فسخ عقد الايجار

فسخ عقد الايجار الطعن رقم 0092 لسنة 20 مكتب فنى 03 صفحة رقم 555 بتاريخ 28-02-1952 الموضوع : ايجار الموضوع الفرعي : فسخ عقد الايجار فقرة رقم : 1 ان عقد الايجار من الباطن ينقضى حتما بانقضاء عقد الايجار الاصلى و لو كان قائما بحسب الشروط التى اشتمل عليها و انه لا يلزم لسريان حكم فسخ عقد المستاجر الاصلى على عقد المستاجر من الباطن ان تقام الدعوى على هذا الاخير و لا يهم فى هذه الحالـة ان يكون عقد المستاجر من الباطن ثابت التاريخ قبل رفع دعوى الفسخ او بعد رفعها كما لا يهـم ان يكون عالما بسبب الفسخ وقت استئجاره او غير عالم به و لا يشترط كذلك ان ينبه عليه بالاخلاء لكى يسرى عليه حكم فسخ عقد الايجار الاصلى اذ هو لا يعتبر فى هذه الحالة فى حكم الغير كما ان حيازته العرضيه للاطيان المؤجرة لا تخوله حق تملك الثمار بعد انقضاء عقده تبعا لفسخ عقد المستاجر الاصلى اذ يصبح حائزا بلا سند . ( الطعن رقم 92 سنة 20 ق ، جلسة 1952/2/28 ) الطعن رقم 0307 لسنة 41 مكتب فنى 24 صفحة رقم 499 بتاريخ 27-03-1973 الموضوع : ايجار الموضوع الفرعي : فسخ عقد الايجار فقرة رقم : 5 اذ كانت الدعوى التى يقيمها المؤجر باخلاء العين المؤجر هى دعوى بطلب فسخ عقد الايجار "اى انهائه" يدور النزاع فيها حول امتداد العقد ، و كانت المادة 8/37 من قانون المرافعات تقضى بانه اذا كانت الدعوى بطلب فسخ عقد مستمر كان تقدير قيمتها باعتبار المقابل النقدى عن المدة الواردة فى العقد ، فاذا كان العقد قد نفذ فى جزء منه كان التقدير باعتبار المدة الباقية ، و اذا كانت الدعوى متعلقة بامتداد العقد كان التقدير باعتبار المقابل النقدى للمدة التى قام النزاع على امتداد العقد اليها ، مما مفاده انه اذا كانت المدة الباقية من العقد المستمر او المدة التى قام النزاع على امتداد العقد اليها مدة محدودة ، كان المقابل النقدى لهذه المدة محدداً ، و تكون دعوى فسخ العقد او امتداده مقدرة القيمة بذلك المقابل المحدد ، اما اذا كانت المدة الباقية من العقد او المدة التى قام النزاع على امتداده اليها غير محدودة فان المقابل النقدى لهذه المدة يكون غير محدد ، و يكون طلب فسخ العقد او امتداده طلباً غير قابل لتقدير قيمته ، و تعتبر قيمة الدعوى به زائدة على مائتين و خمسين جنيهاً طبقاً للمادة 41 من قانون المرافعات ، و من ثم يكون الحكم الصادر فيها جائزاً استئنافه . لما كان ذلك ، و كان الحكم الطعون فيه قد جانب هذا النظر و اعتبر ان عقد الايجار مثار النزاع و هو يخضع لقانون ايجار الاماكن قد تجدد وفقاً لاحكام المادتين 563 ، 599 من القانون المدنى ، و رتب على ذلك تقدير قيمة الدعوى باجرة المدة التى تجدد اليها العقد و هى تقل عن مائتين و خمسين جنيهاً ، و قضى على هذا الاساس بعدم جواز الاستئناف فانه بذلك يكون قد خالف القانون و اخطا فى تطبيقه . ( الطعن رقم 307 لسنة 41 ق ، جلسة 1973/3/27 ) الطعن رقم 0212 لسنة 42 مكتب فنى 27 صفحة رقم 1563 بتاريخ 10-11-1976 الموضوع : ايجار الموضوع الفرعي : فسخ عقد الايجار فقرة رقم : 4 اذ كانت الدعوى التى يقيمها المؤجر باخلاء العين المؤجرة هى دعوى بطلب فسخ عقد الايجار بمعنى انهائه و كانت المادة 8/37 من قانون المرافعات تقضى بانه اذا كانت الدعوى بطلب فسخ العقد كان التقدير باعتبار المدة الباقية ، و اذا كانت الدعوى متعلقة بامتداد العقد . كان التقدير باعتبار المقابل النقدى للمدة التى قام النزاع على امتداد العقد اليها ، فان مفاد ذلك انه اذا كانت المدة الباقية من العقد غير محدودة فان المقابل النقدى يكون غير محدد و يكون طلب الاخلاء غير قابل لتقدير قيمته ، و تعتبر قيمة الدعوى به زائدة على مائتين و خمسين جنيهاً طبقاً للمادة 41 من قانون المرافعات ، و من ثم يكون الحكم الصادر فيها جائزاً استئنافه ، لما كان ما تقدم و كان عقد الايحار مثار للنزاع المحرر بين الطاعن و بين المطعون عليه الاول قد انعقد مشاهرة بتاريخ اول اكتوبر 1963 ، فانه يكون قد امتد تلقائياً و بحكم القانون لمدة غير محدودة بعد ان انتهت مدته الاصلية و يكون طلب الاخلاء غير مقدر القيمة ، و اذ التزم الحكم المطعون فيه هذا النظر ، فان النعى عليه بمخالفة القانون يكون على غير اساس . الطعن رقم 0579 لسنة 43 مكتب فنى 28 صفحة رقم 217 بتاريخ 11-01-1977 الموضوع : ايجار الموضوع الفرعي : فسخ عقد الايجار فقرة رقم : 2 ان شرط اعتبار الفسخ واقعاً عند عدم الوفاء بالاجرة فى المواعيد المحددة دون تنبيه او انذار او استصدار حكم قضائى بالفسخ هو شرط فاسخ صريح يسلب القاضى كل سلطة تقديرية فى صدد الفسخ ولا يبقى له فى اعتبار الفسخ حاصلاً فعلاً الا التحقق من حصول المخالفة التى يترتب عليها ، ويعتبر العقد مفسوخاً من تاريخ حصول هذه المخالفة و بالتالى لا يستحق المؤجر عن المدة السابقة على الفسخ الا الاجرة المتفق عليها اما عن المدة اللاحقة فيكون المستاجر واضعاً اليد على العين المؤجرة بغير سند ويعتبر غاصباً ومن ثم فانه يلزم بتعويض الاضرار الناشئة عن هذا الغصب ، ولا تتقيد المحكمة بالاجرة المتفق عليها عند قضائها بالريع لصاحب العين مقابل ما حرم من ثمار . الطعن رقم 0740 لسنة 43 مكتب فنى 28 صفحة رقم 1346 بتاريخ 01-06-1977 الموضوع : ايجار الموضوع الفرعي : فسخ عقد الايجار فقرة رقم : 2 اذ كانت الدعوى - باخلاء المستاجر - هى دعوى بطلب فسخ عقد الايجار يدور النزاع فيها حول امتداد العقد ، و كانت المادة 8/37 من قانون المرافعات تقضى بانه اذا كانت الدعوى بطلب فسخ عقد مستمر كان تقدير قيمتها باعتبار المقابل النقدى عن المدة الورادة فى العقد فاذا كان العقد قد نفذ فى جزء منه كان التقدير باعتبار المدة الباقية و اذ كان عقد الايجار موضوع النزاع قد امتد تلقائيا الى مدة غير محدودة طبقاً لاحكام قوانين ايجار الاماكن ، فمن ثم يكون المقابل النقدى لهذه المدة غير محدد و تكون الدعوى غير قابلة لتقدير قيمتها و بالتالى تعتبر زائدة عن مائتين و خمسين جنيهاً طبقاً للمادة 41 من قانون المرافعات و يكون الحكم الصادر فيها جائزاً استئنافه لا يقدح فى ذلك استناداً المطعون عليهما للطاعن الى المادة ، 2/594 من القانون المدنى ، اذ لا تاثير لهذه المنازعة على تقدير قيمه الدعوى . الطعن رقم 0103 لسنة 44 مكتب فنى 28 صفحة رقم 1724 بتاريخ 30-11-1977 الموضوع : ايجار الموضوع الفرعي : فسخ عقد الايجار فقرة رقم : 2 اذ كان البين من مدونات الحكم الابتدائى ان البند السابع من عقد الايجار محل النزاع يجرى على انه " غير مسموح للمستاجر ان يعمل اى تغيير بالمحل استئجاره لا من هدم و لا بناء و لا فتح ابواب و لا شبابيك بدون رضاء المالك و اخذ اذن كتابى منه و ان حصل منه شىء يرجعه الى اصله و يلزم بالفعل و الاضرار و للمالك الخيار بابقاء تلك التغييرات بدون تكليفه شىء فى مقابلها او ترجيعها لاصلها و مصاريفها على المؤجر " و كان ظاهر هذا البند يفيد ان نية العاقدين قد انصرفت الى تحديد الجزاء على مخالفته باعادة الحالة الى اصلها بمصروفات على عاتق المستاجر او الابقاء على هذه التعديلات دون تحميل المؤجر نفقاتها ، و كان الحكم المطعون فيه قد عمد الى تطبيق المادة 23/ج من القانون رقم 52 لسنة 1969 التى تجيز للمؤجر طلب فسخ العقد و اخلاء المكان المؤجر اذا استعمله المستاجر بطريقة تنافى شروط الايجار المعقولة او تضر بمصلحة المالك دون ان يبين فى الاسباب مبررات عدوله عن المدلول الظاهر للعقد من عدم توقيع الجزاء بالفسخ رغم انه يجوز للمؤجر عند التعاقد ان ينزل عن التمسك بالرخصة التى خولها اياه التشريع الاستثنائى فى كل او بعض المواضع التى تجيز له طلب فسخ العقد و الاخلاء مما عددته تلك المادة ، فانه يكون متعيناً نقض الحكم . الطعن رقم 0742 لسنة 46 مكتب فنى 32 صفحة رقم 468 بتاريخ 10-02-1981 الموضوع : ايجار الموضوع الفرعي : فسخ عقد الايجار فقرة رقم : 1 من المقرر ان فسخ عقد الايجار اتفاقاً او قضاء - بعد البدء فى تنفيذه - و خلافاً للقواعد العامة لا يكون له اثر رجعى ، اذ يعتبر العقد مفسوخاً من وقت الاتفاق عليه او الحكم النهائى بفسخه ، لان طبيعة العقود الزمنية و منها عقد الايجار تستعصى على هذا الاثر و يبقى عقد الايجار بالنسبة للمدة التى انقضت من قبل قائماً بحكم العلاقة بين الطرفين فى شان ادعاء اى منهما قبل الاخر بعد تنفيذ التزاماته الناشئة عن هذا العقد خلال تلك المدة باعتبار احكام العقد - و على ما جرى به قضاء هذه المحكمة - هى وحدها التى تضبط كل علاقة بين الطرفين بسبب العقد سواء عند تنفيذه تنفيذاً صحيحاً او عند الاخلال بتنفيذه فلا يجوز الاخذ باحكام المسئولية التقصيرية فى مقام العلاقة العقدية ، لان فى ذلك اهدار لنصوص العقد المتعلقة بالمسئولية من عدم تنفيذه مما يخل بالقوة الملزمة له . لما كان ذلك و كان الحكم المطعون فيه قد خالف هذا النظر و اقام قضاءه بتاييد الحكم المستانف على ان تعديل طلبات المطعون عليه يعتبر منه تسليماً بفسخ عقد الايجار موضوع الدعوى و رتب على ذلك اعماله قواعد المسئولية التقصيرية بدلاً من قواعد المسئولية العقدية، فانه يكون قد اخطا فى تطبيق القانون . الطعن رقم 0272 لسنة 48 مكتب فنى 35 صفحة رقم 1943 بتاريخ 28-11-1984 الموضوع : ايجار الموضوع الفرعي : فسخ عقد الايجار فقرة رقم : 2 لما كان الثابت ان الطاعنة و من اختصموا فى هذا الطعن قد اختصموا الشركة المطعون ضدها المستاجرة الاصلية طالبين فسخ عقدى الايجار المبرمين بينهم و بينها لمخالفته لشروط المنع من التاجير من الباطن و التنازل عن الايجار بتنازلها عن جزء من العقار المؤجر اليها الى شركة و لم تنازع المطعون ضدها فى ذلك ، بل قام دفاعها على ان هذا الوضع قد صحح بصدورقرار استيلاء على الجزء المتنازل عنه لصالح شركة و كان البين من الاوراق ان قرار الاستيلاء سالف الذكر قد صدر بعد واقعة التنازل و بعد ان تم انشاء فرع الشركة ... على جزء من الارض موضوع المخالفة ، لما كان ذلك ، فان حق الطاعنين فى طلب الفسخ يقوم بمجرد حدوث واقعة التنازل المشار اليها ، دون ان يكون فى الاستجابة الى هذا الطلب تعرض للقرار الادارى الصادر بالاستيلاء فى تاريخ لاحق على النتازل ، ذلك انه وفقاً لنص المادة 17 من القانون رقم 46 لسنة 1972 بشان السلطة القضائية و ليس للمحاكم ان تنظر بطريقة مباشرة او غير مباشرة فى اعمال السيادة و لها دون ان تؤول الامر الادارى او توقف تنفيذه ، ان تفصل فى 1- ، فى كل المسائل الاخرى التى يخولها القانون حق النظر فيها و ترتيباً على ذلك فانه لما كانت المنازعة المطروحة هى فسخ عقدى الايجار موضوع النزاع و الذى تحقق فعلاً بقوة القانون لحظة وقوع المخالفة التى علق الشرط الفاسخ الصريح على وقوعها و هى التنازل عن جزء من العين المؤجرة الى الغير ، و هى منازعة مدنية محضة لا يترتب على الحكم فيها لمصلحة رافعها تعطيل هذا الامر او وقف تنفيذه ، و اذ كان الحكم المطعون فيه قد خالف هذا النظر و اقام قضاءه على انه مع التسليم فان هناك مخالفة لشروط التعاقد قد وقعت فعلاً الا ان صدور القرار الادارى انف الذكر لصالح شركة قبل رفع الدعوى اضحى تواجدها لهذا الجزء مستنداً الى هذا القرار مما يمتنع معه على المحكمة تاجيل هذا القرار او الغاءه ، و على ان فى تعرض المحكمة لعقدى الايجار موضوع الدعوى بالفسخ ، تعرض بطريق غير مباشر للقرار الادارى المذكور بالالغاء بمقولة ان ذلك من اختصاص جهة اخرى ، فانه يكون قد خالف القانون و اخطـا فى تطبيقه بما يوجب نقضه . ( الطعن رقم 272 لسنة 48 ق ، جلسة 1984/11/28 ) الطعن رقم 2510 لسنة 56 مكتب فنى 39 صفحة رقم 229 بتاريخ 10-02-1988 الموضوع : ايجار الموضوع الفرعي : فسخ عقد الايجار فقرة رقم : 3 اذ كان البين من الاوراق ان المطعون ضدهما الاولين - المؤجرين - اقاما الدعوى بطلب فسخ عقد الايجار المؤرخ 1978/12/20 المبرم مع المستاجر الاصلى و اخلاء عين النزاع استناداً الى ان التنازل عن الاجارة الصادر منه الى الطاعن قد تم دون اتباع الاجراءات المنصوص عليها فى المادة 20 من القانون رقم 136 لسنة 1981 مما يترتب عليه بطلان التنازل المذكور وفقاً لما تقضى به المادة 25 من ذات القانون ، و من ثم فان ابطال التنازل انف البيان يكون امراً معروضاً على محكمة الموضوع باعتباره سبباً لطلب الفسخ المطروح عليها . الطعن رقم 1929 لسنة 52 مكتب فنى 42 صفحة رقم 886 بتاريخ 11-04-1991 الموضوع : ايجار الموضوع الفرعي : فسخ عقد الايجار فقرة رقم : 3 مفاد نص المادة 160 من القانون المدنى على توافر الاثر الرجعى للفسخ ، الا ان المقرر بالنسبة لعقد الايجار هو من عقود المدة فانه يستعصى بطبيعته على فكرة الاثر الرجعى ، لان الامر فيه مقصود لذاته باعتباره احد عناصر المحل الذى ينعقد عليه و التقابل بين الالتزامين فيه يتم على دفعات بحيث لا يمكن الرجوع فيما نفذ منه فاذا فسخ عقد الايجار بعد البدء فى تنفيذه فان اثار العقد التى انتجها قبل الفسخ تظل قائمة عملياً ، و يكون المقابل المستحق عن هذه المدة له صفة الاجرة لا التعويض ، و لا يعد العقد مفسوخاً الا من وقت الحكم النهائى الصادر بالفسخ لا قبله ، الا ان الامر يختلف اذا كان عقد الايجار لم يتم تنفيذه و لم يتسلم المستاجر العين المؤجرة فان تقاعس المؤجر عن تنفيذ التزامه بتسليم العين المؤجرة يوجب فسخ العقد متى طلب المستاجر ذلك و يرد الطرفان الى الحالة التى كانا عليها عند عقد التعاقد و للمستاجر ان يسترد ما دفعه لحساب الاجرة التى سوف تستحق عليه عند تنفيذ العقد . ( الطعن رقم 1929 لسنة 52 ق ، جلسة 1991/4/11 )