حق المالك فى تعلية العقار

حق المالك فى تعلية العقار الطعن رقم 0038 لسنة 45 مكتب فنى 29 صفحة رقم 1661 بتاريخ 01-11-1978 الموضوع : ايجار الموضوع الفرعي : حق المالك فى تعلية العقار فقرة رقم : 1 مؤدى نص المادة 24 من القانون رقم 52 لسنة 69 - المنطبق على واقعة الدعوى - بشان ايجار الاماكن و تنظيم العلاقة بين المؤجرين و المستاجرين ، و المقابلة للفقرة الاولى من المادة 32 من القانون رقم 49 لسنة 1977 فى شان تاجير و بيع الاماكن و تنظيم العلاقة بين المؤجر و المستاجر ، ان المشرع استهدف علاج ازمة الاسكان بتشجيع الملاك على اقامة وحدات جديدة تخصص للسكنى لا لاى غرض اخر ، استثناء من حكم المادة 1/571 من القانون المدنى التى لا تجيز للمؤجر ان يحدث بالعين و ملحقاتها اى تغيير يخل بانتفاع المستاجر ، و من حكم المادة 20 من القانون رقم 52 لسنة 1969 - و المقابلة للمادة 28 من القانون 49 لسنة 1977 - و التى تجيز حرمان المستاجر من اى حق من حقوقه او منعه من اى ميزة كان يتمتع بها سواء تم ذلك عن طريق التعلية باقامة طابق او اكثر فوق البناء القائم او الاضافة بانشاء مبان جديدة تزيد فى رقعة البناء المؤجر حتى و لو كان عقد الايجار يحظر ذلك صراحة . الطعن رقم 0038 لسنة 45 مكتب فنى 29 صفحة رقم 1661 بتاريخ 01-11-1978 الموضوع : ايجار الموضوع الفرعي : حق المالك فى تعلية العقار فقرة رقم : 2 الحق المخول للمؤجر فى اقامة وحدات جديدة تخصص للسكنى فى العقار المؤجر للاضافة او التعلية - ينبغى ان يقدر بقدره فلا يجاوز ما تستلزمه الاضافة او التعلية ، و لا يحق استغلاله لاساءة استعمال الحق طبقاً للقواعد العامة ، لما كان ذلك و كان فى تبرير الحكم قضاءه برفض الدعوى بان حق المطعون عليه - المالك - ان يدخل الحديقة و ان يستعملها بالقدر اللازم لما تم تعليته لا يعتبر رداً على ما تمسكت به الطاعنة فى دفاعها من ان المطعون عليه قد استاثر بالغرفات الموجودة بالحديقة و منعها من استعمالها ، و حال بينها و بين الافادة من الحديقة المحيطة بالعين المؤجرة ، حين لم يبين الحكم كيف يتسع هذا " القدر اللازم " فيسيغ للمطعون عليه ان يستاثر بالحديقة كلها و ان ينفرد باستعمال الحجرات الموجودة بها بينما قد اقتصر فى استعمال حقه بموجب المادة 24 من القانون 52 لسنة 1969 على مجرد التعلية باقامة طابق ثان فوق الطابق الذى تستاجره الطاعنة كما لم يفصح الحكم عن مدى القدر اللازم الذى قرره ، فانه بهذه المثابة و قد اعوزه الانضباط و افتقد فيه حسم الخصومة بين الطرفين المتداعيين على كلمة سواء و قول محكم فانه يكون قاصراً بما يعجز محكمة النقض عن مراقبة مدى سداد تطبيق القانون على واقعة الدعوى . ( الطعن رقم 38 لسنة 45 ق ، جلسة 1978/11/1 ) الطعن رقم 0619 لسنة 44 مكتب فنى 30 صفحة رقم 600 بتاريخ 24-02-1979 الموضوع : ايجار الموضوع الفرعي : حق المالك فى تعلية العقار فقرة رقم : 2 النص فى المادة 24 من القانون 52 لسنة 1969 على انه " يجوز للمالك زيادة عدد الوحدات السكنية فى المبنى المؤجر بالاضافة او التعلية و لو كان عقد الايجار يمنع ذلك و لا يخل هذا بحق المستاجر فى انقاص الاجرة ان كان لذلك محل " انما يورد حكماً خاضعاً بالتوسع فى البناء لا صلة له باخلاء العين المؤجرة او ملحقاتها ، و لما كان الاستئناف لا يطرح على محكمة الدرجة الثانية من الطلبات التى عرضت على محكمة الدرجة الاولى الا ما فصلت فيه ، و كان الحكم المطعون فيه قد خلص الى ان تمسك الطاعن بحقه فى الاضافة الى العين المؤجرة استناداً الى نص المادة 24 من القانون 52 لسنة 1969 يعتبر طلباً جديداً غير مقبول فى الاستئناف لان رغبة المالك فى توسعه او تعليه المبنى لا تبرر اخراج المستاجر من العين المؤجرة و ان الدعوى به تختلف عن دعوى الطرد المبنى على الغصب محلاً و سبباً و نتيجة و استطرد الحكم الى انه اذا كان الطاعن قد عرض هذا الطلب على محكمة الدرجة الاولى و لم تفصل فيه فلا يصبح الالتجاء الى محكمة الاستئناف فى شانه ، لما كان ذلك فان الحكم لا يكون قد اخطا فى تطبيق القانون او شابه تناقض يهدره . الطعن رقم 0501 لسنة 48 مكتب فنى 30 صفحة رقم 932 بتاريخ 24-03-1979 الموضوع : ايجار الموضوع الفرعي : حق المالك فى تعلية العقار فقرة رقم : 1 النص فى المادة 24 من القانون رقم 52 لسنة 1969 على انه " يجوز للمالك الوحدات السكنيه فى المبنى المؤجر بالاضافة او التعلية و لو كان عقد الايجار يمنع ذلك " يدل على ان المشرع اقتصر فى هذا النص على تقرير حق المال فى زيادة الوحدات السكنية بالاضافة او التعليه و سكت عن تنظيم ممارسة هذا الحق الذى تكفل به القانون 45 لسنة 1962 الصادر فى شان تنظيم المبانى الذى كان قائماً وقت صدور القانون 52 لسنة 1969 و الذى يستلزم الحصول على ترخيص قبل القيام باعمال تعلية البناء و سعته ، و لما كان النص فى المادة الرابعة من القانون رقم 106 لسنة 1976 الذى حل محل القانون رقم 45 لسنة 1962 سالف البيان اثناء نظر الدعوى و الذى ينطبق حكمه على انه " لا يجوز انشاء مبان او اقامه اعمال او توسيعها او تعليتها .. بعد الحصول على ترخيص فى ذلك من الجهه الادارية المختصة بشئون التنظيم بالمجلس المحلى .." و النص فى الفقرة الثانية من المادة 7 من القانون ذاته على انه " لا يجوز الموافقة صراحة او ضمناً على طلبات الترخيص فى التعلية الا اذا كان الهيكل الانشائى للمبنى و اساساته تسمح باجمال الاعمال المطلوب الترخيص فيها و يجب الالتزام فى هذا الشان بالرسومات الانشائيه السابق تقديمها مع الترخيص الاول و لو كانت قواعد الارتفاع تسمح بالتعلية المطلوبة " و تقرير جزاء جنائى فى المادة 25 منه مخالفة الحظر الذى فرضته المادتان 4 ، 7 يدل على ان حق المالك فى التعلية ، اياً كان سند القانون فيه مشروط بضروره حصوله على ترخيص باجرائها من الجهة المختصة بشئون التنظيم بعد التحقق من ان الهيكل الانشائى المبنى و اساساته تسمح باجمال هذه التعلية ، و كان الحكم المطعون فيه قد يتمكن المطعون عليها الاولى من تعلية الدور الثانى فوق الاراضى رغم عدم حصولها على هذا الترخيص فانه يكون قد خالف القانون ، و عدم حصول المطعون عليها الاولى على ترخيص بتعلية المبنى يجعل دعواها غير مقبوله . ( الطعن رقم 501 لسنة 48 ق ، جلسة 1979/3/24) الطعن رقم 0062 لسنة 48 مكتب فنى 34 صفحة رقم 305 بتاريخ 26-01-1983 الموضوع : ايجار الموضوع الفرعي : حق المالك فى تعلية العقار فقرة رقم : 2 حق المالك فى الاضافة او التعلية فى المبنى المؤجر و لو كان عقد الايجار يمنع من ذلك رهن بان تكون تلك الاضافة او التعلية بقصد زيادة عدد الواحدت السكنية و ان يصدر ترخيص باقامة هذه الوحدات . ( الطعن رقم 62 لسنة 48 ق ، جلسة 1983/1/26 ) الطعن رقم 0415 لسنة 48 مكتب فنى 34 صفحة رقم 1083 بتاريخ 28-04-1983 الموضوع : ايجار الموضوع الفرعي : حق المالك فى تعلية العقار فقرة رقم : 3 النص فى المادة 12 من القانون رقم 1969/2 يدل على ان المشرع جعل من قيمة الارض عنصراً اساسياً فى تحديد القيمة الايجارية لكل بناء يستجد بالتعلية بشرط ان تتم التعلية بعد مضى خمس سنوات على الاقل من تاريخ انشاء المبانى الاصلية و كان الثابت من الاوراق ان المبنى الاصلى كان مكوناً من طابقتين و انه اجر لاستعماله كمدرسة .. ثم تمت تعليته فى سنة 1970 بان يستجد عليه طابق ثالث هو عين النزاع بالاضافة للمدرسة بعد اكثر من خمس سنوات من انشاء المبانى الاصلية فانه كان يتعين اعمال حكم المادتين 5/11 ، 12 من القانون رقم 1969/52 سالفى الذكر و تقدير اجرة ذلك الطابق المستجد باحتساب ما يخصه من قيمة الارض بعد اعادة تقديرها و كافة ما استجد من الاساسات و التوصيلات الخارجية بصرف النظر عن الحد الاقصى المسموح به لارتفاع البناء . ( الطعن رقم 415 لسنة 48 ق ، جلسة 1983/4/28 ) الطعن رقم 0062 لسنة 49 مكتب فنى 35 صفحة رقم 1249 بتاريخ 10-05-1984 الموضوع : ايجار الموضوع الفرعي : حق المالك فى تعلية العقار فقرة رقم : 1 النص فى المادة 24 من القانون رقم 52 لسنة 1969 على انه ، " يجوز للمالك زيادة عدد الوحدات السكنية فى المبنى المؤجر بالاضافة او التعلية و لو كان عقد الايجار يمنع ذلك و لا يخل هذا بحق المستاجر فى انقاص الاجرة ان كان لذلك محل " . مؤداه ان المشرع استهدف بهذا الحكم ازالة اى اثر لشرط المنع من الاضافة او التعلية اذا ورد فى عقد الايجار ليبقى عقد الايجار فيما عدا ذلك باسطاً سلطانه على العلاقة بين المؤجر و المستاجر فتتحدد بجوهر ما انصب عليه العقد حيزاً الحدود التى لا يجوز للمالك ان يلج اليها فيما يجريه من تعلية او اضافة اما ما خرج عن هذه الحدود فلم تشمله الاجارة او ما لا يقوم به عقد الايجار على استقلال لثانويته فى مثل ظروف التعاقد فهو ما جعله المشرع نطاقاً يجوز للمالك ان يجرى البناء فيه بقدر ما تقتضيه عمليات التعلية او الاضافة غير مقيد فى ذلك الا بالقيود القانونية المقررة اذ كان ذلك و كان الثابت من مدونات الحكم الابتدائى التى اخذ بها الحكم المطعون فيه و اقام عليها قضاءه ان عقد الايجار المؤرخ 1968/11/29 و المحرر بين الطاعن و المطعون ضده لم يشمل من اعيان الدور الارضى الا الحجرتين الواقعتين فيه بما يكون معه الفضاء الواقع امامها خارجاً عن نطاق هذا العقد و تكون يد المالك طليقة فى البناء فيه لا تحدها الا القيود القانونية . الطعن رقم 1128 لسنة 53 مكتب فنى 37 صفحة رقم 223 بتاريخ 19-02-1986 الموضوع : ايجار الموضوع الفرعي : حق المالك فى تعلية العقار فقرة رقم : 1 النص فى المادة 32 من القانون 49 لسنة 1977 - المنطبقة على واقع الدعوى - و المقابلة لنص المادة 24 من القانون 52 لسنة 1969 يدل على ان المشرع منح المالك رخصة زيادة الوحدات السكنية فى العقار المملوك له اياً كانت طبيعته ، و المؤجر للسكنى او لغيرها بعقد يمنع ذلك حتى و لو نتج عن هذه التعلية او تلك الاضافة اخلال بحق المستاجر فى الانتفاع بالعين المؤجرة على النحو الذى يخوله اياه عقد الايجار ، ايه ذلك ما ورد بنص المادة 32 المشار اليها انفاً من انه " و لا يخل هذا بحق المستاجر فى انقاص الاجرة ان كان لذلك محل " ، اذ لا يكون ثمة مبرر لانقاص الاجرة الا اذا كانت التعلية او الاضافة قد ادت الى حرمان المستاجر من حق من حقوقه او فقده ميزة كان ينتفع بها ، و ذلك على خلاف القاعدة العامة الواردة فى المادة 571 من القانون المدنى التى تنص على انه " على المؤجر ان يمتنع عن كل ما من شانه ان يحول دون انتفاع المستاجر بالعين المؤجرة و لا يجوز ان يحدث بالعين او بملحقاتها اى تغيير يخل بهذا الانتفاع " و استثناء من حكم المادة 28 من القانون 49 لسنة 1977 - المقابلة للمادة 20 من القانون 52 لسنة 1969 - و التى تنص على انه " لا يجوز حرمان المستاجر من اى حق من حقوقه او منعه من اى ميزة كان ينتفع بها " و ذلك لعلة تغياها المشرع و هى تفريج ازمة المساكن الى جانب تعويض الملاك بعد تجميد اجورها بالرغم مما طرا على مستوى الاسعار من ارتفاع كبير . الطعن رقم 1128 لسنة 53 مكتب فنى 37 صفحة رقم 223 بتاريخ 19-02-1986 الموضوع : ايجار الموضوع الفرعي : حق المالك فى تعلية العقار فقرة رقم : 3 اذ كان القانون 49 لسنة 1977 و من قبله القانون 52 لسنة 1969 قد منحا المالك رخصة زيادة الوحدات السكنية فى المبنى المؤجر بالاضافة او التعلية و لو كان عقد الايجار يمنع ذلك ، الا انهما لم ينظما كيفية ممارسة هذا الحق و من ثم يلزم الرجوع الى القانون 106 لسنة 1976 فى شان تنظيم المبانى المعدل بالقانون 30 لسنة 1983 الذى حل محل القانون 45 لسنة 1962 - و لما كان النص فى المادة الرابعة و الفقرة الثانية من المادة السابعة من القانون المذكور يدل على ان حق المالك فى التعلية مشروط بالحصول على تراخيص باجرائها ، و ان صدور هذا الترخيص رهين بان يكون الهيكل الانشائى للمبنى يسمح باجراء تلك التعلية و ذلك من واقع الرسوم الانشائية السابق تقديمها مع الترخيص الاول ، مما مؤداه ان صدور ترخيص باجراء تعلية يعد فى القليل قرينه على تحمل المبنى لتلك التعلية . الطعن رقم 1438 لسنة 51 مكتب فنى 39 صفحة رقم 655 بتاريخ 14-04-1988 الموضوع : ايجار الموضوع الفرعي : حق المالك فى تعلية العقار فقرة رقم : 1 اقتصر المشرع فى نص المادة 32 من القانون رقم 49 لسنة 1977 على تقرير حق المالك فى زيادة الوحدات السكنية بالاضافة او التعلية ، و سكت عن تنظيم كيفية ممارسة هذا الحق الذى تكفل به القانون رقم 106 لسنة 1976 فى شان توجيه و تنظيم اعمال البناء ، و اذ كان النص فى المواد 4 ، 2/7 ، 22 منه يدل على ان حق المالك فى التعلية اياً كان سنده القانونى فيه مشروط بضرورة حصولة على ترخيص باجرائها من الجهة المختصة بشئون التنظيم بعد التحقق من ان الهيكل الانشائى للمبنى و اساساته تسمح باجراء هذه التعلية ، لما كان ذلك ، و كانت الطاعنة قد حصلت فى 1978/11/5 على الترخيص رقم 146 لسنة 1978 باجراء اعمال التعلية و الاضافة محل الدعوى الماثلة الا ان هذا الترخيص قد انتهى مفعوله فى 1980/11/5 قبل رفع دعوى النزاع لعدم تنفيذه خلال سنتين من تاريخ اصداره عملاً بالمادة التاسعة من القانون رقم 106 سالف الذكر فيستوى فى ذلك انتهاء الترخيص مع عدم الحصول عليه اذ ان القانون المذكور يحظر على المالك اقامة البناء فى الحالتين . ( الطعن رقم 1438 لسنة 51 ق ، جلسة 1988/4/14 ) الطعن رقم 1025 لسنة 53 مكتب فنى 42 صفحة رقم 589 بتاريخ 25-02-1991 الموضوع : ايجار الموضوع الفرعي : حق المالك فى تعلية العقار فقرة رقم : 1 النص فى المادة 558 من القانون المدنى على ان " الايجار عقد يلتزم المؤجر بمقتضاه ان يمكن المستاجر من الانتفاع بشىء معين مدة معينة لقاء اجر معلوم " و فى المادة 28 من القانون رقم 49 لسنة 1977 على انه " لا يجوز حرمان المستاجر من اى حق من حقوقه او منعه من اية ميزة كان ينتفع بها " و فى المادة 35 من ذات القانون على انه " يجوز للمؤجر زيادة عدد الوحدات السكنية فى المبنى المؤجر بالاضافه او التعلية و لو كان عقد الايجار يمنع ذلك و لا يخل هذا بحق المستاجر فى انقاص الاجرة ان كان لذلك محل " يدل على ان المشرع استهدف بالمادة الاخيرة استثناء من المادة 28 سالفة البيان تقرير حق المؤجر فى طلب زيادة عدد الوحدات السكنية فى المبنى المؤجر بالاضافة او التعلية دون ان يبلغ بذلك حداً يستحيل معه على المستاجر الانتفاع بالعين المؤجرة فى الغرض المؤجرة من اجله بما يكون فى حقيقته انهاء لعقد الايجار لغير الاسباب المحددة فى القانون على سبيل الحصر ، ذلك ان المشرع لو استهدف بنص المادة 32 سالفة الذكر غير هذا القصد لجعل الاضافة او التعلية من اسباب انهاء العقد و من ثم فان اعمال الاضافة او التعلية فى معنى المادة 32 المشار اليها يجب ان لا تصل الى حد التعطيل ركن الانتفاع بالعين المؤجرة فيما اجرت له و هو ركن جوهرى من اركان عقد الايجار ، لما كان ذلك و كانت الشركة الطاعنة قد اجرت عين النزاع من بناء و حديقة الى مورث المطعون ضدهم بغرض استغلالها مطعماً و كازينو و تم استغلالها منذ بدء الايجار فى هذا الغرض بترخيص صادر من وزارة السياحة فتكون الحديقة عنصراً اساسياً فى التعاقد على هذا النوع من الاستغلال لا يصلح العين المؤجرة بدونها للانتفاع بها فانه لا يحق للطاعن طلب اقتطاعها من العين المؤجرة للبناء عليها استناداً الى المادة 32 لما يترتب عليه من استحالة الانتفاع بالعين فى الغرض المعتبر من الطرفين عند ابرام العقد .