الايجارات136 لسنة1981

الايجارات136 لسنة1981 رقم المادة نص المادة: 1 فيما عدا الاسكان الفاخر , لايجوز ان تزيد الاجرة السنوية للا ماكن المرخص فى اقامتها لاغراض السكنى اعتبارا من تاريخ العمل باحكام هذا القانون على 7 من قيمة الارض والمبانى وعلى الاتقل المساحة المؤجرة لهذا الاغراض عن ثلثى مساحة مبانى العقار .ولا تسرى على هذه الاماكن احكام المادة (13) عدا الفقرة الاخيرة منها والمادة ( 14 ) والفقرة الاولى من المادة ( 15 ) والفقرة الثانية من المادة ( 68 ) من القانون رقم 49 لسنة 1977 فى شان تاجير وبيع الاماكن وتنظيما لعلاقة بين المؤجر والمستاجر ويصدر بتحديد مواصفات الاسكان الفاخر من الوزير المختص بالاسكان . 2 تقدر قيمة الارض بالنسبة الى الاماكن المنصوص عليها فى الفقرة الاولى من المادة السابقة وفقا لثمن المثل عند الترخيص بالبناء وتقدر قيمة المبانى وفقا للتكلفة الفعلية وقت البناء فاذا ثبت تراخى المالك عمدا عن عداد المبنى للاستغلال تقدر تكلفة المبانى وفقا للاسعار التى كانت سائدة فى الوقت الذى كان مقدر لانهاء اعمال البناء وذلك دون الاخلال بحق المحافظة المختصة فى استكمال الاعمال وفقا للقواعد المنظمة لذلك . ويصدر قرار من الوزير المختص بالاسكان بتحديد الضوابط والمعايير التى تتبع فى تقدير قيمة الارض والمبانى بما يكفل تقديرها بقيمتها الفعلية على وحداته وفقا لموقع وحدة وصقعها والانتفاع بها ومستوع البناء . 3 تشكل بقرار من المحافظ المختص فى كل محافظة لجنة او كثر تضم بعض ذوى الخبرة لاعداد تقارير سنوية بناء على الدراسات التى تجريها فى نطاق المحافظة عن . ( ا ) ثمن المثل للارض من واقع اسعار التعامل بالمدينة او التعامل بالمدينة او الحى او المنطقة مستخلصة من كافة التصرفات والتعاملات القانونية سواء بين الافراد او الجهات الحكومية او العامة او الخاصة . ( ب ) اسعار التكلفة الفعلية لمختلف مستويات المبانى من واقع تطورات اسعار مواد البناء ونفقات العمالة ونتائج المناقصات وغيرها من الوسائل القانونية المتبعة لتنفيذ الاعمال .ويؤخذ فى الاعتبار بالتقديرات الواردة ى هذه التقارير عند تحديد الاجرة لاحكام هذا القانون . وتسلم المحافظة نسخة من هذه التقارير لكل من يطلبها فى مقابل رسم يصدر بتحديده قرار من المحافظ المختص بما لايجاوز خمسة جنيهات للنسخة . 4 يتولى مالك المبنى تحديد الاجرة وفقا للضوابط والمعايير والتقارير والدراسات المنصوص عليها فى المواد السابقة ويتضمن عقد الايجار مقدار الاجرة المحددة على هذه الاسس . فاذا ابرم عقد الايجار قبل اتمام البناء وحدد فيه الاجره بصفة مبدئية , كان على مالك المبنى اخطار المستاجر بالاجرة المحددة للمكان وفقا لاحكام هذا القانون وذلك خلال ثلاثين يوما من تاريخ اتمام البناء وبشرط الا تجاوز الاجرة المبدئية الا بمقدار الخمس . وعلى المالك ان يمكن المستاجر من الاطلاع على المستندات اللازمة لتحديد الاجرة وذلك خلال شهر من تاريخ التعاقد او من تاريخ الاخطار بحسب الاحوال . 5 اذا راى المستاجر ان الاجرة التى حددها المالك تزيد على الحدود المنصوص عليها فى هذا القانون جاز له خلال تسعين يوما من تاريخ التعاقد او من تاريخ الاخطار او من تاريخ شغله للمكان ان يطلب من لجنة تحديد الاجرة المختصة القيام بتحديد اجرة المكان وفقا للاسس المنصوص عليها فى هذا القانون ، ويكون الطعن على قرارات هذه اللجان امام المحكمة الابتدائية التى يقع فى دائرتها المكان المؤجر وذلك خلال ستين يوما من تاريخ اخطار ذوى الشان بقرارها . وتسرى على هذه الطعون احكام المادتين ( 18 ) ( 20 ) من القانون رقم 49 لسنة 1977 . 6 يجوز لمالك المبنى اعتبارا من تاريخ العمل بهذا القانون ان يتقاضى من المستاجر مقدم ايجار لايجاوز اجرة سنتين وذلك بالشروط الاتية : 1- ان تكون لاعمال الاساسية للبناء قد تمت ولم يتبق الا مرحلة التشطيب . 2- ان يتم الاتفاق كتابة على مقدار مقدم الايجار وكيفية خصمه من الاجرة المستحقة فى مدة لا تجاوز ضعف المدة المدفوع عنها المقدم وموعد اتمام البناء وتسليم الوحدة صالحة للاستعمال . ويصدر قرار من الوزير المختص بالاسكان بتنظيم تقاضى مقدم الايجار والحد الاقصى لمقدار المقدم بالنسبة لكل مستوى من مستويات البناء . ولاتسرى حكم الفقرة الاخيرة من المادة (26) من القانون رقم 49 لسنة 1977 على مقدم الايجار الذى يتقاضاه المالك وفقا لاحكام هذه المادة . ثانيا - فى شان تصحيح بعض او ضاع الاماكن القديمة . 7 اعتبارا من تاريخ العمل بهذا القانون تزاد فى اول يناير من كل سنة اجرة الاماكن المؤجرة لغير اغراض السكنى المنشاة حتى 9 سبتمبر 1977 زيادة دورية ثابتة بواقع نسبة من القيمة الايجارية المتخذة اساسا لحساب الضريبة على العقارات المبنية فى ذات وقت الانشاء حتى لو ادخلت عليها تعديلات جوهرية . ويخصص المالك نصف هذه الزيادة لمواجهة تكاليف الترميم والصيانة ويعتبر بمثابة تحت يده ويصدر قرار من الوزير المختص بالاسكان بتنظيم التصرف فيه لهذا الغرض . وتحدد الزيادة المشار اليها وفقا للنسب الاتية : (ا) 30 عن الاماكن المنشاة قبل اول يناير سنة 1944 . (ب) 20 عن الاماكن المنشاة منذ اول يناير سنة 1944 ، وقبل 5 من نوفمبر سنة 1961 . (ج) 10 عن الاماكن المنشان منذ 5 نوفمبر سنة 1961 ، وحتى 6 من اكتوبر سنة 1973 . ( د ) 5 عن الاماكن المنشان منذ 7 اكتوبر سنة 1973 وحتى 9 سبتمبر سنة 1977 . 8 تؤدى الزيادة المنصوص عليها فى المادة السابقة فى ذات المواعيد المحددة لسداد الاجرة الاصلية ويترتب على عدم سداد هذه الزياده ما يترتب على عدم سداد الاجرة من اثار . وتقف هذه الزيادة عند انقضاء خمس سنوات كاملة على تاريخ استحقاق اول زيادة . 9 تكون اعباء الترميم والصيانة الدورية والعامة للمبانى وما بها من مصاعد على الوجه الاتى : 1- اذا كانت نصف حصيلة الزيادة المنصوص عليها المادة (7) كافية يتم الترميم والصيانة منها . 2- اذا لم تف هذه الحصيلة او اذا كان المبنى لا يحتوى على وحدات غير سكنية تستكمل او توزع اعباء الترميم والصيانة بحسب الاحوال كما يلى : (ا) بالنسبة للمبانى المنشان حتى 22 مارس سنة 1965 تكون بواقع الثلث على الملاك والثلثين على شاغلى المبنى . (ب) بالنسبة للمبانى المشاة بعد 22 مارس1965 وحتى 9 سبتمير سنه 1977 تكون مناصفة بين الملاك وشاغلى المبنى ( ج) بالنسبة للمبانى المنشاة او التى تنشا بعد 9 سبتمير سنة 1977 تكون بواقع الثلثين على الملاك والثلث على شاغلى المبنى . واذا لم يتم الاتفاق على توزيع تكاليف الترميم والصيانة فيما بين الملاك والشاغلين او الشاغلين فيما يجوز لاى منهم الالتجاء الى قاضى الامور المستعجلة لتوزيع هذه التكاليف بين الملاك وبين الشاغلين وتحديد نصيب كل شاغل . ومع ذلك تكون اعباء الترميم والصيانة على عاتق الملاك وذلك خلال العشر سنوات المنصوص عليها فى المادة 651 من القانون المدنى . وفيما عدا ما ورد فيه نص بهذه المادة يستمر العمل بالاحكام المنظمة للترميم والصيانة فى كل من احكام القانون رقم 78 لسنة 1974 فى شان المصاعد الكهربائية والقانون رقم 49 لسنة 1977 .اما الاعمال التى لاتسرى عليها احكام الترميم والصيانة والتى بقصد بها تحسين الاجزاء المشتركة للمبنى او زيادة الانتفاع بها فتكون بالاتفاق بين الملاك والشاغلين . ومع عدم الاخلال بعلاقة العمل بين المالك وحارس المبنى يوزع الحد الاذنى المقرر قانونا لاجر الحارس وفقا للبنود ا , ب , ج من هذه المادة . وتلغى الماده ( 61 ) من القانون رقم 49 لسنة 1977 والمادة 13 من القانون رقم 78 لسنة 1974 وذلك اعتبارا من تاريخ العمل بهذا القانون . 10 تكفل الدولة تقديم قروض تعاونية ميسرة لترميم وصيانة المبانى ويكون للقرض وملحقاته امتياز عام اموال المدين ضمانا للسداد وتكون مرتبة هذا الامتياز تالية للضرائب والرسوم .وتلغى احكام المادة ( 62 ) من القانون رقم 49 لسنة 1977 وذلك اعتبارا من تاريخ العمل بهذا القانون . ثالثا - فى شان التخفيف من اعباء الضريبة على العقارات المبنية : 11 فيما عدا المبانى من المستوى الفاخر يعفى اعتبارا من اول يناير التالى لتاريخ العمل بهذا القانون مالكو وشاغلو المبانى المؤجرة لاغراض السكنى والتى انشئت او تنشا اعتبارا من 9 سبتمبر سنة 1977 من جميع الضرائب العقارية الاصلية والاضافية ولا تدخل ايرادات هذه المساكن فى وعاء الضريبة العامة على الابراد ولايسرى حكم الفقر تينه السابقتين على الاماكن المستعملة مفروشة او فنادق او بنسيونات . 12 فيما عدا المبانى من المستوى الفاخر يلغى شرط الحصول على موافقة لجنة توجية وتنظيم اعمال البناء قبل الحصول على الترخيص باقامة المبانى وسائر احكام الباب الاول من القانون رقم 106 لسنة 1976 فى شان توجيه وتنظيم اعمال البناء كما تلغى المادة 21 من ذلك القانون . 13 يحظر على الملاك من الافراد وشركات الاشخاص ان يعرضوا للتمليك للغير او التاجير المفروش فى كل مبنى مكون من اكثر من وحدة واحدة يرخص فى اقامته او بيدا فى انشائة من تاريخ العمل بهذا القانون مايزيد على ثلث مجموع مساحة وحدات المبنى وذلك دون اخلال بنسبة الثلثين المخصصة للتاجير لاغراض السكنى وفقا لاحكام الفقرة الاولى من المادة الاولى , يسرى هذا القيد ولو تعدد الملاك مع سراعاة نسبة ما يملكه كل منهم وبحد ادنى وحدة واحدة لكل مالك , يمتنع على مصلحة الشهر العقارى والتوثيق شهر المحررات المتعلقة بهذه الوحدات مالم يقدم صاحب الشان يثبت التزامه بتطبيق احكام هذه المادة . ويقع باطلا كل تصرف يخالف ذلك حتى لو كان مسجلا وبعد تاجير النسبة المقرره طبقا لهذه المادة يجوز للمالك التصرف فى هذه النسبة كلها او بعضها وفقا للقواعد العامة . وفى حالة بيع كامل العقار يلتزم المشترى باحكام هذه المادة . 14 يخصص ثلثا نسبة الى 15 المخصصة للخدمات من ارباح شركات القطاع العام لتمويل الوحدات اللازمة لاسكان العاملين بكل شركة او مجموعة من الشركات المتجاورة ويؤول ما يفيض عن حاجة هؤلاء العاملين الى صندوق تويل الاسكان الاقتصادى بالمحافظة . 15 تكفل الدولة دعم النشاط التعونى الاسكانى وتوفير مايلزم له من قروض ومواد للبناء وفقا لاحكام التشريعات المنظمة لهذا النشاط . كما يكون للافراد عند تعلية مبانيهم او استكمالها او التوسع فيها كما يكون للراغبين فى الاستثمار فى مختلف مستويات الاسكان عدا الفاخر منها الحصول على القروض الميسرة التى تقدمها الدولة والهيئات العامة والجهاز المصرفى . وكل ذلك وفقا للضوابط التى يصدر بها قرار من الوزير المختص بالاسكان . 16 يحق لمستاجرى المدارس والا قسام الداخلية لايواء الدارسين بها والمستشفيات وملحقاتهما فى حالة تاجيرها لها مفروش الاستمرار فى العين ولو انتهت المدة المتفق عليها وذلك بالشروط وبالاجرة المنصوص عليها فى العقد . 17 تنتهى بقوة القانون عقود التاجير لغير المصريين بانتهاء المدد المحددة قانونا لاقامتهم بالبلاد وبالنسبة للاماكن التى يستاجر غير المصريين فى تاريخ العمل باحكام هذا القانون يجوز للمؤجر ان يطلب اخلاءها اذا ما انتهت اقامة المستاجر غير المصرى فى البلاد . وتثبت اقامة غير المصرى بشهادة من الجهة الادارية المختصة ويكون اعلان غير المصرى الذى انتهت اقامتة قانونا عن طريق النيابة العامة . ومع ذلك يستمر عقد الايجار بقوة القانون فى جميع الاحوال لصالح الزوجة المصرية ولاولادها منه الذين كانوا بقيمون بالعين المؤجرة مالم يثبت مغادر تهم البلاد نهائيا . 18 لايجوز للمؤجر ان يطلب اخلاء المكان ولو انتهت المدة المتفق عليها فى العقد الالا حد الاسباب الاتية : (ا) الهدم الكلى او الجزئى للمنشات الايلة للسقوط والاخلاء المؤقت لمقتضيات الترميم والصيانة وفقا للاحكام المنظمة لذلك بالقوانين السارية . (ب) اذا لم يقم المستاجر بالوفاء بالاجرة المستحقة خلال خمسة عشر يوما من تاريخ تكليفة بذلك بكتاب موصى عليه مصحوب بعلم الوصول دون مظروف او باعلان على يد محضر ولا يحكم بالاخلاء اذا قام المستاجر قبل اقفال باب المرافعة فى الدعوى باداء الاجرة وكافة ما تكبده المؤجر من مصاريف ونفقات فعلية . ولاينفذ حكم القضاء المستعجل بطرد المستاجر من العين بسبب التاجير فى سداد الاجرة اعمالا للشرط الفاسخ الصريح اذا ما سدد المستاجر الاجرة المصاريف والاتعاب عند تنفيذ الحكم وبشرط ان يتم التنفيذ فى مواجهة المستاجر . فاذا تكرر امتناع المستاجر او تاخره فى الوفاء بالاجرة المستحقة دون مبررات تقدرها المحكمة حكم عليه بالاخلاء او الطرد بحسب الاحوال . (ج) اذا ثبت ان المستاجر قد تنازل عن المكان المؤجر او اجره من الباطن بغير اذن كتابى صريح من المالك للمستاجر الاصلى او تركه للغير بقصد الاستغناء عنه نهائيا وذلك دون اخلال بالحالات التى يجيز فيها القانون للمستاجر تاجير المكان مفروشا او التنازل عنه او تاجيره من الباطن او تركه لذوى القربى وفقا لاحكام المادة 29- من القانون 49 لسنة 1977 . (د) اذا ثبت بحكم قضائى نهائى ان المستاجر استعمل المكان المؤجر او سمح باستعماله بطريقة مقلقة للراحة او ضارة بسلامة المبنى او بالصحة العامة او فى اغراض منافية للاداب العامة . ومع عدم الاخلال بالاسباب اليها لاتمتد بقوة القانون عقود ايجاد الاماكن المفروشة . وتلغى المادة (31) من القانون رقم 49 لسنة 1977 وذلك اعتبارا من تاريخ بهذا القانون . 19 فى الاحوال التى يتم فيها تغيير استعمال العين الى غير اغراض السكنى تزاد الاجرة القانونية بنسبة : 1- 200 للمبانى المنشاة قبل اول يناير 1944 . 2- 100 للمبانى المنشاة منذ اول يناير 1944 وقبل 5 نوفمبر 1961 3- 75 للمبانى المنشاة منذ 5 نوفمبر 1961 وحتى 9 سبتمبر 1977 4- 50 للمبانى المنشاة او التى تنشا بعد 9 سيتمبر 1977 . وفى حالة التغيير الجزئى للاستعمال يستحق المالك نصف النسب المشار اليها . ويشترط الا يترتب على تغيير الاستعمال كليا او جزئيا الحاق ضرر بالمبنى او بشاغليه . وتلغى المادة (23) من القانون رقم 49 لسنة 1977 وذلك اعتبارا من تاريخ بهذا القانون . 20 يحق لمالك عند قيام المستاجر فى الحالات التى يجوز له فيها بيع المتجر او المصنع او التنازل عن حق الانتفاع بالوحدة السكنية او المؤجرة لغير اغراض السكنى الحصول علي 50 من ثمن البيع او مقابل التنازل بحسب الاحوال بعد خصم قيمة المنقولات التى بالعين . وعلى المستاجر قبل ابرام الاتفاق اعلان المالك على يد محضر بالثمن المعروض ويكون للمالك الحق فى الشراء اذا ابدى رغبته فى ذلك واودع الثمن مخصوما منه نسبة ال50 المشار اليها خزانة المحكمة الجزئية الواقع فى دائرتها العقار ايداعا مشروطا بالتنازل عن عقد الايجار وتسليم العين وذلك خلال شهر من تاريخ الاعلان وبانقضاء ذلك الاجل يجوز للمساجر ان يبيع لغير المالك مع التزام المشترى بان يؤدى للمالك مباشرة نسبة ال50 المشار اليها . 21 يشترط الايزيد مجموع مايقوم المستاجر هو وزوجته واولاده القصر غير المتزوجين مفروشا - بغير موافقة المالك - على شقة واحدة فى نفس المدينة - ويعقد فى تحديد المدينة باحكام قانون الحكم المحلى . 22 تعطى اولوية فى تاجير الوحدات السكنية التى تقيمها الدولة او المحافظات او الهيئات العامة او شركات القطاع العام لتلبية احتياجات العاملين الذين انتهت خدمتهم من شاغلى المساكن التابعة للحكومة ووحدات الحكم المحلى والهيئات العامة وشركات القطاع العام وكذلك ملاك العقارات واقاربهم حتى الدرجة الثانية فى المحافظة التى يؤجرون بها وحدات العقار المملوك لهم للغير وتوزع هذه الوحدات بينهم وفقا للاولويات التى يصدر بها قرار من المحافظ المختص , واذا اقام المستاجر مبنى مملوكا له يتكون من اكثر من ثلاث وحدات فى تاريخ لاحق لاستئجاره يكون بالخيار بين الاحتفاظ بسكنه الذى يستاجره او توفير مكان ملائم لمالكه او احد اقاربه حتى الدردجة الثانية بالمنبى الذى اقامه بما لا يجاوز مثلى الاجرة المستحقة له عن الوحدة التى يستاجرها منه . سادسا - فى شان العقوبات والاحكام العامة والانتقالية : 23 يعاقب بعقوبة جريمة النصب المنصوص عليها في قانون العقوبات المالك الذى يتقاضى باية صورة من الصور بذاته او بالوساطة اكثر من مقدم عن ذات الوحدة او يؤجرها لاكثر من مستاجر او يبيعها لغير من تعاقد معه على شرائها ويبطل كل تصرف بالبيع لاحق لهذا التاريخ ولو كان مسجلا . ويعاقب بذات العقوبة الذى يتخلف دون مقتض عن تسليم الوحدة فى الموعد المحدد فضلا عن الزامه بان يؤدى الى الطرف الاخر مثلى مقدار المقدم وذلك دون اخلال بالتعاقد وبحق المستاجر فى استكمال الاعمال الناقصة لحكم الفقرة الاخيرة من المادة 13 من القانون رقم 49 لسنة 1977 . ويكون ممثل الشخص الاعتبارى مسئولا عما يقع منه من مخالفات لاحكام هذه المادة . 24 فيما عدا العقوبة لجريمة خلو الرجل تلغى جميع العقوبات المقيدة للحرية المنصوص عليها فى القوانين المنظمة لتاجير الاماكن وتنظيم العلامة بين المؤجر والمستاجر وذلك دون اخلال باحكام المادة السابقة . ومع ذلك يعفى من جميع العقوبات المقررة لجريمة خلو الرجل كل من بادر الى رد ما تقاضاه بالمخالفة لاحكام القانون الى صاحب الشان واداء مثليه الى صندوق تويل الاسكان الاقتصادى بالمحافظة وذلك قبل ان يصبح الحكم نهائيا فى الدعوى . 25 يقع باطلا بطلانا مطلقا كل شروط او تعاقد يتم بالمخالفة لاحكام هذا القانون او القوانين السابقة له المنظمة للعلاقة بين المالك والمستاجر . رفضلا عن الحكم بالغرامة المنصوص عليها فى هذه القوانين تقضى المحكمة المختصة بابطال التصرف المخالف باعتباره كان لم يكن وبرد الحالة الى ما يتفق مع احكام القانون مع الزام المخالف بالتعويض ان كان مقتض . وفى جميع الاحوال يلزم كل من يحصل على مبالغ بالمخالفة لاحكام تلك القوانين بان يردها الى من اداها كما يلزم فضلا عن ذلك بدفع مثلى هذه المبالغ لصندوق تمويل الاسكان الاقتصادى بالمحافظة ويثبت اداء هذه المبالغ بجميع طرق الاثبات . 26 لاتسرى احكام المادة (9) من هذا القانون على الاماكن التى تحتاج الى ترميم وصيانة بسبب اضرار الحرب ويستمر العمل بالقواعد والنظم المطبقة حاليا فى شان ترميمها وصيانتها . 27 تعامل فى تطبيق احكام هذا القانون معاملة المبانى المؤجرة لاغراض السكنى الاماكن المستعملة فى اغراض لا تدخل فى نطاق النشاط التجارى او الصناعى او المهنى غير التجارية ولا يفيد من احكام هذه المادة سوى المستاجرين المصريين . 28 تعامل صناديق التامين الخاصة وصناديق الاسكان معاملة الجمعيات التعاونية لبناء المساكن وذلك بالنسبة لما تستثمره هذه االصناديق من اموال فى مجال الاسكان عدا المستوى الفاخر . 29 ينشر هذا القانون فى الجريدة الرسمية ويعمل به من اليوم التالى لتاريخ نشره صدر برئاسة الجمهورية فى 26 رمضان 1401 - 27 يوليو 1981 . قرار وزير التعمير والدولة للاسكان واستصلاح الاراضى رقم 766 لسنة 1981 بتنفيذ القانون رقم 136 لسنة 1981 ( نشر بالوقائع المصرية لعدد 279 فى 8 ديسمبر سنة 1981 ) بعد الديباجة قرر :