) الطعن رقم 0910 لسنة 48 مكتب فنى 34 صفحة رقم 540 بتاريخ 23-02-1983 الموضوع : ايجار الموضوع الفرعي : تقدير القيمة الايجارية فقرة رقم : 1 النص فى المادة 14 من القانون رقم 49 لسنة 1977 صريح فى قصر تطبيق اسس التقدير الواردة به على المبانى التى رخص باقامتها بعد العمل بالقانون المذكور فى 1977/9/9 و اذ كان البين من الاوراق ان المبانى محل النزاع قد تم بناؤها فى عام 1976/1/5 اى قبل العمل بالقانون 49 لسنة 1977 فانه لا محل لتطبيق اسس التقدير الواردة به على المبانى موضوع النزاع . الطعن رقم 0910 لسنة 48 مكتب فنى 34 صفحة رقم 540 بتاريخ 23-02-1983 الموضوع : ايجار الموضوع الفرعي : تقدير القيمة الايجارية فقرة رقم : 2 مفاد نص المادة 4/11 من القانون رقم 52 لسنة 1969 - المنطبق على الدعوى - انه اذا كانت بعض وحدات المبنى لا سبيل الى انتفاعها بجزء من المساحة المخصصة لمنفعة العقار فلا يحسب فى تقدير اجرتها من قيمة الارض سوى النسبة المقررة لها من المساحة التى اقيمت عليها هذه الوحدات . الطعن رقم 1127 لسنة 48 مكتب فنى 34 صفحة رقم 985 بتاريخ 18-04-1983 الموضوع : ايجار الموضوع الفرعي : تقدير القيمة الايجارية فقرة رقم : 2 مؤدى نص المادة 5 مكرراً [5] من القانون رقم 121 لسنة 1947 المضافة بالقانون رقم 168 لسنة 1961 ان الاجرة التى يجرى عليها التخفيض بنسبة 20 هى الاجرة المسماه فى العقد السارى فى 1961/11/5 او الاجرة التى يثبت انه جرى التعامل بها فى شان المكان المؤجر ذاته طوال السنة السابقة على ذلك التاريخ ايتهما اقل ، و لا يلجا الى اجرة المثل الا اذا لم يكن قد سبق تاجيره او تعذر اثبات الاجرة المتعاقد عليها . الطعن رقم 1127 لسنة 48 مكتب فنى 34 صفحة رقم 985 بتاريخ 18-04-1983 الموضوع : ايجار الموضوع الفرعي : تقدير القيمة الايجارية فقرة رقم : 3 مؤدى نص المادة الاولى من القانون رقم 7 لسنة 1965 ان الاجرة التى يحسب على اساسها التخفيض بنسبة 20 هى الاجرة الحالية اى الاجرة الاصلية بعد اعمال التخفيضات طبقاً لقوانين التخفيض السابقة التى انطبقت على المكان المؤجر ، و لا يشار الى اجرة المثل الا اذا كان المكان لم يسبق تاجيره قبل العمل باحكام هذا القانون . الطعن رقم 1127 لسنة 48 مكتب فنى 34 صفحة رقم 985 بتاريخ 18-04-1983 الموضوع : ايجار الموضوع الفرعي : تقدير القيمة الايجارية فقرة رقم : 4 المقرر فى قضاء هذه المحكمة ان عبء اثبات اجرة الاساس يقع على عاتق من يدعى ان الاجرة المتفق عليها تختلف عن الاجرة القانونية فان فشل تعين الاخذ بالاجرة الاتفاقية . ( الطعن رقم 1127 لسنة 48 ق ، جلسة 1983/4/18 ) الطعن رقم 1156 لسنة 48 مكتب فنى 34 صفحة رقم 1595 بتاريخ 14-11-1983 الموضوع : ايجار الموضوع الفرعي : تقدير القيمة الايجارية فقرة رقم : 1 المقرر فى قضاء هذه المحكمة انه متى كان النص واضحاً جلى المعنى فى الدلالة على المراد منه فلا يجوز الخروج عليه او تاويله ، و انه متى كانت صياغته عامة مطلقة فلا يجوز تخصيص عمومه او تقييد اطلاقه ، و لما كان النص فى المادة 5 مكرراً [1] من القانون رقم 121 لسنة 1947 المضافة بالقانون رقم 199 لسنة 1952 على ان " تخفض بنسبة 15 الاجور الحالية للاماكن التى انشئت منذ اول يناير سنة 1944 و ذلك ابتداء من الاجرة المستحقة عن شهر اكتوبر سنة 1952 يدل فى وضوح و جلاء على ان المشرع اتخذ من اجرة شهر سبتمبر سنة 1952 اجرة اساس يجرى عليها التخفيض بنسبة 15 بالنسبة للاماكن التى انشئت منذ اول يناير سنة 1944 و جاءت صياغة النص عامة مطلقة فلا محل لتخصيص عمومه و تقييد اطلاقه بقصر اتخاذ اجرة شهر سبتمبر سنة 1952 اجرة اساس على حالة وحدة الغرض من استعمال العين فى هذا الشهر فى المدة التالية له ، و لان اتفاق المتعاقدين على وجه استعمال العين المؤجرة فى غرض او اخر لا تاثير له على الاجرة المحددة ما دام هذا الانتفاع فى الحالتين انتفاعاً عادياً و فى نطاق القيود القانونية المقررة بشانه ما لم ينص القانون على غير ذلك . الطعن رقم 1156 لسنة 48 مكتب فنى 34 صفحة رقم 1595 بتاريخ 14-11-1983 الموضوع : ايجار الموضوع الفرعي : تقدير القيمة الايجارية فقرة رقم : 2 النص فى المادة 5 مكرراً [2] من القانون رقم 121 لسنة 1947 المضافة بالقانون رقم 199 لسنة 1952 على ان تكون الاجرة بالنسبة للاماكن المذكورة فى المادة السابقة اذا لم يكن قد سبق تاجيرها على اساس اجرة المثل عند العمل بهذا القانون مخفضة بنسبة 15 . " يدل - و على ما جرى به قضاء هذه المحكمة - انه لا يلجا الى اجرة المثل الا اذا لم يكن المكان قد سبق تاجيره او اذا كان قد سبق تاجيره و تعذر الوصول الى اجرة شهر سبتمبر سنة 1952 . الطعن رقم 1156 لسنة 48 مكتب فنى 34 صفحة رقم 1595 بتاريخ 14-11-1983 الموضوع : ايجار الموضوع الفرعي : تقدير القيمة الايجارية فقرة رقم : 3 اجرة شهر سبتمبر سنة 1952 المتخذه اساساً يجرى عليه التخفيض المنصوص عليه فى المادة الثامنة مكرراً [ 1 ] من القانون رقم 121 لسنة 1947 يجوز اثباتها عند عدم امكان الحصول على العقد المكتوب بكافة طرق الاثبات بما فيه البينه و القرائن لان المطلوب اثباته ليس التعاقد فى ذاته بل قيمة الاجرة فى تاريخ معين و هى تعتبر بهذه المثابة واقعة مادية اتخذ منها المشرع اساساً يجرى عليها التخفيض . الطعن رقم 1449 لسنة 48 مكتب فنى 34 صفحة رقم 1964 بتاريخ 28-12-1983 الموضوع : ايجار الموضوع الفرعي : تقدير القيمة الايجارية فقرة رقم : 1 النص فى المادتين العاشرة و الحادية عشرة من القانون رقم 52 لسنة 1969 - المقابلتين للمادتين الرابعة عشرة و الخامسة عشرة من القانون رقم 49 لسنة 1977 - على اسس معينة لتحديد اجرة المبانى يوجبه تقدير اجرة المبنى اجمالاً ثم توزيعها على وحداته ، و من ثم فان تقديرها هو مما تتاثر به حتماً اجرة كافة الواحدت و يكون النزاع فى اسس هذا التقدير المشتركة - و منها ثمن الارض و تكاليف الاساسات و توصيلات المرافق الخارجية و عدد الطوابق التى يجب ان يقسم عليها كل ذلك - هو نزاع فى موضوع غيرقابل للتجزئة و لا يحتمل الفصل فيه غير حل واحد بعينه و يستلزم ان يكون الحكم فيه واحداً بالنسبة لجميع مالكى المبنى و مستاجريه على السواء . الطعن رقم 1449 لسنة 48 مكتب فنى 34 صفحة رقم 1964 بتاريخ 28-12-1983 الموضوع : ايجار الموضوع الفرعي : تقدير القيمة الايجارية فقرة رقم : 2 لما كانت المادة 253 من قانون المرافعات التى قيدت مطلق حكم الشق الاخير فى المادة 2/218 منه توجب اشتمال صحيفة الطعن بالنقض على اسماء جميع الخصوم الواجب اختصامهم فيه مما مفاده ، و على ما جرى به قضاء هذه المحكمة ، انه اذا اغفل الطاعن ان يختصم فى الميعاد بعض المحكوم لهم فى الحكم المطعون فيه الصادر فى موضوع غير قابل للتجزئة ، كان طعنه باطلاً و كان البين من اوراق الطعن ان الحكم المطعون فيه صادر فى مادة تقدير اجرة المبنى الذى يملكه الطاعنان و يستاجر المطعون ضدهم وحدات فيه ، و هؤلاء و اولئك ينازعون فى اسس تقدير الاجرة الخاصة بثمن الارض و تكاليف الاساسات و توصيلات المرافق الخارجية و عدد الطوابق التى يقسم عليها مجموع كل ذلك هل هو الخمسة الطوابق القائمة الان ان هو العشرة الطوابق التى تسمح بها قيود الارتفاع القانونية ، و من ثم فهو صادر فى موضوع غير قابل للتجزئة ، لما كان ذلك و كان الطاعنان لم يوجها طعنهما الحالى فى الميعاد المقرر لرفعه الى المستاجر السابق عليه - و هم من المستاجرين الصادر لصالحهم الحكم المطعون فيه ، فان الطعن يكون باطلاً و لا يصححه اختصامهم فيه بعد انقضاء ميعاد رفعه . ( الطعن رقم 1449 لسنة 48 ق ، جلسة 1983/12/28 ) الطعن رقم 0020 لسنة 43 مكتب فنى 35 صفحة رقم 366 بتاريخ 02-02-1984 الموضوع : ايجار الموضوع الفرعي : تقدير القيمة الايجارية فقرة رقم : 3 النص فى المادة الاولى من قرار بلدية القاهرة الصادر فى 956/3/8 - و الذى فرض رسماً على شاغلى المبانى الواقعة فى حدود اختصاص المجلس البلدى لمدينة القاهرة يدل على ان رسم شاغلى المبانى الذى فرضته بلدية القاهرة بواقع 2 من القيمة الايجارية يلتزم المستاجر بادائه للمؤجر مع الاجرة الشهرية و ملحقاته اعتباراً من 956/4/1 ، و اذ حدد المطعون فيه القيمة الايجارية بعد ان اجرى التخفيضات المقررة قانوناً دون ان يحمل المطعون ضده الاول برسم الشاغلين بقرار بلدية القاهرة المؤرخ 1956/3/8 الذى تمسك به الطاعن فى شرح استئنافه الفرعى ، فانه يكون قد اخطا فى تطبيق القانون . الطعن رقم 1280 لسنة 48 مكتب فنى 35 صفحة رقم 138 بتاريخ 05-01-1984 الموضوع : ايجار الموضوع الفرعي : تقدير القيمة الايجارية فقرة رقم : 1 النص فى المادة 14 من القانون رقم 121لسنة 1947 على انه " تسرى احكام هذا القانون على الاماكن و اجزاء الاماكن غير الواقعة فى المناطق المبينة بالجدول المشار اليه بالمادة الاولى اذا كانت مؤجرة لمصالح الحكومة و فروعها . . . و يكون احتساب الاجرة على اساس اجرة شهر اغسطس سنة 1944 . . . . او اجرة المثل . . . يدل و على ما جرى عليه قضاء هذه المحكمة - على سريان جميع احكام القانون رقم 121 لسنة 1947 على تلك الاماكن بكافة ما اشتمل عليه من قيود و قواعد منظمة للعلاقة بين المؤجر و المستاجر و من بينها المتعلقة بتحديد الاجرة و اية ذلك ما ورد بالفقرة الثانية من النص من تحديد اجرة تلك المبانى و طريقة احتسابها على اساس خاص ، تبعاً للجهة الحكومية المستاجرة لها . الطعن رقم 0284 لسنة 49 مكتب فنى 35 صفحة رقم 917 بتاريخ 05-04-1984 الموضوع : ايجار الموضوع الفرعي : تقدير القيمة الايجارية فقرة رقم : 1 النص فى الفقرة الاولى من المادة الثانية من القانون رقم 7 لسنة 1965 فى شان تخفيض اجرة الاماكن و المعمول به فى 1965/2/22 على انه " تخفض بنسبة 35 الاجور المتعاقد عليها للاماكن الخاضعة لاحكام القانون رقم 46 لسنة 1962 و التى لم يكن قد تم تقدير قيمتها الايجارية طبقا لاحكام هذا القانون تقديراً نهائياً غير قابل للطعن فيه ... " يدل - و على ما جرى به قضاء هذه المحكمة - على انه و ان كان القانون رقم 46 لسنة 1962 قد ناط باللجان المشكلة طبقاً لاحكامه تقدير اجور الاماكن الخاضعة له الا انه بالنظر لما لمسه المشرع - و على ما جاء بالمذكرة الايضاحية من بطء عمل هذه اللجان مما ادى الى مغالات الكثير من الملاك فى تقدير الاجرة ، و استمرار المستاجرين فى دفع الاجرة المرتفعة وقتاً طويلاً حتى تنتهى اللجان من عملها قد استهدف تلافى عيوب التطبيق العملى لاحكام القانون رقم 46 لسنة 1962 فنص على ان يكون تحديد الاجرة المتعاقد عليها مخفضة بمعدل 35 بالنسبة للحالات التى ما زالت قائمة فى تاريخ صدوره سواء امام لجان التقدير او امام مجلس المراجعة و التى لم يصدر فى شانها تقدير نهائى غير قابل للطعن على ان يقوم هذا التحديد الحكمى ، مقام تقدير اللجان و يكون له اثر رجعى من بدء التعاقد . الطعن رقم 0284 لسنة 49 مكتب فنى 35 صفحة رقم 917 بتاريخ 05-04-1984 الموضوع : ايجار الموضوع الفرعي : تقدير القيمة الايجارية فقرة رقم : 2 عالج المشرع ما درج عليه بعض المؤجرين من اعطاء عقود الايجار التالية لتاريخ العمل بالقانون رقم 7 لسنة 1965 تاريخاً سابقاً على تاريخ نفاذه فى 1965/2/22 و النص فى هذه العقود على اجور تعاقدية مرتفعة كى يستفيدوا من احكام التقدير الحكمى سالف الذكر فاصدرت اللجنة العليا لتفسير احكام القانون رقم 46 لسنة 1962 القرار التفسيرى التشريعى رقم 9 لسنة 1965 و قد نصت المادة الثانية منه على انه لا تختص اللجان بتقدير اجرة الاماكن المتعاقد عليها قبل 1965/2/22 اذا كان قد تم اخطار اللجان عنها او شغلت فعلاً قبل هذا التاريخ " و مؤدى ما تقضى به هذه المادة - و على ما جرى به قضاء هذه المحكمة - الا اختصاص للجان تقدير الايجارات بتحديد اجرة الاماكن المتعاقد عليها قبل 1965/2/22 متى كان المؤجر قد اخطر عنها تلك اللجان او ثبت ان الاماكن المؤجرة قد شغلت قبل هذا التاريخ . الطعن رقم 0547 لسنة 49 مكتب فنى 35 صفحة رقم 1645 بتاريخ 13-06-1984 الموضوع : ايجار الموضوع الفرعي : تقدير القيمة الايجارية فقرة رقم : 2 تراخى المطعون ضده - المستاجر فى رفع دعوى انقاص الاجرة لا يعد نزولاً عن حقه فى هذا الطلب لان هذا النزول الصريح او الضمنى يقع باطلاً و لا يعتد به لتعلق قواعد تحديد الاجرة بالنظام العام . ( الطعن رقم 547 لسنة 49 ق ، جلسة 1984/6/13 ) الطعن رقم 0583 لسنة 49 مكتب فنى 35 صفحة رقم 730 بتاريخ 19-03-1984 الموضوع : ايجار الموضوع الفرعي : تقدير القيمة الايجارية فقرة رقم : 3 مفاد المادة 11 من القانون رقم 2ه لسنة 1969 المنطبق على واقعة الدعوى ان العبرة فى تقدير قيمة الارض هى بثمن المثل وقت البناء وعلى اساس قيمتها السوقية كما ان تقد ير قيمة المبانى انما يتعين ان يكون على اساس التكاليف الفعلية مهما بلغت محسوبة وفقاً لسعر السوق وقت اتمام البناء حتى و لو خالفت هذه التكاليف الفئات المحددة بقرار وزير الاسكان . الطعن رقم 0584 لسنة 49 مكتب فنى 35 صفحة رقم 468 بتاريخ 13-02-1984 الموضوع : ايجار الموضوع الفرعي : تقدير القيمة الايجارية فقرة رقم : 1 مؤدى المادة الاولى من القانون رقم 7 لسنة ه196 و المادة الخامسة مكرراً " ا " من القانون رقم 121 لسنة 1947 المضافة بالرسوم بقانون رقم 199 لسنة 2ه19 من ذات القانون ان تخضع لاحكام هذا - المرسوم المبانى التى انشئت منذ اول يناير سنة 1944 و كان البدء فى انشائها ، سابقاً على 1952/9/18 تاريخ العمل به ، و لما كان البين من تقرير الخبير على ما سجله الحكم الابتدائى المؤيد بالحكم المطعون فيه ان عين النزاع انشئت فى سنة . ه19 فانها تخضع لاحكام المرسوم بقانون سالف ، الذكر و من ثم فان الحكم المطعون فيه اذ اعمل احكام القانون رقم 7 لسنة ه196 على اجرة تلك العين لا يكون قد خالف القانون . الطعن رقم 0621 لسنة 49 مكتب فنى 35 صفحة رقم 2221 بتاريخ 26-12-1984 الموضوع : ايجار الموضوع الفرعي : تقدير القيمة الايجارية فقرة رقم : 3 العبرة فى نطاق تقدير الاجرة القانونية هى بقيمة التكاليف التى تحتسب منها الاجرة بنسب معينة حددها القانون كفائدة راس المال المستثمر فى المبانى و ليست بقيمة احد العناصر الداخلة فى هذا التقدير فان الحكم المطعون فيه اذ انتهى الى زيادة الاجرة القانونية تبعاً لزيادة التكاليف الاجمالية للمبنى عما حددها الحكم المستانف اخذاً بتقرير الخبير الذى اطمان اليها لسلامته ، فان الطاعن لا يكون بذلك قد اضر بطعنه حتى و لو كان الحكم المطعون فيه قد نزل فى تحديده لاحد عناصر الاجرة عما حدده الحكم المستانف ان جعل قيمة التوصيلات الخارجية خمسمائة جنيه بدلاً من الف جنيه و خمسمائة . الطعن رقم 0621 لسنة 49 مكتب فنى 35 صفحة رقم 2221 بتاريخ 26-12-1984 الموضوع : ايجار الموضوع الفرعي : تقدير القيمة الايجارية فقرة رقم : 4 المقرر فى قضاء هذه المحكمة - ان مفاد نص المادة 11 من القانون رقم 52 لسنة 1969 - المنطبق على واقعة الدعوى - ان العبرة فى تقدير قيمة الارض هى بثمن المثل وقت على اساس قيمتها السوقية دون الاعتداد بالثمن الحقيقى الذى يكون قد دفعه المالك . الطعن رقم 0878 لسنة 49 مكتب فنى 35 صفحة رقم 2227 بتاريخ 26-12-1984 الموضوع : ايجار الموضوع الفرعي : تقدير القيمة الايجارية فقرة رقم : 3 اوجب المشرع فى المادتين 11 ، 12 من القانون 52 لسنة 1969 المنطبق على واقعة الدعوى احتساب نسبة محددة من قيمة الارض يدخل فى حساب تقدير الاجرة ، فان مخالفة هذه النسبة هو الذى يرتب الخطا فى تطبيق القانون . الطعن رقم 0888 لسنة 49 مكتب فنى 35 صفحة رقم 2157 بتاريخ 19-12-1984 الموضوع : ايجار الموضوع الفرعي : تقدير القيمة الايجارية فقرة رقم : 2 لما كان من المقرر فى قضاء هذه المحكمة ان احكام تحديد الاجرة الخاضعة لقوانين ايجار الاماكن هى قواعد امرة و متعلقة بالنظام العام و كان مؤدى المادتين العاشرة و الحادية عشرة من القانون رقم 52 لسنة 1969 المنطبق على واقعة الدعوى - وجوب احتساب تكاليف الاساسات و التوصيلات الخارجية للمرافق و منها توصيلات الكهرباء و المياه و المجارى ضمن عناصر تقدير الاجرة وفقاً لهذا القانون ، و ذلك سواء قام بها المالك او المستاجر الذى له حق الرجوع على الاول بقيمة ما انفقه ان كان هو الذى قام بانشائها على نفقته . ( الطعن رقم 888 لسنة 49 ق ، جلسة 1984/12/19 ) الطعن رقم 0988 لسنة 49 مكتب فنى 35 صفحة رقم 2165 بتاريخ 19-12-1984 الموضوع : ايجار الموضوع الفرعي : تقدير القيمة الايجارية فقرة رقم : 1 من المقرر فى قضاء هذه المحكمة ان قواعد تحديد الاجرة - فى ظل القوانين الخاصة بتاجير الاماكن هى قواعد امرة لا يجوز الاتفاق على مخالفتها بما يجاوز الاجرة التى تحددها هذه القوانين . الطعن رقم 0988 لسنة 49 مكتب فنى 35 صفحة رقم 2165 بتاريخ 19-12-1984 الموضوع : ايجار الموضوع الفرعي : تقدير القيمة الايجارية فقرة رقم : 2 اذا ادخلت على نفقه المؤجر تعديلات جوهرية على جزء من مبنى قديم غيرت من طبيعته او فى طريقة استعماله بحيث تؤثر على قيمته الايجارية تاثيراً محسوساً ، فان هذا الجزء يعتبر فى حكم المنشا حديثاً وقت ادخال التعديلات عليه و يخرج من نطاق تطبيق القانون السابق و يخضع من حيث تحديد اجرته لحكم القانون الذى تمت تحت سلطانه هذه التعديلات . الطعن رقم 0988 لسنة 49 مكتب فنى 35 صفحة رقم 2165 بتاريخ 19-12-1984 الموضوع : ايجار الموضوع الفرعي : تقدير القيمة الايجارية فقرة رقم : 3 اذا كانت التعديلات لا ترقى الى مرتبة التعديلات الجوهرية على النحو السابق و انما مجرد تحسينات زادت من منفعة المستاجر بالعين المؤجرة فانها تقوم و يضاف مقابلها الى الاجرة السارية ، و اذا ما حصل اتفاق على تقويم هذه التعديلات تعين اعمال هذا الاتفاق ما لم يثبت ان هذا التقويم كان مبالغاً فيه بقصد التحايل على احكام القانون فتقدر المحكمة قيمته . ( الطعن رقم 988 لسنة 49 ق ، جلسة 1984/12/19 ) الطعن رقم 1084 لسنة 49 مكتب فنى 35 صفحة رقم 1784 بتاريخ 01-11-1984 الموضوع : ايجار الموضوع الفرعي : تقدير القيمة الايجارية فقرة رقم : 1 احكام التشريعات الاستثنائية الخاصة بايحار الاماكن و تنظيم العلاقة بين المؤجرين و المستاجرين ، بما تضمنته من قواعد بشان استمرار عقود ايجار تلك الاماكن بقوة القانون لمدة غير محدده و انتهائها فى الحالات التى يجوز فيها ذلك ، هى - و على ما جرى به قضاء هذه المحكمة - من القواعد القانونية الامره المتعلقة بالنظام العام ، فيلتزم المتعاقدان بالنزول عليها و اذ كانت تلك التشريعات - و من بينها القانون رقم 121 لسنة 1947 - الذى ابرم عقد الايجار مثار النزاع فى ظله - ، قد منعت المؤجر من اخراج المستاجر من المكان المؤجر و لو بعد انتهاء مدة الايجار و سمحت للمستاجر بالبقاء شاغلاً له ما دام موفياً بالنزاماته على النحو الذى فرضه عقد الايجار و احكام القانون ، فان تلك التشريعات تكون قد قيدت فى شان ايجار الاماكن الخاضعة لاحكامها من نصوص القانون المدنى المتعلقة بانتهاء مدة الايجار ، و جعلت عقود تلك الاماكن ممتدة تلقائياً و بحكم القانون الى مدة غير محددة لصالح المستاجر طالما بقيت تلك التشريعات التى املتها اعتبارات النظام العام سارية . الطعن رقم 0300 لسنة 56 مكتب فنى 35 صفحة رقم 18 بتاريخ 16-12-1987 الموضوع : ايجار الموضوع الفرعي : تقدير القيمة الايجارية فقرة رقم : 3 اذ كان البين من الاوراق ان المطعون ضدهم و السيدة / اقاموا الدعوى ابتداء بطلب اخلاء الشقة محل النزاع و تسليمها لهم بينما اقامت الطاعنة دعوى فرعية ضد المدعين بطلب تحرير عقد ايجار لها عن تلك الشقة و حكم ابتدائياً برفض الدعوى الاصلية و باجابة الطاعنة الى طلباتها فى الدعوى الفرعية ، فاستانف المطعون ضدهم فقط هذا الحكم دون المدعية الرابعة السيدة / . . . . و لم تامر المحكمة باختصامها فىالاستئناف حتى صدور الحكم فيه ، و كانت الدعوى بطلب اخلاء العين المؤجرة و تسليمها للمؤجر و طلب الخصم الزام المؤجر بتحرير عقد ايجار لا تقبل التجزئة بحسب طبيعة المحل فى كلا الطلبين ، فان الحكم المطعون فيه اذ قضى بقبول الاستئناف شكلا دون اختصام المحكوم عليها التى لم تطعن بالاستئناف يكون قد خالف قاعدة قانونية اجرائية متعلقة بالنظام العام كانت عناصرها الموضوعية مطروحة على محكمة الموضوع بما يجوز معه التمسك ، بها لاول مرة امام محكمة النقض . ( الطعنان رقما 300 ، 409 لسنة 56 ق ، جلسة 1987/12/16 ) الطعن رقم 1286 لسنة 49 مكتب فنى 36 صفحة رقم 292 بتاريخ 20-02-1985 الموضوع : ايجار الموضوع الفرعي : تقدير القيمة الايجارية فقرة رقم : 1 مفاد النص فى الفقرة الثانية من المادة الرابعة من القانون رقم 121 لسنة 1947 من انه " يدخل فى فى تقدير الاجرة المتفق عليها او اجرة المثل تقدير كل شرط او التزام جديد لم يكن وارداً فى العقود المبرمة قبل اول مايو 1941 او لم يجر العرف فى هذا التاريخ بفرضه على المستاجر " ، كما يواجه صراحة حالة ما اذا فرضت على المستاجر التزامات جديدة بموجب القانون او الاتفاق او العرف لم تكن مفروضة عليه فى شهر الاساس ، فانه يواجه ايضاً - و على ما جرى به قضاء هذه المحكمة - حالة ما اذا فرضت على المؤجر التزامات جديدة بموجب القانون او الاتفاق او العرف لم تكن مفروضة عليه فى شهر الاساس فيتعين تقويمها بفرض انها كانت موجودة فى شهر الاساس و اضافتها الى الاجرة الاتفاقية او اجرة المثل فى ذلك الشهر ..

و مصدر القيد او الميزة المقابلة اتفاق المتعاقدين بعطاء من احدهما يوليه المتعاقد الاخر متجاوزاً نطاق القيود القانونيه ، و فى هذه الحالة و سواء تراضا على ذلك فى عقد الايجار ذاته او فى اتفاق لاحق ، فانه يتعين اعمال ما تلاقت عليه ارادتهما بشان تقديم هذه الميزة ما لم ينطوى ذلك على تحايل على احكام الاجرة القانونية لما كان ما تقدم و كان ملحق عقد الايجار قد حرر فى ظل الامر العسكرى رقم 315 لسنة 1942 المعدل بالامر العسكرى 402 لسنة 1943 الذى كان لا يجيز للمؤجر طلب الاخلاء الا فى حالات ثلاث هى التاخير فى سداد الاجرة و اساءة استعمال العين المؤجرة ، و قيام ضرورة قصوى للمالك تلجئه الى شغل المكان المؤجر ، و كان ما ورد بهذا الملحق من قيد على المؤجر بعدم طلب اخلاء المستاجر لاى سبب كان سواء لشغل العين بنفسه او باحد ذويه او لاى سبب اخر طالما بقى المستاجر ملتزماً بتنفيذ شروط و التزامات العقد ، ينطوى على حجب المؤجر عن استعمال حقه فى طلب الاخلاء اذا قامت به ضرورة لشغل المكان المؤجر فقط و ليس لاى من السببين الاولين المشار اليها بالامر العسكرى المعدل انف الذكر و هما التخلف عن سداد الاجرة و اساءة استعمال المكان باعتبار انها من شروط التعاقد التى التزم المستاجر بتنفيذها طبقاً لما ورد بملحق العقد و بالتالى فلا يشملها القيد الوارد به ، و كان ما انتظمه هذا القيد يمثل انتقاصاً لحقوق المؤجر قبل المستاجر على نحو لم يكن وارداً فى عقود الايجار المبرمة قبل اول مايو 1942 و لم يجر العرف فى هذا التاريخ بفرضه على المؤجر ، بما يعد ميزة للمستاجر اتفق على تقويمها و ا ضافة مقابلها الى اجرة شهر الاساس ، و لما كان حق المؤجر فى طلب الاخلاء لقيام ضرورة تلجئه الى شغل العين المؤجرة الذى تقرر له بمقتضى الامر العسكرى 315 لسنة 1942 بعد تعديله بالامر العسكرى 402 لسنة 1943 قد استمر قائماً فى ظل الاوامر العسكرية و المراسيم بقوانين متتالية حتى بعد صدور القانون 121 لسنة 1947 و لم يلغ الا بموجب القانون 24 لسنة 1965 و كان مقتضى هذا الالغاء زوال القيد و الميزة المقررة بمقتضى الاتفاق بعد ان اصبحت مفروضة بموجب القانون الذى ارتاى فى مجرد فرضها لذاتها ما يحقق التوازن بين طرفى التعاقد دون ان يمنح المؤجر حقاً فى تقاضى مقابل اضافى عنها ، و كان يتعين الالتزام بما فرضه القانون فى هذا الشان بما لازمه التزام المؤجر بهذا القيد ان يكون له حق فى تقاضى مقابل اضافى يقابل ما عاد على المستاجر من ميزة و الا كان فى تقاضيه لهذا المقابل الاضافى - على خلاف ما قد يقضى به القانون - تحايل على احكام الاجرة القانونية المتعلقه بالنظام العام . ( الطعن رقم 1286 لسنة 49 ق ، جلسة 1985/2/20 ) الطعن رقم 1360 لسنة 49 مكتب فنى 36 صفحة رقم 522 بتاريخ 27-03-1985 الموضوع : ايجار الموضوع الفرعي : تقدير القيمة الايجارية فقرة رقم : 1 المقرر ان تحديد اجرة الاماكن طبقاً للقوانين المحددة للايجارات و على ما جرى به قضاء هذه المحكمة - من النظام العام - اذ تتحدد به - متى صار نهائياً - القيمة الايجارية ازاء الكافة . الطعن رقم 1118 لسنة 49 مكتب فنى 37 صفحة رقم 508 بتاريخ 30-04-1986 الموضوع : ايجار الموضوع الفرعي : تقدير القيمة الايجارية فقرة رقم : 1 المنازعة بين المؤجر و المستاجر بصدد تحديد الاجرة هى خصومة مدنية بحسب طبيعتها و اصلها بحيث لا يفقدها هذا الطابع الموضوعى ما يلابسها من عنصر ادارى شكلى هو صدور قرار تحديد الاجرة فى اول الامر من لجنة ادارية ، لان من شان الراى الفاصل فى هذه الخصومة ان تتحدد به المراكز المالية و الحقوق المتبادلة بين اطرافها و هو اختصاص مدنى بحت ، و قد التفت المشرع عن ذلك العنصر الادارى و اعتد بالطابع المدنى لهذه المنازعات فنص فى الفقرة الثانية من المادة 13 من القانون رقم 52 سنة 1969 على ان يكون الطعن على قرارات تحديد الاجرة امام المحكمة الابتدائية الكائن فى دائرتها العقار المؤجر ، كما اوجب فى المادة 42 على مجالس المراجعة التى كانت تختص بنظر التظلمات فى قرارات لجان تقدير القيمة الايجارية طبقاً للقانون رقم 46 سنة 1962 لتحديد ايجار الاماكن - ان تحيل التظلمات المعروضة عليها عند العمل باحكام القانون رقم 52 سنة 69 الى المحاكم الابتدائية الكائن فى دائرتها محل العقار بغير رسوم بالحالة التى كانت عليها الطعن رقم 1393 لسنة 49 مكتب فنى 37 صفحة رقم 338 بتاريخ 19-03-1986 الموضوع : ايجار الموضوع الفرعي : تقدير القيمة الايجارية فقرة رقم : 2 مفاد نص الفقرة الثانية من المادة 11 من القانون رقم 52 لسنة 1969 - المنطبق على واقعة الدعوى - انه اذا سبق ان احتسب لصالح المالك كامل قيمة الارض و الاساسات و التوصيلات الخارجية للمرافق العامة فى الادوار التى استوفى البناء الارتفاع اليها طبقاً لقوانين تنظيم المبانى و اصبح تقدير اجرتها نهائياً حائزاً لقوة الامر المقضى ، فان اقامته دوراً جديداً بعد ذلك مجاوزاً حدود الارتفاع المسموح بها سواء رخص به او لم يرخص به ، لا يجوز ان يدخل فى تقدير اجرته القانونية شئ من قيمة الارض و الاساسات و التوصيلات الخارجية للمرافق العامة تزيد عن الحد الاقصى المقرر فى الفقرة ا من المادة 10 من القانون 52 لسنة 1969 لان تحديد قيمة استثمار الارض و المبانى الواردة فى القانون سالف الذكر و لائحته التنفيذية من النظام العام . ( الطعن رقم 1393 لسنة 49 ق ، جلسة 1986/3/19 ) الطعن رقم 1964 لسنة 50 مكتب فنى 37 صفحة رقم 677 بتاريخ 12-06-1986 الموضوع : ايجار الموضوع الفرعي : تقدير القيمة الايجارية فقرة رقم : 1 النص فى الفقرتين الثانية و الثالثة من المادة 11 من القانون رقم 52 لسنة 1969 - المنطبق فى الدعوى - يدل على ان العبرة فىاحتساب كامل قيمة الارض و الاساسات و التوصيلات الخارجية للمرافق العامة فى تقدير القيمة الايجارية هى باستكمال المبنى الحد الاقصى التى تسمح به قيود الارتفاع ، ليست بما يقام فعلاً من الادوار ، فاذا لم يقم المالك الا عدداً من الادوار دون العدد الكلى للادوار الكاملة التى تسمح بها تلك القيود ، فلا تحتسب قيمة الارض و الاساسات و التوصيلات الخارجية للمرافق الا بنسبة ما يقام من الادوار الى العدد الكلى الذى تسمح به قيود الارتفاع المشار اليها ، و لا يغير من ذلك ان يكون المالك قد قصد الاقتصار فى استغلال الارض على اقامة هذا العدد الادنى من الادوار ، او يكون قد انشا الاساسات و ما يلحق بها بحيث لا تحتمل الا الادوار التى اقامها . الطعن رقم 1581 لسنة 51 مكتب فنى 37 صفحة رقم 121 بتاريخ 16-01-1986 الموضوع : ايجار الموضوع الفرعي : تقدير القيمة الايجارية فقرة رقم : 1 النص فى المادة 5 مكرر "5" من القانون رقم 121 لسنة 1947 المضافة بالقانون رقم 168 لسنة 1961 و المعمول به من تاريخ نشره فى 1961/11/5 يدل و على ما جرى به قضاء النقض على ان المشرع اوجب تخفيض اجرة الاماكن التى انشئت بعد 1958/6/12 - تاريخ العمل بالقانون رقم 55 لسنة 1958 - بنسبة 20 ابتداء من اجرة شهر ديسمبر سنة 1961 و ان الاجرة التى تعتبر اجرة الاساس و يجرى عليها التخفيض هى الاجرة المسماة فى العقد السارى فى 1961/11/5 او الاجرة التى يثبت انه جرى التعامل بها فى شان المكان المؤجر ذاته طوال السنة السابقة على هذا التاريخ ايهما اقل . او اجرة المثل فى نوفمبر 1961 اذا لم يكن المكان قد سبق تاجيره ، الا ان شرط الاخذ بالاجرة المسماه فى العقد السارى ان يكون عقد الايجار المبرم عقداً حقيقياً و ان تكون الاجرة الواردة فيه اجرة حقيقية لا تزيد عن الاجرة الفعلية بحيث يجوز للمستاجر اللاحق اذا لم يكن طرفاً فى العقد ان يثبت صوريته و زيادة الاجرة الوارد به على الاجرة الفعلية بكافة طرق الاثبات . ( الطعن رقم 1581 لسنة 51 ق ، جلسة 1986/1/16 ) الطعن رقم 1730 لسنة 51 مكتب فنى 37 صفحة رقم 347 بتاريخ 20-03-1986 الموضوع : ايجار الموضوع الفرعي : تقدير القيمة الايجارية فقرة رقم : 1 لئن كان الاتفاق على انقاص اجرة الاراضى الزراعية عن الحد الاقصى لا يعتبر مخالفاً للنظام العام . باعتبار ان الاجرة التى يحددها القانون هى الحد الاعلى الذى لا يجوز للمؤجر تجاوزه و انه ليس ثمة ما يمنع من الاتفاق على اجرة اقل منه ، الا ان انقاص الاجرة عن هذا الحد يقيد المؤجر بالاجرة المسماه فيه اخذاً بشريعة العقد ما دامت مدة الايجار المتفق عليها ما زالت سارية فاذا انقضت هذه المدة و استمر المستاجر مع ذلك شاغلاً العين بناء على الامتداد القانونى فانه يجوز للمؤجر طلب اقتضاء الاجرة القانونية مستقبلاً لان الامتداد القانونى يمد العقد بشروطه الاتفاقية ، الا فيما يتعلق بالمدة و الاجرة التى يحددها القانون بصرف النظر عن الاجرة المسماة لمدة العقد الاتفاقية . الطعن رقم 1805 لسنة 51 مكتب فنى 37 صفحة رقم 361 بتاريخ 26-03-1986 الموضوع : ايجار الموضوع الفرعي : تقدير القيمة الايجارية فقرة رقم : 4 و لئن كان المشرع - و على ما جرى به قضاء هذه المحكمة - قد اتخذ من اجرة شهر ابريل سنة 1941 او اجرة المثل لذلك الشهر ، اجره اساس للمبانى المنشاة قبل شهر يناير سنة 1944 و ذلك بالقانون 121 لسنة 1947 الذى اوجب فى الفقرة الثانية من المادة الرابعة منه مراعاة ما قد يطرا على التعاقد السارى فى شهر الاساس من تعديل فى التزامات كل من المتعاقدين بحيث اذا فرض القانون او الاتفاق او العرف على المستاجر او المؤجر التزامات جديدة لم تكن مفروضة فى شهر الاساس فانه يتعين تقويمها - و استنزال او اضافة مقابلها من او الى اجرة الاساس ، و لئن كان هذا النص متعلقاً بالنظام العام الا ان امر حدوث تعديل فى الالتزامات لا يعدو ان يكون واقعاً يتعين التمسك به و اثارته امام محكمة الموضوع ، و لو كان مرده الى قانون طالما انه غير متعلق بالنظام العام كما هو الشان بالنسبة لما اورده القانون المدنى القائم من التزامات فى جانب كل من المؤجر و من المستاجر لم تكن سارية فى شهر الاساس فى ظل القانون المدنى الملغى و منها ما استحدثته المادة 567 من القانون المدنى الصادر فى تاريخ لاحق للقانون 121 لسنة 1947 من اضافة التزام على عاتق المؤجر بصيانة العين المؤجرة و اجراء جميع الترميمات الضرورية بها و هو التزام لم يكن وارداً فى ظل القانون المدنى القديم الذى كان سارياً فى شهر الاساس ، باعتبار ان ما اورده القانون المدنى فى هذا الشان من قواعد لا يعدو ان يكون قواعد مكملة غير امره يجوز الاتفاق على مخالفتها و قد يحمل سكوت من التزم بها قانوناً عند طلب تقويمها و اضافتها الى اجرة الاساس او استنزالها منها الى عدم التزامه بها من حيث الواقع و بتحمل الطرف الاخر بها اتفاقاً ، و من ثم فلا تلتزم محكمة الموضوع بالتعرض من تلقاء نفسها لكل ما اوردته قوانين غير امرة من تعديل فى التزامات الطرفين عما كانت عليه فى شهر الاساس . الطعن رقم 1805 لسنة 51 مكتب فنى 37 صفحة رقم 361 بتاريخ 26-03-1986 الموضوع : ايجار الموضوع الفرعي : تقدير القيمة الايجارية فقرة رقم : 5 اذ كانت الدعوى قد اقيمت بطلب تحديد الاجرة القانونية و برد ما دفع زائداً عن فترة امتدت الى ما بعد العمل بالقانون 38 لسنة 1967 فى شان النظافة العامة و القاضى بفرض رسم النظافة ، و كانت الاجرة القانونية تشمل الى جانب القيمة الايجارية الضرائب التى لا يشملها الاعفاء المقرر بالقانون 169 لسنة 1961 و الرسوم و منها رسم النظافة و كان تحديد فروق الاجرة المدفوعة بالزيادة يقتضى خصم رسم النظافة ، باعتبار ان المستاجر هو الملزم به ، فان الحكم المطعون فيه اذ اغفل اضافة رسم النظافة الى القيمة الايجارية توصلاً منه لتحديد الاجرة القانونية و اغفل خصمه ايضاً من فروق الاجرة ، فانه يكون قد خالف القانون . ( الطعن رقم 1805 لسنة 51 ق ، جلسة 1986/3/26 ) الطعن رقم 0499 لسنة 50 مكتب فنى 39 صفحة رقم 290 بتاريخ 24-02-1988 الموضوع : ايجار الموضوع الفرعي : تقدير القيمة الايجارية فقرة رقم : 2 ان استحقاق اجرة متجددة فى ذمة المستاجر اثناء سير الدعوى هو دليل فيها تلتزم المحكمة بالنظر فيه و اعمال اثره دون موجب لقيام المؤجر بتكليف المستاجر باداء ما استجد فى ذمته من اجرة لتحقق العلة من التكليف من باب اولى ببلوغ الامر مبلغ الخصومة القضائية المؤسسة على ذلك التاخير و تمسك ، المؤجر بطلب الاخلاء لقيام سببه . الطعن رقم 0593 لسنة 50 مكتب فنى 39 صفحة رقم 92 بتاريخ 13-01-1988 الموضوع : ايجار الموضوع الفرعي : تقدير القيمة الايجارية فقرة رقم : 1 لما كان النص فى الفقرة الاولى من المادة 115 من قانون الاثبات رقم 25 لسنة 1968 " لا يجوز توجيه اليمين الحاسمة فى واقعة مخالفة للنظام العام " و النص فى التشريعات الاستثنائية لايجار الاماكن على تحديد الاجرة وفقاً للقواعد الواردة بها هو امر متعلق بالنظام العام بحيث يحظر الاتفاق على اجرة تزيد على تلك الاجرة التى حددها القانون و يقع مثل هذا الاتفاق باطلاً بطلاناً مطلقاً ، و من ثم فانه لا يجوز اليمين الحاسمة للخصم بهدف اثبات ان الاجرة المتفق عليها تجاوز القيمة الايجارية المحددة قانوناً للعين المؤجرة - لما كان ذلك و كان الطاعن قد طلب توجيه اليمين الحاسمة للمطعون ضده على انه اجر له شقة النزاع خالية و ليست مفروشة كما وصفت بعقد الايجار سند الدعوى بهدف اثبات تحايله على قواعد تحديد الاجرة ، فان الحكم المطعون فيه وقد انتهى الى رفض توجيهها للمطعون ضده يكون التزم التطبيق الصحيح لاحكام القانونى . الطعن رقم 0416 لسنة 51 مكتب فنى 39 صفحة رقم 264 بتاريخ 18-02-1988 الموضوع : ايجار الموضوع الفرعي : تقدير القيمة الايجارية فقرة رقم : 1 المقرر فى قضاء هذه المحكمة ان المؤجر اذا اعطى المستاجر مزايا مستقلة عن العين المؤجرة فان مقابلها يبقى حراً غير خاضع لقوانين تحديد الاجرة ، فاذا اتفق الطرفان على مقابل لهذه المزايا مستقل عن اجرة العين المؤجرة ، وجب اعمال اتفاقهما ما لم يثبت ان القصد منه هو التحايل على احكام القانون فيكون للقاضى عندئذ سلطة التقدير و على ذلك فانه يجوز للطرفين الاتفاق على تعديل مقابل المزايا زيادة او نقصاً كما يجوز لايهما ان يلجا الى القضاء لتعديلها لاسباب يقرها القانون او اذا طرات حوادث استئنافية عامة لم يكن فى الوسع توقعها ترتب على حدوثها ان يصبح تنفيذ الالتزام التعاقدى بشانها مرهقاً له بحيث يهدده بخسارة فادحة طبقا لنص الماددة 147 من القانون المدنى ، لما كان ذلك ، و كان الثابت ان المطعون ضده قد التزم بعقد الايجار بان يدفع للطاعن مبلغ اربعين قرشاً قيمة ما يخصه من اجرة بواب العقار الكائن به الشقة استئجاره و هو التزام مقابل مزية مستقلة عن اجرة العين المحدده فى العقد بمبلغ . . . سنوياُ فان الاتفاق بشانه يكون قابلاً للتعديل اتفاقاً او قضاءً . ( الطعن رقم 416 لسنة 51 ق ، جلسة 1988/2/18 ) الطعن رقم 1660 لسنة 51 مكتب فنى 39 صفحة رقم 1241 بتاريخ 28-11-1988 الموضوع : ايجار الموضوع الفرعي : تقدير القيمة الايجارية فقرة رقم : 5 معنى الاجرة المستحقة و فى المادة 18 من القانون 136 لسنة 1981 التى حلت محل المادة 31 من القانون رقم 49 لسنة 1977 لا تقتصر على الاجرة المبينة فى العقد او تلك المحددة بمقتضى قرار لجنة التقدير او بموجب حكم صدر فى الطعن عليه ، و انما يقصد بها ايضاً ما جعله القانون فى حكم الاجرة و من ملحقاتها عملاً بالقاعدة العامة المقررة فى المادة 27 من القانون رقم 49 لسنة 1977 سالف الاشارة و التى تقضى بوجوب ان يتم الوفاء بالاجرة و بما فى حكمها كاملة الى المؤجر فى موعد معين و كان مؤدى نص المادة 2/37 من القانون الاخير انه يترتب على التاخير فى سداد قيمة استهلاك المياة المستحقة للمؤجر ما يترتب على التاخير فى سداد الاجرة من اثار فان حكم نكول المستاجر عن سداد هذه القيمة هو ذات حكم عدم سداد الاجرة و يعامل نفس معاملته من حيث ادراجة فى التكليف بالوفاء . ( الطعن رقم 1660 لسنة 51 ق ، جلسة 1988/11/28 ) الطعن رقم 0690 لسنة 52 مكتب فنى 39 صفحة رقم 445 بتاريخ 21-03-1988 الموضوع : ايجار الموضوع الفرعي : تقدير القيمة الايجارية فقرة رقم : 1 لما كانت المادة 23 من القانون رقم 49 لسنة 1977 فى شان تاجير و بيع الاماكن و تنظيم العلاقة بين المؤجر و المستاجر تنص انه " فى جميع الاحوال التى يتم فيها تغيير استعمال العين المؤجرة بعد تاريخ العمل بهذا القانون و بموافقة المالك الى غير اغراض السكنى تزاد الاجرة القانونية بنسبة 200 للمبانى المنشاة قبل اول يناير سنة 1944 ، 100 للمبانى المنشـاة منذ اول يناير سنة 1944 و قبل نوفمبر سنة 1961 ، 75 للمبانى المنشاة منذ 5 نوفمبر سنة 1961 حتى تاريخ العمل بهذا القانون ، 500 للمبانى التى يرخص فى اقامتها اعتبارا من تاريخ العمل بهذا القانون فان مؤدى ذلك ان المشرع ارتاى تحقيقاً للعدالة و لاعادة التوازن بين الملاك و المستاجرين تقدير احقية الملاك فى تقاضى اجرة اضافية فى حالة استعمال العين لغير اغراض السكنى و ذلك فى كل هذه الاحوال سواء صدر هذا الاذن بتغيير الغرض فى استغلال فى عقد الايجار ام فى اتفاق لا حق و ذلك لحكمة افصح عنها بما اوردة فى المذكرة الايضاحية لذلك القانون و هى ان الاحكام التى تتضمنها قوانين الايجارات تاخذ فى حسبانها الاستعمال الغالب الاعم للاماكن و هو السكنى و لا يستساغ ان تسرى هذه الاحكام و بالذات ما يتعلق منها بتحديد الاجرة على الاماكن التى تستعمل فى غير هذا الغرض و بالذات فى الاغراض التجارية و المهنية التى تدر عائدا مجزياً فيصبح من العدالة زيادة هذه الاجرة تعويضاً للملاك عما يحيط بالاستعمال غير السكنى من اعتبارات و ظروف تعجل باستهلاك المبنى ، و مما يؤكد المعنى الذى الذى بينته المذكرة الايضاحية ان النص قد غاير فى النسب المستحقة بالنظر الى تاريخ انشاء المبنى فزاد النسبة عن المبانى القديمة ، و الى جانب ذلك فقد قطع تقرير لجنة الاسكان و المرافق العامة و التعمير بشان القانون المذكور فى الافصاح عن نطاق تطبيق هذه المادة فاورد ان الزيادة تجد تبريرها فى ان الاستعمال غير السكنى غالباً ما يكون لاغراض مهنية او تجارية كما يدر عائداً مجزياً على المستاجر فضلاً عن ان هذا النوع من الاستعمال يعجل باستهلاك المبنى و يؤدى الى استمرار حاجته الى الصيانة و التدعيم ما يقتضى ايجاد الحافز لدى الملاك للقيام بذلك فضلاً عن انه من المستقر فقهاً و قضاء ان قواعد تحديد الاجرة اياً كان اسلوب هذا التحديد انما تاخذ فى اعتبارها و فى المكان الاول اغراض السكنى و بذلك فانه اذا ما تغير هذا الغرض فلا تثريب على المشرع و لا ضير ان هو قضى بزيادة الاجرة فكشف بذلك عن عمومية النص و شمولة على النحو المشار اليه انفاً . الطعن رقم 0690 لسنة 52 مكتب فنى 39 صفحة رقم 445 بتاريخ 21-03-1988 الموضوع : ايجار الموضوع الفرعي : تقدير القيمة الايجارية فقرة رقم : 2 المقرر فى قضاء هذه المحكمة ان النصوص المنظمة لتحديد الاجرة قانوناً نصوص امرة و متعلقة بالنظام العام لا يجوز الاتفاق على مخالفتها بالزيادة ، و تسرى على العقود السارية فى تاريخ العمل بالقانون و بالشروط المقررة فيه لما كان ذلك و كانت الميزة الافضل و تقرير زيادة الاجرة مقابل لها - و حسبما سلف بيانه - هى من الامور المتعلقة بالنظام العام بما استحدثته فى تنظيم العلاقة بين المؤجرين و المستاجرين و لاسباب مبررة راها الشارع ، و من ثم فانها تسرى سواء وقع التغيير فى استعمال العين المؤجرة سابقاً ام لاحقاً على نفاذ احكام القانون 49 لسنة 1977 سالف الذكر ، ما دام هذا التغيير كائن بعد العمل بالقانون . ( الطعن رقم 690 لسنة 52 ق ، جلسة 1988/3/21 ) الطعن رقم 1052 لسنة 52 مكتب فنى 39 صفحة رقم 1030 بتاريخ 13-06-1988 الموضوع : ايجار الموضوع الفرعي : تقدير القيمة الايجارية فقرة رقم : 1 النص فى عجز المادة الخامسة من القانون رقم 46 سنة 1962 بتحديد ايجار الاماكن - التى اباحت لكل من المالك و المستاجر ان يتظلم من قرار لجنة التقدير - على انه " لا يجوز لاى مستاجر اخر المنازعة فى الاجرة متى صار تحديدها نهائياً . " يدل على ان الشارع قد جعل تقدير اجرة العين المؤجرة لصيقاً بها ، فاذا صار هذا التقدير نهائياً ، فلا يجوز للمستاجر الذى تم التقدير اثناء استئجاره او اى مستاجر لاحق العودة الى المنازعة فيه . ( الطعن رقم 1052 لسنة 52 ق ، جلسة 1988/6/13 ) الطعن رقم 1072 لسنة 52 مكتب فنى 40 صفحة رقم 458 بتاريخ 13-02-1989 الموضوع : ايجار الموضوع الفرعي : تقدير القيمة الايجارية فقرة رقم : 2 اذ كانت المحكمة قد انتهت الى انعدام حجية قرار لجنة التقدير فان ما اثاره الطاعنون امام محكمة الموضوع بشان التمسك بهذه الحجية لا يعد دفاعاً جوهرياً اذ ليس من شانه تغيير وجه النظر فى الدعوى و لا على الحكم المطعون فيه ان اغفل الرد عليه باسباب مستقلة . الطعن رقم 1231 لسنة 52 مكتب فنى 40 صفحة رقم 714 بتاريخ 28-06-1989 الموضوع : ايجار الموضوع الفرعي : تقدير القيمة الايجارية فقرة رقم : 3 مفاد المادة 11 من القانون رقم 52 لسنة 1969 - المنطبق على واقعة الدعوى - ان العبرة فى تقدير الارض هى بثمن المثل وقت البناء و على اساس قيمتها السوقية كما ان تقدير قيمة المبانى انما يتعين ان يكون على اساس التكاليف الفعلية محسوبة وفقاً لسعر السوق وقت البناء . ( الطعن رقم 1231 لسنة 52 ق ، جلسة 1989/6/28 ) الطعن رقم 1732 لسنة 52 مكتب فنى 40 صفحة رقم 647 بتاريخ 27-02-1989 الموضوع : ايجار الموضوع الفرعي : تقدير القيمة الايجارية فقرة رقم : 3 المقرر - فى قضاء هذه المحكمة - ان الاجرة الواجب على المستاجر سدادها لتوقى الحكم باخلائه طبقاً للمادةة 18/ب من القانون 136 لسنة 1981 هى تلك المستحقة قبله حتى اقفال باب المرافعة - امام محكمة اول درجة او امام محكمة الاستئناف بحسب الاحوال - طبقاً لعناصرها الواردة بالتكليف بالاضافة الى المصاريف و النفقات الفعلية و اذ كان الثابت بالاوراق ان المطعون ضده قد اوفى بجلسة المرافعة الاخيرة كامل الاجرة المستحقة قبله حتى قفل باب المرافعة و طبقاً لعناصرها الواردة بالتكليف الى جانب المصاريف و النفقات الفعلية التى قدرتها المحكمة فانه يكون قد توقى الحكم باخلائه و لا عبرة من بعد بما اثاره الطاعن بمذكرته الختامية المقدمة ابان فترة حجز الدعوى للحكم من ان ما قام المطعون ضده بسداد لا يشمل رسم النظافة طالما ان التكليف بالوفاء جاء خالياً منه و لا يكون امام المؤجر الا المطالبة بالزام المستاجر بهذا الرسم فى دعوى تالية و بالتالى فلا على الحكم المطعون فيه ان اغفل الرد على هذا الدفاع باعتباره دفاعاً غير جوهري اذ ليس من شانه تغيير وجه النظر فى الدعوى . الطعن رقم 2265 لسنة 52 مكتب فنى 40 صفحة رقم 716 بتاريخ 05-03-1989 الموضوع : ايجار الموضوع الفرعي : تقدير القيمة الايجارية فقرة رقم : 4 المقرر فى قضاء هذه المحكمة ان تحديد اجرة الاماكن طبقاً للقوانين المحددة للايجارات من مسائل النظام العام التى لا يجوز الاتفاق على ما يخالفها ، و ان الاتفاق على تجاوز الحد الاقصى للاجرة القانونية يقع باطلاً بطلاناً مطلقاً لا يعتد به و يؤخذ بالاجرة القانونية ، و يستوى ان يكون الاتفاق على هذه الزيادة قد ورد فى عقد الايجار او اثناء سريانه و انتفاع المستاجر بالعين المؤجرة . الطعن رقم 0200 لسنة 53 مكتب فنى 40 صفحة رقم 486 بتاريخ 31-05-1989 الموضوع : ايجار الموضوع الفرعي : تقدير القيمة الايجارية فقرة رقم : 3 المقرر - فى قضاء هذه المحكمة - ان مفاد نص المادة الاولى من القانون رقم 46 لسنة 1962 - بتحديد ايجار الاماكن - و الفقرة الاولى من القرار التفسيرى رقم 1 لسنة 1964 و المادة 10 من قانون ايجار الاماكن السابق رقم 52 لسنة 1969اللذين اقيم البناء محل النزاع فى ظل العمل باحكامها - على نحو ما خلص اليه خبير الدعوى فى تقديره - ان القيمة الايجارية للاماكن المحددة بواسطة لجان التقدير لا تقابل فقط صافى فائدة استثمار العقار ارضاً و بناء و مقابل استهلاك راس المال و انما تشمل ايضا مصروفات الاصلاحات و الصيانة و الادارة بما و مؤداه انه لا يحق للمؤجر بعد تقدير القيمة الايجارية وفق احكامه انه يتقاضى من المستاجر مقابلاً لهذه الخدمات الاضافية اذ يفترض انه تقاضى مقابلها ضمن الاجرة المحددة ، بواسطة لجان التقدير . الطعن رقم 0200 لسنة 53 مكتب فنى 40 صفحة رقم 486 بتاريخ 31-05-1989 الموضوع : ايجار الموضوع الفرعي : تقدير القيمة الايجارية فقرة رقم : 4 المقرر ان تحديد الاماكن - على ما جرى به قضاء هذه المحكمة - من المسائل المتعلقة بالنظام العام فلا يجوز الاتفاق على مخالفتها و ان الاتفاق على اجرة تجاوز الحد الاقصى للاجرة يقع باطلاً مطلقاً يستوى فى ذلك ان يكون الاتفاق على هذه الزيادة قد ورد فى عقد الايجار او اثناء سريانه و انتفاع المستاجر بالعين المؤجرة . الطعن رقم 0956 لسنة 53 مكتب فنى 40 صفحة رقم 254 بتاريخ 06-12-1989 الموضوع : ايجار الموضوع الفرعي : تقدير القيمة الايجارية فقرة رقم : 4 وفقاً لنص المادة 11 من قانون ايجار الاماكن رقم 52 لسنة1969 المنطبق على واقعة النزاع - تقدر قيمة الارض وفقاً لثمن المثل وقت البناء كما تقدر قيمة المبانى وفقاً لسعر السوق فى ذلك الوقت ، و تحسب كامل قيمة الارض و المبانى و الاساسات و التوصيلات الخارجية للمرفق العام فى حالة البناء على المساحة المسموح بالنباء عليها و استبقاء الارتفاع طبقاً للقيود المفروضة على المنطقة و من المقرر - فى قضاء هذه المحكمة - ان المقصود بوقت البناء الذى تقدر فى تاريخه قيمة الارض و المبانى هو وقت تمام انشاء المبنى حتى و لو استغرق الاتمام و قتاً طويلاً منذ البدء فيه و لا محل لاتخاذ متوسطة الاسعار بين بدء الانشاء و حتى تمامه لمنافاة ذلك مع الوقت المنضبط الذى حدده القانون باتمام انشاء البناء . ( الطعن رقم 956 لسنة 53 ق ، جلسة 1989/12/6 ) الطعن رقم 0521 لسنة 55 مكتب فنى 40 صفحة رقم 470 بتاريخ 28-12-1989 الموضوع : ايجار الموضوع الفرعي : تقدير القيمة الايجارية فقرة رقم : 3 الاصل ان تقديرات البلدية للعوائد و التى تحصل على العقار لا يصلح ان تكون اساساً لتحديد الاجرة القانونية الا ان ربط العوائد يصلح كمجرد قرينة قضائية ترك تقديرها لمحكمة الموضوع دون التزام عليها بالاخذ بها شانها فى ذلك شان كافة ما يتقدم لقاضى الموضوع من الدلائل و المستندات فيكون له سلطة بحثها و موازنة بعضها بالبعض الاخر و ترجيح ما يطمئن اليها و استخلاص ما يراه متفقاً مع رفع الدعوى و لا رقابة لمحكمة النقض عليه فى ذلك متى كان استخلاصه سائغاً و مستمداً من الاوراق . ( الطعن رقم 521 لسنة 55 ق ، جلسة 1989/12/28 ) الطعن رقم 2286 لسنة 51 مكتب فنى 41 صفحة رقم 536 بتاريخ 21-10-1990 الموضوع : ايجار الموضوع الفرعي : تقدير القيمة الايجارية فقرة رقم : 2 مفاد نص المادتين الثالثة و الرابعة من اللائحة التنفيذية للقانون 52 لسنة 1969 الصادر بها قرار وزير الاسكان رقم 1043 لسنة 1969 انه يتعين تحديد قيمة مستقلة لتكلفه مبانى الادوار محل التقدير محسوبة باعتبار قيمة المتر المربع من المبانى فى مساحة الادوار جميعاً و قيمة مستقلة لكل ما يتوافر من العناصر الاخرى من تكاليف المنشات - و التركيبات منها المصاعد مما ينبنى عليه توزيع قيمة تكلفة المصعد كاملاً على وحدات المبنى المنتفعة به ، و كان البين من تقرير الخبير الذى ندبته محكمة الاستئناف انه انتهى الى تقدير قيمة تكاليف المصعد بمبلغ 4400 جنيهاً و اجرى توزيع مبلغ 3771.428 جنيه من قيمته على الوحدات السكنية المنتفعة به ، بينما ذهب الى تحميل الطاعنين بباقى التكاليف على سند من انها تخص باقى الوحدات التى لا تنتفع بالمصعد فى حين انه كان يتعين تحميل الوحدات المنتفعة به قيمته كاملة . ( الطعن رقم 51 لسنة 2286 ق ، جلسة 1990/10/21 ) الطعن رقم 0216 لسنة 54 مكتب فنى 41 صفحة رقم 393 بتاريخ 31-01-1990 الموضوع : ايجار الموضوع الفرعي : تقدير القيمة الايجارية فقرة رقم : 2 النص فى المادة السابعة من القانون رقم 136 لسنة 1981 على انه "اعتباراً من تاريخ العمل بهذا القانون ، تزاد فى اول يناير من كل سنة اجرة الاماكن المؤجرة لغير اغراض السكنى " . و النص فى المادة 27 من ذات القانون - التى قضى بعدم دستوريتها فى الطعن رقم 21 لسنة 7 ق دستورية بتاريخ 1989/4/29 بعد صدور الحكم الاستئنافى الحائز الحائز لقوة الامر المقضى بالنسبة لمدة النزاع - يعامل فى تطبيق احكام هذا القانون معاملة المبانى المؤجرة لاغراض السكنى الاماكن المستعملة فى اغراض لا تدخل فى نطاق النشاط التجارى او الصناعى او المهنى الخاضع للضريبة على الارباح التجارية و الصناعية او الضريبة على ارباح المهن غير التجارية و لا يفيد من احكام هذه المادة سوى المستاجرين المصريين " يدل على ان الاماكن المؤجرة فى اغراض لا تدخل فى نطاق النشاط التجارى او الصناعى او المهنى - الخاضع للضرائب النوعية الخاصة بها - لا تسرى عليها زيادة الاجرة المقررة بالقانون رقم 136 لسنة 1981 . الطعن رقم 0430 لسنة 54 مكتب فنى 41 صفحة رقم 430 بتاريخ 04-02-1990 الموضوع : ايجار الموضوع الفرعي : تقدير القيمة الايجارية فقرة رقم : 3 نص المادة 19 من القانون 136 لسنة 1981 - قد جرى على انه " فى الاحوال التى يتم فيها تغيير استعمال العين الى غير اغراض السكنى تزاد الاجرة القانونية بنسبة 4 - 50 للمبانى المنشاة او التى تنشا بعد 9 سبتمبر سنة 1977 مما مفاده ان شرط حصول المؤجر على هذه الزيادة ان يتم تغيير استعمال العين المؤجرة الى غير اغراض السكنى - و كان الثابت من مدونات الحكم المطعون فيه ان استعمال العين المؤجرة لم يتغير منذ نشاة عقد الايجار اذا اجرت الشقق ابتداءً للطاعنين لاستعمالها فى غير اغراض السكنى مما لا محل معه لزيادة اجرتها القانونية لتخلف شرط اعمال المادة 19 سالفة الذكر - و كان الحكم الابتدائى المؤيد بالحكم المطعون فيه قد خالف هذا النظر و جرى فى قضائه على ان حكمة نص المادة 19 من القانون رقم 136 لسنة 1981 ان المشرع راى زيادة اجرة العين عند تغيير استعمالها الى غير اغراض السكنى لان هذا التغيير غالباً ما يكون لاغراض مهنية مهنية او تجارية او صناعية و هو ما يدر عائداً مجزياً على المستاجر فضلاً عن ان هذا النوع من الاستعمال يعجل باستهلاك المبنى و يؤدى الى استمرار حاجته الى الصيانة و التدعيم و كان البين من ماديات الدعوى ان تقدير اجرة الوحدات محل المنازعة تم على اساس تاجيرها للسكنى و لو ان عقود الايجار موضحاً بها انها اجرت لغير اغراض السكنى و من ثم يكون ما قضى به بين ذات الخصوم فى موضوع الطعن على القيمة الايجارية لتلك الوحدات باعتبار ان قيمة ايجار الشقة الشهرى 26.451 جنيه و لا عبرة بما ورد بدفاع المدعى عليهم من انهم لم يغيروا استعمال العين - انما العبرة هى بتحقق الغاية التى من اجلها تدخل المشرع باستحداث ذلك النص لتعويض الملاك " فانه يكون قد اخطا فى تطبيق القانون باستحداث حكم لم يرد فى المادة 19 من القانون 13 لسنة 1981 عن طريق التاويل بما يستوجب نقضه " . ( الطعن رقم 430 لسنة 54 ق ، جلسة 1990/2/4 ) الطعن رقم 0889 لسنة 56 مكتب فنى 41 صفحة رقم 287 بتاريخ 11-06-1990 الموضوع : ايجار الموضوع الفرعي : تقدير القيمة الايجارية فقرة رقم : 2 و لئن كان القانون رقم 136 لسنة 1981 قد اورد احكاماً موضوعية و اخرى اجرائية لتقدير الاجرة منها ما نصت عليه الفقرة الاخيرة من المادة الخامسة منه متعلقاً بجواز الطعن فى الاحكام الصادرة فيها الا انه لما كانت تلك القواعد تسرى على الاماكن الخاضعة لحكمه - و هى بصريح نص الفقرة الاولى التى رخص فى اقامتها بعد العمل باحكامه فى 1981/7/31 فان مؤدى ذلك ان القواعد الموضوعية المتعلقة بتقدير الاجرة الواردة فى قوانين سابقة و القواعد المتعلقة بطرق الطعن فى الاحكام الصادرة عنها و التى انتظمها القانون رقم 49 لسنة 1977 لازالت سارية واجبة الاعمال بالنسبة للاماكن التى تخضع فى تقدير اجرتها للقواعد الموضوعية و الاجرائية الواردة فى القانون رقم 136 لسنة 1981 يؤكد ذلك ان المشرع فى المادتين الثانية و الثالثة منه بعد ان وضع قواعد تقدير الاجرة و كيفية احتسابها استهداءاً بالتقارير السنوية الصادرة عن اللجان المشكلة بقرار من المحافظ المختص اوجب فى المادة الرابعة على مالك العقار تحديد الاجرة وفقاً للضوابط و المعايير و التقارير و الدراسات المشار اليها سلفاً فان ابرم عقد الايجار قبل اتمام البناء و حددت فيه الاجرة بصفة مبدئية كان على مالك العقار اخطار المستاجر بالاجرة المحددة للمكان وفقاً لاحكام هذا القانون خلال ثلاثين يوماً من تاريخ اتمام البناء و بشرط الا تجاوز الاجرة المبدئية الا بمقدار الخمس ثم اتبع ذلك فى الفقرة الاولى من المادة الخامسة منه ان المستاجر اذا راى ان الاجرة التى حددها المالك تزيد عن الحدود المنصوص عليها فى المواد السابقة عليها جاز له خلال تسعين يوماً من تاريخ التعاقد او من تاريخ الاخطار او من تاريخ شغل المكان ان يطلب من لجنة تحديد الاجرة المختصة القيام بتحديد اجرة المكان وفقاً للاسس المنصوص عليها فى هذا القانون و اضافت فقرتها الثانية ان " و يكون الطعن على قرارات هذه اللجان امام المحكمة الابتدائية التى يقع فى دائرتها المكان المؤجر ثم بينت فقرتها الاخيرة انه لا تسرى على هذه الطعون احكام المادتين 18 ، 20 من القانون رقم 49 لسنة 1977 . الطعن رقم 0889 لسنة 56 مكتب فنى 41 صفحة رقم 287 بتاريخ 11-06-1990 الموضوع : ايجار الموضوع الفرعي : تقدير القيمة الايجارية فقرة رقم : 3 لما كانت القواعد الواردة بالقانون رقم 49 لسنة 1977 فى شان قواعد تحديد الاجرة و طرق الطعن فى الاحكام لا تزال سارية لم تتناولها الالغاء بنص صريح فى القانون رقم 136 لسنة 1981 ، و كانت دعوى كل من الطاعنين الاول و الثالث و الرابع ارقام 832 لسنة 1981 ، 2229 لسنة 82 ، 1910 لسنة 81 بنها الابتدائية رفعت على التوالى فى 1981/3/26 ، 1981/5/4 ، 1981/7/2 اى فى ظل القانون رقم 49 لسنة 1977 كما ان دعوى الطاعن الثانى رقم 2214 لسنة 1981 بنها الابتدائية و ان رفعت فى 1981/9/11 بعد العمل باحكام القانون رقم 136 لسنة 1981 الا ان الطعن تعلق بعقار النزاع المرخص فى اقامته قبل العمل بالقانون الاخير فان احكام القانون رقم 49 لسنة 1977 تكون هى واجبة التطبيق على الطعون الاربعة ما رفع منها فى ظل العمل باحكامه و ما رفع منها بعد العمل بالقانون رقم 136 لسنة 1981 و لما كانت المادة 18 من القانون رقم 49 لسنة 1977 قد نصت على ان يكون الطعن فى قرارات لجان تحديد الاجرة امام المحكمة الابتدائية و نصت المادة 20 من ذات القانون على عدم جواز الطعن فى الاحكام الصادرة من المحكمة المشار اليها فى المادة 18 الا للخطا فى تطبيق القانون ، و على ان يكون حكم محكمة الاستئناف غير قابل للطعن فيه باى وجه من اوجه الطعن و من ثم يكون الطعن بالنقض على الحكم المطعون فيه غير جائز . ( الطعن رقم 889 لسنة 56 ق ، جلسة 1990/6/11 ) الطعن رقم 2847 لسنة 59 مكتب فنى 41 صفحة رقم 230 بتاريخ 31-05-1990 الموضوع : ايجار الموضوع الفرعي : تقدير القيمة الايجارية فقرة رقم : 4 اذ كان قرار وزير الاسكان رقم 299 لسنة 1974 يقضى بسريان احكام الباب الاول من القانون رقم 52 لسنة 1969 على قرية شبلنجة التى يقع بها عقار النزاع و قد عمل بهذا القرار من تاريخ نشره فى 1974/7/30 و من ثم فان القانون رقم 52 لسنة 1969 يسرى - على العقارات التى يتم بناؤها او شغلها لاول مرة بعد هذا التاريخ . و لما كان الطاعنون قد شغلوا الوحدات محل النزاع بموجب عقود ايجار مؤرخة 1975/2/1، 1975/8/1 ، 1976/3/1 ثم تنفيذها فى تاريخها حسبما هو ثابت من الواقع المطروح فى الدعوى ، و كان ذلك بعد خضوع القرية لاحكام القانون و لا خلاف بين الطرفين على ان المالك - المطعون ضده الاول - لم يقدم طلبه الى اللجنة المختصة بتقديم الاجرة الا فى 1984/10/27 بعد ميعاد الثلاثين يوماً من تنفيذ تلك العقود و من ثم فان الاخطار لا يحدث اثره لسقوط حق المطعون ضده فى طلب تقدير الاجرة على ما سلف بيانه، و اذ - خالفت لجنة تقدير الاجرة المختصة هذا النظر و تصدت للطلب و اعادت تقدير الاجرة فانها تكون قد خالفت القانون و اخطات فى تطبيقه و قد سايرها الحكم المطعون فيه مما يعيبه . ( الطعن رقم 2847 لسنة 59 ق ، جلسة 1990/5/31 ) الطعن رقم 3739 لسنة 59 مكتب فنى 41 صفحة رقم 912 بتاريخ 13-12-1990 الموضوع : ايجار الموضوع الفرعي : تقدير القيمة الايجارية فقرة رقم : 2 اذ كان الثابت بالاوراق ان الهيئة المطعون ضدها استاجرت العين محل النزاع من الطاعنين لاستعمالها فى غير غرض السكنى و كان الحكم المطعون فيه قضى للمطعون ضدها بعدم احقية الطاعنين فى اقتضاء زيادة الاجرة القانونية المنصوص عليها فى المادة 23 من القانون رقم 49 لسنة 1977 كما قضى لها باسترداد - ما دفعته من هذه الزيادة على سند من ان الطاعنين قد صرحوا للمطعون ضدها فى عقد الايجار باستعمال العين المؤجرة فى غير اغراض السكنى و انه لا يسوغ زيادة الاجرة مقابل نوع الاستعمال المتعاقد عليه اذ لا يعتبر مزية تبرر زيادة الاجرة فانه يكون قد خالف القانون و اخطا فى تطبيقه . ( الطعن رقم 3739 لسنة 59 ق ، جلسة 1990/12/13 ) الطعن رقم 0312 لسنة 52 مكتب فنى 42 صفحة رقم 146 بتاريخ 10-01-1991 الموضوع : ايجار الموضوع الفرعي : تقدير القيمة الايجارية فقرة رقم : 6 المقرر - فى قضاء هذه المحكمة - ان توافر التماثل او فقدانه بين عين النزاع و شقة المثل مسالة واقع يستقل بتقديرها قاضى الموضوع طالما كان استخلاصه سائغاً و مؤدياً الى النتيجة التى انتهى اليها . الطعن رقم 1847 لسنة 54 مكتب فنى 42 صفحة رقم 749 بتاريخ 14-03-1991 الموضوع : ايجار الموضوع الفرعي : تقدير القيمة الايجارية فقرة رقم : 1 المقرر - فى قضاء هذه المحكمة - ان طرق الطعن فى الاحكام من النظام العام لتعلقها بالتنظيم القضائى . و مفاد نص المادتين 18 ، 20 من القانون رقم 49 لسنة 1977 فى شان تاجير و بيع الاماكن و تنظيم العلاقة بين المؤجر و المستاجر - يدل على ان المشرع راى لمصلحة قدرها الاكتفاء بنصر المنازعة فى تحديد القيمة الايجارية امام لجنة تقدير الاجرة امام المحكمة الابتدائية و لم يروجها للطعن فى الحكم . الذى تصدره تلك المحكمة بالاستئناف الا لخطا فى تطبيق القانون و اعتبر الحكم الذى تصدره محكمة الاستئناف باتاً غير قابل للطعن باى وجه من اوجه الطعن و من ثم لا يجوز الطعن بطريق النقض . الطعن رقم 1847 لسنة 54 مكتب فنى 42 صفحة رقم 749 بتاريخ 14-03-1991 الموضوع : ايجار الموضوع الفرعي : تقدير القيمة الايجارية فقرة رقم : 4 اذ كان الثابن من تقرير الخبير و الاوراق ان عقار النزاع مكون من سبعة طوابق و قد خضع لاحكام القانونين 45 لسنة 1962 ، 49 لسنة 1977 سالف البيان و ان المطعون ضدها " المؤجرة " قامت بتركيب المصعد عام 1976 اى بعد تاريخ العمل بالقرار 651 لسنة 1970 و من ثم يتم تقدير قيمته و يضاف مقابل الانتفاع به الى الاجرة القانونية و من ثم تخضع المنازعة فى هذا التقرير للقواعد المنصوص عليها فى المادتين 18 ، 20 من القانون رقم 49 لسنة 1977 و اذ التزم الحكم المطعون فيه هذا النظر ، فان الطعن بالنقض الماثل يكون غير جائز . ( الطعن رقم 1847 لسنة 54 ق ، جلسة 1991/3/14 ) الطعن رقم 3683 لسنة 60 مكتب فنى 42 صفحة رقم 775 بتاريخ 21-03-1991 الموضوع : ايجار الموضوع الفرعي : تقدير القيمة الايجارية فقرة رقم : 1 المقرر فى قضاء هذه المحكمة - انه ليس هناك ما يمنع من الاتفاق فى عقد الايجار على ان يتقاضى المؤجر من المستاجر اجرة تقل عن الاجرة المحددة وفقاً لقوانين ايجار الاماكن الاستثنائية و التى تعتبر من النظام العام و ان هذا الاتفاق يقيد المؤجر بالاجرة المسماه فيه اخذاً بشريعة العقد ما دامت مدة الايجار المتفق عليها لازالت سارية فاذ انقضت هذه المدة و استمر المستاجر شاغلاً العين بناء على قواعد الامتداد القانونى للعقد فانه يجوز للمؤجر اقتضاء الاجرة القانونية مستقبلاً لان الامتداد القانونى يمد العقد بشروطه الاتفاقية الا فيما يتعلق باركان العقد التى ينظمها التشريع الاستثنائى بايجار الاماكن كالمدة و الاجرة فيمتد العقد الى غير مسمى بالاجرة التى يحددها القانون بغض النظر عن الاجرة المسماه لمدة العقد الاتفاقية الا اذا كان الاتفاق على اجرة اقل من الاجرة القانونية و لم يكن مرجعة ارادة المؤجر المحضه بل كان وليد اتفاق تنازل بموجبه المستاجر عن بعض حقوقه التى خولها له القانون فان مفاد ذلك ان هناك التزمات متبادلة و متقابلة بين الطرفين بنعيه التزام كل منهما بما التزم به طوال قيام العلاقة الايجارية سواء عن مدة العقد الاتفاقية او المدة التى امتد اليها بقوة القانون لان قصر الاتفاق بالنسبة للاجرة الاقل عن مدة العقد الاتفاقية دون المدة التى امتد اليها بقوة القانون . فيه اهدار لحقوق المستاجر التى تنازل عنها للمؤجر بموجب الاتفاق مقابل التزام الاخير بقبول الاجرة الاقل اذ ان العقد شريعة المتعاقدين لا يجوز نقضه و لا تعديله الا باتفاق طرفيه او لسبب بقوة القانون على ما يجرى به نص المادة 147 من القانون المدنى . الطعن رقم 3683 لسنة 60 مكتب فنى 42 صفحة رقم 775 بتاريخ 21-03-1991 الموضوع : ايجار الموضوع الفرعي : تقدير القيمة الايجارية فقرة رقم : 2 اذ كان الثابت بالاوراق ان الدفاع الذى تمسك به الطاعن امام محكمة الموضوع و الوارد بسبب النعى و المتمثل فى اغفال الحكم المطعون فيه انذار العرض المثبت لوفائه بالاجرة على سند من ان الاجرة الاتفاقية تسرى لمدة شهر فقط دون المدة التى امتد اليها العقد بقوة القانون - له سنده من عقد الايجار و الاتفاق الملحق به بين الطاعن و المطعون ضده الاول - المؤجر و المستاجر - و المؤرخين فى " . . . " اذ ورد بالعقد و الاتفاق ان الاجرة الشهرية اربعة جنيهات و ان هذا التقرير نهائى لا يجوز تعديله الا باتفاق الطرفين و لا يتاثر باى زيادة تقررها لجنة تحديد الاجرة و ذلك مقابل تنازل الطاعن . المستاجر . عن شقة اخرى يستاجرها بالدور الارضى بذات العقار اجرتها الشهرية مائة و خمسون قرشاً و هى التى التزم بتسليمها للمؤجر عند استلامه العين المؤجرة محل النزاع فان الحكم المطعون فيه اذ قصر اعمال الاجرة الاتفاقية بين الطاعن و المطعون ضدهما بموجب عقد الايجار محل النزاع و الاتفاق الملحق به عند مدة العقد الاتفاقية دون المدة التى امتد اليها بقوة القانون يكون قد اخطا فى فهم الواقع فى الدعوى و خالف شروط العقد المبرم بين الطرفين و جرة ذلك للخطا فى تطبيق القانون . ( الطعن رقم 3683 لسنة 60 ق ، جلسة 1991/3/21 ) الطعن رقم 0060 لسنة 05 مجموعة عمر 1ع صفحة رقم 1047 بتاريخ 06-02-1936 الموضوع : ايجار الموضوع الفرعي : تقدير القيمة الايجارية فقرة رقم : 1 ان مناط تطبيق القانونين رقم 103 سنة 1931 و رقم 32 لسنة 1932 الخاصين بتخفيض اجرة الاطيان الزراعية عن سنتى 1929 - 1930 و 1930 - 1931 الزراعيتين هو ان تكون الاطيان المؤجرة قد استؤجرت لتزرع قطناً على الوجه المعتاد . فمتى كان نوع الزراعة منصوصاً عليه فى عقد الاجارة وجب التقيد بنص العقد بغض النظر عن طبيعة الارض . اما اذا كان غير منصوص عليه فى العقد فيجب ، لتعرف غرض المتعاقدين ، الرجوع الى طبيعة الارض و ما جرى عليه العرف و العادة فى استغلالها . فان كانت الارض بحسب طبيعتها و طرق ريها تستغل عادة و بطريقة منتظمة فى زراعة القطن امكن للمستاجر ان يستفيد من ذينك القانونين ، و الا فلا تمكنه الاستفادة و لو كان هو قد اجر بعضها من باطنه لزرعه قطناً و زرع المستاجر من الباطن بعضها الذى استاجره قطناً فعلاً الطعن رقم 0085 لسنة 09 مجموعة عمر 3ع صفحة رقم 151 بتاريخ 04-04-1940 الموضوع : ايجار الموضوع الفرعي : تقدير القيمة الايجارية فقرة رقم : 2 ان مجرد الاتفاق على تقسيط الاجرة المتاخرة ليس من الاتفاقات الخاصة بالاجرة التى يمتنع معها الانتفاع بالتخفيض طبقاً لما جاء بالقانونين رقم 103 سنة 1931 و رقم 32 سنة 1932 فان الاتفاقات الخاصة المعنية فى هذا الصدد انما هى التى تنصب على قدر الاجرة فى ذاته بالزيادة او النقص . ( الطعن رقم 58 لسنة 9 ق ، جلسة 1940/4/4 ) الطعن رقم 0005 لسنة 12 مجموعة عمر 3ع صفحة رقم 472 بتاريخ 04-06-1942 الموضوع : ايجار الموضوع الفرعي : تقدير القيمة الايجارية فقرة رقم : 2 اذا رفع المؤجر دعوى على المستاجر بطلب الاجرة فادخل المستاجر بعض الورثة ضامنين له ، فنازع هؤلاء المؤجر منكرين عليه حقه فى الايجار سواء باسمه او بالنيابة عن احد من الورثة ، ثم قضت المحكمة له بصفته وكيلاً عن بعض الورثة ببعض الاجرة ، و كان ذلك منها بناء على طلب الضامنين ، مع ثبوت وجود ورثة اخرين غيرهم لم يمثلوا فى الدعوى ، و تصرف بعض الورثة بالبيع فى بعض الاطيان الموروثة ، فالقضاء بذلك فيه مخالفة للقانون . اذ يجب ان يكون الحكم فى حدود طلبات الخصوم ، و الا يتعرض لغيرهم ممن لا شان لهم فى الدعوى المرفوعة ، مما كان يجب معه القضاء للمؤجر - بناء على انه هو الذى باشر عقد الايجار - بالاجرة كلها عدا ما يخص من يقوم باثبات حق له فيها . ( الطعن رقم 5 لسنة 12 ق ، جلسة 1942/6/4 ) الطعن رقم 0171 لسنة 17 مجموعة عمر 5ع صفحة رقم 759 بتاريخ 14-04-1949 الموضوع : ايجار الموضوع الفرعي : تقدير القيمة الايجارية فقرة رقم : 1 اذا حصل احد الشركاء فى اجازة من وزارة الاوقاف على مخالصة من مامور الاوقاف قرر فيها انه دفع جميع المطلوب منه فى الدعوى التى رفعت عليه و لذلك فقد اخلاه من الحراسة و الحجز و الدعوى و الضمانة ، و اعتبر هذا الشريك تلك المخالصة مبرئة له من التضامن مع شركائه فى عقد الايجار فى وفاء الباقى من اجرة الاطيان المؤجرة اليهم جميعاً متضامنين بحسب نص العقد ، و لكن المحكمة ذهبت الى انه - لكى يكون للمخالصة هذا الاثر - يجب ان يقيم الصادرة له المخالصة - باعتبار انه هو المتمسك بها - الدليل على ان من اصدرها يملك التنازل عن حق الوقف فى استيفاء اجرة كل الاطيان المؤجرة ، فان المحكمة تكون قد طبقت قواعد الاثبات تطبيقاً صحيحاً على واقعة الدعوى . ( الطعن رقم 171 لسنة 17 ق ، جلسة 1949/4/14 )