تبادل الوحدات السكنية

تبادل الوحدات السكنية الطعن رقم 0375 لسنة 51 مكتب فنى 33 صفحة رقم 453 بتاريخ 28-04-1982 الموضوع : ايجار الموضوع الفرعي : تبادل الوحدات السكنية فقرة رقم : 1 النص فى الفقرة الثانية من المادة الرابعة من القانون رقم 52 لسنة 1969 فى شان ايجار الاماكن على انه ، فى البلد الواحد يجوز تبادل الوحدات السكنية بين مستاجر و اخر ، و ذلك فى البلاد و بين الاحياء و طبقاً للحالات و وفقاً للقواعد و الشروط و الاجراءات و الضمانات التى يجددها قرار وزير الاسكان و المرافق ، و النص فى المادة الثانية من قرار وزير الاسكان و المرافق رقم 97 لسنة 1970 فى شان تبادل الوحدات السكنية بين مستاجر و اخر و الذى صدر بناء على هذا التعويض التشريعى على انه ، يجوز باحياء كل من مدينتى القاهرة و الاسكندرية تبادل الوحدات السكنية بين المستاجرين بسبب ظروف العمل اذا كانت مقار اعمالهم تبعد عن محال اقامتهم " و النص فى المادة الثالثة منه ، على انه يجوز تبادل الوحدات السكنية بين المستاجرين بسبب ظروفهم الصحية فى حالات الامراض المستعصية و المزمنة ، و بثبوت ذلك بشهادة من اثنين من الاطباء المختصين على ان ترفق هذه الشهادة بمستندات تقبلها الجهة المؤجرة ، و يجوز التبادل بسبب الظروف الاجتماعية للمستاجرين كحالة ضيق او اتساع المسكن بالنسبة لعدد افراد الاسرة تبعاً لنمو حجمها ، و فى هذه الاحوال يجوز ان يتم التبادل بين الوحدات السكنية فى عقار واحد او بين عقار واحد او بين عقار و اخر فى نفس الحى او فى حى اخر بالمدينة الواحدة ، و يقتصر التبادل بسبب الظروف الصحية و الاجتماعية للمستاجرين على الوحدات السكنية بالعقارات المملوكة للدولة و القطاع العام دون سواها يدل على ان المشرع و ان قيد تبادل الوحدات السكنية بسبب ظروف العمل بين احياء كل من مدينتى القاهرة و الاسكندرية فحسب ، الا انه لم يورد هذا القيد فى حالة تبادل الوحدات السكنية المملوكة للدولة او القطاع العام بسبب الظروف الصحية او الاجتماعية ، بل جاء النص عاماً مما مفاده جواز تبادل هذه الوحدات السكنية بسبب هذه الظروف موافقة المالك بين احياء كل مدن الجمهورية . الطعن رقم 0375 لسنة 51 مكتب فنى 33 صفحة رقم 453 بتاريخ 28-04-1982 الموضوع : ايجار الموضوع الفرعي : تبادل الوحدات السكنية فقرة رقم : 2 مفاد المادتين الرابعة و الخامسة من قرار وزير الاسكان و المرافق رقم 97 لسنة 1970 يدل على ان المؤجر للوحدات السكنية المملوكة للدولة او القطاع العام اذا وافق على عقد التبادل المبرم بين المستاجرين لوحدتين مملوكتين له ـ لظروف صحية او اجتماعية ، فانه ينفذ فى حقهما دون حاجة الى افراغ ذلك التبادل فى النماذج او تنازل كل من المستاجرين عن عقد الايجار ، اذ لم يقصد المشرع بهذه الاجراءات جعل عقد التبادل عقداً شكلياً لا رضائياً انما هى اجراءات تنظيمية لا يترتب على عدم مراعاتها بطلان عقد التبادل . لما كان ذلك ، و كان البين من اوراق الدعوى انه بموجب عقد تبادل مؤرخ 1976/11/15 تبادل الطاعن و المطعون ضده الاول لظروفه الصحية المسكنين الكائنين بمدينة السويس و المملوكين للدولة و المؤجرين لهما من محافظ السويس المطعون ضده الثانى الذى وافق على هذا التبادل بتاريخ 1976/11/15 فانه ينفذ فى حقهما ، و اذا لم يعتد الحكم المطعون فيه بهذا التبادل لوقوع المسكنين خارج مدينتى القاهرة و الاسكندرية و لان التبادل لم يتم على النحو الموضح بالقرار رقم 97 لسنة 1970 فانه يكون خالف القانون . ( الطعن رقم 375 لسنة 51 ق ، جلسة 1982/4/28 ) الطعن رقم 0210 لسنة 48 مكتب فنى 34 صفحة رقم 161 بتاريخ 10-01-1983 الموضوع : ايجار الموضوع الفرعي : تبادل الوحدات السكنية فقرة رقم : 1 التبادل الذى اباحه المشرع لمستاجرى الوحدات السكنية طبقاً للمادة 3/7 من القانون 49 لسنة 1977 المقابلة للمادة 3/4 من القانون 52 لسنة 1959 و بالشروط الواردة فى قرار وزير الاسكان و المرافق رقم 97 لسنة 1970 يتضمن تنازلاً من كل من المستاجرين المتبادلين عن ايجار مسكنه للاخير ، اذ يترتب على موافقة المؤجر عليه او صدور حكم قضائى به التزام المؤجر بتحرير عقد ايجار جديد للمستاجر المتنازل له عن الايجار طبقاً لما تم من تبادل وفقاً لنص المادة الخامسة من القرار المذكور ، و لا يقدح فى ذلك ان تلك المادة قد جعلت المستاجر السابق مسئولاً مع المستاجر الجديد بطريق التضامن عن الالتزامات الناشئة عن عقد الايجار ، ذلك انه ضمان مقرر بحكم القانون الذى رسم حدوده و من ثم فان هذا الضمان القانونى لا ينفى عن البدل فكرة التنازل عن الايجار و لا يؤدى الى اعتباره ايجاراً من الباطن . الطعن رقم 0851 لسنة 52 مكتب فنى 40 صفحة رقم 101 بتاريخ 09-01-1989 الموضوع : ايجار الموضوع الفرعي : تبادل الوحدات السكنية فقرة رقم : 1 الاصل ان العامل المنقول من بلد يجوز له كغيره من الناس ان يحتفظ بمسكنه فيه فضلاً عن استئجاره مسكناً فى البلد المنقول اليه ، غير انه بسبب ازمة الاسكان منح المشرع فى مادة 1/17 من القانون رقم 49 لسنة 1977 فى شان تاجير و بيع الاماكن و تنظيم العلاقة بين المؤجر و المستاجر - المقابلة للمادة 1/4 من القانون رقم 52 لسنة 1969 و المادة 9 من القانون رقم 121 لتسنة 1947 - للعامل المنقول الى بلد بدلاً من عامل اخر فى ذات جهة العمل حق الاولوية على غيره فى استئجار المسكن الذى كان يشغله هذا العامل بشروط معينة ، و لتمكين العامل المنقول الى بلد من سكن المكان الذى كان يشغله العامل المنقول منها نصت الفقرة الثانية من المادة المذكورة على وجوب ان يخلى العامل الاخير المسكن الذى كان يشغله بمجرد حصوله على مسكن فى بلد المنقول اليه ، الا اذا قامت ضرورة ملجئة تمنع من اخلاء مسكنه و بمجرد زوال الضرورة يلتزم العامل باخلاء المسكن . و يخلص من كل ذلك ان التزام العامل المنقول من البلد باخلاء مسكنه التزام مقرر لمصلحة العامل الجديد و مشروط برغبة الاخير فى شغل ذلك المسكن . الطعن رقم 0953 لسنة 52 مكتب فنى 40 صفحة رقم 530 بتاريخ 04-06-1989 الموضوع : ايجار الموضوع الفرعي : تبادل الوحدات السكنية فقرة رقم : 1 النص فى الفقرتين الاو لى و الثانية من المادة و السابعة من القانون 49 لسنة 1977 فى شان تاجير الاماكن و تنظيم العلاقة بين المؤجر و المستاجر يدل على انه لئن كان الاصل ان العامل المنقول يجوز له كغيره من الناس ان يحتفظ بمسكنه فى البلد المنقول منه فضلاً عن استئجاره مسكناً اخر فى البلد المنقول اليه الا ان المشرع رغبة منه فى توفير المساكن للعاملين فى حالات نقلهم من بلد الى اخر راى وضع تنظيم يوجد نوعا من تبادل مساكن هؤلاء العاملين فيما بينهم بان جعل للعامل المنقول الى بلد بدلاً من عامل اخر فى ذات العمل حق الاولوية على غيره فى استئجار المسكن الذى كان يشغله هذا الاخير و ذلك بشروط معينه و اوجب على العامل المنقول اخلاء مسكنه بمجرد حصوله على مسكن فى البلد المنقول اليه الا اذا اقامت لديه ضرورة ملجئة تمنع من ذلك - مما مفاده ان التزام العامل المنقول من بلد ما باخلاء مسكنه هو التزام مقرر لمصلحة زميله المنقول بدلاً منه الى هذا البلد و مشروط برغبة الاخير فى شغل مسكن الاول و هو بذلك لا يرتب حقاً لمالك العين المؤجرة فى طلب اخلائها لمجرد نقل العامل المستاجر لها . الطعن رقم 0953 لسنة 52 مكتب فنى 40 صفحة رقم 530 بتاريخ 04-06-1989 الموضوع : ايجار الموضوع الفرعي : تبادل الوحدات السكنية فقرة رقم : 2 لما كانت علة تقرير الحكم الواردة فى المادة السابعة من القانون رقم 49 لسنة 1977 سالف الاشارة اليها هى قيام حالة تبادل العاملين فى جهة العمل الواحدة بسبب النقل فان هذا الحكم لا يسرى على غيرهم من العاملين فى حالة تقاعدهم عن العمل او باحالتهم الى المعاش لاختلاف الامر فى الحالتين ، و لا مجال فى هذا الصدد للبحث فى حكمة التشريع و دواعيه ما دامت عبارة النص واضحة الدلالة جليه المعنى على قصد الشارع منه . ( الطعن رقم 953 لسنة 52 ق ، جلسة 1989/6/4 ) الطعن رقم 2125 لسنة 52 مكتب فنى 40 صفحة رقم 163 بتاريخ 16-01-1989 الموضوع : ايجار الموضوع الفرعي : تبادل الوحدات السكنية فقرة رقم : 1 النص فى الفقرة الثالثة من المادة السابعة من القانون 49 لسنة 1977 على انه " فى البلد الواحد يجوز تبادل الوحدات السكنية بين مستاجر و اخر و ذلك فى البلاد و بين الاحياء و طبقاً للحالات و وفقاً للقواعد و الشروط و الاجراءات و الضمانات التى يحددها قرار من وزير الاسكان و التعمير ... " و النص فى المادة الثالثة من قرار وزير الاسكان رقم 99 لسنة 1978 باصدار اللائحة التنفيذية للقانون المذكور على انه يكون تبادل الوحدات السكنية بالتطبيق للمادة 7 من القانون رقم 49 لسنة 1977 فى الحالات الاتية : ثانياُ : مقتضيات الحالة الصحية لاى من المستاجرين راغبى التبادل او كليهما اذا كانت تستلزم انتقاله الى مسكن اخر اكثر ملائمة لظروفه الصحية " يدل على ان المشرع اجاز تبادل الوحدات السكنية بين المستاجرين فى البلد الواحد كقاعدة عامة ، و ذلك فى حالات معينة اوردها القرار التنفيذى انف الذكر اهمها الحالة الصحية لاى من المستاجرين راغبى التبادل اذا كانت تستلزم انتقاله الى مسكن اخر اكثر ملائمه لظروفه الصحية . الطعن رقم 2125 لسنة 52 مكتب فنى 40 صفحة رقم 163 بتاريخ 16-01-1989 الموضوع : ايجار الموضوع الفرعي : تبادل الوحدات السكنية فقرة رقم : 2 اذا كان الحكم المطعون فيه قد انتهى الى رفض طلب اجراء التبادل استناداً الى ما اورده فى اسبابه من ان الطاعن اقام عقاراً من سبعة ادوار بعد مرض زوجته و كان بوسعه ان يحتفظ لنفسه بشقة فى الدور الاول منه مراعاة لظروف زوجته الصحية و كان مؤدى ذلك ان الحكم قد استلزم لصحة التبادل شرطاً لم يتطلبه المشرع فانه يكون قد اخطا فى تطبيق القانون و قد حجبه هذا الخطا عن بحث مدى توافر الشروط الموضوعية فشابه الى جانب هذا الخطا قصور فى التسبيب . الطعن رقم 2264 لسنة 52 مكتب فنى 40 صفحة رقم 463 بتاريخ 13-02-1989 الموضوع : ايجار الموضوع الفرعي : تبادل الوحدات السكنية فقرة رقم : 1 مفاد نص الفقرة الاخيرة من المادة السابعة من القانون 49 لسنة 1977 -- المقابلة للفقرة الثالثة من المادة الرابعة من القانون 52 لسنة 1969 - و المادتين السادسة و السابعة من قرار وزير الاسكان رقم 99 لسنة 1978 باصدار اللائحة التنفيذية للقانون رقم 49 لسنة 1977 يدل على ان التبادل لا يعدو ان يكون عقداً رضائياً بين مستاجرين يتنازل كل بمقتضاه عن الوحدة السكنية التى يستاجرها للاخر و اذا كان المقصود بالنزول عن الايجار هو قيام المستاجر الاصلى بنقل حقوقه و التزاماته الناشئة عن العقد الى شخص اخر يحل محله فيها اى انه يتضمن حوالة حق بالنسبة لحقوق المستاجر قبل المؤجر و حواله دين بالنسبة لالتزاماته قبله ، و لما كانت الحوالة لا تنفذ فى حق المدين و التزاماً بحكم المادة 305 من القانون المدنى الا من وقت قبوله لها او اعلانه بها ، و من ثم فان عقد التبادل متى استقام باندراجه فى احدى الحالات التى اجيز فيها و توافرت له شرائطه و التزمت قواعده فانه ينعقد فى حق المالك او الملاك من تاريخ اخطارهم به بالطريق الذى رسمه المشرع فى اللائحة التنفيذية ، و من ثم فانه يتعين النظر فى توافر حالاته و شروطه و اوضاعه الى وقت اخطار المالك بالتبادل باعتبار انه و منذ ذلك التاريخ و متى توافرت للتبادل مقومات صحته يلتزم المالك و اعمالاً للمادة السادسة من اللائحة التنفيذية بتحرير عقد ايجار للمستاجر المتنازل اليه بذات شروط عقد المستاجر المتنازل و الا قام الحكم بصحة التبادل و عملاً بالمادة السابقة من ذات اللائحة مقام ذلك العقد ، اى ان الحكم يعد مقرراً لهذه الحالة و ليس منشئاً لها و لازم ذلك انه لا عبرة باى تغيير قد يطرا على ظروف المتعاقدين فى تاريخ لاحق لاخطار الملاك بالتبادل و لو كان من شانه زوال السبب الذى من اجله اجيز التبادل طالما ابرم و تم و نفذ فى حق الملاك قبل زوال السبب . الطعن رقم 2264 لسنة 52 مكتب فنى 40 صفحة رقم 463 بتاريخ 13-02-1989 الموضوع : ايجار الموضوع الفرعي : تبادل الوحدات السكنية فقرة رقم : 2 اذا كان الثابت من الاوراق ان تبادلاً انعقد بين المطعون ضده الاول باعتباره مستاجر لوحدة سكنية بعقار الطاعن و بين مستاجرة لوحدة سكنية اخرى فى ذات العقار مرده حاله هذه المستاجرة الى جانب الحالة الاجتماعية للمطعون ضده الاول و التزم المستاجران ما نصت عليه اللائحة التنفيذية من شروط و اوضاع لاتمام التبادل و قاما باخطار المالك بالطريق الذى رسمته المادة الخامسة من تلك اللائحة ، و اذ رفض المالك فقد اقام الدعوى الماثلة و ابان نظر خصومه الاستئناف توفيت المستاجرة الاخرى التى يمثلها المطعون ضده الثانى فان هذه الوفاة و ان كان من شانها زوال مبرر التبادل المتمثل فى الحالة الصحية اللصيقة بالمستاجرة المتوفاه الا انه ليس لها اثر على عقد التبادل الذى انعقد صحيحاً و توافرت له شروطه و مقوماته و نفذ فى حق المالك باخطاره به فى تاريخ سابق على الوفاة و اذا التزم الحكم المطعون فيه هذا النظر فانه لا يكون قد اخطا فى تطبيق القانون . الطعن رقم 2264 لسنة 52 مكتب فنى 40 صفحة رقم 463 بتاريخ 13-02-1989 الموضوع : ايجار الموضوع الفرعي : تبادل الوحدات السكنية فقرة رقم : 4 ان تحصيل توافر مقتضيات الحالة الصحية و الاجتماعية كمبرر للتبادل بين مستاجرى الوحدات السكنية هو من مسائل الواقع التى تستقل محكمة الموضوع بتقديرها متى اقامت قضائها على اسباب سائغة لها اصلها الثابت فى الاوراق و تكفى لحمله . ( الطعن رقم 2264 لسنة 52 ق ، جلسة 1989/2/13 ) الطعن رقم 0421 لسنة 53 مكتب فنى 41 صفحة رقم 541 بتاريخ 22-10-1990 الموضوع : ايجار الموضوع الفرعي : تبادل الوحدات السكنية فقرة رقم : 3 المقرر فى قضاء هذه المحكمة ان القائمين على خدمة العاملين بالمرفق لا تربطهم علاقة عمل بالمرفق ، و كان المطعون ضده و هو مدرس بوزارة التربية و التعليم يقوم بالتدريس فى احد مدارسها لا تربطه ثمة علاقة عمل بالشركة ، و لا ينال من ذلك ان يقوم بالتدريس لابناء العاملين بالشركة الملتحقين بالمدرسة الحكومية التى يعمل بها ، و من ثم فان شغله احد مساكن الشركة المخصصة سكنى عمالها و موظفيها لا يكون مرده علاقة عمل و يحق له التمسك بالحماية التى اسبغها المشرع على المستاجرين للاماكن المبينة اذا ما تحققت العلاقة الايجارية . الطعن رقم 2390 لسنة 54 مكتب فنى 42 صفحة رقم 1303 بتاريخ 30-05-1991 الموضوع : ايجار الموضوع الفرعي : تبادل الوحدات السكنية فقرة رقم : 1 النص فى المادة 3/7 من القانون رقم 49 لسنة 1977 على انه " و فى البلد الواحد يجوز تبادل الوحدات السكنية بين مستاجر اخر و ذلك فى البلاد و بين الاحياء و طبقاً للحالات و وفقاً للقواعد و الشروط و الاجراءات و الضمانات التى يحددها قرار وزير الاسكان و التعمير و قد تضمنت المادة الثالثة من اللائحة التنفيذية للقانون المشار اليه الصادر بها قرار وزير الاسكان و التعمير رقم 99 لسنة 1978 الحالات التى يجوز فيها التبادل و منها الحالة الاولى و هى بعد موقع العمل الاصلى لكل من المستاجرين راغبى التبادل عن محل اقامته على النحو يترتب عليه اذا ما تم التبادل بينهما توفيراً للوقت و التخفيف من استعمال وسائل المواصلات و نصت ايضاً على ان يكون التبادل فى هذه الحالة فيما بين مدن كل اقليم من الاقاليم الصادر بها قرار رئيس الجمهورية رقم 495 لسنة 1977 و البين من الاطلاع على هذا القرار الاخير انه قسم جمهورية مصر العربية الى ثمانية اقاليم احدهما اقليم القاهرة و عاصمته القاهرة و يشمل القاهرة و الجيزة و مفاد ما تقدم انه يجوز تبادل الوحدات السكنية فى اقليم القاهرة و الجيزة بين مستاجر و اخر فى حالة بعد مواقع العمل للمستاجرين و لا تعارض فى ذلك مع ما نصت عليه المادة 3/7 من القانون اذ ان المشرع فى ذات النص القانونى فوض وزير الاسكان و التعمير اصدار القرارات المنفذه التى تحدد البلاد و الاحياء و الشروط و الاجراءات و الضمانات اللازمة لاجراء التبادل و لا مانع من ان يحدد القرار الوزارى مدلول البلد الواحد باحكام القرار الجمهورى رقم 495 لسنة 1977 . الطعن رقم 2390 لسنة 54 مكتب فنى 42 صفحة رقم 1303 بتاريخ 30-05-1991 الموضوع : ايجار الموضوع الفرعي : تبادل الوحدات السكنية فقرة رقم : 2 اذ كانت ما نصت عليه المادة 4 من اللائحة التنفيذية للقانون رقم 49 لسنة 1977 و الصادر بها قرار وزير الاسكان و التعمير رقم 99 لسنة 1978 من الشروط اللازمة لاجراء التبادل و ما نصت عليه المادتان 5 ، 6 منها مما يجب على المستاجرين راغبى التبادل القيام به من تحرير النماذج الخاصة بذلك و تنازل كل منهما للاخر - بعد رضاء الملاك او صدور حكم من القضاء بالتبادل عن عقد الايجار الخاص به للمستاجر الاخر و اخطار الملاك بذلك و ما يتعين على الملاك من تحرير عقد ايجار للمستاجر المتنازل اليه بذات شروط عقد المستاجر المتنازل ، و ما نصت عليه المادة 7 منها على انه " فى حالة توافر الشروط اللازمة للتبادل و رفض بعض الملاك او كلهم صراحة او ضمناً لاجرائه يقوم الحكم الصادر لصالح المستاجرين مقام العقد اللازم لاثبات التبادل طبقاً لاحكام المادة السابقة " فانه لا يعدو ان يكون بياناً للشروط و الضمانات و الاجراءات و لا يقصد بها . و على ما استقر عليه قضاء هذه المحكمة " . اضفاء الشكلية على عقد تبادل الوحدات السكنية فهو عقد رضائى يتم بمجرد اتفاق طرفيه و انما استهدف المشرع بما قرره من وضع الضمانات هو عدم استغلال التبادل فى غير ما شرع له تحايلاً على احكام القانون و من ثم فانه اذا ما توافرت الشروط اللازمة للتبادل و اتبع المستاجرون اجراءاته و اخطروا الملاك بها فرفض بعضهم او كلهم اتمامه كان لهم ان يلجاوا الى القضاء مجابهة لهذا الرفض - للحكم لهم بصحة التبادل او ان يتموا اجراء التبادل فعلاً تحت مسئوليتهم فاذا ما رفع الملاك امر المنازعة فى صحته الى القضاء انبسط سلطانه على مراقبة مدى توافر شروط الموضوعية يؤيد هذا النظر ما استقر عليه قضاء هذه المحكمة فى شان بيع المحل التجارى بالجدك المنصوص عليه فى المادة 2/594 من القانون المدنى من انه عقد بيع رضائى تنتقل فيه الملكية بمجرد تلاقى ارادة عاقديه و لا يتطلب المشرع ثمه اجراء قبل انعقاده و كل ما خوله القانون للمؤجر عند رفضه الموافقة على التنازل قبل او بعد تمامه اللجوء الى القضاء الذى يصبح من حقه مراقبة توافر الشروط التى يتطلبها القانون .