اثر الهلاك الكلى للعين المؤجرة

اثر الهلاك الكلى للعين المؤجرة الطعن رقم 0421 لسنة 44 مكتب فنى 28 صفحة رقم 1703 بتاريخ 16-11-1977 الموضوع : ايجار الموضوع الفرعي : اثر الهلاك الكلى للعين المؤجرة فقرة رقم : 2 الهلاك الكلى فى معنى المادة 2/370 من التقنين المدنى القديم المقابلة للمادة 1/569 من القانون المدنى الحالى - هو ان يلحق الدمار العين المؤجرة فياتى عليها كلها او يجعلها غير صالحة جميعها لاداء الغرض الذى اجرت من اجله ، و الهلاك هنا مادى يلحق مقومات العين المؤجرة و كيانها الذاتى و لئن انعقد الاجماع على منح نفس الاثر للهلاك المعنوى او القانونى الذى لم يمس نفس الشىء المؤجر فى مادته الا انه يحول دون ادائه المنفعة التى قصد ان يستوفيها المستاجر منه ، الا ان شرطه ان يحول دون الانتفاع بالعين جميعها و الا يكون المانع مؤقناً بل دائماً ، فان لم يترتب الا انتفاء الفائدة من جزء من العين او كان المانع مصيره الى الزوال قبل انتهاء مدة العقد اعتبر الهلاك جزئياً . و مسالة ما اذا كان الهلاك كلياً او جزئياً من مسائل الواقع التى تخضع لسلطان قاضى الموضوع و تقديره دون رقابة محكمة النقض ما دام استخلاصه سائغاً . الطعن رقم 0028 لسنة 45 مكتب فنى 32 صفحة رقم 2365 بتاريخ 21-12-1981 الموضوع : ايجار الموضوع الفرعي : اثر الهلاك الكلى للعين المؤجرة فقرة رقم : 3 طبقاً للقواعد العامة و لما نصت عليه المادة 569- 1 من القانون المدنى ينقضى عقد الايجار بهلاك العين المؤجرة هلاكاً كلياً ، اذ يترتب على هذا الهلاك انفساخ العقد من تلقاء نفسه لاستحالة التنفيذ بانعدام المحل . اياً كان السبب فى هذا الهلاك ، اى سواء كان راجعاً الى القوة القاهرة او خطا المؤجر او خطا المستاجر او خطا الغير ، و لا يجبر المؤجر فى اى من هذه الحالات على اعادة العين الى اصلها و لا يلزم اذا اقام بناء جديداً مكان البناء الذى هلك كلياً ان يبرم عقد ايجار جديد مع المستاجر ، و انما يكون المؤجر ملزماً بتعويض المستاجر فى حالة هلاك العين المؤجرة بخطا المؤجر . الطعن رقم 1402 لسنة 48 مكتب فنى 33 صفحة رقم 977 بتاريخ 21-11-1982 الموضوع : ايجار الموضوع الفرعي : اثر الهلاك الكلى للعين المؤجرة فقرة رقم : 5 مفاد نص المادة 2/569 من القانون المدنى ان العلاقة الايجارية لا تنتهى لمجرد هلاك العين المؤجرة هلاكاً جزئياً و انما يكون للمستاجر ان يطلب انقاص الاجرة بقدر ما نقص من الانتفاع او فسخ الايجار ذاته دون اخلال بما له من حق فى ان يقوم بنفسه بتنفيذ التزام المؤجر بان يتعهد العين المؤجرة بالصيانة لتبقى على الحالة التى سلمت بها و ان يقوم فى اثناء الاجازة بجميع الترميمات الضرورية . الطعن رقم 1401 لسنة 50 مكتب فنى 35 صفحة رقم 1865 بتاريخ 21-11-1984 الموضوع : ايجار الموضوع الفرعي : اثر الهلاك الكلى للعين المؤجرة فقرة رقم : 1 مفاد ما نصت عليه المادة 569 من القانون المدنى ، انه اذا ما هلكت العين المؤجرة هلاكاً كلياً او جزائياً ، او اصبحت فى حالة لا تصلح معها للانتفاع الذى اجرت من اجله او نقص هذا الانتفاع نقصاً كبيراً ، و لم يكن للمستاجر يد فى شىء من ذلك ، فان للمستاجر - فى حالة تعذر اعادة العين الى الحالة التى كان عليها - ان يرجع على المؤجر بالتعويض عن كافة الاضرار التى اصابته نتيجة هذا الهلاك او النقض ، سواء فى شخصه او ماله ، او بسبب فسخ الايجار قبل انقضاء مدته او نقص الانتفاع بالعين المؤجرة الى وقت الفسخ . ( الطعن رقم 1401 لسنة 50 ق ، جلسة 1984/11/21 ) الطعن رقم 0586 لسنة 53 مكتب فنى 35 صفحة رقم 827 بتاريخ 26-03-1984 الموضوع : ايجار الموضوع الفرعي : اثر الهلاك الكلى للعين المؤجرة فقرة رقم : 4 اوجب الشارع فى الفقرة الثالثة من المادة 9ه سالفة البيان على المحكمة فى حالة الهدم الكلى او الجزئى او التدعيم او الترميم او الصيانة ان تحدد اجلاً لتنفيذ حكمها ، و رتب فى المادة 60 من ذات القانون على انتهاء الاجل الذى حددته المحكمة دون قيام ذوى الشان بتنفيذه نشوء حق الجهة الادارية المختصة بشئون التنظيم فى القيام بتنفيذه على نفقة صاحب الشان او تحصيل قيمة التكاليف و جميع النفقات بطريق الحجز الادارى كما رتب للمستاجر اذا تاخر كل من ذوى الشان و الجهة الادارية المذكورة عن القيام بالتنفيذ حق الحصول على اذن من القضاء المستعجل فى ان يجرى الاعمال المقررة اذا راى ان صالحه يقتضى اجراءها دون حاجة الى الحصول على موافقة المالك ، و ان يستوفى ما انفقه خصماً من مستحقات المالك لديه ، لما كان ما تقدم و كان الحكم المطعون فيه ... قد اغفل تحديد اجل لتنفيذ الهدم المقضى به فانه يكون قد خالف القانون . ( الطعن رقم 586 لسنة 53 ق ، جلسة 1984/3/26 ) الطعن رقم 1201 لسنة 50 مكتب فنى 38 صفحة رقم 1074 بتاريخ 13-12-1987 الموضوع : ايجار الموضوع الفرعي : اثر الهلاك الكلى للعين المؤجرة فقرة رقم : 1 المقرر فى قضاء هذه المحكمة - انه اذا خلا قانون ايجار الاماكن من تنظيم حالة معينة ، تعين الرجوع فيها الى احكام القانون المدنى ، و كان القانون رقم 49 لسنة 1977 فى شان تاجير الاماكن و تنظيم العلاقة بين المؤجر و المستاجر الذى يحكم واقعة الدعوى قد خلا من تنظيم خاص عن اثر حكم ازالة العين المؤجرة على عقد الايجار الوارد عليها بما يتعين معه الرجوع فى هذا الشان الى احكام القانون المدنى ، و كانت الفقرة الاولى من المادة 569 من القانون المدنى تنص على ان " اذا هلكت العين المؤجرة اثناء الايجار هلاكاً كلياً انفسخ العقد من تلقاء نفسه " وكان الهلاك القانونى للعين المؤجرة بصدور حكم نهائى بازالتها باخذ حكم الهلاك الماد ى لها ، فينفسخ العقد من تلقاء نفسه لاستحالة التنفيذ الذى يرجع الى انعدام المحل . الطعن رقم 1960 لسنة 51 مكتب فنى 40 صفحة رقم 502 بتاريخ 31-05-1989 الموضوع : ايجار الموضوع الفرعي : اثر الهلاك الكلى للعين المؤجرة فقرة رقم : 1 عقد الايجار - وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة - ينقضى وفقاً لنص المادة 1/569 من القانون المدنى بهلاك العين المؤجرة هلاكاً كلياً على هذا الهلاك انفساخ العقد من تلقاء نفسه لاستحالة التنفيذ بانعدام المحل اياً كان السبب فى هذا الهلاك سواء كان راجعاً الى القوة القاهرة او خطا المستاجر او الغير و لا يجيز للمؤجر فى اى من هذه الحالات على اعادة العين الى اصلها و لا يلتزم اذا اقام بناء جديداً مكان البناء الذى هلك كلياً ان يبرم عقد ايجار جديد مع المستاجر . الطعن رقم 1154 لسنة 53 مكتب فنى 40 صفحة رقم 771 بتاريخ 19-07-1989 الموضوع : ايجار الموضوع الفرعي : اثر الهلاك الكلى للعين المؤجرة فقرة رقم : 1 عقد الايجار - و على ما جرى به قضاء هذه المحكمة -ينقض وفقاً لنص المادة 1/596 من القانون المدنى بهلاك العين المؤجرة هلاكاً كلياً و يترتب على هذا الهلاك انفساخ العقد من تلقاء نفسه لاستحالة التنفيذ بانعدام المحل اياً كان السبب فى هذا الهلاك سواء كان راجعاً الى القوة القاهرة او خطا المؤجر او خطا المستاجر او الغير و لا يجبر المؤجر فى اى من هذه الحالات على اعادة العين الى اصلها ولا يلتزم اذا اقام بناء جديداً مكان البناء الذى هلك كلياً ان يبرم عقد ايجار جديد مع المستاجر . الطعن رقم 1723 لسنة 53 مكتب فنى 41 صفحة رقم 181 بتاريخ 17-01-1990 الموضوع : ايجار الموضوع الفرعي : اثر الهلاك الكلى للعين المؤجرة فقرة رقم : 1 عقد الايجار - و على ما جرى به قضائه هذه المحكمة - ينقضى وفقاً لنص المادة 1/569 من القانون المدنى بهلاك العين المؤجرة هلاكاً كلياً و يترتب على هذا الهلاك انفساخ العقد من تلقاء نفسه لاستحالة التنفيذ بانعدام المحل اياً كان السبب فى هذا الهلاك سواء كان راجعاً الى القوة القاهرة او خطا المؤجر او خطا المستاجر او الغير ، و لا يجبر المؤجر فى اى من هذه الحالات على اعادة العين الى اصلها ، و لا يلزم اذا ما اقام بناء جديداً مكان البناء الذى هلك كلياً ان يبرم عقد ايجار جديد مع المستاجر . الطعن رقم 1886 لسنة 54 مكتب فنى 42 صفحة رقم 1048 بتاريخ 09-05-1991 الموضوع : ايجار الموضوع الفرعي : اثر الهلاك الكلى للعين المؤجرة فقرة رقم : 4 النص فى المادة 1/569 من القانون المدنى على انه " اذا هلكت العين المؤجرة اثناء الايجار هلاكاً كلياً انفسخ العقد من تلقاء نفسه " هذا النص يعتبر تطبيقاً للقاعدة العامة التى تقضى بانفساخ العقد لاستحالة التنفيذ الراجع الى انعدام المحل لهلاك العين المؤجرة هلاكاً كلياً اصبح معه تنفيذ عقد الايجار مستحيلاً و من ثم ينفسخ من تلقاء نفسه و بحكم القانون ، و تقرر المادة 159 من القانون المدنى القاعدة العامة فى هذا الصدد اذ تقول " فى العقود الملزمة للجانبين اذا انقضى التزام بسبب استحالة تنفيذه انقضت معه الالتزامات المقابله له و ينفسخ العقد من تلقاء نفسه " و المشرع فى النصين سالفى الذكر لم يميز بين ما اذا كان الهلاك غير راجع لخطا المؤجر فينفسخ العقد بحكم القانون و بين ما اذا كان الهلاك راجعاً الى خطا المؤجر فيجوز للمستاجر طلب الفسخ قضاء بل جعل الحكم فى الحالتين واحد هو انفساخ العقد بحكم القانون و ترتيباً على ذلك يكون لكل من الطرفين طلب الانفساخ و يعتبر العقد مفسوخاً من وقت الهلاك و لا حاجة الى حكم بذلك و ان صدر مثل هذا الحكم فانما يكون مقرراً لهلاك العين و انفساخ العقد و يؤيد ذلك ما جاء بالمذكرة الايضاحية للمشروع التمهيدى للقانون المدنى فى هذا الصدد بانه قد تهلك العين هلاكاً كلياً سواء كان ذلك من جراء عدم القيام بالترميمات اللازمة لحفظ العين او بخطا المؤجر او المستاجر او بقوة قاهرة و فى كل هذه الاحوال ينفسخ العقد من تلقاء نفسه لانعدام المحل و هذا هو المقرر فى قضاء النقض فى احكامه الاخيرة اذ جرى على ان هلاك العين المؤجرة هلاكاً كلياً يؤدى الى انفساخ عقد الايجار من تلقاء نفسه اياً كان السبب فى هذا الهلاك و لو كان ذلك بسبب المؤجر و لا يجبر على اعادة العين الى اصلها . الطعن رقم 1886 لسنة 54 مكتب فنى 42 صفحة رقم 1048 بتاريخ 09-05-1991 الموضوع : ايجار الموضوع الفرعي : اثر الهلاك الكلى للعين المؤجرة فقرة رقم : 5 الهلاك القانونى يلحق بالهلاك المادى الذى يؤدى الى انفساخ عقد الايجار مثل نزع الملكية للمنفعة العامة او الاستيلاء على العين المؤجرة اذ يبقى فى حالة الهلاك القانونى الكيان المادى للعين المؤجرة الا انه يتعذر على المستاجر الانتفاع بها و يقاس على تلك الحالة اذا ما اصبح الانتفاع بالعين المؤجرة مستحيلاً فيجب الحاقه بهلاك الشىء نفسه و يكون مبرراً لانفساخ العقد اذ ان الحرمان الكلى من الانتفاع بالعين المؤجرة و لو لم يكن هناك هلاك مادى يستحيل معه تنفيذ العقد و يترتب عليه انحلال الرابطة العقدية فلا جدوى من بقاء العقد . لما كان ذلك و اذ التزم المستانفون بتسليم العين المؤجرة و ملحقاتها فى حالة تصلح معها للعرض السينمائى لكى تفى بما اعدت له من المنفعة وفقاً لما تم عليه الاتفاق المؤرخ 1971/8/20 و الذى جاء به ان مدة التعاقد لا تبدا الا بتسليم العين المؤجرة صالحة للغرض و لا يلتزم المستاجران - المستانف ضدهما - بسداد الاجرة الا اذا تم هذا التسليم . و لما كان هذا التسليم مؤجل الى ان يتم اعداد العين صالحة للاستعمال و قد اصبح هذا التنفيذ العينى مرهقاً للمؤجرين و انتهت المحكمة الى الزامهم بالتنفيذ بطريق التعويض و هذا القضاء منها لا يعنى البته ان العين المؤجرة اصبحت معدة للعرض السينمائى . و من ثم لا تبدا مدة التعقد و لا ينفذ التزام المستاجرين بسداد الاجرة و هو يعنى بطريق اللزوم عدم الانتفاع كلية بالعين المؤجرة لعدم اعدادها للاستغلال المتفق عليه و هذه الاستحالة الحكمية تعادل الهلاك المادى و تسرى عليها احكامه خاصة و قد تمسك المستانف ضدهما - المستاجران - فى جميع مراحل التقاضى بتنفيذ العقد وفقاً لشروطه و من ثم فان طلب المستانفين - المؤجرين - انفساخ العقد يكون له ما يبرره يؤيد ذلك ما جاء بتقرير الخبير السابق بان العين المؤجرة اصبحت فى يد المستاجرين خربه لاخلالهما بصيانة العين المؤجرة فى فترة استلامها لتنفيذ حكم التمكين المستعجل ، و لا يحول دون انفساخ العقد تقاعس المستانفين عن التنفيذ العينى بعد ان قضت المحكمة بالزامهم بالتنفيذ بطريق التعويض النقدى وفقاً لاحكام المادة 2/203 من القانون المدنى . ( الطعن رقم 1886 لسنة 54 ق ، جلسة 1991/5/9 ) الطعن رقم 1941 لسنة 54 مكتب فنى 42 صفحة رقم 621 بتاريخ 27-02-1991 الموضوع : ايجار الموضوع الفرعي : اثر الهلاك الكلى للعين المؤجرة فقرة رقم : 2 الهلاك الكلى فى معنى المادة 1/569 من القانون المدنى - و على ما جرى به قضاء هذه المحكمة - هو ان يلحق الدمار بالعين المؤجرة ، فياتى عليها كلها او يجعلها غير صالحة جميعها لاداء الغرض الذى اوجرت من اجله ، و الهلاك هنا مادى يلحق مقومات العين المؤجرة و كيانها الذاتى ، و لئن انعقد الاجماع على منح نفس الاثر للهلاك المعنوى او القانونى الذى لم يحس نفس الشىء المؤجر فى مادته ، الا انه يحول دون ادائه المنفعه التى قصد ان يستوفيها المستاجر منه ، الا ان شرطه ان يحول دون الانتفاع بالعين جميعها و الا يكون المانع مؤقتاً بل دائماً ، فان لم يترتب الا انتفاء الفائدة من جزء من العين ، او كان المانع مصيره الى الزوال قبل انتهاء مدة العقد اعتبر الهلاك جزئياً ، و لما كانت المسالة ما اذا كان الهلاك كلياً او جزئياً من مسائل الواقع التى تخضع لسلطان قاضى الموضوع و تقديره دون رقابه من محكمة النقض ما دام استخلاصه سائغاً و كان اثبات الهلاك يجوز بكافة الطرق باعتباره من الوقائع المادية . ( الطعن رقم 1941 لسنة 54 ق ، جلسة 1991/2/27 )